Batixia, 10 années d intervention après, Ou comment activer la reconquête économique des territoires et des sites urbains en mutation dans la région

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1 Batixia, 10 années d intervention après, Ou comment activer la reconquête économique des territoires et des sites urbains en mutation dans la région Nord-Pas de Calais

2 Sommaire La vocation de Batixia : participer au développement économique des territoires et des sites urbains en reconquête p.03 Un statut juridique inédit, un mode de fonctionnement unique en France p.04 L alliance de 4 acteurs majeurs du développement économique de la région p.05 Un ADN entrepreneurial et responsable p.07 Un modèle original en appui des politiques publiques et de l initiative privée p.09 Batixia, mode d emploi p.11 Batixia, levier de croissance pour l entreprise p.12 L exemple de la société Impression Directe, à Roubaix Batixia, faits & chiffres, 10 années d intervention p.14 Participations cédées p.15 SCI en cours d exploitation p.17 SCI en cours de travaux p.19 Contact Presse : Sous tous les angles Caroline Soualle Tel : Mail : csoualle@soustouslesangles.fr Page 2

3 La vocation de Batixia : participer au développement économique des territoires et des sites urbains en reconquête Créé en 2002, fondée sur un partenariat entre le secteur public et le secteur privé, Batixia est un investisseur immobilier de type capital risque dont l action s exerce exclusivement sur les territoires à reconquérir, dans la région Nord-Pas de Calais. Sa mission est d apporter des solutions originales à des projets immobiliers privés dans les sites urbains en difficulté, afin de les rendre à nouveau attractifs, favoriser la mixité fonctionnelle dans les quartiers et permettre le retour de l investissement privé. Véritable investisseur-levier (sa présence dans les tours de table financiers est décisive pour convaincre les banques de soutenir les projets), Batixia joue un rôle important dans la revitalisation économique des friches urbaines de la région. Qu il s agisse d implanter un bowling dans un quartier sensible de Valenciennes, de créer un premier immeuble tertiaire avec une forte ambition qualitative sur la ZAC de l an 2000 à Liévin, de contribuer au développement du Centre Européen des Textiles Innovants et de la zone de l Union, tous les projets soutenus par Batixia ont un point commun : ils participent au renouveau économique des sites urbains sur lesquels ils sont implantés des sites délaissés par les investisseurs privés, parce qu ils n offrent pas une rentabilité suffisante ou que ces mêmes investisseurs privés estiment que le risque à prendre est trop important. Page 3

4 Un statut juridique inédit, un mode de fonctionnement unique en France Batixia est la première - et l unique - Société d Investissement régional (SIR)* de France : c est la seule société de capital-investissement d immobilier d activités, en France, à mutualiser sous cette forme des capitaux publics et privés. Le modèle juridique et structurel de la SIR, qui permet aux Régions de s associer au capital de la structure, favorise une réelle coopération publique-privée : elle suscite à la fois la confiance des collectivités locales et l intérêt des acteurs privés et des banques. En étant la première région française à encourager la création d une telle structure, dès 2002, la région Nord Pas-de-Calais a une fois encore fait la preuve de sa détermination et de son esprit pionnier. Batixia intervient comme investisseur dans les projets et en confie aux opérateurs immobiliers la réalisation. C est dans un fonctionnement en mode projet que Batixia intervient aux côté des différents acteurs, collectivités locales, aménageurs, promoteurs, co-investisseurs, financeurs, banquiers, tout ceci dans une région où le travail en co-production est privilégié. Si Batixia a été créée dans le Nord-Pas de Calais, région aux nombreux territoires à reconquérir du bassin minier aux friches industrielles de l Union, c est aussi parce que les décideurs de la région, qu ils viennent des sphères politiques ou économiques, des secteurs public ou privé, ont de longue date prouvé leur capacité à travailler en réseau, au-delà des clivages politiques et des intérêts particuliers. * Les Sociétés d'investissement régional (SIR) ont été créées par l'article 89 de la loi n du 13 décembre 2008 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Il s'agit de sociétés anonymes, dont le capital est ouvert à une ou plusieurs régions, en association avec une ou plusieurs personnes morales de droit public ou privé, pour assurer tout ou partie du financement d'opérations de restructuration, d'aménagement et de développement de sites urbains en difficulté. Page 4

5 L alliance de 4 acteurs majeurs du développement économique de la région Afin de favoriser la reconversion économique des friches urbaines ou développer l activité économique dans les quartiers et convaincre les entreprises de venir s y installer, la Région Nord-Pas de Calais, la Caisse des dépôts et l Institut Régional de Développement (IRD) du Nord-Pas de Calais, par le biais de sa filiale Batixis, sont les premiers à entrer au capital de Batixia. La Caisse d Epargne Nord France Europe les rejoint en janvier Les actionnaires de Batixia unissent leurs compétences et leurs champs d expertise pour répondre aux enjeux urbains et poursuivent 4 objectifs principaux : Promouvoir la diversité urbaine Le Conseil Régional Nord-Pas de Calais agit directement pour promouvoir la diversité urbaine sur les sites en mutation. La Région mobilise l investissement public afin de promouvoir le développement économique dans des territoires délaissés par les investisseurs privés. Favoriser le développement local La Caisse des Dépôts participe à la création d un outil financier public/privé efficace et rentable, spécifiquement dédié aux projets locaux de développement. Avec Batixia, elle remplit ainsi pleinement son rôle d investisseur avisé, partenaire de long terme des collectivités territoriales. Etre acteur du développement économique régional La Caisse d Epargne Nord France Europe se positionne comme la banque des décideurs en région. Son engagement dans Batixia témoigne de son rôle de partenaire des collectivités et de financeur au service du développement économique régional. Page 5

6 Développer l offre immobilière Le Groupe IRD, acteur majeur du développement économique et de l aménagement du territoire régional, par l intermédiaire de sa filiale Batixis, actionnaire de Batixia, élargit son domaine d intervention à de nouveaux territoires. Grâce à Batixia, le Groupe IRD accroît l offre d immeubles locatifs destinés au développement des entreprises dans la région Nord-Pas de Calais. Le capital de Batixia s élève à 15 M et est détenu à 34 % par la Région Nord-Pas de Calais, 25 % par la Caisse des Dépôts, 23 % par la Caisse d Epargne Nord France Europe et 18 % par Batixis (filiale du Groupe IRD Nord-Pas de Calais). Jean-Marie Bricogne a été nommé Directeur Général de Batixia en septembre Alain Denizot, Président du Directoire de la Caisse d Epargne Nord France Europe, est Président du Conseil d Administration de Batixia depuis juin Page 6

7 Un ADN entrepreneurial et responsable Batixia a pour spécificité d intervenir sur les territoires en difficulté ou en reconversion de la région Nord-Pas de Calais, en favorisant les zones où l initiative des acteurs du secteur privé est insuffisante. Batixia investit pour la réalisation de bâtiments tertiaires (immeubles de bureaux, hôtels d entreprise), de locaux d activité et de loisirs. Batixia s attache à favoriser le développement des entreprises, notamment des petites et des très petites entreprises, la création d activités et d emplois dans des zones à reconquérir. En réalisant sur ces territoires les investissements immobiliers qui permettront d amorcer ou de conforter leur reconquête économique, Batixia concourt à créer une dynamique qui permettra d attirer les investisseurs privés. La démarche dans laquelle s inscrit Batixia va donc bien au-delà de la simple démarche d un investisseur immobilier : il s agit de faire le pari que, grâce à l action conjuguée du secteur public, collectivités locales, SEM, agences de développement et des acteurs privés, l environnement va muter, se bonifier et permettre de donner un nouvel élan urbain et économique. Tout en veillant à soutenir des projets économiquement viables et susceptibles d offrir un retour sur investissement à moyen ou long terme, Batixia investit, en connaissance de cause, dans des projets dont la rentabilité peut être différée et éventuellement inférieure aux exigences de retour sur investissement des acteurs privés. Batixia n a pas pour objectif d accumuler du patrimoine foncier mais d être acteur au service du développement des territoires dans une logique de projet. Les plusvalues recherchées se comptent aussi en termes d emplois créés induits, en termes de développement social, en termes d attractivité du territoire renouvelé. Page 7

8 En accompagnant les acteurs publics et institutionnels (région, villes, SEM d aménagement, agences de développement économique, chambres de commerce, chambres des métiers ) qui conçoivent et portent les projets d envergure appelés à restructurer ces territoires en reconquête, en s engageant aux côtés de dirigeants d entreprise qui, sans le soutien de Batixia, ne pourraient financer les investissements immobiliers indispensables à leur croissance, en persuadant les entreprises de se réinstaller dans des zones perçues a priori comme peu attractives, Batixia prend une part active à la mutation et à la reconquête économique des sites urbains en difficulté de la région. Batixia qui, depuis 2002, a investi dans plus de m² d immobilier d entreprise en région Nord- Pas de Calais, intervient prioritairement dans les zones franches urbaines, ZUS, friches industrielles ou urbaines et tous les territoires sur lesquels sont menés des projets de reconquête urbaine incluant un volet économique. Le conseil régional Nord-Pas de Calais a souhaité favoriser les partenariats entre les acteurs financiers tels que FINORPA, l établissement Public Foncier de la région Nord-Pas de Calais, Batixia... L objectif est de développer des interventions combinées. Un premier protocole de préfiguration a été signé entre les acteurs le 30 Avril De la même façon, Batixia a signé une convention de partenariat avec l EPARECA (Etablissement National Public d Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux). L objectif est de répondre en commun à des projets d hôtels d entreprises et pôles artisanaux initiés par les collectivités locales. Page 8

9 Un modèle original en appui des politiques publiques et de l initiative privée Batixia, SA au capital de 15 M, intervient par le biais de SCI dans lesquelles elle est associée, aux côtés de l'utilisateur du bâtiment (locataire) et/ou d autres investisseurs privés et/ou institutionnels. Le choix de la SCI correspond à un souci de transparence fiscale et de souplesse, car elle permet de dissocier le portage du bâtiment de l activité de l entreprise qui en est locataire. Batixia facilite la recherche des emprunts bancaires pour assurer le financement du projet, intervient en apport de fonds propres et participe à la constitution des tours de table d investisseurs. Batixia s inscrit dans une logique de prise de risque maîtrisée et de rentabilité, pour des opérations que les acteurs privés ne prendraient pas en charge seuls. Les investisseurs privés bénéficient donc d une sécurisation des opérations et d une obtention de financements bancaires facilitée par un partage du risque. Batixia a pour objectif d investir en moyenne 1 M de fonds propres par an dans les opérations, ce qui, si on y ajoute les emprunts bancaires et les financements complémentaires, représente près de 8 M d investissement immobilier chaque année. L effet levier constaté est de l ordre de 8 (1 M de fonds propres Batixia 8 M d investissement). L apport en fonds propres de Batixia dans les projets est conditionné par l existence d un retour sur investissement et donc l obtention d une rentabilité suffisante. Le modèle économique de Batixia repose sur la cession de ses parts avec plus-value à l horizon de 8 à 10 ans. Page 9

10 Sur les opérations en exploitation ou en cours de finalisation, la moitié d entre elles associe au moins un investisseur privé, les autres opérations étant portées avec des SEM ou des investisseurs «institutionnels» (Caisse des Dépôts, chambre de commerce ). Batixia est certifiée ISO 9001 version Le marché immobilier sur les sites de renouvellement urbain de la Région un grand nombre d opérations en projet, des opérations de tailles variées à vocations diverses, un volume de financement à mobiliser très important, une capacité de réponse insuffisante des investisseurs sur ce segment de marché, une prise de risques parfois difficilement compatible avec les critères d intervention retenus par les investisseurs privés, une rentabilité souvent différée par rapport aux exigences de retour sur investissement des acteurs privés. Page 10

11 Batixia, mode d emploi Les collectivités territoriales qui ont un projet urbain ou de développement économique sur des territoires à reconquérir trouvent en Batixia un partenaire qui identifie avec elles les réponses aux besoins immobiliers des entreprises. Les aménageurs, promoteurs, agences de développement qui travaillent sur le volet développement économique d une zone en reconversion ou d un programme dont ils ont la charge font appel à Batixia pour apporter des solutions de portage d immobilier d entreprise. Les entreprises dont la croissance passe par la réalisation d un projet immobilier choisissent Batixia lorsqu elles souhaitent s appuyer sur un intervenant régional solide pour rendre possible le montage financier de leur projet (AGRATI à Vieux Condé). Sur quels périmètres Batixia intervient-il? Le Nord Pas-de-Calais compte 50% de la totalité des friches industrielles du territoire français. Les surfaces à redynamiser sont donc diversifiées. Batixia accompagne les politiques publiques à la fois dans le cadre de l ANRU ou dans les périmètres en ZFU mais pas exclusivement. Elle peut également investir dans les projets immobiliers initiés par les pôles d excellence (Plaine Images à Roubaix et Tourcoing) ou les pôles de compétitivité (CETI, I-Trans à Valenciennes ) qui concourent à la reconquête urbaine. Plus généralement, Batixia intervient sur les territoires délaissés par les investisseurs. Page 11

12 Le développement économique est la priorité de Batixia tout en évitant l étalement urbain. En intervenant uniquement sur des sites urbains délaissés par les investisseurs privés, Batixia réinsuffle de l activité économique par des projets d envergure (Parc Tertiaire RIVEO à Marquette lez Lille, ARTEA à Liévin, Hub logistique à Vieux Condé ), par des opérations visant à réimplanter des TPE en proposant de petites surfaces de bureaux (30 à 60 m2) ou de locaux d activité (50 à 300 m²), ou par des projets s inscrivant dans des opérations de rénovation urbaine (Centre d affaires La Fontaine dans le quartier de l Epinette à Maubeuge ou l hôtel d entreprises Cannes Postes à Lille. Page 12

13 Batixia, levier de croissance pour l entreprise : l exemple de la société Impression Directe, à Roubaix Batixia s associe aux chefs d entreprise pour leur permettre de réaliser les investissements nécessaires à la croissance et au développement de leurs entreprises. Dans les projets qu elle met sur pied, Batixia concourt à la recherche des financements : elle sollicite les banques et fait bénéficier ses partenaires privés de sa parfaite connaissance du milieu bancaire et de la robustesse de sa structure financière. Les chefs d entreprise sont ainsi accompagnés dans leur projet d acquisition ou de construction de locaux d activité tout en leur permettant d économiser les fonds propres nécessaires au projet. Batixia a rendu possible la construction d une imprimerie de 1535 m2 au cœur de la ZAC de la Fosse aux Chênes, à Roubaix. Créée à Roubaix en l an 2000, installée dans un ancien garage automobile, la société Impression Directe était en quête de nouveaux locaux pour faire face à son expansion. L entreprise, qui emploie alors 8 personnes et réalise un chiffre d affaires de 2,5 millions d euros, souhaitait rester à Roubaix et «en ville», à proximité de ses clients. En mai 2003, la Ville de Roubaix met en contact le chef de l entreprise, Patrick Bougamont, avec Batixia. «L enjeu était très important pour nous car nous passions d une petite à une grande surface et nous devions investir dans du matériel», précise Patrick Bougamont. Batixia étudie le projet et son impact en termes de création d emploi et de dynamique économique. Du côté des partenaires publics, la Ville de Roubaix, Lille Métropole Communauté Urbaine, la région Nord-Pas de Calais et le FEDER se mobilisent. La Ville de Roubaix propose d installer les locaux sur la ZAC de la Fosse aux Chênes. Batixia crée une SCI avec la SA Impression Directe et ses associés, la SCI Bâti Impression Directe. Batixia organise le tour de table financier, mobilise la Caisse des Dépôts et Consignations, la Caisse d Epargne Nord France Europe et le Crédit Coopératif. 1,3 M sont réunis. Page 13

14 Au-delà de son rôle de catalyseur financier, Batixia a également assuré la maîtrise d ouvrage du bâtiment, permettant ainsi au dirigeant de se concentrer sur son activité. En 2005, Impression Directe prend possession des lieux un immeuble flambant neuf abritant 895 m² d atelier d imprimerie, 445 m² de bureaux et 195 m² de locaux sociaux. 40 emplois ont été créés, Impression Directe emploie aujourd hui 47 salariés et le chiffre d affaires de l entreprise atteint 8 M. Selon Patrick Bougamont, «Batixia a été la ressource qui nous a permis de grandir, sans Batixia nous n aurions pas pu faire face au développement de l entreprise». En 2011, Batixia cédait aux associés de la SCI sa participation au capital selon les accords passés à l origine du projet. Page 14

15 Batixia, faits & chiffres 10 années d intervention Date de création 2002 Forme juridique Société d Investissement Régional (SIR) SA au capital de 15 M Actionnaires Région Nord-Pas de Calais 34% Caisse des Dépôts et Consignations 25% Caisse d Epargne Nord France Europe 23% Batixis (filiale du groupe IRD) 18% Directeur Général Jean-Marie Bricogne Mise en exploitation du 1 er investissement 2 ème Semestre 2003 Nombre d investissements depuis l origine 29 Montants investis 114 millions d euros Surfaces totales construites m2 Nombre d investissements en exploitation 21 Montant investis 95 millions d euros Surfaces totales m² Nombre d investissements cédés 8 Nombre de projets en cours de travaux 3 Surfaces en cours de travaux m² Nombre de projets à l étude 10 Surfaces estimées m² Durée moyenne de montage d un projet 24 à 36 mois Objectifs des investissements annuels de Batixia 1 M en fonds propres pour 8 M d investissement immobilier Page 15

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