Recherche & stratégie

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1 Recherche & stratégie Note stratégique - Décembre 2004 Les hôtels comme investissement immobilier Synthèse BILAN 2004 : UNE REPRISE MITIGEE Mahdi Mokrane Head of Research & Strategy mahdi.mokrane@ixisaew.com La performance des hôtels a été durement touchée sur la période Ce secteur a été frappé par la combinaison dans le temps de facteurs géopolitiques et macroéconomiques. Les raisons d ordre géopolitiques sur cette période sont bien entendu liées aux évènements du 11 septembre 2001, la grippe Asiatique, et la guerre d Irak, alors que les facteurs macroéconomiques s expliquent par le ralentissement de la croissance, qui en réalité avait déjà touché globalement le secteur depuis le début de l année L analyse de la situation en France nous montre un secteur hôtelier qui a relativement mieux résisté à la conjoncture globale que ce que l on aurait pu craindre, et qui se caractérise par des cycles haussiers qui dominent assez largement la période de ces vingt dernières années. L explication de cette forte capacité de résistance du marché hôtelier français tient à deux facteurs structurels du marché : une position géographique stratégique qui attire sur notre territoire un flux croissant de visiteurs, un secteur du tourisme en croissance régulière et soutenue par les pouvoirs publiques, une offre limitée et structurée autour de grands groupes hôteliers, même si leur poids relatif reste encore modeste par rapport aux ratios observés aux Etats-Unis. Cependant, en observant à la fois le cycle de performance du secteur sur l ensemble des principaux marchés hôteliers mondiaux, on observe le même «market disconnect» que pour les autres secteurs immobiliers : des fondamentaux qui se sont dégradés sur la période , mais un marché de l investissement resté très actif, et qui a soutenu le secteur. Cet afflux de capitaux, en particulier en Europe, basé sur une anticipation de reprise économique à partir de 2004 qui devait assez vite se retrouver dans les revenus par chambre libre (RevPAR), et s est avérée fondée puisque 2004 marque une reprise assez nette de la performance économique en Europe et aux Etats-unis, et les perspectives sont encourageantes. L investissement hôtelier fait partie intégrante des portefeuilles institutionnels aux Etats-Unis, mais ce n est pas encore le cas en France. La part de ce type d investissement peut être mesuré par le poids des REITs de la catégorie lodging ; elle est non négligeable : 17 REITs en 2004, pour une capitalisation de $ 13,8 Milliards, représentant 4,5% du secteur. Notons que ce poids correspond à peu près à celui que représente la logistique aujourd hui en France dans les portefeuilles institutionnels. La performance de ce secteur marque un rebond impressionnant : 26,3% en 2004, après 5,1 en 2003 pour le rendement global (capital et locatif). Aux REITs hôteliers, il faut ajouter les fonds d investissements de type private equity qui aujourd hui représentent un volume d investissement aux EU de plusieurs dizaines de milliards de dollars. Conclusions France. Les catégories 2-3 étoiles dominent massivement un marché qui accentue son offre qualitative. Il y a encore beaucoup de marge de hausse du taux de pénétration des chaînes. Le développement est réglementé, ce qui permet une rente de situation de l offre existante. L année 2004 marque le retournement du cycle hôtelier, mais la reprise comprend des éléments conjoncturels d incertitude : elle sera probablement plus «molle» que les précédentes. Progression du RevPAR de +2% à fin août, +4% attendu en 2005 selon les experts. La remontée de l occupation anticipe traditionnellement celle des prix et des revenus (attendue pour 2005). Au total, il existe une fenêtre d opportunité d investissement contra-cyclique en 2004/2005.

2 1 Les cycles hôteliers : facteurs géopolitiques et économiques deux facteurs qui se combinent au négatif L analyse historique des cycles de performance de l hôtellerie dans les principaux marchés dans le monde indique qu il y a deux ensembles de facteurs qui affectent de manière relativement systématique la structure de revenu des hôtels : les évènements géopolitiques et les évolutions économiques. La guerre en Irak, le virus de la grippe asiatique, les attaques terroristes, et les tensions au Moyen-Orient font partie du premier ensemble. Le second est bien entendu lié aux comportements des principales économies dans le monde, dont notamment la croissance, les évolutions des taux de change et du coût des matières premières. L influence de ce facteur se fait surtout ressentir sur le transport de personnes, une attention renouvelée sur les budgets en matière de voyages d affaires, et la structure de coût des transporteurs. Sur la période , ces deux ensembles de facteurs se sont clairement combinés négativement. L industrie a répondu en se réorganisant de manière à être plus efficace et à redéployer son offre afin de susciter la demande qui avait amorcé son repli dès la début 2001, et également en restructurant sa dette. A titre illustratif, le graphique ci-dessous montre la forte corrélation entre d une part la performance de l industrie hôtelière à travers le monde (mesurée par le RevPAR 1 ) et d autre part l évolution en volume du transport aérien mondial. La trajectoire relativement prévisible de la dynamique hôtelière Nous pourrions également ajouter un troisième facteur, plus structurel celui-ci, lié à Internet et aux circuits de distribution, qui contribuent fortement à exacerber la concurrence. 1 Le RevPAR (revenue per available room) équivaut au revenu par chambre disponible. Il est le produit du tarif journalier moyen (revenu sur l ensemble des chambres rapporté au nombre de nuits occupées) et du taux moyen d occupation. 3

3 A titre illustratif, selon Forrester Research, la valeur des réservations effectuées via Internet a augmenté de 31% en 2003, et devrait encore croître de plus de 20% en Ceci devrait conduire à ce qu environ une réservation sur cinq dans le monde se fasse par Internet en 2005 (une sur douze en 2002 selon Cornell University). Cependant, il est très important de noter que la moitié environ de ces réservations est contrôlée par les sites web des chaînes hôtelières. Ces dernières considèrent que l Internet au final ne constitue pas une menace pour les prix des chambres, et au contraire, peut servir d outil de marketing et d information et également de moyen efficace de «solder» des chambres inoccupées. Les attentats du 11 septembre marquent ainsi la fin d'un cycle d'investissement dans hôtellerie. La fin des années 1990 a été riche en rénovations d hôtels et créations de tous types. Ces investissements ont permis le développement de nouveaux concepts hôteliers, dont le célèbre boutique-hôtel. Dans un contexte de ralentissement économique, la stratégie tend à une stabilisation des investissements et à la consolidation. 2 Le contexte hôtelier en France : cycle et structure de marché 2.1 Cycles et facteurs de performance en France Même si les grandes tendances des cycles hôteliers sont relativement prévisibles, la durée et l intensité de ces derniers ne le sont pas. Le graphique ci-dessous montre que le dernier cycle a démarré début 1994, juste après la 1ère Guerre du Golfe. L analyse historique montre qu en général dans le cycle la remontée des taux d occupation précède celle des prix, et à ce titre l année 2004 anticipe le retournement du cycle hôtelier en France. Evolution de la demande (%) Le cycle de la demande hôtelière en France Attentats 1987 Source : Agena Consulting Bicentenaire Mondial cycle haussier Koweit Economie cycle haussier 11 sept. Irak SARS Historiquement, l intensité du rebond est relativement similaire d une crise à l autre. Cependant, le scénario 2004 est perturbé par des éléments de conjoncture spécifiques : Hausse du prix du pétrole qui renchérit les coûts de transports, notamment pour les pays de la zone dollar. 4

4 Incertitude sur la clientèle Nord Américaine, en raison de l évolution défavorable du taux de change dollar / euro, mais également en liaison avec les tensions diplomatiques. Il est encore trop tôt pour mesurer l impact réel de la nouvelle clientèle chinoise, mais l on peut d ores et déjà affirmer que le nombre de visiteurs chinois en France sur l année 2004 dépassera celui de la clientèle japonaise. Evolution de la demande (%) Histoire des rebonds du cycle de la demande hôtelière en France e Attentats Source : Agena Consulting Koweit Economie Irak, SARS 2.2 Importance de la conjoncture La France n échappe pas à l analyse tendant à lier le comportement des revenus hôteliers à l évolution de la croissance économique. Sensibilité des revenus par chambre à la croissance 6 15 Evolution du PIB (%) PIB RevPAR Evol. du RevPAR (%) e2004 h Source : INSEE, prévisions IXIS (PIB) et Agena Consulting (RevPAR) On s aperçoit que sur 10 ans, le RevPAR est sensiblement plus volatile que l évolution du PIB, notamment en raison du fort potentiel de reprise du RevPAR à ne serait-ce que de faible rebonds de l économie, comme l illustrent les années 1996, 1997, 2000, et par anticipation Selon les dernières estimations, le RevPAR en France connaît une progression de l ordre de +2% à fin août (un peu moins de 3% sur 2004), et +4% pour

5 Ainsi, 2003 marque le point bas du cycle hôtelier en cours, notamment pour Paris comme le montre le tableau suivant qui reprend des éléments de comparaisons internationales. Différences par villes en Europe Ville Taux Prix moyen Occupation (%) (euros) RevPAR (euros) 2003/2002 (%) Paris 67,30 211,76 142,68-15,40 Amsterdam 71,60 158,68 113,68-13,30 Londres 68,70 300,34 206,32-6,20 Barcelone 75,40 190,63 143,79-3,40 Francfort 62,20 128,26 79,39-2,90 Hambourg 69,70 124,41 90,32 7,10 Source : Deloitte & Touche UK Paris a connu une dégradation plus importante que les autres villes européennes pour des raisons de conjoncture économique et diplomatique. Une autre conclusion que l on peut tirer de ce tableau est que les villes moins exposées au tourisme, i.e. basées pour une part importante sur du voyage d affaires, affichent des performances moins volatiles que les autres villes, mais elles profitent relativement bien moins que des villes plus touristiques d une reprise du marché hôtelier. 2.3 Mais des valeurs qui restent soutenues et qui résistent au cycle Selon l indice HVS International, Paris reste la ville la plus chère en Europe en matière d hôtels, devant Londres. Les valeurs des actifs hôteliers restent soutenues, et Paris a connu une hausse moyenne des valeurs hôtelières de 3,1% par an sur L indice HVS Hotel Value Index pour Paris et le RevPAR 170 Valeurs calculée en /chambre RevPAR (base 100 en dec 1995) HVS Paris RevPar (base 100 en 1995) e 2005h 50 Source : HVS International, INSEE Nous revenons un peu plus loin sur le marché de l investissement en matière hôtelière. 6

6 Pour achever cette section nous pouvons citer le classement publié par Jones Lang LaSalle s EREGI 2 Survey. Paris y figure en première position en terme d attractivité et en matière hôtelière. La raison invoquée là encore est la conjonction d une très bonne structure d offre du marché et une demande qui devrait selon toute vraisemblance revenir fortement compte tenu de la conjoncture économique plus favorable. Classement de l attractivité des villes hôtelières Source : Enquête EREGI de Jones Lang LaSalle Hotels 2.4 Caractéristique du marché en France L ensemble de ces performances s explique relativement aisément si l on analyse le contexte touristique et de voyage d affaires français. La tendance générale constatée depuis de nombreuses années, recouvrant ainsi des périodes de ralentissement et de reprise économique, est marquée par une hausse très sensible du tourisme et des voyages d affaires à l international (en millions) : +4%/an en moyenne. Nombre de visiteurs par ans (en millions) Monde France Source : Agena Consulting La France est ainsi la première destination mondiale et bénéficie de facteurs structurels de croissance : Destination obligée pour les pays émetteurs Impact positif des pays émergents (Europe élargie, Russie, Chine) Vision prospective et rôle positif de l Etat Vieillissement de la population (Ageing Boomers) et et hausse du temps libre 2 REGI signifie Régional Economic Growth Indices. Il s agit d indicateurs basés sur la santé de l économie régionale calculée pour 85 villes dans le monde, s appuyant notamment sur l emploi, la population, et la structure des revenus. 7

7 Notons ici que Paris et la Côte d Azur restent encore les points de passage obligés des lignes long courrier, ce qui leur confère un avantage considérable. 2.5 Quelles conséquences sur l industrie de l hôtellerie? L ensemble des facteurs énoncés ci-dessus, contiennent des implications fortes en matière d investissement et de gestion des hôtels : Hausse du niveau général de confort exigé Standardisation des hébergements marchands en réponse aux évolutions des circuits de distribution (Internet, ) Europe : hausse attendue de la pénétration des chaînes hôtelières Le dernier point est lié au tableau suivant qui reprend le taux moyen de pénétration des chaînes hôtelières en Europe et aux Etat-Unis : Taux de pénétration des chaînes hôtelières Europe Etats-Unis < 30% > 70% Source : Coach Omnium La Revue Un des éléments d explication est que le taux très élevé de pénétration aux Etats-Unis tient en partie à la part très importante de hôtels en franchise. Cette part est beaucoup plus faible en Europe. Néanmoins on est tenté de conclure que nous allons vraisemblablement assister à la poursuite des mouvements de concentration du marché en Europe, que cela se fasse par croissance organique, croissance externe ou développement de la politique de franchise.. Le parc hôtelier français (en nombre de chambres) * 3* 2* 1* Source : INSEE (en nombre de chambres) chambres, avec une dominante des catégories 2 et 3 étoiles Mais développement qualitatif marqué par une part accrue des 3 et 4 étoiles Croissance faible en nombre : +6,3% en 10 ans Rente de situation de l offre existante 8

8 100% 80% 60% L appel de la qualité : évolution du parc hôtelier en France Parts relatives 6% 9% 36% 4* 3* 40% 20% 0% Source : INSEE (en nombre de chambres) Les 3-4 étoiles représentent 36% de la capacité en 2004 Soit +17% en 10 ans Soit l équivalent de chambres supplémentaires. 64% 2* 1* C est la part relative des 4 étoiles qui a augmenté le plus vite en 10 ans, passant de 6% en nombre de chambres en 1994, à 9% en La part relative des étoiles baisse, mais ceci cache Une croissance nette de chambres des 0-1 étoiles Une baisse équivalente des 2 étoiles traditionnels Parc hôtelier en France Chaînes et indépendants En nbe de chambres au 1/1/ * 2* 3* 4* Chaînes Indépendants Source : INSEE / HTR (en nombre de chambres) Les chaînes hôtelières totalisent chambres en France en janvier 2004 soit 36% de l offre totale. Cependant, les 5 premiers groupes hôteliers représentent 90% de cet ensemble : Dont Accor ( chambres) Louvre Hotels (dont Envergure) ( chambres) 9

9 Taux de pénétration des chaînes hôtelières (au 1/1/2004) par catégorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% * 2* 3* 4* Chaînes Indépendants Source : INSEE / HTR (en nombre de chambres) La pénétration des chaînes hôtelières est plus forte dans les catégories extrêmes : Économies d échelle et industrialisation des process Production d un revenu marginal grâce à des marques puissantes. Les chaînes sont néanmoins plus présentes dans les capacités supérieures à chambres dans les catégories intermédiaires Pénétration des chaînes intégrées dans l hôtellerie en Europe Pays européens Nombre d hôtels des chaînes Taux de pénétration en hôtels Nombre de chambres des chaînes Taux de pénétration en chambres Allemagne % % Autriche % % Belgique % % Espagne % % France % % Grande-Bretagne % % Irlande 46 5 % % Italie % % Luxembourg 11 3 % % Pays-Bas % % Portugal 85 5 % % Suisse 61 1 % % Total Europe % % Source : Coach Omnium La Revue Comme l illustre le tableau ci-dessus, la France dispose d un avantage concurrentiel important : c est à la fois le marché européen le plus important en termes de visiteurs, et le marché le plus concentré en matière de chaînes hôtelières. Les grands groupes y ont développé une expertise leur permettant de bénéficier d économie d échelle (en approvisionnement côté fournisseurs, centrales de réservation, budget publicité), de branding et de développer à la fois une offre touristique diversifiée et de s assurer un flux plus régulier de clientèles d affaires (accords corporate). Ce phénomène n est pas sans rappeler le développement de grands groupes dans la distribution comme Carrefour et Auchan. 10

10 Principaux groupes hôteliers en Europe Enseigne de 10 établissements et plus présentes au 01 janvier 2004 Groupes hôteliers Rang en Europe Rang dans le monde Nationalité du groupe hôtelier Accor 1 er 3 e France Société du Louvre Envergure Six Continents 2 e 7e France 3 e 4 e Grande- Bretagne Choice Hotels NH Hoteles 5 e 11 e Espagne Principales enseignes en Europe Etap Hotel, Formule 1, Ibis, Mercure, Libertel, Novotel, Sofitel Bleu Marine, Campanile, Climat de France, Kyriad, Concorde, Nuit d hôtel, Première Classe Crowne Plaza, Express, Inter Continental, Holiday Inn, Posthouse Nombre d hôtels au 1 er janvier 2004 Part de l offre en Europe en 2004 Nombre de pays Europe Part de l offre en Europe en ,7 % 12 25,8 % ,1 % 11 15,1 % 409 6,3 % 11 4,7 % 4 e 2 e Etats-Unis Clarion, Comfort, Quality 356 5,3 % 10 5,4 % Whitbread 6 e 14 e Grande- Bretagne Marriott 7 e 5 e Etats-Unis Granada Compass 8 e 17 e Grande- Bretagne NH Hoteles, Golden, Tulip, Tulip Inn % 7 NR Travel Inn 259 4,4 % 1 NR Renaissance, Ramada International, Courtyard, Marriott 227 3,7 % 11 NR Travelodge 217 3,3 % 2 NR Sol Melià 9 e 12 e Sol, melià, Paradisius, Espagne 211 2,9 % 8 2,5 % Tryp Husa 10e 22 e Espagne Husa Hotels 137 2,1 % 3 NR Source : Coach Omnium La Revue Les cinq premiers groupes hôteliers en France en 2004 Unités : nombre d hôtels et de chambres Enseignes Hôtels Chambres Accor Société du Louvre / Envergure Best western (Franchise) Choice (Franchise) Intercontinental Source : MKG Il est intéressant de noter que le leader français de l hôtellerie dispose d une offre qualitative (3 et 4 étoiles et plus) plus importante que la moyenne observée pour le cas de la France 45% contre 36%. Cette proportion est encore plus importante si l on corrige des hôtels gérés en dehors du territoire français. 11

11 Répartition des hôtels et chambres du groupe Accor selon l enseigne déc Enseignes Hôtels Chambres Motel Ibis Formule Red Roof Inns Etap Hotel Total économique Mercure et marques associées Novotel Sofitel Suitehotel Autres Total haut/milieu gamme Total Source : Accor Notons qu il existe deux stratégies d extension en matière hôtelière : la franchise et l hôtelier opérateur. Notons que les deux stratégies peuvent être combinées. Le Groupe Accor est le 3 ème groupe hôtelier mondial, il n est que le 7 ème franchiseur mondial (Source : «Hotel Giants Survey», 2002 Revue Hotel). Ce sont surtout les groupes Américains qui privilégient la politique de franchise. C est entre autre ce qui explique leur impressionnant taux de pénétration sur le marché US. Les dix premiers franchiseurs hôteliers dans le Monde Entreprises Hôtels en franchise Cendant Corp Choke International Six Continents Hilton Hotels Corp Marriott International Carlton Hospitality 758 Accor 757 US Franchise System 500 Société du Louvre 409 Starwood 330 Source : Hotel Giants Survey 2002, Revue Hotel Quelques marques de quelques franchiseurs Franchiseurs Marques Cendant Day s Inn, Howard Johnson, Ramada, Travellodge, Super 8, Wingate, Knight Inns Choice Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Econolodge, Rodeway Inn, Friendship Inn Six Continents Intercontinental, Holiday Inn, Holiday Inn Express, Corwne Plaza Hilton (dont Promus) Red Lions, Double Tree, Embassy, Hampton Inn, Homewood, Hilton Marriott Marriott, Renaissance, Courtyard, Residence Inn, Ritz-Carlton Carlson Regent, Radisson, Country Inn Société du Louvre Concorde, Campanile, Kyriad, Bleu Marine, Première Classe, Stars Accor Formule 1, Etap, Ibis, Mercure, Novotel, Sofitel, Libertel, Suitehotel, Motel 6, Red Roof Source : Diverse, IXIS AEW Europe 12

12 Pour finir sur cette partie du cadrage de la structure du marché hôtelier en France, il nous a semblé intéressant de reprendre ici un extrait de International Signposts, une publication adossée à la NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts) dans le dernier numéro de novembre/decembre Il concerne les opportunités d investissement des REITs hôteliers américains à l international. The opportunities for hotel operators differ from country to country. In France, for example, some European hotel companies are starting to look at opportunities outside of Paris, according to Philippe Parfait, vice president of the Invest in France Agency, North America. But for now, he says, the interest has come from European companies and not companies from the U.S. Accor has saturated the French market, providing opportunities for other hotel operators, because hotel customers want to have a choice, Parfait says. Interestingly enough, other hotel operators didn't want to venture outside of Paris until Accor had tested the waters. 3 L hôtellerie dans les portefeuilles immobiliers institutionnels 3.1 L exemple des REITs hôteliers aux Etats-Unis Il nous semble intéressant d inclure dans ce rapport une partie concernant l investissement institutionnel hôtelier aux Etats-Unis, à travers les véhicules des foncières cotées que sont les REITs (très proches dans leurs structures des SIIC en France). Il existe un compartiment spécifique des REITs aux EU se concentrant sur les marchés de l hôtellerie et des résidences de loisirs ; les Leisure & Lodging REITs. Décomposition relative des entités REITs de l indice NAREIT Real-Time Index Tri par secteur/sous-secteur et capitalisation boursière, en millions de dollars : au 29 octobre 2004 Nombre de Catégories Capitalisation boursière REITs Milliards en % du total 37 Industrial/Office 73,2 25,33 23 Office 43,0 14,89 8 Industrial 18,1 6,28 6 Mixed 12,0 4,16 35 Retail 76,4 26,43 19 Shopping Centers 31,9 11,02 9 Regional Malls 39,3 13,61 7 Free Standing 5,2 1,80 26 Residential 42,4 14,68 21 Apartments 40,1 13,88 5 Manufactured 2,3 0,80 16 Diversified 21,0 7,26 17 Lodging/Resorts 13,8 4,76 5 Self Storage 10,1 3,49 12 Health Care 14,8 5,12 10 Specialty 14,8 5,13 33 Mortgage 22,6 7,81 21 Home Financing 16,1 5,57 12 Commercial Financing 6,5 2, Industry Totals 289,0 100,00 Source : NAREIT Au troisième trimestre 2004, la capitalisation globale des REITs représentait un total de près de 289 Milliards de dollars. La décomposition par grandes catégories est présentée ci-dessous. Les Leisure & Lodging REITs représentent une capitalisation de 13

13 $ 13,7 Mds, soit 4,7% de l univers global. S il ne tenait pas compte des mortgage REITs, cette part dépasserait les 5%. Ceci peut aisément être considéré comme un seuil au delà duquel le produit d investissement est un secteur à part entière. En effet, une simple comparaison avec la base IPD France indique par exemple que les locaux industriels et en particulier la logistique pèse pour un peu plus de 5,5% de la base globale en valeur. Et il apparaît désormais clair pour les professionnels de l investissement immobilier que la logistique constitue un secteur à part entière. Ceci semble clairement être le cas pour l investissement hôtelier hôtels aux Etats-Unis. Les Lodging REITs ont affiché des performances impressionnantes sur l année 2004 : +26,3% de rendement global sur la période nov nov. 2004, après une année 2003 qui marquait la fin du point bas pour l industrie aux Etats-Unis (+5,1% sur l année 2003). 3.2 Performance de l investissement direct en hôtels aux Etat-Unis Le graphique ci-dessous reprend les performances des investissements institutionnels directs par grands secteurs, tels que mesurés par NCREIF (National Association of Real Estate Fiduciaries). Cet organisme est l équivalent aux EU de des bases IPD. Comparaisons des performances des différents secteurs aux EU 1er trimestre 2004 Source : NCREIF Il apparaît clairement que sur 10 ans, l investissement hôtelier sur-performe les autres catégories d actifs. 3.3 Les volumes d investissement hôteliers aux Etats-Unis Les deux sections qui suivent s inspirent librement de la publication semestrielle de Jones Lang LaSalle Hotels intitulée «Hotel Investment Strategy Annual 2004». 14

14 Volumes de transactions d hôtels aux EU et ventilation par localisation e Un des points qui a marqué l année 2003 est que de nombreux fonds opportunistes n ont pu réaliser les investissements souhaités en matière d hôtels et se sont reportés sur l année Un des exemples les plus forts est l acquisition par le fonds Blackstone, pour un montant impressionnant de 3,1 milliards de dollars (2,33 Mds d ) de Extended Stay in America. Historiquement les seules transactions qui ont pu avoir lieu à de tels niveaux sont au nombre de quatre : 1. l acquisition par Hilton pour $3,8 milliards de Promus en 1999; 2. l acquisition par Granada, pour $3,9 milliards de Forte Hotels en 1997; 3 l acquisition par HFS Inc s, pour $8,7 milliards de CUC International en 1997; 4. l acquisition par Starwood s pour $12.4 milliards de ITT Sheraton en Qui sont les acheteurs et les vendeurs aux EU? 3.4 Les transactions d hôtels en Europe Globalement, au niveau de l Europe l année 2003 a clairement était marquée par un volume transactionnel de vente unitaire d hôtels très important, surtout en comparaison 15

15 avec les années précédentes. L Europe continentale (hors RU) a été particulièrement active puisque on y recense plus des trois quart des transactions de plus de 10 millions d, dont la vente de l hôtel Ritz de Madrid pour 125 millions d en avril à un véhicule conjoint Orient Express et Omega, ainsi que Le Méridien de Barcelone à Deka en janvier pour 86,95 millions d. La plus grosse transaction (hors portefeuille) enregistrée en 2003 a été la vente du Principe di Savoia pour 275 M au Dorchester Hotel Group/ Brunei Investment Agency. Qui sont les acheteurs et les vendeurs en Europe? Les volumes de transactions unitaire (hors portefeuilles) ont atteint un record historique de plus de 3 milliards d en Europe (2,4 Mds en 2002), alors que les Etats-Unis ont atteint un volume agrégé de 6,2 Milliards d notamment grâce à de très grosses transactions individuelles. Si l on inclus les transactions de portefeuilles, le volume global en Europe atteint les 10 Mds d. Le graphique suivant illustre la mouvement tendanciel de l investissement en faveur des transactions par portefeuilles entiers au détriment des transactions individuelles qui dominaient le marché au cours de la seconde moitié des années quatre-vingt dix. Décomposition des transaction par type de transaction en Europe Vente unitaire d hôtel vs cession de portefeuille Source : Jones Lang LaSalle Hotels 16

16 On le voit, l appétit des investisseurs pour le produit hôtelier est très important. On retrouve même à présent le phénomène de «trop de capitaux et pas assez de produits», couramment observé pour les secteurs plus traditionnels de l investissement immobilier tels que les bureaux, les commerces ou la logistique. En effet, de nombreux investisseurs recherchant à la fois une investissement contra-cyclique et de rentabilité élevée n ont pas pu trouver suffisamment d opportunités en 2003 et reportent leur appétit sur l année L autre phénomène que l on observe est la palette très large de la typologie des investisseurs recherchant des hôtels en Europe, avec notamment l apparition très nette des fortunes individuelle (les high net worth individuals). Décomposition de la typologie des investisseurs en hôtels en Europe* Source : Jones Lang LaSalle Hotels * La catégorie Other Investors comprend les investisseurs spécialisés en hôtellerie, les investisseurs institutionnels, les foncières (cotées ou non), et les promoteurs. Globalement, en raison de l afflux important de capitaux, les taux de rendement sur les investissements unitaires ont subi une pression à la baisse et se retrouvaient à fin 2003, en Europe, à moins de 7,8% Les hôtels et résidences de tourisme : un exemple de marché de niche issu de la base IPD France Pour clore cette analyse des investissement en hôtels, nous nous intéressons à présent à la place occupée jusqu»à présent par ces derniers dans la base IPD France, base qui couvre aujourd hui la performance de l immobilier d investissement des investisseurs institutionnels en France. Les hôtels détenus en direct ne constituent pas une sous catégorie à part entière et sont regroupés dans la catégorie Autres dans la base IPD. L ensemble de cette catégorie représente moins de 1% de la valeur des portefeuilles immobiliers. Elle contient notamment des parkings, garages, terres agricoles, forêts, résidences pour personnes âgées, cliniques, et enfin des hôtels et résidences de tourisme. 17

17 Les hôtels et résidences de tourisme sont présents chez 10% des investisseurs institutionnels et représentent moins de 1% en valeur de l ensemble de la base. Lorsque l on interroge les investisseurs qui détiennent ce type d actifs sur les raisons expliquant de type d investissement, les réponses sont en général les suivantes : Il s agit d un héritage historique lié à l acquisition d un portefeuille Par affinité pour une classe d actifs de diversification ou par opportunité d investissement à un moment donné. Si ce produit existe marginalement par héritage, affinité ou opportunité, les caractéristiques de diversification et les propriétés d investissement contra-cycliques ont suscité un regain net d intérêt de la part des investisseurs institutionnels autres que les fonds de private equity. 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% Performance comparée des bureaux et hôtels Rendement global et locatif rdt locatif Bureaux rdt locatif Hôtels & Loisirs rdt global Bureaux rdt global Hôtels & Loisirs Source : IPD France Notons que l échantillon Hôtels & loisirs utilisé ci-dessus porte sur porte sur : Hôtels et Résidences de loisirs Diverses classes et catégories Diverses localisations Pour l année 2003, la performance globale (rendement global) peut être décomposée de la manière suivante : en capital : 1,2% locatif : 7,4% Au sein de la base IPD France, les hôtels et résidences de loisirs sont des produits d'investissement encore relativement marginaux, qui offrent des caractéristiques intéressantes d'un produit de niche. Pour autant si l'on met en face la performance de ces deux types d'actifs, leur rendement locatif est très voisin, très stable autour de 7%, et dépasse depuis quelques années celui des bureaux leur rendement global est beaucoup plus stable et affecté par des circonstances bien différentes de celles des bureaux. 18

18 4 Conclusions La performance des hôtels a été durement touchée sur la période Ce secteur a été frappé par la combinaison dans le temps de facteurs géopolitiques et macroéconomiques. L analyse de la situation en France nous montre un secteur hôtelier qui a relativement mieux résisté à la conjoncture globale que ce que l on aurait pu craindre, et qui se caractérise par des cycles haussiers qui dominent assez largement la période de ces vingt dernières années. L explication de cette forte capacité de résistance du marché hôtelier français tient à deux facteurs structurels du marché : une position géographique stratégique et offre limitée et structurée autour de grands groupes hôteliers, même si leur poids relatif reste encore modeste par rapport aux ratios observés aux Etats-Unis. Le développement est réglementé, ce qui permet une rente de situation de l offre existante marque le retournement du cycle hôtelier, mais la reprise comprend des éléments conjoncturels d incertitude : elle sera probablement plus «molle» que les précédentes. Progression du RevPAR de +2% à fin août, +4% attendu en 2005 selon les experts. Malgré des fondamentaux qui se sont dégradés sur la période , le marché de l investissement en France et en Europe est resté très actif et a même tendance à s accélérer. L investissement hôtelier fait partie intégrante des portefeuilles institutionnels aux Etats- Unis, mais ce n est pas encore le cas en France. La remontée de l occupation anticipe traditionnellement celle des prix et des revenus (attendue pour 2005). L acquisition de portefeuilles permet d entrer sur un marché contra-cyclique à moindre coût, tout en bénéficiant de l avantage de la diversification stratégique (géographique, par clientèle, par marque.). Au total, il existe une fenêtre d opportunité d investissement contra-cyclique en 2004/2005 pour l hôtellerie. 19

19 IXIS AEW Europe rue Fernand Braudel Paris France Mahdi Mokrane Tél. +33 (0) Fax +33 (0) Laetitia Rouillard Tél. +33 (0) Fax +33 (0) Laurence Tauzin Tél. 33 (0) Fax +33 (0) Fabien Cabot Tél. 33 (0) Fax +33 (0) One Curzon Street London W1J 5HD England UK Simon Martin Tèl Fax Andrew Hook Tèl Fax Matthew Hills Tèl Fax IXIS AEW Europe est la filiale d Asset Management immobilier en Europe du groupe Caisse des Dépôts et du groupe Caisses d Epargne. Elle gère 11,1 milliards d à travers un réseau de 9 implantations européennes. IXIS AEW Europe constitue avec AEW Capital Management (Boston) une plate-forme mondiale gérant un montant total d actifs immobiliers de 23,3 milliards d. Page 4 / 4