ABORDABILITƒ ET CHOIX TOUJOURS (A C T) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS

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1 ABORDABILITƒ ET CHOIX TOUJOURS (A C T) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS D'APPROBATION Normes de logement sžcuritaire pour une ržnovation abordable Bureau du commissaire au Logement, ˆ lõurbanisme et au džveloppement Ville dõedmonton (Alberta) PrŽparŽ pour : la FŽdŽration canadienne des municipalitžs l'association canadienne des constructeurs d'habitations l'association canadienne d'habitation et de ržnovation urbaine la SociŽtŽ canadienne d'hypoth ques et de logement PrŽparŽ par : Energy Pathways Inc. Ottawa (Ontario) Octobre 1996 Cette Žtude de cas a ŽtŽ financže par la SociŽtŽ canadienne d'hypoth ques et de logement. Cependant, les opinions exprimžes sont celles des auteurs et la SociŽtŽ n'assume aucune responsabilitž.

2 AVANT-PROPOS Le projet džcrit dans cette Žtude de cas est financž dans le cadre du programme ÇAbordabilitŽ et choix toujours (A C T)È. Le programme A C T est une initiative conjointe, gžrže par la FŽdŽration canadienne des municipalitžs, lõassociation canadienne des constructeurs dõhabitations et lõassociation canadienne dõhabitation et de ržnovation urbaine, en collaboration avec lõorganisme de financement, la SociŽtŽ canadienne dõhypoth ques et de logement. lõa C T est administrž par la FŽdŽration canadienne des municipalitžs. LancŽ en janvier 1990, le programme A C T a pour but de promouvoir les changements aux r glements de planification et de construction et les modifications aux procždures dõapprobation des projets de construction ržsidentielle, en vue dõamžliorer lõabordabillitž, le choix et la qualitž du logement. Dans le cadre dõa C T, des subventions sont attribužes aux constructeur et promoteurs, avec ou sans but lucratif, ainsi quõaux municipalitžs, urbanistes et architectes pour entreprendre des initiatives novatrices de ržforme de la ržglementation au sein des municipalitžs partout au Canada. Trois types de projets peuvent tre subventionnžs dans le cadre dõa C T : projets de džmonstration, projets de simplification des processus dõapprobation et Žtudes de cas (dõinitiatives en cours). Les projets de džmonstration, qui portent sur la construction de logements novateurs, montrent de quelle mani re certaines modifications aux r glements de planification et de construction peuvent amžliorer lõabordabilitž, le choix et la qualitž. Les projets de simplification du processus dõapprobation comprennent lõžlaboration dõune mžthode ou dõune džmarche qui ržduit le temps et lõeffort nžcessaires ˆ lõapprobation des projets de logement. Les projets dõžtudes de cas permettent de džcrire des initiatives en cours visant ˆ ržformer la ržglementation. La modification et lõinnovation requi rent la participation de tous les intervenants dans le secteur du logement. Le programme A C T fournit aux groupes actifs au niveau local une occasion unique de travailler ensemble ˆ džterminer les questions de lõheure en mati re de logement, ˆ obtenir un concensus pour les solutions potentielles et ˆ mettre en Ïuvre ces solutions. Par consžquent, un ŽlŽment clž des projets subventionnžs dans le cadre dõa C T est la participation et la coopžration des diffžrents intervenants dans le secteur du logement, ˆ toutes les phases des projets, depuis la conception jusquõˆ la ržalisation. Une Žtude de cas est produite pour chaque projet subventionnž dans le cadre dõa C T afin de faire partager ˆ dõautres collectivitžs canadiennes lõinformation sur les initiatives et les bžnžfices de la ržforme des processus de ržglementation. Pour chaque Žtude de cas, de m me que lõinitiative de ržforme des processus de ržglementation, ses buts et les le ons tiržes sont exposžs et, sõil y a lieu, les Žconomies ržsultant des changements apportžs ˆ certains r glements de planification, de promotion immobili re et de construction. AbordabilitŽ et choix toujours

3 TABLE DES MATIéRES APER U DU PROJET... i 1.0 DESCRIPTION DU PROJET ƒtablissement dõune approche pratique Objectifs du projet MŽthodologie du projet Les normes de logement sžcuritaire LES NORMES DE LOGEMENT SƒCURITAIRE : PROJET DE DƒMONSTRATION Phase I : Examen des normes Phase II : RŽnovation dõun immeuble de džmonstration... 6 Figure 1. LÕextŽrieur avant les ržnovations... 6 Figure 2. LÕextŽrieur apr s les ržnovations... 9 Figure 3. LÕintŽrieur avant les ržnovations Figure 4. LÕintŽrieur apr s les ržnovations Figure 5. Plan du rez-de-chaussže Figure 6. Plan du deuxi me Žtage Figure 7. Plan du troisi me Žtage Figure 8. Plan du sous-sol Comparaisons de c uts Figure 9. C uts des projets PAREL CONTEXTE DU PROJET ComitŽ du logement sžcuritaire dõedmonton LES INITIATIVES DE RƒFORME DE LA RƒGLEMENTATION ET LEURS RƒPERCUSSIONS SUR LE COóT, LE CHOIX ET LA QUALITƒ DES LOGEMENTS ANNEXE A : COMPARAISON DƒTAILLƒE DES COóTS Ð IMMEUBLE DE DIVISION ÇAÈ (9 LOGEMENTS) ANNEXE B : FRAIS DE RƒNOVATION DƒTAILLƒS Ð IMMEUBLES DE LA CATƒGORIE ÇBÈ (21 LOGEMENTS) AbordabilitŽ et choix toujours

4 APER U DU PROJET Le parc de logements du centre-ville repržsente une source potentielle de logements abordables, mais de nombreux immeubles ont besoin dõ tre ržnovžs pour ržpondre aux normes de salubritž et de sžcuritž. Le džfi ˆ relever consiste ˆ trouver des moyens de le faire de fa on Žconomique. Le cožt des ržnovations quõexigent les immeubles anciens pour quõils soient conformes aux codes national, provincial ou territorial, peut dissuader les proprižtaires de faire les travaux ou rendre les logements hors de la portže des mžnages ˆ faible revenu. En 1993, la Ville dõedmonton a re u une subvention A C T pour džmontrer que les logements du centre-ville pouvaient tre ržnovžs de fa on Žconomique afin de satisfaire aux normes de salubritž et de sžcuritž, au moyen de mžthodes autres que celles que prescrit la ržglementation actuelle. Ë partir des ržsultats dõun autre projet A C T, le Code and Approval Process Models for Residential Renovation, 1 de lõassociation pour lõavancement des mžthodes de pržservation, le ComitŽ du logement sžcuritaire dõedmonton avait Žtabli une sžrie de normes de logement sžcuritaire pour les immeubles ˆ logements multiples. Dans le cadre du programme A C T, la Ville devait chercher ˆ expžrimenter et amžliorer les normes proposžes. Le projet comportait les Žtapes suivantes : Examen des normes proposžes pour assurer quõelles seraient facilement comprises des proprižtaires de loge-ment Inspection et Žvaluation dõun im-meuble typique de džmonstration de la catžgorie A, transformž en neuf logements, pour džceler les risques existants Inspection et Žvaluation dõun im-meuble typique de džmonstration de la catžgorie A, transformž en neuf logements, pour džceler les risques existants PrŽparation dõun mžmoire explicatif pour remždier aux džficiences de lõimmeuble en fonction des normes proposžes Consultation des parties prenantes et nžgociation dõune entente sur les amžliorations ˆ apporter PrŽparation des plans et devis de-scriptif, et estimation des cožts de construction PrŽparation des dessins dõexžcution et ržnovation, selon les normes, dõun immeuble de džmonstration de la catžgorie B, de 21 logements ƒvaluation et mise au point des normes 1 Un exemplaire de lõžtude de cas A C T sur le projet de lõassociation peut tre obtenu au Centre canadien de documentation sur lõhabitation,700, chemin MontrŽal, Ottawa (Ontario), K1A 0P7, TŽl. : (613) , TŽlŽc. : (613) , ATME : (613) AbordabilitŽ et choix toujours i

5 LÕimmeuble choisi pour le projet de ržnovation Žtait un garni de 21 chambres, de trois Žtages, dõun quartier voisin du centreville. Cet immeuble avait ŽtŽ ŽvacuŽ en juin 1992, ˆ la suite de nombreuses infractions au code du b timent et des risques que lõimmeuble pržsentait sur le plan des incendies, de la salubritž et de la sžcuritž. Les normes proposžes ont servi ˆ rendre les travaux de ržnovation nžcessaires pour amener le garni ˆ un niveau acceptable de salubritž et de sžcuritž. Les travaux ont commencž en aožt 1993 et lõimmeuble a ŽtŽ occupž au printemps La ržaction des locataires ˆ ce nouveau cadre de vie a ŽtŽ enti rement positive. Les Normes de logement sžcuritaire džfinitives ont ŽtŽ publižes en juin Les normes Žtablissent les niveaux de salubritž et de sžcuritž minimum requis pour tous les immeubles ržsidentiels locatifs existants dõedmonton (y compris les garnis et pensions), dõune hauteur de six Žtages ou moins et contenant trois logements ou plus. 2 Des exemplaires de ces normes peuvent tre obtenus en sõadressant ˆ Maps and Publications, Planning and Development, City of Edmonton, 2nd Floor, The Boardwalk, Avenue, Edmonton, Alberta, T5J 2X6, Tel: (403) , Fax: (403) , au prix de 4 $ + TPS. Pour de plus amples renseignements sur les normes de logement sžcuritaire, communiquer avec J. Dennis Freeman, Senior Planner, Office of the Commissioner of Housing, Planning and Development Department, #1001, 10th Floor Centennial Building, Avenue, Edmonton, Alberta, T5J 0H1, Tel: (403) , Fax: (403) Les normes ont ŽtŽ adoptžes par la Commission dõhygi ne dõedmonton. Le chef du service des incendies dõed-monton a indiquž ˆ la municipalitž que lõapplication des normes permettrait dõatteindre un Çniveau acceptable de sžcuritžè conformžment au Code des incendies de lõalberta. Le cožt unitaire de ržnovation du garni de 21 chambres se compare tr s favorablement ˆ celui des projets entrepris dans le cadre du Programme dõaide ˆ la remise en Žtat des logements (PAREL), au centre-ville dõedmonton. Le cožt de la ržnovation du garni selon les Normes de logement sžcuritaire Žtait dõenviron $ par logement. Le cožt des ržnovations faites pour se conformer au Code du b timent de lõalberta, dans le cadre des projets PAREL au centre-ville sõžlevait, ˆ lõžpoque, entre $ et $ par logement, ce qui donnait un cožt moyen de $. Il est clair que les Normes de logement sžcuritaire dõedmonton pržsentent la possibilitž de rendre la ržnovation plus abordable et dõamžliorer la qualitž du logement dans le centre-ville dõed-monton. Ce projet peut servir de mod le ˆ dõautres municipalitžs du pays qui cherchent des solutions Žconomiques pour transformer un parc immobilier qui se džtžriore, en logements sžcuritaires et salubres. ii AbordabilitŽ et choix toujours

6 1.0 DESCRIPTION DU PROJET 1.1 ƒtablissement dõune approche pratique Une Žtude ržalisže en 1990 džnombrait plus de mžnages vivant dans des logements surpeuplžs ou en mauvais Žtat dans 43 quartiers du centre-ville dõedmonton. 3 Soixante pour cent de ces logements inadžquats Žtaient concentržs dans cinq quartiers. LÕun de ces quartiers pržsentait une incidence particuli re-ment ŽlevŽe de tous les indicateurs de besoins de logement soit lõabordabilitž, le surpeuplement, les conditions de logement mždiocres et le potentiel de ržamžnagement. Un bon nombre des logements unifamiliaux du quartier, qui dataient du džbut du si cle aux annžes 50, avaient ŽtŽ transformžs en logements multiples qui sõžtaient džgradžs considžrablement au cours des annžes. La condamnation de ces immeubles aurait aggravž la pžnurie de logements pour les mžnages ˆ faible revenu. Cependant, il aurait fallu faire des džpenses considžrables pour ržnover le parc de logements en mauvais Žtat afin quõil se conforme aux codes du b timent national et provincial. Il fallait trouver une solution pratique pour ržnover les b timents afin quõils atteignent un niveau acceptable de salubritž et de sžcuritž, de fa on ˆ conserver une source importante de logements abordables. En 1992, le ComitŽ du logement sžcuritaire dõedmonton a proposž une sžrie de normes de ržnovation de rechange ˆ partir du projet A C T par lõassociation pour lõavancement des mžthodes de pržservation (AAMP). LÕAAMP a mis en lumi re les exigences du Code national du b timent qui nuisaient ˆ la ržnovation des immeubles ržsidentiels en mauvais Žtat et a mis au point un tableau de mesures techniques de rechange pouvant tre appliqužes comme des Žquivalents du Code. 4 En 1993, la Ville dõedmonton a obtenu une subvention A C T pour džmontrer que les normes pouvaient servir ˆ rendre les logements sžcuritaires et salubres pour leurs occupants et rendre les ržno-vations rentables pour les proprižtaires, tout en pržservant lõabordabilitž des logements pour les mžnages ˆ faible revenu. 3 Larrie Taylor, Edmonton Inner City Housing Need and Demand Study, (Larrie Taylor Architect Ltd., 1990). Cette Žtude a ŽtŽ ržalisže pour le compte des Affaires municipales de lõalberta, de lõalberta Mortgage and Housing Corporation, de City of Edmonton Community and Family Services et de Edmonton Coalition on Homelessness. 4 Veuillez vous reporter ˆ la note 1, page i, pour lõobtention dõun exemplaire de lõžtude de cas de lõa C T sur le projet de lõaamp. AbordabilitŽ et choix toujours 1

7 1.2 Objectifs du projet Le principal objectif du projet A C T dõedmonton Žtait de tester la viabilitž des normes proposžes. LÕŽquipe chargže du projet sõžtait fixž pour but de : ƒtablir des normes džfinitives ˆ partir de lõexpžrience quõune application pratique permettait dõacqužrir Explorer les techniques et les matžriaux de construction innova-teurs ržpondant aux intentions des dispositions du code du b timent concernant la salubritž et la sžcuritž Trouver une nouvelle mžthode dõapplication et de nouvelles mžthodes administratives pour lõinspection et lõexamen de la ržnovation des im-meubles ržsidentiels. 1.3 MŽthodologie du projet Le Bureau du commissaire au logement dõedmonton a travaillž avec les repržsentants des organismes ci-apr s qui faisaient partie de lõžquipe chargže du projet : ComitŽ de ržnovation de la Greater Edmonton Home BuildersÕ Association Direction des normes de construction du minist re du Travail de lõalberta Division du logement des Affaires municipales de lõalberta Alberta Association of Architects Inner-City Housing Society De plus, Richard J. Vanderwell Architect Ltd. a ŽtŽ choisi comme consultant de lõžquipe chargže du projet. Le projet sõest džroulž en deux phases. La premi re comprenait les ŽlŽments suivants : Un examen des normes proposžes visant ˆ sõassurer quõelles seraient facilement comprises des propriž-taires dõimmeubles ƒvaluation džtaillže du site dõun immeuble de džmonstration pour džceler les dangers existants PrŽparation dõun mžmoire explicatif pour remždier aux džficiences de lõimmeuble en tenant compte des normes Consultation et nžgociation avec les parties prenantes quant aux amžliorations ˆ apporter PrŽparation des plans et devis de-scriptif et Žvaluation des cožts La deuxi me phase du projet comportait les pržparations de dessins de travail, la ržnovation dõun immeuble de džmonstration et une Žvaluation apr s-ržnovation pour džterminer lõefficacitž des normes proposžes et les change-ments ˆ apporter. 2 AbordabilitŽ et choix toujours

8 1.4 Les normes de logement sžcuritaire Les Normes de logement sžcuritaire dõedmonton 5 examinžes au chapitre suivant abordent les sujets ci-apr s : DŽfinitions Administration DŽtecteurs de fumže Syst mes dõalarme dõincendie Moyens dõžvacuation Compartimentage ƒquipement de lutte contre les incendies Exigences Žlectriques Exigences touchant la structure et la salubritž du b timent Plomberie et gaz Chauffage et ventilation DŽfinitions des immeubles de la catžgorie ÇAÈ et ÇBÈ et normes ad-ditionnelles requises pour chaque catžgorie (description ci-apr s). Immeuble de la catžgorie ÇAÈ Occupation ržsidentielle uniquement Hauteur maximum de trois Žtages Dix occupants ou moins PropriŽtaire ržsident ou ržsident capable de superviser lõimmeuble Immeuble de la catžgorie ÇBÈ Tous les autres immeubles de six Žtages ou moins Occupation ržsidentielle ne correspondant pas ˆ la džfinition donnže pour les immeubles de la catžgorie ÇAÈ Les Normes de logement sžcuritaire... sont une sžrie de normes de sžcuritž, dõoccupation, de salubritž et de ržnovation, ˆ la fois Žquitables et concises, ˆ lõintention des proprižtaires dõimmeubles du centre-ville. Ces Normes aideront ˆ ržsoudre certains des probl mes passžs associžs ˆ une interpržtation et ˆ une application inžgale ou sporadique des normes de la part des divers services de la Ville dõedmonton. - Équipe chargée du projet A C T 5 Veuillez vous reporter ˆ la note 2 de la page i, pour lõobtention dõun exemplaire des Normes de logement sžcuritaire de la ville dõedmonton. AbordabilitŽ et choix toujours 3

9 2.0 LES NORMES DE LOGEMENT SÉCURITAIRE : PROJET DE DÉMONSTRATION 2.1 Phase I : Examen des normes Quand la Ville a soumis sa demande de subvention dans le cadre du programme A C T, elle a džsignž deux immeubles privžs comme sites potentiels du projet de džmonstration. Ces deux immeubles Žtaient repržsentatifs des logements des quartiers du centre-ville qui avaient ŽtŽ convertis en garnis et en appartements. Il sõagissait de deux garnis de trois Žtages, lõun de neuf logements amžnagžs dans une maison unifamiliale et lõautre de 21 logements. Le garni de neuf logements ržpondait ˆ la džfinition dõun immeuble de la catžgorie ÇAÈ et il a servi pour la phase I. LÕimmeuble de 21 logements, qui Žtait un immeuble de la catžgorie ÇBÈ a ŽtŽ ržnovž dans la deuxi me phase du projet. Modification des normes En juin 1993, lõarchitecte a pržsentž un rapport džtaillž des ržvisions quõil suggžrait dõapporter aux normes pro-posžes et des amžliorations ˆ apporter ˆ lõimmeuble de neuf logements. Des modifications ont ŽtŽ recommandžes pour plusieurs des džfinitions (Çfen tre acceptableè, Çsortie de secoursè, Çchambre ˆ coucherè, ÇdensitŽ dõoccupationè et ÇusageÈ), afin de džcrire fid lement lõintention des normes. Des commentaires ont ŽtŽ faits quant aux dispositions des normes proposžes concernant leur admi-nistration et leur application et dõautres dispositions relatives aux dangers ou aux džficiences de cet immeuble de la catžgorie ÇAÈ ont ŽtŽ examinžes et ŽvaluŽes en džtail. Plusieurs changements ont ŽtŽ apportžs aux normes proposžes ˆ lõžgard de la sžcuritž et des pržcautions contre les incendies : Les džtecteurs de chaleur ne sont pas obligatoires lorsquõun syst me dõextincteurs automatiques acceptable a ŽtŽ installž. Des džtecteurs de fumže doivent faire partie dõun syst me dõalarme dõin-cendie. Les sorties de secours existantes peuvent rester en place, ˆ la condition que le ComitŽ du logement sžcuritaire les juge sžcuritaires et pratiques; les nouvelles sorties de secours ex-tžrieures doivent tre construites conformžment aux exigences du Code du b timent de lõalberta. Les extincteurs automatiques ou les matžriaux ignifugžs approuvžs sont acceptables pour les aires de service et dõentreposage dõun immeuble de la catžgorie ÇAÈ au lieu des sžparations coupe-feu; pour ces endroits, les sžparations coupe-feu ne sont pas obligatoires si la pi ce nõest pas situže au m me Žtage quõun logement et si la cage dõescalier est entourže dõune sžparation coupe-feu. Les syst mes ˆ recyclage dõair doivent tre dotžs de džtecteur de fumže pour conduits. Un syst me de džtecteurs de fumže interconnectžs peut remplacer un syst me dõalarme dõincendie lorsquõil nõy a pas dõinstallation de cuisson dans les logements dõun immeuble de la catžgorie ÇAÈ. 4 AbordabilitŽ et choix toujours

10 DÕautres recommandations concernant les dispositions relatives ˆ la salubritž et ˆ la sžcuritž ont ŽtŽ incluses dans les ržvisions ultžrieures aux normes proposžes : Hauteurs exactes et džtails des rampes requises pour les escaliers et les pa-liers Une description plus džtaillže des installations de pržparation des ali-ments Les conditions de fonctionnement sžcuritaire des appareils ˆ gaz LÕutilisation des appareils de cuisson nõest pas autorisže pour le chauffage des locaux De nombreux Žclaircissements et des renseignements supplžmentaires sur la ržglementation du chauffage et de la ventilation Exigences pour la sžcuritž des aires de cuisson collectives Il faudrait džfinir dans les ÇDŽfinitionsÈ lõexpression Çacc s ˆ la sortieè afin de la distinguer claire-ment des ÇsortiesÈ pour les im-meubles de la catžgorie ÇBÈ. Un syst me dõextincteurs auto-matiques džjˆ installž sur tout un Žtage ou une partie dõun Žtage pourrait tre considžrž comme une mesure dõžquivalence en ce qui concerne les sorties, les sžparations coupe-feu, les indices dõinflam-mabilitž des murs ou des planchers, les couloirs sans issue ou une combinaison dõautres mesures de sžcuritž pržvues dans les Normes de logement sžcuritaire; des recherches plus poussžes sont nžcessaires pour džterminer les mesures exactes, les Žquivalences et les ržpercussions pratiques. Questions ˆ examiner de plus pr s LÕŽquipe chargže du projet a mis en lumi re quatre questions quõil faudra examiner de plus pr s : Il faudrait accepter lõinstallation de džtecteurs de fumže ˆ ržarmement automatique dans les chambres pour ržduire le risque que le džtecteur de fumže soit džsarmž ou quõon en enl ve les piles sõil est installž pr s de la cuisine (surtout pour les logements dõune pi ce ou les petits logements de deux pi ces). Les normes devraient considžrer les portes ˆ parement mžtallique comme lõžquivalent de portes en bois plein. AbordabilitŽ et choix toujours 5

11 Limitations des immeubles de la catžgorie ÇAÈ La Phase I du projet a ržvžlž quõil serait difficile de se conformer pleinement aux normes dans les immeubles de la catžgorie ÇAÈ. Un bon nombre de ces b timents sont de vieilles maisons unifamiliales qui ont ŽtŽ transformžes en garnis, au cours des annžes, sans tenir compte des codes du b timent. Les changements apportžs ˆ lõintžrieur ont ŽtŽ progressifs et ont divisž les maisons en un grand nombre de logements. Il est particuli rement difficile de respecter les normes dans les immeubles de la catžgorie ÇAÈ dans les domaines qui suivent : Il est difficile dõamžnager deux sorties acceptables et sžparžes ˆ chaque Žtage. Les solutions telles que lõajout dõescaliers extžrieurs ou dõimportantes modifications ˆ lõamžnagement intž-rieur peuvent tre cožteuses et il peut tre difficile dõentreprendre les travaux nžcessaires. Pour appliquer les normes, il faut faire tr s attention ˆ Žviter des couloirs de sortie claustro-phobiques et Žtroits. Au lieu dõavoir deux sorties, des fen tres acceptables peuvent tre considžržes comme une solution de rechange. De vieilles maisons unifamiliales transformžes en garnis manquent souvent de comptoirs, dõžviers, de tuyaux dõžvacuation ou dõinstallations sanitaires adžquats. LÕajout de cet Žquipement peut tre cožteux et difficile. Les loyers typiques du quartier emp cheraient les proprižtaires dõimmeubles de la catžgorie ÇAÈ dõaugmenter leurs loyers pour com-penser les frais de ržnovation. Il nõest pas facile de ržaliser des Žconomies dõžchelle dans les petits immeubles. 2.2 Phase II : RŽnovation dõun immeuble de džmonstration Le garni de trois Žtages et 21 logements utilisž pour la džmonstration comprenait un ensemble de logements de une et deux pi ces et remplissait les crit res dõun immeuble de la catžgorie ÇBÈ. Tous les logements se partageaient les salles de bain situžes ˆ chaque Žtage. LÕimmeuble comportait au džpart deux Žtages, construits dans les annžes 40, le troisi me Žtage ayant ŽtŽ ajoutž plus tard. LÕarchitecte de lõžquipe chargž du projet a inspectž le garni au fur et ˆ mesure des ržnovations et a documentž les travaux ržalisžs conformžment aux normes indiqužes dans les plans dõexžcution. Le projet de džmonstration situž au e Avenue a ŽtŽ transformž en immeuble sžcuritaire, confortable et attrayant. De nombreux ržsidents ont dit appržcier le nouvel immeuble et aimer beaucoup y vivre. Les loyers de lõimmeuble ržnovž se comparent ˆ ceux des autres immeubles du quartier. - LÕŽquipe chargže du projet A C T 6 AbordabilitŽ et choix toujours

12 Travaux ˆ lõ extžrieur Les ŽlŽments de bois de lõescalier de secours nord, ˆ lõextžrieur, ont ŽtŽ reconstruits en grande partie et amžlioržs afin dõatteindre la hauteur requise pour les rampes et les balustrades, dõassurer lõintžgritž et le soutien de la structure et de permettre une sortie sžcuritaire ˆ partir des trois Žtages. LÕenveloppe entourant lõescalier de sortie du sous-sol au nord a ŽtŽ enti rement džmolie. Les fen tres ˆ guillotines extžrieures en bois ont ŽtŽ ržparžes, nettoyžes et repeintes conformžment aux crit res Žtablis pour une Çfen tre acceptableè. Le proprižtaire a fait nettoyer et recouvrir dõune couche de stuc neuf tout lõextžrieur du b timent. Ce travail nõžtait pas exigž, mais il a grandement amžliorž lõapparence extžrieure et la viabilitž commerciale de lõimmeuble. Les figures 1 et 2 pržsentent des vues extžrieures de lõimmeuble, avant et apr s les ržnovations. Travaux intžrieurs Plusieurs aspects des travaux intžrieurs sont ržsumžs ci-apr s. DŽtecteurs de fumže Les džtecteurs de fumže ˆ batterie ont ŽtŽ enlevžs et remplacžs par de nouveaux džtecteurs c blžs, dans chaque logement. Syst me dõalarme incendie Un nouveau syst me dõalarme incendie a ŽtŽ installž conformžment aux normes et ˆ CAN M. Ce syst me vise ˆ alerter rapidement tous les occupants. Moyens dõžvacuation Deux sorties distinctes et indžpen-dantes sont maintenant amžnagžes ˆ chaque Žtage. Les portes de bois extžrieures, leur cadre et leur quincaillerie ont ŽtŽ amžlioržs, ržparžs ou remplacžs aux sorties de secours. Chaque logement a une Çfen tre acceptableè qui peut Žgalement servir de sortie dõurgence. Ë un endroit de lõimmeuble, la largeur libre du couloir du rez-de-chaussže est infžrieure de 7,6 cm ˆ 10,2 cm (3 ˆ 4 po) ˆ celle quõautorisent les normes, ˆ cause de la pržsence dõune colonne. LÕarchitecte a recommandž quõen pareil cas le ComitŽ du logement sžcuritaire autorise des exceptions, car il faudrait sinon apporter des modifications importantes et cožteuses ˆ la structure. Un indice de propagation des flammes maximum de 75 a ŽtŽ obtenu pour les finitions des couloirs publics au moyen de murs de placopl tre peints, de boiseries peintes et de portes ˆ parement mžtallique, de couvre-plancher et de plafonds de tuiles acoustiques. AbordabilitŽ et choix toujours 7

13 Figure 1. LÕextŽrieur avant les ržnovations Façade sud : remarquez la détérioration des fenêtres : appuis de fenêtre pourris, doubles fenêtres et moustiquaires manquants, peinture écaillée Enveloppe entourant au départ l escalier du sous-sol nord; toute la structure a été démolie. Source : Bureau du commissaire au logement, ˆ lõurbanisme et au džveloppement, Ville dõedmonton 8 AbordabilitŽ et choix toujours

14 Figure 2. LÕextŽrieur apr s les ržnovations Extérieur de l immeuble après la couche de stuc et de peinture Escalier d évacuation nord achevé Source : Bureau du commissaire au logement, ˆ lõurbanisme et au džveloppement, Ville dõedmonton AbordabilitŽ et choix toujours 9

15 Compartimentage Tous les logements ont ŽtŽ sžparžs efficacement des couloirs publics et des logements voisins par une sžparation coupe-feu de trois quarts dõheure. Des planchers et plafonds amžlioržs sont censžs fournir lõžquivalent dõune sžparation coupe-feu de trois quarts dõheure. Toutes les aires de service, dõentreposage et de lessive ont une sžparation coupe-feu du reste du b timent Žquivalant ˆ trois quarts dõheure. LÕescalier de secours nord a ŽtŽ reconstruit conformžment au Code du b timent de lõalberta de Exigences Žlectriques Un nouveau panneau Žlectrique de 400 amp res a ŽtŽ installž, avec de nouveaux disjoncteurs adaptžs ˆ la charge Žlectrique rželle et aux besoins de distribution. LÕimmeuble a ŽtŽ enti rement rec blž conformžment ˆ la Partie 1 du Code canadien de lõžlectricitž. Exigences concernant la structure du b timent et la salubritž Tous les logements ont acc s ˆ des salles de bain communes amžlioržes offrant des robinets, des toilettes ˆ chasse dõeau, des lavabos et des baignoires ou douches. Chaque logement dispose dõin-stallations acceptables pour la pržparation des aliments, dont un Žvier de cuisine avec robinets dõeau chaude et dõeau froide, un comptoir avec armoires de cuisine, une cuisini re Žlectrique et un ržfri-gžrateur. Plomberie et gaz Tout le syst me de plomberie et dõžgožt du b timent, y compris les renvois, les appareils sanitaires, les colonnes, les siphons, les Žvents et les vidages ont ŽtŽ vžrifižs et ržparžs ou amžlioržs selon les besoins. Tous les appareils sanitaires ont ŽtŽ munis de robinets de fermeture dõarrivže dõeau. 10 AbordabilitŽ et choix toujours

16 Chauffage et ventilation La majoritž des conduits et grillesregistres de chauffage ˆ air forcž ont ŽtŽ remplacžs ou amžlioržs. Les Žvents de tous les appareils au gaz du sous-sol ont ŽtŽ ŽloignŽs de 6 cm de tout matžriel combustible ou protžgžs par un bouclier de mžtal. LÕalimentation en air extžrieur pour la combustion est conforme aux exigences du Code dõinstallation du gaz naturel. Les nouvelles sžcheuses et salles de bain ont ŽtŽ ventilžes directement ˆ lõextžrieur. Les figures 3 et 4 montrent des vues de lõintžrieur avant et apr s les ržnovations. La figure 5 montre le plan džfinitif de lõimmeuble ržnovž. AbordabilitŽ et choix toujours 11

17 Figure 3. LÕintŽrieur avant les ržnovations Intérieur d un logement : carreaux de vinyle décollés et cassés, murs rafistolés et registre de plancher déformé Couloir public d origine : portes et cadres de bois qui ne répondent pas aux normes; toute la plomberie et l électricité étaient exposée Source : Bureau du commissaire au logement, ˆ lõurbanisme et au džveloppement, Ville dõedmonton 12 AbordabilitŽ et choix toujours

18 Figure 4. LÕintŽrieur apr s les ržnovations Couloir public du troisième étage terminé; nota : lumière indiquant la sortie de secours, alarme d incendie, nouvel éclairage et détecteur de fumée Nouveau cadre de porte en bois plein et porte isolée à parement métallique à l entrée du logement Source : Bureau du commissaire au logement, ˆ lõurbanisme et au džveloppement, Ville dõedmonton AbordabilitŽ et choix toujours 13

19 Figure 5. Plan du rez-de-chaussže Source : Bureau du commissaire au logement, ˆ lõurbanisme et au džveloppement, Ville dõedmonton 14 AbordabilitŽ et choix toujours

20 Figure 6. Plan du deuxi me Žtage Source : Bureau du commissaire au logement, ˆ lõurbanisme et au džveloppement, Ville dõedmonton AbordabilitŽ et choix toujours 15

21 Figure 7. Plan du troisi me Žtage Source : Bureau du commissaire au logement, ˆ lõurbanisme et au džveloppement, Ville dõedmonton 16 AbordabilitŽ et choix toujours

22 Figure 8. Plan du sous-sol Source : Bureau du commissaire au logement, ˆ lõurbanisme et au džveloppement, Ville dõedmonton AbordabilitŽ et choix toujours 17

23 2.3 Comparaisons de cožts LÕŽquipe chargže du projet estimait que les amžliorations nžcessaires pour que le garni de neufs logements, de la catžgorie ÇAÈ, soit conforme aux Normes de logement sžcuritaire cožteraient environ $ (1 743 $ par logement). LÕŽquipe a estimž quõil cožterait environ deux fois plus cher ( $ (3 522 $ par logement) pour que lõimmeuble soit conforme au Code du b timent de lõalberta de LÕapplication des Normes de logement sžcuritaire permettrait de ržaliser des Žconomies importantes sur le plan des syst mes dõalarme incendie, des moyens dõžvacuation et des installations Žlectriques. LÕannexe A pržsente une comparaison džtaillže des cožts estimatifs des ržnovations pour lõimmeuble de neuf logements. La ržnovation de lõimmeuble de džmonstration de 21 logements en fonction des Normes de logement sžcuritaire a cožtž $ (2 381 $ par logement). LÕannexe B donne la ventilation des cožts pour cet immeuble. Les Normes de logement sžcuritaire se ržv lent Žconomiques La diffžrence de cožts entre les deux mžthodes qui permettent dõatteindre des niveaux comparables de sžcuritž et de salubritž est jugže importante et convaincante. - LÕŽquipe chargže du projet A C T Le cožt de la ržnovation de lõimmeuble de džmonstration se compare tr s favorablement au cožt de quatre projets PAREL entrepris dans le secteur du centreville. Comme lõindique le tableau 9 cidessous, le cožt par logement des projets PAREL se situe entre $ et $. Les ržnovations ont permis de se conformer au Code du b timent de lõalberta et le cožt moyen par logement Žtait de $. Les loyers de lõimmeuble de džmonstration ržnovž restaient comparables ˆ ceux des autres immeubles locatifs du quartier. De toute Žvidence, les Normes de logement sžcuritaire offrent une solution de rechange abordable pour la remise en Žtat du parc de logements. Figure 9. Cožts des projets PAREL Immeuble Cožt de ržnovation Nbre de logements Cožt par logement Jasper Block $ $ El Noraldo $ $ Fascination Video $ $ Elgin Hotel $ $ Source : Bureau du commissaire au logement, de lõurbanisme et du džveloppement, Ville dõedmonton 18 AbordabilitŽ et choix toujours

24 3.0 CONTEXTE DU PROJET 3.1 ComitŽ du logement sžcuritaire dõedmonton Le ComitŽ multidisciplinaire du logement sžcuritaire dõedmonton a ŽtŽ mis sur pied en fžvrier 1992 dans le but dõamžliorer les conditions de logement et des ržsidents dõedmonton qui vivent dans des logements locatifs insalubres. Le ComitŽ voulait atteindre son objectif en lan ant un programme dõinspections coordonnžes, dõarbitrage et dõapplication des normes minimum de santž et de salubritž pour les immeubles locatifs existants, ˆ logements multiples. Il fallait pour cela que les organismes participants adoptent une nouvelle approche, coordonnže et proactive, surtout les divers services de la MunicipalitŽ dõedmonton qui sõoccupe du logement (urbanisme et džveloppement, finances, ŽlectricitŽ, incendies, services juridiques) et la Commission dõhygi ne dõedmonton. En 1992, conformžment ˆ plusieurs motions proposžes au Conseil municipal, le ComitŽ du logement sžcuritaire a ŽtŽ chargž de : Poursuivre un programme dõin-spections coordonnžes, dõarbitrage et dõapplication des normes de salubritž et de sžcuritž minimum pour tous les immeubles ˆ logements multiples. Travailler avec le Bureau du commissaire au logement et le Bureau du conseiller juridique de la Ville pour Žlaborer des lignes directrices en vue de la ržnovation des immeubles ˆ logements multiples pour quõils se conforment au Code du b timent de lõalberta et au Code des incendies. Travailler avec le Bureau du commissaire au logement ˆ un projet pilote visant ˆ džmontrer lõefficacitž de mesures de rechange acceptables sur le plan de la salubritž et de la sžcuritž. Le ComitŽ du logement sžcuritaire a procždž ˆ lõinspection de 21 immeubles. Cette Žvaluation et trois incendies de garnis ont soulignž la nžcessitž dõamžliorer dõurgence la salubritž et les dispositifs de sžcuritž des immeubles ˆ logements multiples insalubres. NŽanmoins, on sõest Žgalement rendu compte quõil nõžtait ni pratique ni Žconomique de ržnover des logements qui avaient ŽtŽ construits plusieurs džcennies avant lõentrže en vigueur du Code du b timent de lõalberta. Le ComitŽ a conclu quõil fallait mettre en place des lignes directrices pratiques et souples offrant des mesures de sžcuritž de rechange pour la ržnovation des immeubles locatifsanciens. AbordabilitŽ et choix toujours 19

25 4.0 LES INITIATIVES DE RÉFORME DE LA RÉGLEMENTATION ET LEURS RÉPERCUSSIONS SUR LE COÛT, LE CHOIX ET LA QUALITÉ DES LOGEMENTS Le projet de džmonstration des Normes de logement sžcuritaire dõedmonton a transformž un garni en tr s mauvais Žtat en un immeuble sžcuritaire, confortable et attrayant, tout en maintenant les frais de ržnovation dans des limites raisonnables. ƒtant donnž que plus de mžnages vivent dans le centre-ville dõedmonton, dans des logements surpeuplžs ou en mauvais Žtat, ce projet peut largement contribuer ˆ fournir des logements sžcuritaires et abordables. Ë la fin de septembre 1995, 121 immeubles avaient ŽtŽ inspectžs par le ComitŽ du logement sžcuritaire. Sur ces immeubles, 20 (249 logements) ont ŽtŽ condamnžs, 12 (66 logements) ont ŽtŽ transformžs en ržsidences unifamiliales et 26 (431 logements) ont ŽtŽ ržnovžs pour quõils soient conformes aux Normes de logement sžcuritaire. Les Normes de logement sžcuritaire de la ville dõedmonton offrent des mesures de rechange ŽprouvŽes et ržalisables pour la ržnovation des vieux immeubles. Ces normes peuvent tre facilement appliqužes nõimporte o en Alberta et elles pržsenteront des avantages considžrables pour les municipalitžs de tout le pays qui ont un parc de logements vieillissant ayant besoin de ržparations. Ce projet A C T džmontre que les immeubles ržsidentiels qui, autrement, pourraient tre džmolis ou rester vacants, ˆ cause du cožt prohibitif des travaux nžcessaires pour quõils se conforment au Code du b timent en vigueur, peuvent tre ržnovžs afin de ržpondre au besoin pressant de logements abordables. 20 AbordabilitŽ et choix toujours

26 ANNEXES

27 ANNEXE A: COMPARAISON DƒTAILLƒE DES COóTS Ñ IMMEUBLE DE DIVISION ÇAÈ (9 LOGEMENTS) Les cožts estimatifs ci-apr s se fondent sur une Žvaluation džtaillže des amžliorations requises pour un garni de 9 logements de la catžgorie ÇAÈ amžnagž dans une maison unifamiliale. ÉVALUATION PRÉLIMINAIRE : BUDGET POUR UNE RÉNOVATION SELON LES NORMES DE LOGEMENT SÉCURITAIRE LES DONNÉES CI-APRÈS SONT UNIQUEMENT APPROXIMATIVES; ELLES NE VISENT PAS À REFLÉTER LES COÛTS DE CONSTRUCTION DÉFINITIFS OU FIXES DU PROJET. CES CHIFFRES PARTENT DU PRINCIPE QUE LE PROPRIÉTAIRE POURRA ENTREPRENDRE ET RÉALISER UNE BONNE PARTIE DU TRAVAIL DÉCRIT CI-DESSOUS : DÉTECTEURS DE FUMÉE 700,00 $ AMÉLIORATION DU SYSTÈME D ALARME INCENDIE 1 000,00 $ AMÉLIORATION DES MOYENS D ÉVACUATION (INTÉRIEURS) 1 650,00 $ SOUS-SOL 150,00 $ REZ-DE-CHAUSSÉE 350,00 $ DEUXIÈME ÉTAGE 150,00 $ TROISIÈME ÉTAGE 1 000,00 $ NOUVEL ESCALIER DE SECOURS EXTÉRIEUR (OPTION 1) 1 750,00 $ FENÊ TRES ACCEPTABLES 540,00 $ ÉCLAIRAGE D URGENCE 500,00 $ AMÉLIORATION DE LA RÉSISTANCE AU FEU 650,00 $ ENSEIGNES ET ÉCLAIRAGE DE SORTIE 200,00 $ ILLUMINATION CONTINUE DES SORTIES 150,00 $ AMÉLIORATION DES PORTES ET CADRES DE PORTES DES LOGEMENTS 540,00 $ FERME-PORTE 275,00 $ ÉCART AUTOUR DE LA PORTE 100,00 $ REMPLISSAGE DES IMPOSTES 50,00 $ COMPARTIMENTAGE 275,00 $ SÉPARATIONS COUPE-FEU DE L AIRE DE SERVICE ET D ENTREPOSAGE 500,00 $ AMÉLIORATION DE L OUVERTURE DES ACCÈS 50,00 $ ÉTANCHAGE DES TUYAUTERIES À COMBUSTIBLE 50,00 $ EXTINCTEURS SUPPLÉMENTAIRES 60,00 $ PRISES DE COURANTS DOUBLES SUPPLÉMENTAIRES 400,00 $ PRISES DE COURANT À CIRCUIT FRACTIONNÉ POUR CUISINE 720,00 $ AMÉLIORATION DES INSTALLATIONS ÉLECTRIQUES DANGEREUSES 300,00 $ AMÉLIORATION DES DOUBLES FENÊTRES ET DES COUPE-BISE 150,00 $ MOUSTIQUAIRES 50,00 $ AMÉLIORATION DES MURS ET PLAFONDS 250,00 $ AMÉLIORATION DU REVÊTEMENT DE SOL (DOUCHE) 400,00 $ NOUVEAU LAVABO AVEC MEUBLE 250,00 $ AMÉLIORATION DES ARMOIRES DE CUISINE 750,00 $ AMÉLIORATION DE LA TAILLE MINIMUM DES CHAMBRES À COUCHER 450,00 $ AMÉLIORATION ET VENTILATION DU SYSTÈME DE PLOMBERIE 450,00 $ AMÉLIORATION DE L ARRIVÉE D AIR DE LA CHAUDIÈRE DE CHAUFFAGE 125,00 $ AMÉLIORATION DE L ESCALIER DU GRENIER 275,00 $ ESTIMATION PRÉLIMINAIRE DES COÛTS : ,00 $ HONORAIRES POUR LA CONCEPTION ET LA CONSTRUCTION, 10 % 1 341,00 $ TPS, 7 % 938,70 $ TOTAL DES COÛTS ESTIMATIFS : ,70 $ 22 AbordabilitŽ et choix toujours

28 RÉNOVATIONS CONFORMÉMENT AU CODE DU BÂTIMENT DE L ALBERTA DE 1990 L ÉQUIPE DE CONSULTATION A FAIT UNE ÉTUDE COMPARATIVE DES COÛTS DE RÉNOVATION. CETTE COMPARAISON PORTAIT SUR UNE SÉRIE DE TRAVAUX REQUIS POUR RENDRE L IMMEUBLE CONFORME AU CODE ET PAS SEULEMENT AUX NORMES DE LOGEMENT SÉCURITAIRE. LES CHIFFRES CI-APRÈS S APPLIQUENT AUX TRAVAUX ADDITIONNELS REQUIS POUR RENDRE L IMMEUBLE CONFORME AU CODE DU BÂTIMENT DE L ALBERTA DE 1990 : DÉTECTEURS DE FUMÉE 700,00 $ SYSTÈME D ALARME INCENDIE SUPERVISÉ (NOUVEAU) 4 000,00 $ NOUVEAU SYSTÈME D ÉVACUATION (INTÉRIEUR) ,00 $ SOUS-SOL 150,00 $ REZ-DE-CHAUSSÉE 1 250,00 $ DEUXIÈME ÉTAGE 3 200,00 $ TROISIÈME ÉTAGE 5 500,00 $ NOUVEL ESCALIER DE SECOURS (OPTION 1) 1750,00 $ FENÊTRES ACCEPTABLES 540,00 $ ÉCLAIRAGE D URGENCE 500,00 $ AMÉLIORATION DE LA RÉSISTANCE AU FEU 450,00 $ ENSEIGNES ET ÉCLAIRAGE DE SORTIE 200,00 $ ILLUMINATION CONTINUE DES SORTIES 150,00 $ AMÉLIORATION DES PORTES ET CADRES DE PORTES DES LOGEMENTS 540,00 $ FERME-PORTE 275,00 $ ÉCART AUTOUR DE LA PORTE 100,00 $ REMPLISSAGE DES IMPOSTES 50,00 $ COMPARTIMENTAGE 275,00 $ SÉPARATIONS COUPE-FEU DE L AIRE DE SERVICE ET D ENTREPOSAGE 500,00 $ AMÉLIORATION DE L OUVERTURE DES ACCÈS 50,00 $ ÉTANCHAGE DES TUYAUTERIES À COMBUSTIBLE 50,00 $ EXTINCTEURS SUPPLÉMENTAIRES 60,00 $ PRISES DE COURANT DOUBLES SUPPLÉMENTAIRES 400,00 $ PRISE DE COURANT À CIRCUIT FRACTIONNÉ POUR CUISINE 720,00 $ AMÉLIORATION DU PANNEAU ÉLECTRIQUE PRINCIPAL 2 500,00 $ AMÉLIORATION DES INSTALLATIONS ÉLECTRIQUES DANGEREUSES 300,00 $ AMÉLIORATION DES DOUBLES FENÊTRES ET DES COUPE-BISE 150,00 $ MOUSTIQUAIRES 50,00 $ AMÉLIORATION DES MURS ET PLAFONDS 250,00 $ AMÉLIORATION DU REVÊTEMENT DE SOL (DOUCHE) 400,00 $ NOUVEAU LAVABO AVEC MEUBLE 250,00 $ AMÉLIORATION DES ARMOIRES DE CUISINE 750,00 $ AMÉLIORATION DE LA TAILLE MINIMUM DES CHAMBRES À COUCHER 450,00 $ AMÉLIORATION ET VENTILATION DU SYSTÈME DE PLOMBERIE 450,00 $ AMÉLIORATION DE L ARRIVÉE D AIR DE LA CHAUDIÈRE DE CHAUFFAGE 125,00 $ ESTIMATION PRÉLIMINAIRE DES COÛTS : ,00 $ HONORAIRES POUR LA CONCEPTION ET LA CONSTRUCTION, 10 % 2 708,50 $ TPS, 7 % ,95 $ TOTAL DES FRAIS DE RÉNOVATION ESTIMATIFS : ,45 $ AbordabilitŽ et choix toujours 23

29 ANNEXE B : FRAIS DE RƒNOVATION DƒTAILLƒS - IMMEUBLE DE LA CATƒGORIE ÇBÈ (21 LOGEMENTS) Les frais ŽvaluŽs ci-dessous sont ceux qui ont ŽtŽ džboursžs pour la remise en Žtat de lõimmeuble de džmonstration de 21 logements dans le cadre du projet A C T dõedmonton. Ces cožts ne comprennent pas les frais supplžmentaires que le proprižtaire a dž faire pour la gestion globale, les autres amžliorations apportžes, mais que nõexigeaient pas les Normes de logement sžcuritaire, ou les autres cožts tels que les appareils mžnagers ou les meubles. Architecture Menuiserie gžnžrale intžrieure et extžrieure $ (portes, cadres de porte, rampes et murs) SŽparation coupe-feu (mur de placopl tre) Travaux de finition intžrieurs gžnžraux (planchers et peinture) MatŽriaux divers et quincaillerie de porte MŽcanique AmŽlioration de la plomberie (Žvacuation et alimentation) AmŽlioration de la sžcuritž du syst me de chauffage ƒlectricitž Nouveau syst me dõalarme incendie AmŽlioration gžnžrale des installations Žlectriques Nouveaux panneaux Žlectriques TOTAL $ Cožt par logement : $ Ö 21 logements = 2 380,95 $ 24 AbordabilitŽ et choix toujours