Quels enjeux pour l entretien et la rénovation des copropriétés mixtes?

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1 LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS LES ACTES DU COLLOQUE DU 4 DÉCEMBRE 2013 À «L USINE» LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS Quels enjeux pour l entretien et la rénovation des copropriétés mixtes? LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAI En partenariat avec :

2 INTRODUCTION Voici les Actes du Colloque «Quels enjeux pour l entretien et la rénovation des copropriétés mixtes», organisé par la société HLM Coopération et Famille du Groupe Logement Français en partenariat avec l ANAH, l ANRU et la Caisse des Dépôts. Cette journée d échanges a réuni un large éventail d acteurs de la copropriété mixte, c est-à-dire les copropriétés dont une partie des logements appartient à un bailleur social. Vous trouverez dans ce document les enjeux sur lesquels ils ont travaillé et les réflexions et propositions co-produites par les parties prenantes au colloque. Ces Actes constituent le point de départ d un travail partenarial visant à faire avancer la réflexion sur les copropriétés mixtes de façon concrète et pragmatique. Ils ont vocation à être largement diffusés. Pour toutes informations complémentaires sur ce colloque et les suites qui y seront données, vous pouvez prendre contact avec Coopération et Famille. L équipe d organisation du Colloque 3

3 LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS SOMMAIRE Synthèse... 5 Présentation du colloque... 9 Introduction de la matinée Quels enjeux pour l entretien et la rénovation des copropriétés mixtes? par Philippe Bry, Président du directoire du Groupe Logement Français Les copropriétés : une préoccupation croissante au cœur du projet de loi par Pierre Caulet, Direction de l habitat, de l urbanisme et des paysages Ministère de l Égalité des territoires et du Logement Quels enjeux pour l entretien et la rénovation des copropriétés mixtes? SYNTHÈSE LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAI Attentes et propositions Les contributions des participants au colloque Tables rondes de l après-midi Discours introductif par Jean-Claude Dilain, Sénateur de la Seine-Saint-Denis PREMIÈRE TABLE RONDE Quels enjeux pour l entretien et la rénovation d un patrimoine vieillissant en copropriété mixte? Quelle gouvernance pour les copropriétés mixtes? SECONDE TABLE RONDE Quels enseignements tirer pour les copropriétés récentes et neuves? Conclusion de la journée par Éric Madelrieux Coopération et famille La copropriété mixte représente aujourd hui un parc de plus de logements sociaux en copropriété mixte. Et ce chiffre croit chaque année de 10 %. Avec les programmes d accession à la propriété proposée par les HLM, la VEFA, la volonté de plus de mixité sociale et les incitations du dispositif Duflot, elles seront de plus en plus nombreuses. Au niveau national copropriétés mixtes seraient en situation de fragilité. Leur rénovation nécessite une mobilisation de grande ampleur de l ensemble des acteurs du logement. Cette question prendra de plus en plus d ampleur au vu de l augmentation du nombre de copropriétés mixtes au cours des dernières décennies, occasionnées par la vente HLM, la Vente en l Etat Futur d Achèvement, et par la volonté d introduire une plus grande mixité sociale dans l habitat ou de On entend par copropriétés mixtes : les copropriétés dont une partie des logements appartient à un bailleur social. Coopération et Famille, dispose d un patrimoine de logements locatifs sociaux dont plus de sont situés au sein de copropriétés mixtes et exerce également le métier de syndic à travers une centaine de mandats, représentant plus de lots. solutionner des situations de patrimoine en grande difficulté. Coopération et Famille, filiale du Groupe Logement Français, en partenariat avec l ANAH, l ANRU et la Caisse des Dépôts, a organisé un colloque afin de réunir l ensemble des parties prenantes de la copropriété mixte : bailleurs sociaux, partenaires publics, collectivités locales, opérateurs, financeurs, représentants des copropriétaires, promoteurs, syndics, chercheurs 4 5

4 Non seulement ce colloque était utile au débat mais il est nécessaire! Avec une croissance affirmée et inéluctable du nombre de copropriétés mixtes, il est une occasion formidable, en s'appuyant sur plus de 40 ans d'expérience du Groupe Logement Français, de réfléchir, avant qu'il ne soit trop tard, aux enjeux de demain. Denis Landart - USH Les copropriétés mixtes posent un vrai défi : celui de concilier la dynamique de rénovation des logements sociaux avec les contraintes et rythmes propres de la copropriété. Les PACT sont prêts à mettre leur expérience d accompagnement des copropriétés d une part et des bailleurs sociaux d autre part pour aider à relever ce défi! Mariane Beck PACT Ce colloque, inhabituel dans sa forme et dans son organisation (en tous cas pour l universitaire que je suis ), m a semblé particulièrement foisonnant et stimulant. J ai beaucoup apprécié le fait de passer une journée à échanger des points de vue... Sylvie Fol Université Paris 1 Panthéon Sorbonne Ce colloque a permis de faire émerger la notion de maîtrise d ouvrage collective qui doit prendre en compte le statut de résident pour tout projet d entretien ou de rénovation des copropriétés mixtes. Michel Ciesla BATIGERE La copropriété mixte est un sujet complexe auquel ce colloque a permis d apporter un éclairage intéressant et constructif sur, d une part, le rôle que doit avoir un bailleur institutionnel dans la gestion d une copropriété et, d autre part, sur l association des occupants à la vie de la copropriété, sujet sur lequel les bailleurs sociaux peuvent apporter toute leur expérience. Pierre Caulet DHUP Une journée de travail Lors de cette journée de travail, les participants ont tout d abord exploré ensemble les enjeux pour formuler des propositions sur l entretien, la rénovation et la gouvernance du patrimoine existant et en tirer des enseignements pour les nouvelles copropriétés mixtes. Dans un deuxième temps des tables rondes ont permis d identifier les pistes d actions à mettre en œuvre collectivement. CONSTRUIRE UNE MAÎTRISE D OUVRAGE COLLECTIVE Dans un projet de rénovation et plus largement dans la gouvernance des copropriétés mixte, il est primordial de privilégier le statut de «résidant» en n opposant pas copropriétaires et locataires. Il s agit d organiser une véritable «maîtrise d ouvrage collective» qui associe toutes les parties prenantes d une résidence autour d un projet, mais aussi d imaginer la façon dont les locataires peuvent durablement être impliqués dans les instances de gouvernance de la résidence. Information, pédagogie et concertation sont apparues comme les outils indispensables du projet qui doit s appuyer sur l expertise d usage des résidants. La présence d un tiers expert pour animer la démarche constitue un réel atout, à condition que celui-ci ne soit pas mandaté uniquement par le bailleur, mais également par la collectivité locale, le conseil syndical Plus largement il convient de renforcer la confiance dans la démarche de projet et à l égard du bailleur social, souvent majoritaire, en apportant aux copropriétaires un appui pédagogique sur la gestion financière et patrimoniale. Cette ingénierie, indispensable à la mise en œuvre des projets, doit trouver des moyens de financements spécifiques. STRUCTURER LE PARTENARIAT AU SERVICE DU PROJET DE RÉNOVATION DES COPROPRIÉTÉS MIXTES VIEILLISSANTES Les collectivités locales ont un rôle essentiel à jouer pour prévenir la dégradation des copropriétés mixtes et accompagner les projets de rénovation. Elles doivent prendre conscience qu il s agit d un enjeu économique majeur, mais aussi de qualité du vivre ensemble. Elles ont vocation à incarner dans les projets l intérêt général. Elles peuvent compter sur les bailleurs sociaux pour être un acteur moteur au service de ces enjeux. Prérequis indispensables du projet de rénovation, il s agit de définir le rôle de chaque acteur : conseil syndical, bailleur, syndic, collectivité, financeurs, maîtrise d œuvre et d établir un bilan initial de la copropriété, de ses forces et faiblesses techniques mais aussi fonctionnelles. Cet état des lieux doit permettre d établir le cahier des charges d un audit global qui, en étant porté par la copropriété, conduit les résidants vers leur rôle de maître d ouvrage. RENDRE PLUS ACCESSIBLE LE FINANCEMENT Face aux besoins de rénovation, notamment énergétique, de grande ampleur, les bailleurs sociaux ne sont pas en mesure d apporter une réponse sur leurs fonds propres sans restreindre fortement leur capacité de construction et d investissement. De la même manière, sans aides économiques, les propriétaires individuels, de même que les collectivités, ne sont pas en capacité de s engager dans ces rénovations. Mais la complexité des montages financiers, qui croisent subventions individuelles et collectives, aides à l habitat privé et à l habitat social, opération et programmation pluriannuelle constitue aujourd hui un réel frein majeur qui limite fortement la capacité à agir. Il est donc urgent d identifier des opérateurs capables de mutualiser ces différents financements et d apporter une information claire à chacun des acteurs. Le dispositif des fonds de travaux prévu dans la loi ALUR apparait globalement comme une bonne mesure, même s il est souligné qu elle est susceptible de mettre en difficulté les bailleurs dans leur programmation d investissement et d entretien de leur patrimoine. La question de la création d un Plan d Epargne de la Copropriété assorti d une rémunération compétitive, qui permettrait de renforcer l attractivité de ces fonds de travaux, est à étudier. Éviter la déshérence sociale et technique des copropriétés est un enjeu majeur. Ce colloque a permis d aborder le sujet avec pragmatisme, en mettant tout particulièrement en relief le rôle moteur que peuvent jouer les bailleurs sociaux... Nicolas Binet GIP Marseille C est le moment pour les bailleurs sociaux d intégrer la gestion des copropriétés dans leur cœur de métier... Olivier Carré Député d Orléans Le sujet des copropriétés mixtes au regard de leur spécificité nécessiterait, au-delà de ce Colloque très riche d enseignement, de faire l objet d une réflexion approfondie au travers d expérimentations, en partenariat avec les Collectivités locales, l ANAH, l ANRU et les bailleurs sociaux Franck Caro ANRU Les idées développées lors de ce colloque ont montré la nécessité de s appuyer sur des opérations expérimentales pour définir des modes de prévention, d actions, de concertation qui soient adaptés et à la hauteur des enjeux : assurer un niveau de qualité de service correspondant aux obligations du bailleur social tout en maîtrisant les charges de copropriété, disposer d une stratégie de maintenance et d entretien du bâti, engager des opérations d amélioration de la performance énergétique, faciliter l accessibilité et l adaptation des logements Christian Mourougane ANAH 6 7

5 Les enseignements à tirer pour les nouvelles copropriétés mixtes LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS PRÉSENTATION DU COLLOQUE Ce colloque a offert un moment rare et précieux de réflexion sur l articulation de modèles immobiliers et de stratégies habitantes qui excède largement les approches usuelles sur la dimension technique et financière de l habitat. ( ) Il est essentiel que les acteurs du logement social se saisissent de cet enjeu, l État se limitant à la seule approche gestionnaire (cf notamment l intervention de l ANAH et de l ANRU). Loïc Gandais Région Île-de-France Ce colloque est très important. ( ) Nous, nous sommes prêts, comme nous l avons dit à Coopération et Famille et à tous ceux qui étaient présents, à engager le maximum d expérimentations dans des copropriétés mixtes à rénover avec le conseil syndical et l organisme HLM. En conclusion : un bon colloque ; un vrai tournant». Bruno Dhont - ARC Pour ces nouvelles copropriétés, et ce dès la phase étude, les professionnels et les collectivités doivent travailler ensemble pour constituer des programmes équilibrés, pour privilégier des montages juridiques simples, en excluant des dispositifs de type ASL, AFUL, sources certaines de difficultés futures de gestion et de gouvernance, pour anticiper le fonctionnement dans la durée de la copropriété, y compris en termes d entretien. Pour prévenir ces difficultés, le fond de travaux doit pouvoir être mis en place de façon obligatoire dès la création de la copropriété. Les propriétaires individuels doivent être accompagnés afin qu ils prennent conscience de la dimension collective du bien et de la responsabilité que cela recouvre pour devenir réellement des co-propriétaires. Ceci est particulièrement important dans le cas de la vente HLM, où il s agit également de faire preuve de la plus grande vigilance quant à la solvabilité des acquéreurs. Les bailleurs sociaux sont aujourd hui en mesure de proposer une offre de produits-services diversifiés sur un même territoire, qui couvre un ensemble complet de besoins : accession sociale à la propriété, accession simple à la propriété, Innover, agir, faciliter et expérimenter Le colloque a mis en lumière un patrimoine, jusque-là insuffisamment pris en compte, celui des copropriétés mixtes. Une part importante de ce patrimoine doit être rénovée, mais il ne pourra l être qu avec la mobilisation de toutes les parties prenantes. Il a également posé des principes qui doivent guider les nouvelles réalisations. locatif social, gestion de copropriété, accueil des personnes âgées, logement jeunes, logement étudiants, tout cela sur un territoire parfois déjà dense. Ces outils des bailleurs amènent certaines collectivités à les mobiliser sur des copropriétés en difficultés. Dans ces opérations, bailleurs sociaux et collectivités locales doivent devenir des partenaires, pour éviter qu un patrimoine ne parte à la découpe, pour intervenir sur des secteurs sensibles mais en s assurant que les opérations soient suffisamment équilibrées pour que le bailleur ne soit pas mis en difficulté. RENFORCER LA CONNAISSANCE DE LA PROBLÉMATIQUE DES COPROPRIÉTÉS MIXTES Le colloque a mis en lumière l absence de données claires et partagées sur les copropriétés mixtes. Les estimations du patrimoine concerné divergent selon les sources, et la prospective manque. La création d observatoires locaux portés par les EPCI participe de cet objectif, mais une consolidation nationale des données permettrait une meilleure objectivation du phénomène. Ces parties prenantes ont pris l engagement collectif de s engager résolument dans des opérations expérimentales qui permettront d étudier et de capitaliser de nouvelles manières de procéder au bénéfice de tous. Rendez-vous leur est donné dans un an pour poursuivre le travail de réflexion. LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS LES COLLOQUES DU GROUPE LOGEMENT FRANÇAI Le Colloque a accueilli des participants d une grande diversité, parties prenantes de la question des copropriétés mixtes : bailleurs sociaux, partenaires publics, collectivités locales, opérateurs, financeurs, représentants des copropriétaires, promoteurs, syndics, chercheurs Il s est déroulé en deux temps, le matin étant consacré à la formulation de propositions par les participants et l après-midi aux tables rondes sur les enjeux et les préconisations pour le patrimoine existant et pour les futures copropriétés mixtes. Le Colloque s est déroulé à l Usine, un ancien site industriel reconverti en site de séminaire, mais aussi une entreprise d insertion qui allie activités événementielles et insertion sociale et professionnelle. 8 9

6 INTRODUCTION DE LA MATINÉE 10 Philippe Bry Président du directoire du Groupe Logement Français QUELS ENJEUX POUR L ENTRETIEN ET LA RÉNOVATION DES COPROPRIÉTÉS MIXTES? Le Groupe Logement Français vous propose aujourd hui de débattre d un sujet qui est rarement abordé en tant que tel : celui des copropriétés mixtes. On entend par là les copropriétés dont une partie des logements appartient à un bailleur social, lorsqu au sein d une même résidence coexistent des statuts différents d occupation, qui impliquent des modes de gestion, des acteurs et des logiques variés. Pourquoi proposons-nous une réflexion partagée? Le Groupe Logement Français est concerné, en premier lieu, du fait de l identité et du patrimoine de l une de ses sociétés. La société HLM Coopération et Famille, l une des filiales du Groupe Logement Français, compte un patrimoine de logements locatifs sociaux dont plus de sont situés au sein de copropriétés constituées dans les années Cette ESH (Entreprise sociale pour l habitat) exerce également le métier de syndic à travers une centaine de mandats, représentant plus de lots. C est cette double casquette, de copropriétaire - bailleur social et de syndic, qui permet à Coopération et Famille, depuis plusieurs dizaines d années, de capitaliser des expériences et des enseignements sur le fonctionnement, la gouvernance et le devenir des copropriétés. Cette expertise lui permet par ailleurs de mener des projets novateurs, en mettant en œuvre des moyens juridiques et une ingénierie humaine, sociale et financière innovante. Ces projets ont pour objectifs la pérennisation patrimoniale et sociale, mais aussi la performance énergétique de copropriétés importantes. Deux exemples : Au sein d un projet ANRU et dans un contexte socio-économique complexe qui a nécessité de recourir à un montage juridique et financier inédit, tout en accompagnant attentivement les copropriétaires dans le processus de décision et dans l évolution de leur cadre de vie : la rénovation de la copropriété de Coopération et Famille à Villeneuve-la-Garenne (Hauts-de-Seine). Dans une logique d anticipation de la dévalorisation immobilière et paysagère d une vaste copropriété emblématique du patrimoine en briques rouges de Coopération et Famille, avec des préoccupations énergétiques, sociales et patrimoniales très affirmées et un souci d innovation en matière de financement : le plan global de rénovation de la copropriété de la Garenne - l Étang à Verneuil-sur-Seine (Yvelines). En deuxième lieu, le moment nous semble opportun pour échanger et proposer. En effet, le contexte nous y invite à plusieurs titres : Le contexte de la discussion de la loi ALUR, qu évoquera Pierre Caulet dans quelques minutes. Le contexte du chantier national sur la transition énergétique et de l injonction à la réhabilitation thermique du parc social mais aussi privé. En effet, la majorité des logements en copropriété ont été construits avant 1975, c est-à-dire avant la mise en place des normes d isolation thermique. Ils se trouvent donc confrontés à des besoins très importants de rénovation, pour conserver leur valeur immobilière et répondre aux exigences environnementales. Enfin, celui de la réflexion sur les copropriétés menées par l Agence nationale pour l amélioration de l habitat (ANAH), plus ancienne, mais à laquelle le Groupe Logement Français a contribué. Les copropriétés vieillissantes constituent un parc qui se fragilise et nécessite une mobilisation de grande ampleur de l ensemble des acteurs du logement. Le Groupe Logement Français a été auditionné lors de l élaboration du rapport de Dominique Braye, Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés. Une priorité des politiques de l habitat, remis en janvier Enfin, le sujet est voué à prendre de plus en plus d ampleur. Quantitativement, on constate une accélération de l augmentation du nombre de copropriétés mixtes au cours des dernières décennies. Selon l ANAH, il y aurait aujourd hui, parmi les 7 millions de résidences en copropriété, environ logements locatifs sociaux propriétés de bailleurs sociaux 1... Les projections tablent sur logements de cette nature de plus par an du fait de la vente HLM, et également du fait des VEFA (Vente en l état futur d achèvement). Qualitativement, cette augmentation est liée au développement de produits et de modes de faire nouveaux ou utilisés plus fréquemment, qui impliquent, en plus de la gestion technique des copropriétés mixtes, des compétences à chaque fois spécifiques : La vente HLM (7 000 logements vendus en 2010, concernant 308 organismes) et l accession sociale à la propriété (3900 logements mis en chantier en 2010 par 118 organismes) produisent des copropriétés mixtes et nécessitent un accompagnement social des accédants. La VEFA ( logements réalisés en 2010, concernant 273 organismes) produit des copropriétés mixtes dans les cas où l organisation du bâtiment est complexe au point de ne pas pouvoir créer deux unités de gestion différentes. Elle pose notamment la question de la gestion d espaces communs et du décalage des attentes entre nouveaux accédants à la propriété et organismes de logements sociaux. Comment s est préparée cette journée d échanges? Consciente de ces enjeux et confrontée à la difficulté d impulser des projets de rénovation ambitieux en copropriété mixte, la société Coopération et Famille a initié cette réflexion assez inédite me semble-t-il sur les copropriétés mixtes. Il s agit à la fois de «faire avec l existant» (les copropriétés mixtes vieillissantes) et d en tirer des enseignements pour les copropriétés mixtes récentes, en s interrogeant sur la «plus-value» éventuelle de l organisme HLM dans la gouvernance et la gestion quotidienne des copropriétés issues de la vente HLM ou de VEFA notamment. 1 D après le FIchier des Logements à l échelle Communale (FILOCOM) qui correspond à un traitement automatisé de données issues des fichiers fiscaux et fonciers. Les données sont disponibles chaque année impaire. L ensemble du territoire national métropolitain est couvert. À noter que les données chiffrées différent selon les sources, l USH comptabilisant logements locatifs sociaux gérés en copropriétés mixtes en 2009, et en projetait en Cette initiative de Coopération et Famille, portée par son président, Éric Madelrieux, a émergé à la fin de l année Elle s est matérialisée par la constitution d un groupe de réflexion partenarial qui a délimité le sujet et défini les problématiques qui seront débattues aujourd hui. Nous en remercions les membres actifs (par ordre alphabétique) : l ANAH, l ANRU, la Caisse des Dépôts, COFELY, la Communauté d Agglomération Est Ensemble, la DHUP, le Groupe Arcade, le Groupe Batigère, l USH. La réflexion et sa concrétisation sous forme de journée d échanges ont été accompagnées par le cabinet Res publica. Marie-Catherine Bernard animera l ensemble de cette journée. Je remercie l ANAH, l ANRU et la Caisse des Dépôts qui ont accepté de soutenir cette journée et d apposer leurs logos aux côtés de celui de Coopération et Famille. Quel est l objectif que nous vous proposons de poursuivre ensemble aujourd hui? Nous souhaitons qu émergent de cette journée d échanges des propositions concrètes, pragmatiques ou plus «décoiffantes», en termes réglementaires, comptables, de gouvernance, que nous nous engageons à porter auprès des pouvoirs publics et des élus en notre nom collectif. Pour faciliter l émergence de ces pistes d action, nous avons imaginé une journée réellement «productive»: vous en serez les acteurs et les contributeurs, en participant ce matin à des travaux par table qui alimenteront les tables rondes de cette après-midi. Pour situer les débats par rapport à la loi ALUR, je passe la parole à Pierre Caulet de la Direction de l habitat, de l urbanisme et des paysages au ministère de l Égalité des territoires et du Logement. 11 INTRODUCTION DE LA MATINÉE

7 Pierre Caulet Direction de l habitat, de l urbanisme et des paysages Ministère de l Égalité des territoires et du Logement LES COPROPRIÉTÉS : UNE PRÉOCCUPATION CROISSANTE AU CŒUR DU PROJET DE LOI Le projet de loi «Pour l accès au logement et un urbanisme rénové» (ALUR), qui est passé en première lecture à l Assemblée nationale et au Sénat, doit prochainement être présenté en commission des affaires économiques de l Assemblée avant son passage en deuxième lecture et le contrôle de constitutionnalité. Il est donc susceptible d évolutions, aussi je vais aujourd hui vous présenter brièvement son contexte législatif et ses grandes orientations générales. Pour situer les enjeux pour les copropriétés, ce qui a conduit à en faire un axe important du projet de loi ALUR, je voudrais rappeler l importance du nombre de logements concernés et l état de ce parc : Environ copropriétés : 9,3 millions de logements, 7,2 millions de résidences principales ; Une augmentation du nombre de logements en copropriété, plus rapide que celle du nombre de logements (4 % en moyenne contre 1 %); Beaucoup de copropriétés en situation de fragilité : un projet expérimental de repérage des copropriétés fragiles a permis d estimer qu elles représentent environ 15 % du parc ; De lourds enjeux de rénovation : 42 % des logements ont été construits avant 1945 ; 45 % l ont été entre 1949 et L ANAH estime le besoin de financement entre 40 et 70 milliards sur les 10 ans à venir pour les seules parties communes. Le constat partagé par beaucoup d acteurs est que, à l approche de ces réinvestissements, la gouvernance des copropriétés parfois s enraye un peu, et engendre le début des difficultés. Ce constat a conduit au travail du président de l ANAH, Dominique Braye, et à l établissement d un état des lieux, présenté en 2012, dans un rapport intitulé Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés. Une priorité des politiques de l habitat. Ce rapport a très largement nourri le projet de loi avec notamment deux axes majeurs : la prévention et le repérage des copropriétés fragiles d une part, pour intervenir avant que les difficultés avérées ne conduisent à des expropriations par exemple, avec le coût social important que cela comporte ; et d autre part, le développement d outils curatifs. Nous avons élaboré le schéma ci-contre, qui restitue la logique d ensemble du projet de loi, à partir duquel je voudrais vous présenter notre démarche. Le développement des mesures préventives Amélioration de la connaissance des pouvoirs publics : création du registre d immatriculation Ce premier point vise à corriger les lacunes existantes dans la connaissance de l état des copropriétés, tant pour les pouvoirs publics que pour d éventuels acquéreurs. Cet axe du projet de loi trouve un écho particulier dans les préoccupations qui peuvent apparaître lors de la vente au sein de copropriétés mixtes : comment accompagner les primo-accédants à la copropriété, avec les responsabilités vis-à-vis de la collectivité que constitue le syndicat de copropriété, le coût des nouvelles charges Dans le projet de loi, il existe un axe très important visant à améliorer les informations pour les acquéreurs, dans le but d éviter de fragiliser des copropriétés par des actes d achat dont les conséquences seraient mal appréciées : Apporter des mentions obligatoires pour la publicité de vente de lots en copropriété ; Constituer un dossier, obligatoirement annexé à un contrat de vente de lot en copropriété, informant l acquéreur ; Mesures du projet de loi applicables selon l état de santé de la copropriété et progressivité des dispositifs Mesures destinées à garantir la bonne santé de la copropriété ou à la redresser Responsabilité de la gestion Connaissance Mesure préventive Copropriété en bonne santé Copropriété fragile Copropriété en difficulté Meilleure information des acquéreurs Réforme de la gouvernance (transparence, règles de décision, modalités de représentation en AG) Mesures pour responsabiliser les syndics et revaloriser leur rôle Tryptique Diagnostic / Plan pluriannuel / Fonds de travaux Compte séparé Mesures anti marchands de sommeil et amélioration des procédures de recouvrement Réforme du Mandataire ad Hoc Copropriété dégradée Registre d immatriculation Mise en place d une ORI mieux adaptée aux copropriétés Assemblée générale et syndic Mesure curatives à l initiative des copropriétés ou des créanciers Mesure curatives lancées par les collectivités ou l administration (Préfet) Rendre obligatoire pour le syndicat la création d une fiche de synthèse regroupant les principales données techniques et financières à destination des copropriétaires et acquéreurs. Les pouvoirs publics manquent également de données sur la gestion ou l état du bâti, ce qui représente un handicap majeur pour orienter les politiques publiques sur un secteur essentiel du logement (rénovation thermique, aide au logement, santé, lutte contre l habitat indigne). De plus nous avons des difficultés pour repérer les copropriétés fragiles. Dans le projet de loi, des mesures sont préconisées pour remédier à ces problèmes : Une immatriculation systématique des copropriétés ; Copropriété très dégradée Copropriété non redressable OPAH - copro (*) Plan de sauvegarde réformé Exercice des pouvoirs de police sur les équipements communs et / ou les logements Opération de requalification de copropriétés dégradées Administration provisoire réformée Instauration d un plan d apurement des dettes Scission judiciaire de la copropriété Intervention d un opérateur administrateur Carence Administrateur judiciaire Mesure judiciaires de redressement de droit commun Mesure judiciaires exeptionnelle de redressement Administrateur judiciaire - Opérateur Appropriation publique Recours ultime Le dépôt dématérialisé des données financières et techniques sur l immeuble et le syndicat ; Des sanctions à l égard des syndics qui ne déclarent pas les comptes et les contrôles au moment des transactions par les notaires. Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement C est également un axe majeur du projet de loi. La plupart des mesures de celui-ci ont pour objet de responsabiliser les syndics et de revaloriser leur rôle dans une profession mieux encadrée, mieux formée, car ils ont un rôle central dans INTRODUCTION DE LA MATINÉE

8 la gestion de la copropriété. Il s agit également d introduire des mesures pour favoriser la transparence au niveau du fonctionnement, qu il s agisse des règles comptables ou de la relation avec les occupants, un point important dans le cadre des copropriétés mixtes. Nous avons aussi pris garde à contrôler ce que nous pouvons appeler les «acquéreurs déstabilisateurs». Mesure 1 : Améliorer le fonctionnement démocratique du syndicat et des assemblées générales (règles de mandat clarifiées, syndic chargé d informer les occupants, extranet) ; Mesure 2 : Améliorer la mise en concurrence des syndics tout en apportant aux contractants une meilleure sécurité du contrat ; Mesure 3 : Clarifier les rémunérations des syndics avec la mise en œuvre d une rémunération forfaitaire assortie d une liste limitée de prestations exceptionnelles ; Mesure 4 : Rendre les actions du syndic dans la copropriété plus transparentes par l instauration d un compte séparé ; Mesure 5 : Empêcher des copropriétaires endettés d acheter de nouveaux lots au sein de la copropriété et faciliter les recouvrements ; Mesure préconisée par le Sénat : Pour les petites copropriétés, une facilitation du passage au mode de gestion coopératif (création d un conseil syndical facultatif). Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles L objectif est ici de faire évoluer la politique patrimoniale au sein des copropriétés, avec l idée de renforcer la dimension collective de la gestion patrimoniale de l immeuble. Trois mesures, auxquelles le Sénat a apporté quelques ajouts, relèvent de cet objectif dans le projet de loi ALUR. Mesure 1 : Définir le diagnostic technique global des immeubles en copropriété : --Facultatif, sauf pour les mises en copropriété (se substitue au L ) ; --Analyse des améliorations techniques et patrimoniales possibles ; --Intégration du diagnostic de performance énergétique ; --Évaluation sommaire du coût et des travaux nécessaires à la conservation de l immeuble ; --Éventuellement élaboration d un plan pluriannuel de travaux. Mesure 2 : Instauration d un fonds de prévoyance pour la réalisation des travaux à l aide d une cotisation annuelle obligatoire, sauf si le diagnostic technique a montré l absence de besoin de travaux dans les dix années à venir, d au moins 3 % du budget prévisionnel pour les copropriétés de moins de 10 logements et de 5 % pour les autres, versée par le syndic sur un compte séparé. Les sommes sont attachées au lot et définitivement acquises au syndic. Mesure 3 : Favoriser la prise de décision en assemblée générale par l évolution des règles de majorité. - L obligation pour les copropriétaires de s assurer pour les dommages causés aux tiers ; - L obligation pour les copropriétés d assurer leurs parties communes ; - La fin du cautionnement obligatoire pour l emprunt collectif lorsque celui-ci a pour unique objet le préfinancement des subventions ; - La réforme des règles relatives à la surélévation. Voilà donc le volet «Prévention». Dans notre logique, cette réforme de la gouvernance a pour but de mettre en place un système de filtres dont l objectif est d empêcher les copropriétés qui commencent à donner des signes de faiblesse de basculer dans un autre type d intervention. C est l objet de la seconde partie de cette présentation du volet concernant la gestion des copropriétés dans le projet de loi ALUR. Le redressement des copropriétés dégradées Offrir de nouveaux moyens d actions aux autorités publiques Le premier axe de ce volet est de renforcer le rôle des collectivités locales, avec notamment des moyens de déclenchement de procédures judiciaires accrues, avec la procédure du mandataire ad hoc, qui permet de faire un audit préventif des copropriétés dégradées et de formuler des recommandations pour redresser la gestion. En outre, le projet de loi accroît les capacités de saisine d un juge pour désigner un administrateur provisoire, cette fois pour passer à la phase de redressement de la copropriété en cas de difficultés très importantes. Cette procédure est également réformée avec un souci de professionnaliser cette profession d administrateur. Le projet de loi prévoit que cette compétence puisse être dévolue à d autres acteurs, notamment les bailleurs sociaux. Mesure 1 : Permettre l implication des élus locaux en élargissant leur pouvoir de saisine dans le cadre des procédures judiciaires ; Mesure 2 : Élargir le nombre de copropriétés pouvant faire l objet de la procédure du mandataire ad hoc ; Mesure 3 : Conforter l expertise des administrateurs provisoires et des mandataires ad hoc et élargir le vivier. Réformer la procédure d administration provisoire Le projet de loi prévoit également une réforme de la procédure d administration et la mise en place de nouveaux outils à disposition de l administrateur provisoire. Mesure 1 : Améliorer les outils de traitement des dettes ; Mesure 2 : Faciliter le financement des travaux et permettre la réalisation d opérations complexes en copropriété (scission notamment) : Ainsi, la procédure d administration renforcée ouvre de nouvelles perspectives opérationnelles, en permettant de mettre en place, à l initiative d une collectivité par exemple, un couple d intervenants avec un administrateur provisoire, qui restaurerait la gestion, et un opérateur, qui se chargerait de monter un programme de travaux et d agir comme un tiers financeur. L ambition de cette procédure est de lisser la charge des travaux pour les copropriétés les plus modestes et de faciliter le préfinancement des subventions. Permettre la requalification des copropriétés très dégradées Toujours dans ce volet curatif, nous avons également souhaité inscrire dans le projet de loi un cadre dans lequel pourraient se dérouler les procédures de portage et d intervention immobilière plus systématiques. C est ce que nous avons appelé les opérations de requalification des copropriétés dégradées.ce pourront être des opérations initiées par les collectivités locales, en s appuyant sur des opérateurs qui accepteraient de faire du portage de l immeuble dans sa globalité, pour faire du logement social par exemple, ou du portage plus ciblé. Nous avons voulu créer un cadre d intervention, avec une stratégie et des leviers d action, qui mette cela en cohérence avec le droit de préemption urbain et les outils de relogement. Quant aux sites en très grande difficulté, il y aurait en plus la possibilité pour l État, lorsque le traitement du site est devenu beaucoup trop complexe et trop coûteux, d intervenir et de rendre compétent un établissement public foncier d État pour faire cette opération de requalification. Nous profitons également de ce projet de loi pour réformer des outils existants. Mesure 1 : Création des opérations de requalification de copropriétés dégradées : - Adjoindre aux outils classiques (aménagement, mises en œuvre des procédures judiciaires ou de police) un nouvel outil ensemblier pour : porter des logements pendant la durée du projet et les remettre sur le marché ou les céder en bloc à un bailleur social une fois l opération achevée ; coordonner l ensemble des actions au travers d un dispositif ensemblier (convention de mise en œuvre) ; fonder la mise en œuvre du droit de préemption urbain renforcé ; - Sur les sites d intérêt national (décret en Conseil d État) : procédure d exception permettant aux EPF d intervenir pour traiter les copropriétés dégradées et actionner tous les leviers de redressement (requalification urbaine, portage de lots ). Mesure 2 : Réforme du plan de sauvegarde. Mesure 3 : Adaptation des outils de démembrement de propriété et réforme du bail à réhabilitation, un outil utilisable pour lever des blocages en copropriété mixte. Réforme de la procédure de carence Enfin, dernier point que nous aborderons ici aujourd hui, la procédure de carence, ultime recours, est revue dans le cadre du projet de loi ALUR : Mesure 1 : Réformer la procédure de carence ; Mesure 2 : Prévoir la possibilité d exproprier l ensemble des parties communes dans le cadre de la procédure de carence. Voilà un balayage rapide des mesures concernant les copropriétés contenues dans le projet de loi ALUR. Pour ceux qui souhaiteraient lire les textes dans leur intégralité, ces mesures sont inscrites dans le titre II, chapitre 1 et 2. INTRODUCTION DE LA MATINÉE 14 15

9 Propositions et pistes d action Les conditions de faisabilité Les pistes pour un monde idéal Quelle stratégie de projet pour la rénovation d une copropriété mixte LES CONTRIBUTIONS DES PARTICIPANTS AU COLLOQUE Le Colloque a été voulu sous le signe de l échange et de la formulation de propositions. Après l introduction des débats, les participants installés en «format cabaret» c est-à-dire par tables mixant des participants de toutes origines, ont été invités à travailler sur un ensemble de questions. Pour chacune de ces questions, il leur était demandé : de formuler des propositions argumentées et d en mesurer les conditions de faisabilité, de se projeter dans un monde idéal et d évoquer des pistes de plus long terme, et enfin de tirer les enseignements pour les copropriétés mixtes neuves ou récentes. Après une heure trente de discussions qui ont fait l objet de fiches de contributions écrites, les porte-paroles de chaque table ont restitué à toute l assemblée le produit de leurs réflexions. C est l objet de la présentation ci-dessous. Quel partenariat local pour prévenir la dégradation des copropriétés mixtes? Penser la question de façon plus large, en envisageant le partenariat avec l ensemble des acteurs publics, et des parties prenantes, en général, du projet. Parvenir à une prise de conscience commune de la problématique à traiter. Mieux définir les rôles de chaque acteur : - Conseil syndical (moteur), - Bailleur (expertise), - Syndic (pédagogie), - Collectivités pour les copropriétés en difficultés (accompagnement social, tiers, facilitateur, tiers), - Financeurs/banques (à mobiliser par les collectivités), - Maîtrise d œuvre (discours clair et pédagogique), - Associations et agences locales pour l énergie (contre-pouvoir à la vision du bailleur). Faire porter le leadership par le conseil syndical et le syndic, et non par le bailleur qui doit toutefois apporter son expertise. Le syndic et le bailleur doivent agir en toute transparence et en concertation constante. - Impulser une stratégie sur laquelle un accord collectif puisse être trouvé. En sachant que la présence d un bailleur n est pas toujours perçue positivement en fonction de sa gestion de la copropriété. Les prérequis au projet : - Identifier l ambition de chacun des acteurs, - Réaliser et présenter un audit, - Analyse fine du règlement de copropriété et identification des risques. Mise en place de plans pluriannuels de travaux. Faire accepter le diagnostic technique et architectural. Concerter et communiquer : prendre en compte l avis des copropriétaires avant l AG. Faire œuvre de clarté, de pédagogie, d écoute et de respect des habitants, présenter les options de financement, être transparent sur les coûts et les gains. Prendre le temps nécessaire, impliquer les représentants par cage d escalier, pour aller au-delà du Conseil syndical et avoir une représentation plus large. Renforcer l obligation d audit énergétique. Développer l argument des économies de charges et de plus-value patrimoniale. Établir une relation de confiance. Gérer la crainte que les copropriétaires peuvent avoir de la présence d un copropriétaire dominant : tous doivent pouvoir s exprimer. Faire naître une maîtrise d ouvrage au sein de la copropriété. Constitution d un groupement d experts permettant l audit technique de la copropriété : architecte, BE thermique, ingénieur financier (retour investissement sur bailleur et propriétaire). Commission «impayé» : identifier les copropriétaires indélicats ou en difficulté. Analyse fine des capacités financières des acteurs. Un problème majeur : le temps. Risque de voir les aides s amenuiser. ATTENTES ET PROPOSITIONS Susciter une intervention en amont des collectivités locales pour réguler la production des copropriétés mixtes, notamment sur la localisation des opérations. Interroger la multiplication et la montée en puissance des copropriétés mixtes liées à l injonction à la mixité sociale : conditions réunies aujourd hui pour produire de nouvelles difficultés, montages complexes. Mixité de statut / mixité sociale : une mauvaise réponse à un vrai enjeu. La mixité de statuts entraîne-t-elle la mixité sociale? Prise de conscience et implication des collectivités locales (de tous les services concernés) dans la «résidentialité», la qualité du cadre de vie, la sécurité et la gestion des espaces publics. La vente de logements sociaux crée de la copropriété, on demande aux bailleurs de rester présents. Si cela rassure, c est que l on est conscient de la fragilité. La copropriété est un risque. Le bailleur apparait pour la collectivité locale comme un acteur moteur dans les instances de la copropriété et permettant de limiter le risque. Concertation et projet partagé par tous les copropriétaires. Un projet final bénéficiaire à tous. Un portage de projet par un maître d ouvrage (désigné, constitué) par les copropriétaires. Temporalité du portage. Obligation pour les syndics de réaliser des appels d offres. Municipaliser les sols pour résoudre les problèmes de foncier. Faire évoluer la loi de 1965 pour disposer d un outil législatif adapté à la gestion des copropriétés mixtes. Développer un statut de propriété nouveau pour les immeubles ou «propriété collective»

10 Propositions et pistes d action Les conditions de faisabilité Les pistes pour un monde idéal Comment mobiliser le syndicat des copropriétaires et les locataires autour du projet de rénovation? Impliquer toutes les parties prenantes - Identifier et manager les parties prenantes : amicales, conseil syndical, copropriétaires, copropriétaires bailleurs, bailleurs sociaux, locataires des bailleurs sociaux, locataires des copropriétaires bailleurs, syndics. Concerter - Organiser l expression de toutes les parties prenantes. - Rencontres et concertation avec les instances de la copropriété et les occupants. Donner la parole aux enfants. Mobiliser un représentant par cage d escalier. Faire participer les habitants sur leurs usages (notion d expertise d usage). - Diagnostic partagé / diagnostic en marchant / ateliers thématiques / forum site web dédié / cahier de doléances / boîte à idées / affichage de la «bonne idée» hebdomadaire / mise en valeur de la participation. - Restituer le/les diagnostics aux ateliers, lieux d appropriation des problématiques, nécessairement animés par un tiers (collectivité locale/opérateur en cas de copropriété dégradée, ou un spécialiste de la concertation). Informer, faire œuvre de pédagogie - Accompagnement des copropriétaires : gestion financière (fonds de travaux) et patrimoniale. - Effort de pédagogie vis-à-vis des nouveaux copropriétaires. - Renforcement du rôle du conseil syndical / pédagogie / formation. Clarifier le positionnement du bailleur - Rôle clé du bailleur social : appui, soutien, portage de projet. - Acteur qui se mobilise avec expertise en gestion et accompagnement des copropriétaires (bailleur social). Favoriser la prise de conscience et prendre en compte les freins - Faire prendre conscience des enjeux et des nécessités de réaliser des travaux mais également comprendre les freins (y compris psychologiques) au projet pour essayer de les lever. Repositionner toutes les instances dans une approche participative et pas uniquement consultative. Créer les conditions de l échange, de l information. Impliquer toutes les parties prenantes y compris les locataires privés. Favoriser l appropriation des parties prenantes. Communication : avec un tiers expert (professionnel)? Pour la concertation, faire appel à un tiers, un intervenant extérieur / neutralité supposée. Disposer de moyens pour financer cette ingénierie sociale et de concertation. Nécessité de confiance des copropriétaires individuels à l égard du bailleur / syndic. Importance du diagnostic / architecte. Porter à connaissance tous les moyens (financiers) à disposition des copropriétaires. Quelle gouvernance pour les copropriétés mixtes? Valoriser le rôle du copropriétaire habitant, avec peut-être un poids renforcé dans les votes. Intégrer le statut d habitant. Faire participer les locataires à la gestion de la copropriété. Instance mixte? Conseil d habitants? Dans le conseil syndical ou conseil de résidence, ouvrir la participation aux résidents (incluant locataires, bailleur social et copropriétaires) dans un «conseil de concertation». Homogénéisation de la gouvernance imposée par l État pour les copropriétés quels que soient les «types» de copropriétés. Convergence des contraintes réglementaires (par exemple dans le cadre de la rénovation énergétique) et des financements entre copropriétaires et bailleur social. Diagnostic et plan pluriannuel - Réaliser un diagnostic technique et financier pour évaluer la capacité d entretien et d investissement. - Établissement d un diagnostic et d un plan pluriannuel de travaux obligatoire. Réfléchir à l idée de syndicat coopératif. Ouverture du débat et sensibilisation des deux types de résidents aux quotidiens de chacun. Travail argumenté : communication renforcée. Harmonisation des subventions. Optimiser la gestion de la résidence. Ingénierie sociale à développer. Réunion locataires / bailleurs / copropriétaires avec l instance de validation et de décision. Partage. Modèle de gestion de copropriété sociale : syndic social + prestataires. ATTENTES ET PROPOSITIONS Entretenir au quotidien le patrimoine 18 19

11 Propositions et pistes d action Les conditions de faisabilité Les pistes pour un monde idéal Comment monter un plan de financement respectueux des ressources des copropriétaires individuels et du bailleur social Anticipation en amont : évaluer les capacités financières - Association des copropriétaires : évaluer les ressources et les attentes. - Développer les statuts de type OPAH. - Opérateurs tiers pour le travail d ingénierie? Un programme de travaux à partir du postulat que les difficultés de financement sont du côté du copropriétaire individuel. Une nouvelle organisation du financement - Harmonisation des aides aux copropriétaires : guichet unique de l instruction des aides. - Harmonisation des aides aux bailleurs : passer de la logique d opération à un plan pluriannuel de travaux. - Envisager un système d aides non au niveau individuel mais au niveau collectif. De nouveaux outils financiers? - Prêt à l achat du logement qui serait dédié à l entretien du patrimoine (PC et PP). - Prêt attaché au lot pour financer le plan de travaux. - Réactiver le dispositif de préfinancement à taux zéro abondé par un organisme. Arguments : les copropriétaires sont en difficulté et ne sont pas en mesure de faire avancer le projet. - Permettre une aide au syndicat des copropriétaires hors bailleur social (si le bailleur n est pas en difficulté). Épargne préalable / fonds de travaux - Fonds de travaux à rendre obligatoire avec plan pluriannuel de travaux dès la création de la copropriété. Ne pas mettre en difficulté la copropriété, amorcer le processus bien en amont et mettre à niveau la copropriété (impayés). Les copropriétaires sont maîtres d ouvrage. Hiérarchiser les besoins de travaux. Tiers financement? Intérêt public, sans se substituer aux copropriétaires. Permet de trouver des financements à long terme. Collectivité garant? Opérateur financé par la Ville? Rôle : médiateur. Recourir au préfinancement. La mise en place d un Plan d Épargne de la Copropriété pourrait être géré par la Caisse des dépôts et consignations. Prévision des travaux à long terme. Objectif de gestion commune financière. Mise en place d une ingénierie financière innovante. Réduire le nombre de financeurs et d aides. Créer un compte épargne mieux rémunéré que sur le marché actuel pour inciter les copropriétaires à épargner. Simplifier la simulation et la mobilisation des financements. Un guichet unique des financements. Un fonds de travaux (loi ALUR). Un plan d épargne copropriété. La possibilité de densifier. Quels enseignements tirer pour les copropriétés neuves ou récentes? Observer et suivre Constituer un partenariat autour du projet Éviter les montages trop complexes - Sensibiliser les collectivités locales aux différents dispositifs (ASL, AFUL, copropriété ) et à leurs conséquences sur la complexité de la gestion et de la gouvernance future de la copropriété. - Faire attention aux «millefeuilles» de copropriété dans les écoquartiers : copropriété, ASL, AFUL Les collectivités et les bailleurs doivent anticiper ces problèmes et communiquer avec les promoteurs. Être vigilant sur les règlements de copropriété - Dans les nouveaux programmes, être attentif au découpage des ensembles, pour développer des règlements de copropriété au-delà de l échelle de l immeuble et incluant tous les acteurs. - Faire passer les éléments privatifs d intérêt collectif en éléments collectifs. - Pour les bailleurs sociaux, quand des locaux commerciaux existent dans un immeuble, bien s assurer de la bonne application de la copropriété. S assurer de la solvabilité des acquéreurs - Création des nouvelles copropriétés, vérifier la capacité financière : s assurer que l acquéreur soit solvable. Anticiper sur les conditions d entretien - Dès la construction, veiller à la future bonne gestion de la copropriété. - Être vigilant sur la mise en place des contrats d entretien dès le début (ex : toiture terrasse). Anticiper sur les besoins de travaux - Prévoir un fonds de prévoyance dès l achat du logement. - Abonder le fonds de travaux sur le prix de vente. Penser la gouvernance - Créer une «amicale» (locataires du privé et du social + propriétaires) afin de créer un «lieu» pour prendre des décisions en commun. - Aider à la mise en place des instances de gouvernance de la copropriété (syndic bénévole ) en appui à la formation. Former, sensibiliser - Former, animer la démarche, pour favoriser la responsabilisation des copropriétaires. - Généraliser l information sur les principes de la copropriété à chaque nouvel acquéreur. - Pédagogie et formation : besoin de former les copropriétaires pour expliquer ce qu est une copropriété. - Faire prendre conscience de la notion du «collectif» de la copropriété : on est propriétaire de son appartement et des parties communes. Dans le cas de la vente HLM - Le bailleur doit faire les travaux avant la vente. Innover en matière de droit à la propriété Se poser la question de la pertinence des copropriétés mixtes - Se poser la question de la pérennité des copropriétés mixtes : leur disparition est-elle souhaitable? ATTENTES ET PROPOSITIONS 20 21

12 TABLES RONDES DE L APRÈS-MIDI Claude Dilain - Sénateur de la Seine-Saint-Denis DISCOURS INTRODUCTIF Je vous remercie de m accueillir parmi vous, dans un lieu où j ai des attaches, puisque je suis né à quelques centaines de mètres d ici, et que j ai vécu dans ce quartier une trentaine d années. C est toujours un plaisir de revenir à Saint-Denis pour travailler avec vous sur un sujet que je connais bien. Mon intention, avant de parler des copropriétés mixtes dont j avoue ne pas avoir une très grande expérience, est de brosser le décor des copropriétés plus généralement, de pousser un cri d alarme, ce qui ne sera pas une découverte pour vous, sur certaines d entre elles. Il y a ans, la question des copropriétés n existait pas dans le débat public, ni dans l agenda public. Lorsque j étais maire de Clichy-sous-Bois, il y a près de 20 ans, la première fois où j ai évoqué le problème des copropriétés dégradées avec un ministre du Logement, il m a avoué son incompétence en la matière. Sa préoccupation était le logement social et, me disait-il, les copropriétés ne concernent pas les pouvoirs publics. C est pourtant une évidence : la question des copropriétés est un sujet de débat public et concerne les pouvoirs publics en général, d autant plus que les problèmes, qui étaient déjà préoccupants à l époque, sont en train de s aggraver. Si l on se base sur le rapport Braye de l ANAH, un million de logements sur les sept millions en copropriétés sont en situation de fragilité, voire de grande fragilité. Autre symptôme de la détérioration de la situation, les recours devant les tribunaux sont en train de se multiplier : entre 2000 et 2010, il y a eu une augmentation de 16 % des recours auprès des tribunaux de grande instance ; en ce qui concerne le recours aux tribunaux d instance, qui concerne des sommes moins importantes, l augmentation est de 57 %. Petit à petit, on a vu se constituer un arsenal juridique, réglementaire et budgétaire, qui permet aux pouvoirs publics d intervenir au niveau des copropriétés. C était en effet complexe d agir, en raison des règles de la comptabilité publique, dans les copropriétés qui relèvent par nature du droit de la propriété privée. La preuve de cette implication publique est ce qui se passe en ce moment même avec le projet de loi de Mme Duflot sur le logement, loi importante - avec laquelle on est ou pas en accord - et qui fera date : 15 longs articles sont entièrement consacrés à la question des copropriétés. Autre signe, duquel je suis partie prenante puisque je participe à l élaboration du projet de loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine qui vient d être discutée à l Assemblée nationale, qui fait aussi partie des missions de l ANRU, un député a exigé que soit ajouté de façon très explicite dans ces missions la question des copropriétés. Je voudrais finir sur la question des copropriétés en général, avant d évoquer la thématique des copropriétés mixtes au sujet de laquelle, même si je ne suis pas un expert, j ai quelques idées. D abord, pourquoi ces questions-là apparaissent-elles dans le débat public aujourd hui? Les pouvoirs publics, malgré les cris d alarme des uns et des autres, ont attendu bien trop longtemps avant de s en préoccuper. Avec cette loi, va se constituer tout un arsenal juridique de prévention. C est une question que nous ne nous étions jamais posée. Aujourd hui vont être mis en place des outils de prévention mais aussi, la loi ALUR les prévoit également, de traitement des copropriétés très dégradées. Je voudrais encore soulever deux problèmes concernant les copropriétés, qui vous concernent aussi, à l origine de la fragilisation et la dégradation de nombre d entre elles. Le premier, sur lequel la société française refuse de poser son regard, est qu une partie de la population française n a pas accès au logement social, parce qu elle n a pas assez de moyens, parce que son taux d effort dépasserait les 50 %, ce qui serait inhabituel pour du logement social, ou parce qu elle ne remplit pas les conditions administratives, voire parce qu elle combine les problèmes. Ce n est pas une population marginale, elle vit sur le territoire français, mais on ferme les yeux sur leurs conditions de logement, ou d absence de logement. Ce sont ces personnes qui se retrouvent les victimes des marchands de sommeil ou qui investissent, à défaut d accéder à un logement locatif social, dans certaines copropriétés très dégradées. C est une question difficile, douloureuse, mais on ne peut continuer, en France, de se voiler la face, de regarder ailleurs. Deuxième point qu il me semble important de soulever, c est celui de la défense de la propriété privée, qui est un droit constitutionnel. C est une bonne chose, il n est pas question de revenir là-dessus. Mais, dans le cas des copropriétés, il est difficilement acceptable que les droits du propriétaire soient sans limites comme ailleurs. J ai fait faire une étude comparée entre les législations de différents pays d Europe : l Italie, l Espagne et l Allemagne. Si les problèmes sont sensiblement les mêmes, les mesures sont beaucoup plus fortes, la législation est beaucoup plus contraignante. Pourtant, lorsque j en ai discuté avec les administrateurs, arguant que cela fonctionnait ailleurs, il m a été répondu qu en France c était inconcevable : atteinte à la propriété privée! Il y a là un vrai problème. Mon père m a rappelé toute mon enfance que ma liberté s arrêtait là où commençait celle de l autre. Il serait peut-être nécessaire d appliquer cet adage, certes quelque peu simpliste, aux copropriétés : le droit du propriétaire s arrête là où commence celui du voisin. Il est vrai que je lance là un coup de pied dans la fourmilière, mais je pense que c est une question importante. Dans le cadre des copropriétés mixtes, c est fondamental dans deux cas principalement. Lors de l intervention d un bailleur social dans le cas de copropriétés dégradées, nous en avons discuté avec Franck Caro ici présent, cela s impose pour que le bailleur social, à qui on a fait appel pour redresser la situation, ne soit pas aspiré vers le bas par la turpitude de la copropriété. Cela s est vu, en particulier à Montfermeil, avec la copropriété des Bosquets, où l opérateur public s est retrouvé dans une situation extrêmement grave. Il est donc absolument nécessaire de clarifier les choses. Lors de nouvelles constructions, aujourd hui on privilégie le plus souvent des opérations mixtes, logement social et accession à la propriété. Cela évite la stigmatisation des uns et des autres, cela entraîne une diversité sociale indispensable dans une ville, voire une pluralité de fonctions. Là aussi ce que j ai vécu à Clichy-sous-Bois, quand j étais maire, a sans doute orienté mon regard, il faut veiller à ce que les incidents de parcours des uns n entraînent pas l ensemble du projet vers son échec. J ai beaucoup réfléchi par exemple à la question de la vente de logements sociaux à leurs locataires, ce qui a priori est un bon principe. Cependant, même si le bailleur prend des précautions, on ne peut présager des accidents de parcours d un des nouveaux propriétaires qui pourraient mettre en péril la bonne gestion de l ensemble immobilier. Ce sont des questions complexes sur lesquelles il est nécessaire de se pencher. TABLES RONDES DE L APRÈS-MIDI 22 23

13 PREMIÈRE TABLE RONDE QUELS ENJEUX POUR L ENTRETIEN ET LA RÉNOVATION D UN PATRIMOINE VIEILLISSANT EN COPROPRIÉTÉ MIXTE? QUELLE GOUVERNANCE POUR LES COPROPRIÉTÉS MIXTES? PARTICIPANTS Claude Dilain, Sénateur de la Seine-Saint-Denis, co-rapporteur sur le projet de loi ALUR au Sénat, auteur du rapport «Les copropriétés très dégradées» (avril 2013) Christian Mourougane, Directeur général adjoint en charge des politiques d intervention de l Agence nationale de l habitat Franck Caro, Directeur de la stratégie et du développement des programmes de l Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine Michel Ciesla, Directeur général adjoint de Batigère Sarel Nicolas Binet, Directeur du GIP - Marseille Rénovation Urbaine Marianne Beck, Fédération PACT Magaly Simon, Agence foncière et technique de la Région parisienne Éric Madelrieux, Président du directoire de Coopération et Famille Marie-Catherine Bernard, Animatrice, Res publica Présentation des thématiques de la table ronde Marie-Catherine Bernard Res publica Ce matin, dans le cadre des ateliers, nous avons mené ensemble un travail de réflexion qui fait l objet des deux tables rondes de cet après-midi. Nous avons discuté du partenariat local, de la gouvernance, du financement Que pouvons-nous en retenir? Sur le partenariat local A émergé l idée qu il est nécessaire d arriver à un plan d action local de la copropriété qui soit porté par la ville ou l EP- CI (Établissement public de coopération intercommunal), à la fois pour repérer les copropriétés en voie de difficultés, puisque nous nous intéressons plus particulièrement aux copropriétés vieillissantes, et pour agir en prévention avec une ingénierie adaptée, en considérant que la collectivité a un rôle à ce niveau-là. L idée est aussi d avoir un opérateur qui puisse permettre de coordonner les aides aux syndicats de copropriétaires, qui puisse être piloté par la collectivité locale, collectivité qui pourrait aussi tenir le rôle de tiers dans la discussion avec les propriétaires et incarner l intérêt général. En matière de gouvernance L idée est venue à plusieurs reprises ce matin d amener la copropriété à devenir maître d ouvrage, c est-à-dire d avoir une conscience collective de la nécessité d agir et de faire ensemble, pour établir les bilans initiaux, pour préconiser des cahiers des charges pour un audit global, en associant les locataires Les participants ont insisté sur la nécessité de penser la résidence comme un ensemble d habitants qui puissent s investir ensemble sur le sujet sans doute au-delà même de leur statut. Il a été aussi suggéré l idée de créer un conseil de concertation mixte, ou d un conseil de résidents, les deux expressions ont été employées, qui serait dédié à l entretien et à la rénovation des copropriétés mixtes, avec la présence d un tiers coordonnateur. Il pourrait comprendre copropriétaires occupants, bailleurs sociaux, locataires sociaux et privés, pour avoir une représentation de l ensemble des habitants et pas seulement du conseil syndical. Une des idées exprimées a été la valorisation du rôle du propriétaire occupant dans la définition des travaux, copropriétaire occupant qui pourrait avoir un poids prépondérant dans le vote par rapport au copropriétaire bailleur. Il a été également demandé que soient prises en compte les obligations réglementaires et de qualité de service qui sont celles des bailleurs sociaux par rapport à leurs locataires dans les résidences mixtes. S agissant de la gouvernance des projets, la nécessité d informer et de concerter avec l ensemble des parties prenantes, en s appuyant sur un tiers, a été fortement soulignée. Sur la question des financements Il a été évoqué l instauration d un fonds de travaux obligatoire dès la création de la copropriété, la logique de création d un plan d épargne de la copropriété, sécurisé et géré par la Caisse des dépôts et consignation à l instar du livret A. Malheureusement Jean-Pierre Legrand de la Caisse des dépôts et consignations, qui a préparé le colloque avec les autres partenaires, a eu un contretemps et ne peut être présent parmi nous. La demande lui sera bien sûr transmise. Il a été aussi envisagé la création d un prêt collectif de long terme à la copropriété, à l image de ceux dont bénéficient les bailleurs sociaux, et un éco-prêt collectif à taux zéro. Parmi les autres idées mises sur le tapis, il y a : une meilleure rémunération du compte-épargne de la copropriété pour le rendre plus attractif ; la mise en place d un guichet unique d instruction des aides pour les copropriétés mixtes ; l articulation des temps de chaque acteur, financeurs, copropriétaires, bailleurs sociaux. Voilà, de façon très synthétique, ce qui a été évoqué ce matin, nous allons maintenant en débattre. La question du partenariat local Première thématique abordée, la question du rôle du partenariat local est centrale. Par rapport à cette question de la rénovation, de l entretien des copropriétés mixtes, quel partenariat, pas seulement avec les collectivités locales, mais public privé, est-il souhaitable de mettre en place? Quels sont les acteurs qui peuvent prendre cela en charge? Quel peut être le rôle de l environnement local, au-delà de la prise en compte de la copropriété elle-même? L expérience de l ANAH Christian Mourougane, directeur général adjoint en charge des politiques d intervention à l Agence nationale de l habitat, nous rappelle que l ANAH a, d ores et déjà, une expérience d actions partenariales avec les collectivités locales, avec la mise en place de différents outils dans le traitement des copropriétés dégradées, outils de deux ordres, curatifs et de prévention. Les outils curatifs Lorsqu est constatée l existence de copropriétés dégradées, des opérations programmées d amélioration de l habitat (OPAH) et des plans de sauvegarde sont élaborés avec les collectivités locales, et dans certains cas avec les préfets. Ces dispositifs curatifs sont connus de la plupart des acteurs. Après le constat de la dégradation avancée d une copropriété, sur la base d un diagnostic fait au stade des pré-études opérationnelles cofinancées par l ANAH et la collectivité locale, PREMIÈRE TABLE RONDE 24 25

14 PREMIÈRE TABLE RONDE est définie une stratégie d intervention, qui donne lieu à la conclusion de partenariats. Les outils de prévention Depuis maintenant plus d un an, l ANAH a mis en place également, dans un souci de prévention et à la suite du rapport Braye, des outils partenariaux de prévention destinés aux copropriétés. Deux outils existent : --un premier outil de veille et d observation des copropriétés (VOC), qui permet de créer un observatoire sur un ensemble de copropriétés fragiles, ou sur des copropriétés identifiées par l outil pré-opah que l ANAH met au service des collectivités locales ; --un second outil, le programme opérationnel de prévention et d accompagnement des copropriétés (POPAC), qui répond relativement bien aux constats déjà évoqués et qui permet d intervenir sur un ensemble de copropriétés fragiles, pour établir des diagnostics sur les difficultés de gouvernance, sur la qualité du bâti, des diagnostics sociaux sur l occupation, et éventuellement sur l évolution des copropriétés, et pour définir avec les collectivités locales des stratégies d intervention et aller ensuite vers des dispositifs d aide. Christian Mourougane signale que l ANAH est tout à fait intéressée pour mettre en place ces outils-là dans des copropriétés mixtes. Aujourd hui, cet organisme est fortement sollicité sur des copropriétés de statut privé, mais si des bailleurs sociaux arrivent à conclure des partenariats avec des collectivités locales, pourront être mis en place, avec le soutien de l ANAH, ces dispositifs de prévention et d accompagnement des copropriétés. Quelques chiffres pour préciser l ampleur du problème : il y a effectivement 7 millions de résidences aujourd hui. D après l outil FILOCOM 1, qui permet d identifier les statuts des occupants, on dénombre logements dans ces copropriétés qui sont la propriété de bailleurs sociaux. Mais, en termes de copropriétés mixtes, ce chiffre est sans doute plus élevé. Autre point important, l ANAH a classé, à l échelle nationale, des copropriétés dans un outil de repérage en quatre familles, de A à D. La classe C représente les copropriétés 1 Fichier des Logements à l échelle COMmunale (FILOCOM) qui correspond fragiles, ce qui ne veut pas dire des copropriétés dégradées mais où il existe des points de fragilité soit en fonction de l occupation, soit en fonction de l état du bâti. Elle estime qu il y a actuellement plus de 3600 copropriétés mixtes en situation de fragilité qui pourraient bénéficier de ces outils d observation et d accompagnement. Les bailleurs sociaux au cœur des dispositifs Pour compléter ce qui vient d être dit, Michel Ciesla, en tant que représentant de Batigère Sarel, bailleur social qui gère une centaine de copropriétés, se dit extrêmement concerné par ces questions et tout à fait conscient de la nécessité d obtenir certaines informations sur ces copropriétés. Batigère Sarel a mis en place un système de surveillance là où l ESH est implantée, à partir d une analyse multicritère sur l état du bâti, le taux de participation des copropriétaires en assemblée générale, appréhendé comme l un des symptômes d un début de dysfonctionnement, sur la question des impayés, et sur la réalisation des travaux. Cependant, les outils de surveillance des copropriétés dans leur système de gestion sont plutôt archaïques, rendant la tâche problématique. Compte tenu du développement de cette activité, il leur est nécessaire de se professionnaliser pour prendre en compte cette question de la veille. Néanmoins, une implantation ancienne du bailleur social sur les territoires où il est présent lui permet d être un interlocuteur privilégié des collectivités locales. À ce titre, il a un devoir d alerte et de veille auprès des élus locaux lorsque des difficultés se font jour, afin que les collectivités locales ou les EPCI puissent jouer leur rôle et mettre en œuvre un système de veille active et périodique. À Marseille, une préoccupation ancienne À l occasion de la préparation de ce colloque, un certain nombre de collectivités locales ont été interrogées sur la question de la veille. La réponse a été claire : si elles commençaient à s impliquer dans la veille, elles allaient devoir, à un moment donné, s impliquer dans le financement des études et intervenir dans le champ privé. De la veille à l implication, au rôle de représentant de l intérêt général, la question se pose. Cependant, pour certaines d entre elles, nécessité a fait loi, comme à Marseille. À Marseille, ce n est déjà plus un sujet récent, rappelle Nicolas Binet, directeur du Groupement d intérêt public - Marseille Rénovation Urbaine. La ville s est trouvée dans la nécessité pressante de se saisir de cette problématique depuis plus de 15 ans, en raison notamment de l ampleur du parc de copropriétés sur le territoire communal. Il s agit le plus souvent de très grosses copropriétés puisque 20 % des résidences principales à Marseille sont dans des copropriétés de plus de 100 logements, et pour nombre d entre elles dans des ensembles de 300 à 3000 logements. Ces immeubles ont été édifiés, pour une grande majorité, dans les années , avec des normes HLM de construction a minima, ce qui fait qu ils ont plutôt mal vieilli. À partir des années quatre-vingt-dix, la ville a été sollicitée, voire prise à partie par un certain nombre de copropriétaires, pour intervenir auprès de copropriétés au bord du dépôt de bilan, avec des situations sociales absolument catastrophiques et le développement de «bidonvilles verticaux», comme l écrivait la presse à l époque. La ville a donc dû intervenir rapidement, sans aucun outil à l époque, la fleur au fusil : résorption d habitats insalubres dans des immeubles des années soixante, avec des moments particulièrement douloureux ; intervention d un bailleur social, comme à Bellevue, pour tenter de sauver ce qui pouvait encore l être Dans l urgence, différentes formes d action ont été expérimentées, avec des plans de sauvegarde qui n ont pas été que des succès. Dans bon nombre de cas, l argent public a été investi sur les parties communes, sans trouver de solutions pour traiter le fond des problèmes de ces copropriétés, ce qui a permis aux comptes de situation de perdurer, voire d augmenter les taux de profit de certains. Les situations sociales des occupants, celle de la gestion des ensembles, la sécurité publique ou la continuité républicaine n ont pas été restaurées pour autant. Donc, aujourd hui, Marseille est riche d une quinzaine d années d expériences en la matière, expériences qui l ont conduite à sérier les problématiques et à cibler ses opérations sur deux types de résidences, selon l état et la dimension de ces copropriétés : Des bâtiments de logements, parfois sur quinze étages, avec une paupérisation extrême des occupants, désertés par ceux qui le pouvaient, où la remédiation n est plus à l ordre du jour, où il n est plus envisageable de remettre la copropriété d aplomb, et qui supposeront des interventions lourdes et coûteuses pour les acquérir et les démolir ; Des immeubles de quatre étages, économes, avec 30 à 40 % de propriétaires occupants, où l adossement à un bailleur social est tout à fait souhaité et souhaitable, où le développement de toutes formes de réhabilitation est à mettre en œuvre pour arriver à remettre à flots les bâtiments. Ces expériences vécues par la ville de Marseille, faites de plaies et de bosses, que rapporte Nicolas Binet, enseignent la prudence dans la manière d avancer sur ces sujets. Cependant, les collectivités locales ne peuvent rester en retrait mais doivent poursuivre leur recherche de solutions adaptées aux différentes situations avec l ensemble des acteurs, car c est un enjeu social majeur, un enjeu de sécurité publique également. À Marseille, la ville a relancé un comité de suivi sur les copropriétés, relancé un travail de cartographie des copropriétés qui avait été développé de 1997 à 2002, pour mettre à niveau les connaissances. Mais ce n est qu une première étape, essentielle néanmoins. 26 à un traitement automatisé de données issues des fichiers fiscaux et fon- 27 ciers. Les données sont disponibles chaque année impaire. L ensemble du territoire national métropolitain est couvert.

15 La connaissance du terrain des PACT Marianne Beck intervient en tant que représentante de la fédération des PACT, mais elle possède également une expérience de terrain, comme responsable du pôle de requalification urbaine du PACT Paris-Hauts-de-Seine, où elle encadre une équipe qui met en œuvre des OPAH et des plans de sauvegarde. Deux points ont retenu particulièrement son attention. Le premier point est la question du repérage des copropriétés fragiles. Christian Mourougane a rappelé que l ANAH a mis en place depuis l année dernière un certain nombre d outils. Il existe aujourd hui une base de données des copropriétés fragiles, qui permet aux collectivités locales de situer les zones où se trouvent potentiellement des copropriétés en voie de fragilisation. D autre part, ces collectivités locales sont incitées au développement d observatoires locaux de repérage, ce qui permet de faire le lien avec le rôle des bailleurs sociaux dans ce repérage, à la suite des propos de M. Ciesla. Vraisemblablement les collectivités locales ont tout intérêt à les intégrer dans les observatoires : ce sont en effet des acteurs qui peuvent faire remonter du terrain des informations parfois difficiles à collecter. Le second point est la dimension opérationnelle de l ANAH. Les collectivités doivent mobiliser leurs dispositifs : les OPAH de propriétés, les plans de sauvegarde, qui permettent de contractualiser, entre l ANAH et la collectivité mais aussi avec un bailleur social ou une copropriété, des objectifs dans le cadre d un plan de redressement, avec une stratégie de mobilisation validée par tous les acteurs concernés. Les copropriétés mixtes, une problématique sous-jacente pour l ANRU L ANRU, a priori, n a pas vocation à intervenir sur la question des copropriétés mixtes mais, pourtant, elle se trouve au quotidien confrontée aux problématiques qui y sont associées, avec de grandes difficultés à trouver des solutions adaptées. C est ce dont a pris conscience Franck Caro, directeur de la stratégie et du développement des programmes de l Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, à l occasion de ce colloque. Au vu de l ampleur du volume de logements concernés, contrairement à ce qu on pourrait initialement penser, la question des copropriétés mixtes est un sujet de préoccupation majeur. Dans ses quartiers d intervention, l ANRU rencontre parfois des cas de copropriétés mixtes, qui sont des sujets particulièrement complexes, pour lesquels les solutions sont difficiles à mettre en œuvre, des points sensibles qui risquent de devenir des abcès de fixation dans l avenir. La question du repérage est donc cruciale pour l agence, comme pour les autres intervenants. Il est absolument essentiel de faire des diagnostics en matière de volume, de nature des problèmes, qui peuvent être fort différents d un cas à l autre et nécessitent de mettre en place des stratégies différentes, donc une mobilisation des acteurs à des échelles différentes. Car l ANRU n est qu un des intervenants dans ces périmètres d intervention prioritaires. La ville doit être partie prenante et, plus encore, elle doit être motrice, car les copropriétés mixtes s intègrent dans des ensembles immobiliers plus vastes, avec lesquels elles se connectent, avec lesquels elles partagent des espaces communs, des services communs, champ d intervention des opérations de rénovation urbaine, parkings souterrains, chauffages collectifs, toutes les questions que pose l urbanisme de dalle Dans ces cas, il faut obligatoirement faire émerger une décision collective, dans laquelle les bailleurs sociaux et les copropriétaires sont bien évidemment parties prenantes. Il est nécessaire de mettre en œuvre une stratégie particulière sur ces immeubles, stratégie qui doit mobiliser l ensemble des acteurs, en particulier la collectivité locale. Cette stratégie doit être pilotée par un tiers indépendant, pour poser et animer le débat de fond avec l ensemble des décideurs, les copropriétaires occupants et les bailleurs sociaux. Ce tiers peut, bien évidemment, devenir financeur, et c est sur ce rôle que l ANRU est interpellé. Dans l acte I de la rénovation urbaine, il s est trouvé peu de cas de ce genre à traiter. Certes, il y a eu des cas emblématiques, à Évry, à Bagnolet La Noue, à Villeneuve-la-Garenne, mais qui ne sont pas reproductibles. Des stratégies ont été trouvées pour solutionner les problèmes au fur et à mesure, mais difficilement, après un long et complexe travail. Et dans un certain nombre de cas, cela n a pas été possible. Aujourd hui, alors que l ANRU est en pleine discussion sur ses nouveaux programmes de rénovation urbaine, ces sujets doivent être pris en compte sérieusement, en particulier dans ses discussions avec l ANAH. Les collectivités locales devront, dans un certain nombre de cas, notamment dans les quartiers en difficulté où elles sont porteuses de projets, être au cœur du débat pour amener les acteurs à prendre des décisions là où aujourd hui ils sont dans l incapacité de le faire, et si nécessaire mettre «les mains dans le cambouis». Le cas de la rénovation énergétique dans les copropriétés non dégradées Pour l ANAH, le cas des copropriétés dégradées, des copropriétés fragiles, doit retenir toute l attention et le soin des différents partenaires, c est un fait. Cependant, la majorité des copropriétés ne sont pas en difficulté, mais elles peuvent néanmoins avoir besoin de travaux, notamment de rénovation énergétique, pour faciliter la maîtrise des charges, pour répondre aux objectifs fixés par l État. En effet, dans son plan de rénovation énergétique lancé en mars 2013, le gouvernement a pour projet la rénovation de logements par an d ici 2017, et de logements sociaux. Il faudra préciser avec l État l objectif à atteindre pour les logements sociaux au sein de copropriétés mixtes. Dans le cadre du programme «Habiter mieux», volet social contre la précarité énergétique de ce plan, l attention s est focalisée principalement sur les maisons individuelles et assez peu sur les copropriétés. Or, il existe un parc vieillissant, construit dans les années cinquante jusqu aux années quatrevingt, peu performant au niveau énergétique. Il s agit de copropriétés en relative bonne santé et donc qui ne bénéficient pas de dispositif curatif, de type OPAH. Certaines d entre elles sont des copropriétés mixtes, portées en partie par un bailleur social. Si ce dernier envisage des travaux de rénovation énergétique pour améliorer les conditions de vie de ses locataires, comment fait-il pour convaincre l ensemble de la copropriété d engager ces travaux? Un bailleur social a la capacité technique et financière de monter des projets de rénovation énergétique, cela ne pose pas de problèmes. Mais sont-ils forcément adaptés aux ressources des copropriétaires occupants? Un dialogue doit se mettre en place entre ce que souhaite réaliser le bailleur social et ce que peuvent réaliser les copropriétaires privés, en fonction de leurs ressources, afin de ne pas les mettre en difficulté. Dans ce cas, se pose la question de l intervention des pouvoirs publics pour aider le bailleur social à convaincre l ensemble des copropriétaires. L ANAH se dit prêt à lancer des expérimentations sur ces copropriétés mixtes non dégradées, affirme Christian Mourougane, et à jouer le rôle du tiers de confiance, du tiers coordinateur, de la personne qui fait le travail d animation, pour tenter de coupler les financements que peuvent obtenir le bailleur social et ceux qui sont disponibles pour les propriétaires occupants de condition modeste, ou pour les syndicats de copropriétés. Dans ces opérations de rénovation énergétique dans les copropriétés mixtes vieillissantes, l ANAH a tout à fait sa place, car il relève de ses prérogatives que les propriétaires puissent bénéficier eux aussi des aides. Mais ces expérimentations ne seront possibles que si les collectivités locales engagent des actions d information, de sensibilisation auprès des copropriétaires. Il y a donc nécessité de construire une ingénierie sociale autour de ces projets, et une ingénierie technique. La collectivité locale peut porter cette ingénierie de confiance, «régulatrice» entre les souhaits du bailleur et les capacités des propriétaires occupants. Ensuite, grâce au dispositif déjà évoqué, le POPAC, qu a développé l ANAH pour intervenir avec les différents partenaires sur les copropriétés fragiles, dispositif pré-opérationnel mais également post-opérationnel, on peut étudier comment les travaux de rénovation énergétique agissent sur les charges des copropriétaires. Il existe aussi d autres dispositifs qui peuvent être engagés par les copropriétés, tel le tiers financement ou le contrat de performance énergétique. L ANAH reçoit déjà des demandes de mise en œuvre de ces dispositifs. Tout cela doit être soumis à expérimentation. Donc, à ce stade, pour résumer, les réponses que l ANAH peut apporter, même si elles doivent être améliorées, sont : Au niveau du repérage, des dispositifs qui peuvent compléter les dispositifs d observation déjà construits par les copropriétaires bailleurs sociaux pour sensibiliser les élus locaux à la nécessité de mettre en place des outils de prévention des risques, pour que ces copropriétés fragiles ne deviennent pas des copropriétés dégradées demain ; Des dispositifs expérimentaux que l ANAH est prête à étudier avec les bailleurs sociaux et les collectivités locales, pour faciliter l amélioration de la qualité de ces copropriétés mixtes, pour qu elles ne deviennent pas un parc vieillissant qui échapperait à la volonté gouvernementale de rénovation énergétique. La question des financements Ces opérations partenariales seront inutiles si les financements nécessaires pour les réaliser ne suivent pas. Plusieurs pistes ont été évoquées lors des réflexions menées par les participants dans la première partie de ce colloque, tant au niveau des systèmes d aides par eux-mêmes qu à celui des modalités de leur mise en œuvre : prêt collectif à la copropriété, fonds de travaux à la création de la copropriété, guichet unique de traitement des dossiers Le projet de loi ALUR prévoit la création d un fonds de travaux, à partir d un seuil de 20 logements, mais ce seuil est encore susceptible d être modifié. Il est vrai que la loi en exclut l obligation si des travaux ne sont pas nécessaires dans les dix ans à venir. Peut-être faudrait-il envisager sa mise en place obligatoire dès la création de la copropriété, c est une piste de réflexion exprimée à l occasion de ce colloque. D autre part, il existe aujourd hui des dispositifs de prêt collectif à la copropriété, cependant, ce sont des dispositifs particulièrement difficiles à mobiliser, notamment dans le cas de copropriétés dégradées, car se pose la question de l obtention des garanties. L ANAH et la Caisse des dépôts et consignations y travaillent conjointement, pour voir comment il est possible d améliorer le système, quels dispositifs de garanties peuvent être instaurés. Quant au guichet unique d instruction des dossiers, c est un dispositif qui pourrait être mis en expérimentation, dans le cadre de la rénovation énergétique par exemple, pour simplifier et fluidifier les financements, et notamment pour caler les appels de fonds en fonction des besoins de trésorerie de la copropriété. Mais le terme de «guichet unique» peut prêter à confusion, souligne Christian Mourougane. On pourrait imaginer que cet opérateur aurait la capitalisation de toutes les aides, qu il suffirait que chacun se rende à ce «guichet» et il obtiendrait l aide dont il a besoin. Or, cela ne peut fonctionner de cette façon. Par contre, des opérateurs, comme le PACT par exemple, pourraient coordonner les financements dans le cadre de mission d ingénierie. En effet, une des grandes difficultés que peuvent rencontrer les copropriétés, en particulier celles qui sont en situation de fragilité, est le besoin de trésorerie et le paiement d avances ou de préfinancement. Il existe aujourd hui des outils pour cela, d ailleurs assez faiblement mobilisés rappelle encore PREMIÈRE TABLE RONDE

16 Christian Mourougane. Mais, il serait intéressant de voir si un opérateur unique peut être trouvé, un opérateur qui pourrait avoir une vision globale de la situation, mais aussi des financements susceptibles d être mobilisés et qui soit, en capacité de gérer un plan de trésorerie et de faire en sorte que le plan de financement s établisse de manière adaptée. Des expérimentations dans ce sens peuvent certainement être menées. Partenariat, financements, des sujets de préoccupation pour l ensemble des participants Pour Estelle Baron, coordinatrice «Copropriété en difficulté» à l association des responsables de copropriétés (ARC), une des dimensions de la réussite du partenariat, dimension essentielle s il en est dans la construction du projet, réside dans la capacité des copropriétaires à s approprier ce projet et à le partager, car, quel que soit leur niveau, il sera toujours plus facile de récupérer les quotes-parts des propriétaires occupants s ils sont persuadés que le projet est en leur faveur, s il y a eu au préalable un vrai recensement de leurs besoins et de leurs attentes. Le plan local doit aussi faciliter ce travail autour du projet, avec un tiers intervenant qui peut être financé en partie par le bailleur, mais qui sera là pour faire en amont un travail sur l information, pour construire la concertation et fédérer les attentes, les besoins, pour élaborer un projet participatif qui soit partagé par tous. Car, s il est vrai que le bailleur social a la capacité en interne de financer des intervenants qui vont pouvoir travailler sur le projet, il faut aussi que les copropriétaires puissent se l approprier. Il y a en effet urgence que cette concertation se mette en place dans les copropriétés mixtes, c est une nécessité prégnante pour les bailleurs sociaux, comme le rappelle Elisabeth Garabedian-Louvancourt, représentante du bailleur social Batigère IDF. En 2017, les copropriétés de plus de 50 logements devront avoir fait des audits énergétiques, celles de moins de 50 lots des diagnostics énergétiques, et il devra en découler des propositions de travaux. Il est donc absolument nécessaire de s en préoccuper dès aujourd hui, pour étudier comment tout cela va pouvoir être mis en œuvre. Les bailleurs sociaux en première ligne C est la conscience de cette urgence qui a incité Éric Madelrieux, président du directoire de Coopération et Famille, à organiser ce rendez-vous. Les bailleurs sociaux, parce qu ils ont la possibilité de se fédérer, de réfléchir ensemble sur ces questions, en avaient déjà appréhendé tous les enjeux, avec cependant le sentiment d être bien seuls à comprendre cette urgence. Mais la législation, avec ses impératifs, rappelle à quel point il est pressant de se pencher sur la question des copropriétés mixtes. La question s était déjà posée avec la loi sur la sécurité des ascenseurs, sans évoquer celle de l amiante, elle apparaît de nouveau avec celle de la thermie. Dans le cadre des copropriétés mixtes, le montage des opérations est d une grande complexité et nécessite de faire entrer dans le partenariat local, et dans la construction même de ces projets, des personnes en mesure de fédérer le conseil syndical. En effet, le bailleur social, et ses locataires, se trouvent confrontés aux copropriétaires privés, qui peuvent être une force motrice dans la vie de la résidence, mais aussi parfois un frein à une projection dans le temps cela a déjà été le cas : des enseignements devront être tirés de ces expériences. L environnement, la structure juridique, les systèmes de financement, le contexte de prise de décision sont complexes. Les temporalités ne sont pas les mêmes, entre le temps très long d un bailleur social et celui d un propriétaire privé qui l est plus ou moins. Il faut reconnaître qu entre les aides aux bailleurs sociaux et celles auxquelles peuvent accéder les propriétaires privés, si le terme de «guichet unique» n est pas le juste terme, un endroit où il serait possible de concentrer les aides et de les mettre en œuvre de façon cohérente serait bienvenu. Les postures doivent évoluer, un bailleur sait concerter avec ses locataires, mais avec un copropriétaire c est différent, et avec un syndic c est encore autre chose. Et lorsque le bailleur social est aussi le syndic, il peut vite devenir le «croquemitaine». C est l expérience vécue par Éric Madelrieux et Coopération et Famille, qui conduit vers des apprentissages, vers la mise en place d une ingénierie spécifique qui n est pas celle que l on connaît dans les projets ANRU. Que l ANRU reconnaisse la singularité de la situation dans les copropriétés mixtes, qu il fasse état de la nécessité et de l importance de traiter ces problématiques pour la réussite de ses opérations comme cela a été fait par la voix de son représentant Franck Caro, est fondamental pour que cette première journée de réflexions porte tous ses fruits. Porteur d une certaine habitude des partenariats avec les collectivités locales, il a également mesuré l importance que celles-ci soient à la manœuvre. Mais si leur implication est essentielle pour conduire les projets vers leur réussite, cela ne suffira cependant pas. En tout état de cause, la présence aujourd hui de tous les acteurs qui ont répondu à l invitation du groupe Logement Français démontre qu il y a une réelle prise de conscience qu il devient urgent d agir, d expérimenter, de travailler ensemble sur des projets très concrets, d analyser les freins et les leviers, et d en tirer des enseignements. La question de la gouvernance L ARC rappelait précédemment l importance de la capacité des copropriétaires à s investir dans le projet, à entrer dans une logique de projet. Les réflexions de la matinée ont mis sur la table l idée d une copropriété maître d ouvrage collectif, pas seulement le syndic mais aussi les copropriétaires et les locataires, dans une logique de portage collectif. Mais il a également été question de faire une distinction entre propriétaire occupant et propriétaire bailleur. Les questions de gouvernance dans la gestion des copropriétés mixtes concernent l ensemble des personnes impliquées dans une copropriété de cette nature. L intervention d un tiers dans la construction d une maîtrise d ouvrage Ce qu enseignent les expériences opérationnelles, c est que la présence d un bailleur social dans une copropriété, ce qui est l essence d une copropriété mixte, est, dans la plupart des cas, un élément positif. C est ce qu a pu constater Marianne Beck. En effet, c est un propriétaire qui est conscient de ses responsabilités en termes de préservation du patrimoine et qui, a priori, a une stratégie patrimoniale pour entretenir l immeuble dans la durée, pour continuer l amélioration des logements C est donc un point positif. Néanmoins, cette situation comporte un risque, celui que les copropriétaires privés se déresponsabilisent, ne jouent plus pleinement leur rôle et ne prennent plus part à la définition du projet. Pour que les copropriétaires privés s investissent pleinement, il semble indispensable de faire intervenir un tiers, un opérateur qui va développer une ingénierie permettant aux différents acteurs en présence de définir ensemble une stratégie d investissement patrimonial, qui ne naît pas spontanément, qui ne préexiste pas à sa définition collective. Ce tiers devra être extérieur à la copropriété, cette concertation ne pouvant être portée par le bailleur social. Parfois, les collectivités locales ont la tentation de lui demander de jouer ce rôle d accompagnement des copropriétaires, de mobilisation, puisqu il a les compétences en termes d ingénierie technique et sociale. Or, s il a des compétences certaines, on ne peut lui demander de jouer tous les rôles à la fois, d être copropriétaire, souvent copropriétaire dominant, d être syndic en plus parfois, et de mobiliser les copropriétaires et d animer la concertation. Tout cela aura vraisemblablement des conséquences sur la question de la maîtrise collective d ouvrage des projets de rénovation. Car l enjeu, dans l ingénierie, est de faire naître cette maîtrise d ouvrage, de l aider à jouer son rôle à toutes les étapes d élaboration du projet, avec l établissement d une stratégie globale à travers la réalisation d un diagnostic, puis la définition d un plan pluriannuel de travaux, le calibrage du projet en fonction des besoins d entretien et de rénovation de la résidence, du potentiel d amélioration thermique, mais aussi des capacités financières du bailleur social et des copropriétaires privés comme des aides financières disponibles. Le passage par l expérimentation Au vu de la complexité du sujet, seul l expérimentation permettra de trouver des solutions adaptées à la situation singulière des copropriétés mixtes. L ANAH est prête à les mettre en œuvre, Christian Mourougane, son porte-parole aujourd hui, l a réaffirmé. L ANRU, intervenant sur des territoires où parfois il existe des copropriétés mixtes en difficulté, devra être partie prenante dans certaines d entre elles. Franck Caro constate qu il ne sera pas possible, dans les quartiers prioritaires de rénovation urbaine, de laisser en déshérence des immeubles parce qu ils relèvent de la copropriété mixte. Les copropriétés auront été rénovées grâce aux aides de l ANAH, l habitat social l aura été également, c est une donnée prioritaire des PNRU : ne resteront que ces copropriétés mixtes pour lesquelles n existent pas encore de dispositifs ad hoc. Les situations sont très disparates. Certaines sont plus ou moins complexes, les bâtiments sont parfois rattachés à des ensembles immobiliers plus vastes, comme dans les cas d ensembles sur dalle, où se déploie une palette de difficultés extrêmement complexes à résoudre. L expérimentation doit s attacher à résoudre les difficultés spécifiques de ces systèmes : comprendre qui sont les différents acteurs, établir les diagnostics, organiser ce tiers pour mettre l ensemble des partenaires autour de la table, de manière saine, dans un esprit collaboratif, et agir. Tous les acteurs concernés par ces questions doivent œuvrer dans ce sens, tout particulièrement les collectivités locales, pour impulser une dynamique à l ensemble. Les financements s adapteront, mais seulement si ce travail préalable est fait. L ANRU a des capacités financières, que les bailleurs sociaux n ont pas, pour absorber les surcoûts liés au traitement de l amiante ou à la rénovation thermique par exemple, surcoûts qui peuvent aller jusqu à par cellule sur des bâtiments des années Il faut regrouper l expertise des uns et des autres, l ANRU, l ANAH, l USH, et des collectivités locales bien évidemment. Ces questionnements arrivent aujourd hui dans le débat à l initiative des bailleurs sociaux en copropriété mixte. Mais il va falloir apprendre à agir tous ensemble, cela veut dire avec les syndicats de copropriétaires aussi. Et cela passera par l expérimentation. Ce serait une grave erreur de lancer, demain, un programme national sans se préoccuper de ce sujet. Franck Caro reconnaît que l ANRU ne l a pas encore fait. Grâce à cette journée, ce sujet est à l agenda. La définition de la maîtrise d ouvrage, le maître-mot de la gouvernance L expérience des PACT, qu a rappelée Marianne Beck, est fondamentale, et en effet, dans le cas de copropriétés dégradées, la maîtrise d ouvrage est construite et portée par la collectivité locale. Cependant, lorsque la copropriété est saine, et c est la majorité des cas, si le parc immobilier est vieillissant et qu il y a des besoins d intervention, cette notion de la maîtrise d ouvrage doit être construite. Dans ces cas-là, pour Christian Mourougane, les bailleurs sociaux ont un rôle pédagogique dans la mobilisation de l ensemble des copropriétaires pour qu ils soient réunis autour d un projet, pour qu ils puissent PREMIÈRE TABLE RONDE 30 31

17 s approprier le projet. C est capital, comme le rappelait l ARC. Pour que cette appropriation s opère, il y a trois données essentielles : Que le choix des partenaires engagés soit un choix partagé : des partenaires de confiance, avec des cahiers des charges précis, qui n imposent pas les choix qui soient ceux de l une ou l autre des parties ; Qu il existe une concertation tout au long du projet, qui ne porte pas seulement sur la nature des projets à réaliser, mais aussi sur la méthodologie d intervention ; ces chantiers sont parfois très longs, ils peuvent générer de la gêne, des risques en matière de sécurité ; Que le projet soit adapté à la capacité financière des copropriétaires, pas seulement les plus modestes qui eux vont pouvoir bénéficier d aides, mais ceux qui sont juste à la limite. Cela signifie que l ingénierie mise en place doit aussi aider les propriétaires juste au-dessus des plafonds de l ANAH à définir quelle est leur capacité financière. Il faut comprendre qu il n y a pas, dans ces copropriétés mixtes, seulement des bailleurs sociaux et des copropriétaires modestes. Compte tenu des effets de seuils, certains copropriétaires, non éligibles aux aides de l ANAH, doivent aller chercher d autres types d aides, des aides indirectes, des prêts à taux zéro pour lesquelles les dossiers ne sont pas toujours faciles à monter. Le regard différencié des aménageurs L agence foncière et technique de la Région parisienne (AFTRP) a été amenée à intervenir dans le cadre d opérations ANRU, sur Clichy-sous-Bois Montfermeil par exemple, mais davantage dans le cadre d opérations d aménagement après expropriation totale des habitants et démolition, quand le constat est fait de l impossibilité de redresser la copropriété. D autre part, elle réalise un portage à Grigny II, sur une durée de 15 ans, et intervient dans le cadre d un syndicat secondaire, qui a racheté environ 25 % des lots depuis Le projet initial, pour l AFTRP, n était pas ce portage puisqu il était de racheter des logements, de les restructurer, de les rénover et de les mettre sur le marché privé. Cela n a pas été possible, et il a fallu faire le choix, avec les pouvoirs publics, de louer ces logements dans l attente d un projet. Pour Magaly Simon, le cadre d intervention d un aménageur est donc différent, puisque son point d entrée n est pas la copropriété comme objet, mais une demande de la collectivité et un projet global. L échelle est différente, la focale n est pas la même, l objet copropriété est appréhendé comme élément d un ensemble dont il faut étudier les déséquilibres globalement, même si, parfois, il existe des demandes de collectivités pour une intervention sur des copropriétés parfois très fragiles. Ce qui fait que, pour un aménageur tel l AFTRP, le pilotage local se fait forcément dans le cadre d un projet global. Retour des participants sur des questions annexes Concertation ou co-construction? René Bresson, consultant, remet en question cette notion de concertation, qui ne peut se résumer à un dialogue entre un décideur et une population concernée par la décision. Dans une copropriété, le décideur est le syndicat de copropriétaires, alors peut-être n est-il pas tout à fait opportun de parler de concertation avec les copropriétaires. En revanche, il est nécessaire de faire émerger la concertation entre propriétaires et locataires. Le dialogue est parfois difficile quand il s agit de requalifier le savoir-vivre ensemble dans une copropriété mixte, d arriver à produire un débat concerté entre les habitants dans leur ensemble, propriétaires occupants et locataires. Il faut identifier qui est décideur dans la copropriété, et définir quel est le lieu de la concertation. Peut-être faudrait-il davantage parler de co-construction d un projet que de concertation. La loi de 1965, un cadre adapté aux copropriétés mixtes? Stéphanie Jourdan (Efidis) pose la question de la validité de la loi de 1965, qui définit le régime juridique des copropriétés, dans le cadre d une copropriété mixte. Qu en est-il des logements en copropriétés mais qui appartiennent à des bailleurs sociaux? Certes, il arrive que de grosses opérations de rénovation, qui nécessitent la participation de partenaires extérieurs, comme l ANAH par exemple, doivent être menées, ce qui pose des problèmes particuliers et donc la recherche de solutions adaptées. Mais, au quotidien, les bailleurs sociaux rencontrent d autres problèmes : des difficultés de conventions de mise à disposition de gardiens pour le compte des syndicats de copropriétaires lorsque ce sont des salariés du bailleur social ; des problématiques de restitution des charges aux locataires ; des contraintes du bailleur social à faire coïncider avec les besoins et les désirs des copropriétaires La question des commerces présents sur ces copropriétés mixtes soulève également des questions. Sera-t-il possible de continuer à essayer d adapter, de bricoler des outils de travail pour mettre en corrélation les contraintes de bailleur social, ceux des commerces, avec le statut de copropriété? Copropriétaires ou propriétaires? André Berland, copropriétaire à Meudon-la-Forêt - le Parc, soulève une question de première importance, celle de la notion de copropriétaire, différente de celle de propriétaire, qui englobe une responsabilité vis-à-vis de l intérêt général, de l intérêt collectif de l ensemble des habitants. Dans une copropriété mixte, l intérêt englobe aussi, par définition, celui des locataires du bailleur social, de la maîtrise de leurs charges, et celui du bailleur social par définition. Lorsque des travaux de rénovation énergétique sont envisagés dans un immeuble, la décision doit être prise dans l intérêt de tous, chaque copropriétaire doit avoir conscience de ce que sa décision entraîne pour chacun des autres résidents. Et la prise de conscience de cet intérêt collectif se construit à travers la concertation, c est dire combien elle est importante. D autre part, après le temps de la concertation vient le temps de la réalisation des travaux. Là se pose la question de la contrainte de temps, qui n est pas la même pour un bailleur social que pour un copropriétaire. De plus, le système d aide aux particuliers ne prend pas en compte le contexte singulier de la copropriété, encore moins celui de la copropriété mixte. Par exemple, un particulier qui obtient un éco-prêt à taux zéro a deux ans pour réaliser les travaux, pour certaines aides le délai est encore plus court, ce qui en copropriété n est pas toujours suffisant, quand s ajoute au temps de la réalisation des travaux celui de la prise de décision. Entretemps, les aides peuvent avoir changé. Le système d aides à la rénovation énergétique semble avoir été pensé davantage pour les maisons individuelles. Ne faudrait-il pas l adapter aux copropriétés? Quelques réponses sur ces questions Marianne Beck Fédération des PACT Le statut juridique fixé par la loi de 1965 est en effet une question qui se pose, notamment quand le bailleur social est majoritaire. Souvent, dans ce cas, il est difficile pour la stratégie du copropriétaire bailleur, qui a des objectifs et des contraintes vis-à-vis de ses locataires, de rester tout à fait dans le cadre strict de la loi de Marianne Beck a pu l expérimenter à l occasion de missions d accompagnement de projets. Mais est-il opportun de créer un autre statut, qui instituerait, par exemple, un bailleur social propriétaire des parties communes, les propriétaires privés payant une redevance pour l usage et l entretien des parties communes? C est une question sur laquelle des juristes pourraient se pencher re TABLE RONDE

18 Franck Caro - ANRU La loi ALUR ouvre une petite porte à des évolutions dans la loi de Malheureusement, les propositions de Marianne Beck s inscrivent dans le cadre d un droit négatif, elles ne pourraient sans doute être mises en œuvre qu à l issue d un état de carence confirmé. Hormis ces situations particulières, l idée de revoir le cadre juridique de la loi de 1965 fait son chemin. Bien évidemment, la décision restera entre les mains des copropriétaires, le bailleur social en faisant partie dans les copropriétés mixtes. Il ne faut pas confondre codécision et codécideurs, c est bien l assemblée générale des copropriétaires qui prend les décisions, les locataires n interviennent pas dans la prise de décision. Mais pour construire le projet, il faut travailler avec l ensemble des parties prenantes dont font partie les locataires. Là il n y a pas confusion entre concertation et codécision. L objectif, et la garantie de réussite des projets, est qu il y ait concertation, qu on peut aussi appeler co-construction. Quand, par exemple, il est prévu une intervention sur une copropriété dégradée, que le projet est co-construit, que des propositions sont avancées, il faut comprendre que ces travaux sont importants pour tout le monde. C est un bien collectif, il relève de l intérêt général de tous de faire les travaux. En particulier pour les copropriétaires, car si l immeuble se dégrade, s il n est pas classé à peu près correctement au niveau thermique, sa valeur vénale diminue et il sera hors marché. Alors, est-il normal que la décision puisse être bloquée par quelques copropriétaires qui ne prendraient pas part au vote par exemple? Le législateur l a compris et a revu les règles de majorité pour les travaux de rénovation thermique, car il y va de l intérêt de tous, y compris des locataires, de leur qualité de vie et de la maîtrise de leurs charges locatives. Toutes ces questions sont bien évidemment centrales dans les modes de décision. L expérimentation est ici encore fondamentale, car c est dans la confrontation à des cas concrets que seront mis en évidence quels sont les outils, quels sont les moyens qui manquent. Magaly Simon - AFTRP Dans certaines copropriétés en grande difficulté, celles-ci peuvent être placées sous administration provisoire. Souvent, l AFTRP intervient dans ce genre de situations, ce qui n est pas le cas de la majorité des situations évoquées aujourd hui, qui posent d autres problématiques. L administrateur provisoire, nommé à partir du moment où le plan de financement est défini, a tout pouvoir pour engager les travaux. Néanmoins, le savoir-faire, le métier de l administrateur provisoire n est pas le plus souvent à la hauteur des missions qui lui sont confiées par le juge. La stratégie de redressement, la poursuite essentielle de la mobilisation des habitants, au vu des expériences de l Agence foncière, ne sont pas menées avec toutes les compétences et le savoir-faire nécessaires, et cela ne contribue pas à améliorer la situation. Pourtant, la loi ALUR prévoit un élargissement des missions de l administrateur provisoire, puisqu il aura le pouvoir de vendre du foncier pour renflouer la copropriété, donc le pouvoir d aliénation des biens de la copropriété. Les copropriétaires, l AFTRP dans certains cas, se retrouvent ainsi dans une situation de totale impuissance par rapport à ce que décide de faire ou de ne pas faire l administrateur provisoire. Il faut absolument que cet administrateur soit relié à un projet, dans lequel sont aussi impliqués les pouvoirs publics, ce qui n est pas le cas aujourd hui. Le cadre juridique de l administration provisoire serait certainement à revoir. Christian Mourougane - ANAH La proposition de Marianne Beck de déléguer la gestion des parties communes à un bailleur social quand celui-ci est majoritaire dans une copropriété mixte est à double tranchant. Alors que le bailleur social se heurte fréquemment à la défiance du reste des copropriétaires lorsqu il veut engager des travaux, c est un constat qu ont fait nombre de bailleurs sociaux dans les copropriétés mixtes, on ne peut dans le même temps renforcer son pouvoir d administration de la copropriété. Une certaine forme d humilité dans l intervention du bailleur social, notamment quand il est majoritaire, est nécessaire si on veut qu il y ait une bonne appropriation de l ensemble des copropriétaires dans le fonctionnement de la résidence. Si ce type de solutions doit être mis en œuvre, elles ne peuvent l être que dans certaines conditions : dans des copropriétés manifestement proches d un état de carence, quand les copropriétaires n arrivent pas à financer l entretien de la copropriété, dans le cadre expérimental de la loi peut-être Mais, d une manière générale, il ne semble pas que ce soit une bonne solution, ce serait à voir plus précisément. Sur la question des financements, l ANAH, depuis deux ans, a beaucoup réformé le régime d aides. En 2013, il a été amélioré pour couvrir notamment la rénovation énergétique des copropriétés en difficulté, et pour aider les copropriétaires occupants modestes et les copropriétaires bailleurs, sous réserve du conventionnement de leur logement. Quand les copropriétés sont saines, ce sont des aides individuelles aux propriétaires, et lorsqu elles sont dégradées, ce sont des aides aux syndicats. La rénovation énergétique est un enjeu fort. Aujourd hui, des obligations de diagnostic sont imposées aux copropriétés, cela a été rappelé. Les financements sont garantis, au moins en ce qui concerne l ANAH, et pour ce qui concerne le plan d amélioration énergétique de l habitat, au moins jusqu en L objectif du gouvernement est d obtenir à terme rénovations par an les premières années, et ensuite d entrer dans un régime de croisière. Et il semble que, vu les enjeux énergétiques en France, c est un programme de longue durée, et il y a peu d inquiétude à avoir sur la pérennité de l intervention publique en matière de rénovation énergétique. En revanche, une incertitude demeure par rapport au nombre très important de copropriétés fragiles, comme l a rappelé Claude Dillain précédemment : l outil de repérage de l ANAH montre qu environ 15 % des copropriétés sont dans cette situation aujourd hui en France, notamment des copropriétés de petite taille en centre-ville ancien, pour lesquelles il faudra définir aussi des politiques d intervention. Si les outils d observation, de prévention, d accompagnement, mis en place à titre expérimental, ne sont pas utilisés par les collectivités locales et ne sont pas portés ensuite par les syndicats de copropriétés - et dans les cas de copropriétés mixtes avec les bailleurs sociaux - nombre d entre elles vont basculer vers le statut de copropriétés dégradées, et nécessiteront des interventions publiques majeures dans les deux, trois ou cinq années suivantes. Il faut absolument utiliser les outils d intervention mis en place par l ANAH, mettre en place des expérimentations, que ce soit en copropriétés dégradées, que ce soit en PNRU, ou en copropriétés saines, pour améliorer la qualité générale du parc, de manière à lutter avec volontarisme contre la dégradation de ces copropriétés. Reconstruire le vivre-ensemble L expérience de Marseille montre à quel point les situations peuvent devenir difficiles, complexes et onéreuses lorsqu on ne parvient à accomplir ce travail de remédiation, évoqué tout au long de cette journée. C est le sens que veut donner Nicolas Binet à son intervention à l occasion de ce colloque. Divers enseignements sont à tirer du cas marseillais. Le premier est l exigence accrue de technicité à apporter par rapport à ce qui peut être fait habituellement dans ces situations particulièrement difficiles. Mais, surtout, un très grand soin doit être porté au suivi social des ménages qui habitent dans ces copropriétés, qui se trouvent dans des situations infiniment plus fragiles, en terme d itinéraires de vie, de situations juridiques, économiques, surtout en l absence de référents qui permettent, comme dans les configurations HLM classiques, de se reposer sur un opérateur type bailleur social. Dans le cas d une copropriété, il y a une infinie variété de situations. Il faut agir avec beaucoup de sollicitude envers les propriétaires qui, pour une bonne partie d entre eux, sont parfois dans une situation catastrophique, envers ceux qui auraient aimé pouvoir partir, qui ne l ont pas fait au moment où cela était encore possible et qui se retrouvent coincés avec un patrimoine démonétisé. De même, il est absolument nécessaire d agir avec une extrême rigueur, bien plus que dans toute autre configuration de projet urbain, pour mener le combat contre les propriétaires bailleurs qui se reposent sur leur rente de situation, avec des rentabilités supérieures à 20 %, voire 30 %, vis-à-vis desquels les interlocuteurs habituels de l urbanisme, de l aménagement, de l habitat, sont quelque peu décontenancés, parce qu on se trouve là dans un autre registre de gestion de la relation sociale. Le premier travail est une reconstitution du vivre ensemble, seulement après pourront être développés tout un ensemble très ouvert de savoir-faire, des attitudes les plus sévères aux attitudes les plus empathiques. PREMIÈRE TABLE RONDE 34 35

19 SECONDE TABLE RONDE QUELS ENSEIGNEMENTS TIRER POUR LES COPROPRIÉTÉS RÉCENTES ET NEUVES? PARTICIPANTS Sylvie Fol, Professeur en Aménagement et Urbanisme à l Université Paris 1 Panthéon ; Olivier Carré, Maire Adjoint d Orléans, chargé de l urbanisme, du logement et des nouvelles technologies, Député du Loiret, rapporteur à l Assemblée nationale d un rapport d information sur «L accession sociale à la propriété dans le parc HLM»; Loïc Gandais, Responsable du service habitat privé, Région Île-de-France ; Denis Landart, Responsable du Département Accession Vente de l Union Sociale pour l Habitat (USH); Bruno Dhont, Directeur de l Association des Responsables de Copropriété (ARC) ; Éric Madelrieux, Président du directoire de Coopération et Famille ; Marie-Catherine Bernard, Animatrice, Res publica. SECONDE TABLE RONDE Présentation des thématiques de la table ronde Marie-Catherine Bernard Res publica Pour cette deuxième table ronde, nous allons nous poser la question des enseignements à tirer pour les copropriétés récentes et neuves. Ce qui émane des discussions ce matin était, qu à l avenir, dans les nouvelles copropriétés mixtes, il fallait absolument éviter les montages complexes et la superposition des dispositifs juridiques, surtout de type ASL et AFUL, qu il fallait peut-être envisager d autres solutions, comme de dissocier le droit de propriété du droit d usage du bien, que pouvait être envisagée l évolution de la copropriété vers une forme de démembrement par une société de type coopérative de logements Les participants ont insisté sur le fait qu il fallait être vigilant sur la question des copropriétés et de leur gestion dans l élaboration des éco-quartiers, qui présentent souvent une grande juxtaposition de statuts. De nombreuses réflexions ont également porté sur la formation des copropriétaires, sur la responsabilisation ; ont été évoqués les syndics sociaux pour accompagner les copropriétaires, qu ils soient moteurs dans leur démarche de financement. La question même de l opportunité de la copropriété mixte a été posée par des participants, se demandant si la mixité de statuts est la bonne réponse pour atteindre une mixité sociale. Je vous propose d engager la discussion avec vous, Sylvie Fol, sur cette dernière question de la mixité sociale sur laquelle vous avez travaillé. On pourrait aussi évoquer la volonté politique de recomposer la mixité sociale à travers la copropriété mixte, notamment dans les centres-villes où il manque des logements sociaux ou, a contrario, en intégrant du logement de statut privé dans des quartiers de logements sociaux. Que pensezvous de ces questions? Comment pouvez-vous introduire notre débat sur cette question? Débats Sylvie FOL - En quoi réside la nouveauté des copropriétés mixtes? La gestion de copropriétés est une compétence ancienne des organismes de logement social (OLS) avec, par exemple : la gestion de fonds de commerces ; la gestion d ASL ou d AFUL dans les grands ensembles ; la gestion en syndic de logements hors patrimoine (opérations d amélioration de l habitat, logements construits par des collectivités locales ) ; la vente HLM pratiquée de façon significative dès 1983 Par rapport à cette situation, on peut identifier aujourd hui deux nouveautés. Quantitativement, on assiste à une accélération de l augmentation du nombre de copropriétés mixtes au cours des dernières décennies : selon l USH en 2009, il y aurait eu environ logements gérés en copropriétés mixtes. Ils seraient de plus en 2014 et de plus en 2019 (Actualités Habitat n 872, 15 janvier 2009). 2 Qualitativement, cette augmentation est liée au développement de produits et de modes de faire nouveaux ou utilisés plus fréquemment, qui impliquent, outre la gestion technique des copropriétés mixtes, des compétences à chaque fois spécifiques : --La vente HLM (7 060 logements vendus en 2010, concernant 308 organismes) et l accession sociale à la propriété (3 913 logements mis en chantier en 2010 par 118 organismes) produisent des copropriétés mixtes et nécessitent un accompagnement social des accédants ; de plus se pose le problème de bâtiments anciens, dont l entretien est inégal, avec le risque de copropriétés dégradées ; --La VEFA ( logements réalisés en 2010, concernant 273 organismes) produit des copropriétés mixtes dans les cas où l organisation du bâtiment est complexe au point de ne pas pouvoir créer deux unités de gestion différenciée. Elle pose notamment la question de la gestion d espaces communs et du décalage des attentes entre nouveaux accédants à la propriété et organismes de logement social. Il y a donc à la fois une impression de familiarité vis-à-vis des enjeux de la copropriété mixte (qui a poussé certains organismes à une gestion «au fil de l eau» des copropriétés) et une difficulté pour les services de gestion à absorber le nombre et les problématiques spécifiques des nouveaux logements entrant en copropriété mixte. De quoi les copropriétés mixtes sont-elles le résultat? L évolution qualitative et quantitative des copropriétés gérées par les organismes de logement social est le résultat : D une conception spécifique de la mixité sociale, selon laquelle celle-ci serait garantie par la mixité de statuts des producteurs de logements et des statuts d occupation : --Au sein du patrimoine des bailleurs sociaux, les logements ont différents statuts, liés aux modalités de leur financement, qui impliquent des niveaux de loyers et des plafonds de revenus pour les locataires ; --Aujourd hui, les collectivités locales (notamment dans la conception des projets urbains) cherchent à différencier, au-delà des statuts de logements sociaux, les statuts des constructeurs ou des gestionnaires des logements produits sur leur territoire et les statuts d occupation. Elles ont ainsi tendance à considérer qu un projet socialement mixte est un projet dans lequel on trouve de l accession à la propriété, de l accession sociale à la propriété, des logements locatifs et des logements locatifs sociaux, produits, le cas échéant, par des acteurs divers. C est le résultat de la mise en place, à l échelle nationale, des quotas liés à la mixité sociale (les 20 % de la loi SRU) ; de la négociation, à l échelle locale, entre À noter que l ANAH évoque pour sa part logements comptabilisés dans le Fichier des Logements à l échelle COMmunale (FILOCOM)

20 les collectivités locales devenues chefs de file des politiques de l habitat et les opérateurs publics et privés (péréquation financière, acceptabilité sociale ) ; de la place prise par les discours sur le parcours résidentiel à l échelle locale (maintenir les populations au sein des communes) comme nationale (la propriété comme horizon des politiques publiques du logement). D enjeux internes aux bailleurs sociaux, suscités par les transformations de la politique du logement : la vente HLM, l accession sociale à la propriété ou le recours à la VEFA sont des solutions pour répondre aux contraintes techniques, foncières et financières dans lesquelles agissent les organismes de logement social (nécessité de plus en plus pressante de dégager des fonds propres, accès de plus en plus difficile au foncier dans certains secteurs à marché tendu, contraintes de localisation du parc ). En somme, le développement des copropriétés mixtes est le résultat d injonctions politiques nationales et d arrangements locaux. Il y a, comme dans beaucoup d autres cas, un décalage entre la décision politique (conception abstraite de la mixité) et sa mise en œuvre concrète, laissée au soin des bailleurs sociaux obligés d anticiper sur la législation, voire de l enfreindre (exemple des contacts pré-signature du contrat en VEFA). Les organismes de logement social, dans leur relation avec les collectivités locales, produisent, en quelque sorte, de la norme en répondant aux exigences de la loi. Quelles sont les spécificités des formes de mixité sociale dans les copropriétés mixtes? Les habitants sont présentés, dans les discours qui justifient l existence des copropriétés mixtes, comme les principaux bénéficiaires. La mixité sociale et le parcours résidentiel, qui justifient ces copropriétés mixtes, sont des idéaux à atteindre. Ils doivent néanmoins être soumis à un examen critique du point de vue des habitants. Il y a parfois confusion entre mixité des statuts et mixité sociale. Concrètement, les copropriétés mixtes présentent des situations sociales très diversifiées en fonction : --de la localisation (VEFA au centre et logique de mixité exogène, ventes HLM en périphérie et logique de mixité endogène) ; --de la dissimilarité entre les statuts des habitants d une copropriété mixte (ex. de Boulogne et Pantin analysés par M. Gimat 3 ); --de la qualité de la gestion. Quels enjeux en termes de gestion? Quel peut être l apport spécifique des organismes de logement social dans la gestion des copropriétés mixtes? Le risque duquel il faut se prémunir est de produire des copropriétés en difficultés. Le constat peut être fait cependant que, en matière de copropriétés issues de la vente de logements sociaux, le cadre assez restrictif tend à la limitation des «risques»: conditions assez drastiques concernant l état du bâti et l entretien ; examen très attentif de la capacité financière des accédants. De plus, les organismes sociaux tendent à sélectionner des opérations de vente en donnant la priorité à l habitat individuel, et à s autolimiter, avec un faible nombre de ventes par rapport aux objectifs de la convention de C est néanmoins un processus qui est enclenché et peut-être (probablement?) appelé à se développer. Quant aux enjeux de la mixité sociale, ils peuvent se décliner en plusieurs problématiques : Au regard des attentes à l égard de la mixité, n assiste-t-on pas à un décalage entre celles-ci et ses impacts réels? Au niveau de la mixité comme mode de régulation des comportements, produit-elle des effets d entraînement par les modèles de comportement des classes moyennes, avec une responsabilisation des propriétaires par rapport aux locataires? Qui cohabite et comment cohabite-t-on? Quels sont les effets des localisations sur les formes que prend la mixité? Assiste-ton à une mise en avant des différences ou homogénéisation? Les relations de voisinage sont-elles favorisées ou pas? Quels sont les effets des représentations de la mixité et de son sens dans les trajectoires résidentielles des différents groupes (parcours ascendants pour les locataires HLM ou sentiment de mise en «infériorité»)? Cela pose la question des conditions de réussite de la mixité sociale. Quels espaces partagés dans les copropriétés mixtes? (se pose surtout dans le cas des copropriétés issues de la VEFA) : --conception des espaces communs : séparés ou partagés? --pratiques des espaces communs et conflits éventuels? --effets sur la gestion? --Quels sont les enjeux dans le passage du statut de locataire à propriétaire? (pour les copropriétés issues de la vente) ; --Acquisition de la «culture» de la copropriété quand on est locataire de logement social (un saut dans le parcours résidentiel par rapport à des parcours plus traditionnels incluant une étape «sans filet» dans le locatif privé) ; --Changement de statut et incidence sur les attentes vis-àvis du syndic ; --Ambivalence des copropriétaires à l égard de l organisme/ syndic : revendication de changement de statut et de prise d autonomie en même temps que maintien d attentes relevant davantage de la «prise en charge» et d une mission «sociale»; --Rapport au logement et au quartier (avec hypothèse d une incidence sur la gestion) : lien entre accès à la propriété, trajectoire résidentielle et ancrage local : l achat du logement peut être un moyen de stabiliser des ménages déjà ancrés tout en leur permettant une trajectoire résidentielle ascendante. Quels peuvent en être les effets sur la gestion et le rôle du syndic : --Formes de «chaperonnage» des syndics à l égard des copropriétés naissantes (le syndic sait «mieux» que les copropriétaires) ; --Effets sur les processus de décision ; --«Changement de casquette» du bailleur/syndic qui traite avec des locataires et avec des propriétaires, parfois anciens locataires qui plus est ; --Missions à l égard des copropriétaires, maintien d une mission sociale ou professionnalisation ; --Attentes des collectivités locales à l égard des organismes de logement social : rester présent quoi qu il arrive ; --Choix d externalisation du syndic : désengagement ou continuité du service, maîtrise des charges, connaissance du bâti et des besoins, connaissance des capacités financières des acquéreurs ; --Formation des copropriétaires : le fonctionnement de la copropriété, les charges et le financement des travaux, la prise en charge des travaux dans le logement, principe de solidarité des copropriétaires ; --Conclusion/perspectives. La gestion des copropriétés mixtes pose de nombreuses questions, à la fois sociologiques, juridiques, techniques ou financières. Cependant, peu de travaux qualitatifs existent sur la manière dont les habitants cohabitent dans les copropriétés mixtes, alors que cela a probablement une incidence très importante sur les modes de gestion (voir à ce sujet des travaux en Grande Bretagne). La question de l implication des copropriétaires dans la gestion de la copropriété est cruciale, reste à connaître la meilleure manière de le faire, le rôle de la participation et ses effets sur la «bonne gestion» (cf. exemples d habitat participatif, en France ou ailleurs). Le parcours résidentiel, facteur de mixité sociale Olivier Carré a présenté à l Assemblée nationale, en 2009, un premier texte sur la vente HLM, sur l accession sociale à la propriété dans le parc HLM. Fortement investi dans une opération de renouvellement urbain à Orléans, ville dont il est maire adjoint chargé de l urbanisme, du logement et des nouvelles technologies, son expérience lui permet de rejoindre les constats faits par Mme Fol. En effet, cette mixité sociale est désirée sur ces territoires où, à une époque où la France manquait de logements, ont été construits en masse des logements standardisés. Ces opérations, qui relevaient des politiques du logement social, ont produit un type d occupation lui aussi standardisé : du logement locatif pour une population en dessous des plafonds HLM. Si cela a été efficace pendant un certain nombre d années, puisque cela a permis à ces personnes de trouver un logement correct, trente plus tard cette population a évolué, elle a de nouvelles aspirations. Les nouvelles générations ont acquis une capacité financière qui leur permettrait une accession à la propriété. Les aînés désirent s assurer dans le long terme et devenir propriétaire. Cependant, ces ménages, qui restent modestes, ont des difficultés à entrer dans un parcours résidentiel ascendant, c est même quasiment impossible lorsqu ils souhaitent le faire dans le quartier où ils ont construit leurs réseaux personnels. Lorsque l on regarde ce qui se passe dans les autres quartiers de ces villes, surtout dans les villes multiséculaires, on trouve une grande diversité d habitat, des situations de réelle mixité sociale, avec des personnes en difficulté sociale tout autant que dans ces quartiers de renouvellement urbain. C est ce que montrent les études de l Insee, tout au moins dans les villes moyennes de province. Mais ce n est pas ce que l on fait dans ces quartiers d intervention de l ANRU. Alors que le principe même du renouvellement urbain est de récréer de la ville, ces opérations n y arrivent pas. On continue à reconduire le même type de produit, on continue à ne mettre que du locatif, avec le même type de population, même si on rénove ces quartiers, si on ajoute différents services. La notion de parcours résidentiel est l idée centrale à développer dans ces projets. Lorsqu un programme de rénovation urbaine est appréhendé de manière à permettre la diversité des parcours résidentiels, dont l accession à la propriété, par la vente HLM ou par l accession normale, surtout dans les sites où l environnement HLM est prédominant, alors on organise la mixité sociale, qui est une des clés de la pérennité d un renouvellement urbain. Le renouvellement urbain n est pas qu une méthode, c est essentiellement redonner une dynamique humaine, sociale, au sens de sociétale, à des quartiers qui, à un moment, se sont repliés sur eux-mêmes. C est arriver à réunir toutes les aspirations possibles, toutes les diversités, sur un territoire relativement restreint. L accession à la propriété devient alors un véritable enjeu, un véritable outil, pour la réussite d un tel projet. Après 12 ans de pratique, Olivier Carré en est convaincu. Lors des premières conventions territoriales signées avec l ANRU, comme cela a été le cas à Orléans, cela n a pas été facile de l expliquer au Comité d engagement, même si l idée en a été acceptée et s est concrétisée de façon plus ample qu espérée. C était une orientation délibérée, prise dès le départ à la suite des discussions avec les habitants, en étant attentif aux différentes générations. En effet, cet «effet générationnel» est fondamental, il est indispensable à prendre en compte dans toutes les opérations ANRU. Si l on reprend la chronologie de la vie de ces quartiers, créés ex nihilo, les premiers habitants qui sont arrivés n y avaient, par définition, pas de racines, ils ne ressentaient pas ce que l on nomme aujourd hui le sentiment d assignation à résidence, ce sentiment sur lequel les politiques doivent travailler. La SECONDE TABLE RONDE 3 Gimat Matthieu, (2011), Comment la mixité sociale renouvelle la production 38 du logement en France. Le cas des opérations immobilières mixtes, mémoire 39 de M2 sous la direction de S. Fol, Université Paris 1 Panthéon Sorbonne.