Guide de l habitat et du logement

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3 Guide de l habitat et du logement Favoriser l émergence d un habitat de qualité, accessible à tous, respectueux de l environnement : c est un devoir et une belle ambition. Il en va de la dignité, du bien-être des citoyens et de l attractivité d un territoire. L Orne et les Ornais méritent l excellence. A ce titre, notre Conseil général s engage depuis de nombreuses années auprès des bailleurs sociaux, des propriétaires et des locataires. Les résultats sont là : une aide à la pierre remodelée, une politique départementale adaptée aux besoins de chacun, presque du sur-mesure! Nous avons choisi, aujourd hui, en un document clair et complet de vous présenter ces mesures. Ce guide que nous vous confions a été réalisé par les soins de Maud Pérondi, étudiante en Master II (droit public et gestion des collectivités locales), stagiaire au sein du Pôle Sanitaire et Social. Avec rigueur et talent, elle a abordé les divers aspects de l habitat et du logement, matière ô combien passionnante mais délicate et très technique. A vous d ouvrir cette feuille de route. Que ce recueil devienne un précieux compagnon de route. Qu il vive sous vos questions, vos expériences. Qu il devienne très vite indispensable. Ensemble, tous, ensemble, trouvons des solutions efficaces, justes et équilibrées pour que les recherches de toit riment avec succès! Excellente lecture! Guide de l habitat et du logement Alain Lambert, Président du Conseil général de l Orne 1

4 Sommaire I / Les politiques en matière d habitat A. Le partenariat entre l Etat et le Conseil général p. 4 1 Les documents de référence et de planification p. 4 a) Le plan départemental de l habitat p. 4 b) Le plan de lutte contre l habitat indigne p. 5 c) Le schéma départemental des gens du voyage p. 6 d) Le programme de rénovation urbaine p. 9 2 L animation territoriale p. 13 a) Section départementale du comité régional de l habitat p. 13 b) Le comité de pilotage du programme départemental de l habitat p. 13 c) La participation aux instances des plans locaux de l habitat p. 14 d) Les revues de projet des opérations de rénovation urbaine p. 14 e) Les opérations programmées d amélioration de l habitat p. 15 f ) La lutte contre l habitat indigne p. 17 B. L action du Conseil général en faveur de l habitat p Les aides à la pierre p. 18 La prime départementale à l amélioration de l habitat p. 18 Le programme social thématique p. 18 Le prêt locatif aidé d intégration p. 19 L aide à la réhabilitation p. 19 L aide à l acquisition-amélioration p. 19 La subvention à la démolition-reconstruction p Perspectives d évolution p. 20 2

5 II/ Les politiques du Conseil général en matière de logement social A. Le partenariat entre l Etat et le Conseil général p Les documents de référence p. 21 a) La charte départementale de lutte contre les exclusions p. 21 Les actions mises en œuvre par la charte Le suivi de la charte Déroulement de la procédure d expulsion b) L accord collectif départemental pour le logement des personnes défavorisées p. 25 c) Le plan départemental pour le logement des personnes défavorisées p. 26 d) Le plan départemental d insertion par l hébergement et le logement p. 28 e) Le plan départemental pour le logement des jeunes p L animation territoriale a) La commission de médiation «droit au logement opposable» p. 30 b) Les commissions locales uniques p. 30 c) La commission de coordination des actions de prévention des expulsions p. 30 B. L action du Conseil général en faveur du logement des personnes défavorisées p Le fonds social au logement et les mesures d accompagnement p. 32 a) Le fonds social au logement p. 32 b) L accompagnement social lié au logement p. 32 c) La mesure d accompagnement social personnalisée p Perspectives d évolution p. 36 a) La lutte contre la précarité énergétique p. 36 b) La création d un point d information, médiation multi-services p. 37 Guide de l habitat et du logement III/ Annexes 1. Index des abréviations p Les principaux textes législatifs et réglementaires p. 42 3

6 I / Les politiques en matière d habitat A. Le partenariat entre l Etat et le Conseil général 1 Les documents de référence et de planification a) Le plan départemental de l habitat Le Conseil général de l Orne se dote actuellement d un «Plan Départemental de l Habitat» (PDH) conformément à la loi du 13 juillet 2006 portant «Engagement National pour le Logement». Le PDH est codifié à l article L du code de la construction et de l habitat. La Direction Générale de l urbanisme, de l habitat et de la construction (DGUHC) le définit comme un instrument visant la mise en cohérence des interventions des différentes collectivités publiques selon leurs compétences. L objectif est d apporter une réponse efficace et adaptée aux demandes de logement et d hébergement. Le comité de pilotage et la section départementale du comité régional de l habitat correspondent aux instances compétentes pour élaborer ce document. La coprésidence est assurée par le représentant de l Etat dans le Département et par le Président du Conseil général. Le PDH est donc le fruit d une élaboration conjointe entre services de l Etat et services du Département. Les objectifs du plan départemental de l habitat Le Plan Départemental de l habitat a pour objectif principal d assurer la cohérence entre les différents plans qui couvrent le territoire du département. Les Plans locaux de l habitat (PLH) élaborés au niveau intercommunal, ont vocation à devenir le document stratégique et opérationnel en matière d habitat. Cependant l ensemble du territoire communal n est pas couvert par des PLH. Le premier objectif du PDH est donc d assurer la cohérence entre les secteurs couverts par un PLH et les autres. Le PDH doit ainsi permettre de lutter contre les déséquilibres territoriaux qui peuvent apparaître entre les secteurs. L autre objectif du PDH est d assurer une complémentarité entre politiques territoriales en matière d habitat et politiques sociales, ces deux politiques étant indéniablement liées. Dans ce sens, le PDH tient compte du Plan Départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) et du Schéma Départemental d organisation sociale et médico-sociale. Ce document permet donc de donner à la fois visibilité et cohérence aux différentes politiques appliquées au niveau départemental par chaque collectivité selon leur domaine de compétences respectives. Enfin, le PDH doit faciliter la prise en compte des besoins en logement dans les documents d urbanisme. Les débats et études organisés dans le cadre de l élaboration du PDH peuvent être repris lors de l élaboration des autres documents d urbanisme. En retour le PDH prend en compte les orientations des PLH et des Schémas de Cohérence territoriale (SCOT). Le contenu du Plan Départemental de l Habitat La circulaire du 17 février 2006 relative au «rôle de l Etat pour favoriser la prise en compte des besoins en logement dans les documents d urbanisme» détermine le contenu des PDH. Elle est précisée par la circulaire du 2 mai 2007 relative «à la mise en œuvre des plans départementaux de l habitat». un diagnostic sur le logement, réalisé à l échelle des bassins d habitat. 4

7 Deux impératifs doivent être respectés : Il traite de la question des Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) dotés d un PLH dont les périmètres sont souvent différents des bassins de vie. Il identifie les secteurs non couverts par un PLH alors que des enjeux particuliers existent. Dans le département de l Orne cinq bassins d habitat sont répertoriés c està-dire Flers, Alençon, Mortagne-au-Perche, Argentan, L Aigle. Le diagnostic permet de visualiser la situation en matière de logement sur le territoire départemental (marché, enjeux particuliers, besoins ). Le Conseil général vient de terminer la phase d élaboration du diagnostic conjointement avec les services de l Etat et travaille donc à l élaboration du contenu du PDH. Pour cela une concertation large des différents acteurs locaux a été organisée. L instance en charge de l élaboration est un comité de pilotage coprésidé par le représentant de l Etat dans le département et par le Président du Conseil général. Les EPCI ayant adopté un programme de l habitat ou ayant délibéré pour engager la procédure d élaboration sont associés à ce comité. un document d orientations ; il comprend les principes et les objectifs permettant de définir les actions à mettre en œuvre pour répondre aux besoins en matière de logements. Il s agit en premier lieu d établir des orientations à partir du diagnostic. Le PDH est particulièrement utile dans les espaces ruraux et périurbains, les espaces non couverts par des intercommunalités ou non dotés d un Plan Local de l Habitat (PLH) ou encore les territoires soumis à des dynamismes de marchés particuliers. Le document d orientations précise également l importance des interactions avec les autres documents (urbanisme, planification) et le lien entre les politiques des différentes collectivités. Enfin, ce plan doit faciliter la prise en compte de la problématique du logement dans les documents d urbanisme. un dispositif d observation construit à partir des outils locaux existants et basé sur la construction d une grille. Ce dispositif permet de suivre l évolution de la situation pendant la durée du plan. b) Le plan de lutte contre l habitat indigne La lutte contre l habitat indigne est une priorité nationale et même communautaire. En décembre 2000, le sommet européen de Nice a vu l adoption d un «programme communautaire de lutte pour l inclusion» (PNAI). Suite à cette évolution, la France s est dotée d un plan national de lutte contre l habitat indigne. Le pôle national de lutte contre l habitat indigne coordonne cette politique interministérielle. Au plan local le Préfet et les services de l Etat d une part et le Département d autre part, sont chargés de développer une politique commune dans ce domaine. Au sens du plan national de lutte contre l habitat indigne et du plan de cohésion sociale, la notion d habitat indigne recouvre l ensemble des situations d habitat qui révèlent un déni au droit au logement et porte atteinte à la dignité humaine. En pratique ce sont toutes les situations où le logement présente un danger pour les personnes (immeubles insalubres, présence de plomb, amiante ). Un logement vétuste ou inconfortable ne fait pas partie en tant que tel de l habitat indigne ; quatre modes opératoires permettent cependant d intervenir sur ces situations inconfortables pour leurs habitants : Guide de l habitat et du logement 5

8 Le Conseil général intervient avec l Agence Nationale de l Habitat (ANAH) dans le cadre de financements et d actions incitatives : Opération Programmée de l Amélioration de l Habitat (OPAH), Programme d Intérêt Général (voir les développements consacrés aux aides à la pierre). Des mécanismes d aménagement foncier sont également possibles. Le droit civil permet aussi d agir sur ces situations par le biais de la notion de décence, nécessairement prise en compte dans le contrat de bail. Les moyens de police administrative (arrêté de péril ). Différentes lois prennent en compte le programme national de lutte contre l habitat indigne et introduisent cette notion en droit français, transcrivant ainsi un concept politique en concept juridique. La loi «responsabilités locales» de 2004 dans sa partie délégation des aides au logement puis la loi dite «Engagement National pour le Logement» (ENL) de 2006 organisent ainsi le repérage de l habitat indigne et les moyens de l éliminer. Au niveau départemental, la lutte contre l habitat indigne passe par le Plan Local de l Habitat (PLH) et surtout le PDALPD qui intègre un volet spécifique sous la forme de groupe de travail notamment. Cela constitue d ailleurs une obligation depuis la loi ENL du 13 juillet Dans sa traduction sur le terrain, ce dispositif ne doit pas se limiter aux seuls services de l Etat et du Département mais au contraire s élargir à l ensemble des acteurs intervenant dans le domaine du logement (bailleurs, tribunaux, organismes financeurs, associations ). La lutte contre l habitat indigne a encore été renforcée par le décret du 29 novembre 2007 qui concerne les PDALPD. Celui-ci doit désormais définir des objectifs chiffrés à atteindre en matière de logements à traiter ainsi que les mesures et les actions à mettre en œuvre, notamment les «programmes d intérêt général» visés à l article R du code de la construction et de l habitat. Le décret impose également que le plan définisse les modalités de suivi et d évaluation de ces mesures tout comme les missions confiées à l observatoire nominatif des logements indignes et des locaux impropres à l habitation. c) Le schéma départemental des gens du voyage Le législateur est intervenu à plusieurs reprises afin d organiser les modalités d accueil des gens du voyage. Les principaux textes relatifs à l accueil des gens du voyage : Loi Besson du 31 mai 1990 Loi du 5 juillet 2000 relative à l accueil et l habitat des gens du voyage Loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales Loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance Le schéma départemental des gens du voyage actuellement en vigueur dans l Orne a été adopté le 23 juillet Il transpose les obligations légales au niveau local et prend en compte les besoins particuliers recensés par le Département dans ce domaine. Il a été réalisé en réseau entre le Conseil général, les communes concernées et les différents services de l Etat (Préfecture, Direction Départementale de l Equipement (DDE), Education nationale, Police et Gendarmerie Nationale), la Caisse d Allocation Familiale (CAF), la Mutualité Sociale Agricole (MSA) ainsi que les associations de gens du voyage. Un groupe restreint «le comité de pilotage» est chargé de suivre la mise en œuvre du dispositif. Le service de la Cohésion Sociale du Conseil général est membre de ce groupe par le biais du bureau «logement, ville et fonds d aides». 6

9 1 Le schéma présente la typologie des différents lieux d accueil retenus dans le département afin de répondre aux besoins identifiés et qui complètent les dispositions légales en vigueur, notamment en termes de sécurité et de salubrité. LES AIRES D ACCUEIL Ces aires sont situées au sein des zones ayant une vocation à l habitat et doivent permettre un accès aisé aux différents services urbains. Argentan, Flers et L Aigle dispose d une aire d accueil. L aire d accueil d Alençon est en projet et celle de La Ferté-Macé est en cours de réalisation. La capacité de ces aires est comprise entre 15 et 50 places. La durée maximum de séjour autorisée doit être inscrite au règlement intérieur de l aire d accueil et d une manière générale ne dépasse pas 8 ou 9 mois en continu. La superficie d une place de caravane sera suffisante pour permettre l existence d espaces libres et privatifs et le respect des règles de sécurité. Le sol de ces aires doit être stabilisé et adapté. La conception de clôtures moins visibles est envisagée de manière à favoriser une meilleure intégration dans l environnement et à éviter l effet «ghetto». L accès à l eau et à l électricité doit être possible et chaque aire comporte au minimum un bloc sanitaire pour cinq caravanes. Toute aire doit faire l objet d un dispositif de gestion et de gardiennage permettant de veiller au bon fonctionnement de l installation. LES AIRES DE GRAND PASSAGE Ces aires sont destinées à recevoir les groupes de 50 à 200 caravanes environ pour des séjours de courte durée et ne sont pas ouvertes en permanence. Elles n appellent pas d aménagement ou de construction justifiant un permis de construire, ni d utilisation permanente à titre d habitat. Elles supposent une autorisation délivrée dans les mêmes conditions que pour toute autre autorisation d urbanisme. Ces aires peuvent être envisagées hors «zones urbanisées» des Plans Locaux d Urbanisme. LES TERRAINS POUR GRANDS RASSEMBLEMENTS TRADITIONNELS OU OCCASIONNELS Ces aires accueillent les grands rassemblements familiaux en particulier au moment des fêtes religieuses ou des grandes manifestations liées à des pèlerinages. LES AIRES DE PETIT PASSAGE La réalisation d aires à capacité limitée (4 à 6 places le plus souvent) est une démarche volontaire et complémentaire à celle prévue dans le schéma. Elle concerne le plus souvent des communes rurales soucieuses de prévoir un emplacement pour les gens du voyage. Leur réalisation ne fait pas partie des obligations légales et en cas d inexistence le préfet ne peut exercer son pouvoir de substitution. Les services du Département et de l Etat ont récemment sensibilisé les élus locaux sur l opportunité de mettre en place ce type d aire au moyen de réunions organisées au niveau des arrondissements. Guide de l habitat et du logement LES TERRAINS FAMILIAUX Ces terrains ont vocation à accueillir des familles en voie de sédentarisation. La loi du 5 juillet 2000 introduit l article L dans le code de l urbanisme qui prévoit que «dans les zones constructibles, des terrains bâtis ou non bâtis peuvent être aménagés afin de permettre l installation de caravanes constituant l habitat permanent de leurs utilisateurs» dont les gens du voyage peuvent être propriétaires ou locataires. Une autorisation d urbanisme est suffisante pour l installation de ces aires. 7

10 2 Les aides disponibles à partir du schéma de 2002 et leurs évolutions Le décret du 29 juin 2001 et depuis l entrée en vigueur du schéma, l article 89 de la loi du 13 juillet 2006 «ENL» pour les aires de grand passage, précisent les aides aux collectivités et organismes gérant des aires d accueil. En matière d investissement l Etat subventionne les projets de création conformes au schéma départemental à hauteur de 70% voir 100% dans certains cas. Cette subvention n est pas exclusive d autres financements publics ou privés. Inexistantes dans la rédaction initiale du schéma de 2002, le Conseil général a depuis lors décidé d accorder des aides en matière d investissement. Ainsi, dans une délibération du 11 juin 2007, le Conseil général accorde une subvention de euros par place réalisée, dans la limite de trente places par aire d accueil et pour la création d aires inscrites dans le schéma départemental. Pour les dépenses de fonctionnement une aide de l Etat peut être attribuée au gestionnaire. Une convention doit être signée entre l Etat et le gestionnaire afin notamment de déterminer les modalités de calcul du droit d usage perçu par le gestionnaire (versé par les gens du voyage qui utilisent l aire) et le mode de fonctionnement envisagé. L aide est forfaitaire et couvre environ 50% de la dépense de fonctionnement. La loi du 5 juillet 2000 prévoit la participation du Département aux frais de fonctionnement de l aire à hauteur de 25% des dépenses totales de fonctionnement. La loi indique qu «une convention passée entre le Département et le gestionnaire de l aire d accueil détermine les conditions dans lesquelles celui-ci participe aux dépenses de frais de fonctionnement des aires prévues au schéma départemental». Par délibération du 11 juin 2007, le Conseil général a décidé d accorder une subvention de 50 par place de caravane et par mois d ouverture dans la limite de 25% des frais de fonctionnement. Enfin une majoration de la population prise en compte pour le calcul de la dotation globale de fonctionnement est prévue par la loi en faveur des communes accueillant une aire. 3 Objectifs et bilan du schéma adopté en 2002 en matière de lieux d accueil L année 2009 est marquée par la révision de ce schéma. Cette réflexion permet de dégager un premier bilan de l action menée dans le département en application du schéma adopté en Conformément aux obligations légales, le schéma prévoit que les besoins doivent être satisfaits en priorité dans les communes de plus de habitants (ou pour les établissements publics intercommunaux auxquels la compétence a été transférée sachant que dans ce cas ce n est pas nécessairement la commune de plus de habitants qui accueille l aire sur son territoire). Dans le département de l Orne les communes suivantes doivent avoir au moins une aire d accueil permanente selon le schéma de 2002 : Alençon, Argentan, Flers, L Aigle, La Ferté-Macé. En juin 2009 Argentan dispose de 36 places, Flers dispose de 44 places, L Aigle en compte désormais 40. La réalisation de l aire d Alençon est en projet et celle de La Ferté-Macé est en cours de réalisation. A côté des aires d accueil permanentes, des aires de petit passage (11 aires réparties sur le territoire ornais) non prévues dans le schéma de 2002 sont aujourd hui en réflexion. De même l aménagement d une aire de grand passage (qui correspond à une obligation légale prévue dans le schéma de 2002) est en projet sur le territoire de la commune de L Aigle. 4 L accompagnement social Un des objectifs définis dans le schéma de 2002 est de mieux connaître et faciliter l intégration des gens du voyage. L accompagnement social implique l action complémentaire de différents services. 8

11 A ce titre le Conseil général intervient par le biais des circonscriptions d action sociale, des médecins du service de la Protection Maternelle et Infantile (PMI) et des animateurs locaux d insertion auprès des communautés de gens du voyage. Les travailleurs sociaux et médico-sociaux référents du secteur où se situe une aire d accueil assurent l accompagnement de ce public de façon individuelle ou collective en faisant intervenir si besoin des dispositifs concernant le logement ou l insertion. Les centres communaux d action sociale et les services spécialisés sont associés. L accès aux soins et à la santé est également un objectif sur lequel les différents intervenants (y compris les travailleurs sociaux) peuvent intervenir tout comme sur la question de la scolarisation des enfants en lien avec l Education nationale. 5 La révision du schéma départemental d accueil des gens du voyage Lancée en janvier 2010, la révision du schéma propose l adoption d un nouveau schéma 2010/2016, intégrant la question relative au phénomène de sédentarisation des publics et par conséquent une réflexion autour de l habitat adapté. Par ailleurs, il propose des orientations stratégiques autour de l accompagnement social. d) Le programme de rénovation urbaine Selon l Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU), le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) prévoit un effort national sans précédent de transformation des quartiers fragiles classés en Zone Urbaine Sensible (ZUS) ou présentant les mêmes difficultés socio-économiques. Cela se traduit par l amélioration des espaces urbains, le développement des équipements publics, la réhabilitation et la résidentialisation de logements collectifs sociaux, la démolition de logements pour cause de vétusté ou pour une meilleure organisation urbaine de logements. L ANRU met en œuvre ce programme en approuvant des projets globaux financés sur des fonds publics et privés. L agence apporte son soutien financier aux collectivités locales et devient l interlocuteur unique évitant ainsi de s adresser à plusieurs organismes financiers et administratifs. Le Préfet, délégué territorial de l ANRU dans le département, assure l instruction du dossier élaboré par les collectivités locales porteuses du projet et leurs partenaires. Il donne son avis sur la cohérence et la pertinence du programme, le caractère opérationnel de l opération, le plan de financement, la durabilité de la transformation du quartier. Le dossier comprenant un projet annuel et un descriptif précis de chaque opération est ensuite transmis au comité d engagement de l ANRU qui le valide ou non. Le premier critère pris en compte pour définir la participation financière de l agence est celui de l utilité même du projet ainsi que l effort consenti par la collectivité et ses partenaires. Par ailleurs, toute convention de rénovation urbaine doit donner lieu à la signature conjointe d une convention de GUP (Gestion Urbaine de Proximité) agissant sur l ensemble des services liés au cadre de vie et à l habitat. Les modalités d articulation entre ANRU et GUP sont variables selon les territoires et peuvent aboutir à la signature d une convention globale ou de deux conventions distinctes. Le Conseil général, comme les différents partenaires de la collectivité porteuse du projet, peut être associé à la GUP. A l horizon 2013, environ 500 quartiers répartis dans des périmètres déterminés seront rénovés en France. Dans ce cadre le Conseil général de l Orne est impliqué dans trois programmes de rénovation urbaine. Il s agit de quartiers situés à Alençon, Argentan et Flers. Ces programmes ont été planifiés à partir de la convention «ANRU-Etat-Région Basse-Normandie» signée le 9 juin L investissement global sur la région Basse-Normandie s élève à plus de 600 millions d euros. Les projets de rénovation urbaine Guide de l habitat et du logement 9

12 ne se limitent pas à de simples opérations de travaux et prennent en compte des problématiques comme l intégration des familles, la création de lien social ou encore la possibilité de travailler sur l insertion ou la réinsertion sociale par le biais de l obtention d un nouveau logement. Par ailleurs les opérations financées par l ANRU obligent les maîtres d ouvrage à intégrer des clauses d insertion dans leurs marchés de travaux publics (voir en ce sens l article 14 du code des marchés publics de 2006). Il s agit de réserver un pourcentage d heures de travaux à des associations ou des entreprises employant des personnes en insertion. Le pourcentage minimal d heures d insertion est fixé à 5% par marché de travaux. Cette obligation est inscrite à l article 10 de la loi du 1 er août 2003 d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. L ANRU s est également dotée d une charte d insertion qui précise les exigences d insertion sociale et professionnelle. Cette charte fait l objet d une traduction locale par le biais d un «plan local d application». Le Conseil général intervient en tant que partenaire dans l insertion sociale et professionnelle. L objectif est double puisque outre le fait d associer la population à la transformation du quartier, il s agit également d enclencher une dynamique de retour à l emploi pour le maximum de personnes. Détails de l opération de rénovation urbaine de la Communauté Urbaine d Alençon Le 1 er septembre 2006, la communauté urbaine d Alençon et l ANRU ont signé un protocole de préfiguration à la convention de rénovation urbaine dont le but est de requalifier les quartiers de Courteille et de Perseigne. Ces deux quartiers regroupent environ 40% de la population alençonnaise et sont identifiés depuis 1996 en zone urbaine sensible, Zone de redynamisation urbaine et depuis 2004 en Zone franche urbaine. Une convention partenariale a ensuite été signée le 28 janvier 2008 entre les partenaires suivants : la communauté urbaine d Alençon, la ville d Alençon, les bailleurs sociaux, l ANRU, le Conseil régional, la foncière logement, le Comité Interprofessionnel du Logement de l Orne (CIL) et le Conseil général. Cette convention est signée pour une durée de cinq ans et engage les partenaires dans un projet dont le coût est estimé à Le Conseil général intervient à hauteur d environ , soit environ par an jusqu en 2015 approximativement. Une convention GUP est en cours d élaboration. L un des enjeux principaux de ce projet est d améliorer durablement l image de ces quartiers. Concernant Perseigne les opérations prévues sont issues d un schéma directeur achevé début La fin des travaux est prévue pour Le but est de mieux intégrer le quartier dans la ville tout en rénovant des logements. Une amélioration de la qualité des logements est recherchée notamment en renforçant l isolation, l attractivité, le confort... La diversification des logements futurs est également un objectif afin de parvenir à une meilleure mixité sociale. A terme le projet prévoit : 319 logements démolis, 156 logements reconstruits, 694 logements réhabilités, 243 logements résidentialisés. Concernant le quartier de Courteille : l objectif est la restructuration du secteur Guynemer et le renforcement de l attractivité de la zone de commerce du «Point du jour». Par ailleurs l accent est mis sur une meilleure transition entre l aire urbaine de Courteille et d Alençon notamment par un aménagement des friches ferroviaires. Cette opération prévoit : 182 logements démolis, 120 logements reconstruits, 21 logements construits par l association foncière logement, 194 logements réhabilités, 480 logements résidentialisés. Par ailleurs, il est prévu la construction de deux équipements publics : une maison des organismes familiaux et un centre socioculturel. La construction d un nouveau gymnase est quant à elle achevée. 10

13 Détail de l opération de Rénovation Urbaine du quartier Saint-Michel à Argentan La convention relative au programme de rénovation urbaine (dans le cadre de l ANRU) a été signée le 27 juin 2007 par les différents organes financeurs au titre desquels figure le Conseil général. Les partenaires de cette convention sont la Communauté de Communes (CDC) d Argentan, la commune d Argentan, le Conseil général, le Conseil régional, les bailleurs sociaux et l ANRU. Ce projet de rénovation urbaine porté par la CDC du Pays d Argentan s articule directement avec le contrat urbain de cohésion sociale (CUCS) qui a succédé aux contrats de ville en 2007 et qui est rattaché à la ville d Argentan. Le lien entre ces deux dispositifs est rendu possible par la signature d une convention GUP (gestion urbaine de proximité), engagement distinct de la convention ANRU. L opération de rénovation urbaine située à Argentan se décline de la façon suivante : déconstruction de 300 logements, reconstruction de 137 logements dont 56 financés par le Conseil général, construction de 20 logements «Prêt Social Location Accession» (PSLA), réhabilitation de 532 logements, amélioration de la qualité de service pour 134 logements, résidentialisation de 74 logements. Le Conseil général a été sollicité dans le cadre de sa politique «démolition-reconstruction» adoptée le 29 septembre 2003 et participe ainsi financièrement à la reconstruction de 56 logements, à hauteur de par logement soit Par ailleurs, le Conseil général s est conjointement engagé avec la Communauté de Communes du Pays d Argentan à garantir les emprunts contractés par les organismes bailleurs à hauteur de 50% chacun. L implication du Conseil général s effectue également au niveau de l accompagnement social des familles, à travers la mise en place d atelier «relogement» réunissant l ensemble des partenaires territoriaux concernés. De plus, avec la signature de la convention GUP «gestion urbaine de proximité», le Conseil général a réaffirmé sa participation et son investissement dans ce projet de rénovation urbaine. Cette politique concerne l ensemble des services liés au cadre de vie et à l habitat (services locatifs rendus par les bailleurs comme le nettoyage, l entretien, les services urbains liés aux collectivités locales et notamment l éclairage public, l enlèvement des ordures ménagères, la résidentialisation ). Elle touche le volet social de l opération de rénovation. La Direction Générale de l Urbanisme de l Habitat et de la Construction (DGUHC, note de cadrage de juin 1999) la définit comme «l ensemble des actes qui contribuent au bon fonctionnement d un quartier et à l amélioration de conditions de vie quotidienne des habitants». Le Conseil général participe ainsi au financement d actions d insertion visant à accompagner les bénéficiaires du RSA, au financement d aide individuelle pour l accès et le maintien dans le logement (FSL), au financement de mesures d Accompagnement Social Lié au Logement (ASLL) et au financement d actions spécifiques dans le cadre du CUCS. Concrètement, les services du Département travaillent par exemple à l organisation d animations territoriales liées à la réduction des dépenses d énergies. Détails de l opération de rénovation urbaine du quartier Saint-Sauveur de Flers Le projet de rénovation urbaine a fait l objet d une convention pluriannuelle avec l ANRU signée le 27 juin L opération est portée par la Communauté d Agglomération du Pays de Flers (CAPF). Les objectifs chiffrés sont les suivants : - Démolition de 299 logements, afin de réduire la proportion de logements sociaux collectifs (13 immeubles collectifs sont détruits). - Reconstruction de 243 logements, dont 78% se feront hors du quartier, évitant ainsi une concentration de logements sociaux dans un périmètre restreint. La reconstruction d une offre sociale dans la ville est recherchée afin de permettre une meilleure répartition des logements. Outre le fait Guide de l habitat et du logement 11

14 d améliorer l image du quartier, le but est surtout de favoriser la mixité sociale. Le choix du lieu d implantation des nouvelles constructions fait donc l objet d un travail approfondi. - La réhabilitation de 586 logements afin d améliorer l attractivité du quartier ainsi que les conditions et le confort de vie des habitants. Le Conseil général intervient à hauteur d sur l ensemble du projet de rénovation urbaine de Flers. A côté des objectifs chiffrés liés aux travaux bruts, de nombreux enjeux sociaux ou liés à une amélioration du cadre de vie apparaissent. Ces objectifs sont travaillés dans le cadre de la GUP intégrée à la convention ANRU. Contrairement à la GUP d Argentan, le Conseil général n est pas partenaire de la démarche. Les habitants interrogés avant le début des opérations ont manifesté un sentiment négatif à l égard du quartier, 75% des locataires estimant que le quartier a une image négative. Dans le même temps 50% des ménages ont choisi d être relogé dans le quartier. Il s agit donc de réinsérer le quartier dans la ville en évitant l enclavement, de renforcer l attractivité du parc social par le biais du relogement des familles dans des constructions neuves et économes en énergie. L amélioration de l attractivité du quartier dans sa globalité est également recherchée en agissant rapidement sur les dégradations, en diminuant la sensation d insécurité. - Un travail sur les espaces extérieurs est réalisé, en particulier sur les abords des immeubles, la voirie ou encore l amélioration des équipements publics qui doivent atteindre le même niveau de qualité de vie que dans le reste de la ville. Il est notamment prévu l aménagement de trois carrefours, la création d une aire piétonne, l aménagement de places de stationnement, la construction d un pôle afin d accueillir des services administratifs, la création d un dispositif de colonnes enterrées pour la récupération des déchets ménagers 12

15 2 L animation territoriale a) Section départementale du Comité Régional de l Habitat La section départementale du comité régional de l habitat est une émanation du Comité Régional de l Habitat (CRH) au niveau départemental. Créé par l article 61 de la loi du 13 août 2004, le CRH est un dispositif de concertation entres les acteurs locaux de l habitat. Il émet son avis sur diverses questions parmi lesquelles : - la satisfaction des besoins en logement pour les différentes catégories de population, - les orientations de la politique de l habitat dans la région et des actions engagées par l Etat et les collectivités locales, - les dispositifs mis en œuvre en faveur du logement des personnes défavorisées et notamment sur le PDALPD, - la programmation des différentes aides publiques au logement dans la région et la coordination de ces financements, - les projets de programmes locaux de l habitat. La composition du CRH est fixée pour une durée de six ans par arrêté du Préfet de Région qui préside ensuite cette instance. Les Préfets de Département assistent de plein droit aux réunions du comité. Sont également représentées les collectivités locales dont le Conseil général, des professionnels intervenant dans le domaine du logement, de l immobilier ou de la construction. Enfin des représentants d organisations d usagers, de bailleurs privés, d associations d insertion et de personnes en situation d exclusion ainsi que différents partenaires sociaux sont aussi invités à siéger aux réunions du comité. La section départementale du CRH de l Orne a été mise en place par arrêté préfectoral du 12 novembre 2008 en remplacement de la commission territoriale de l habitat. Elle est constituée pour une période de trois ans, coprésidée par le Préfet du département et par le Président du Conseil général de l Orne. La section se compose de la façon suivante : - un groupe représente les élus parmi lesquels deux élus du Conseil général de l Orne et leurs suppléants et trois représentants des EPCI ayant adopté ou délibéré pour mettre en place un Programme Local de l Habitat et leurs suppléants, - un groupe représentant les interprofessionnels du logement (six titulaires et leurs suppléants), - un groupe représentant les associations (un représentant de l ADIL et un représentant de l UDAF), - un groupe représentant les services de l Etat composé du Directeur Départemental de l Equipement ou son représentant ainsi que du Directeur des Affaires Sanitaires et sociales ou son représentant. Guide de l habitat et du logement b) Le comité de pilotage du Programme Départemental de l habitat Le comité de pilotage est l organe opérationnel chargé d élaborer le PDH puis de suivre son avancement en répondant aux objectifs établis précédemment. C est une instance de concertation et de décision. Il comprend les représentants de l Etat, le Conseil général, les Etablissements Publics 13

16 de Coopération Intercommunale (EPCI) disposant d un PLH, les bailleurs sociaux. Elus et techniciens sont associés à ce comité. Celui-ci est co-présidé par le Préfet et le Président du Conseil général. Le comité s appuie sur une instance de concertation ; la section départementale du comité régional de l habitat. c) La participation aux instances des PLH L article 3 de la loi n du 13 juillet 2006 portant engagement pour le logement réaffirme l importance du rôle des EPCI en matière d habitat et rend obligatoire les programme locaux de l habitat (PLH) pour toutes les communautés urbaines, les communautés d agglomération et les communautés de communes compétentes en matière d habitat de plus de habitants comportant au moins une commune de plus de habitants. Le Conseil général participe à l élaboration des PLH, notamment le PLH de la communauté d agglomération du Pays de Flers en tant que membre du comité de pilotage. L élaboration est organisée autour de la participation des différents partenaires à des ateliers précis sur chaque thème abordé dans le PLH. Les Services du Conseil général interviennent par exemple dans l atelier «hébergement des populations spécifiques». Concernant Argentan, la Communauté de Commune du pays d Argentan a reçu un «porter à connaissance» pour une révision de son PLH. La Communauté Urbaine d Alençon s est lancée quant à elle dans une étude pré-opérationnelle. Comme pour les deux premiers territoires, le Conseil général est régulièrement associé à l avancée des travaux. d) Les revues de projet des opérations de rénovation urbaine Ces réunions sont organisées sous l autorité du Délégué Territorial, c est-à-dire du Préfet de département, avec les différents partenaires signataires de la convention ainsi que l ensemble des personnes ayant un intérêt au projet, afin de faire remonter l information sur l état d avancement des opérations et de traiter les éventuelles difficultés. Ces réunions regroupent au minimum le Délégué Territorial ou son représentant, un chargé de mission ANRU, l équipe opérationnelle en charge du projet, les bailleurs dont le patrimoine est concerné par les opérations de destruction ou réhabilitation et un élu de la collectivité porteuse du projet ainsi que les responsables logement et habitat des collectivités partenaires. A ce titre, le Conseil général est représenté par le responsable du bureau logement, ville et fonds d aides du service de la Cohésion sociale. De part la complexité et le coût financier élevé des opérations, ces revues de projet sont indispensables car elles regroupent l ensemble des acteurs et permettent donc d agir en transversalité. Une bonne coordination générale est indispensable d autant que le processus peut se heurter à des événements imprévus susceptibles d engendrer des retards dans le planning initial (désamiantage, un problème de relogement ). Les revues de projet sont organisées pendant toute la durée de l opération de rénovation urbaine. Le Conseil général participe également aux comités techniques concernant le relogement. Le relogement est une mission essentielle qui s inscrit dans le projet d ensemble de l opération de rénovation urbaine puisqu il s agit de transformer en profondeur les quartiers de mieux intégrer l habitat 14

17 social comme les habitants. L amélioration des conditions de vie, la mixité sociale, l amélioration de l attractivité du quartier sont autant de points dont le succès dépend en grande partie du bon déroulement des opérations de relogement. L équipe opérationnelle en charge de chaque projet ANRU se charge directement de la question du relogement. Le règlement général de l ANRU validé par le conseil d administration du 16 janvier 2007 comporte l obligation d assurer aux ménages concernés par la démolition, des relogements de qualité prenant en compte leurs besoins et leurs capacités financières. Le relogement s organise à partir de trois éléments : la stratégie de relogement, la charte partenariale de relogement et le plan de relogement. La stratégie de relogement permet de définir des objectifs précis en s appuyant sur un diagnostic social préalable. La charte partenariale, déclinaison opérationnelle de la stratégie de relogement, associe l ensemble des partenaires. Elle est signée par la collectivité porteuse du projet, les autres collectivités partenaires parmi lesquelles le Conseil général, les bailleurs et si nécessaire les associations de locataires Elle a pour objectif de dresser un cadre de travail commun en fixant les principes à respecter et en formalisant les engagements de chaque partenaire. Un plan de relogement doit également être signé entre le porteur du projet et les maîtres d ouvrage concernés dans les six mois de la signature de la convention. Il précise le nombre de relogements, les prévisions concernant le planning. Pendant toute la durée des opérations des commissions relogement sont organisées. Le bureau logement participe aux réunions de Flers et Argentan. Concernant Alençon les assistants sociaux du service social représentent le Département. Le but est de faire un bilan de l avancement avec les bailleurs sociaux mais également d étudier les situations qui posent problème ou pour lesquelles le bailleur ne parvient pas à trouver une solution qui convienne au ménage à reloger. Le Conseil général veille également à ce que ces relogements soient cohérents vis à vis des objectifs du PDALPD et du PDH. Ces documents prévoient également l information des habitants relogés. Cette information est organisée par la collectivité porteuse de l opération ainsi que par les bailleurs sociaux. Plusieurs rencontres entre le bailleur et les locataires doivent permettre un relogement adapté. Le but est d éviter un relogement subi. Les besoins et souhaits des ménages sont pris en compte, notamment la localisation, l évolution des besoins, l accessibilité Les bailleurs doivent aussi veiller à proposer des logements dont le coût total est équivalent à celui de l ancienne habitation. Il s agit de parvenir à une équivalence et le loyer peut être légèrement supérieur si le nouveau logement permet la réalisation d économie d énergie. Une information plus globale sur les opérations de rénovation urbaine est souvent organisée. Ainsi une permanence à l attention des habitants du quartier est prévue à Flers et Argentan tandis qu à Alençon l information a lieu lors de conseils de démocratie locale organisés au sein du quartier. e) Les OPAH Les Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat (OPAH) constituent depuis 1977 un outil important en faveur de la réhabilitation des centres urbains et des bourgs ruraux. Les OPAH sont définies par l article L303-1 du Code de la Construction et de l Habitation (CCH). Elles sont basées sur une convention signée entre une collectivité locale, l Etat et l Agence Nationale d Amélioration de l Habitat. L objectif est de revaloriser, rénover le patrimoine privé d une zone précédemment définie en proposant aux propriétaires de bénéficier de taux et de subventions sous certaines conditions. A terme, cela aboutit aussi à remettre sur le marché des logements vacants. C est un moyen d intervention pour les collectivités territoriales dont le but est d encourager les propriétaires à engager des travaux de rénovation, de confort. Cette mesure est incitative et en Guide de l habitat et du logement 15

18 aucun cas contraignante. La durée d une OPAH est de trois à cinq ans. Pendant ces trois ans les propriétaires bénéficient de conditions très favorables s ils réalisent des travaux. L OPAH a pour objectif de déclencher une dynamique de réhabilitation dans le périmètre défini, dynamique qui doit normalement se prolonger au terme de la convention. Ces opérations ont un impact favorable sur l économie du territoire éligible en favorisant le recours aux entreprises et artisans du bâtiment installés dans le secteur. Les aides sont versées par l ANAH, les communautés de communes (ou communes) et le Conseil général. Celui-ci prend en charge le coût de l animation et du suivi des OPAH à hauteur de 50%. Cette subvention est versée aux Communautés de Communes afin qu elles puissent supporter le coût de gestion de ces opérations. Par ailleurs, le Département aide directement les propriétaires au travers de la Prime Départementale à l Amélioration de l Habitat (PDAH) et des Programmes Sociaux Thématiques (PST). Outre sa participation financière, le Conseil général participe aux réunions de suivi de ces opérations. Pour pouvoir prétendre à une aide ou un prêt dans le cadre d une OPAH, il faut se situer en zone éligible, être propriétaire d un logement à usage d habitation (propriétaire occupant ou propriétaire bailleur). Enfin, ce logement doit être construit depuis plus de quinze ans. Une OPAH se déroule en trois phases : - diagnostic permettant de recenser les besoins et les dysfonctionnements dans le périmètre précédemment défini (état du bâtit, condition de vie des habitants, problèmes sociaux ), - une étude pré-opérationnelle préconise les solutions permettant de pallier aux dysfonctionnements constatés lors du diagnostic, - mise en œuvre de l OPAH pour la durée prévue et pendant laquelle différents financeurs interviennent. Les pouvoirs publics sont mobilisés puisque l Etat, les Communes ou Communautés de communes, le Département et la Région interviennent financièrement. La mission de «suivi-animation» est confiée à un opérateur extérieur qui est en charge du bon déroulement de l opération. L opérateur a plusieurs missions : - il visite les immeubles avant les travaux, - il conseille le propriétaire sur les travaux, en effectuant si besoin des diagnostics. Il prend en compte les souhaits du propriétaire, ses capacités financières ainsi que les éventuelles économies d énergie réalisables, l amélioration des conditions de vie et de confort, - l opérateur doit informer les propriétaires sur les conditions de financement, les conditions d obtention des aides ainsi que sur les obligations réglementaires. Il réalise des simulations de financement, - enfin l opérateur assure un suivi de l opération de réhabilitation pendant toute sa durée. Lorsque le loyer est conventionné (c est-à-dire lorsque le propriétaire s engage à ne pas dépasser un loyer plafond pendant une période donnée) l aide au financement des travaux peut aller jusqu à 30 voir 35% d un montant plafonné de travaux. Dans le cas d un loyer libre le taux de subvention est de 25% d un montant de dépense plafonné. Enfin pour les propriétaires occupants réalisant des travaux pour leur résidence principale et sous réserve de condition de ressources, l aide au fonctionnement des travaux peut aller jusqu à 30 ou 35% d un montant plafonné de travaux. L ANAH et, le cas échéant, l opérateur chargé du suivi d une OPAH sont les interlocuteurs compétents afin d obtenir des informations précises en matière d aides et de taux. 16

19 f ) La lutte contre l habitat indigne Cette préoccupation fait intervenir différents acteurs, parmi lesquels le Conseil général et les services de l Etat. Les services de l Etat jouent un rôle majeur dans ce domaine puisqu ils sont chargés de piloter la lutte contre l habitat indigne. Le Conseil général intervient cependant à travers plusieurs actions. Dans le cadre du PDALPD un atelier a précisément pour but de lutter conte l habitat indigne. Lors des dernières réunions, cet atelier a travaillé sur le projet d élaboration d un guide recensant toutes les aides, subventions et prêts des différents organismes venant en soutien des propriétaires occupants comme des bailleurs pour des logements insalubres, non adaptés... Ce guide sera à disposition des travailleurs sociaux, des partenaires et des usagers. Le but est de parvenir, par le biais d un système de fiches détaillées correspondant à chaque organisme, à répertorier toutes les aides existantes. La diffusion de ce guide est prévue pour octobre Le Conseil général intervient également dans la lutte contre l habitat indigne par le biais des mesures d accompagnement social, notamment dans le cadre du partenariat CAF et les services de l Etat dont le but est le signalement des logements indécents ; le Conseil général intervient dans la procédure afin de mettre en œuvre le volet «accompagnement social». Les mesures «d Accompagnement Social Lié au Logement» (ASLL) sont souvent adaptées à ces situations. Enfin, le Conseil général intervient dans ce domaine par le biais des OPAH. Guide de l habitat et du logement 17

20 B) L action du Conseil général 1 Les aides à la pierre La loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, permet aux collectivités locales (ou à leur groupement) d exercer une nouvelle politique dans le domaine de l habitat en recevant délégation de compétence pour l attribution des aides à la pierre. Le Conseil général de l Orne ne s est pas saisi de cette possibilité mais a choisi de développer une politique qui lui est propre concernant les aides à la pierre. L Etat garde ainsi compétence pour les aides nationales mais le Conseil général intervient dans le but de toucher un public légèrement au dessus des plafonds nationaux, de compléter des aides existantes et de développer des aides qui lui sont propres afin de répondre aux besoins précis du Département. Aides à la réhabilitation, acquisition-amélioration ou à la démolition reconstruction, PDAH (Prime Départementale à l Amélioration de l Habitat) et PST (Plan Social Thématique) sont les différentes aides financières proposées. Le service de la cohésion sociale du Conseil général, bureau «logement, ville et fonds d aides» est en charge de cette politique et doit être contacté pour obtenir les informations dont les différents documents à joindre à la demande. 1 Prime départementale à l amélioration de l habitat La PDAH est accordée sous conditions de ressources aux personnes privées qui effectuent des travaux d amélioration dans les logements dont elles sont propriétaires ou usufruitières et qui constituent leur résidence principale. La prime départementale est égale à 20% du montant hors taxe des travaux, plafonnée à , sachant que celle-ci s appliquent aux bénéficiaires dont les revenus sont situés entre 65% et 80% des plafonds sociaux relatifs aux prêts à l accession sociale (PAS). Une prime nationale versée par l Etat existe par ailleurs et s adresse aux propriétaires dont les revenus sont inférieurs à 65% des plafonds sociaux relatifs aux prêts à l accession sociale. Le but du Conseil général de l Orne est donc d atteindre des publics dont les revenus sont légèrement supérieurs au plafond national et qui se trouvent donc inéligibles à l aide versée par l Etat. L octroi de cette prime est conditionné par l éligibilité de la zone dans un programme d amélioration de l habitat (OPAH). Le coût de l animation et du suivi de ces programmes est donc pris en charge à hauteur de 50% par le Conseil général. Les travaux concernent des logements achevés depuis plus de quinze ans et visent notamment à améliorer la sécurité, la salubrité du logement ou encore à réaliser des économies d énergie. 2 Le Programme Social Thématique (PST) Le but est d aider les propriétaires privés à réhabiliter leur patrimoine vacant afin de le louer à des personnes cumulant des difficultés sociales et financières. Le PST s applique sur l ensemble du territoire départemental. Le propriétaire s engage en contre partie de la subvention à respecter un loyer conventionné pendant une période de neuf ans et à loger des personnes en difficulté. Les locataires pourront bénéficier de l allocation personnalisée au logement. 18

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