Mémoire déposé dans le cadre de la révision du schéma d aménagement et de développement de la Ville de Gatineau

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1 1971 ST-LOUIS, GATINEAU (QUÉBEC) J8T 4H6 R.B.Q Mémoire déposé dans le cadre de la révision du schéma d aménagement et de développement de la Ville de Gatineau Lots et

2 MISE EN CONTEXTE Dans le cadre de la révision du schéma d aménagement et de développement de la Ville de Gatineau, nous souhaitons profiter de cette occasion afin d intégrer les lots et situés dans le secteur Buckingham à une nouvelle affectation «résidentielle». Dans le schéma d aménagement et de développement en vigueur, la propriété, constituée de ces deux lots, est intégrée dans les limites du périmètre d urbanisation de la ville. Cependant, dès l entrée en vigueur du nouveau schéma d aménagement et de développement, une portion de la propriété se verra exclue de ce périmètre. Ce présent rapport a pour finalité l inclusion de ces deux lots à la fois dans le périmètre urbain tout en proposant une modification de l affectation afin d y autoriser le développement résidentiel. LOCALISATION DU TERRAIN La propriété est localisée à l extrémité nord-ouest du secteur Buckingham à l est par un milieu résidentiel établi, à l ouest par la zone agricole permanente et au nord par la limite de la municipalité de l Ange-Gardien. À quelques kilomètres à l est du terrain se trouve un noyau urbain se concentrant autour de l avenue Buckingham. Dans la version en révision du schéma, ce noyau urbain est considérablement grossi s étalant du sud au nord de l avenue Lépine au Club de golf de Buckingham. Figure 1 : Localisation de la propriété Gatineau (Qc) J8T 4H6 Fax:

3 ANALYSE RÈGLEMENTAIRE ACTUELLE En premier lieu, il importe de mentionner que dans le règlement de zonage # en vigueur, les deux lots sont identifiés à un aménagement qu on qualifie de «différé». Cette affectation a pour conséquence de freiner le développement immobilier en imposant le respect de conditions strictes, inscrites au schéma d aménagement et de développement en empêchant toute construction advenant le non-respect de celle-ci. Par ailleurs, dans le schéma d aménagement et de développement en vigueur, la propriété est localisée à l intérieur du périmètre d urbanisation. Cependant, dans le premier projet de schéma d aménagement et de développement, une portion de celle-ci se localise à l extérieur de ce périmètre. Telle que démontrée sur la figure suivante, actuellement, la propriété se localise dans une zone d affectation «résidentielle différée» à l intérieur du périmètre d urbanisation et dans le premier projet de schéma d aménagement et de développement, une portion de la propriété se localise dans une zone d affectation «résidentielle» alors que la seconde portion de cette même propriété se localise dans une zone d affectation «rurale» en plus de l exclure du périmètre d urbanisation (voir figure 3). Cette double affectation a pour effet de limiter le développement intégral de la propriété du requérant, celui-ci n ayant d autre choix que de restreindre le développement résidentiel à la portion de la propriété à l intérieur du périmètre. Figure 2 : Extrait du plan de zonage en vigueur Figure 3 : Extrait du schéma d aménagement et de développement en vigueur et du projet (Carte des affectations) Gatineau (Qc) J8T 4H6 Fax:

4 Tel qu indiqué au premier projet de schéma, l affectation «résidentielle» a pour fonction prépondérante l habitation, quel qu en soit le type ( ). De plus, cette affectation se localise à l intérieur du périmètre d urbanisation et vise le développement de milieux de vie de qualité notamment en fournissant toutes les activités connexes à la vie quotidienne et de quartier, et à l épanouissement d une communauté. Par ailleurs, selon le premier projet de schéma d aménagement et de développement révisé, pour la portion de la propriété exclue qui a pour affectation «rurale», seules les activités de nature agricole, récréative et touristique, incluant l agrotourisme, ainsi que les usages résidentiels qui leur sont connexes sont autorisés. Les parcs, les espaces verts, les terrains de camping et les réseaux récréatifs y sont aussi autorisés. Il est spécifié que dans le premier projet de schéma d aménagement et de développement, la fonction résidentielle n est pas privilégiée dans l aire d affectation rurale et aucune ouverture de rue n y est autorisée, sauf pour les secteurs d exception. Autrement, la construction de résidences non desservies par l aqueduc et l égout est possible aux conditions détaillées au document complémentaire. Figure 4 : Extrait du projet de schéma d aménagement et de développement (carte Gestion de l urbanisation) Gatineau (Qc) J8T 4H6 Fax:

5 PROPOSITION DE MODIFICATION RÈGLEMENTAIRE ET CONSOLIDATION DE LA TRAME URBAINE EXISTANTE Compte tenu du changement d affectation de la propriété dans le projet de schéma d aménagement et de développement de la Ville de Gatineau, nous sommes d avis qu une modification de l affectation serait une avenue légitime au propriétaire des deux lots. Plus précisément, nous demandons en premier lieu de maintenir l ensemble de la propriété à l intérieur du périmètre d urbanisation tel que dans le schéma d aménagement et de développement en vigueur. De plus, nous croyons que l affectation dite «rurale» du premier projet de schéma devrait être modifiée par l affectation «résidentielle» et de ce fait, nous suggérons également d identifier la propriété à titre de «aire de consolidation». Ce changement d affectation est justifiable puisque le territoire à l extérieur du périmètre d urbanisation a été identifié comme étant une «aire de marché» à la carte de la Gestion de l urbanisation du premier projet de schéma. Figure 5 : Proposition de modification Nous sommes d avis qu une affectation de type «résidentielle» permettrait le développement structuré et cohérent à la fois à l intérieur de la propriété, mais notamment avec le tissu urbain existant. Effectivement, le développement résidentiel du secteur permettrait une articulation de la propriété avec les ouvertures de rue existantes situées à l est (rues Bridge, de la Ferme, Biehler, Spencer et Albert) et au sud de la propriété (rues Bigelow, Payette, etc.). À ce titre, nous proposons une urbanisation de type «Priorité 2» pour l ensemble de la propriété. De plus, la propriété se localise à proximité du parc d affaires de Buckingham et des axes commerciaux structurants des avenues Buckingham et Lépine. Les prévisions démographiques prônent le développement de secteur d habitation à proximité de services et de commerces telle que la propriété à l étude. Par ailleurs, la présence d infrastructure existante telle qu un aqueduc et des stations de pompage et d égout à proximité de la propriété est une opportunité de développement et d expansion du tissu urbain. Effectivement, la présence de ces infrastructures a pour effet d encourager le développement résidentiel à moindre coût (à la fois pour le promoteur et la ville) puisque ces infrastructures essentielles à tout type de développement sont déjà implantées à proximité. Gatineau (Qc) J8T 4H6 Fax:

6 Dans le même ordre d idée, il importe de mentionner que tel qu indiqué dans le projet de schéma, le développement d un terrain qui serait localisé à l extérieur d un secteur de Priorité 1 Structure urbaine ou de Priorité 2 Aire de consolidation ne pourra être envisagé ni être réalisable s il requiert un ajout de capacité aux usines d alimentation en eau potable et de traitement des eaux usées. Ainsi, dans le cas de notre propriété, nous croyons que celle-ci doit être incluse à la fois dans le périmètre urbain et qu il importe de modifier son affectation pour «aire de consolidation» afin de prévoir la demande qu induira un éventuel développement résidentiel. Si le statu quo est de mise et que la totalité de la propriété n est pas incluse dans le périmètre urbain, la propriété ne sera jamais développée puisque les infrastructures existantes n auront pas été prévues pour son développement. En dernier lieu, il est nécessaire de mentionner que le maintien de l affectation «résidentielle» de la propriété n affecte en rien la permanence de la zone agricole limitrophe au terrain (limite ouest de la propriété). Effectivement, le développement de la propriété ne causerait aucune conséquence à la pérennité de la zone agricole. VALEUR AJOUTÉE DU DÉVELOPPEMENT DE LA PROPRIÉTÉ ET MISE EN VALEUR ÉCOLOGIQUE DU SITE Compte tenu des projections démographiques à la hausse pour la Ville de Gatineau d ici les 50 prochaines années (Bureau de la statistique du Québec), il est légitime d accorder une modification de l affectation à la propriété et ainsi d autoriser son développement. Le renouvellement de l offre résidentielle existante ne pouvant subvenir à la demande, il est souhaitable de développer la propriété afin d offrir de nouveaux modes d habitat variés. Par ailleurs, il importe de mentionner que le développement de la propriété prend en considération la valeur écologique du site de même que sa biodiversité. En développant la propriété de manière globale, soit les deux portions de la propriété en même temps, nous veillons à la mise en valeur immédiate des boisées, de la bande riveraine, de même qu à la création d un parc tel qu identifié au plan concept d ensemble. Effectivement, nous sommes conscients des particularités environnementales de celui-ci et des critères durables qui devront être intégrés à leur développement. Le premier projet de schéma identifie des corridors verts qui doivent être protégés et valorisés ainsi que les mesures de protection à mettre en place, soit (Premier projet de schéma, 2012, p. 6-9) : Maintien d un minimum de 25% de couvert forestier pour la catégorie boisée protection/intégration; Établissement d une bande riveraine de protection de 30 mètres lorsqu un cours d eau est identifié comme un axe de connectivité des écosystèmes; Les habitats des espèces menacées ou vulnérables identifiés sur le site du projet devront être préservés afin d assurer leur viabilité à long terme. Une bande de protection de 15 mètres devra être maintenue autour de tout habitat; L aménagement de parc linéaire est favorisé. Ces mesures de protection seront prises en compte dans l élaboration du développement de la propriété afin de respecter les objectifs du schéma en matière de corridors verts et ainsi assurer l intégrité écologique partielle des boisés identifiés comme étant de sensibilité forte à moyenne. Gatineau (Qc) J8T 4H6 Fax:

7 RECOMMANDATIONS La révision du schéma d aménagement et de développement de la Ville de Gatineau oriente le secteur de Buckingham vers un développement répondant aux défis sociaux, environnementaux et économiques à venir. L intégration des lots et constituant la propriété à l étude à l intérieur du périmètre urbain et selon une affectation «résidentielle», de même qu à titre «aire de consolidation» constitue un avancement en vue de répondre aux objectifs de développement de la Ville. Considérant que : Les deux lots constituant la propriété étaient au départ à l intérieur du périmètre d urbanisation du schéma d aménagement et de développement actuel; Les lots sont limitrophes à la trame urbaine existante à l est et au sud; Les lots sont situés à proximité du parc d affaires de Buckingham et les prévisions démographiques prônent le développement de secteur d habitation à proximité de services et de commerces; Les développeurs ont le désir de favoriser un développement de leur terrain en respect des orientations et objectifs de développement durable du premier projet de schéma, dont ceux liés aux corridors verts et aux milieux naturels sensibles. Nous demandons de réviser le premier projet de schéma afin d inclure la propriété constituée des lots et à l intérieur du périmètre urbain, de modifier l affectation qui leur est attribuée en proposant une affectation «résidentielle». De plus, nous vous suggérons de modifier l identification de l ensemble de la propriété à titre «aire de consolidation» et ce, en favorisant un développement harmonieux de la propriété en respect du droit de jouissance des propriétés limitrophes et de la zone agricole pérenne. Gatineau (Qc) J8T 4H6 Fax:

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