Le BAIL écrit. Augmentation de loyer La Régie du logement publie les taux d ajustement 2010

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1 Le bulletin du Bureau d animation et information logement du Québec métropolitain Le BAIL écrit Augmentation de loyer La Régie du logement publie les taux d ajustement 2010 À chaque année, vers la fin janvier, la Régie du logement publie des taux d ajustement de loyer selon le type de chauffage. Ce sont des estimations moyennes exprimées en pourcentage. Ces indices sont bien utiles aux locataires pour évaluer le caractère abusif ou non de la hausse de loyer proposée par leur propriétaire. Les taux d ajustement 2010 Le 21 janvier dernier, la Régie a rendu publics ses taux d ajustement pour l année Pour les logements chauffés par le propriétaire, la Régie recommande les indices suivants : une augmentation de loyer de 1% pour ceux à l électricité et une diminution de loyer de -0,5% pour ceux au gaz et de -7,9% pour ceux au mazout. Pour les logements où le chauffage n est pas inclus, la variation suggérée par la Régie est de 0,8%. Février 2010 les principaux facteurs qui auront un impact sur la hausse de loyer. Par réparations majeures, on entend des travaux visant à modifier ou à remplacer les principaux éléments de la structure d un immeuble (par exemple, le toit, la tuyauterie, l isolation, le système de chauffage, ), les rénovations à l intérieur d un logement ou dans les aires communes (nouvelles fenêtres, armoires, ) ou des nouvelles installations (stationnement, piscine, ). Cette année, pour chaque tranche de 1000$ de travaux majeurs dans votre logement, la Régie permet aux propriétaires d augmenter le loyer de 2,42$ par mois. Si les réparations sont relatives à tout l immeuble, il faut grosso modo diviser le montant par le nombre de logements. Autres facteurs à prendre en compte Les taux de la Régie n étant que des estimations moyennes, il faut également prendre en compte certaines spécificités propres à chaque immeuble. Les variations de taxes municipales (accessibles sur le site internet de la Ville de Québec ou en contactant votre bureau d arrondissement) et scolaires et les réparations majeures sont Les taux d ajustement 2010, Régie du logement Logements chauffés Taux d ajustement À l électricité 1,0% Au gaz -0,5% Au Mazout -7,9% Logements non chauffés 0,8% Bureau d animation et information logement du Québec métropolitain 570, rue du Roi, Québec (Qc) G1K 2X2 Tél. : (418) Fax : (418) Courriel : bail@total.net

2 Augmentation abusive de loyer? Non merci! Le plus récent rapport sur le marché locatif publié par la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) confirme l évidence : les logements sont toujours plus chers! Dans la grande région de Québec, au cours de la dernière année, le loyer moyen a augmenté de 3,7%. À la lumière des taux d ajustement suggérés par la Régie du logement, il est évident que les propriétaires ont exagéré la note. En l absence d un contrôle universel et obligatoire des loyers, il est nécessaire que les locataires agissent pour contrer ces excès. Comment? En refusant les hausses abusives! La période de renouvellement du bail Les propriétaires peuvent augmenter le coût des loyers et modifier les conditions de location une seule fois par année. L augmentation et les modifications souhaitées doivent être obligatoirement annoncées par écrit aux locataires pendant la période de renouvellement des baux. C est le seul moment où les changements s effectuent. En cours de bail, aucune modification ne peut être apportée. Dans le cas d un bail d une durée d un an ou plus, la période de renouvellement se déroule de trois à six mois avant son échéance. La plupart des locataires ayant un bail d un an se terminant le 30 juin, l avis de renouvellement doit être acheminé entre le 1 er janvier et le 31 mars. Si l avis n est pas envoyé avant le 31 mars, le bail se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions. Le BAIL écrit, février 2010, p.2 Pour un bail de moins de douze mois, le délai pour l envoi de l avis de renouvellement est entre un et deux mois avant la fin du bail. Pour un bail d une durée indéterminée, il est entre un et deux mois avant la modification demandée. Enfin, pour les chambreuses et les chambreurs, le propriétaire doit faire parvenir l avis entre dix et vingt jours avant la modification. Refuser les augmentations abusives! Après la réception de l avis de renouvellement dans les délais requis par la loi, la première étape est de comparer l augmentation de loyer demandée avec les taux d ajustements de la Régie du logement. Bien sûr, il faut garder à l esprit que ces taux sont des estimations moyennes. Ils sont de bons indices, mais ils ne sont pas des taux fixes d augmentation

3 Ceci dit, si la hausse demandée par le propriétaire est supérieure à ces indices, il y a peut-être (sûrement!) anguille sous roche... À ce moment, il faut vérifier les variations de taxes municipales et scolaires et le montant des améliorations et des réparations majeures apportées à l immeuble et au logement. Comment refuser? La hausse demandée par votre propriétaire est salée et les nouvelles conditions ne vous conviennent pas? Vous croyez n avoir qu un seul choix : accepter ou déménager? Détrompez-vous! En vertu du Code civil du Québec, les locataires ont le droit au maintien dans les lieux. Ainsi, il est tout à fait possible de refuser l augmentation, tout en conservant son logement. Après la réception de l avis de renouvellement du bail, les locataires disposent d un mois pour donner une réponse écrite au proprio, envoyée par courrier recommandé. Si une personne désire rester dans son logement, mais refuse la hausse indiquée dans l avis, elle doit écrire à son propriétaire : «je désire reconduire mon bail, mais je refuse l augmentation proposée». Attention! À défaut de répondre dans le mois suivant la réception de l avis, le bail sera reconduit aux conditions inscrites dans cet avis. Enfin, les locataires voulant déménager doivent également le faire savoir au proprio. Dans le mois suivant la réception de l avis de renouvellement, une lettre doit être envoyée au propriétaire, par courrier recommandé, indiquant : «je ne veux pas reconduire mon bail». Pour une personne n ayant pas reçu d avis de renouvellement, l intention de déménager doit être annoncée avant la fin de la période de renouvellement (par exemple, avant le 31 mars pour une personne avec un bail d un an se terminant le 30 juin). Après le refus L augmentation proposée est abusive et vous avez choisi de la refuser? Bravo! Après avoir essuyé un refus, le propriétaire a lui aussi un mois pour réagir. À défaut de le faire, le bail sera reconduit aux mêmes conditions. Dans la plupart des cas, il choisira une des deux options suivantes : négocier avec vous ou s adresser à la Régie du logement pour qu elle fixe le coût du loyer. À la Régie, le loyer sera fixé en fonction des revenus de l immeuble et des dépenses d exploitation de l immeuble. Lors de l audience en fixation, il sera important de faire preuve de vigilance pour s assurer que le propriétaire n augmente pas frauduleusement ses dépenses Vous avez reçu votre avis de renouvellement? N hésitez pas également à en parler avec vos voisines et voisins. Face aux abus du marché privé, il est nécessaire de se serrer les coudes. Regroupés et solidaires, les locataires peuvent faire bouger les choses. Vous auriez besoin d informations supplémentaires? Contactez-nous au On peut vous aider! Le BAIL écrit, février 2010, p.3

4 Hausses de loyer Nos revendications! Nous le savons bien, le coût vertigineux des loyers est le principal obstacle au respect du droit au logement. Pour contrecarrer les abus du marché privé, les groupes membres du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) mène de front la lutte pour le contrôle des loyers depuis de nombreuses années. Voici nos revendications : Favoriser l exercice du droit de refus des hausses de loyer Rendre obligatoire l utilisation de l avis-type de modification de bail de la Régie du logement afin d éliminer les avis d augmentation qui induisent les locataires en erreur. Considérer l absence de réponse à un avis de hausse de loyer comme un refus (comme c est le cas pour la reprise de logement). Réduire à cinq mois (au lieu de six), le délai maximal pour donner un avis de modification de bail pour les baux de 12 mois et plus. Améliorer le rôle de la Régie du logement lors du renouvellement des baux Rendre obligatoire l intervention de la Régie du logement pour toutes demandes de hausses de loyer supérieures à ses taux d ajustement de loyer. Exclure les éléments de profit de la méthode de fixation de loyer. Dans un délai raisonnable, avant l audition en fixation de loyer, faire parvenir aux locataires le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation. Ne pas prendre en compte les dépenses destinées à l entretien nécessaire à la conservation des logements lors de la fixation des loyers. Au contraire, l absence d entretien devrait donner lieu à une baisse de loyer. Lors de la fixation de loyer, ne pas tenir compte des dépenses encourues pour des travaux exécutés suite à une ordonnance de la Régie ou de la municipalité. Permettre aux locataires de faire réviser leur loyer à la baisse quand les dépenses de leur propriétaire diminuent. Tenir compte des améliorations apportées au logement par le ou la locataire. Abolir l exemption à la fixation des loyers dont bénéficient les logements situés dans des immeubles construits ou convertis dans les cinq dernières années. Café-rencontre sur les hausses de loyer Vous avez des questions concernant les augmentations de loyer? Vous voulez venir en discuter avec nous? Le BAIL vous invite à un café rencontre sur ce sujet! Quand? Mercredi le 03 février À quelle heure? Deux choix, soit à 13 h30 ou à 18h30. Où? Dans nos locaux, au 570, rue du Roi. Le BAIL écrit, février 2010, p.4 Non aux hausses abusives!

5 Délais à la Régie du logement Trop longs pour les locataires! Depuis le début des années 2000, les délais d attente pour une audience à la Régie du logement ne cessent d augmenter. En effet, au tournant du siècle, locataire ou propriétaire qui déposait une demande à la Régie du logement obtenait une audience dans un délai moyen de 3 mois. Selon le dernier rapport annuel de la Régie du logement la patience est de mise puisque les délais sont maintenant de près de 16 mois. Toutefois, les causes ne sont pas toutes traitées de la même manière et sont divisées en 5 grandes catégories. Une demande introduite par un propriétaire en résiliation du bail pour non paiement du loyer est plus rapide que toutes les autres, soit environ 1,3 mois. Ensuite viennent les causes urgentes à 1,4 mois d attente. Les causes introduites par les locataires qui entreraient dans cette catégorie sont, par exemple, le manque total de chauffage. Alors qu une demande dite prioritaire peut prendre 7 mois. C est long pour des locataires qui tentent de résilier leur bail pour présence de vermines ou de moisissures. Pour ce qui est des causes générales, lorsqu il y a demande de diminution du loyer par les locataires, l attente est de 16 mois. À la lumière de la lecture du rapport de la Régie du logement, force est de constater qu il est plus rapide (et plus facile) pour un propriétaire de se débarrasser d un locataire en retard dans le paiement du loyer, qu un locataire d un rat qui gruge ses biscuits ou obtenir compensation pour un plafond qui fuit depuis des mois. Il est tout à fait inacceptable que les délais d audience soient supérieurs à la durée du bail. «Cela équivaut à nier aux locataires le droit à un logement sécuritaire et en bon état» mentionne France Emond du RCLALQ. Cette situation fait en sorte que beaucoup de locataires, découragés, préfèrent ne pas entreprendre des démarches devant la Régie du logement et ce déni de justice force trop souvent les locataires à déménager pour régler leurs problèmes de logement. Pour celles et ceux qui poursuivent leurs démarches de tels délais rend plus difficile la défense de leur cause : les témoins disparaissent, le stress augmente et la situation se dégrade. C est pourquoi nous demandons que les causes soient toutes entendues dans un délai de trois mois sur la base du «premier arrivé, premier servi» et que celles qui impliquent la santé et la sécurité soient entendues dans un délai de 72 heures. Il faut rappeler que la Régie du logement est le seul recours juridique pour les locataires. Il faut que ça change! C est une question de droits et de justice! Mardi le 09 février, à 10h30, le BAIL organise une action devant les bureaux de la Régie du logement (900, boul. René-Lévesque Est) pour dénoncer les délais. Soyez-y! Merci de confirmer votre présence au Le BAIL écrit, février 2010, p.5

6 Lutte pour le registre des baux On continue! La campagne du RCLALQ pour le registre des baux bat son plein. Un peu partout au Québec, des comités logement portent cette lutte. À Québec, le BAIL se retrousse les manches pour obtenir le plus d appuis possibles. Pétitions, lettres d appui, rencontre de la députation, aucun moyen n est négligé pour faire connaître cette revendication et démontrer son importance pour les locataires. À quelques mois de son échéance, où en sommes-nous avec cette campagne? 907 signatures Des nouvelles de la campagne Pour la pétition, le BAIL est certainement l un des groupes les plus efficaces! En date du 26 janvier, nous avons déjà obtenu 1101 signatures, dont 907 depuis le 1 er septembre. Rappelons que l objectif voté par les membres lors de l assemblée générale annuelle était d atteindre le chiffre de 1000 à partir du début septembre. Vous ne l avez pas encore signé? Venez nous voir au bureau, nous en avons des copies. Du côté des lettres d appui, depuis septembre, le nombre obtenu a doublé dans la région. À Québec, c est une quarantaine d organisations qui ont signifié leur accord avec notre revendication. Nous espérons en obtenir davantage. Vous êtes impliqué dans un syndicat, un groupe populaire ou communautaire, une association étudiante? Vous pourriez certainement demander que la lettre d appui soit signée. Contactez-nous! Enfin, peu de temps avant les Fêtes, nous avons obtenu un premier appui de la part d une députée de la région. Madame Agnès Maltais, députée de Taschereau, s est dite d accord avec le principe d un registre des baux, soit de permettre aux locataires d avoir accès aisément aux coûts des loyers antérieurs. Le BAIL avait rencontré madame Maltais à cet effet en octobre dernier. À venir Cette campagne se poursuivra encore jusqu en juin prochain. Elle se clôturera par une manifestation nationale à Québec durant laquelle seront déposés les appuis obtenus. D ici là, il reste encore bien du boulot à abattre et bien des occasions de s impliquer pour les membres du BAIL. Pour la pétition, afin d obtenir le plus de signatures possibles, nous comptons à chaque mois faire des Opérations Crayons (sorties en équipe dans des lieux publics où nous ferons signer la pétition). Concernant la députation, puisque dans la région seulement madame Maltais a accepté de nous rencontrer, il faudra faire une relance. Qui sait, peutêtre devrons nous nous inviter dans les bureaux des autres députés Voilà, ce n est pas l action qui va manquer d ici l été. Pour contrer les hausses de loyer abusives, le registre des baux est un outil essentiel. Toutefois, pour obtenir le registre, il est tout autant essentiel que les locataires soient solidaires et mettent la main à la pâte. L invitation est lancée, venez lutter avec nous! Le BAIL écrit, février 2010, p.6

7 Le BAIL en bref Dévoilement de la compilation des hausses de loyer 2009 Le 1er décembre, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) a dévoilé le résultat de sa compilation sur les hausses de loyer Vous ne serez pas surpris d apprendre que l an dernier neuf locataires sur dix ont reçu une augmentation abusive. Pour ce dévoilement, une conférence de presse s est déroulée simultanément à Montréal et à Québec. C est le BAIL qui a organisé celle à Québec. Manifestation pour un véritable plan de lutte à la pauvreté Le 11 décembre, par un froid de canard, une centaine de personnes ont manifesté aux portes de l Hôtel Gouverneur à Sainte-Foy. La raison? Dénoncer la consultation gouvernementale bidon pour le prochain plan de lutte à la pauvreté qui se tenait à l intérieur de l Hôtel et revendiquer des mesures qui améliorent vraiment les conditions de vie des plus pauvres. De courageuses et courageux membres du BAIL ont participé à cette action! Une tradition : le Souper du Fonds Le 11 décembre, en soirée cette fois-ci, un autre évènement important avait lieu à Québec : le Souper du Fonds de solidarité des groupes populaires de Québec. Autour de 200 personnes ont assisté à cette activité d autofinancement au profit de groupes de défenses des droits de Québec. Le BAIL à l assemblée générale du RCLALQ Le 14 janvier, une délégation du BAIL a participé à l assemblée générale du RCLALQ. Durant cette rencontre, les membres ont procédé à une mise à jour du plan d action annuel. Qu est-ce qui s en vient? Principalement, le RCLALQ poursuivra la lutte pour le contrôle des loyers par l instauration d un registre des baux. Opération crayon mensuel, production d un quatre pages sur le contrôle des loyers et manifestation nationale seront au menu. La mobilisation est également à prévoir sur la question de l accessibilité à la Régie du logement. Pour dénoncer les longs délais à la Régie dans le traitement des demandes faites par les locataires, des actions régionales auront lieu le 09 février prochain. Toujours à ce sujet, en avril, les groupes manifesteront à Montréal. Également, le Regroupement continuera son travail autour du code du logement et de la discrimination. Le BAIL écrit, février 2010, p.7

8 Le BAIL en bref (suite) Le BAIL dans les médias Depuis la sortie du dernier bulletin, le BAIL a eu plusieurs occasions de porter la parole des locataires sur la place publique. Le 1 er décembre, la Télévision et la Radio de Radio- Canada, l Exemplaire, CHRC (800 AM) et Rock Détente (107.5 FM) ont tous couvert notre conférence de presse sur les hausses de loyer Deux semaines plus tard, au moment de la sortie du rapport sur le marché locatif de la SCHL, le BAIL a été invité à commenter les résultats à la Télé de Radio-Canada. Le 21 janvier, suite à la publication des taux d ajustement de la Régie du logement, une entrevue radiophonique s est déroulée avec Rock Détente. Enfin, nous avons publié des textes sur les augmentations abusives de loyer dans La Quête et le Journal Droit de Parole. Des ateliers pour les locataires En cette période de renouvellement des baux, le BAIL est sollicité par différentes organisations. Dernièrement, nous avons animé des ateliers à Mères et monde, au Pont, au Carrefour jeunesse emploi de Beauport, à l Association des locataires de la Seigneurie Henri-Bourassa, à une classe de francisation à l Université Laval, au Centre ressource pour femmes de Beauport et au Centre multiethnique. Près de 200 locataires ont été rejointes et rejoints! Calendrier Mercredi, le 03 février : Café rencontre au BAIL sur les hausses de loyer. À 13h30 ou à 18h30. Mardi, le 09 février : le BAIL organise une action pour dénoncer les longs délais pour les locataires à la Régie du logement. Rendez-vous à 10h30, devant les bureaux de la Régie (900, boul. René-Lévesque Est). Lundi, le 22 février : Opération Crayon! Le BAIL sort en équipe pour faire signer la pétition pour le registre des baux. Nous irons au CÉGEP Limoilou de 11h00 à 13h00. Vous voulez participer à l activité? Contactez-nous! Le Bail écrit, février 2010, p.8