DTZ Research. DTZ Insight France : Coûts d occupation Bureaux 2014 Baisse des loyers et des charges. 3 Décembre Sommaire. Auteur.

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1 DTZ Insight France : Coûts d occupation Bureaux 2014 Baisse des loyers et des charges 3 Décembre 2014 Sommaire Coûts d occupation globaux 2 Coûts au poste de travail 3 Loyers de bureaux 4 Charges des immeubles de bureaux 5 Stationnement 6 Fiscalité 7 Auteur Hélène BOREAU Chargée d études +33 (0) Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) Le coût annuel d occupation des bureaux a enregistré un recul de 11% pour une implantation en centre-ville ( /an) et de 3% en périphérie ( /an). Cette baisse du coût d occupation est liée à un ajustement des valeurs locatives - en région parisienne principalement mais aussi des charges sous l impulsion de la mise sur le marché de bâtiments moins énergivores. Malgré une baisse des valeurs locatives et des charges, Paris et l Ile-de-France présentent toujours les coûts les plus élevés avec une moyenne de /m²/an par poste. Ainsi, une entreprise déboursera 2,4 fois plus par poste de travail pour s installer à Paris plutôt qu en centre-ville en province. En régions, les centres-villes de, et figurent parmi les localisations les plus chères avec des coûts compris entre et /m²/an par poste de travail. A l opposé, les centres-villes de, et Nîmes proposent aujourd hui des coûts d occupation très attractifs. Pour une implantation en périphérie,,, ou encore sont les localisations les plus compétitives en termes de coût, avec des valeurs inférieures à /m²/an., et sont, à l inverse, les plus onéreuses, de à /m²/an. Le coût au poste de travail ne prévaut toutefois pas sur les fondamentaux classiques de l immobilier : bassin d emplois reconnu, bonne desserte en transports en commun, qualité et rationalité de l immeuble demeurent les éléments clés dans les choix d implantations des entreprises. La mise en perspective des coûts d implantation et des volumes de transactions depuis 5 ans révèle la position originale de et de, avec des coûts inférieurs à la moyenne régionale mais une demande placée nettement supérieure (graphique 1). Graphique 1 Demande placée annuelle moyenne par an ( ) en m² et coût par poste de travail ( /m²/an) en régions /m²/an Nîmes Sophia-Antipolis m² Source : DTZ Research DTZ Research

2 Coûts d occupation globaux Une baisse de 11% en 2 ans Les coûts d occupation des bureaux en centre-ville sont orientés à la baisse ; entre 2012 et 2014, ils ont enregistré un recul de 11% (graphique 2). Cette baisse est plus significative en Ile-de-France, avec des replis de 8% à Paris et 24% en 1 ère périphérie. Pour autant, avec un coût d occupation annuel moyen estimé à pour une implantation sur m² dans un immeuble neuf, Paris et la 1 ère Couronne restent parmi les destinations les plus chères. En régions, les coûts d occupation de bureaux les plus élevés ont été relevés à ( /an) et à ( /an). Ces chiffres s expliquent par des loyers de bureaux plus chers mais également des loyers de parkings relativement onéreux à. Parmi les marchés les plus actifs, et bénéficient de coûts d occupation plus attractifs, à /an et /an respectivement. En haut du tableau, s avère être la ville la plus compétitive avec un coût d occupation inférieur à /an. Viennent ensuite Nîmes ( /an) et ( /an). Peu d écarts entre l Ile-de-France,, et En périphérie, le coût global d occupation annuel a également reculé entre 2012 et 2014 mais dans une proportion moindre (-3%). La 2 ème Couronne francilienne affiche la baisse du coût d occupation la plus significative (-18%), ce qui ne l empêche de se placer, à nouveau, parmi les localisations les plus chères, avec un coût global de /an (graphique 3). Elle est devancée par la périphérie de ( /an), où l absence d offre neuve en centre-ville tire les valeurs locatives de bureaux en périphérie à la hausse. et sont toujours positionnées au-dessus de la moyenne nationale ( ) avec un coût moyen d environ /an. Ils sont suivis par et, plus surprenant,, où les loyers de bureaux sont relativement chers. Les coûts d occupation observés sur les autres marchés régionaux sont assez homogènes, compris entre /an et /an. Notons, dans cette catégorie, des marchés de premier rang comme ( /an) ou encore ( /an). Graphique 2 Coût d occupation annuel pour une implantation sur m² en centre-ville, en milliers d euros/an Source : DTZ Research Graphique 3 Coût d occupation annuel pour une implantation sur m² en périphérie, en milliers d euros/an Source : DTZ Research Méthodologie Les données prises en compte pour le calcul du coût d occupation se basent sur l hypothèse d un immeuble neuf de plus de m². Le nombre de parkings retenu est de 20 places en centre-ville et 30 places en périphérie. DTZ Insight 2

3 Coûts au poste de travail Secteur financier : /m² en moyenne, en baisse de 17% en 2 ans Les ratios surface/poste de travail ayant peu changé depuis 2012, le coût moyen au poste de travail observe les mêmes tendances que les coûts globaux, soit une baisse de 17% entre 2012 et 2014, avec une moyenne à /m². A Paris intra-muros, le coût moyen pour une implantation sur m² dans un immeuble neuf ou restructuré est de /m²/an par poste de travail, soit -8% par rapport à 2012 et plus du double du coût moyen observé sur les marchés régionaux (3 300 /m²). En province, le coût par poste a également reculé pour s échelonner dans une amplitude très large, de /m²/an à à /m²/an à. Les destinations les plus chères pour les entreprises du secteur financier sont, et, où les ratios m² par poste de travail sont dans le haut de la fourchette. A l opposé,,, et Sophia-Antipolis bénéficient d un classement attractif avec des coûts d occupation inférieurs à /m²/an. Avec, ces 4 agglomérations sont celles où les coûts d occupation auront le plus baissé en deux ans. Ces villes sont en parallèle celles où les ratios surface/poste de travail sont les plus faibles. Secteur industriel : la baisse des loyers franciliens réduit l écart entre Ile-de-France et Régions. On retrouve la même tendance baissière pour les coûts d occupation par poste de travail pour le secteur industriel, passés de /m en moyenne en 2012 à /m² en Le repli des valeurs locatives en 2 ème Couronne parisienne (-18%) ramène les coûts d occupation à /poste, un niveau assez voisin de celui observé en régions (2 300 /an). Les coûts par poste en province sont d ailleurs relativement homogènes ; ils sont compris entre /an et /an sur 14 des 15 villes étudiées. marque sa différence avec un coût par poste de travail de /an, et ce en raison de loyers élevés (190 /m²/an HT HC) mais également d un ratio m²/ poste de travail légèrement plus généreux que la moyenne. Contrairement à l analyse des coûts en centre-ville, et sont extrêmement compétitives en périphérie grâce à un ratio m²/poste de travail relativement bas. En haut du tableau, elles affichent des coûts par poste de travail compris entre et /an, similaires à ceux de, et. Graphique 4 Cas 1 Coût d occupation par poste de travail pour une prise à bail par une entreprise du secteur financier de m² en centre-ville, /m²/an Source : DTZ Research Graphique 5 Cas 2 Coût d occupation par poste de travail pour une prise à bail par une entreprise du secteur industriel de m² en périphérie, /m²/an Méthodologie Afin d obtenir un coût au poste de travail, un ratio surface/poste de travail a été appliqué. Il diffère de 10 m² à 16 m² selon les marchés, les ratios les plus faibles étant observés en Ile-de-France. DTZ Insight 3

4 Loyers de bureaux Baisse des valeurs pour une majorité de marché; pour d autres, une nouvelle génération d immeubles tire les loyers à la hausse Les loyers des bureaux de 1 ère main ont enregistré une baisse de 5% en deux ans pour se positionner à 200 /m²/an (graphique 6). A Paris, les valeurs sont en recul (-7% depuis 2 ans) alors qu en régions, les loyers moyens sont davantage résilients, autour de 177 /m²/an. On note toutefois de fortes disparités selon les marchés considérés. et Sophia-Antipolis ont vu leur loyer augmenter en 2 ans, les plaçant parmi les villes les plus chères. En dépit d une baisse de 15% en deux ans, les loyers à restent supérieurs à la moyenne nationale. Le reste des villes étudiées se divise en 3 catégories assez distinctes en termes de loyer : dans la fourchette haute, on retrouve et (autour de 195 /m²/an), viennent ensuite,, et Aix-en- Provence, avec des loyers proches de la moyenne régionale (177 /m²/an). Enfin, les centres-villes de Nîmes,,,, et se démarquent avec des loyers de 1 ère main autour de /m²/an, bien inférieurs à la moyenne tant nationale que régionale. Valeurs locatives à et proches de celles observées en Ile-de-France En périphérie, la moyenne des loyers des bureaux neufs est restée stable entre 2012 et 2014, autour de 150 /m²/an. Cette moyenne masque des positionnements contrastés selon les marchés. et présentent les loyers les plus élevés des marchés régionaux, à 160 /m²/an et 190 /m²/an. Ils se rapprochent ainsi des valeurs observées en 2 ème couronne francilienne (graphique 7). Graphique 6 Loyer première main en centre-ville, /m²/an Graphique 7 Loyer première main en périphérie, /m²/an Les périphéries de et s avèrent être beaucoup plus attractives avec des loyers compris entre 145 et 150 /m²/an, soit proches de la moyenne nationale. Les loyers de bureaux neufs en périphérie observés sur les autres marchés régionaux sont relativement homogènes avec des loyers compris entre 125 /m²/an (, ) et 145 /m²/an (, ), se démarquant par ses loyers de 1 ère main particulièrement compétitifs (115 /m²/an) en périphérie. Valeurs faciales - valeurs économiques Les observations ci-dessus portent sur des valeurs faciales qui ne tiennent pas compte des mesures d accompagnement (franchise de loyers, valeurs progressives, prise en charge des travaux intérieurs etc.), lesquelles peuvent entraîner une baisse sensible de la valeur, de 15 à 25% dans certains cas franciliens. DTZ Insight 4

5 Charges des immeubles de bureaux Une baisse des charges de l ordre de 10 à 20% en moyenne L arrivée sur le marché tant en Ile-de-France qu en régions d une nouvelle génération d immeubles moins gourmands en énergie a fortement impacté le niveau des charges. En 2 ans, on observe une baisse de 20% de leur niveau moyen pour les immeubles de centre ville et près de 10% en périphérie (graphique 8 et 9). Charges en baisse en Ile-de-France Les charges sont globalement orientées à la baisse en Ile-de- France : au cours des deux dernières années elles ont enregistré un recul de 18% à Paris intra-muros, 7% en 1 ère périphérie et 11% en 2 ème Couronne. A Paris intra-muros et en 1 ère périphérie, le niveau moyen de charges dans les immeubles neufs se situe autour de 53 /m²/an, avec des variations selon le type d immeuble et sa performance énergétique (graphique 8). En 2 ème Couronne, le niveau moyen de charges (40 /m²/an) est moins élevé, avec des valeurs allant jusqu à 65 /m²/an sur des pôles tertiaires d envergure (graphique 9). et en Province La tendance est également à la baisse pour les charges des immeubles neufs en régions : en 2 ans, elles auront reculé de 24% en moyenne pour les immeubles de centre-ville et de 6% dans les parcs tertiaires de périphérie. Charges de 12 à 30 /m²/an en centre-ville Les trois-quarts des villes référencées en province ont un niveau de charges compris entre 20 et 30 /m²/an pour un immeuble neuf en centre-ville. Quatre villes -,, et - enregistrent des niveaux supérieurs à la moyenne nationale (30 /m²/an). A l opposé, et Sophia-Antipolis affichent des niveaux de charges particulièrement faibles, de 12 à 15 /m²/an. Charges de 15 à 35 /m²/an en périphérie En périphérie, les niveaux de charges s inscrivent dans une amplitude relativement large, de 15 à 35 /m²/an, avec une moyenne de 22 /m²/an. et se positionnent très nettement au-dessus de la moyenne nationale avec des charges proches de 30 /m²/an, à comparer à des valeurs entre 15 et 22 /m²/an sur leurs immeubles neufs des autres villes étudiées. Graphique 8 Niveau de charges moyen en centre-ville, /m²/an Graphique 9 Niveau de charges moyen en périphérie, /m²/an DTZ Insight 5

6 Stationnement Stabilité des loyers de parking en sous-sol et grande amplitude selon les marchés considérés Le loyer moyen annuel d un parking en sous-sol a très peu évolué en 2 ans, passant de /unité en 2012 à /unité en Il demeure toujours relativement élevé en Région parisienne au regard des contraintes de stationnement et des charges inhérentes à la sécurité avec un loyer moyen de /unité à Paris intra-muros et des valeurs extrêmes de /unité dans le Quartier Central des Affaires. Les prix des stationnements en sous-sol sont moins élevés en province avec une moyenne de /unité, et des valeurs comprises entre 625 /unité à à /unité à. En régions, les valeurs de parking les plus hautes se trouvent à,, et ; alors qu à l inverse,,, et proposent les stationnements les moins chers, inférieurs à /unité/an. De nombreux immeubles de centre-ville de province ne disposent pas de parkings en sous-sol ; les salariés sont invités à se garer dans les parkings publics de la ville. Des valeurs plus homogènes pour les loyers de parking extérieur Moins volatile, la moyenne des valeurs des stationnements extérieurs s élève à 340 /unité en 2014, si l on inclut la région parisienne. Elle ne dépasse pas 320 /unité en moyenne pour les seuls marchés régionaux. En 1 ère et 2 ème périphérie parisienne, les parkings extérieurs sont proposés à la location sur des valeurs autour de /unité. Graphique 10 Loyer moyen pour un parking en sous-sol, /HT/HC/unité/an Source: DTZ Graphique 11 Loyer moyen pour un parking extérieur, /HT/HC/unité/an Source: DTZ Nîmes En régions, les loyers de parkings extérieurs les plus élevés se trouvent à (480 /an/unité) tandis que la majorité des autres villes affichent des valeurs comprises entre 250 et 350 /an/unité. Les parcs tertiaires des périphéries de, et proposent les parkings les moins chers. La présence de parkings publics et/ou gratuits dans les zones périphériques des agglomérations régionales tend à la gratuité des stationnements extérieurs des opérations développées. DTZ Insight 6

7 Fiscalité Une fiscalité avantageuse à Sophia-Antipolis, Aix-en- Provence et Avec des impôts fonciers compris 9 et 15 /m²/an, Sophia- Antipolis, et proposent une fiscalité avantageuse tant en centre-ville qu en périphérie. est également relativement attractive avec une fiscalité parmi les plus basses des marchés régionaux étudiés. A l inverse,, et doivent composer avec une fiscalité élevée comprise entre 24 et 28 /m²/an tant en centre-ville qu en périphérie. En Ile-de-France, les impôts fonciers varient de 23 /m²/an en 1 ère périphérie à /m²/an à Paris et 2 ème Couronne. A ces montants déjà élevés s ajoutent les taxes et redevances spécifiques à l Ile-de-France. Une fiscalité immobilière pénalisante en Ile-de-France Le financement du volet transports du projet du Grand Paris a conduit, en 2011, à une révision importante de la fiscalité immobilière francilienne. Une augmentation moyenne de 48% des taux d imposition ainsi qu une nouvelle délimitation des circonscriptions d imposition ont été décidées. Les différences entre les tarifs sont très importantes, que ce soit pour l élaboration d un projet neuf ou la gestion d immeubles existants : de 92,81 à 371,22 par m² autorisé en ce qui concerne la Redevance pour Création de Bureaux (RCB) et de 4,96 à 17,18 par m² de surface utile de bureaux pour la Taxe Annuelle sur les Bureaux en Ile-de-France (TABIF). Cette réforme impacte donc autant les promoteurs que les propriétaires d immeubles existants. Mais dans la réalité, les locataires sont, in fine, ceux qui supporteront ces nouveaux surcoûts. Pour une implantation sur m² de bureaux neufs, il faudra ainsi ajouter un surcoût allant de à selon la localisation de l immeuble. Graphique 12 Fiscalité en centre-ville, /m²/an (Taxe foncière + TEOM) Source: DTZ Graphique 13 Fiscalité en périphérie, /m²/an (Taxe foncière + TEOM) Source: DTZ Tableau 1 Fiscalité spécifique à l Ile-de-France, ( /m²/an) Tarifs 2014 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Taxe Annuelle sur les Bureaux Redevance pour Création de Bureaux ,18 10,19 4,96 371,22 230,93 92,81 Sources: DTZ Research, CGI, CGCT, CU Zone 1 : Paris et Hauts-de-Seine Zone 2 : Unité urbaine de Paris (hors Paris et les Hauts de Seine) Zone 3 : Autres communes de la région Ile-de-France DTZ Insight 7

8 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 2013 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg,, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK et US. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. China Great Great Wall of Money October 2014 German Open Ended Funds October 2014 Insight Singapore medical suites September 2014 China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug 2014 Insight European Transaction Based Price Index Q Insight European Nursing homes -July 2014 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July 2014 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 2014 Net Debt Funding Gap - May 2014 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 2014 Deflation and Commercial Property - March 2014 Tokyo Retail Market 2014 Great Wall of Money March 2014 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. DTZ Insight 8

9 DTZ Research Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) Alsace Agence de Vincent Triponel Phone: +33(0) Bretagne Agence de Stéphane Dauphin Phone: +33(0) Lorraine Agence de Nancy Nadia Gintzburger Phone: + 33(0) Midi-Pyrénées Agence de Pascale Cieutat Phone: +33(0) Provence-Alpes Côte d Azur Agence de Antoine Pacchioni Phone: +33(0) DISCLAIMER DTZ France Antoine Derville Phone: +33 (0) Aquitaine Agence de Rodolphe de Malet Phone: +33(0) Champagne-Ardenne Agence de Jeanne Haushalter Phone: +33(0) Christian Henault Phone: +33(0) Antoine Vicart Phone: +33(0) Provence-Alpes Côte d Azur Agence de Boris Bernois Phone: + 33(0) Jean-Philippe Cas Phone: + 33(0) DTZ Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33 (0) Bourgogne Agence de Bruno Dormoy Phone: +33(0) Languedoc-Roussillon Agence de Gilles Pimort Phone: +33(0) Languedoc-Roussillon Agence de Nîmes Guillaume Cassou Phone: +33(0) Quentin Vergnet Phone: +33(0) Provence-Alpes Côte d Azur Agence de /Aix Lucile de Malet Phone: + 33(0) Rhône-Alpes Agence de Thomas Durand Phone: +33(0) Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Décembre DTZ Insight 9

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