plan local d urbanisme de la Communauté urbaine de Bordeaux

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1 plan local d urbanisme de la Communauté urbaine de Bordeaux 5. Des inégalités croissantes en fonction des territoires à corriger pour une plus grande mixité fonctionnelle et sociale 5.1 Une offre de logements diversifiée mais qui reste déséquilibrée 5.2 Un marché du logement tendu dans un contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers 5.3 Des besoins en habitat, quantitatifs et qualitatifs, non satisfaits 5.4 De fragiles équilibres du commerce et de l artisanat dans les quartiers 5.5 Des centralités réelles mais éclatées et sans maillage urbain 5.6 Conclusion du chapitre 5

2 de la Communauté urbaine de Bordeaux Tailles et statuts d occupation des parcs de logements communaux (tailles et statuts d occupation) Les principaux indicateurs 196 plan local d urbanisme

3 5.1 Une offre de logements diversifiée mais qui reste déséquilibrée >Un parc de logements communautaire diversifié En 2002, la CUB bénéficie d un parc de près de logements (source : taxe locale d habitation), relativement bien diversifié aussi bien en terme de forme que de statut d occupation ou de taille. Schématiquement, le parc se répartit ainsi : - 1/3 des logements a été construit avant Il s agit d immeubles de centres bourgs («maisons de ville»), de quartiers d habitat traditionnel (modèle des échoppes par exemple) et du centre ancien de Bordeaux (patrimoine des XVII e, XVIII e et XIX e siècles), - 1/3 a été construit entre 1950 et Cette période est marquée par les constructions massives de grands ensembles, et concerne surtout la périphérie du centre de l agglomération. - 1/3 des logements date des 25 dernières années, résultat de l extension périurbaine où se sont développées notamment les zones pavillonnaires. La construction récente a été particulièrement dynamique puisque logements neufs ont été produits chaque année entre 1982 et 1999, avec un pic de logements en 1999 lié à la fin du dispositif «Périssol». Depuis, le rythme de construction s est ralenti : environ ouvertures de chantiers ont été déclarées annuellement entre 2000 et 2003 sur le territoire de la CUB. Cette évolution du nombre de logements sur le territoire communautaire tient à une conjonction de divers facteurs : - l utilisation de disponibilités foncières encore relativement conséquentes dans les communes périphériques et la multiplication des opérations dans les tissus interstitiels des centres-villes, - les réhabilitations dans les parcs social et privé, suivies de remises sur le marché de logements vacants et la réaffectation de locaux en logements, - l incidence des politiques nationales (les incitations au développement du parc locatif privé avec les dispositifs successifs Méhaignerie, Périssol et Besson, le prêt à taux zéro favorisant l accession à la propriété), - enfin des coûts des terrains à bâtir peu élevés. Globalement pour l ensemble de la CUB les répartitions par types de logement sont relativement équilibrées avec une dominante du statut de propriétaire occupant (44 %) par rapport au locatif privé (37 %) et au locatif HLM (19 %). 197

4 5.1 Une offre de logements diversifiée mais qui reste déséquilibrée Selon les données des fichiers de la Taxe Locale d Habitation (TLH), l évolution du parc locatif dans son ensemble augmente plus vite entre 2000 et 2002 (+5 %) que celui des propriétaires occupants (+2,5 %). En 1999, la répartition par taille des résidences principales est équilibrée sur l ensemble de la CUB : T1 T2 T3 T4 T5 et + 11,1 % 15,2 % 22,5 % 27,2 % 24 % Depuis la loi de finances de 1977, qui a stimulé la création d Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) notamment dans le secteur sauvegardé, les différentes incitations pour le développement de l offre privée ont orienté le marché investisseurs vers des logements de petite taille, ayant pour conséquence la déstructuration du parc existant (phénomène très sensible à Bordeaux). Cependant, l analyse de la taille des logements collectifs vendus dans la CUB de 1995 à 2002 (source : ECLN, 5 logements et plus) montre un net renversement de tendance : environ 4 logements vendus sur 5 étaient de petite taille (T1 et T2) au début de la période contre moins d 1 sur 2 en Cela s explique par une augmentation continue de la construction de logements de taille moyenne (T3 et T4), encouragée par le nouveau dispositif Besson, et une chute brutale dans la production de petits logements après 1999 (plus de petits logements commercialisés en 1999 contre 680 en 2002). L agglomération de Bordeaux fait partie des huit agglomérations concernées par la taxe sur les logements vacants (mise en œuvre en 1999 suite à la loi relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998). Selon l INSEE, logements étaient vacants en 1999, dont situés à Bordeaux. Entre 1975 et 1999, l augmentation du nombre de logements vacants a été constante pour Bordeaux, mais décroît à partir de 1990 pour le reste de la CUB. 198

5 5.1 Une offre de logements diversifiée mais qui reste déséquilibrée 199

6 plan local d urbanisme de la Communauté urbaine de Bordeaux Résidences principales : taille des logements 200

7 5.1 Une offre de logements diversifiée mais qui reste déséquilibrée Les mesures en faveur de la production de logements ont indirectement entraîné une hausse de la vacance, en favorisant la création de logements inadaptés à la demande (surproduction de logements de petite taille). A l inverse, d autres, comme la solvabilisation des jeunes via la généralisation de l allocation logement, ont conduit à une réduction de la vacance. L évolution récente de la vacance, observée à partir des fichiers d EDF (compteurs inactifs), montre une forte diminution du nombre de logements vacants entre 1999 et 2003 : sur l ensemble de la CUB dont sur Bordeaux, soit un taux de vacance passé de 7.7 % à 4.2 %. >Les déséquilibres dans la composition du parc de logements à l échelle infra-communautaire Les parcs de logements communaux présentent de grandes disparités au sein du territoire communautaire : L examen de la taille des logements oppose de manière assez tranchée la répartition de l habitat. Les logements de petite taille se concentrent fortement sur le cœur historique de la ville centre et autour de l axe desservant le campus universitaire («le corridor étudiant»). La transformation des modes de vie des étudiants, dont la demande s est simplifiée, réoriente néanmoins celle-ci de manière non négligeable vers des appartements plus spacieux, en colocation, au détriment des studettes. Si la fonction universitaire de la métropole bordelaise et la montée en puissance des personnes isolées dans la composition des ménages peuvent expliquer la demande de petits logements, cet habitat est aussi le fruit, localement mal maîtrisé, de politiques nationales fondées sur la défiscalisation. Avec les défauts d équipements et les problèmes de stationnement des quartiers, la surproduction de petits logements a contribué à évincer les familles du centre de Bordeaux. Elles sont souvent parties vers l extérieur de la Communauté urbaine de Bordeaux ou son pourtour intérieur, où l on observe la surreprésentation des grands logements sur des communes conquises par la maison individuelle diffuse ou en lotissement ; l offre foncière y répondait aussi de manière plus abordable et disponible à leur désir d accession. La proportion de logements de taille moyenne transforme quant à elle l espace de la Communauté urbaine de Bordeaux en «manteau d Arlequin», traduction d une dissémination, avec cependant deux types d exceptions : une quasiabsence sur les secteurs centraux où prédominent les petits logements, et une sous-représentation sur des quartiers de communes telles que Saint-Aubin ou Saint-Médard-en-Jalles où dominent les grands logements sur des terrains généralement grands. 201

8 plan local d urbanisme de la Communauté urbaine de Bordeaux Résidences principales : statut d occupation 202

9 5.1 Une offre de logements diversifiée mais qui reste déséquilibrée La répartition du parc de logements par statut d occupation est relativement bien équilibrée sur l ensemble de la CUB, mais il en est rarement de même dans chacun des secteurs géographiques du PLU. En effet si le secteur Sud-Ouest et le secteur Sud ont un parc de logements équilibré, aussi bien dans les répartitions selon les statuts d occupation que selon les tailles, avec cependant un déficit de locataires au profit des propriétaires occupants sur le secteur Sud, en revanche : - Le parc locatif privé et de petits logements est nettement sur-représenté dans Bordeaux qui manque de logements en accession, - Le Nord-Ouest, la Presqu île, le secteur Ouest et la rive droite (excepté les Hauts-de-Garonne) sont particulièrement bien pourvus en grands logements occupés par les propriétaires mais manquent de petits logements locatifs pour les jeunes et les personnes âgées, - Les logements locatifs sociaux sont fortement sur-représentés dans les communes des Hauts-de-Garonne qui manquent de logements locatifs intermédiaires, de petits logements et d offre en accession à la propriété. L examen du parc locatif social met en évidence trois tendances : - Sa concentration relative et quantitative à l intérieur de la rocade, du fait de son histoire, - Son regroupement sur les pôles historiques qui, entre 1950 et 1975, ont profondément marqué l espace bordelais par une sur-représentation au Nord de la ville centre avec le Grand-Parc et les Aubiers et, sur la rive droite, avec la vaste ZUP des Hauts-de-Garonne. Sur la commune de Lormont, les HLM composent jusqu à 61% du parc, - Son inégale répartition dans sa dissémination plus récente en petites opérations plus périphériques et sa quasi-inexistence dans certaines communes. Même si le parc des logements locatifs conventionnés représente 21 % des résidences principales de la CUB, l offre est aujourd hui mal répartie. Au 1er janvier 2003, 10 communes sont déficitaires au regard des critères de la loi SRU (Ambarès, Artigues, Bordeaux, Carbon-Blanc, Gradignan, Parempuyre, Saint-Aubin, Saint-Médard, Le Taillan et Villenave d Ornon) et le dynamisme de la production privée dans 8 autres communes risque aussi de les placer en situation de déficit (Blanquefort, Le Bouscat, Bruges, Bouliac, Le Haillan, Mérignac, Pessac et Talence). 203

10 5.1 Une offre de logements diversifiée mais qui reste déséquilibrée La restructuration des ensembles d habitat collectifs Les projets de démolition actuellement confirmés concernent près de logements dans le parc social. Avec les projets en cours de réflexion, en l espace de 2 ans, environ logements supplémentaires et un foyer de 280 lits pourraient être concernés par un projet de construction/démolition. La montée en puissance des projets de construction/démolition dans le parc social répond bien à l objectif de revalorisation et de rééquilibrage du parc locatif conventionné. Elle comporte cependant des risques importants : la demande en logements sociaux est déjà très forte et ces opérations vont peser sur la rotation puisque désormais plusieurs centaines de ménages devront être relogées prioritairement dans le parc existant, à ce titre, chaque année. 204

11 5.1 Une offre de logements diversifiée mais qui reste déséquilibrée Une qualité médiocre de l habitat dans les quartiers anciens qui explique en partie la concentration des logements vacants Le repérage des logements de qualité médiocre a été réalisé à partir de la cartographie des résidences principales des catégories 7 et 8 de la taxe locale d habitation en 1999 (dont l état et le confort sont qualifiés de médiocre) et des rencontres avec les communes dans le cadre du Programme Local de l Habitat (PLH). Les résidences principales de qualité médiocre sont sur-représentées dans la ville centre, plus particulièrement dans les quartiers historiques et dans les quartiers Yser, Belcier, Chartrons Nord et Bacalan. L obsolescence du parc ancien est la résultante d un défaut d entretien qui peut être expliqué par les blocages successifs des loyers à partir de 1914, puis dans le cadre de la loi du 1 er septembre 1948, mais aussi par la pauvreté de leur population, propriétaires-occupants et locataires. Les actions mises en œuvre depuis les années 1970, et notamment les opérations programmées d amélioration de l habitat successives dans les quartiers Saint-Pierre et Saint-Michel ont produit peu d effets faute d objectifs ciblés, de moyens financiers et d accompagnement de la puissance publique. Plus ponctuellement, émergent des îlots exceptionnels comme le centre ancien d Eysines et le hameau du Vigean, le centre-ville du Taillan, le bourg de Lagrave à Ambarès, le centre ancien de Lormont, le secteur Victor Hugo à Bègles, et quatre sites à Villenave d Ornon (1). Associée pour partie à l ancienneté et au manque de confort du parc, qui contribuent à mettre de nombreux logements hors marché, la vacance se concentre sur le cœur de l agglomération de Bordeaux. Malgré la forte baisse de la vacance depuis 1999, près de logements restent vacants depuis plus de 2 ans en 2003 (données EDF), dont près de 70 % à Bordeaux logements sont potentiellement indignes sur la CUB, dont à Bordeaux (source : croisement fichiers FILOCOM 2001 et RGP 1999). Ces logements représentent 9.3 % du parc privé (12.5 % à Bordeaux), 65 % sont occupés par des locataires (80 % à Bordeaux). (1) Cf. plan de revalorisation de l habitat existant PLH 205

12 de la Communauté urbaine de Bordeaux Les logements vacants pour 100 logements en 1999, combien de logements vacants? plus de 15 12,5 10 7,48 moins de 4 nombre de logements en Les logements de qualité médiocre en plan local d urbanisme

13 5.2 Un marché du logement tendu dans un contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers La forte progression des valeurs immobilières, aussi bien dans le neuf que dans l ancien (+50 % en 5 ans dans l ancien et +35 % dans le neuf) correspond à un rattrapage des valeurs immobilières par rapport aux autres agglomérations, mais aussi à la revalorisation des tissus urbains. Le poids de l investissement locatif présente un risque de surestimation des valeurs eu égard à la faible qualité de l habitat dans l ancien, notamment à Bordeaux. Les logements vendus atteignent fin 2002 un prix moyen de euros par m² pour les appartements et de euros pour les maisons(1). Cette hausse des valeurs immobilières a été partiellement compensée jusqu à présent par la baisse des taux d intérêt. Ce rôle d amortisseur sur l évolution des prix ne jouera plus dans la mesure où les taux ne devraient plus baisser et où l allongement de la durée des prêts ne pourra, elle non plus, compenser plus avant les augmentations à venir. Agglomération Prix des appartements Prix des maisons En euros /m² Variation sur un an Variation sur 5 ans En euros /m² Variation sur un an Variation sur 5 ans Bordeaux ,5 % 50,5 % ,6 % 51,9 % Prix indicatifs au , source : Perval, Conseil supérieur du notariat (1) Données du conseil supérieur du notariat au 1er novembre

14 5.2 Un marché du logement tendu dans un contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers Un marché du logement neuf fortement dépendant des mesures nationales Le marché du logement neuf représente 30 % à 35 % de l activité immobilière privée sur la Communauté urbaine (le solde constituant le marché de l occasion). Le logement collectif en compose la plus grande part (70% à 80%). Ce segment du marché a été, lors de la dernière décennie, très marqué par les produits investisseurs. En effet, dès 1987, on voit une augmentation du volume des ventes, conséquence directe de la loi Méhaignerie(2) de décembre Par la suite, les ventes ont connu une sensible diminution avant d être à nouveau dopées en 1997 par l effet Périssol(3), dont l échéance du 31 août 1999 a emballé le marché. Enfin, avec le passage au produit Besson puis De Robien, les ventes sont stabilisées aujourd hui. Environ logements neufs sont vendus chaque année sur la CUB(4), un pic a été atteint en 1999 avec logements vendus. Parmi les conséquences locales de cette dépendance aux produits investisseurs, une surproduction des petits logements sur un marché qui, dès 1987, s est très rapidement tourné vers le secteur étudiant où une réelle demande existait. L importante production a fait qu en une dizaine d années, on est passé sur les T1 et T2 d un marché porteur à un marché fortement offreur. Depuis 1997, avec les effets successifs des lois Périssol et Besson, on note une forte augmentation du nombre de ventes de logements collectifs neufs de taille moyenne et grande à des accédants à la propriété tandis que la vente de petits logements se maintient. Deuxième conséquence de la prépondérance des produits investisseurs, le déplacement géographique de l activité. Au début des années 1980, Caudéran représentait plus de 50 % de l activité de la construction en logements collectifs ; aujourd hui, ce quartier représente moins de 5 % des ventes. Globalement, après avoir représenté en 1987 près de 80 % de l activité, la part relative de Bordeaux a fortement régressé (moins de 50 % aujourd hui) au bénéfice des communes de Mérignac et surtout de Pessac et de Talence, communes limitrophes du campus, en lien direct avec le marché étudiant. La dernière période confirme la dispersion des opérations sur les centres bourgs des communes de la rive gauche, déjà amorcée lors de la période précédente et fait apparaître une production nouvelle sur les communes de la rive droite, alors que les communes du Sud-Ouest ont des disponibilités foncières restreintes. 208 (2) Possibilité de déduire du montant de l impôt sur le revenu 10% du montant de l acquisition plafonné à F. (3)Modification du traitement fiscal de l investissement immobilier avec l introduction d un système d amortissement qui fait disparaître toute notion de plafonnement. (4) Source : ECLN, enquête sur la commercialisation des logements neufs vendus dans des opérations de 5 logements et plus, réalisée par la DRE.

15 5.2 Un marché du logement tendu dans un contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers L ensemble des mesures de défiscalisation en faveur de l acquisition d un logement neuf constitue un véritable catalyseur de la production immobilière. Cependant, l existence même de ce facteur exogène et la nature particulière de la nouvelle offre qu il a contribué à générer, créent les limites de la pérennité du produit, que les dispositions de la loi Besson essayent de moduler (aménagement de l amortissement pour l acheteur, plafonnement du loyer pour le locataire). Les nouvelles dispositions de la loi de Robien du 3 avril 2003 (avantages fiscaux, assouplissement des plafonds de loyers, suppression des plafonds de ressources des locataires éventuels et allègement des contraintes imposées aux propriétaires) visent à favoriser l investissement locatif et à relancer ainsi la production nationale de logements. Ces mesures élargies à la mise en location de logements anciens avec travaux devraient participer à la remise sur le marché de logements vacants notamment dans le centre historique de Bordeaux. Un marché des logements anciens qui progresse en nombre et en valeur Le marché des logements individuels et des immeubles est très homogène dans les différents secteurs de la Communauté urbaine, où les ventes ont progressé en volume et en valeur. Le nombre de déclarations d intention d aliéner (DIA) concernant ce type de logements a augmenté très régulièrement jusqu en l an 2000, passant de en 1991 à en 2000, puis il a baissé brutalement en 2001 à DIA pour remonter à près de DIA en 2002 retrouvant ainsi le niveau de Le marché des logements individuels et des immeubles est plus diffus que celui des logements en copropriété. Un tiers des DIA en 2002 concerne Bordeaux, 21 % le Sud-Ouest, 12,4 % le secteur sud, 8,5 % l Ouest, 7,2 % la Rive droite, 4% la Presqu île et 3,5 % le Nord-Ouest. Ces proportions ont peu changé par rapport à 1991 avec cependant une baisse du poids des transactions sur Bordeaux et le secteur Sud-Ouest au profit des secteurs plus périphériques de la CUB. Les prix des logements individuels et des immeubles ont presque doublé entre 1991 et 2002 en moyenne sur la CUB, passant de 653 euros par m² à près de euros par m². L augmentation est particulièrement marquée depuis l an 2000 avec une progression de 37% des prix en moyenne sur la CUB et concerne tous les secteurs : - Les secteurs Ouest, Nord-Ouest, Sud-Ouest et Sud présentent les prix moyens les plus élevés sur la CUB (compris entre et euros par m² en 2002). Saint-Aubin est la commune la plus chère avec un prix moyen de euros 209

16 plan local d urbanisme de la Communauté urbaine de Bordeaux Marché des logements individuels Evolution du nombre de DIA immeubles de 1991 à 2002 dans le secteur du PLU Prix/m2 des logements individuels entre 1991 et 2002 dans les secteurs du PLU (source : DIA) 210

17 5.2 Un marché du logement tendu dans un contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers par m² en 2002, suivie par Bruges (1 425), Le Haillan et Gradignan (1 400), Le Taillan (1 375) et Saint-Médard (1 325). Les prix les plus élevés se retrouvent logiquement dans les communes de la seconde couronne où le marché est presque exclusivement constitué de maisons individuelles plutôt récentes et d un bon niveau de confort. - A Bordeaux, le prix moyen des logements individuels atteint euros par m² en Il a progressé de 48% depuis l an Le secteur de la Presqu île présente un prix moyen de euros par m², qui varie de euros par m² à Saint-Louis à 770 euros par m² à Ambès. Le prix moyen a très fortement progressé depuis l an 2000 (+42 %). - La rive droite qui présente le prix moyen le plus faible en 2002 (1 030 euros par m²) enregistre cependant une très forte hausse des prix par rapport à 2000 (+30%). Artigues et Cenon présentent des prix nettement supérieurs à cette moyenne. La demande de logements individuels est forte sur la CUB. Dopée par la baisse des taux d intérêt, elle ne trouve cependant pas satisfaction en raison d une offre restreinte. On observe ainsi une part croissante d accédants à la propriété domiciliés dans la CUB vers les communes du Médoc, du Sud-Garonne et de l Entre-deux-Mers (environ un acheteur sur quatre). La majorité des ventes d appartements en copropriété de la CUB se situe dans Bordeaux et son centre ancien où elles se sont multipliées par le biais des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) entre la fin des années 70 et le début des années 90. Le reste de cette activité se concentre essentiellement dans les trois communes limitrophes du campus, Talence, Pessac et Gradignan. Sur les DIA portant sur des appartements en copropriété sur la CUB en 2002, 38 % concernent Bordeaux, 15 % Gradignan, 13,5% Pessac et 11,5% Mérignac. Le marché des logements en copropriété a subi de plein fouet la crise immobilière, le volume des transactions immobilières en 1997 était ainsi inférieur à celui de 1991 à Bordeaux, puis a connu une forte progression pour atteindre près de DIA sur l ensemble de la CUB en Ce volume reste stable depuis. Cette augmentation en volume des transactions se lit à Bordeaux (quartiers des Chartrons et Saint-Pierre), Mérignac, Pessac, Gradignan, Villenave d Ornon, Cenon et Lormont avec l émergence récente d un marché des logements en copropriété dans ces trois communes. Il n y a pas de marché significatif des logements en copropriété dans les autres secteurs, on compte en effet moins de 100 DIA logement par an sur la Presqu île, les secteurs Ouest et Nord-Ouest. 211

18 plan local d urbanisme de la Communauté urbaine de Bordeaux Marché des appartements en copropriété Evolution du nombre de DIA concernant les appartements de 1991 à 2002 dans le secteur du PLU Prix/m2 des appartements en copropriété entre 1991 et 2002 dans les secteurs du PLU (source : DIA) 212

19 5.2 Un marché du logement tendu dans un contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers Les prix des logements en copropriété ont augmenté de manière régulière ces 10 dernières années, avec une hausse brutale depuis l an 2000 en relation avec la baisse des taux d intérêt et la permanence de la demande de petits investisseurs. Le prix moyen sur la CUB d un appartement est ainsi passé de 730 euros par m² en 2000 à près de euros par m² en Cette augmentation est plus ou moins prononcée suivant les secteurs : - La rive droite qui présente le prix moyen le plus faible en 2002 (moins de 800 euros par m²) enregistre cependant une très forte hausse des prix par rapport à 1998, mais le volume des transactions était très faible. - Les secteurs Sud et Sud-Ouest qui ont enregistré des prix moyens plus élevés qu à Bordeaux en 1998, sont en-dessous en 2002, malgré une très forte progression des prix moyens au m². Ils sont en effet passés de 950 à près de euros par m². Dans ces secteurs, l activité composée principalement de petits logements est soutenue par la clientèle étudiante, ce qui est de nature à produire des prix unitaires élevés. - A Bordeaux, les prix moyens des logements atteignent euros par m² en 2002, ce sont les plus élevés de l agglomération. Ils ont augmenté de plus de 50 % par rapport à Un marché locatif tendu La demande en logements locatifs reste supérieure à l offre, tant dans le parc social que dans le parc privé et sur l ensemble de la CUB. Elle participe de la forte augmentation du montant des loyers des logements locatifs privés ces trois dernières années sur l ensemble de l agglomération. Le marché locatif social de la CUB est un des plus tendus d Aquitaine, au même titre que celui de la côte basque. Le rapport des logements locatifs sociaux loués dans l année par rapport aux nouvelles demandes est de 1 sur 4, ce qui montre la très forte pression sur ce secteur. La vacance est quasiment nulle chez tous les bailleurs, les taux de rotation sont très faibles, les nouvelles demandes nombreuses et l offre nouvelle insuffisante. Le loyer moyen dans le parc locatif privé de la CUB est de 6,7 euros par m², soit un loyer mensuel de 415 euros pour un logement d une superficie moyenne de 62 m² (5). L agglomération se situe dans la moyenne haute des loyers pratiqués dans les agglomérations de province, en 5 e position derrière Aix-en-Provence, Rennes, Grenoble et Toulouse. Si on compare l évolution des loyers de relocation pratiqués dans le parc privé de ces agglomérations, on observe une progression des (5) Enquête OLAP sur les logements locatifs privés, réalisée par l a urba en

20 5.2 Un marché du logement tendu dans un contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers prix très homogène, avec un effet de rattrapage sur Bordeaux, qui reste cependant très en dessous des valeurs observées dans les agglomérations d Aix-enprovence, Rennes et Grenoble, qui continuent d augmenter. Ce niveau de loyer moyen varie en fonction de : - La taille des logements : les loyers des petits logements sont nettement plus élevés au m² que ceux des grands logements (9,5 euros par m² pour les T1, 5,5 euros par m² pour les T5 et plus), - L ancienneté du locataire : plus le locataire est récent, plus le loyer est élevé (7,4 euros par m² en moyenne pour les locataires emménagés en 2002, 4,9 euros par m² pour les locataires entrés avant 1993). - La localisation géographique des logements : les secteurs de la rive gauche présentent des prix au m² supérieurs ou égaux à la moyenne CUB, alors que la rive droite conserve un niveau de loyer inférieur (5,7 euros par m²). 214

21 5.2 Un marché du logement tendu dans un contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers L augmentation du prix moyen de location est plus prononcée que les années passées dans l agglomération (+3,6% en 2002, + 3% en 2001, +1,3% en 2000) mais comme pour dix autres agglomérations enquêtées. Cette augmentation du prix moyen résulte principalement des hausses de loyers lors des relocations et de la progression plus forte de l indice du coût de la construction. Les hausses résultant de relocations concernent 30% des logements enquêtés. Le prix du loyer progresse en moyenne de 5,1% contre 4,8% en 2001 et 2,2% en Un marché tendu, signe de revalorisation des tissus urbains La pénurie d offre favorise des communes auparavant peu attractives. Les effets du tramway se font ressentir sur le marché immobilier. Les prix le long des axes du tramway ont fortement augmenté, en particulier dans le centre de Bordeaux et dans le secteur de la Bastide. On mesure également l impact positif des politiques publiques recentrées sur les secteurs délaissés, en terme de dynamisation du marché immobilier : centre historique, communes en GPV Un marché immobilier dépendant des politiques nationales fondées sur la défiscalisation et l accession à la propriété en individuel L agglomération est attractive pour les investisseurs, mais les institutionnels restent peu présents. Cette caractéristique forte du marché ne va pas dans le sens du développement d une offre de logements de taille moyenne et grande, moins rentable que les petits logements. Cependant, l offre excédentaire en petits logements réoriente la production vers des T3-T4, mais dont les superficies sont petites. La hausse des prix immobiliers et fonciers et l offre restreinte en maisons individuelles qui correspond bien aux aspirations des jeunes ménages risquent d exclure les populations aux revenus moyens de l agglomération, notamment les jeunes actifs, qui, pour se loger, continueront de partir hors CUB. 215

22 5.3 Des besoins en habitat quantitatifs et qualitatifs non satisfaits >Une insuffisance de la construction neuve par rapport aux besoins en logements. Alors que la production de logements neufs a été particulièrement dynamique entre 1982 et 1999 avec logements neufs produits chaque année, le rythme de construction s est ralenti depuis. Après une année faste en 1999 (fin du dispositif «Périssol»), le rythme des mises en chantier de logements a diminué dans la CUB à ouvertures de chantier ont été déclarées annuellement entre 2000 et 2003 pour des besoins estimés dans le PLH à logements par an. En raison de l augmentation de la construction dans le département, hors périmètre du SDAU, le poids de la CUB dans la construction est passé de 40 % à 36 % entre 1999 et 2003 en Gironde. Au regard des objectifs du PLH, le déficit annuel de la production locative conventionnée dans la CUB est de 260 logements sur la période (786 logements financés au lieu de 1015). Le déficit annuel prévisionnel s établit à 315 logements sur , dont la moitié sur Bordeaux. Dans le contexte actuel de très forte pression de la demande en logements locatifs sociaux ( demandes en instance pour un parc départemental de logements), où tous les indicateurs de tension sont à la hausse (baisse de la rotation et de la vacance), le risque est grand de creuser le déficit d offre et d installer une situation de crise. L intensification de la production de logements sur la CUB, et notamment de l offre locative conventionnée, doit permettre la détente du marché immobilier, dans l objectif de ne pas exclure les jeunes actifs de l agglomération. La production de logements est aujourd hui mal répartie et ne correspond pas toujours aux besoins. La diversité de l habitat doit être recherchée afin : - de mieux équilibrer le marché entre petits et grands logements : la part des logements de 1 et 2 pièces dans la construction est passée de 22% entre 1982 et 1990 à 40 % entre 1990 et 1999 et l essentiel de ces petits logements a été construit dans le «corridor étudiant» Bordeaux/campus créant un déséquilibre territorial, - de réduire la distance sociale entre les quartiers en développant une offre de logements à coût maîtrisé (offre locative conventionnée, accession aidée à la propriété,...), - de rapprocher les populations à besoins spécifiques des centralités urbaines. 216

23 5.3 Des besoins en habitat, quantitatifs et qualitatifs non satisfaits >Une offre de logements déficiente en quantité et en qualité pour les publics fragiles. Les outils de mesure en matière de fonctionnement du marché immobilier en général et de logement de publics fragiles sur l agglomération en particulier sont encore très approximatifs. Le développement des outils d observation dans ces domaines s inscrit dans les travaux initiés au sein du Conseil départemental de l habitat et constitue un objectif du PLH et du Plan Départemental d Aide au Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD). Les travaux du PLH ont fait apparaître que la demande de logements ne trouvait pas toujours localement de réponse adaptée. A ce titre, malgré une production accrue depuis la loi Besson de 1990 et l absorption par le parc privé d une partie de la demande, l offre en logement à destination des publics fragiles est loin de répondre à toutes les demandes potentielles. Dans ces conditions, l offre locative disponible pour ces populations est majoritairement constituée par la rotation dans le parc existant à bas loyers (public et privé), la production de logements nouveaux ne représentant aujourd hui que 10% environ de l offre globale. L enjeu consiste donc à permettre aux jeunes adultes, aux étudiants ayant peu de ressources, aux actifs en début de vie professionnelle et aux ménages défavorisés d accéder à l ensemble du parc en utilisant les systèmes de garantie et de solvabilisation existants. Les réponses sont à apporter au plan quantitatif, mais aussi qualitatif en vue d une adaptation de l offre aux modes de vie et aux besoins spécifiques (isolés, familles avec faibles ressources, familles nombreuses). >Un parc d accueil d urgence saturé et de structures collectives d accueil des publics isolés à reconsidérer. Les réponses en matière de logement temporaire ont été largement développées dans le cadre de l hébergement d urgence et du logement temporaire de personnes sans abri (loi du 21 juillet 1994, Plan départemental d action pour le logement des personnes défavorisées approuvé le 20 février 2003) Ces dispositifs ont permis des améliorations réelles, mais qui demeurent souvent insuffisantes et précaires. Afin de reconstituer une chaîne de l insertion par le logement, il convient de s interroger aujourd hui : - Sur le fonctionnement de ces structures dites d urgences et les possibilités concrètes de sorties de ces dispositifs, - Sur la clarification de leur statut et des publics visés, - Sur leur répartition, Bordeaux concentrant aujourd hui la majorité des logements d urgence. 217

24 5.3 Des besoins en habitat, quantitatifs et qualitatifs non satisfaits La convention d application du PLH donne des principes de localisation pour le développement de l offre en structures d hébergement : la proximité des réseaux de transport en commun, des centralités, des services. Mais les publics sont très hétérogènes et le lien territorial n a pas toujours de sens. >Les besoins en logements des personnes âgées dépendantes et des personnes handicapées. Un Schéma de coordination gérontologique départemental a été approuvé le 24 octobre L augmentation attendue de 30 % en 6 ans du nombre de per sonnes de plus de 75 ans situe l urgence des actions à conduire dans le domaine de l adaptation des logements à la dépendance. Le schéma comprend deux axes d intervention pour le logement des personnes dépendantes : - L adaptation du logement au handicap (dépendance psychique et physique) dans la perspective du maintien à domicile. Une convention d ingénierie a été passée avec le PACT pour la modernisation des logements. Il s agit également de développer la communication auprès des personnes âgées sur les aides disponibles pour adapter leur logement. - L adaptation des structures d accueil à la dépendance. Cette action concerne les places en logements-foyers, principalement gérés par des organismes HLM, et les places en maisons de retraite du département. Ces structures doivent être transformées en établissements pour l accueil de personnes dépendantes dès lors qu un certain degré de dépendance des personnes hébergées est diagnostiqué par un médecin. Ces transformations, subventionnées par l Etat et le Conseil Général, ont un coût très élevé aussi bien pour l investissement que pour le fonctionnement avec la modification nécessaire de la structure d encadrement. Le vieillissement des occupants du parc HLM pose aussi question, dans la mesure où l aide à la personne ne permet pas aujourd hui de répondre aux enjeux patrimoniaux. La convention d application du PLH fixe les principes de localisation pour le développement d une offre en logements adaptés ou adaptables aux besoins des personnes dépendantes, ainsi que d une offre en structures d accueil collectives. Elle définit plusieurs objectifs pour une meilleure connaissance des besoins des personnes âgées et des personnes handicapées et pour le développement d une offre adaptée (sites desservis par les transports en commun, proches des centralités urbaines). 218

25 5.3 Des besoins en habitat, quantitatifs et qualitatifs non satisfaits >L accueil et l habitat des gens du voyage. Deux documents encadrent les interventions sur l accueil et l habitat des gens du voyage. L itinérance et les besoins en accueil temporaire sont traités dans le Schéma départemental d accueil des gens du voyage, approuvé le 27 février L habitat sédentaire est plus spécifiquement abordé dans le Plan départemental d action pour le logement des personnes défavorisées et le Programme Local de l Habitat. L accueil des gens du voyage itinérants : approche par secteur de l itinérance. Le Schéma départemental d accueil des gens du voyage établit le diagnostic des besoins et préconise par secteur les structures d accueil à créer. Il traite à la fois du petit passage, de l accueil et du grand passage. L amélioration de l accueil des gens du voyage permettra de désamorcer une situation conflictuelle entre les voyageurs, les élus et leurs administrés. Le dispositif à mettre en place sur la Communauté urbaine doit permettre aux différentes pratiques d itinérance et d habitat de trouver une réponse adaptée. Environ 400 caravanes ont été répertoriées en stationnement sauvage, sur le territoire communautaire, en période hivernale. Le stationnement ne se répartit pas de manière homogène sur les différents secteurs de la Communauté urbaine. Le territoire de la Communauté urbaine de Bordeaux est confronté à des arrêts réguliers qui sont moins marqués par la saisonnalité que sur la côte ou le Libournais. La taille moyenne des arrêts oscille entre 15 et 30 caravanes. Cependant des arrêts de plus de 50 caravanes peuvent se produire, d une part pour des rassemblements, par stratégie défensive d autre part, en raison du déficit en structures d accueil. Les communes ont deux ans après l approbation du schéma pour se mettre en conformité avec la loi du 05 juillet 2000 et répondre à l ensemble de ces besoins. Des études sont d ores et déjà engagées. Pessac, Mérignac et Bègles proposent actuellement 72 places réparties sur deux sites. L habitat sédentaire Les gens du voyage sédentaires sont confrontés à plusieurs difficultés : - Difficulté d acquisition de terrains, - Difficulté d accès aux crédits immobiliers, - Achat de terrains inconstructibles, - Difficulté d accès aux aides de droit commun. 219

26 5.3 Des besoins en habitat, quantitatifs et qualitatifs non satisfaits Tableau récapitulatif des préconisations Secteur Emplacements Places Localisation Observations AIRE DE GRAND PASSAGE CUB Nord 200 Zone de Bordeaux Nord Possibilité de proposer d autres terrains utilisés alternativement CUB Ouest 200 Possibilité de proposer d autres terrains utilisés alternativement AIRE D ACCUEIL Sud Bègles Aire existante Sud Villenave d Ornon Portage par SIVU Villenave d Ornon/ Talence/ Gradignan Sud Gradignan* Portage par SIVU Villenave d Ornon/ Talence/ Gradignan Sud Ouest Pessac* Lien avec hospitalisation Sud Ouest Mérignac Aire existante intercommunalité Mérignac/ Pessac Nord Ouest St Médard en Jalles Dispositif quadrant Nord Ouest Nord Ouest Le Haillan Dispositif quadrant Nord Nord-Ouest 8 16 St-Aubin-de-Médoc Ouest Nord Bruges Commun avec Blanquefort/Le Bouscat Nord 8 16 Parempuyre Nord Bordeaux Nord Rive Droite Pressenti : Bordeaux Bastide Articulation avec Lormont/ Cenon/Floirac/Bouliac/ Artigues Presqu île d Ambès 3*5 3*10 Aire d accueil «multisites»dans le cadre d une démarche de l ensemble des communes de la Presqu île d Ambès AIRE DE PETIT PASSAGE Nord Ouest 10 Le Taillan 220 * réalisation subordonnée à une évaluation des besoins par les acteurs institutionnels après ouverture des aires prévues sur le secteur sud

27 5.3 Des besoins en habitat, quantitatifs et qualitatifs non satisfaits Une analyse des besoins complémentaires en habitat adapté, en terrains familiaux ou en logement ordinaire pour répondre à la demande en matière d habitat dit permanent devra être conduite. Ainsi l accompagnement des familles dans leur projet de sédentarisation pourra se faire au titre de l action spécifique destinée aux gens du voyage ou bien dans le cadre des actions en direction des familles nombreuses, le cas échéant, inscrites au PDALPD. Quatre sites d habitat précaire sont répertoriés au PLH, au titre de la revalorisation de l habitat existant et devront faire l objet d un traitement. Il s agit du Chay au Taillan, du Petit Lacanau et de Queyron à Blanquefort, de Carès à Eysines. 221

28 Les principaux indicateurs de l offre commerciale Sur le territoire de la CUB, entre 1997 et 2002, la superficie de l offre commerciale en Grandes et Moyennes Surfaces (GMS), a augmenté de plus de 14 % (offre globale de m²). Par secteurs géographiques les plus fortes progressions concernent le Sud et l Ouest de la CUB alors que la ville centre réduit son poids commercial dans ce domaine. L hypercentre de Bordeaux regroupe commerces sur les 4000 de l agglomération et l ensemble du commerce occupe emplois salariés sur le territoire communautaire. Evolution du solde naturel 1998 / 2001 CUB - Bordeaux Alimentaire - baisse - 9 % - 7,4 % Equipement de la personne - baisse - 0,4 % - 1,8 % Equipement de la maison - + contraste - 1,5 % + 7,4 % Loisirs santé + hausse + 0,6 % + 4,7 % Vente et réparation véhicule - + contraste - 6,0 % + 6,0 % Cafés - Hôtels - Restaurants + hausse +1,2 % + 4,5 % Service + hausse +1,3 % + 11 % Total CUB + 2 % 0 % +3,9 % (source CCIB, DCAT) Globalement sur la Communauté urbaine, les différents secteurs sont en progression, à l exception des galeries marchandes qui perdent un tiers de leurs superficies et de l équipement de la maison qui maintient ses superficies. Les progressions les plus fortes concernent les GMS bricolage et les multi rayons, l automobile et la culture loisir. On compte près de entreprises artisanales sur le territoire de la CUB (soit près de emplois) ce qui représente 42 % des établissements artisanaux girondins. Pour l essentiel, ces entreprises appartiennent aux secteurs du bâtiment (38 %) et des services, 36 % aux domaines des transports et des réparations. La commune de Bordeaux accueille 33 % des entreprises artisanales de la CUB, viennent ensuite les communes de Mérignac et Pessac (respectivement 8 % et 6,5 % des établissements artisanaux). 222

29 5.4 De fragiles équilibres du commerce et de l artisanat dans les quartiers Les points forts et les potentialités >Une structure commerciale multipolaire La structure commerciale de l agglomération bordelaise se décompose en 2 entités commerciales majeures : - l hypercentre : le «triangle d or» avec une concentration des enseignes haut de gamme et de luxe, le «rectangle» constitué des rues piétonnes majeures du centre-ville, et le quartier Mériadeck. - Les 10 pôles commerciaux de l agglomération qui offrent une assez bonne couverture géographique sur l ensemble de la CUB. >Un large tissu d entreprises indépendantes Le secteur du commerce reste très indépendant et peu intégré. Sur l ensemble de la CUB, la plupart des établissements commerciaux sont de petites unités. Seulement 7% des commerces de la CUB ont intégré le commerce associé (franchise, groupements d achats, coopérative) >Une évolution positive du solde naturel d entreprises La différence entre le taux de création et le taux de radiation entre 1998 et 2001 demeure positive avec 2% d établissements en plus. Cette évolution est toutefois beaucoup plus contrastée lorsque l on étudie les résultats de la commune centre (0%) et les communes périphériques (+ 3,9%). Ce qui dénote bien la plus forte attractivité des communes périurbaines de la CUB par rapport à la ville centre. >Des pôles commerciaux de qualité dans les centres-villes Malgré des disparités dans le niveau de l offre et dans sa répartition, les secteurs péricentraux et les communes de la première couronne présentent des centres-villes et des pôles de proximité souvent de qualité (regroupement de commerces et de services, bon niveau de fréquentation, localisation sur des axes stratégiques, ). >Une offre de commerces provisoires attractive La ville dispose d espaces lui permettant d organiser une offre commerciale provisoire qui remplit des fonctions de proximité et d attractivité économique régionale et interrégionale. L agglomération compte 44 marchés de plein air réunissant près de commerçants non sédentaires. Ils connaissent un renouveau réel et constituent un atout essentiel pour proposer une animation et une offre de proximité dans les quartiers. 223

30 5.4 De fragiles équilibres du commerce et de l artisanat dans les quartiers Les points faibles et les risques >Une armature commerciale mal proportionnée sur la CUB L ensemble de l appareil commercial de la Communauté urbaine de Bordeaux est très inégalement réparti sur le territoire métropolitain. Outre la polarité commerciale majeure du centre-ville de la commune de Bordeaux, le mouvement de périurbanisation engagé dans les années 1970 s est caractérisé par l apparition progressive mais massive de grands centres commerciaux polarisant l espace périphérique et les entrées de ville. >Des centres commerciaux périphériques toujours plus grands L appareil commercial de l agglomération se caractérise par une structuration de 10 pôles commerciaux en périphérie, dont 5 centres commerciaux majeurs dans la première couronne périurbaine. La surface de ces centres commerciaux périphériques ne cesse de s étendre. Avec plus de 33% d augmentation de surfaces entre 1997 et 2002, les centres commerciaux périphériques occupent aujourd hui une surface de m² contre m² pour ceux du centre-ville. >Une fragilité du commerce de proximité dans une situation tendue de concurrence. On note une forme de «dépérissement» des quartiers péricentraux entre cours et boulevards où l on observe des concentrations d habitat et un déficit en commerces (à l exception du quartier Nansouty et de quelques barrières dynamiques). Les commerces de proximité et l alimentation générale ont connu globalement un recul de leur activité, il en est de même pour le nombre global d artisans. Ce phénomène se cristallise notamment au sein des centres bourgs des communes périphériques qui souffrent de la concurrence des grandes et moyennes surfaces. 224

31 5.4 De fragiles équilibres du commerce et de l artisanat dans les quartiers Les perspectives L agglomération bordelaise a une influence importante sur les territoires voisins grâce à la présence de nombreuses enseignes attractives et d un potentiel commercial lié à sa position de métropole régionale. Elle doit pouvoir continuer à disposer d une offre très diversifiée sans rompre les équilibres spatiaux et les équilibres entre les différentes formes de la distribution (grandes surfaces et commerces indépendants ou associés). D une manière générale et dans une politique d ensemble de renouvellement, l intensification de l activité économique au sein des centres-villes et des quartiers s inscrit dans une logique d affirmation de la ville de proximité. Ainsi, le renforcement des fonctions résidentielles, les efforts entrepris pour l amélioration des échanges et des déplacements inter-quartiers (notamment grâce au TCSP, parcs relais du tramway et pôles d échanges) et le traitement des espaces publics sont autant d actions, parmi d autres, qui valorisent les tissus urbains et stimulent directement ou indirectement le développement des services et des commerces dans les quartiers. A ce titre le développement des commerces et des services dans les années à venir est attendu comme une résultante directe des actions engagées notamment en terme d habitat (urbanisation des espaces interstitiels, renouvellement urbain, réhabilitation des logements vacants, ) et de transport (désenclavements, polarité d échanges, ). L espace public remodelé et notamment les quartiers nouvellement valorisés contribueront à retisser les liens sociaux et en premier lieu les fonctions commerciales et artisanales de proximité. 225

32 de la Communauté urbaine de Bordeaux Les centralités rélles mais éclatées sans maillage urbain 226 plan local d urbanisme

33 5.5 Des centralités réelles mais éclatées et sans maillage urbain Bordeaux, comme toutes les agglomérations françaises, est une métropole composée de tissus urbains, d axes de circulation, de centres et de pôles. L agglomération dispose de pôles de centralité nombreux et variés avec : >un secteur central fort, centre d agglomération, qui correspond à une concentration importante de commerces, services publics, loisirs, activités économiques, habitat, espaces publics et d animation pouvant répondre à une demande résultant de l ensemble de la région urbaine. >des centres de secteur urbain qui rayonnent sur plusieurs communes ou sur plusieurs grands quartiers de Bordeaux et des communes périphériques. Ces centres sont localisés soit au cœur des grandes villes périphériques : Pessac, Mérignac, Blanquefort, Caudéran, Saint-Augustin par exemple, soit sur les barrières de part et d autre des boulevards : barrière Saint-Genès, de Pessac, du Médoc et qui s organisent en alignement sur les radiales et les pénétrantes. >des centres de regroupement de quartier dont l offre répond aux besoins en commerces et services de deux ou trois quartiers voisins et qui possèdent aussi des équipements administratifs ou socioculturels de quartier. >des centres de voisinage dont l offre répond aux besoins du quartier généralement équipé de moyennes surfaces ou d un ensemble commercial et d équipements assez limité. Si la variété et le nombre de centres sont évidents, la répartition sur l ensemble du territoire reste inégale et certains secteurs ne sont pas bien desservis : les Hauts-de-Garonne, le sud de l agglomération autour de la route de Toulouse, le secteur sud-ouest entre l aéroport et la limite de Pessac ; certains secteurs pavillonnaires périphériques ne sont pas assez structurés autour de centres vivants, animés et pouvant donner une image identitaire et un sentiment d appartenance à leurs résidents. D autres secteurs en première et deuxième couronnes souffrent de carence en espaces collectifs de qualité et de lieux véritablement attractifs. Certains centres périurbains sont trop petits, pas assez diversifiés et surtout manquent d animation. La réorganisation des transports collectifs et l implantation du tramway doivent être l occasion de restructurer et réanimer certains territoires, et notamment autour des futurs pôles d échanges qui peuvent bénéficier d un regroupement de commerces, services privés et publics qui en feront des pôles animés. 227