Avis de Valeur à dire d Expert

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1 Avis de Valeur à dire d Expert Monsieur, Bureau RHONE : 17 rue Valentin Couturier LYON (F) Tél. : +33 (0) Bureau SAVOIE : 10 rue de la Tour ANNECY LE VIEUX Tél. : +33 (0) Fax : +33 (0) Mail : contact@ifc-expertise.fr Expertises Immobilière, Foncière & Commerciale --- Etudes d Urbanisme Opérationnel --- Assistant Maître d Ouvrage --- Ingénierie Foncière En réponse à votre demande d Avis de Valeur à dire d Expert, nous vous prions de trouver ci-après les éléments de réponses souhaités sur les valeurs de marché relevées (Fichier MIN) ainsi qu une approche en termes de valorisation découlant de la méthode d expertise immobilière «bâti-terrain intégré» : LES DONNEES DE BASE SELON ELEMENTS COMMUNIQUES PAR VOS SOINS : Voir lexique en dernière page pour explications détaillées. DATE DE L'AVIS DE VALEUR : vendredi 20 mai 2011 COMMUNE : VETRAZ MONTHOUX CODE POSTAL : ANNEE DE CONSTRUCTION DU BIEN : 1985 SOIT VALEUR M² BATI (01/2001) : INDICE BT 01 DU 01/2001 : INDICE BT 01 ACTUEL : 950 /m² 587,2 points 845,8 points TRAVAUX NECESSAIRES SI LOCATION : SURFACE DU TERRAIN COMMUNIQUEE : 887m² BAIL EN COURS / ABATTEMENT : 0% VETUSTE COMMUNIQUEE (MOYENNE 20%) : 35% MONTANT DE TRAVAUX COMMUNIQUE : ,00 DELTA ENTRE VETUSTE ET MONTANT TRAVAUX : ,43 SURFACE COMMUNIQUEE : 170m² Expert Immobilier Agréé 1/ DONNEES IMMOBILIERES RELEVEES SUR LE SECTEUR : CSEIF Chambre Syndicale des Experts Immobiliers de France Délégué Régional Rhône- Alpes Membre du Conseil d Administration Les références ci-dessous mentionnées sont intégralement extraites du fichier MIN (Marché Immobilier des Notaires) et constituent les données de valeur exploitables ayant fait l objet d actes authentiques les plus récentes. Elles sont extraites spécifiquement pour le bien ici expertisé. RELEVE DES MUTATIONS : Date Adresse Ville CP Cadastre Prix Vente Surface Bâtie Surface Foncier Prix bâti (m²) 10/02/ CH DES ARELLES VETRAZ MONTHOUX AO m² 1335m² /01/ RTE DE COLLONGES VETRAZ MONTHOUX D m² 1160m² /12/ RTE DE BONNEVILLE VETRAZ MONTHOUX C m² 1539m² /11/ IMPASSE DES BRASSES VETRAZ MONTHOUX B m² 1017m² /10/ RTE DE TANINGES VETRAZ MONTHOUX AO m² 1656m² /05/2010 ENS IMMO JARDIN DES FLEURIS VETRAZ MONTHOUX D m² 773m² /04/ RTE DE COLLONGES VETRAZ MONTHOUX D m² 1758m² /02/ RTE DE LA COLLINE VETRAZ MONTHOUX D m² 2046m² /11/ CH DES JASMINS VETRAZ MONTHOUX D m² 533m² /08/ RTE DE TANINGES VETRAZ MONTHOUX AO m² 997m² /08/ IMP DE LA CHENERAIE VETRAZ MONTHOUX A m² 563m² références significatives identifiées et reportées au présent avis NUMERO SIRET : Assurance Responsabilité Professionnelle en Expertise Immobilière en Valeur Vénale MMA IARD N Page 1 sur 6

2 07/08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/2011 Selon analyses des mutations, les données moyennes pour une parcelle bâtie sur le secteur donné à l étude, en lien avec la surface bâtie communiquée, sont par conséquent de : Valeurs moyennes relevées : IFC EXPERTISE FICHIER MIN (Relevé des mutations réalisées sur le secteur, actes authentiques publiés à la conservation des Hypothèques) m² 1216m² Prix de Surface Bâtie Surface Foncier Prix bâti/m² Vente TC Moyenne Moyen Moyen Moyen Evolution du Prix bâti (m²) Page 2 sur 6

3 2/ PRESENTATION SYNTHETIQUE : Surfaces bâties relevées e surface moyenne mise en évidence : Surface Bâtie (m²) 250m² 200m² 150m² 100m² 50m² 0m² Prix de vente globaux et prix moyen mis en évidence : Prix Vente Page 3 sur 6

4 Surfaces Foncières et surface moyenne mise en évidence : 2500m² Surface Foncier (m²) 2000m² 1500m² 1000m² 500m² 0m² Prix au m² avec prix au m² moyen mis en évidence : IFC EXPERTISE Page 4 sur 6

5 3/ METHODE D EXPERTISE «BATI-TERRAIN INTEGRE» : Cette méthode* consiste à déterminer la valeur du bien par comparaison d autres biens ayant les mêmes caractéristiques et dont seules les surfaces de construction sont retenues. La surface du terrain n est pas influente dans le cas présent. Nombre de références identifiées : Valeur moyenne : M éthode bâti - terrain intégré Bâti expertisé : Surface communiquée : Valeur à neuf des constructions (01/2001) Indice de réévaluation (dernier connu et publié) : Indice de référence (01/2001) : Valeur globale des constructions : Vétusté communiquée (moyenne 20%) : Moins value pour Vétusté : Valeur Vétusté à déduire : /m² 170m² 950 /m² 845,80 (BT01) 587,20 (BT01) % -15% Estimation : Valeur comparative retenue : /m² Surface relevée : 170m² Valeur comparative du Bien : Moins value pour vétusté : Résultat intermédiaire : Abattement pour bail en cours : 0% Soit une valorisation, abattement compris de : Travaux nécessaires si location : 1 500,00 Valeur Vénale selon méthode "Bâti-Terrain intégré" : NB : Pour rappel, montant de travaux communiqué par vos soins : Delta entre vétusté communiquée et montant travaux : , ,43 Dans le cas d'un écart constaté entre la vétusté et le montant de travaux communiqué, il est laissé à votre appréciation de déduire le delta observé, de la valeur vénale obtenue. * Méthode d analyse selon Charte de l Expertise en Evaluation Immobilière, Utilisation reconnue en milieu judiciaire, fiscal et bancaire Page 5 sur 6

6 4/ CONCLUSION DE L AVIS DE VALEUR A DIRE D EXPERT : Selon le résultat de la méthode employée et références de transactions identifiées, il apparaît en conclusion une valorisation possible du bien évalué, comprise dans la fourchette de prix suivante, de plus ou moins 10% : et Toutes valeurs données sous réserve de l exactitude des éléments fournis par vos soins et en l absence de visite du bien ainsi que d éventuelle division parcellaire majorant la présente valorisation. Seul un rendu d expertise immobilière en valeur vénale réalisée suite à visite du bien avec métré contradictoire, évaluation visuelle de la vétusté et analyse des documents d urbanisme pouvant garantir les valeurs ci-avant mentionnées. IFC EXPERTISE, Le mercredi 15 juin 2011 LEXIQUE : INDICE BT 01 : l'indice national BT 01 sert depuis 1974 pour la révision des prix des marchés de construction de bâtiment en France métropolitaine. Il est publié tous les mois au moyen d'un avis figurant au Journal Officiel. M² DE BATI EN VALEUR 01/2001 : il a été établi par la profession, une valeur pour tous types de biens bâtis en janvier Cette valeur est ensuite réactualisée en fonction du dernier indice BT 01 connu et publié au journal officiel. BAIL EN COURS / ABATTEMENT : il est d usage fiscal de considérer un abattement sur la valeur du bien lorsque celui-ci est soumis à bail d habitation. Les abattements sont appréciés en fonction de la nature du bail. VETUSTE : un abattement pour vétusté est appliqué à la valeur du bien. Une vétusté moyenne est de l ordre de 20%, ne générant pas de dépréciation du bien. Au-delà, un abattement est considéré. SURFACE COMMUNIQUEE : il existe différentes mesures de surfaces : SURFACE HABITABLE (ou surface réelle, fixée par la Loi CARREZ du 18/12/1996) qui est utilisée pour la vente de locaux bâtis en copropriété), SURFACE UTILE PONDEREE (SUP) qui est utilisée principalement pour l évaluation des appartements avec annexes et est égale à toutes les parties d un logement après application d un coefficient de pondération pour certaines surfaces, SURFACE DEVELOPPEE PONDEREE HORS ŒUVRE (SDPHO) qui est utilisée pour l évaluation d une maison individuelle ou d un immeuble de rapport et est égale à la somme des surfaces calculées à l extérieur des murs de pourtour, affectées d un coefficient de pondération. Nous retenons au présent avis la surface qui nous est communiquée. Seul un métré contradictoire permet d apprécier la surface commercialisable du bien incluant toutes parties annexées et pondérables : balcons, terrasse couverte, cave, parking, etc. TRAVAUX NECESSAIRES : il est admis un montant minimum de travaux occasionné lors de la prise à bail ou d une cession du bien. Ce montant minimum qui sert à couvrir des travaux mineurs est de l ordre de 1500,00. Page 6 sur 6