Perspectives Entreprises Ile-de-France

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1 Perspectives Entreprises Ile-de-France On Point I1 er Source : JLL trimestre 2015 I 1

2 I 2 En direct du marché Un marché toujours favorable aux entreprises Dans un contexte d amélioration des perspectives économiques, l attentisme des grandes entreprises au 1 er trimestre a notablement impacté la demande de bureaux. Offre, les écarts se creusent entre les différents marchés L offre de bureaux disponibles en Île-de-France a légèrement diminué. Elle repasse sous les 4 millions de mètres carrés, soit un niveau de vacance de 7,6%, mais les écarts entre les différents marchés se sont accentués au 1 er trimestre. Le nombre de mètres carrés de bureaux en chantier est en hausse au 1 er trimestre avec environ 2 millions de mètres carrés livrables sous 3 ans, mais le niveau de pré-commercialisation est élevé avec seulement 35% des surfaces encore disponibles. D ici fin 2015 un peu plus d un million de mètres carrés sont attendus mais près de 75% des surfaces sont déjà louées. Le niveau de l offre dans Paris intra-muros a légèrement diminué en début d année et représente l équivalent d un an de consommation. Dans certains quartiers le seuil de pénurie a été atteint comme dans les 5/6/7 ème arrondissements et dans les 12/13 ème arrondissements avec une offre nettement en-dessous d un an de demande. Toutefois des livraisons sont attendues dans les prochains mois et devraient apporter un choix plus large de bureaux de qualité, notamment dans 3 secteurs : Paris Sud (14/15) avec trois opérations : m² rue Firmin Gillot (Paris 15 ème ), «Arc Ouest» (ex Le Ponant) pour m² et les deux premières tranches de «Qu4drans», avec et m². Le Quartier Central des Affaires, avec deux restructurations, le 3/5 Friedland avec près de m² de bureaux et «Cloud» dans le 2 ème arrondissement qui offre encore m² disponibles suite à la location de près de m² par EXANE en début d année. Le secteur Paris 12/13, avec «Trio Daumesnil» pour m² rue du Charolais dans le 12 ème arrondissement. Part des immeubles neufs dans l offre immédiate 20% fin 2012 Taux de disponibilité Sources : JLL/ORIE stable fin er trim ,6 % Sources : JLL/ORIE 21% fin % fin 2014 hausse 22% 1 er trim 2015 À contrario, les marchés de l Ouest, en situation de suroffre, voient le niveau de leur vacance augmenter. Sur la 1 ère couronne Ouest plus d un million de mètres carrés de bureaux sont disponibles et quelques nouvelles opérations, en grande partie pré-commercialisées, sont attendues cette année :

3 I 3 À Boulogne-Billancourt, le solde de «In Situ» avec un peu plus de m² et le «Cristallin» qui propose près de m² de bureaux. À Issy-les-Moulineaux, la restructuration des m² du «Lemnys». À Levallois-Perret, le solde de «So Ouest Plaza» où un peu plus de m² sont encore disponibles, et à Rueil-Malmaison avec l opération «R Comme» avec m² de bureaux. À l Ouest, seule La Défense se démarque avec un recul marqué de l offre disponible qui a baissé de m² en un an et où aucun projet disponible n est actuellement en chantier. Les autres villes de la 1 ère couronne ont un niveau de vacance encore élevé (mais moins qu à l Ouest) et une offre stable. Quelques livraisons disponibles sont attendues au Nord et au Sud alors que la 1 ère Couronne Est ne présente toujours aucun projet de bureaux en chantier et disponible. Au Nord, trois projets sont attendus, le solde de «Green Corner» à Saint-Denis pour près de m², une opération de m² à Saint-Ouen et enfin l extension des «Grands Moulins» à Pantin avec m² disponibles. Au Sud, deux opérations à Montrouge sont prévues au 1 er semestre, les m² du «Sonate» et les m² de «Voluto». Des conditions financières favorables avec des loyers en bas de cycle Depuis environ 18 mois les loyers haut de gamme évoluent relativement peu dans la plupart des marchés et les valeurs restent en zone basse. Dans le Quartier Central des Affaires le loyer prime baisse à 725, dans le 14 ème et 15 ème arrondissement, les valeurs tendent à se stabiliser autour de 450 alors que, dans le 12 ème et 13 ème arrondissement, les loyers ont acté une hausse fin 2014 et atteignent 500 en début d année. Loyers haut de gamme - Quartier Central des Affaires ( /m 2 /an) 720 Source : JLL La Défense semble vouloir confirmer la consolidation de son loyer à 530, inchangé par rapport à fin L Ouest, très offreur y compris dans le neuf, voit ses loyers en légère baisse sur un an, comme à Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux à 430, dans le nord des Hauts-de-Seine à 315 on encore dans les marchés autour de La Défense (Nanterre, Rueil-Malmaison notamment) à er trim er trim 2015 Moyen Grade A Dans les autres secteurs de la 1 ère couronne les évolutions sont disparates : en hausse à 345 au nord de Paris où l offre neuve se raréfie, 240 stable à l Est et au Sud en baisse à 315 en raison d une suroffre et d une activité ralentie. Les mesures d accompagnement demeurent élevées et reflètent la dichotomie qui existe entre Paris et la 1 ère couronne : de l ordre de 15% dans Paris elles sont de 20% et plus en 1ère couronne. Ainsi, encore en ce début d année les conditions financières restent favorables aux locataires avec des valeur faciales en bas de cycle et des accompagnements commerciaux élevés. Livraisons attendues dans les 3 ans m 2 38% disponibles Source : JLL m 2 36% disponibles 1 er trim er trim 2015

4 I 4 Perspectives Contexte général macro-économique L INSEE prévoit une croissance du PIB de 1,1% en 2015, soit la meilleure performance depuis Au-delà un consensus se fait sur une croissance de 1 à 1,1% pour 2015 chez un grand nombre d économistes. Toutefois, les signaux positifs comme la baisse de l Euro ou du cours du pétrole ne se sont pas encore concrètement transmis aux entreprises. Ces dernières sont restées attentistes avec un climat des affaires qui peine à se redresser en France. C est cet attentisme qui s est très clairement reflété dans les chiffres du marché locatif du début d année. Toujours selon l INSEE, l écart entre les effets escomptés des bonnes nouvelles macro (euro et pétrole) et la perception réelle qu en ont les entreprises, demeure un réel facteur d incertitude sur la consolidation de la croissance : soit les entreprises évoluent vers une perspective plus porteuse avec un climat des affaires à la hausse, et la croissance pourrait être meilleure qu annoncée ; soient elles restent attentistes et la croissance pour 2015 sera moins forte que prévue en raison d un manque d investissement de leur part. Toutefois, à ce stade de l année les prévisions continuent à se consolider pour 2015 et 2016 et les indices d activité comme le PMI Markit sont en zone de croissance. Enfin, en règle générale les perspectives de croissance pour l Île-de-France sont supérieures à la moyenne nationale (1,6% en 2015 et 1,9% en 2016 selon Oxford Economics). Marché locatif Le contexte général ne nous pousse pas à anticiper de bouleversement majeur dans les conditions de marché en 2015 et les entreprises continueront à bénéficier de conditions locatives favorables que ce soit en termes financiers qu en termes d accompagnements divers. Offre disponible : de nouveau et pour les mois qui viennent nous n anticipons pas de baisse significative de l offre. En dépit de prévisions plus optimistes en termes de croissance économique, le faible niveau d investissement des entreprises ne laisse pas envisager, du moins pour 2015, que les mouvements immobiliers seront portés par une logique de croissance. Ainsi, les mètres carrés libérés et ceux repris devraient continuer peu ou prou à s équilibrer. Les déséquilibres vont perdurer entre Paris et la banlieue, avec de faibles disponibilités dans de nombreux quartiers parisiens, et une offre importante en 1 ère couronne surtout dans l ouest de la région Top secteurs par livraisons disponibles Source : JLL m² Boucle Sud (Boulogne / Issy) m² Paris 14/ m² Paris 12/13 Les loyers : le coût immobilier va rester «sous pression» côté entreprises qui continueront à chercher à réduire leurs dépenses devrait être de nouveau une année en plateau, comme 2014, avec peu d évolution sur les valeurs. Toutefois, les accompagnements consentis par les propriétaires semblent avoir atteint leur point culminant début 2014 et tendent à se stabiliser soit à s éroder très légèrement. À l avenir on pourrait ainsi voir les accompagnements refluer très progressivement mais il est fort probable toutefois qu aucun mouvement significatif ne s enclenche avant la toute fin d année ou

5 I 5 Cartographies Taux de disponibilité des bureaux - 1 er trimestre 2015 Sources : JLL / ORIE Part des disponibiltés neuves dans l offre immédiate - 1 er trimestre 2015 Source : JLL

6 I 6 Loyers moyens de Grade A - 1 er trimestre 2015 Source : JLL Les livraisons d immeubles attendues : nombre de m 2 actuellement en chantier et encore disponibles à la commercialisation - 1 er trimestre 2015 Source : JLL

7 I 7 Silvergreen I MACIFIMO Alexis Paoli

8 I 8 Bloc-notes ICC, ILAT et ILC : des indices toujours modérés Après avoir enregistré une hausse de près d 1% au 3 ème trimestre, l ICC voit sa progression ralentir au 4 ème trimestre. En effet, il a augmenté de 0,62% en glissement annuel (contre 0,93% au trimestre précédent) pour atteindre points. En parallèle, l ILAT a également été publié, et voit toujours son rythme de croissance annuelle évoluer modérément à la hausse avec une progression de 0,50% sur un an. Ainsi, l indice s établit à 107,80 au 4 ème trimestre Pour terminer, concernant les baux de commerces, l ILC reste de nouveau stable à 108,47 au 4 ème trimestre Depuis maintenant près de 2 ans, l indice des loyers de commerce stagne dans une zone comprise entre 108,47 et 108,52 points. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE

9 I 9 En direct du Grand Paris International Trade Center, la première réalisation du cluster de Roissy L «International Trade Center» (ITC) sera d ici quelques années le complexe d affaires le plus important et le plus innovant d Europe. Ce géant accueillera m² d équipements, lui conférant sa dimension unique : un centre de congrès, 3 grands halls d exposition, 7 hôtels, un pôle de restauration et tout cela aux pieds des pistes de l aéroport Roissy-Charles de Gaulle. Les travaux ont d ores et déjà débuté pour une livraison attendue d ici 2018 ; coût total du projet : 650 millions d euros. Ainsi, l ITC s inscrit comme la première concrétisation immobilière, après le centre commercial Aéroville, du cluster «Évènements et Échanges internationaux». Les aéroports aux portes de Paris D ici quelques années, les aéroports les plus fréquentés de France, à savoir Roissy- Charles de Gaulle et Orly, verront de nouvelles connections directes à la capitale. À horizon 2023, la ligne «Charles de Gaulle Express» reliera directement la Gare de l Est (Paris 10 ème arrondissement) à l aéroport de Roissy-Charles de Gaulle. Cette nouvelle ligne s ajoutera au RER B, seule ligne ferroviaire reliant à l heure actuelle la capitale à l aéroport. Afin de tenir les délais le gouvernement a d ailleurs fait adopter une procédure accélérée le 12 janvier dernier. Les travaux débuteront ainsi en 2017, pour créer 8 km de voies reliant Villeparisis à l aéroport (la liaison Gare de l Est-Villeparisis existant déjà). Avec un ticket à 24 identique à celui de Londres, ce sont près de 6 millions de voyageurs par an qui sont attendus à l ouverture de la ligne. À horizon 2024, l extension Sud de la ligne 14 reliera la station Olympiades (Paris 13 ème arrondissement), à l aéroport d Orly. Aujourd hui ce dernier ne bénéficie d aucune connexion directe avec la capitale, le trajet s effectuant via RER B puis la navette «Orlyval». Le 16 février dernier, le conseil de la SGP 1 a donné son feu vert pour l extension de la ligne ; les prochaines étapes, l enquête et la déclaration d utilité publique, sont attendues d ici fin 2016, suivies du lancement des travaux dans le courant de l année Grâce à la réalisation de ces deux projets, les aéroports ne seront plus qu à une encablure de Paris. Les voyageurs bénéficieront ainsi d un temps de trajet pratiquement divisé par deux. Mikhail Starodubov - Shutterstock Les tramways gagnent du terrain Au-delà de l expansion et de la création de nouvelles lignes de métro, les tramways suivent la tendance. L extension à l Ouest du tramway T1 devrait relier, sur 6,4 km, le terminus actuel «Les Courtilles», situé à Asnières-sur-Seine, à l arrêt «Gabriel Péri» à Colombes. Aujourd hui, la demande de déclaration d utilité publique est en cours. L extension devrait voir le jour en 2023, avec un premier tronçon, jusqu au carrefour des «Quatre-Routes» à Asnières-sur-Seine, d ici fin Le tramway des Maréchaux (ligne T3) poursuit son chemin et reliera la Porte de la Chapelle, dans le 18 ème arrondissement, à la Porte Maillot, limite du 16 ème et du 17 ème arrondissement. Cette extension desservira notamment le nouveau quartier de Clichy-Batignolles ainsi que le Palais des Congrès. Le feu vert a été accordé par le Conseil de Paris et le STIF devrait engager, courant 2016, les concertations et l enquête publique. Ce nouveau tronçon devrait voir le jour en Retrouvez toutes les informations relatives au projet du Grand Paris : 1. Société de Grand Paris

10 I 10 Montparnasse va changer de visage La Mairie de Paris entre en réflexion pour repenser le quartier de Montparnasse. Trois programmes de réhabilitation (dont deux lancés par des opérateurs privés) devraient changer le visage du quartier à horizon 2020 et ainsi améliorer son image et son attractivité. En lançant l «atelier Montparnasse», Jean-Louis Missika, adjoint au maire de Paris en charge de l urbanisme, entend rassembler la volonté des opérateurs en charge de ces programmes, et celles des mairies concernées (6 ème, 14 ème et 15 ème arrondissements), pour coordonner au mieux ces réhabilitations. En effet, le tunnel de l avenue du Maine pourrait être comblé ou réduit, la rue du Commandant-Mouchotte devrait se doter d un terre-plein central végétalisé et de cheminements facilitant l accès au Jardin Atlantique. Espace vert méconnu, ce jardin suspendu à 18 mètres au-dessus du niveau des voies SNCF se déploie sur trois hectares et demi entre les gares Montparnasse et Pasteur. De l autre côté de la tour, la place du 18 juin 1940, et les rues du Départ et de l Arrivée pourraient, à plus long terme, devenir le «Time Square parisien». Ces aménagements ne verront probablement pas le jour tout de suite et dans l intervalle l espace réservé aux piétons augmentera et les trottoirs seront élargis. Un des trois projets concerne notamment la réhabilitation de l îlot Gaîté qui va passer par la reconstruction de la «Galerie Gaîté». Sa surface sera triplée pour dépasser les m² et côtoiera de nouveaux logements et bureaux dans un édifice qui ressemblera à un assemblage de boîtes multicolores. Ce projet est engagé sous la houlette d UNIBAIL-RODAMCO qui prévoit une livraison progressive de 2017 à La foncière devrait également financer en partie la restructuration des espaces publics avoisinants, avenue du Maine et rue du Commandant-Mouchotte. Il prendra aussi à sa charge la restructuration de la bibliothèque municipale en lieu et place de l ancien bowling, la construction d un immeuble comprenant 62 logements sociaux ; la création d une crèche privée, et la reconfiguration du parking de places (l un des plus grand de Paris). rrrainbow - Fotolia Le deuxième projet concerne la «tour Montparnasse», l ensemble des copropriétaires (300 au global, qui est d ailleurs l une des plus grandes copropriétés d Europe) sont enfin d accord pour lancer un chantier de rénovation. Outre l opération de désamiantage, la façade de l immeuble pourrait être modernisée. Le centre commercial situé au pied de la tour pourrait également s agrandir et les travaux être lancés en Enfin, la Gare SNCF deuxième gare TGV après la Gare de Lyon dont le nombre de voyageurs passera de 55 à 80 millions à horizon 2017 avec l ouverture de deux nouvelles lignes grande vitesse (vers Bordeaux et Rennes), sera modernisée par Gares & Connexions. Pour accompagner ce grand changement, le chef multiétoilé Alain Ducasse ouvrira un restaurant d ici à trois ans au cœur de la gare Montparnasse. Ce quartier va donc subir une mutation profonde qui devrait le rendre nettement plus attractif à moyen terme.

11 I 11 Efficacité au travail : quel est le bureau idéal selon les salariés? Qu est-ce qui lie les salariés à leur entreprise? Quels aspects de leur environnement de travail favorisent leur performance et leur donnent envie de se rendre au bureau? Les attentes des salariés passées au crible. Flore Pradère, Responsable Recherche Entreprises chez JLL France «Lorsqu on demande aux salariés si leur environnement de travail leur permet de travailler efficacement, plus d 1 salarié sur 10 estime qu il est un frein à sa productivité, et 2 salariés sur 3 disent ne pas être franchement convaincus. Ce résultat étonnant, mis en lumière par notre dernière étude Performance des collaborateurs & Environnement de travail, menée avec l institut CSA, révèle que les collaborateurs viennent avant tout au bureau pour répondre à des contraintes organisationnelles plutôt que par intime conviction d y trouver un endroit propice à leur efficacité.» 1 h 45 de temps de trajet aller-retour : seuil critique pour les salariés Le premier frein à la productivité identifié par les collaborateurs est le temps de trajet entre le domicile et le lieu de travail, une problématique qui trouve naturellement beaucoup d écho en région parisienne. Selon les salariés franciliens, le seuil à ne pas dépasser est de 1 h 45 aller-retour. Au-delà, ils estiment que leur performance est impactée. Par ailleurs, en cas de déménagement, la marge de manœuvre des entreprises est particulièrement limitée. En effet, les collaborateurs ne sont pas prêts à rallonger leur temps de trajet aller-retour au-delà de dix minutes en moyenne. Et pas au-delà de six minutes pour les usagers des transports en commun, qui ont une tolérance beaucoup plus réduite en la matière. Ces seuils doivent donc être impérativement gardés à l esprit lors de la recherche de nouveaux locaux. Ne pas en tenir compte est un pari risqué pour les entreprises, qui s exposent à des problèmes sur le long terme : fuite des talents, difficultés à recruter, perte de temps des collaborateurs dans les transports Les clés de l environnement de travail efficace : Maslow réinventé La localisation est loin d être le seul élément ayant un impact sur la performance des salariés. Pour être efficace sur son lieu de travail, 1 collaborateur sur 3 attend des aménagements de qualité. Plus généralement, l efficacité perçue des bureaux est régie par une logique toute «maslowienne» : tant que les besoins primaires ne sont pas satisfaits, il est vain de tenter de combler un besoin supérieur. En priorité, il faut répondre aux besoins des salariés en termes de confort physique (espace, mobilier confortable, agencements leur permettant de se concentrer). Ensuite, il s agit de satisfaire leurs besoins d interaction : espaces collaboratifs et informels, zones permettant les conversations confidentielles, outils collaboratifs (messagerie instantanée, réseau social d entreprise, etc.). Viennent, dans un troisième temps, les besoins en lien avec l estime de soi. Cela passe par l image de marque renvoyée par les locaux de l entreprise, l accès à l information et aux décideurs ou encore des espaces de travail favorisant la créativité. Enfin, les besoins de liberté et d accomplissement arrivent en dernier : choix des lieux et des temps de travail, accès distant aux s et fichiers, BYOD En résumé, il est inutile de vouloir offrir aux collaborateurs plus de flexibilité, si rien n a été fait pour leur permettre de s isoler pour se concentrer.

12 I 12 Des salariés en attente de flexibilité Le pari gagnant du «flexi-travail» : offrir plus de liberté aux salariés, pour susciter plus d engagement Au sommet de la pyramide de Maslow mise en évidence dans notre étude se trouve le «flexi-travail», c est-à-dire le fait de pouvoir disposer d une plus grande liberté de choix, à la fois dans les lieux et les horaires du travail. Cette attente est citée par la moitié des salariés comme un levier d efficacité prioritaire sur lequel l entreprise doit travailler. Car, si 78% des salariés interrogés estiment être libres dans la gestion de leur temps de travail, ils ne sont que 38% à se sentir libres de choisir l endroit où ils veulent travailler. Cette frustration se traduit dans cette autre statistique : 1 salarié sur 2 dit devoir être visible au bureau pour que son manager perçoive qu il travaille. Toutefois, cette attente de flexibilité a encore du mal à se traduire au sein de l entreprise. Les salariés pensent spontanément au télétravail à domicile et appréhendent l entreprise comme un lieu binaire qui opposerait bureaux individuels fermés et grands open spaces, sans entrevoir l étendue des possibles qui existe entre ces deux extrêmes. Rares sont ceux qui évoquent spontanément le fait de pouvoir disposer d une diversité d espaces au sein de l entreprise. Ainsi, l activity based workplace (aménagement des espaces selon les activités : se réunir, se concentrer, téléphoner, etc.) qui permet de proposer des espaces de travail variés et adaptés aux différents besoins d une journée, reste méconnu. 1 salarié sur 2 voit dans le «flexi-travail» un levier essentiel d efficacité

13 I 13 Le bureau efficace, créateur de liens Répondre au désir de flexibilité des salariés, en les accompagnant dans l appropriation des nouveaux espaces de travail variés au sein de l entreprise, constitue donc un enjeu de taille. D autant qu il n y a pas que la performance des collaborateurs qui est en jeu mais aussi leur attachement à l entreprise. 85% des salariés qui voient dans leurs bureaux un levier d efficacité estiment que ces derniers concourent à développer un sentiment de communauté et d appartenance à l entreprise, contre 26% pour ceux qui ne sont pas convaincus par la performance de leur espace de travail. vs Très convaincus Non convaincus Attachement de cœur «Mon bureau crée un sentiment de communauté et d appartenance» 85 % 26 % Attachement physique Nb de jours de travail souhaités à l extérieur de l entreprise (par mois) 5 jours 9 jours Et l attachement à leur entreprise s entend au sens propre comme au figuré : les salariés voyant dans leur bureau un frein à leur productivité souhaitent «s évader» de leur entreprise presque deux fois plus fréquemment que les autres, afin de pouvoir travailler plus efficacement. Aujourd hui, une tendance de fond se dessine : tous les salariés, même les plus sédentaires, souhaitent pouvoir travailler, de temps à autre, en dehors de leur bureau, notamment pour s affranchir du temps de trajet. Toutefois, si le télétravail occasionnel séduit de plus en plus de personnes (9 salariés sur 10 selon notre étude), il ne faut pas se méprendre : les salariés n aspirent aucunement à déserter l entreprise. Cette dernière reste, et restera toujours à leurs yeux, un lieu irremplaçable de socialisation, de collaboration et de création de valeur. Le bureau idéal est donc celui qui sait concilier sentiment de liberté - au travers du choix des lieux et des moments de travail - et attachement à l organisation.

14 I 14 Performance des collaborateurs & Environnement de travail ENQUÊTE SALARIÉS 2015

15 I 15 Virginie Houzé MRICS Directeur Études & Recherche Études & Recherche - Paris T : virginie.houze@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Études & Recherche - Paris T : manuela.moura@eu.jll.com

16 I 16 Paris 40-42, rue La Boétie Paris T : F : La Défense Cœur Défense esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense cedex T : F : Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP Le Plessis-Robinson T : F : Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis T : F : Lyon 55, avenue Foch Lyon T : F : Marseille 2, place Sadi-Carnot Marseille T : F : COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.