DTZ Research. Property Times Bureaux France 1 er semestre 2014 Meilleur démarrage. 30 Septembre 2014

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1 Property Times Bureaux France 1 er semestre 214 Meilleur démarrage 3 Septembre 214 Sommaire Contexte économique 2 Synthèse 3 Marché de l investissement 7 Alsace - Strasbourg 11 Aquitaine - Bordeaux 13 Bourgogne - Dijon 15 Bretagne - Rennes 15 Champagne-Ardenne - Reims 19 Franche-Comté - Besançon 21 Ile-de-France 23 Languedoc-Roussillon 25 Lorraine - Nancy 29 Midi-Pyrénées - Toulouse 31 PACA 33 Rhône-Alpes - Lyon 41 Définitions 45 Auteurs Massinissa Fedala Chargé d études Senior + 33 () massinissa.fedala@dtz.com Nora Jacintho Chargée d études + 33 () nora.jacintho@dtz.com Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Avec 1,7 million de m² commercialisés au 1 er semestre sur l ensemble du territoire, l année 214 démarre sous de meilleurs auspices après une année 213 en demi teinte qui avait vu l activité transactionnelle repasser sous la barre des 3 millions de m² pour la première fois depuis 29. Le marché voit ainsi son activité progresser de 2% en un an. Contrairement à 213, la dynamique se trouve du côté du marché francilien, en progrès de 24% en un an avec 1,2 million de m² commercialisés quand, dans le même temps, les marchés provinciaux voient leur activité progresser de 6%, avec 55 m² de demande placée en 6 mois. Le stock d offre immédiate est demeuré stable au cours des six derniers mois, représentant 5,7 millions de m² fin juin 214. Un quart des surfaces de bureaux aujourd hui vacantes en France sont localisées dans des immeubles neufs ou restructurés. La province concentre environ 1,8 million de m² de surfaces de bureaux vacants. Le stock disponible de surfaces de première main est repassé sous la barre des 5 m² en régions, avec même des cas de pénurie dans plusieurs villes, notamment en région PACA. Après un léger fléchissement en 213, les valeurs locatives sont revenues à leur niveau initial avec une valeur moyenne de première main à 163 /m²/an en régions. Les valeurs prime, stables sur l ensemble du territoire, avec des pointes à 27 /m²/an à Lyon et Marseille, sont en hausse sur les marchés du sud-est Nice, Sophia-Antipolis et Aix-en-Provence, en pénurie d offre neuve. Coté investissement, les bureaux sont demeurés majoritaires dans les allocations au 1 er semestre 214, avec plus de 6,9 milliards d euros d engagements. Ils ont cependant vu leur part de marché baisser significativement, à 63%, au profit des commerces. L Ile-de-France a vu sa performance progresser de 73% d une année sur l autre et termine le semestre avec 7,6 milliards d engagements. Ce résultat est pour majeure partie liée aux nombreuses transactions de plus de 2 millions d euros. A l inverse, avec à peine 1,3 milliard d euros engagés au cours des six derniers mois, les marchés régionaux ont vu leur performance reculer de 14% d une année sur l autre. Contacts Magali Marton Head of EMEA Research +33 (1) magali.marton@dtz.com DTZ Research

2 Contexte économique Une sortie de crise sans cesse repoussée Avec une croissance nulle au 1 er trimestre, la reprise, maintes fois annoncée, tarde à produire ses effets. L économie française reste engluée, depuis maintenant deux ans, dans un cycle de croissance atone (graphique 1). Les différents moteurs de la croissance semblent se gripper les uns après les autres. La demande adressée aux entreprises françaises est en berne avec une consommation des ménages en recul de,5% sur le 1 er trimestre, malgré une inflation au plus bas. La baisse est même de,7% pour les produits manufacturés. Le moral des ménages reste morose, évoluant depuis 6 ans bien en-deçà de sa moyenne de longue période (graphique 2). Les chefs d entreprises ne sont pas beaucoup plus optimistes. L indicateur du climat des affaires stagne depuis septembre 213 (graphique 2). Les taux de marge remontent après le point bas historique de 213, et la mise en place du crédit d impôt compétitivité emploi (CICE), ainsi que l allégement des cotisations sociales ne suffisent pas à faire repartir l investissement des entreprises hors du secteur financier, en recul de,5% sur le 1 er trimestre. L INSEE et le FMI, qui ont publié à quelques jours d intervalle leurs prévisions de croissance pour l année 214, se rejoignent sur une hausse limitée, de,7% pour l année 214, en dessous des 1% retenus par le gouvernement. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Source : INSEE Moral des ménages Un chômage préoccupant Au mois de mai, 24 8 nouveaux chômeurs sont venus garnir les rangs des, désormais, près de 3,4 millions de demandeurs d emploi (graphique 3). Les records tombent tristement les uns après les autres avec cette 7 ème hausse consécutive. Après un ralentissement fin 213, l afflux de nouveaux chômeurs est reparti fortement à la hausse avec 84 nouveaux demandeurs d emploi depuis le début de l année. Le gouvernement, qui avait fait de l inversion de la courbe du chômage son principal cheval de bataille, revoit désormais ses ambitions à la baisse. Il vise le maintien du taux de chômage sous la barre des 1% d ici à la fin de l année (9,7% actuellement). L absence de reprise économique ne laisse pas présager d amélioration à court terme sur le front de l emploi. Dans ses dernières prévisions, l assurance chômage table sur une hausse de chômage de plus de 1 demandeurs d emploi en 214, puis 6 en 215, avant un hypothétique retournement. Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Synthèse Demande placée Meilleur démarrage Après un exercice 213 morose, avec un volume d activité qui était repassé sous la barre des 3 millions de m² pour la première fois depuis 29, 214 semble démarrer sous de meilleurs auspices sur le marché français des bureaux avec déjà près d 1,7 million de m² commercialisés en 6 mois, soit une progression de 2% en un an. Les surfaces de première main concentrent environ 4% de l activité avec 65 m² de demande placée en 6 mois (+8% en un an), un volume en ligne avec ceux observés depuis plusieurs années sur cette typologie de surfaces (graphique 4). Les surfaces de seconde main ont capté l essentiel du surplus d activité entre 213 et 214 avec 1 23 m² placés, soit un volume en hausse de 29% sur un an. Au ralenti en 213, le marché francilien a enregistré un rebond marqué de son activité au 1 er semestre 214 avec 1,17 million de m² commercialisés, soit un volume supérieur de 24% à celui enregistré en 213 à la même période. La région capitale pourrait ainsi retrouver son rythme de croisière de 2,2 millions de m² transactés annuellement. Les marchés provinciaux, résilients depuis plusieurs années, voient également leur activité progresser, de façon toutefois plus modérée, avec 55 2 m² commercialisés en 6 mois, un volume en hausse de 6% en un an. Les marchés les plus importants ont su tirer leur épingle du jeu quand, dans le même temps, les marchés secondaires paraissent à la peine. Le processus, entamé depuis plusieurs années, de rationalisation de l immobilier des organismes publics et parapublics reste l une des sources les plus importantes d activité en régions, mais elle semble se tarir sur les marchés les moins établis où ce mouvement arrive à son terme. S il reste le principal marché de bureaux en Province, Lyon semble être le grand perdant de ce début d année avec 18 2 m² commercialisés soit un volume en recul de 29% en un an. Dans le même temps, ses challengers, Toulouse, Bordeaux et Marseille, ont enregistré des hausses d activité comprises entre 6% et 73% en un an. Une progression à relativiser par une année de référence 213 sans relief, notamment à Marseille et à Toulouse. Graphique 4 Demande placée de bureaux en France, milliers de m² Sources: DTZ, OBM, RNOIE Graphique 5 Demande placée de bureaux en France, milliers de m² Sources: DTZ, OBM, RNOIE Graphique 6 Ile-de-France Demande placée de bureaux par marché au 1 er semestre 214, en milliers de m² Lyon Toulouse Lille Bordeaux Marseille Montpellier Strasbourg Rennes Aix-en-Provence Nancy Nîmes Nice Sophia-Antipolis Reims Besançon Toulon Province ère main 2nde main Sources: DTZ, OBM, RNOIE Property Times 3

4 Loyers Remontée des valeurs locatives Après une inflexion en 213, les valeurs locatives sont, dans l ensemble, orientées à la hausse sur le marché des bureaux français. Ainsi, le m² de bureau de première main s est négocié en moyenne autour de 163 /an dans les régions françaises (graphique 7). L appétit des utilisateurs pour les surfaces les plus récentes prévient toute pression à la baisse sur les valeurs locatives de ce type de produits. A l exception de Rennes et de Toulon, qui ont enregistré un fort recul de leur valeur prime de référence, les valeurs sont restées stables sur l ensemble des autres marchés régionaux indépendamment des évolutions de la demande. Les marchés du Sud-Est, Aix-en- Provence, Nice et Sophia-Antipolis voient même leur valeur prime progresser sous l effet d une pénurie d offre neuve. Ces deux dernières ont désormais franchi la barrière psychologique des 2 /m²/an. Les deux grandes métropoles régionales, Lyon et Marseille évoluent dans une autre division avec des valeurs prime positionnées à 27 /m²/an sur les secteurs de la Part-Dieu et d Euromed. L arrivée d immeubles neufs de grande hauteur, produits nouveaux sur ces marchés, est venu rebattre les cartes de l échelle des valeurs sur ces agglomérations. Graphique 7 Valeurs locatives moyennes de bureaux Province, /m²/an Sources: DTZ, OBM, RNOIE Carte 1 Neuf ou restructuré Récent Ancien Loyers prime de bureaux en France, 1 er semestre 214 /m²/an La valeur moyenne de seconde main progresse dans les mêmes proportions, à 111 /m²/an au 1 er semestre 214 ; elle revient ainsi à son niveau pré-213. Les disparités sont moins importantes d une ville à l autre avec des fourchettes de prix tournant autour de 9 /m²/an sur les marchés les moins profonds, à l instar de Nîmes, Nancy, Dijon ou Reims, et jusqu à environ 12 sur les grands marchés tertiaires à l image de Lyon et de Lille. Marseille et Toulon sont les marchés régionaux où les valeurs de seconde main sont les plus élevées, à 138 /m²/an et 15 /m²/an respectivement. Source: DTZ Research Property Times 4

5 Offre immédiate Stable en Ile-de-France, en légère hausse en Province Le stock d offre immédiate est demeuré stable au cours des six derniers mois, représentant 5,7 millions de m² fin juin 214. Un quart des surfaces de bureaux aujourd hui vacantes en France sont localisées dans des immeubles de neufs ou restructurés. Un ratio relativement stable depuis le début de la crise (graphique 8). En Ile-de-France, le stock d offre immédiate, qui s était fortement alourdi en 213, est resté stable au 1 er semestre 214. Avec 3,9 millions de m² de bureaux vacants fin juin 214, la région concentre près de trois quarts des surfaces aujourd hui disponibles à l échelle nationale (graphique 9). Le taux de vacance reste également stable, à 7,4% fin juin 214. En province, le stock d offre immédiate s est légèrement regarni au cours des six derniers mois (+1%) avec près d 1,8 million de m² disponibles fin juin 214. Si les disponibilités sont en hausse sur les surfaces de seconde main avec près d 1,3 million de m² vacants (+5% en six mois), les surfaces de première main enregistrent, à l inverse, une nouvelle baisse, repassant sous la barre des 5 m² disponibles, soit le niveau d avant-crise. Graphique 8 Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m² Sources: DTZ, OBM, RNOIE Graphique 9 Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m² Une part croissante de l offre aujourd hui inadaptée La comparaison entre les niveaux moyens de demande placée depuis 5 ans et l offre immédiate permet d analyser le caractère plus ou moins sur-offreur du marché. A l échelle nationale, le stock d offre représente environ 1 an et 8 mois de commercialisation. Un ratio qui est légèrement inférieur si l on se concentre sur la Province (1 an et 7 mois). Alors que les marchés de premier plan Ile-de-France, Lyon, Marseille, Lille et Toulouse restent relativement équilibrés, il en va différemment des marchés moins matures où l offre est en décalage croissant avec les derniers standards. Ainsi, des marchés comme ceux de Strasbourg, Besançon ou Sophia-Antipolis, qui paraissent en suroffre, souffrent en réalité d un stock de disponibilités inadaptées aux demandes des utilisateurs. Sources: DTZ, OBM, RNOIE Graphique 1 Délais d écoulement théorique de l offre immédiate, en années Strasbourg Besançon Sophia-Antipolis Marseille Ile-de-France Lyon Reims Montpellier Dijon Rennes Bordeaux Nîmes Nancy Toulouse Aix-en-P. Nice Toulon Ile-de-France,4 1,3 1,5 1,4 1,4 1,7 1,6 1,6 1,6 1,6 1,6 1,8 1,8 1,8 Province 2,1 2,1 2, Sources: DTZ, OBM, RNOIE Property Times 5

6 Offre future Les mises en chantier en léger recul Près de 2 millions de m² de surfaces de bureaux ont été mises en chantier à l échelle nationale sur les 6 premiers mois de l année, un volume en ligne avec celui observé au 1 er semestre 213. Les marchés de l étude concentrent 676 m² de bureaux mis en chantier, un volume en léger recul ( 4% sur un an). Malgré un recul de 7% en un an et après une année 213 particulièrement dynamique où 1,1 million de m² avaient été lancés, l Ile-de-France reste, en toute logique, la source principale de chantiers avec 234 m² lancés au 1 er semestre 214. La majeure partie de ces opérations sont d ores et déjà précommercialisées au moment de leur mise en chantier. Le schéma est similaire sur les marchés régionaux, le lancement des opérations étant très souvent conditionné à une précommercialisation partielle ou totale. Graphique 11 Mises en chantier de bureaux en France Ile-de-France Nord-Pas-de-Calais Aquitaine Rhône-Alpes Bretagne Franche-Comté 676 m² Alsace Midi-Pyrénées PACA Bourgogne Champagne Ardenne Languedoc-Roussillon Lorraine Source: Sitadel Graphique 12 Surfaces de bureaux autorisées, milliers de m² Un volume de surfaces autorisées stable d une année sur l autre Près de 2,2 millions de surfaces de bureaux ont été autorisées au cours des 6 derniers mois sur l ensemble du territoire français, un volume similaire à celui recensé au 1 er semestre 213. Les volumes d autorisations ont nettement progressé en Ilede-France (+15%) et en région Rhône-Alpes (+25%), marchés les plus lisibles pour les promoteurs et les investisseurs, avec respectivement 577 et 353 m² de bureaux autorisés. En PACA, la progression a été plus modérée (+2%), avec 18 5 m² de permis de construire délivrés (graphique 12). Le nombre d autorisations est en revanche en fort recul en région Aquitaine (-39%), après avoir progressé en 213. La situation est identique en Bretagne (-23%), en région Midi- Pyrénées (-19%), dans le Languedoc-Roussillon (-17%), ou encore dans le Nord-Pas-de-Calais (-1%). Source: Sitadel Ile-de-France Rhône-Alpes PACA Aquitaine Bretagne Nord-Pas-de-Calais Midi-Pyrénées Languedoc-Roussillon Lorraine Bourgogne Alsace Champagne Ardenne Franche-Comté 1er semestre 213 1er semestre Property Times 6

7 Marché de l investissement Le marché de l investissement en France Meilleur 1 er semestre depuis 27 La performance du marché français s élève, pour l ensemble du 1 er semestre 214, à plus de 11 milliards d euros, soit 8% de plus qu il y a un an (graphique 13). Les bureaux sont demeurés majoritaires dans les allocations au 1 er semestre 214, avec plus de 6,9 milliards d euros d engagements. Ils ont cependant vu leur part de marché baisser significativement, à 63%, au profit des commerces (graphique 13). Avec plus de 6,5 milliards d euros sur l ensemble du 1 er semestre, les investisseurs français conservent la tête du classement des acteurs les plus actifs (61% du montant investi). Comme la plupart des investisseurs, ils ont majoritairement opté pour du bureau ou du commerce, tandis que les investisseurs anglo-saxons et européens ont plébiscité les locaux industriels (graphique 14). De nombreux portefeuilles Avec près de 2,1 milliards d euros, soit 19% des engagements, les montants investis via des portefeuilles n ont jamais été aussi importants. Cette performance est principalement liée au rachat de galeries commerciales par CARREFOUR auprès de KLEPIERRE (1,4 milliard d euros), mais également au portefeuille «Loren», 75 m² d entrepôts situés en France et en Allemagne, vendu à BLACKSTONE par FONCIERE DES REGIONS qui accélère son recentrage sur ses activités core (graphique 15). L Ile-de-France a vu sa performance progresser de 73% d une année sur l autre et termine le semestre avec 7,6 milliards d engagements. Ce résultat est pour majeure partie liée aux nombreuses transactions de plus de 2 millions d euros (6 sur les 8 enregistrées à l échelle française). La région capitale concentre ainsi 69% des investissements réalisés sur le territoire français au 1 er semestre 214. A l inverse, les marchés régionaux, qui avaient connu une année 213 exceptionnelle, recueillant 22% des engagements, ont vu leur part de marché tomber à 12% au 1 er semestre 214 (graphique 15). Graphique 13 Montant des investissements en France par type d actif, en milliards d EUR er sem. Bureaux Autres 214 Research Graphique 14 Répartition des investissements par type d actif selon la nationalité des principaux acquéreurs au 1 er semestre 214 Source: DTZ Research Graphique 15 France Etats-Unis Allemagne Moyen-Orient Fonds européens Angleterre Asie Pays-Bas % 2% 4% 6% 8% 1% Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activité Répartition des investissements en France par localisation, en milliards d EUR 1% 8% 6% 4% 2% % er sem. Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux 214 Source: DTZ Research Property Times 7

8 Le marché de l investissement en régions Retour à la normale après une année 213 exceptionnelle Avec à peine 1,3 milliard d euros engagés au cours des six derniers mois, les marchés régionaux ont vu leur performance reculer de 14% d une année sur l autre (graphique 16). Seul le segment 2-5 millions d euros progresse d une année sur l autre L ensemble des segments de marché accuse une baisse d activité, à l exception des transactions d un montant unitaire compris entre 2 et 5 millions, en progression de 43% d une année sur l autre. Le nombre de transactions d envergure (supérieures à 1 millions) a, lui, été divisé par deux d une année sur l autre, avec seulement 2 opérations au cours des six derniers mois. Cette configuration de marché a entraîné une légère baisse de la taille moyenne de transaction, passée de 9,4 millions d euros en 213 à 8,5 millions au 1 er semestre 214 (graphique 17). Les fonds d investissement toujours très actifs Après plusieurs années marquées par une prédominance des acquéreurs en fonds propres, les fonds d investissement reviennent sur le devant de la scène. Ils sont à l origine de 35% des investissements réalisés en régions au 1 er semestre 214. Leurs investissements ont concerné essentiellement des immeubles de bureaux (39%) et du commerce (33%). On notera également leur présence sur des actifs logistiques, avec près de 31 millions d engagements. Ils sont suivis des SCPI (15% du montant investi avec 19 millions d euros), dont les engagements se sont portés exclusivement sur du bureau (56%) et du commerce (44%). Arrivent, en 3 ème position, les compagnies d assurance et les SIIC, avec chacune 167 millions d euros d acquisitions, soit 13% des investissements réalisés en régions au 1 er semestre 214. On notera enfin le poids des investisseurs privés (1%), avec plus de 13 millions d euros d acquisitions (graphique 18). Graphique 16 Montant des investissements en régions, en milliards d EUR Source: DTZ Research Graphique 17 Investissement en régions par tranche de montant, taille moyenne des transactions en millions d EUR 1% 2 8% 6% 4% 2% % Source: DTZ Research Graphique 18 T1 T2 T3 T er sem. 214 Moins de 1 millions De 1 à 2 millions De 2 à 5 millions De 5 à 1 millions De 1 à 2 millions Plus de 2 millions Taille moyenne Investissements en régions par type d acquéreur 1% 8% 6% 4% 2% % er Institutions SIIC sem. Autres foncières SCPI/OPCI 214 Autres fonds d'investissement Soc. d'invstt immobilier Investisseurs privés Source: DTZ Research Property Times 8

9 Retour des investisseurs français Après un retrait des marchés régionaux en 213, les investisseurs français ont été plus dynamiques au cours des six derniers mois, avec 69% des engagements, soit près de 9 millions d euros (graphique 19). Ils sont suivis des investisseurs néerlandais, avec 131 millions d euros, engagés uniquement sur du commerce, avec l acquisition du centre commercial «Saint Sébastien» à Nancy (graphique 2). Les fonds paneuropéens arrivent en 3 ème position avec 82 millions d euros, investis exclusivement en logistique, avec l acquisition, par SEGRO et PSP, d un entrepôt neuf de 112 m² loué à MAISONS DU MONDE à Saint-Martin de Crau, et l acquisition par ROCKSPRING d une plate-forme de 5 5 m², entièrement louée, située à Dagneux (graphique 2). Ainsi, si les investisseurs français ont concentré plus de 93% de leurs engagements sur des actifs tertiaires ou commerciaux, les investisseurs étrangers ont clairement opté pour une diversification, se portant majoritairement sur des entrepôts ou du commerce (graphique 2). La région Rhône-Alpes de nouveau en tête 36 millions d euros ont été enregistrés en région Rhône- Alpes au cours du 1 er semestre 214, soit 35% de moins qu au 1 er semestre 213. Malgré ce recul, la région Rhône Alpes se positionne en tête des marchés régionaux (graphique 21). La région PACA arrive en 2 ème position avec 283 millions d euros, investis pour moitié sur des actifs commerciaux. La vente en l état futur d achèvement du centre commercial «Nice One» par PIA STADE (VINCI/ADIM) à des investisseurs privés a fortement participé à ce dynamisme. Graphique 19 Investissements en régions selon la nationalité des acquéreurs 1% 8% 6% 4% 2% Research Graphique 2 % er sem. France Etats-Unis 214 Allemagne Angleterre Pays-Bas Autres Pays Européens Moyen-Orient Fonds paneuropéens Autres Investissement en régions par type d actif selon la nationalité des acquéreurs au 1 er semestre 214 Autres pays européens Fonds paneuropéens Source: DTZ Research France Etats-Unis Angleterre Pays-Bas % 2% 4% 6% 8% 1% Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités Graphique 21 Répartition des investissements en régions au 1 er semestre 214 Elle est suivie de la Lorraine, avec plus de 14 millions, grâce à l acquisition, par HAMMERSON, de la participation majoritaire d AXA REAL ESTATE dans le centre commercial «Saint Sébastien» à Nancy pour un montant de 131 millions d euros. Sur les autres régions, les montants investis n excèdent pas 8 millions d euros. Autres 16% Nord Pas de Calais 5% Midi Pyrénées 7% Pays de la Loire 7% Lorraine 12% Rhône Alpes 3% Provence- Alpes-Côte d'azur 23% Research Property Times 9

10 Retour des bureaux dans les allocations Les actifs tertiaires, qui avaient perdu du terrain dans les acquisitions en 213, essentiellement au profit d actifs commerciaux ou logistiques, ont retrouvé la faveur des investisseurs au 1 er semestre 214. Les bureaux représentent ainsi plus de 6% des engagements dans 7 des régions françaises (graphique 22). Ailleurs, à l exception de l Alsace, de l Auvergne, et de la Bourgogne, les actifs commerciaux dominent. En Champagne-Ardenne, Bourgogne, et Basse Normandie, les investissements ont concerné uniquement des commerces et des locaux d activité. Stabilité des taux de rendement prime bureaux Les taux de rendement prime bureau sont demeurés stables sur la plupart des marchés régionaux au cours des six derniers mois. On notera cependant une hausse sur les marchés rennais, à 8,%, et nancéen (7,%). A l inverse, le taux de rendement prime bureau s est légèrement corrigé, entre 1 et 3 points de base, sur Montpellier, Toulon et Nîmes (graphique 23). Graphique 22 Investissement par type d actif dans les principales régions au 1 er semestre 214 Centre Bretagne Nord Pas de Calais Midi Pyrénées Rhône Alpes Languedoc Roussillon Franche Comté Alsace Pays de la Loire Haute Normandie Aquitaine Poitou-Charentes Limousin Provence-Alpes-Côte d'azur Auvergne Lorraine Picardie Champagne Ardenne Bourgogne Basse Normandie Research % 2% 4% 6% 8% 1% Bureaux Autres Graphique 23 Taux de rendement bureaux prime en régions au 1 er semestre 214 1% 9% 8% 7% 6% 5% Amplitude du taux de rendement prime entre 26 et le T4 213 T Property Times 1

11 Alsace - Strasbourg Enchaînement de grandes transactions de première main Avec près de 34 m² de demande placée au 1 er semestre 214, le marché tertiaire strasbourgeois voit son activité progresser de 34% en un an après une année 213 morose, la pire de la décennie (graphique 24). Ce rebond doit être nuancé par la multiplication de transactions d envergure, avec quatre mouvements de plus de 3 m² sur des programmes neufs. Le nombre de transactions a, en réalité, reculé de 18% en un an sur l ensemble du marché. Alors que l activité se concentrait depuis deux ans sur les immeubles de seconde main, plus de 23 m² de surfaces de première main ont été placés en à peine 6 mois. Pour rappel, seuls 16 m² avaient été commercialisés sur ce type de surfaces sur les 24 mois précédents. La transaction la plus importante de ce début d année est à mettre à l actif de la BANQUE POPULAIRE ALSACE qui regroupera, à horizon 215, ses équipes dans un immeuble de 6 m² en centre-ville. Légère inflexion des valeurs Stables depuis plusieurs années, les valeurs locatives ont enregistré un recul, tant sur les surfaces récentes qu anciennes avec des valeurs moyennes respectives de 135 et 95 /m²/an. Graphique 24 Demande placée à Strasbourg, en milliers de m² Graphique 25 Valeurs locatives à Strasbourg, en /m²/an Les immeubles de première main du centre-ville se commercialisent dans une fourchette de valeurs allant de 16 à 195 /m²/an. Les loyers s échelonnent de 125 à 145 /m²/an sur les surfaces de première main au sein des parcs tertiaires. Ces observations portent sur des valeurs faciales, alors que les mesures d accompagnement sont toujours omniprésentes. Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 1 Principales transactions de bureaux à Strasbourg au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Strasbourg BANQUE POPULAIRE ALSACE 6 m² Neuf Strasbourg GROUPE CREDIT MUTUEL m² Neuf Strasbourg CONSEIL GENERAL m² Neuf E3 GROUPE SUEZ 3 54 m² Neuf Property Times 11

12 Remontée soudaine de l offre disponible Avec m² de bureaux vacants fin juin 214, l offre immédiate a augmenté de 15% au cours des 6 derniers mois. Corolaire de la multiplication de grandes opérations de regroupement sur de grands immeubles neufs, de nombreuses surfaces de seconde main sont revenues sur le marché ce semestre. Les surfaces de première main restent, quant à elles, marginales dans le stock d offre immédiate avec à peine 31 m² disponibles (graphique 26). Les parcs tertiaires de l agglomération concentrent 77 m² immédiatement disponibles dont la moitié sur le seul parc de la Meinau. Le centre-ville de Strasbourg offre, pour sa part, environ 42 m² de surfaces vacantes, essentiellement localisées sur des immeubles de seconde main. Des projets nombreux Le marché tertiaire strasbourgeois devrait bénéficier à court et moyen terme d une meilleure orientation de l emploi public (graphique 3). De nombreux projets sont actuellement en cours de livraison sur l agglomération strasbourgeoise. Parmi les programmes les plus avancés, on citera les «Dock s», «Etoile du Rhin», «Le Cap», et le «Grand Angle», qui enregistrent de belles réussites en termes de commercialisation. En cœur d agglomération, le projet du futur quartier d affaires du Wacken permettra aux entreprises de loger leurs effectifs dans des immeubles neufs et performants d un point de vue énergétique, en liaison directe avec le centre-ville, distant de quelques arrêts de tramway. Graphique 26 Offre immédiate à Strasbourg, en milliers de m² Graphique 27 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois du secteur public Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Strasbourg Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Samares Meinau PREMIUM 2 8 m² 215 Verdiane Meinau LCR 3 6 m² 215 Wave Park E3 EURINVEST 2 x 6 m² Property Times 12

13 Aquitaine - Bordeaux Net redressement de la demande placée Après une année 213 en demi-teinte (65 m² de demande placée hors compte-propre de la ville de Bordeaux dans la cité municipale sur 21 m²), le marché des bureaux bordelais est à nouveau orienté à la hausse au 1 er semestre 214. Près de 38 m² de bureaux ont ainsi été commercialisés au cours des six derniers mois, un volume supérieur de 23% à celui enregistré un an plus tôt (graphique 28). Cette embellie s explique en grande partie par une forte progression du nombre de transactions, passé de 76 au 1 er semestre 213 à 19 au 1 er semestre 214. Au nombre de 4 pour un total de 7 1 m², contre 3 pour 4 4 m² au 1 er semestre 213, les opérations d envergure c'est-à-dire celles supérieures à 1 m² ont concentré 19% de la demande placée sur le marché bordelais au 1 er semestre 214. Parmi ces opérations, citons le positionnement de l IDRAC-IFAG sur 2 m² à Bordeaux. Le secteur Bordeaux Centre a été le principal moteur de l activité au cours des six derniers mois avec 17 m² de bureaux placés. L Ouest Bordelais a, quant à lui, retrouvé une place conforme à son poids économique au sein de l agglomération avec une demande placée de 13 m² au cours des six derniers mois contre 6 3 m² un an plus tôt. Ces deux secteurs ont concentré, à eux seuls, 8% des commercialisations depuis le début de l année 214. Graphique 28 Demande placée à Bordeaux, en milliers de m² Sources : OIB, DT Graphique 29 Valeurs locatives à Bordeaux, en /m²/an Les surfaces de seconde main ont été privilégiées au 1 er semestre 214 (78 % demande globale), et ce pour deux raisons : l une financière, avec un coût locatif moindre pour les PME, qui constituent la majorité du marché, et l autre liée au manque d offre neuve immédiatement disponible, notamment sur Bordeaux Centre, tendance observée depuis maintenant près de 2 ans. Stabilité des valeurs locatives Le loyer prime et la valeur locative de première main en centre-ville sont restés relativement stables au cours des six derniers mois, à respectivement 175 /m²/an et 165 /m²/an fin juin 214. Toutefois, en périphérie, certains programmes neufs se sont commercialisés à des loyers inférieurs aux valeurs de présentation. La valeur locative de seconde main en périphérie est, en revanche, restée stable, à 11 /m²/an. Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 3 Principales transactions de bureaux à Bordeaux au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Urban Cap Bordeaux Centre IDRAC-IFAG 2 m² Neuf Property Times 13

14 Légère contraction des disponibilités Après le pic de 213, l offre de bureaux immédiatement disponibles sur le marché bordelais s est légèrement contractée au 1 er semestre 214 (-4% en six mois). Les disponibilités immédiates représentaient ainsi 141 m² fin juin 214, soit un taux de vacance de 6,5%. Le stock de bureaux neufs est demeuré relativement stable au cours des six derniers mois, représentant 38 m² vacants à la fin du 1 er semestre 214. L offre neuve disponible sur Bordeaux Centre demeure limitée, dans l attente de la livraison de plusieurs programmes actuellement en cours de construction. Graphique 3 Offre immédiate à Bordeaux, en milliers de m² Malgré une résorption de 6% en six mois, l offre de seconde main reste conséquente, avec 13 m² disponibles fin juin 214, soit mes trois quarts du stock vacant. Sources : OIB, DTZ Graphique m² de bureaux sont attendus d ici à la fin de l année La région bordelaise devrait surperformer la moyenne nationale à l horizon 219, avec une prévision de croissance économique proche de 1,6% contre 1,3% à l échelle nationale (graphique 31). En réponse à une année 213 en demi-teinte, les investisseurs ont différé bon nombre de leurs projets de construction de bureaux. Ainsi, après la livraison, au cours du 1 er semestre 214, du premier bâtiment de l opération Cadéra 2. (4 6 m² au total), seuls les 3 7 m² du projet «La Fabrique» devraient venir alimenter le marché d ici à la fin de l année. Pour 215, deux opérations sont pour l heure en chantier : «L Urban Cap», 5 5 m² développés par ICADE, et un immeuble de 4 4 m², loué pour plus de moitié par POLE EMPLOI, livrable début 215 sur Bordeaux Euratlantique. Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois Sources : DTZ, Oxford Economics PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% En périphérie, le lancement des chantiers demeure souvent conditionné à une précommercialisation partielle ou totale des opérations. Tableau 4 Projets significatifs de bureaux à Bordeaux Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison La Fabrique Quartier Bassins à Flots BOUYGUES IMMOBILIER 3 7 M² Fin 214 Le Méridien Mérignac THALIUM 6 m² Mi-215 Urban Cap Quartier Bassins à Flots ICADE 5 5 m² Quartier Euratlantique France LITTORAL DEVELOPPEMENT 4 4 m² 215 Oxygreen Mérignac ALBIAC PROMOTION 1 3 m² Property Times 14

15 Bourgogne - Dijon Rebond du marché Avec 14 8 m² de demande placée, le marché des bureaux dijonnais enregistre son semestre le plus actif depuis 5 ans. Pour rappel, à peine un tiers de ce volume avait été commercialisé sur la même période en 213. L activité s est également répartie entre surfaces de première et de seconde main (graphique 32). A l exception de la signature de POLE EMPLOI sur 1 2 m² de première main dans le «Katamaran» sur le parc Valmy, l essentiel des transactions a concerné des petites surfaces, inférieures à 15 m², avec une part conséquente d acquisitions. La transaction de POLE EMPLOI apparaît comme une exception sur un marché essentiellement animé par les acteurs privés. En effet, le processus de rationalisation et de regroupement des surfaces immobilières des organismes publics et parapublics est aujourd hui quasi-achevé. Après ADECCO, qui avait signé la transaction la plus importante de 213, en s engageant sur 1 2 m² au sein du Parc Valmy, un autre acteur majeur de l emploi intérimaire a animé le marché ce semestre avec la signature de RANDSTAD sur 7 m² de première main, sis avenue de Marbotte. Graphique 32 Demande placée à Dijon, en milliers de m² Graphique 33 Valeurs locatives à Dijon, en /m²/an Les valeurs locatives se maintiennent Les loyers moyens restent stables, évoluant entre 16 /m²/an sur les meilleurs emplacements dans des bâtiments de première main du centre-ville et 11 /m²/an pour les surfaces de seconde main de bonne qualité. A l inverse, les valeurs de transactions observées sur les surfaces les plus anciennes décrochent ; moins recherchées, ces surfaces se louent sous la barre des 1 /m²/an (graphique 33). Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 5 Principales transactions de bureaux à Dijon au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Parc Valmy POLE EMPLOI 1 2 m² Neuf Toison d Or I DO IN 8 m² Restructuré Avenue de Marbotte RANDSTAD 7 m² Neuf Property Times 15

16 Retour d offres déclassées sur le marché Le flux de surfaces remises sur le marché ne montre aucun signe de ralentissement avec 22 m² de surfaces de seconde main disponibles mi 214. Pour rappel, seuls 1 m² de bureaux étaient vacants pour ce type de surface fin 211. Les utilisateurs à la recherche de locaux aux dernières normes, notamment accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite, privilégient les surfaces de première main dont l offre évolue en sens inverse, avec 8 m² vacants, soit moitié moins que 4 ans auparavant (graphique 34). Graphique 34 Offre immédiate à Dijon, en milliers de m² Contrairement à de nombreux marchés régionaux, qui doivent faire face à une pénurie de surfaces neuves, le volume d offre disponible sur le marché dijonnais paraît en ligne avec ses capacités d absorption. Graphique 35 La difficulté semble davantage résider dans l inadéquation entre des nouveaux programmes qui offrent de grands plateaux et une demande qui dépasse rarement les 2 m². Devant cet état de fait, les propriétaires n hésitent plus à diviser à l extrême pour coller au mieux à la demande exprimée par les entreprises locales. Le Parc Valmy, centre névralgique en devenir Les livraisons d immeubles neufs se concentrent sur le Parc Valmy, avec les inaugurations, au 1 er semestre, des immeubles «Eole» (2 4 m²) et «Horizon» (1 2 m²). Devant le relatif succès rencontré par ces deux programmes lancés en blanc, et en grande partie commercialisés au moment de leur livraison, l ensemble des nouveaux programmes se concentre sur cette même zone. Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Néanmoins, les opérateurs restent prudents et attendent que le stock déjà disponible s écoule avant de lancer leurs projets. Les perspectives économiques, qui restent moroses sur le département, les confortent dans leur prudente attitude (graphique 35). Tableau 6 Projets significatifs de bureaux à Dijon Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Ywood ZAC Valmy NEXITY 1 2 m² 216 L Eolien ZAC Valmy QUEBEC 2 6 m² Property Times 16

17 Bretagne - Rennes Redressement des commercialisations Après une année 213 mitigée (-31% en un an), le marché des bureaux rennais s est redressé au cours des six derniers mois avec 32 m² de bureaux commercialisés, soit 1% de plus qu au 1 er semestre 213 (graphique 36). Les entreprises, sensibles aux prestations telles que la climatisation, l accès PMR, ou les dernières normes BBC/RT 212, se sont positionnées à 38% sur des locaux neufs ou restructurés. Elles privilégient également les parcs tertiaires récents proches des services et des transports en commun, dans le centre-ville de Rennes notamment. Le marché rennais, animé essentiellement par des TPE/PME, professions libérales, SSII ou associations, reste essentiellement focalisé sur des transactions de surfaces inférieures à 25 m². Correction des valeurs locatives Les valeurs locatives moyennes, qui avaient progressé en 213, notamment sur les locaux de seconde main, ont connu une correction au cours des six derniers mois. Le loyer moyen de première main se positionne ainsi, au 1 er semestre 214, à 14 /m²/an (graphique 37). La correction est encore plus marquée pour les locaux anciens qui, au regard d un fort niveau de disponibilités, ont vu leur valeur moyenne chuter de 9% en six mois pour se positionner à 1 /m²/an fin juin 214 (graphique 37). Graphique 36 Demande placée à Rennes, en milliers de m² Graphique 37 Valeurs locatives à Rennes, en /m²/an Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 7 Principales transactions de bureaux à Rennes au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Alcyone 1 Rennes CERTI BRETAGNE ET NORMANDIE 2 8 m² Neuf Alphasis Saint-Grégoire ITGA 94 m² Restructuré Le Colbert Rennes BCI 64 m² Restructuré Energies Cesson-Sévigné ERICSSON 6 m² Neuf Property Times 17

18 L offre immédiate se stabilise Après avoir progressé depuis 21 et surtout depuis 212 sous l effet de plusieurs livraisons d immeubles neufs, l offre immédiatement disponible sur le marché tertiaire rennais s est stabilisée au 1 er semestre 214. Elle représentait ainsi, fin juin 214, 13 m² (graphique 38). Les surfaces de seconde main constituent l essentiel du stock vacant, avec 99 3 m² disponibles, un volume nettement supérieur aux capacités d absorption du marché. Certains immeubles, concurrencés par l arrivée de surfaces dernière génération, peinent à se commercialiser. Les surfaces neuves représentent, quant à elles, près de 31 m², un volume en parfaite adéquation avec la demande (graphique 38). Peu d offre neuve en 214 Après deux années marquées par un volume important de livraisons, 214 sera une année plus calme pour le marché rennais en termes d offre de bureaux neufs. Après l achèvement récent du «Noven» sur la zone des Longs Champs, il faudra en effet attendre 215 pour voir la livraison de l unique opération actuellement en chantier : «Energis 2», 3 6 m² développés par BATI-ARMOR sur la ZAC d Armorique. Deux autres opérations, encore au stade de projets, devraient voir le jour dans les années à venir : «Alcyone 2», 7 m² développés par le GROUPE BARDON sur la zone Beauregard, et «Renaissance», 3 9 m² livrables sur la zone Atalante Champeaux par le GROUPE LEGENDRE (tableau 8). A plus long terme, l offre neuve devrait se concentrer dans le centre-ville avec le démarrage des chantiers sur Eurorennes. Graphique 38 Offre immédiate à Rennes, en milliers de m² Graphique 39 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Les perspectives économiques de l Ille-et-Vilaine à l horizon 219 sont bien orientées, à l exception de l emploi public qui ne devrait progresser que très modérément (graphique 39). L agglomération rennaise devra ainsi s appuyer sur d autres relais de croissance, tels que les biotechnologies ou les éco-activités. Tableau 8 Projets significatifs de bureaux à Rennes Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Energis 2 ZAC d Armorique BATI-ARMOR 3 6 m² 215 Alcyone 2 Beauregard GROUPE BARDON 7 m² A définir Renaissance Atalante Champeaux GROUPE LEGENDRE 3 9 m² A définir Property Times 18

19 Champagne-Ardenne - Reims Démarrage prometteur Le marché de bureaux rémois a connu un début d année 214 encourageant avec déjà 7 m² commercialisés, soit une hausse de 4% d une année à l autre (graphique 4). Les entreprises ont une nouvelle fois massivement privilégié les surfaces de seconde main au cours de ce semestre (6% de la demande placée). Les transactions de seconde main comprises entre 5 et 15 m² se sont concentrées essentiellement sur le secteur Farman, qui propose des loyers très attractifs. En hausse de 5% en un an, les commercialisations de surfaces de première main ont, quant à elles, totalisé 3 m² au 1 er semestre 214. On citera notamment la prise à bail, par l AFPAM de 1 m² de bureaux neufs à Bézannes à une valeur de 135 /m²/an. Les valeurs locatives restent stables En hausse de 3% entre 212 et 213, le loyer prime s est depuis stabilisé pour se positionner à 15 /m²/an mi-214. Les valeurs locatives moyennes sont, elles aussi, restées relativement stables, se positionnant à 135 /m²/an pour le neuf, à 11 /m²/an pour les locaux récents et 9 /m²/an pour de l ancien (graphique 41). Graphique 4 Demande placée à Reims, en milliers de m² Graphique 41 Valeurs locatives à Reims, en /m²/an Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 9 Principales transactions de bureaux à Reims au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Bézannes AFPAM 1 m² Neuf Reims MINISTERE DE LA JUSTICE 7 m² Ancien Property Times 19

20 L offre immédiate se réduit à nouveau L offre immédiate a poursuivi, au cours des six derniers mois, la baisse qu elle avait amorcée en 213. Elle représentait ainsi 22 m² fin juin 214 (graphique 42). L offre de surfaces neuves s est contractée de 8% en un an pour représenter 12 m² mi- 214, soit 55% des disponibilités. Les disponibilités de surfaces de seconde main sont, quant à elles, demeurées stables (graphique 42). Très peu de projets d envergure sont attendus d ici à fin 216 Face à l importance du stock vacant de première main, les opérateurs se montrent plus prudents quant à l initiation de nouveaux projets. Ainsi, après la livraison de l immeuble «Hippocrate» (1 5 m² dont 3% sont encore disponibles), intervenue au cours du 1 er semestre 214, plus aucun projet ne devrait venir alimenter le marché rémois d ici à la fin de l année 215. La plupart des projets attendus pour l année 216 sont développés sur la commune de Bézannes. Ils devraient permettre de répondre à la demande sur ce secteur très prisé des entreprises depuis l arrivée du TGV il y a tout juste six ans. Parmi ces projets figurent les immeubles «Echoes» (3 m²) et «DFL» (2 m²), développés respectivement par GENEAUX et FAVRE. Graphique 42 Offre immédiate à Reims, en milliers de m² Graphique 43 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Sources : DTZ, Oxford Economics Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 1 Projets significatifs de bureaux à Reims Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Echoes Bézannes GENEAUX 3 m² 216 DFL Bézannes FAVRE 2 m² 216 Tetrys Bézannes BROOKS 5 m² 217 Agora Reims ADIM/VINCI 6 6 m² Property Times 2

21 Franche-Comté - Besançon Un marché sans relief Avec 4 m² de surfaces tertiaires placées en 6 mois, le marché des bureaux bisontins ne parvient pas à retrouver un second souffle. L activité reste limitée à son strict minimum. Les commercialisations se distribuent équitablement entre surfaces neuves et de seconde main (graphique 44). Les parcs les plus récents, notamment Témis et le Parc Lafayette, captent l essentiel de la demande des entreprises qui privilégient les surfaces récentes en lien avec les derniers standards du marché. Comme en 213, les organismes publics et parapublics sont demeurés les principaux animateurs du marché sur le segment des grandes transactions. La REGION FRANCHE- COMTE s est ainsi engagée sur 2 m² dans «La City», immeuble de référence du centre-ville, mettant ainsi un point final à son processus de rationalisation. Le POLE EMPLOI a également été impliqué dans une transaction d envergure (75 m² de première main à proximité de son implantation actuelle, sur TEMIS). Le reste de l activité est assuré par les entreprises privées qui se concentrent sur de petites surfaces de première main, principalement via des acquisitions. Graphique 44 Demande placée à Besançon, en milliers de m² Graphique 45 Valeurs locatives à Besançon, en /m²/an Maintien des valeurs sauf pour les locaux les plus anciens A l exception des surfaces anciennes, moins recherchées, les valeurs locatives se maintiennent d une année sur l autre. Elles se positionnent ainsi à 11 /m²/an en moyenne pour les locaux de 2 nde main de bonne qualité, et peuvent atteindre 14 /m²/an pour des transactions de petites surfaces dans des immeubles récemment livrés (graphique 45). Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 11 Principales transactions de bureaux à Besançon au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux La City REGION FRANCHE-COMTE 2 m² Récent Témis POLE EMPLOI 75 m² Neuf Property Times 21

22 Retour de surfaces de seconde main sur le marché En sous-offre au début de la crise, le marché bisontin a vu son stock de surfaces vacantes progresser régulièrement depuis 4 ans, se positionnant à 23 m² fin juin 214. Alors que la vacance des bureaux neufs tend à se résorber, avec 5 m² disponibles, les surfaces de seconde main remises sur le marché viennent s ajouter à un stock déjà composé, en partie, de bureaux obsolètes. Le volume d offre immédiatement disponible a ainsi été multiplié par trois en un peu plus de trois ans sur les immeubles de seconde main (graphique 46). Graphique 46 Offre immédiate à Besançon, en milliers de m² Néanmoins, contrairement à d autres marchés régionaux, l offre disponible sur le marché de Besançon semble être en ligne avec ses capacités d absorption. Des plateaux neufs divisibles de 75 m² sont ainsi disponibles sur Témis. Graphique 47 L inauguration, à l été 214, du tramway, a accompagné celles du bâtiment B de «Novatech Plaza» sur Témis (2 5 m²) et précède celle de l immeuble «BC.BG», en cours de construction, sur le Parc Lafayette (1 5 m²). Ce dynamisme de la construction de bureau et des perspectives économiques mieux orientées devrait favoriser le lancement de nouveaux programmes sur le tracé du tramway. Ainsi, les chantiers du «Signal» (2 5 m²) et du «Parc de l Echange» (2 m²) devraient être lancés au cours de la deuxième moitié de l année 214. Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Sources : DTZ, Oxford Economics Tableau 12 Projets significatifs de bureaux à Besançon Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Le Signal Gare TGV ICADE/SEDD 2 5 m² 216 Trigone Témis PRIVE 1 5 m² 216 Parc de l Echange Vaux-les-Prés PRIVE 2 m² Property Times 22

23 Ile-de-France L Ile-de-France retrouve son rythme de croisière Avec 1,1 million de m² commercialisés au 1 er semestre 214, en hausse de 24% en un an, le marché francilien des bureaux renoue avec sa moyenne de longue période après une année 213 en retrait. Les surfaces supérieures à 5 m² demeurent le principal moteur du marché avec un volume de 57 m² commercialisé au cours du 1 er semestre. Cinq transactions de surfaces supérieures à 3 m² sont venues booster les résultats avec, notamment, KPMG sur «Eqho» à La Défense, L OREAL sur «Ecowest» à Levallois-Perret et SOLOCAL dans «City Lights» à Boulogne-Billancourt. Le marché parisien continue de dominer le marché francilien avec 34% des surfaces commercialisées depuis le début de l année. Cependant, le fait le plus marquant du semestre aura été le réveil du marché de La Défense, avec 98 5 m² de bureaux commercialisés au cours des six derniers mois. Le segment des bureaux prime demeure in fine peu impacté par les volumes de commercialisations et les ajustements à la baisse ou à la hausse se font à la marge sur les valeurs faciales (-4% dans le Croissant Ouest, -2% en Première Couronne). A Paris, les valeurs de transactions des bureaux prime se positionnent autour de 745 /m²/an (valeurs faciales). Elles sont toujours corrigées par l octroi de mesures d accompagnement, en moyenne de 15% sur le marché parisien, et entre 2 et 3% sur le Croissant Ouest ou la Première Couronne. La valeur moyenne des transactions de bureaux de 1 ère main s établit, en Ile-de-France, à 345 /m²/an au 1 er semestre 214, en légère hausse (+2%) par rapport aux valeurs enregistrées au 1 er semestre 213. Les valeurs locatives de transactions de bureaux de seconde main varient peu en Ile-de-France et se positionnent à 33 /m²/an en moyenne au 2 ème trimestre 214. Graphique 48 Demande placée en Ile-de-France, en milliers de m² Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 49 Valeurs locatives en Ile-de-France, en /m²/an Research Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 13 Principales transactions de bureaux en Ile-de-France au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Chateaufort SAFRAN 45 3 m² Etat d usage Aubervilliers VEOLIA ENVIRONNEMENT 45 m² Neuf La Défense KPMG 4 5 m² Restructuré Levallois-Perret L OREAL 38 6 m² Neuf Sources : Immostat DTZ Research Property Times 23

24 L offre se stabilise L'offre immédiate, qui s était fortement alourdie en 213 (+9% en un an), s est stabilisée au 1 er semestre 214 autour de 3,9 millions de m². Avec plus de 1,1 million de m² immédiatement disponibles, le Croissant Ouest concentre plus du quart de l offre disponible sur le marché francilien. Paris concentre aussi une part importante du stock vacant avec quelque 83 m². A La Défense, l offre se stabilise mais reste à un niveau élevé (393 m²). Les disponibilités immédiates de bureaux se sont légèrement alourdies en Première Couronne (+3% en un an), surtout dans le Sud où elles dépassent désormais la barre des 21 m². Le taux de vacance moyen sur le marché des bureaux en Ilede-France s élève à 7,4% mi-214. Cette moyenne cache des disparités importantes selon les marchés considérés. Le taux de vacance se situe autour de 5% à Paris alors qu il atteint 12% à La Défense et 13% dans le Croissant Ouest. La Première Couronne occupe une position intermédiaire avec un taux légèrement inférieur à 1%. Les livraisons de bureaux en Ile-de-France devraient dépasser les 81 m² en 214, en hausse de 7% par rapport aux 759 m² achevés en 213. Un tiers de ces bureaux neufs ou restructurés seront livrés en Deuxième Couronne au travers d opérations pour l essentiel déjà précommercialisées (185 m² dont moins de 7 m ² encore disponibles). Suivent le Croissant Ouest (188 m²) et La Défense (176 m² de surfaces livrables en 214). Le fréquent recours à des prises à bail en état futur d achèvement réduit d autant les disponibilités dans les opérations en chantier. Graphique 5 Offre immédiate en Ile-de-France, en milliers de m² Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 51 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois du secteur public Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 14 Projets significatifs de bureaux en Ile-de-France Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface disponible Année de livraison Majunga La Défense UNIBAIL 63 7 m² 214 D 2 La Défense BOUYGUES IMMOBILIER / SOGEPROM / SOGECAP 5 7 m² 214 #Cloud Paris QCA SFL 37 9 m² 215 So Ouest Plaza Neuilly/Levallois UNIBAIL 35 3 m² 215 Green Office Péri-Défense ARCHON 33 1 m² 215 Research Property Times 24

25 Languedoc-Roussillon - Montpellier Début d année prometteur Après une très bonne année 213, le marché montpelliérain a continué sur sa bonne lancée au 1 er semestre 214, mais sur un rythme plus modéré. En effet, près de 34 1 m² de bureaux ont été commercialisés sur ce marché au cours du 1 er semestre 214, un volume en progression de 4% en un an (graphique 52). En recul de 32% d une année à l autre, les surfaces, supérieures à 1 m², ont représenté un peu plus de 6 m² soit 28% de la demande placée globale. Parmi ces transactions figure la prise à bail de 2 7 m² de bureaux neufs par ESGCV à Montpellier. Les surfaces de seconde main sont demeurées majoritaires dans les commercialisations, avec un peu moins des deux tiers de la demande placée du semestre. Une fois de plus, les entreprises du secteur privé ont été les plus dynamiques sur le marché montpelliérain au 1 er semestre 214 (96% des transactions). Les secteurs de l éducation, du social et de la santé ont représenté, à eux seuls, deux tiers de la demande placée, soit un peu plus de 22 m². Graphique 52 Demande placée à Montpellier, en milliers de m² Sources : Observatoire de l immobilier et du foncier d entreprise de Montpellier, DTZ Graphique 53 Valeurs locatives à Montpellier, en /m²/an Légère hausse du loyer de première main Après avoir augmenté de 7% entre 211 et 212, le prime s est stabilisé pour s établir à 16 /m²/an fin juin 214. En hausse de 3% en un an, la valeur locative de première main se positionne à 157 /m²/an à la fin du 1 er semestre 214. Toutefois, cette moyenne cache des disparités selon les secteurs géographiques : 19 /m²/an dans le centre ville contre 124 /m²/an en moyenne dans l Est Montpelliérain. Les loyers moyens sur des immeubles récents et anciens se sont, quant à eux, corrigés au cours des douze derniers mois s établissant respectivement à 125 /m²/an et 11 /m²/an fin juin 214 (graphique 53). Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 15 Principales transactions de bureaux à Montpellier au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Montpellier ESGCV 2 7 m² Neuf Pérols INTERSYSTEMS 1 1 m² Neuf Property Times 25

26 Très peu d évolution au niveau de l offre Faute de libérations significatives et de nouvelles livraisons, les disponibilités sont restées relativement stables au cours des six derniers mois avec 15 m² de bureaux disponibles à Montpellier fin juin 214. Il en résulte un taux de vacance de 6,2%. La région montpelliéraine continue de souffrir d un stock vacant trop vieillissant, les disponibilités de seconde main représentant les 3/4 du stock global (graphique 54). Certaines surfaces, qui ne sont plus en adéquation avec les attentes actuelles du marché, ne parviennent plus à séduire les entreprises malgré leurs loyers attractifs. En hausse de 44% d une année à l autre, les surfaces neuves représentent, quant à elles, 26 m². L agglomération de Montpellier poursuit sa politique de développement urbain vers le Sud avec l aménagement d un pôle tertiaire autour de la future gare TGV. Ce projet d aménagement tertiaire devrait se déployer à l horizon 217 autour de programmes de bureaux commerces, hôtels, services et équipements publics. A cette échéance sortiront également «Eurêka Extension» à l Est, le Nouveau Saint Roch en centre ville et le projet d aménagement de 3 m² environ de bureaux sur l Avenue Mendes France, secteur Millénaire/Odysseum. Des perspectives économiques mieux orientées A l horizon 219, le marché montpelliérain devrait être porté par de bonnes perspectives économiques. Le marché de l emploi devrait notamment être bien orienté, entraînant des besoins de surfaces supplémentaires pour les entreprises (graphique 55). Graphique 54 Offre immédiate à Montpellier, en milliers de m² Sources : Observatoire de l immobilier et du foncier d entreprise de Montpellier, DTZ Graphique 55 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois du secteur public Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% D ici à la fin de l année, deux projets devraient venir dynamiser le marché. Il s agit du «Liner» (11 2 m²), développé par VILLAGES D OR à Pérols, et du «Mustang» (4 7 m²) de CFC DEVELOPPEMENT à Montpellier. Tableau 16 Projets significatifs de bureaux à Montpellier Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Liner Pérols VILLAGES D OR 11 2 m² Fin 214 Mustang Montpellier CFC DEVELOPPEMENT 4 7 m² Fin 214 Mantilla Montpellier BOUYGUES IMMOBILIER 2 7 m² 215 Hippocampe Castelnau le Lez BOUYGUES IMMOBILIER 2 7 m² Mi Property Times 26

27 Languedoc-Roussillon - Nîmes Net ralentissement après le record de 213 Après s être nettement redressé en 213, avec près de 3 m² commercialisés (+73% en un an), le marché des bureaux nîmois a connu un début d année 214 beaucoup plus timide. En effet, un peu moins de 13 m² de bureaux ont été commercialisés au cours du 1 er semestre 214, en baisse de 31% en un an (graphique 56). Ce moindre résultat s explique en grande partie par le recul des grands mouvements (supérieurs à 1 m²), principal moteur de l activité l an dernier. Les transactions impliquant des surfaces comprises entre 3 et 5 m² ont été les plus dynamiques au 1 er semestre, concentrant 4% du volume commercialisé sur le marché nîmois, soit 5 1 m². Alors que les entreprises avaient clairement privilégié les surfaces neuves l an dernier (73% de la demande placée), celles-ci ne représentent plus que 17% de la demande globale. Ainsi, près de 11 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l année ont concerné des surfaces anciennes ou rénovées. La demande provenant des entreprises privées reste le principal moteur du marché en ce début d année (88% des commercialisations). Graphique 56 Demande placée à Nîmes, en milliers de m² Graphique 57 Valeurs locatives à Nîmes, en /m²/an Relative stabilité des valeurs locatives Le loyer prime est resté relativement stable d une année sur l autre se positionnant, selon la localisation, entre 14 et 145 /m²/an fin juin 214. Le loyer moyen de première main a subi une légère correction depuis la fin de l année 213 (-4%) pour se positionner à 135 /m²/an fin juin 214. Notons que sur certains immeubles, des baisses de la valeur faciale pouvant aller jusqu à 5% ont été observées en ce début d année. Elles sont le plus souvent accompagnées de franchises de loyers pouvant aller de 6 à 12 mois. Le loyer moyen sur des immeubles récents s est, quant à lui, légèrement contracté (-2% en un an) pour se fixer à 118 /m²/an fin juin 214 (graphique 57). La valeur locative moyenne des transactions dans des immeubles anciens se positionne, quant à elle, à 9 /m²/an. Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 17 Principales transactions de bureaux à Nîmes au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Rue de Verdun-Nîmes Investisseur privé 5 m² Ancien Property Times 27

28 Un stock vieillissant en hausse de 43% en six mois Après la nette résorption de 213, le stock vacant est à nouveau reparti à la hausse (+43%) au 1 er semestre 214 suite à plusieurs libérations pour atteindre 28 4 m². Cette hausse doit cependant être nuancée ; le stock retrouve en fait un niveau similaire à celui observé l an dernier à la même période (graphique 58). Le taux de vacance s établit à 6,2% fin juin 214. La composition du stock vacant explique en grande partie la hausse des disponibilités observées sur ce marché au cours du 1 er semestre 214 ; ce stock est composé aux trois quarts de surfaces anciennes, pour certaines jugées obsolètes par les entreprises. Afin de réduire la durée de vacance sur leurs biens, certains propriétaires ont été contraints de proposer à la vente leurs surfaces vacantes entre 3 et 5 m². Les surfaces neuves se sont, quant à elles, résorbées de 25% en six mois pour représenter 7 8 m² fin juin 214 (graphique 58). Les prévisions économiques suivent la moyenne nationale La performance économique de l agglomération nîmoise devrait s aligner sur la performance nationale jusqu en 219, notamment en termes de croissance du PIB et d emploi (graphique 59). Le marché Nîmois pourrait être nettement pénalisé par la faiblesse de son offre neuve au cours des six prochains mois, aucun nouveau projet ne devant venir alimenter le marché d ici à la fin de l année. Les livraisons devraient reprendre dès 215, avec un peu plus de 15 m² attendus. Toutefois, cette offre est majoritairement précommercialisée. Elle se situe en grande partie dans les zones géographiques nîmoises les plus prisées par les entreprises comme le Parc Scientifique et Technologique «Georges Besse», où les projets «Arteparc» (7 m²) et «Espace ID» (3 3 m²), actuellement en cours de construction, devraient être livrés l an prochain. Graphique 58 Offre immédiate à Nîmes, en milliers de m² Graphique 59 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois du secteur public Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 18 Projets significatifs de bureaux à Nîmes Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Arteparc Nîmes ARTEA 7 m² 215 L Alphae Nîmes SNC L ALPHAE 4 m² 216 Espace ID Nîmes LES VILLEGIALES 3 3 m² Property Times 28

29 Lorraine - Nancy Le marché nancéen demeure bien orienté Après une année 213 dynamique (+14% de demande placée), le marché nancéen a conservé une bonne orientation au 1 er semestre 214 avec d ores et déjà 12 3 m² de bureaux commercialisés, soit 1% de plus qu au 1 er semestre 213. Cette progression de la demande placée a profité à la fois aux surfaces de première main et de seconde main (graphique 6). Graphique 6 Demande placée à Nancy, en milliers de m² Cette performance est avant tout liée à un nombre important de transactions d une surface supérieure à 1 m², avec pas moins de 4 mouvements au cours des 6 derniers mois contre 5 sur l année 213 dans son ensemble (tableau 19). Le secteur public, traditionnellement peu présent dans les transactions de bureaux sur l agglomération nancéenne, a signé la transaction la plus importante de ce semestre avec l installation de l AGENCE REGIONALE DE SANTE sur 3 5 m² de bureaux rénovés boulevard Joffre. La répartition des transactions est demeurée relativement inchangée par rapport aux années précédentes. Les locaux neufs ont concentré 29% de la demande placée au cours des 6 derniers mois, contre 25% en 213 (graphique 6). Graphique 61 Valeurs locatives à Nancy, en /m²/an Correction des valeurs locatives de seconde main Les valeurs locatives des locaux neufs ou restructurés se sont maintenues au 1 er semestre 214, à respectivement 18 /m²/an pour le prime et 135 /m²/an pour le loyer moyen (graphique 61). Sur les locaux de seconde main, en revanche, au regard d un niveau de disponibilités élevé, les valeurs locatives ont subi une correction à la baisse : -8% pour les locaux de bonne qualité et -6% pour les locaux plus anciens. Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 19 Principales transactions de bureaux à Nancy au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Boulevard Joffre Nancy AGENCE REGIONALE DE SANTE 3 5 m² Rénové Rue Victor Poirel Nancy CREDIT AGRICOLE 2 8 m² Rénové Tour Marcel Brot Nancy KLESIA m² Ancien Rue André Bisiaux Maxéville CPE (GROUPE TOTAL) 1 m² Neuf Property Times 29

30 La résorption du stock vacant se poursuit La décrue du stock vacant entamée en 213 s est poursuivie au cours des six derniers mois (-6%). L offre immédiate de bureaux représentait ainsi, mi- 214, 48 m² (graphique 62). Graphique 62 Offre immédiate à Nancy, en milliers de m² 8 6 Cette résorption a, une nouvelle fois, profité aux surfaces neuves ou restructurées (-16% en six mois), avec 12 5 m² vacants fin juin 214. Les disponibilités sur des surfaces anciennes sont, quant à elles, demeurées stables, représentant 4 m² (graphique 62). Dans un souci d économie de charges et de respect des nouvelles normes environnementales, les entreprises utilisatrices s orientent en effet vers des immeubles neufs livrés vacants ces dernières années, au détriment d autres plus anciens. 4 2 Une production neuve faible en 214 Les perspectives économiques de la Meurthe-et-Moselle à l horizon 219 sont moins bien orientées qu à l échelle nationale, en particulier sur le front de l emploi. La croissance économique, bien que plus importante, avec,8% de taux de croissance moyen contre,3% sur les 5 dernières années, demeurera faible (graphique 63). D ici la fin de l année 214, seule est attendue la livraison d «Ecoparc», un programme de 3 m² lancé en blanc. 215 pourrait voir la livraison de l immeuble «Skyline», 8 6 m² développés par ADIM. Cette opération, qui sera vraisemblablement lancée en gris, doit permettre de renouveler l offre neuve de grande surface à Nancy. A plus long terme, FONCIERE DES REGIONS devrait développer, en 216, 6 5 m² sur le lot B de la ZAC Grand Cœur. Le permis de construire pour cette opération a été obtenu en début d année. Graphique 63 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Nancy Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Ecoparc Maxéville ECCOLOGIA 3 m² 214 Skyline Nancy ADIM 8 6 m² 215 Ilot B ZAC Grand Cœur Nancy FONCIERE DES REGIONS 6 5 m² Property Times 3

31 Midi-Pyrénées Toulouse Excellente performance grâce à un clé en main d envergure La demande placée sur le marché toulousain au 1 er semestre 214 se porte à 74 3 m², un volume supérieur de 65% à celui enregistré au 1 er semestre 213 et nettement supérieur aux performances observées au cours des cinq dernières années (51 8 m² commercialisés en moyenne au 1 er semestre) (graphique 64). Les mouvements d envergure, qui avaient manqué en 213, ont fait leur retour sur le marché toulousain avec pas moins de 9 transactions enregistrées sur des surfaces supérieures à 1 m², dont 2 de taille exceptionnelle, intervenues sur la zone Andromède : AKKA TECHNOLOGIES sur 11 5 m² de bureaux neufs actuellement en chantier, et le clé en main de SAFRAN sur 25 3 m². Suite à ces transactions, et à celle d ECA SINTERS sur 3 7 m² de bureaux à construire sur la zone St Martin/Ramassiers, les commercialisations de surfaces neuves totalisent 44 7 m² au 1 er semestre 214, soit près des 2/3 de la demande placée. Stabilité des valeurs locatives Les valeurs locatives sont demeurées stables sur les immeubles de qualité au cours des trois derniers mois, à 2 /m²/an pour les locaux prime de centre ville et 135 /m²/an pour les immeubles récents de périphérie (graphique 65). Après une nette correction en 213, liée à un fort niveau de vacance, les valeurs locatives des surfaces anciennes semblent se stabiliser. Elles se positionnent ainsi, à 11 /m²/an en moyenne au 2 ème trimestre 214 (graphique 65). Graphique 64 Demande placée à Toulouse, en milliers de m² Sources : OTIE-AUAT, DTZ Graphique 65 Valeurs locatives à Toulouse, en /m²/an Neuf ou restructuré Récent Ancien Sources : OTIE-AUAT, DTZ Tableau 21 Principales transactions de bureaux à Toulouse au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Andromède SAFRAN 25 2 m² Neuf Andromède AKKA TECHNOLOGIES 11 5 m² Neuf Basso Combo CGI France 4 75 m² 2 nde main St Martin/Ramassiers ECA SINTERS 3 7 m² Neuf Montaudran/Palays APAHJ 2 m² 2 nde main Sources : OTIE-AUAT, DTZ Property Times 31

32 La décrue des disponibilités se poursuit, sur un rythme toutefois lent L offre de bureaux immédiatement disponibles sur le marché toulousain s est de nouveau contractée au 1 er semestre 214 (-2%). Les disponibilités immédiates représentaient ainsi 193 m² fin juin 214, soit un taux de vacance de 4,8%. Les surfaces de première main, qui constituaient près de la moitié du stock vacant en 21, n ont cessé de se résorber depuis. Avec 57 7 m² disponibles fin juin 214, elles ne représentent plus que 3% des disponibilités. A l inverse, l offre de seconde main croît de façon continue depuis près de 3 ans, atteignant m² fin juin 214, en écho à de nouvelles libérations de surfaces (graphique 66). L offre immédiate demeure majoritairement concentrée sur le secteur Sud-Ouest, avec 71 4 m² de bureaux immédiatement disponibles, soit plus d 1/3 du stock vacant. Le reste des disponibilités concerne essentiellement le Sud- Est et le Nord-Ouest avec respectivement 4 m² et 35 m² de bureaux vacants m² de bureaux neufs en 214 Après la livraison, au 2 ème trimestre, de l opération «Hills Plaza» du groupe LAZARD (7 1 m²), 8 5 m² supplémentaires devraient venir alimenter le marché toulousain d ici la fin de l année via la livraison de trois opérations : «Golf Park» à Basso-Cambo, dont 2 bâtiments ont été lancés en blanc par DOUGHTY HANSON, ou encore le premier bâtiment de l opération «ID» - 5 m² au total - développée par KAUFMAN & BROAD dans le secteur de Balma Gramont. Pour 215, on citera, parmi les opérations significatives, «Verdauja» à Balma, 7 m² développés par PITCH PROMOTION. Graphique 66 Offre immédiate à Toulouse, en milliers de m² Sources : OTIE-AUAT, DTZ Graphique 67 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 22 Projets significatifs de bureaux à Toulouse Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison ID Balma Gramont KAUFMAN ET BROAD 3 m² (1 er bât.) Fin 214 Golf Park Toulouse Basso-Cambo DOUGHTY HANSON 5 5 m² (1 er bât.) Fin 214 Verdauja Balma Gramont PITCH PROMOTION 7 m² ères lignes Ramonville Saint-Agne NOVIMTIS 6 5 m² 215 Elipsys Centre ville CFA ATLANTIQUE 9 6 m² Property Times 32

33 PACA - Marseille Un 1 er semestre très prometteur 37 3 m² de bureaux ont été commercialisés au 1 er semestre 214 sur le marché marseillais, une performance supérieure de 56% à celle enregistrée au 1 er semestre 213 (graphique 68). Les commercialisations de petites surfaces, inférieures à 5 m², sont les seules à voir leur volume placé reculer d une année sur l autre, de façon toutefois modérée (-1%). Les surfaces intermédiaires, qui s étaient nettement redressées l an passé après deux années difficiles, ont conservé une tendance positive (+2% par rapport au 1 er semestre 213). Les commercialisations de grandes surfaces ont, quant à elles, connu une progression nettement plus marquée (+251%), avec 17 2 m² commercialisés via 6 transactions au cours des six derniers mois contre 3 mouvements pour à peine 5 m² un an plus tôt. Les transactions, deux fois plus nombreuses, ont également porté sur des surfaces plus importantes (tableau 1). On citera, notamment, l acquisition par la VILLE DE MARSEILLE de 1 9 m² dans l opération «112 ème Village» livrable par EIFFAGE CONSTRUCTION sur la zone Euromed 2 dans le 15 ème arrondissement en 217. Convergence des valeurs locatives moyennes Faute de nouvelle transaction, le loyer prime se maintient à 27 /m²/an (graphique 69). Graphique 68 Demande placée à Marseille, en milliers de m² Graphique 69 Valeurs locatives à Marseille, en /m²/an Après une baisse marquée en 213, liée à un déplacement des transactions sur le secteur Sud, le loyer moyen de première main a de nouveau subi une correction au 1 er semestre 214 (-7%), pour se positionner à 164 /m²/an. Les loyers moyens pour ce type de locaux s échelonnent de 146 /m²/an sur le secteur Nord Littoral à 235 /m²/an sur le secteur Euroméditerranée/CV (graphique 69). A l inverse, les valeurs moyennes de seconde main progressent, en particulier sur les locaux récents, à 187 /m²/an en moyenne au 1 er semestre 214 (graphique 69). Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 23 Principales transactions de bureaux à Marseille au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Nord Littoral et ZFU VILLE DE MARSEILLE m² Neuf Marseille Sud EDF m² Restructuré Euroméditerranée et centre-ville MISSION LOCALE m² Ancien Property Times 33

34 La hausse de l offre immédiate se poursuit, sur un rythme toutefois plus lent L offre de bureaux immédiatement disponibles à Marseille avait fortement augmenté en 213 (+33% en un an), pour représenter m² en fin d année. Cette hausse s est poursuivie au 1 er semestre, sur un rythme toutefois plus lent (+7% en six mois). Les disponibilités immédiates de bureaux représentaient ainsi m² fin juin 214 (graphique 7). Cette hausse, constatée sur l ensemble des segments de surface à l exception des surfaces comprises entre 3 et 5 m² (-2%), est toutefois davantage marquée sur le créneau 5-1 m² (+16%) et, dans une moindre mesure, sur les surfaces inférieures à 3 m² (+1%). Les surfaces d envergure, supérieures à 1 m², concentrent les 2/3 du stock vacant, avec plus de 83 m² immédiatement disponibles fin juin 214. C est là un volume conséquent au regard des capacités d absorption du marché (32 6 m² commercialisés chaque année en moyenne sur ce segment de surface au cours des dix dernières années). Sur les autres segments de surfaces, les disponibilités paraissent davantage en adéquation avec la demande. Les disponibilités se concentrent essentiellement sur le secteur Euroméditerrannée/CV (41%) et dans le Sud (29%). Production neuve : reprise progressive des livraisons 4 m² de bureaux neufs ou restructurés devraient voir le jour sur le marché marseillais en 214. Sur les 31 2 m² restant à livrer d ici la fin de l année, 15 m² sont encore disponibles. Ces surfaces se situent pour l essentiel sur les secteurs Euroméditerannée/CV (5 7 m²) et Nord Littoral (6 2 m²). Graphique 7 Offre immédiate à Marseille, en milliers de m² Graphique 71 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Un volume légèrement inférieur devrait venir alimenter le marché en 215, avec un peu plus de 34 5 m² de bureaux livrables, dont 3 8 m² encore disponibles. En 216, près de 113 m² de bureaux neufs pourraient voir le jour, dont 84 3 m² d ores et déjà dotés de permis de construire. Tableau 24 Projets significatifs de bureaux à Marseille Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Haussmann Joliette Euroméditerranée et centre-ville ATEMI 3 8 m² 214 Astrolabe / Euromed Center Euroméditerranée et centre-ville ALTAREA COGEDIM / FONCIERE DES REGIONS - PREDICA 14 m² Property Times 34

35 PACA Aix-en-Provence Un 1 er semestre prometteur Après des résultats mitigés en 213 (33 8 m² placés), le marché des bureaux aixois a entamé l année 214 de façon nettement plus dynamique avec déjà 16 3 m² de demande placée sur les six derniers mois, contre à peine 13 5 m² au 1 er semestre 213 (+21%). Cette embellie a profité à l ensemble des segments de surface, à l exception des surfaces comprises entre 2 et 5 m². Au nombre de 5, contre 4 au 1 er semestre 213, les commercialisations de surfaces supérieures à 1 m² totalisent 6 7 m² de demande placée sur les six derniers mois, un volume supérieur de 32% à celui enregistré un an plus tôt. Aidé par plusieurs transactions d envergure, le Pôle d activité d Aix-en-Provence a concentré 3/4 du volume transacté, avec 12 2 m² de demande placée. Le PA Pichaury-La Robole demeure le secteur le plus dynamique. Correction des valeurs moyenne de seconde main La valeur locative moyenne de transaction toutes catégories confondues s élève à 134 /m²/an sur le marché aixois au 1 er semestre 214, en léger recul (-4%) par rapport aux 14 /m²/an relevés en 213. Graphique 72 Demande placée à Aix-en-Provence, en milliers de m² ère main 2nde main Graphique 73 Valeurs locatives à Aix-en-Provence, en /m²/an Cette tendance s explique par un recul des valeurs moyennes de seconde main, passées de 143 /m²/an à 119 /m²/an pour les locaux anciens et de 141 à 135 /m²/an pour les locaux récents ; au regard du fort niveau de disponibilités, les négociations sont en effet plus serrées. Sur les surfaces neuves en revanche, le retour de transactions sur le secteur Centre a entraîné une progression de 3% de la valeur locative moyenne qui s établit, au 1 er semestre 214, à 15 /m²/an. Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 25 Principales transactions de bureaux à Aix-en-Provence au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Aix-en-Provence ARKADIA INGENIERIE 1 6 m² Neuf Aix-en-Provence MINISTERE DE LA JUSTICE 1 4 m² Récent Property Times 35

36 Contraction des disponibilités Le stock de bureaux immédiatement disponibles, stable depuis 2 ans, s est contracté de 18% en six mois. Il représentait ainsi, fin juin 214, 53 7 m² (graphique 74). Cette contraction a été particulièrement marquée sur les surfaces de seconde main (-23%), passées de 36 9 m² fin 213 à 28 4 m² mi-214. Pour autant, ce volume demeure conséquent au regard des capacités d absorption du marché (17 m² commercialisés en moyenne chaque année). Les surfaces neuves se sont, quant à elles, contractées de 12% sur la même période, pour représenter 25 3 m² fin juin 214. Le stock de bureaux neufs sur lequel repose la dynamique du marché aixois - représente ainsi 16 mois au rythme moyen de commercialisation à comparer à 17 mois il y a six mois. Production neuve : livraisons importantes en PA en 215 Moins de 5 m² de bureaux neufs ou restructurés viendront s ajouter d ici la fin de l année au stock de première main actuellement disponible sur le marché aixois. En 215, plus de 19 5 m² de bureaux neufs ou restructurés pourraient être livrés. L offre neuve reviendra sur les pôles d activité de l agglomération aixoise via la livraison du programme de bureaux «Les Carrés de l Enfant» dans la ZAC de l Enfant (3 3 m²), de l «Espace Mirabeau» (1 1 m²) ou encore de l opération «Les Théorèmes» (2 m²). Le lancement de ces projets est toutefois conditionné à une précommercialisation pour moitié. Graphique 74 Offre immédiate à Aix-en-Provence, en milliers de m² Graphique 75 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois PIB Population 1ère main 2nde main -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 26 Projets significatifs de bureaux à Aix-en-Provence Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Les Carrés de l Enfant PA ZAC de l Enfant FIGUIERE IMMOBILIER 3 3 m² 215 «Les Théorèmes» PA de la Duranne PARIMPRO 2 m² 215 «Espace Mirabeau» PA Pichaury la Robole REDMAN PROMOTION 1 1 m² Property Times 36

37 PACA - Nice IBM, l arbre qui cache la forêt Avec 11 6 m² de demande placée sur les 6 premiers mois de l année, le marché des bureaux niçois enregistre son semestre le plus actif depuis 211. Ce bon résultat doit, néanmoins, être relativisé, car largement lié à la transaction d IBM sur 4 5 m² au sein de «The Crown». Cet immeuble de 11 m² est livrable en 215 sur la zone de Nice Méridia. Le géant américain quittera à cette date les 12 m² qu il occupe aujourd hui à La Gaude. Graphique 76 Demande placée à Nice, en milliers de m² Ce genre de transaction reste marginal sur un marché qui est essentiellement actif sur les petites surfaces de seconde main, avec une demande moyenne comprise entre 125 et 25 m². Les acteurs publics et para-publics, grands animateurs du marché il y a quelques années, ont disparu. La demande, essentiellement endogène, provient de PME locales, notamment des secteurs de l immobilier et des services. Pas d évolution des valeurs locatives Le manque d offre de qualité est venu contrebalancer le recul de la demande, permettant le maintien des valeurs locatives sur les immeubles de bonne facture. Graphique 77 Valeurs locatives à Nice, en /m²/an L arrivée de nouvelles surfaces aux dernières normes sur un marché ou l offre de première main est aujourd hui inexistante va redistribuer les cartes. Les valeurs de présentation sur ces nouveaux ensembles sont attendues bien au-delà des 2 /m²/an, barrière psychologique historique sur le marché niçois. Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 27 Principales transactions de bureaux à Nice au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux The Crown Nice Ouest IBM 4 5 m² Neuf Nice La Plaine 1 Nice Ouest APAPEI 1 2 m² Ancien Porte de l Arenas Nice Arenas GFC CONSTRUCTION 7 m² Ancien Adriactic Nice Centre FONCIA 63 m² Ancien Property Times 37

38 Aucune offre de première main Faute de livraisons de nouvelles surfaces depuis plusieurs années, les 25 m² aujourd hui disponibles sur le marché niçois sont exclusivement composés de surfaces de seconde main (graphique 78). L offre est vieillissante, en décalage croissant avec les derniers standards du marché, et éparpillée. Une seule offre pourrait aujourd hui répondre à une demande de 1 m². L activité du marché niçois est bridée par une offre insuffisante en quantité et inadaptée aux besoins des utilisateurs. Graphique 78 Offre immédiate à Nice, en milliers de m² Un parc à renouveler Dans le sillage de l immeuble «The Crown», projet entré dans sa phase opérationnelle, de nombreux autres sont aujourd hui dans les starting-blocks. Graphique 79 Le manque criant d offre et le dynamisme économique d une agglomération qui surperforme assez largement la moyenne nationale, sont autant de facteurs convergents qui devraient faciliter les mises en chantier. Cependant le gabarit retenu pour la plupart de ses projets, compris entre 1 et 15 m², pose question sur un marché essentiellement animé par des PME. La volonté politique -réelle- de faire de Nice un pôle tertiaire majeur du Sud-Est se heurte au manque d attractivité d une métropole qui reste relativement chère, tant pour les entreprises que pour leurs salariés, mais également à la concurrence d un pôle tertiaire majeur situé à moins de 2 km. Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 28 Projets significatifs de bureaux sur la métropole niçoise Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison The Crown Nice Méridia ARTEA 11 m² 215 Technopolis Cagnes-sur-Mer ART DE CONSTRUIRE 12 m² 216 Îlot Robini Nice Méridia Appel d offre 6 m² 217 Grand Arenas Nice Arenas CONSTRUCTA 1 m² Néo Nice Ouest CIRMASUD 9 4 m² Property Times 38

39 PACA Sophia-Antipolis Un semestre mi-figue, mi-raisin Avec 9 5 m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre, soit un volume d activité en retrait de 34% en un an, l année 214 ne se présente pas sous les meilleurs auspices sur le marché tertiaire sophipolitain, avec, notamment, le départ d AMADEUS, premier utilisateur et premier employeur de la technopôle depuis plusieurs années, vers l ancien site de TEXAS INSTRUMENT de Villeneuve-Loubet (25 m²). La transaction la plus importante du semestre est à mettre à l actif d HP qui s est installé sur m² de surfaces récentes dans «Le Marco Polo» à Mougins. Cette transaction mise à part, le marché est resté focalisé sur les petites et moyennes surfaces. Pour rappel, 3 transactions supérieures à 2 m² avaient été enregistrées en 213. L essentiel de la demande reste endogène, et émane de partenaires et de sous-traitants spécialisés dans les NTIC évoluant dans le sillage des grandes entreprises historiques de la technopôle. Graphique 8 Demande placée à Sophia-Antipolis, en milliers de m² Graphique 81 Valeurs locatives à Sophia-Antipolis, en /m²/an Hausse «anticipée» des loyers La livraison annoncée de nouvelles surfaces d ici à la fin de l année va rebattre les cartes d un marché où les surfaces les plus récentes dataient de 5 à 1 ans. Ces nouvelles surfaces sont attendues à des valeurs comprises entre 21 et 225 /m²/an. La question de l écart de valeurs sur un marché où l existant se loue en moyenne autour de 145 /m²/an va se poser dans la deuxième partie de l année Restructuré Récent Ancien Tableau 29 Principales transactions de bureaux à Sophia-Antipolis au 1er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Marco Polo Mougins HP m² Récent Gaïa - Valbonne MAGNETI MARELLI 776 m² Récent Property Times 39

40 Un marché pénalisé par son offre La conjonction de deux années plutôt dynamiques sur le front des commercialisations et de l absence totale de livraisons de nouvelles surfaces a débouché sur une offre inadaptée et insuffisante, avec seulement 42 m² de surfaces vacantes, fin juin 214. Cette offre se concentre essentiellement sur des immeubles de seconde main livrés il y a plus de 15 ans (graphique 82). Le parc de bureaux de Sophia-Antipolis est en décalage croissant avec les attentes des utilisateurs, a fortiori sur un marché essentiellement centré sur les technologies de pointe. Le départ d AMADEUS vers Villeneuve-Loubet, va précipiter le retour sur le marché de nombreuses surfaces, parfois très anciennes. De nombreux projets, mais peu de chantiers Malgré une situation favorable aux nouveaux projets, avec une demande endogène qui reste potentiellement dynamique et un manque criant d offre, les projets, très nombreux, ont du mal à se concrétiser du fait de la difficulté ç lancer des bureaux en blanc et de mobiliser des investisseurs sur des marchés qui ne sont pas considérés comme assez profonds. Ainsi, 14 m², dont la moitié avec permis de construire, ont été identifiés. Mais un nombre conséquent de ces projets reste dans les cartons depuis plus de 5 ans. On notera néanmoins les premiers frémissements de ce qui pourrait devenir un mouvement de fonds, avec 3 chantiers en cours qui viendront alimenter le marché d ici à la fin de l année 215, avec 9 3 m² encore disponibles. Graphique 82 Offre immédiate à Sophia-Antipolis, en milliers de m² Graphique 83 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Sources : DTZ, Oxford Economics Emplois du secteur public Emplois PIB Population -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 3 Projets significatifs de bureaux à Sophia-Antipolis Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Natura 2 L Orme - Mougins PERIAL 2 8 m² 214 Acqueducs Les Lucioles VALIMMO 6 m² 215 WTC 6 Les Bouillides STENA 1 9 m² 215 Business Pôle 2 Les Bouillides VALIMMO 3 8 m² 216 Ecopolis Les Templiers VALIMMO 11 2 m² 217 Triangle Les Templiers ICADE 9 m² 217 Les Arcanes Les Templiers SERCIB 9 m² 217 Sunside Les Bouillides GSP FAYAT 9 1 m² 217 Clausonnes Les Clausonnes CIE de PHALSBOURG 35 m² Property Times 4

41 PACA - Toulon Après une année 213 exceptionnelle, le marché Toulonnais marque le pas ce semestre Après un résultat exceptionnel en 213 lié à la décision de la DCNS de se faire construire un bâtiment de 3 m² dans le Technopôle de la Mer à Ollioules, le marché des bureaux toulonnais a subi un véritable coup d arrêt au cours des six derniers mois avec seulement 3 4 m² de bureaux commercialisés, soit 28% de moins qu au 1 er semestre 213 (graphique 84). Graphique 84 Demande placée à Toulon, en milliers de m² Suite au compte-propre de la DCNS, les surfaces neuves avaient représenté 93% du volume commercialisé à Toulon l an dernier. Cette tendance s est inversée au cours du 1 er semestre 214, les surfaces anciennes ayant concentré près des ¾ des transactions. Le prime et le loyer de première main se contractent, la valeur de seconde main progresse Au cours des six derniers mois, la valeur prime s est contractée (-17% par rapport à 213), s établissant à 17 /m²/an fin juin 214 (graphique 85). La valeur locative moyenne des surfaces de première main a, quant à elle, suivi la même évolution que le prime, mais plus modérément (-6% en un an). Elle se positionne à 17 /m²/an au cours du 1 er semestre 214. A l inverse, les valeurs moyennes des immeubles anciens ont progressé pour atteindre 15 /m²/an en moyenne fin juin 214. Celles des immeubles récents sont, quant à elles, restées stables, à 155 /m²/an à la fin du 1 er semestre 214. Graphique 85 Valeurs locatives à Toulon, en /m²/an Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 29 Principales transactions de bureaux à Toulon au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Parc de l Arboretum CONFIDENTIEL 6 m² Neuf Property Times 41

42 Une offre qui s accroît à nouveau Stable depuis 3 ans, l offre de bureaux immédiatement disponibles sur le marché toulonnais a nettement augmenté au cours du 1 er semestre 214 pour avoisiner 7 4 m² fin juin 214. Ces disponibilités sont essentiellement constituées de surfaces anciennes (73% du stock global). Ce volume représente un peu plus de deux ans de commercialisation au rythme actuel mais son obsolescence croissante laisse augurer une durée de commercialisation nettement plus longue. Certaines surfaces de bureaux sont d ailleurs vacantes depuis plusieurs années. Graphique 86 Offre immédiate à Toulon, en milliers de m² En baisse de 3% en un an, les surfaces neuves représentent, quant à elles, un peu plus de 2 m² (graphique 86). Un seul projet offrant des surfaces neuves est attendu d ici à la fin de l année à Toulon A l horizon 219, le marché toulonnais devrait être porté par de meilleures perspectives économiques (graphique 87). D ici à la fin de l année, un seul projet devrait venir alimenter le marché en surfaces neuves. Il s agit de l «Espace Feniics» offrant 2 3 m² dont 1 29 m² sont encore disponibles. Graphique 87 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Population Il faudra ensuite attendre 216 pour et la livraison de l opération «La Loubière» (8 m²) pour voir le marché toulonnais être de nouveau alimenter en surfaces neuves (tableau 3). Le «Technopôle de la Mer» sera, quant à lui, lancé par phases au fur et à mesure des commercialisations. Sources : DTZ, Oxford Economics -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 3 Projets significatifs de bureaux à Toulon Opération/adresse Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Espace Feniics Toulon ICADE/AGPM 2 3 m² Octobre 214 La Loubière Toulon VINCI IMMOBILIER 8 m² 216 Technopôle de la Mer Ollioules ALTAREA COGEDIM/ICADE 5 m² par phases Property Times 42

43 Rhône-Alpes - Lyon La demande recule ce semestre mais reste bien supérieure à la moyenne Alors que le marché de bureaux lyonnais s était nettement redressé en 213 avec un peu plus de 251 m² placés, il s est à nouveau orienté à la baisse au 1 er semestre 214 avec 18 2 m² commercialisés, soit 26% de moins qu au 1 er semestre 213. Toutefois, cette performance reste supérieure à la moyenne enregistrée sur ce marché pour un 1 er semestre (16 1 m² depuis 29). Ce recul s explique avant tout par un ralentissement des commercialisations sur le segment des très grandes surfaces (-59%), avec 2 transactions de plus de 5 m² au 1 er semestre 214, représentant un total de 28 1 m², contre 3 pour un total de 73 1 m² l an passé à la même période. Les grands mouvements du semestre ont ainsi porté sur des surfaces plus modestes : la CAISSE D EPARGNE sur 17 6 m² dans la tour «Incity» et SEB sur 1 6 m² dans le «Parc Mail» d Ecully. Les grandes transactions ayant impliqué exclusivement des surfaces neuves, ce type de locaux a concentré près des deux tiers des surfaces commercialisées au cours du 1 er semestre 214. Stabilité des valeurs locatives Suite à la transaction de la SNCF (22 m²) sur la tour «Incity», le loyer prime en région lyonnaise avait augmenté de 4% en 213. Il est, depuis, resté stable, à 27 /m²/an. La valeur locative de première main a, quant à elle, subi une légère correction (-2% par rapport à fin 213), se positionnant à 19 /m²/an à la fin du 1 er semestre 214. Graphique 88 Demande placée à Lyon, en milliers de m² Sources : Cecim, DTZ Graphique 89 Valeurs locatives à Lyon, en /m²/an Sources : Cecim, DTZ Neuf ou restructuré Récent Ancien A l inverse, les valeurs locatives moyennes des surfaces de seconde main ont progressé pour s établir, au 1 er semestre 214, à respectivement 175 /m²/an pour les surfaces récentes et 121 /m²/an pour les surfaces anciennes (graphique 89). Tableau 33 Principales transactions de bureaux à Lyon au 1 er semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Lyon 3 ème CAISSE D EPARGNE 17 6 m² Neuf Ecully SEB 1 m² Neuf Marcy l Etoile BIOMERIEUX 5 m² Neuf Lyon 2 ème SOCIETE FIDUCIAIRE 4 9 m² Neuf Sources : Cecim, DTZ Property Times 43

44 L offre s est alourdie de 13% au cours des six derniers mois Après avoir baissé de 14% en 213, les disponibilités n ont pas su garder le cap en ce début d année et se sont à nouveau alourdies (+13% par rapport à fin 213), suite à de nombreuses livraisons et libérations. Elles représentaient ainsi m² fin juin 214 (graphique 9), pour un taux de vacance de 6,%. Un peu moins de la moitié du stock de bureaux disponibles à six mois en région lyonnaise est constituée de surfaces supérieures à 2 m², dont environ 6% consistent en des surfaces neuves, concentrées pour l essentiel sur le secteur Lyon 7 ème /Gerland (29 9 m²) et sur Vaise (18 5 m²). Les disponibilités à six mois sur des surfaces moyennes (celles comprises entre 5 et 2 m²) sont également conséquentes. Environ 16 m² devrait venir alimenter le marché au cours des six prochains mois Les perspectives économiques de la région du Rhône-Alpes sont bien orientées et devraient surperformer la moyenne nationale à l horizon 219, notamment en termes de croissance du PIB (graphique 91). Après une année 213 très dynamique au cours de laquelle un peu plus de 153 m² de bureaux avaient été livrés, un net ralentissement des livraisons devrait s opérer en région lyonnaise en 214, avec un peu moins de 75 m² de bureaux planifiés. Graphique 9 Offre immédiate ou à 6 mois à Lyon, en milliers de m² Sources : Cecim, DTZ Graphique 91 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Population Depuis le début de l année, 29 m² de bureaux ont déjà été livrés, dont 18 1 m² étaient disponibles à leur achèvement. On citera notamment l immeuble «Equinox», 1 4 m² développés sur La Part-Dieu par LA FRANCAISE AM. Sur les 45 5 m² restant à livrer d ici à la fin de l année, seuls 16 4 m² sont encore sur le marché. En 215, les livraisons pourraient atteindre un nouveau pic avec un peu plus de 325 m² attendus dont 245 m² sont encore disponibles. Parmi ces projets, citons l opération de 33 m² (dont une partie encore disponible) développée «Boulevard de l Artillerie» par PLASTIC OMNIUM et livrable au 1 er trimestre 215. Sources : DTZ, Oxford Economics -2,% -1,%,% 1,% 2,% Tableau 34 Projets significatifs de bureaux à Lyon Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Lyon 7 ème /Gerland PLASTIC OMINIUM 33 m² 215 Vénissieux EM2C 11 8 m² 215 TERRALTA Lyon 3 EUROSIC 1 6 m² Property Times 44

45 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Taux de rendement prime VEFA Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Vente en Etat Futur d Achèvement Property Times 45

46 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspectives Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug 214 Insight European Transaction Based Price Index Q2 214 Insight European Nursing homes -July 214 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July 214 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey - January 214 China The Technology Sector - January 214 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 46

47 DTZ Research Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 () Alsace Agence de Strasbourg Vincent Triponel Phone: +33() Bretagne Agence de Rennes Stéphane Dauphin Phone: +33() Lorraine Agence de Nancy Nadia Gintzburger Phone: + 33() nadia.gintzburger@dtz.com Midi-Pyrénées Agence de Toulouse Pascale Cieutat Phone: +33() pascale.cieutat@dtz.com Provence-Alpes Côte d Azur Agence de Nice Antoine Pacchioni Phone: +33() antoine.pacchioni@dtz.com DTZ France Antoine Derville Phone: +33 () antoine.derville@dtz.com Aquitaine Agence de Bordeaux Rodolphe de Malet Phone: +33() rodolphe.demalet@dtz.com Champagne-Ardenne Agence de Reims Jeanne Haushalter Phone: +33() jeanne.haushalter@dtz.com Christian Henault Phone: +33() christian.henault@dtz.com Antoine Vicart Phone: +33() antoine.vicart@dtz.com Provence-Alpes Côte d Azur Agence de Toulon Boris Bernois Phone: + 33() boris.bernois@dtz.com Jean-Philippe Cas Phone: + 33() jeanphilippe.cas@dtz.com DTZ Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Bourgogne Agence de Dijon Bruno Dormoy Phone: +33() b.dormoy@dtz-bfc.fr Languedoc-Roussillon Agence de Montpellier Gilles Pimort Phone: +33() gilles.pimort@dtzmontpellier.com Languedoc-Roussillon Agence de Nîmes Guillaume Cassou Phone: +33() guillaume.cassou@dtznimes.com Quentin Vergnet Phone: +33() quentin.vergnet@dtznimes.com Provence-Alpes Côte d Azur Agence de Marseille /Aix Lucile de Malet Phone: + 33() lucile.demalet@dtz.com Rhône-Alpes Agence de Lyon Thomas Durand Phone: +33() thomas.durand@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Septembre