A quoi est soumis l aménagement d un garage en studio? Est-ce un changement de destination?

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1 A quoi est soumis l aménagement d un garage en studio? Est-ce un changement de destination? La transformation d un garage attenant à une habitation ne constitue pas un changement de destination en vertu de l article R b qui précise que «les locaux accessoires d un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal». De ce fait cet aménagement ne rentre pas dans le champ d application de l article R b qui soumet à déclaration préalable tout changement de destination sans travaux ou avec des travaux ne modifiant pas les façades ou les structures porteuses du bâtiment ou à permis de construire dans le cas contraire (R b). Par contre, la transformation de plus de 10 m² de surface hors œuvre brute en surface hors œuvre nette est soumise à déclaration préalable en vertu de l article R g. Ainsi, les travaux consistant à transformer un garage qui représente de la surface hors œuvre brute en studio qui représente de la surface hors œuvre nette sont soumis à déclaration préalable. En outre, de ce fait, une ou plusieurs places de stationnement affectées à l habitation sont supprimées. Par conséquent, si le règlement du POS ou du PLU impose des places de stationnement pour toute habitation, il appartiendra au demandeur de pouvoir justifier de la création d une ou plusieurs places de stationnement en lieu et place du garage transformé. Si tel n est pas le cas, et si la commune a délibéré pour fixer le montant de la participation pour non réalisation de places de stationnement, le demandeur sera redevable de cette participation

2 Désormais, les communes doivent-elles systématiquement délibérer pour instituer le permis de démolir et l autorisation de clôture? Depuis le 1 er octobre 2007, les démolitions et clôtures ne sont soumises à aucune formalité au titre du code de l urbanisme SAUF cas exhaustivement prévus aux articles R d, R et R du code de l urbanisme. Ainsi tant l obligation d une déclaration préalable pour les clôtures que l obligation d une autorisation pour la démolition sont maintenue pour les terrains et constructions situés dans le champ de visibilité d un monument historique, une ZPPAUP, un site inscrit, classé.et pour toute construction située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d instituer le permis de démolir. Avant tout, délibérer n est pas une obligation. Instaurer le permis de démolir sur tout le territoire communal n a de sens que si la commune envisage de le refuser. Si toutes les demandes déposées sont autorisées, délibérer n est pas nécessaire. La réflexion est identique en ce qui concerne les clôtures, d autant plus que les articles L et L stipulent que quand bien même les travaux ne seraient soumis à aucune formalité au titre du code de l urbanisme, ils doivent néanmoins respecter les dispositions législatives et réglementaires relatives à l utilisation des sols, à l implantation, la destination, la nature, l architecture, les dimensions Par conséquent, quand bien même la commune n instaurerait-elle pas la déclaration préalable pour une clôture, celle-ci devra respecter le règlement du document d urbanisme, faute de quoi un procès verbal d infraction pourra être dressé en vertu des articles pré-cités. Enfin, certains quartiers de la commune peuvent être identifié comme à préserver, auquel cas, il est possible de n instituer le permis de démolir ou la déclaration préalable que sur une partie du territoire communal En commune en RNU, qui signe les permis concernant les constructions à usage industriel de plus de 1 000m² de SHON? Ce sera le Maire au nom de l Etat. En effet, l un des objectifs de la réforme est de limiter le nombre de cas où, bien que de compétence préfectorale, les décisions doivent exclusivement être signées par le Préfet Il en est ainsi des constructions à usage industriel, commercial, de bureau d une surface hors œuvre nette supérieure à m², ou encore des constructions soumises à l avis de l architecte des bâtiments de France.

3 En ville nouvelle (opération d intérêt national), le maire peut-il instruire et signer les demandes de certificats d urbanisme et de permis de démolir? Les communes en ville nouvelle, bien que couvertes par un document d urbanisme, font partie des exceptions en matière de compétence. Ainsi, en vertu des articles L et L 422-2, la compétence relève de l Etat. Toutefois, il est fait une distinction entre l instruction des demandes et la délivrance des actes. En ce qui concerne l instruction, l article R stipule qu elle est effectuée par le service de l état dans le département chargé de l urbanisme, soit la DDE.. Il appartient au Maire d adresser son avis à la DDE, dans les 15 jours à compter du dépôt de la demande pour les certificats de simple information, et dans le délai d un mois pour les certificats opérationnels, ainsi que pour tous les permis. Pour ce qui est de la décision, elle est prise par le Maire au nom de l Etat, mais à condition que celui-ci soit en accord avec la proposition faite par la DDE, sinon, elle relèvera du Préfet en vertu de l article R e Que doit-on afficher pour le public? L'article R du code de l'urbanisme stipule que le maire procède à l'affichage en mairie d'un AVIS DE DEPOT et non pas du récépissé de dépôt annexé à la demande. Il s'agit donc d'un AVIS qui doit comporter les caractéristiques essentielles du projet. Par cela, il faut entendre le nom du demandeur, le numéro et la date de dépôt du dossier, l'adresse du terrain et l'objet de la demande (nature des travaux, surface...). Pour mémoire, la réforme n'a pas modifié l'obligation d'affichage. L'article R énonce que les caractéristiques essentielles du projet seront "prévues par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme. Je n'ai, à ce jour pas connaissance d'un tel arrêté.

4 Comment répondre avant la fin du mois à une déclaration préalable puisqu il n y a plus de case à cocher sur l imprimé de demande? Effectivement l imprimé ne prévoit plus de cocher une case «sans opposition». le demandeur bénéficiera au bout d un mois d un accord tacite. Comment le sait-il? C est le récépissé de dépôt qui précise au demandeur que : «si vous ne recevez pas de courrier de l administration dans ce délai (1 mois), vous bénéficierez d une décision de non opposition à ces travaux ou aménagements». Le récépissé précise encore que si le demandeur n a rien reçu dans le délai il pourra commencer les travaux après avoir affiché le présent récépissé. Si la commune souhaite informer le demandeur avant la fin du mois qu elle ne s oppose pas aux travaux ou à l aménagement, effectivement un acte devra être pris. Trois cas de figure peuvent se présenter pour le demandeur correspondant à trois imprimés distincts pouvant être affichés sur le terrain : 1 ) Le maire prend un arrêté avant la fin du mois ne s opposant pas aux travaux : cet arrêté devra être affiché dès le début des travaux et pendant toute la durée du chantier (R ) 2 ) Le maire transmet au demandeur une modification du délai de droit commun et à son terme : c est ce courrier qui devra être affiché si aucun arrêté n est pris 3 ) Aucune réponse de l autorité compétente à l issue du délai de droit commun (1 mois) : c est le récépissé de dépôt qui sera affiché sur le terrain Dans quels délais délivrer les permis dans un lotissement? La procédure de suivi et de garantie des travaux en matière de lotissement n a guère évolué. Pour vendre, il faut toujours une garantie d achèvement total ou partiel des travaux du lotissement en vertu de l article R Ce qui a changé, c est la possibilité offerte par l article R b, de délivrer un permis de construire sur un lot avant exécution des travaux au vu d une attestation de desserte de ce lot par une voie et des réseaux présentée par le lotisseur». Cet article stipule que : «le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé : A ) soit à compter de l achèvement des travaux B ) soit à compter de la délivrance de l autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Le lotisseur fourni à l acquéreur un certificat attestant sous sa responsabilité l achèvement des équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire. Le texte est suffisamment clair. C est le lotisseur qui engage sa responsabilité. Il n y a donc pas lieu d attendre la purge des délais.

5 Les DAT déposées après le 1er octobre 2007 ne feront plus l objet de conformité sauf M.H. qu en est-il? On ne peut dire cela, seule la démarche est inversée En premier lieu, on ne parle plus de déclaration d achèvement de travaux mais de Déclaration Attestant l'achèvement et la Conformité des Travaux (D.A.A.C.T.). C'est l'article R qui en pose le principe. L'autorité compétente ne certifiera plus la conformité; la démarche est inversée: c'est le demandeur qui atteste la conformité de ses travaux et le Maire qui peut CONTESTER leur conformité par rapport au permis délivré. Pour ce faire, il dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception en maire de la DAACT, et 5 mois dans les cas de récolements obligatoires. Quels sontils? Les cas de récolement obligatoires sont énumérés au sein de l'article R Il s'agit: des risques a) Travaux concernant un immeuble inscrit b) Travaux situés en site inscrit ou classé c) Travaux concernant un ERP ou un IGH d) Travaux situés dans un secteur couvert par un plan de prévention ATTENTION, le terme MH est bien trop générique et prête à confusion, puisque les permis situés dans le périmètre de protection d'un monument historique ne rentrent pas dans le champ des récolements obligatoires puisque non mentionnés à l'article R pré-cité. Toutefois, les élus peuvent décider ponctuellement de vérifier la conformité des travaux, quand bien même le récolement ne serait pas obligatoire en l'espèce (modification de façade, édification d'une maison d'habitation hors des 4 cas obligatoires). On ne peut donc pas dire brutalement que les conformités ont disparu.

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