MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE BUREAUX < 20 M

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1 MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE BUREAUX < 20 M 3 ème Trimestre 2017 Une année prometteuse

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Bureaux en France 3 03 Bureaux < 20 M 4 06 Répartition géographique 7 07 Investisseurs 8 08 Définitions 9

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI : UNE RECETTE GAGNANTE Des réformes sur fond de reprise économique Croissance du PIB en France, % Après un début d année ponctué par les incertitudes électorales (présidentielles puis législatives), le 3 ème trimestre 2017 sonne l heure des premières réformes : signature des ordonnances de la loi travail, plan budgétaire et projet de loi de finances pour 2018 (réforme de l ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière). Ces changements sont plutôt bien accueillis par les chefs d entreprises (en un trimestre hausse de 2 points de l indice du climat des affaires) mais ils suscitent mécontentements et inquiétudes au sein de la population française (chute de 7 points de l indice de moral des ménages). Grèves générales et protestations sont autant de signes que la mise en œuvre du programme du nouveau Président ne sera pas un long fleuve tranquille. INSEE Le gouvernement possède néanmoins un atout majeur par rapport à ces prédécesseurs : une reprise économique mondiale durable basée sur des fondamentaux robustes. Pour l année 2017, l INSEE prévoit une croissance de +1,8% en France (versus +2,2% en zone euro), un record depuis 2011 (+2,1%). Les taux d intérêts bas constituent le principal moteur de cette reprise française. En effet, ils permettent de soutenir, d une part les investissements des entreprises et d autre part ceux des ménages avec notamment l achat de logements neufs, un élément favorable au secteur de la construction. Taux EONIA et EURIBOR 3 mois Des financements intéressants Les taux directeurs se maintiennent au plus bas; en septembre 2017 l Euribor 3 mois s établit ainsi à -0,33% et le taux EONIA à -0,36%. Ces deux taux sont en territoire négatif depuis mi-2015, traduisant un environnement financier très accommodant pour les investisseurs qui font appel à la dette bancaire fonds d investissement essentiellement. La quasi nullité du spread entre les deux taux est aussi le signe d une absence de tensions sur les liquidités bancaires. Banque de France OAT 10 ans et taux de rendement prime Une prime de risque toujours attractive La remontée de l OAT au début de l année 2017 réduit le spread avec les taux de rendement prime. Pour autant cet écart, étalon de l attractivité du marché immobilier en investissement, reste encore très incitatif : de l ordre de 225 points de base pour du bureau à Paris QCA (avec un taux prime de 3,00%). Sources : Banque de France, MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - T

4 BUREAUX EN FRANCE BAISSE DE REGIME PASSAGERE Des bureaux : petite baisse de régime! Malgré un contexte économique porteur, le marché de l investissement en immobilier d entreprise (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activité) accuse un léger repli d une année sur l autre : -9% en volume et -4% en nombre de transactions. Volume d investissement en France (en milliards d euros) et part du segment bureau (en %) De janvier à la fin de l été 2017, les volumes investis s inscrivaient parfaitement dans les pas de 2016 mais en à peine un mois, une décélération de près de 20% des montants cédés en bureaux a creusé l écart. En effet, 9,5 milliards d euros ont été investis en 2017 contre 11,9 milliards d euros à la même époque de l année précédente. Ainsi, la part des bureaux représente désormais deux tiers des volumes de l année 2017 contre 70% du volume total de l année L afflux de liquidités est par définition favorable au segment des deals d un montant significatif c est à dire supérieur à 100 millions d euros. En haut de cycle (années 2007, ), ces transactions de bureaux ont ainsi représenté 60% des volumes investis à rapprocher d une moyenne décennale proche de 50%. Volume d investissement Bureaux en France par tranche de montants, % en valeur Bureaux < 20 M : 11% du volume total Au cours des 10 dernières années, un peu plus d 1,4 milliard d euros de cessions ont été enregistrées sur le segment des opérations inférieures à 20 millions d euros soit 12% du volume total. Tombées à moins de 8% en 2015, ces transactions ont, en 2017, concentré 11% du montant total investi, pour un peu plus d un milliard d euros, retrouvant ainsi son niveau moyen sur 10 ans. Depuis le début de l année 2017, 140 cessions inférieures à 20 millions d euros ont été observées sur le marché français. Malgré un nombre comparable d une année sur l autre, les volumes accusent une baisse de 13% d une année sur l autre, à comparer à 21% pour les volumes supérieurs à 20 millions d euros. Parmi les principales réalisations du trimestre on compte entre autres : l acquisition par STAM France IM du «73 Anjou», la Vefa «Pégase» sur la commune du Haillan à proximité de Bordeaux (acquéreur : UNOFI GESTION D ACTIFS) ainsi que l acquisition par HERACLES INVESTISSEMENT d un immeuble de bureaux à Vélizy. Volume investis en bureaux en France, en millions d euros Période 0-20 M 20M Total T1-T T1-T MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - T

5 BUREAUX < 20 M AUGMENTATION DES «PETITS DEALS» Régularité & Efficacité Historiquement, le volume annuel investi en bureaux d une taille unitaire inférieure à 20 millions d euros oscille entre 1 et 1,8 milliard d euros par an avec une moyenne à 1,4 milliard d euros. Avec une régularité trimestrielle de 340 millions d euros en moyenne, le montant des cessions de l année 2017 dépasse déjà la barre symbolique d 1 milliard d euros et devrait en fin d année se rapprocher de sa moyenne décennale (1,4 milliard d euros) sans toutefois renouer avec les niveaux records des années 2016 (1,8 milliard d euros) et 2007 (1,7 milliard d euros). Volumes investis - Bureaux < 20 M - France, Milliards Chassé croisé des petites et grandes transactions Comparativement aux années 2015 et 2016, la part des investissements entre 10 et 20 millions d euros a diminué au profit des deals de petite taille - ceux inférieurs à 5 millions d euros - qui comptent d ores et déjà 54 signatures depuis le début de l année 2017, soit quasiment le nombre de transactions réalisées en année pleine en 2016 (60). Ces variations du nombre de transactions ne sont pas suffisantes pour venir impacter significativement la composition des volumes investis : de l ordre de 60% pour le segment millions d euros et autour de 10% pour les tout petits volumes. Avec 43 transactions intermédiaires recensées depuis le début de l année, la part des bureaux de 5 à 10 millions d euros se maintient à 27%, un ratio identique à celui observé en 2016 (26% en année pleine). Nombre de transactions par tranche de montants, Bureaux < 20 M - France Période 0-5 M 5-10M 10-20M Total T1-T T1-T Volumes investis par tranche de montants - Bureaux < 20 M - France, Millions Volumes investis par tranche de montants - Bureaux < 20 M - France, Millions, % en valeur Période 0-5 M 5-10M 10-20M Total T1-T T1-T Période 0-5 M 5-10M 10-20M T1-T % 27% 60% T1-T % 27% 64% % 26% 64% % 22% 68% MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - T

6 REPARTITION GEOGRAPHIQUE ILE-DE-FRANCE MAIS PAS QUE Diversification des localisations et acquisitions en province Volume d investissement en France par localisation Bureaux < 20 M, en valeur Sur le créneau des transactions inférieures à 20 millions d euros, le poids des investissements en province s élève en moyenne à 40%. L année 2017 s inscrit dans cette tendance avec plus de 430 millions d euros investis en dehors des frontières franciliennes. La moitié de ces volumes est localisée en région Rhône Alpes (22%), Aquitaine (17%) et PACA (14%). A proximité de Lyon, les principales transactions du trimestre sont «Pégase» et «Silk 2.0» (Acquéreur : FONCIERE INEA). A Bordeaux et Marseille ce sont respectivement l opération de sale & lease back de «REGAZ BORDEAUX» à ATREAM et l acquisition en VEFA du «Le Castel» par l OPCI de GROUPAMA GAN PIERRE 1 qui font figure de référence ce trimestre. Paris reste Paris; le Croissant Ouest laisse place à la Deuxième Couronne En Ile-de-France, Paris reste l épicentre du marché de l investissement en général et sur la tranche des montants unitaires inférieurs à 20 millions d euros en particulier. Il représente 48% du volume investi chaque année entre 2007 et 2016, et 45% sur les 9 premiers mois de l année Hors de la Capitale, quelques changements dans la préférence des investisseurs sont à signaler. Dans un contexte de compression des taux, les investisseurs à la recherche de rendements ont du renouer, comme en 2007, avec des acquisitions en Deuxième Couronne (175 millions d euros depuis le début de l année, soit 30% du total francilien). Ce report des transactions s est essentiellement réalisé au détriment du Croissant Ouest dont la part de marché (22% en moyenne au cours des 10 dernières années) est tombée à 15% en 2017, après un pic à 28% en Les volumes sont comparativement faibles tant à La Défense qu en Première Couronne, avec 11 et 52 millions d euros en Volume d investissement en Ile-de-France par localisation - Bureaux < 20 M, en valeur Prix en /m² - Bureaux Ile-de-France < 20M Des prix moyens au m² au top à Paris On observe une réelle dichotomie entre les prix moyens de Paris (7 550 /m²) ou La Défense (5 600 /m²), qui culminent à leurs plus hauts niveaux depuis 10 ans et ceux des marchés secondaires du Croissant Ouest et de la Première Couronne qui se positionnent à un point bas historique. MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - T

7 INVESTISSEURS MATCH SCPI/OPCI & FONCIÈRES Les français accélèrent au détriment des investisseurs étrangers Volume d investissement par nationalité d acquéreur Bureaux < 20 M en France, en valeur Le marché des volumes inférieurs à 20 millions d euros est sans contexte celui des investisseurs français; ils ont concentré les ¾ du volume total des acquisitions entre 2007 et Leur «remontée» en puissance a été spectaculaire entre 2007 et Ce schéma se reproduit cette année avec une nouvelle accélération de leur activité et une pointe à 87% de l ensemble des opérations dans ces volumes. En se positionnant à 13% en 2017, le poids des investisseurs étrangers est l un des plus faibles observés depuis Ce sont essentiellement les fonds paneuropéens qui sont à la manœuvre et quelques fonds US. De manière générale, la préférence d investissement des acteurs étrangers est clairement plus marquée sur les grands volumes d opérations et sur les compartiments commerces ou logistiques. Volume d investissement Bureaux < 20 M en France, par typologie d acquéreur, en valeur SCPI/OPCI & Foncières Entre 2007 et 2016, les fonds d investissement, les foncières et les assureurs ont été les plus actifs à l acquisition sur ce segment de marché. Depuis 2015, cette hiérarchie est bousculée par les prises de position des collecteurs (SCPI-OPCI) qui ont successivement évincé du trio de tête les foncières en 2016 et les assureurs en Le marché est aujourd hui animé par les fonds d investissements (125 millions d euros) et à parts quasi égales, par les SCPI-OPCI et les foncières, autour de millions d euros investis. Ces deux catégories d acteurs sont acheteurs nets de bureaux inférieurs à 20 millions d euros depuis le début de l année. En effet, cette typologie et cette taille d actifs conviennent parfaitement à des acteurs cherchant à diluer leurs risques à travers des acquisitions d un montant unitaire faible et aux localisations diversifiées (province, 2 ème couronne, etc ). Sur le podium de l investissement net 2017, la compétition pour la première place sera serrée mais la collecte record des SCPI/OPCI pourrait au 4 ème trimestre avantager les sociétés de gestion. Investissement net en millions d euros par typologie d acquéreur De leur côté, les assureurs se sont montrés plus discrets sur ce créneau d investissement et se positionnent ainsi, au même titre que les promoteurs, en vendeurs nets. MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - T

8 DEFINITIONS Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Core + : Actif pour lequel un investisseur accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange d une hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs concernés peuvent faire l objet de travaux de rénovation ou d un travail d asset management pour améliorer leur taux d occupation. Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. EURIBOR : Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. LTV (Loan to value) : Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans : Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans Opportuniste : Stratégie d investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des tendances de placements émergents avant qu elles ne soient pleinement reconnues par le marché. Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Value-added : Actifs immobiliers pour lesquels l acquisition est faite dans le but de de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dynamique. Volume d investissement : Acquisitions d actifs immobiliers banalisés Bureaux, Commerces, Entrepôts, locaux d activité - réalisées par des acteurs agissant comme «investisseur immobilier» c est-à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d un revenu locatif et/ou d une plus-value à la revente MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - T

9 AUTEURS Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Cécile Finet Chargée d Etudes +33 (0) cecile.finet@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Nils Vinck Head of Capital Markets +33 (0) nils.vinck@cushwake.com Mélinda Langler Manager of Team Offices < 15 million +33 (0) melinda.langler@eur.cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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