Dans son article 2, la loi du 6 juillet réglementant. Etude

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1 Fotolia Le respect de l usage d habitation de la résidence principale PAR Victoire DE BARY Avocat Associé Océan avocat Dans son article 2, la loi du 6 juillet réglementant les rapports locatifs décrit précisémment à quel type de baux elle s applique. Il se résume en deux notions : l usage d habitation et la résidence principale. 71 ème année - n 762 octobre 2015 l activité immobilière 1

2 2 1. Ass. Plen., 2 février 1996, Bull. AP n 1 p. 1 ; Civ. 3ème, 9 mars 2011, n Civ. 3ème, 21 mars 2007, n , Bull. civ. III, n Civ. 3ème, 16 juillet 1997, n Civ. 3ème, 14 mai 1997, n Civ. 3ème, 14 janvier 2004, n Civ. 3ème, 14 mai 1997, Bull III, n 100, p CA Paris, 10 juin 2014, Rev. loyers Civ. 3ème, 2 juillet 2014, n voir également CA Paris, 30 janvier 2006, n 2004/08797 Tant la loi n du 6 juillet 1989 que l article 1728 du code civil prévoient que le locataire est obligé d user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location. La destination donnée par le bail est utile à plus d un titre. Principalement, cette utilité tient à la rédaction de l article 2 de la loi de 1989 précitée au terme de laquelle : «Les dispositions du présent titre sont d ordre public. Le présent titre s applique aux locations de locaux à usage d habitation ou à usage mixte professionnel et d habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ( )». Ainsi, le respect de l usage d habitation de la résidence principale permet au locataire de bénéficier du statut protecteur de la loi de Outre que le non-respect de la destination prévue par le bail peut être sanctionné par sa résiliation, lorsque le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, l inoccupation à titre d habitation de locaux loués à usage mixte expose le preneur à être privé du droit au renouvellement 1. De même, le bailleur peut délivrer un congé mettant fin à la location du logement n étant pas utilisé à titre de résidence principale en se fondant sur les causes visées dans les dispositions du code civil 2. Dans ces conditions, il convient de s interroger sur ce que suppose le respect de l usage d habitation, mais également sur les contours de la notion de résidence principale. I- LE RESPECT DE L USAGE D HABITATION En premier lieu, il est communément admis que l usage exclusif d habitation impose au locataire de s abstenir de tout usage professionnel ou commercial des locaux loués. Par exemple, l exercice dans les lieux de la profession d architecte est interdit 3. Il a, cependant, été jugé que certaines activités ne sont pas incompatibles avec un usage exclusif d habitation en ce qu elles n affectent pas l usage familial des locaux 4 comme l activité de styliste ne conduisant à recevoir ni client ni marchandise 5 ou encore l exercice de leur profession par les auteurs, compositeurs ou artistes dès lors que cela ne cause aucun trouble dans l immeuble. De même, l activité d assistante maternelle étant une activité salariée, elle n est pas incompatible avec le bail à usage exclusif d habitation qui interdit expressément au preneur l exercice de toute activité commerciale, artisanale ou libérale dans les lieux 6. La Cour de cassation relève que d une part, la locataire n exerçait pas l une des activités expressément interdite par le bail ; et, d autre part, que l activité exercée ne faisait pas perdre au logement son affectation essentielle et n entraînait aucune modification de l état des lieux ou gêne pour le voisinage. De façon dérogatoire, l article L du code de commerce autorise toute personne morale à installer son siège au domicile de son représentant légal. Cette possibilité est offerte «pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l occupation des locaux». Attention, le représentant de la société «doit, préalablement au dépôt de sa demande d immatriculation ou de modification d immatriculation notifier par écrit au bailleur, ( ) son intention d user de la faculté ainsi prévue». Pour pallier toute difficulté, le code de commerce prévoit explicitement que la mise en œuvre de cette possibilité ne peut entraîner «ni le changement de destination de l immeuble, ni l application du statut des baux commerciaux». Enfin, marquant l indépendance des législations, il a été jugé que l absence d autorisation administrative nécessaire au changement de destination de locaux antérieurement utilisés à des fins commerciales en local d habitation ne fait pas obstacle à l application de la loi de En deuxième lieu, la Cour de Cassation considère que la notion d usage d habitation ne se définit pas en creux, et ne regroupe pas tout ce qui n est ni usage professionnel, ni usage commercial. En effet, la Cour a jugé en réponse à la Cour d Appel de Paris qui avait retenu que «la loi n interdit pas l usage d habitation à titre principal de deux appartements» et que l occupation ne caractérisant ni un usage professionnel, ni un usage commercial, il s agissait d un usage d habitation - que l entreposage de livres dans un local loué à usage d habitation principale, ne caractérise pas l occupation des lieux à usage d habitation 8. Il faut donc en déduire que la clause prévoyant une habitation exclusive oblige le preneur à habiter effectivement les lieux 9 ce qui suppose notamment que le local soit garni de meubles destinés à l habitation. La Cour impose ainsi la caractérisation de l usage d habitation mais ne donne pas d indice sur les éléments susceptibles de le caractériser. l activité immobilière 71 ème année - n 762 octobre 2015

3 L usage exclusif d habitation implique donc non seulement de ne pas faire un usage autre que celui qui est prévu, mais aussi d occuper effectivement les locaux selon l usage prévu. Relevons cependant que, traditionnellement, la Cour de cassation impose, sous peine de sanction, que le bénéficiaire d un bail mixte à usage d habitation et professionnel conserve la double affectation 10. En troisième lieu, la notion d usage d habitation a été précisée dans le cadre d affaires de prêt d appartement et devrait connaître un regain d actualité avec le développement des locations de meublés touristiques par internet. Il a été clairement établi que le prêt d appartement peut être interdit par le bail sans que cela ne porte atteinte aux droits fondamentaux énoncés par la Convention Européenne des Droits de l Homme 11. En revanche, le locataire dispose du droit fondamental d héberger gratuitement chez lui un membre de sa famille ou un ami. En effet, il a été jugé que «les clauses d un bail d habitation ne [peuvent], ( ) avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d héberger ses proches» 12. Ainsi, la stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et écrit du bailleur est licite car elle ne fait pas obstacle à ce que le preneur héberge un membre de sa famille. Cette clause doit s entendre comme prohibant seulement, conformément au droit commun, toute cession de bail et toute sous-location 13. Ainsi, ne constitue donc pas une sous-location prohibée l hébergement familial de deux descendants du locataire à condition, toutefois, que le locataire ait gardé dans les lieux son principal établissement 14. Le fait d héberger des personnes sans contrepartie n est pas une sous-location 15 et cela devient incontestable lorsque le locataire en titre demeure dans les lieux. Finalement, une telle clause a pour objet d interdire au locataire de mettre les locaux à la disposition d un tiers, quel qu il soit, si lui-même n occupe plus effectivement les lieux 16. Les bailleurs qui constateraient que leur locataire propose leur bien sur des sites de location touristique doivent faire constater l annonce par huissier puis mettre en demeure le locataire de cesser avant, éventuellement, de faire dresser un nouveau constat établissant la persistance de la mise en location, et délivrer un congé pour motif sérieux et légitime ou saisir le Tribunal aux fins de résiliation du bail. Du point de vue des responsabilités enfin, il n est pas inutile de rappeler que le locataire en titre est responsable des agissements des occupants de son chef et qu il doit répondre de ses proches vis-à-vis de son bailleur. II. LA NOTION DE RÉSIDENCE PRINCIPALE L usage exclusif d habitation implique de ne pas faire un usage autre que celui qui est prévu, mais aussi d occuper effectivement les locaux selon l usage prévu. En réponse à une jurisprudence fournie et fluctuante et depuis l intervention de la loi n du 24 mars 2014, dite loi ALUR, l article 2 de la loi de 1989 précise que : «la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l habitation». Jusqu à l intervention de cette loi, le texte ne définissait pas l habitation principale et la jurisprudence avait pallié ce manque en se référant au lieu de fixation par le preneur du centre de ses intérêts et activités et à la durée d occupation. La preuve pouvait résulter, par exemple, de l inscription du locataire sur les listes électorales, du paiement de l impôt ou encore, le cas échéant, du lieu de scolarisation des enfants, et la durée d occupation était prise en compte par les juridictions au cas par cas. Les Tribunaux et Cours ne pouvant appliquer une règle uniforme, il fallait l intervention d une loi. En premier lieu, on ne peut que déplorer que la loi ALUR donne la primauté au critère quantitatif qu est la durée d occupation même si ce critère est assorti d assouplissements quant aux occupants, d une part, et aux périodes assimilables à une occupation, d autre part. En effet, la loi est finalement bien plus sévère que les juges qui avaient été amenés à considérer que des contraintes familiales ou personnelles pouvaient justifier 10. Ass. Plen., 2 février 1996, préc. 11. Civ. 3ème, 10 mars 2010, n , Bull. 2010, III, n Civ. 3ème, 6 mars 1996, Bull. civ. III, no Civ. 3ème, 5 mai 1993, n CA Paris, 27 janvier 2011: Loyers et copr. 2011, no Civ. 3ème, 5 mai 1999, Bull. civ. III, no ème année - n 762 octobre 2015 l activité immobilière 3

4 4 16. Civ. 3ème, 10 mars 2010, Bull. civ. III, no Rép. min. à la question no68383: JOAN Q, 28 janv. 2002, p CA Versailles, 29 septembre CA Paris, 15 janvier CA Paris, 27 octobre 2011, loyers et copr. 2011, n CA Paris, 16 novembre 2000, AJDI ; CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2013, Rev. loyers Civ. 3ème, 21 mars 2007, préc. une pluralité de résidences, et que le fait qu un locataire n occupe le logement que cinq mois dans l année n était pas un obstacle à la qualification d habitation principale 18. Dès lors, on peut se demander si un professeur des écoles qui, tous les week-ends et pendant ses presque 4 mois de congé par an, profiterait de sa résidence secondaire pourrait se voir considérer comme n occupant pas les lieux à titre de résidence principale, n ayant alors au sens du droit des baux aucune résidence principale. A l inverse cette nouvelle définition n exclut pas la possibilité de disposer de deux baux à usage de résidence principale dès lors qu une personne peut passer 8 mois dans un appartement et 4 mois dans un autre où ses ascendants ou descendants sont occupants à l année. La fixation d un critère peu souple n ira donc pas sans soulever de nouvelles questions. En deuxième lieu, la loi tempère la durée d occupation qu elle fixe à 8 mois par an en indiquant que cette durée peut être réduite du fait d obligations professionnelles, pour raison de santé ou en cas de force majeure. Espérons que cette exception permettra de donner aux juges la souplesse d appréciation dont ils ont besoin. En troisième lieu, ces nouvelles dispositions reconnaissent que l occupation par le conjoint du preneur ou par les personnes à sa charge au sens du code de la construction et de l habitation est considérée comme une occupation par le preneur. Rappelons que l article R351-8 du CCH prévoit que sont à charge, s ils vivent habituellement au foyer (c est-à-dire plus de 6 mois par an) : Les enfants scolarisés jusqu à 16 ans ou âgés de moins de 21 ans sous condition de ressources ; Les ascendants du preneur ou de son conjoint, concubin ou pacsé, qui sont âgés d au moins 65 ans ou de 60 ans en cas d inaptitude au travail sous condition de ressources ; Les ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème ou au 3ème degré qui sont atteints d une infirmité entraînant une incapacité permanente au moins égale à 80% ou qui sont, compte tenu de leur handicap, dans l impossibilité de se procurer un emploi, sous condition de ressources. Ces tempéraments sont les bienvenus car plusieurs cours d appel avaient jugé que n était pas abusive au sens du droit de la consommation la clause imposant au locataire d occuper personnellement les lieux à titre de résidence principale 19 ou encore que le locataire ne peut pas faire occuper les lieux loués par un proche, un parent ou un tiers 20. Dans ces conditions, lorsque le contrat de location est conclu sous l empire de la loi de 1989, il appartient au bailleur s il entend dénier à son locataire la protection de ladite loi d établir que cet usage n est pas respecté. Il devra alors rapporter la preuve que le locataire ou l une des personnes pouvant occuper en ses lieu et place est présent moins de huit mois par an. Dès lors, le bailleur pourra, s il le souhaite, délivrer un congé mettant fin à la location du logement n étant pas utilisé à titre de résidence principale en se fondant sur les causes visées dans les dispositions du code civil 21. En revanche, si le bail est soumis aux dispositions du code civil ce qui est le cas de la location d une résidence secondaire la réalité de l habitation à titre de résidence principale doit être établie par le locataire qui entend Il est probable que la mise en œuvre de la définition légale de l usage de résidence principale ne se fera pas sans une jurisprudence fournie. invoquer le bénéfice des dispositions de la loi de Il devra alors établir qu il est présent dans les lieux au moins huit mois par an.naturellement, la preuve de l occupation ou de l inoccupation risque d être difficile à établir mais on peut citer comme éléments utiles : la scolarisation des enfants ; la facture détaillée d une ligne de téléphone fixe établissant une utilisation régulière ; des témoignages de voisins etc. Au total, il est bien probable que la mise en œuvre de la définition légale de l usage de résidence principale ne se fera pas sans une jurisprudence fournie. A cet égard, rappelons que lorsque la destination n a pas été précisée par le bail, les juges apprécient souverainement, d après les circonstances, celle que les parties ont entendu donner aux lieux loués au moment de la conclusion du contrat. Enfin, en cas de modification de la destination des lieux, il appartient au juge d apprécier si le manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. V.d.B. l activité immobilière 71 ème année - n 762 octobre 2015

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