ADMINISTRATION PROVISOIRE D UNE COPROPRIÉTÉ

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1 ADMINISTRATION PROVISOIRE D UNE COPROPRIÉTÉ

2 ADMINISTRATION PROVISOIRE D UNE COPROPRIÉTÉ 1 PRÉSENTATION La copropriété est un régime de propriété qui s applique à tout ensemble immobilier comprenant des parties privatives (appartements, pavillons) et des parties communes (escaliers, hall d entrée, jardin, canalisations communes...). Son statut est régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 1 mars 196. Une copropriété a des organes pour l aider dans la gestion de l immeuble : un syndicat des copropriétaires, un conseil syndical et un syndic de copropriété. Un administrateur provisoire peut être nommé dans les cas suivants : en cas d empêchement ou de carence du syndic (par exemple, maladie, retrait de la garantie financière, paralysie du syndic en raison de désaccord des copropriétaires...) Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu une copropriété est dépourvue de syndic (par exemple, oubli de désigner un syndic provisoire par le règlement de copropriété, gestion par un syndic de fait, démission du syndic, perte de confiance par les copropriétaires du syndic, décès du syndic bénévole...) Article 4 du décret du 1 mars 196 En cas de graves difficultés financières ou d impossibilité à pourvoir à la conservation de l immeuble (par exemple endettement du syndicat de copropriété, problèmes pour faire adopter certains travaux...) Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 Attention : en cas de défaut de nomination du syndic par l assemblée des copropriétaires réunie à cet effet, il faut désigner un syndic judiciaire et, non, un administrateur provisoire. Art 46 du décret du 1 mars 196 Le Tribunal de Grande Instance est compétent en la matière. Le Tribunal fixe le contenu et la durée de la mission de l administrateur provisoire en fonction du problème soulevé dans la requête. S il est désigné en vertu des articles 18 et 4, il a, en général, tous les pouvoirs du syndic et il est nommé pour en élire un nouveau. Dans le cadre de l article 29-1, sa mission est plus étendue. Il doit prendre les mesures nécessaires pour rétablir le bon fonctionnement de la copropriété. Il a tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie de ceux de l assemblée des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires. P. 1 Consulter le mode d emploi

3 2 LES ACTEURS La copropriété Division d un immeuble, de groupes d immeubles ou de pavillons en lots appartenant à des personnes différentes (le copropriétaire). Chaque lot comprend une partie privative et une clé de répartitions (appelée aussi tantième) de parties communes (escaliers, cours, jardins...). Dès lors qu un immeuble appartient à deux propriétaires différents et qu il est divisé en lot, il est soumis au statut de la copropriété. La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 1 mars 196. Un copropriétaire Propriétaire d un lot de copropriété Le syndicat de copropriété Ensemble des copropriétaires d un immeuble. Le syndicat des copropriétaires est une véritable personne morale existe, dès lors qu existe la copropriété. Il est chargé, par l intermédiaire du syndic, de la défense des intérêts communs, de l administration et de la conservation de l immeuble. Il peut établir et modifier le règlement de copropriété et ester en justice. Le conseil syndical Est un organe consultatif chargé d assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il n a aucun pouvoir de décision. Depuis 1985, sa création est obligatoire sauf si l assemblée générale des copropriétaires y renonce. Il est composé d une petite équipe de copropriétaires élus par l assemblée générale à la majorité des voix des copropriétaires, pour trois ans maximum. Son président, nommé par les membres du conseils, dispose de pouvoirs particuliers. Le syndic de copropriété Organe exécutif de la copropriété. Il exécute les décisions prises par l assemblée générale. Il est désigné par l assemblée des copropriétaires. Les copropriétaires peuvent faire appel à un syndic professionnel ou désigner l un d entre eux comme syndic bénévole. Il agit pour le compte de la copropriété en vertu d un contrat de mandat. Il représente la copropriété dans tous les actes de la vie civile et en justice. Ii fait respecter le règlement de copropriété. Il convoque les assemblées et peut décider l accomplissement de certains travaux en cas d urgence. L administrateur provisoire En principe, il est choisi à partir de la liste nationale des administrateurs judiciaires civils. Mais les tribunaux peuvent à titre exceptionnel, et après avis du procureur de la République, désigner une personne physique justifiant d une expérience ou d une qualification particulière. Il est nommé par le Président du tribunal* de Grande Instance. Il gère provisoirement la copropriété jusqu à la désignation d un nouveau syndic par l assemblée des copropriétaires. Le président du TGI Magistrat compétent pour solliciter la désignation d un administrateur provisoire en cas d empêchement ou de carence du syndic, si la copropriété en est dépourvue ou si le conseil syndical connaît de graves difficultés financières ou ne peut pas pourvoir à la conservation de l immeuble. Il détermine les fonctions de l administrateur provisoire et la durée de la mission. Le greffe Mandataire de justice assermenté chargé de l enregistrement et de la communication de tous les actes de la procédure. Ils veillent à la conformité du déroulement de la procédure. P. 2

4 3 ÉTAPES DE LA PROCÉDURE 1 Désignation de l administrateur provisoire Les formalités sont différentes en fonction de la procédure demandée. Le président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l immeuble est compétent. En cas de déficience du syndic en place Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 Tout intéressé (par exemple un copropriétaire, un tiers étranger à la copropriété créancier du syndicat de copropriété) peut agir et solliciter la nomination d un administrateur provisoire sur requête ou en référé. Le ministère d avocat* est obligatoire. La demande est recevable après la mise en demeure préalable, par lettre recommandée avec accusé de réception, du syndic qui doit rester infructueuse pendant plus de 8 jours. Cette obligation devient facultative quand il y a urgence à faire procéder à l exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l immeuble et au fonctionnement des éléments d équipement aux services communs. Après le délai de 8 jours, le syndic est assigné devant le président du tribunal. Si la copropriété est dépourvue de syndic Article 4 du décret du 1 mars 196 Tout intéressé peut solliciter la nomination d un administrateur provisoire sur requête en saisissant le président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l immeuble. Le ministère d avocat* est obligatoire. Le président du tribunal fixe la mission, sa durée et les pouvoirs de l administrateur provisoire dans une Ordonnance*. L administrateur est chargé notamment de se faire remettre tous les documents, archives et fonds du syndicat et de convoquer une assemblée en vue d élire un nouveau syndic. Mais rien n impose de limiter ses pouvoirs aux mesures d urgence. Copropriété en difficulté Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 La demande est recevable : lorsqu elle est faite par les copropriétaires représentant ensemble au mois 15% des voix du syndicat par la voie d une assignation dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic. lorsque la demande émane du syndic, par la voie d une requête accompagnée des pièces de nature à justifier la demande l habilitation de l assemblée générale n est pas nécessaire. lorsque la demande émane du Procureur de la République, par la voie d une requête qui doit indiquer les frais de nature à motiver la demande. Le Président du TGI fait alors convoquer le syndicat représenté par le syndic à comparaître. A cette convocation, est jointe la requête du procureur de la République. La notion de copropriété en difficulté recouvre de multiples situations que le président du tribunal apprécie afin de décider ou non l application du régime d administration provisoire. Choix de l administrateur provisoire En principe, il est choisi à partir de la liste nationale des administrateurs judiciaires civils. Mais les tribunaux peuvent à titre exceptionnel, et après avis du procureur de la République, désigner comme administrateur provisoire une personne physique justifiant d une expérience ou d une qualification particulière au regard de la nature de l affaire. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d administrateur provisoire de la copropriété. P. 3

5 Missions de l administrateur provisoire C est en fonction de la demande du requérant que le président du Tribunal de Grande Instance définit, par Ordonnance*, l étendue de la mission de l administrateur provisoire. Cette mission est donc fortement liée à la situation. Il fixe la mission, sa durée et les pouvoirs de l administrateur provisoire Le juge garde la maîtrise de cette procédure : il peut à tout moment modifier la mission de l administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin. Les pouvoirs de l administrateur provisoire En cas de déficience du syndic en place Le juge peut lui donner tout ou partie des pouvoirs du syndic. Si la copropriété est dépourvue de syndic L administrateur provisoire a tous les pouvoirs du syndic. Il est chargé notamment de se faire remettre tous les documents, archives et fonds du syndicat et de convoquer une assemblée en vue d élire un nouveau syndic. Mais rien n impose de limiter ses pouvoirs aux mesures d urgence. Copropriété en difficulté L administrateur provisoire a pour mission de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Le président du TGI confie à l administrateur provisoire tout ou partie des pouvoir de l assemblée générale (pouvoir de décision), du conseil syndical (pouvoir d assistance et de contrôle) et tous les pouvoirs du syndic (pouvoir de gestion). P. 4 2 Déroulement de l administrateur provisoire L administrateur provisoire doit notifier sa nomination à tous les copropriétaires dans le mois qui suit son prononcé pour qu ils puissent, éventuellement, exercer un recours. Il gère provisoirement et défend l intérêt général de la copropriété à l instar d un syndic élu ou bénévole en respectant les missions données par le président du tribunal. Il peut convoquer les copropriétaires afin de les informer et de les entendre. Une copie de ces décisions est adressée par l administrateur. Sa mission peut être modifiée et renouvelée à la demande d un copropriétaire ou de l administrateur provisoire. Les copropriétaires sont informés qu ils peuvent prendre connaissance des rapports rédigés par l administrateur provisoire. Ses décisions sont portées à leur date sur le registre des délibérations de la copropriété.

6 3 Issue de l administrateur provisoire Les 3 procédures ont un objectif commun : rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. En cas de déficience du syndic en place. L administrateur devra convoquer une assemblée pour élire le nouveau syndic. Si la copropriété est dépourvue de syndic. L administrateur devra convoquer une assemblée pour élire le nouveau syndic. Copropriété en difficulté. L issue de la mission de l administrateur provisoire dépend de la situation (par exemple, faire payer les débiteurs, rétablir les comptes, procéder aux travaux urgents, division de la copropriété...) L administrateur doit toujours convoquer une assemblée pour élire le nouveau syndic. La mission prend fin dès l acceptation de son mandat par le syndic désigné par l assemblée. 4 MISSION ET RÔLE DE L AJ P. 5 Le Président du tribunal* de Grande Instance désigne l administrateur provisoire. Il fixe l objet et la durée de sa mission, ainsi que ses pouvoirs dans l Ordonnance* de nomination. Ses pouvoirs évoluent en fonction de la procédure invoquée : En cas de déficience du syndic en place Le Président du tribunal* peut lui donner des missions particulières ou tous les pouvoirs du syndic (pouvoirs de gestion). Si la copropriété est dépourvue de syndic Le Président du tribunal* a les mêmes pouvoirs et les mêmes obligations que le syndic (pouvoir de gestion). Il ne peut les déléguer. Copropriété en difficulté Le Président du tribunal* confie à l administrateur provisoire : tout ou partie des pouvoirs de l assemblée générale (pouvoir de décision), du conseil syndical (pouvoir d assistance et de contrôle) et tous les pouvoirs du syndic (pouvoir de gestion). L administrateur provisoire ne peut ni procéder à des actes d acquisition ou de vente immobilière (sauf lorsqu ils résultent d obligations légales ou réglementaires) ni modifier les clauses du règlement de copropriété relatives à la jouissance, à l usage et à l administration des parties communes. Il peut se faire assister d un technicien, d un expert-comptable, d un juriste spécialisé en fonction de la nature des besoins. L administrateur provisoire gère provisoirement la copropriété. Il procède aux appels de fonds, aux travaux si nécessaires, convoque les assemblées... Il rend compte par écrit de sa mission au Président du tribunal* de Grande Instance soit à la fin de sa mission soit à tout moment de sa mission. Sa mission peut être modifiée, ainsi que prolongée.

7 Elle prend fin : En cas de déficience du syndic en place Au terme fixé dans l Ordonnance* de nomination ou avant ce terme sur demande faite au Président du tribunal* si les circonstances le justifient. Si la copropriété est dépourvue de syndic A l acceptation de son mandat par le syndic désigné par l assemblée. Copropriété en difficulté Par le Président du tribunal* de Grande Instance à la demande de l administrateur provisoire, d un ou plusieurs copropriétaires, du procureur de la République ou même d office. AVANTAGES DE LA PROCÉDURE Faire désigner un administrateur provisoire permet de pallier au mauvais fonctionnement d une copropriété, voire d empêcher la dégradation de l immeuble ou de mauvais rapports entre les copropriétaires dans les cas plus extrêmes. Il est un tiers indépendant. En sa qualité de mandataire de justice, il a des pouvoirs judiciaires utiles dont un syndic professionnels ne dispose pas (par exemple faire représenter par un mandataire ad hoc un lot de copropriété quand l identité du propriétaire est inconnue pour pouvoir convoquer une assemblée). Sa mission est temporaire, son mandat n a pas vocation à devenir permanent COÛT DE LA PROCÉDURE Les frais de procédure, les frais de l administrateur provisoire et ses honoraires sont des charges communes générales qui doivent être supportés par les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété. Si le fait que la copropriété soit dépourvue de syndic ou si la déficience du syndic est imputable au syndic sortant ou en place, le cas échéant, il peut être demandé qu il supporte les frais. RÉMUNÉRATION DE L ADMINISTRATEUR Contrairement aux syndics professionnels qui fixent leurs honoraires librement, L administrateur provisoire doit suivre un barème déterminé par les tribunaux. Il y a 4 postes : L administration de copropriété Il faut compter 10 par lot principal (appartement, local commercial) et secondaire (cave, parking...) et multiplier par le nombre de mois de la mission de l administrateur provisoire. P. 6

8 La tenue d assemblées générales Le montant des honoraires dépend du nombre de copropriétaires : 380 par assemblée générale pour les copropriétés jusqu à 20 copropriétaires 550 pour celles de plus de 20 copropriétaires Les dépenses courantes de copropriété Le pourcentage appliqué varie en fonction du montant total des dépenses courantes de copropriété : 4,5% si les dépenses s élèvent entre 1 à euros 3,5% entre à euros 3% au-dessus Ce sont les payements faits aux fournisseurs (ex. électricité, salaire du gardien...) Les travaux exceptionnels décidés en AG Le pourcentage appliqué varie en fonction du montant total des travaux exceptionnels décidés en assemblée générale : 2% si les dépenses s élèvent entre 1 à euros 3,5% entre à euros 3% au-dessus P. Ce sont les gros travaux (par exemple remplacement de chaudières, réparation de la toiture...) En sa qualité d auxiliaire de justice, ses honoraires peuvent, en cas de difficultés, être fixés judiciairement dans le cadre de la procédure de taxe. Article 04 et suivants C.proc.civ

9 ADMINISTRATION PROVISOIRE D UNE COPROPRIÉTÉ Mode d emploi 1 QUELLE COPROPRIETE peut bénéficier d une administration provisoire? en cas d empêchement ou de carence du syndic en place une copropriété dépourvue de syndic en cas de graves problèmes financiers ou d impossibilité à pourvoir à la conservation de l immeuble 2 QUI peut demander la désignation d un administrateur provisoire et COMMENT? 1. Empêchement ou carence du syndic ou copropriété dépourvue de syndic : tout intéressé, même les tiers à la copropriété (sauf le syndic en place) 2. Graves problèmes financiers ou impossibilité à pourvoir à la conservation de l immeuble : les copropriétaires représentant ensemble au mois 15% des voix du syndicat le syndic en place par le procureur de la République si l ordre public en péril 3 QUAND former la demande? A la constatation d une situation qui justifierait la nomination d un administrateur provisoire. 4 OBJECTIF? Rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Attention : mise en demeure préalable adressée au syndic obligatoire en cas de déficience du syndic. 5 CARACTÉRISTIQUES ESSENTIELLES de la procédure? Ministère d avocat obligatoire pour déposer la requête ou la demande en référé - Gestion provisoire de la copropriété par l administrateur provisoire En cas de copropriétés en difficultés : Suspension ou interdiction des poursuites pour les actions antérieures à la nomination de l administrateur provisoire 6 ISSUE de la procédure? 1. En cas d empêchement ou carence du syndic ou copropriété dépourvue de syndic : Élection d un nouveau syndic 2. Copropriété en difficulté en fonction de la situation : Faire payer les débiteurs Rétablir les comptes Procéder aux travaux urgents Faire élire le nouveau syndic La division de la copropriété

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