Les marchés de l'immobilier résidentiel entre crise du logement et crise de la construction

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1 Les marchés de l'immobilier résidentiel entre crise du logement et crise de la construction Jean-Claude Driant Lab Urba Université Paris Est Séminaire du GERI Mobilitas - le 26 mars 2015

2 Crise du logement? Une grande permanence du constat de crise du logement en France Qui semble paradoxal : on n a jamais été aussi bien logé dans ce pays. Mais : le sentiment de crise naît de l ampleur et de la croissance des inégalités désormais générées par le rapport au logement

3 Crise de la construction? Un objectif politique : logements par an Un constat : une moyenne sur 20 ans plutôt autour de La discussion sur le déficit de logements De très fortes disparités inter-régionales

4 La discussion Comprendre les composantes et les interrogations soulevées par ces deux termes Recaler ces deux dimensions, pour la discussion, dans les mécanismes du marché, animé par les choix résidentiels des individus

5 1. CRISE DU LOGEMENT?

6 Source : Fondation Abbé Pierre rapport 2015

7 Et d autres approches seraient possibles C est une question de norme Rien n est dit ici sur les situations de précarité énergétique Rien n est dit ici sur l intensité de l effort financier En 2006, plus de quatre millions de ménages n avaient plus qu un niveau de vie mensuel de 500 euros après leurs dépenses de logement

8 4,2 millions de ménages dont l effort financier est excessif Typologie de l effort financier des ménages en 2006 Niveau de vie résiduel Taux d effort total net Taux d effort total net Ensemble supérieur à 35% inférieur à 35% Inférieur à 300 euros Compris entre 300 et 500 euros Supérieur à 500 euros Ensemble Source : Insee Enquête logement millions de ménages en situation très difficile 2,2 millions dont la pauvreté ne permet pas d accepter un taux d effort inférieur à 35% Soit plus de 16% des ménages dont l effort financier est très excessif

9 Accroissement des inégalités territoriales Les prix de vente des logements anciens ont doublé au cours des années 2000 : il en résulte que l écart entre les villes (et les conditions de vie entre les villes) s est accru considérablement loyer de marché à Saint-Etienne se situait en 2014 à 7,70 euros par m², à 12,00 euros à Toulouse et à 21,60 euros dans le 19 ème arrondissement de Paris. Les écarts sont encore bien plus importants si on observe les prix de vente. Avec un budget de euros, un ménage pouvait acheter 286 m² dans l ancien à Saint-Etienne au troisième trimestre de 2014 ; il n avait plus que 121 m² à Toulouse et seulement 45 m² dans le 19 ème. Sources : Clameur, novembre 2014 Prix médians observés par les notaires (Notaires de France, conjoncture immobilière, décembre 2014

10 En Ile-de-France Des indicateurs plus préoccupants qu ailleurs : Le niveau des prix considérablement plus élevés qu ailleurs. La deuxième ville de France en prix, Nice, a des prix médians en collectifs inférieurs à 50% de la médiane parisienne et de 25% inférieurs à la médiane de la petite couronne. Seuls trois départements de grande couronne ont des prix inférieurs à la médiane niçoise (équivalents à Nantes ou Lille, un peu moins chers que Lyon ou Bordeaux) La demande de logements sociaux est élevée et les taux de rotation sont très faibles : demandes actives fin 2013 ( à Paris) 1,8 million au niveau national : 30% en Ile-de France attributions par an ( à Paris) pour au niveau national : 17% en Ile-de-France Rotation 2013 : 6,3% (4,8% à Paris) pour 9,6% au niveau national Plus de la moitié des recours DALO nationaux recours en 2013 en IdF à Paris pour en France Le plus faible rythme de construction des régions françaises Une taille moyenne des ménages qui cesse de baisser et qu on peut lier à la persistance d un taux élevé de surpeuplement

11 Des inégalités croissantes entre propriétaires et locataires La hausse des prix éloigne les locataires à revenus modestes de la perspective d accéder à la propriété Des parcours résidentiels se bloquent Particulièrement dans le logement social Particulièrement dans les villes chères L accès au logement social se bloque et les files d attente s allongent, alors qu ailleurs les bailleurs sociaux peinent à trouver preneur.

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14 Des blocages sélectifs des mobilités résidentielles : Selon les localisations Selon les statuts d origine

15 2. CRISE DE LA CONSTRUCTION?

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20 Une crise de la construction toute relative Un recul de l individuel pur (conjoncturel ou structurel?) Le collectif soutenu par le secteur social

21 Conclusion Crise du logement, crise immobilière ou crise de la demande? Quels liens avec les marchés du logement? Principalement animés par l ancien Dont les acteurs principaux sont les ménages Qui font leurs choix résidentiels En pondérant trois dimensions Sous la contrainte de leurs revenus

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