Le PETIT LIVRE du PREMIER ACHETEUR DE MAISON

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1 Le PETIT LIVRE du PREMIER ACHETEUR DE MAISON

2 Sommaire DE QUOI ALLONS-NOUS PAR LER? 3 Présentation du Petit Livre 4 Sur la même longueur d onde : les définitions 6 Les étapes... étape par étape La préqualification ou la «préqual» pour les intimes Vos besoins La promesse d achat et ses conditions Le notaire Vous êtes chez vous! 13 Les intérêts 15 La guerre des clans Vente MLS versus vente privée Copropriété divise versus indivise Banques à succursales versus banques virtuelles 16 Souriez, vous êtes vus : le registre foncier 17 Combien ça coûte? 20 Mots de la fin et de remerciements Quoique la plupart des informations incluses dans ce document s appliquent pour l ensemble du Canada, le document s adresse spécifiquement au marché du Québec. De plus, le contenu concerne les immeubles résidentiels de un à quatre logements Jean Bouthillette

3 Présentation du Petit Livre Et de deux! Voici la suite du Petit Livre du financement hypothécaire. C est une suite pleine de bon sens puisqu elle tente de répondre aux questions posées fréquemment de la part des premiers acheteurs de maison. Jean Bouthillette Merci encore d avoir acquis Le Petit Livre du premier acheteur de maison. Le but de ce document est toujours sa diffusion au plus grand nombre de personnes qui pourraient en bénéficier. Les acheteurs d expérience vont peut-être trouver l information redondante, c est normal. Mais pour les nouveaux venus, j espère que ce document provoquera des «aha» de compréhension. Bienvenue à bord! Petit livre du premier acheteur de maison 3

4 Sur la même longueur d onde : les définitions ALOR S, ÇA Y EST, ON EST PR Ê T? J aimerais d abord définir certains termes, afin d éviter toute confusion dans la suite du document. QU EST- CE QU UNE H Y PO T HÈQUE? Question fondamentale que j ai déjà posée dans le Petit Livre précédent, mais qui mérite un petit retour. Le Code civil du Québec définit une hypothèque comme «un droit réel sur un bien ( ) affecté à l exécution d une obligation». Il existe donc plusieurs types d hypothèque. En ce qui nous concerne, on parle d une hypothèque dans le contexte d un prêt en argent qu une institution financière nous octroie. Lorsqu il y a une hypothèque sur une maison, cette maison devient une garantie pour l institution financière qui prête, en cas d un non-paiement par l emprunteur. L institution financière n est pas propriétaire de la maison. QU EST- CE QU UNE PROMESSE D ACHAT? On la désigne communément par «offre d achat», mais le terme exact est promesse d achat. C est un contrat qui dit essentiellement qu on promet aux vendeurs qu on va acheter leur maison à une date donnée dans le futur. Elle se décline en deux versions : Si la vente se fait par l entremise d un courtier immobilier (anciennement agent immobilier), un formulaire obligatoire doit être utilisé en tant que promesse d achat. Ce formulaire provient de l OACIQ (Organisme d autoréglementation du courtage immobilier du Québec, anciennement ACAIQ). L usage de ces contrats est obligatoire, on ne peut rien y faire, c est la loi! Si la vente est une vente privée (ou sans courtier immobilier, on y reviendra plus loin), il n y a pas de modèle obligatoire qui doit être utilisé. J ai déjà vu des promesses d achat écrites à la main, sur des feuilles mobiles! Ici, tout dépend du sérieux des parties et du niveau de protection qu ils désirent obtenir par le contrat. Certains modèles disponibles en ligne pourraient être convenables. 4 Petit livre du premier acheteur de maison

5 QU EST- CE QU UNE FICHE «ML S»? MLS est l acronyme pour «Multiple Listing Service». En français on dira une fiche SIA pour «Service Inter Agence». Au Canada, toutes les agences immobilières (ex. : Remax) ont créé un système commun afin de répertorier les propriétés à vendre. Que ce soit Royal LePage ou les Immeubles XYZ, pourvu qu elles aient leur permis d exercer au Québec, elles sont requises d y inscrire leurs maisons à vendre. Une propriété inscrite dans le système SIA vient avec son lot d informations qui pourra être remis à un acheteur potentiel, sous forme électronique ou papier. Une fiche contient des informations capitales pour l acheteur, et même des déclarations officielles. On y déclare, par exemple, les ventes «au risque et périls de l acheteur» ou les problèmes majeurs, tels que les infiltrations d eau, etc. Les courtiers immobiliers qui inscrivent une maison à vendre dans le système ont donc la responsabilité d y inclure toutes les informations pertinentes. QU EST- CE QU UNE INST I T U T ION FINANCIÈR E? J aime bien répondre à cette question, parce que justement il existe plusieurs types de prêteurs qui sont apparus sur le marché depuis 25 ans. Quand je parle d institutions financières, j inclus évidemment les banques à charte canadienne, mais aussi le Mouvement Desjardins. Celui-ci est un mouvement coopératif qui relève d une loi provinciale. J inclus également d autres prêteurs de type «virtuel» comme ING Direct ou bien des sociétés comme Industrielle Alliance (l assureur bien connu) qui offrent des prêts hypothécaires. Afin d alléger le texte, comme dans le Petit Livre du financement hypothécaire, je vais parfois référer à la «banque». Bien sûr, je veux dire une institution financière. Petit livre du premier acheteur de maison 5

6 Les étapes... étape par étape Le processus qui mène à l achat d une première maison se compare à une belle aventure semée de défis à surmonter. Plusieurs l ont réalisé avant vous, c est tout à fait possible. J ai deux recommandations pour un achat couronné de succès : faites les choses dans le bon ordre et faites-vous bien conseiller. Et bien sûr, informez-vous. C est justement ce que vous faites en lisant ce document. Vous voulez commencer le processus qui mène à l achat d une maison? Oui? Alors, on commence par la première étape! L A PR ÉQUALIFICAT ION OU LA «PR ÉQUAL» POUR LE S IN T IMES On se mélange souvent avec celle-là. J ai entendu tous les termes possibles : préqualification, préautorisation, préapprobation, prêt préétabli, etc. Il n y a pas de consensus afin de les définir plus précisément. Je vais donc l appeler «préqualification» afin de simplifier les choses. Pour le premier acheteur, la démarche de la préqualification peut se résumer dans la question suivante : Quel montant je peux me permettre d emprunter, du point de vue de la banque ET de celui de mon budget personnel? La réponse à cette question est essentielle afin de poursuivre votre projet de façon saine. Il n est pas nécessaire d avoir une préqualification sur papier afin d obtenir la réponse. Une rencontre avec un professionnel en hypothèques fera très bien l affaire. Une fois l analyse de votre dossier terminée, un document peut être produit concernant les deux aspects suivants : Une preuve préalable de votre qualification. Autant pour vous que pour les intervenants autour de vous, vous voulez savoir quel montant de prêt hypothécaire est viable pour votre dossier. De plus, vous voulez sûrement obtenir certaines confirmations sur le contenu de votre bureau crédit chez Equifax. La réservation du taux. En tant qu acheteur, il serait préférable de réserver un taux pour un produit donné, pour une certaine période de temps. Si les taux montaient, le vôtre serait garanti. De nos jours, la préqualification est vue par les prêteurs de différentes manières. On peut parler de réservation de taux, sans mention de qualification. Il est tout aussi vrai qu une institution financière ou un courtier hypothécaire pourrait vérifier uniquement la qualification et le pouvoir d achat. 6 Petit livre du premier acheteur de maison

7 La préqualification la plus répandue est celle où il y a une réservation de taux ET une interrogation au bureau de crédit Equifax, sans plus. Aucun document n est exigé; seul le crédit est vérifié. Si mes clients me demandent une préqualification afin de les aider dans une négociation de promesse d achat, je peux certainement les aider par une vérification au bureau de crédit et un minimum de documents. Le tout peut se faire rapidement sans nécessairement réserver un taux. On voit que la définition que la «préqual» est élastique. Ça dépend de vos besoins selon le contexte dans lequel vous évoluez. Vous êtes préqualifié? On passe à l étape suivante! VOS BE SOINS Je vais être assez bref sur ce point. La raison en est assez simple : si vous avez besoin d aide professionnel à ce sujet, un bon courtier immobilier peut vous aider. Si vous faites les recherches seul, la tâche de clarification deviendra vôtre. Je vous invite alors à suivre les pistes suivantes : Grosso modo, plusieurs aspects peuvent être considérés dans cette étape : Le type de bâtiment. Par exemple : unifamilial, duplex, multilogements, propriété neuve ou usagée, en copropriété ou non, l âge du bâtiment n est pas à négliger également. Le secteur. Votre mode de vie en relation avec le travail, les écoles, les services, la vie de quartier, la famille, etc. Le nombre de pièces. Par exemple : le nombre de pièces fermées, le nombre de salles de bains, de salles d eau, le bureau à domicile est-il nécessaire? etc. Les dépenses. Par exemple : les taxes municipales, le chauffage, les frais de copropriété, le transport dû à l éloignement, etc. Endroit pour la voiture. Par exemple : un garage, le nombre de places de stationnement, l accès au stationnement dans la rue, etc. Terrains. Par exemple : la grandeur, le zonage, les servitudes, les voisins, etc. Je ne fais que vous donner un avant-goût! J ai joint un tableau comparatif d aide à l achat d une propriété à la fin de ce Petit Livre. C est un outil que la SCHL met à votre disposition. Contactez-moi si vous en désirez plusieurs exemplaires, il me fera plaisir de vous en fournir. Si vous achetez en couple, c est le moment de s asseoir avec votre partenaire, un bon verre à la main, et d en parler. Ce «brainstorm» devra aussi respecter les montants qui ont été établis lors de l étape de préqualification. Vous êtes aussi assujetti aux tendances du prix du marché. Des visites pourront être initiées à ce stade-ci. Votre réflexion progressera avec les visites. C est là que la réalité nous confronte. C est là que les compromis, acceptables ou non, seront mieux identifiés. Petit livre du financement hypothécaire 7

8 L A PROMESSE D ACHAT Après une ou plusieurs visites, une maison vous plait, vous la voulez! C est le moment de se commettre! C est comme pour une demande en mariage, si l autre parti répond oui à votre demande, il y a de bonnes chances que des noces auront lieux! Si vous signez une promesse d achat (aussi communément appelé «PA»), l autre parti (le vendeur) aura trois options : L accepter. La négociation s arrête ici. Les parties sont liées pour la suite du processus que j aborderai plus loin. La refuser. Les parties sont libres de toute obligation. Faire une contreproposition. Le PA est retourné à l acheteur avec des modifications sur le prix et/ou sur les conditions d achat. À ce stade-ci, l acheteur peut encore exercer les trois options (accepter, refuser, faire une contreproposition). Un jeu de ping-pong peut donc se jouer jusqu à ce que l offre soit acceptée ou refusée. Bon, ça y est, la promesse d achat est acceptée. Est-ce qu on est lié à ce moment-ci? Oui, mais pas encore complètement. Qu est-ce qui pourrait briser une promesse d achat acceptée? Il y a habituellement des conditions à une promesse d achat, les deux plus communes sont les suivantes : Le financement. La PA ne sera vraiment en force que lorsque les acheteurs présenteront la preuve de leur financement. Normal, les vendeurs ne peuvent avoir de certitudes que si le financement est pleinement approuvé, et ce, sans aucune condition. Les partis se donnent un délai pour fournir cette preuve, qui est normalement de 10 jours à partir de la date d acceptation de la PA (10 jours pleins, pas ouvrables!), sans quoi, les vendeurs pourraient se désister et faire tomber la PA. L inspection. Les acheteurs vont s engager à la condition que l état de la maison les satisfasse. Encore une fois, c est tout à fait normal. La PA sera donc en force après l acceptation du rapport d inspection commandé par l acheteur, sans défaut majeur ou caché. Il pourrait y avoir d autres conditions, dont voici quelques exemples : À la condition que certains travaux soient effectués avant la prise de possession. À la condition qu un test de pyrite à la satisfaction des acheteurs soit réalisé. À la condition qu un test d eau soit réalisé (dans le cas d un puits). Tout est possible, selon le désir des partis à s entendre sur des bases communes. On se rend compte qu il y a beaucoup de choses à faire lorsqu on signe une promesse d achat! C est souvent un moment où les émotions sont plus à fleur de peau, et ce, jusqu à temps que les conditions soient toutes remplies. On parle donc d environ deux semaines pas de tout repos. Par la suite, on retourne en mode pause jusqu à ce que tous les partis se rencontrent chez le notaire. 8 Petit livre du premier acheteur de maison

9 LE NO TAIR E «Bon, on passe chez le notaire» Pourquoi passer par là? Selon le Code civil, tout achat de maison doit être fait par acte devant notaire. Il ne peut en être autrement, c est la loi. C est la même chose pour les prêts hypothécaires. Les actes doivent être signés devant notaire. Pourquoi? Les achats de maison sont des transactions délicates, à plus haut risque, qui impliquent des sommes d argent importantes. De plus, ces transactions seront publiées au registre foncier, disponible pour consultation. Le notaire assure le bon déroulement de la transaction entre les deux parties, et il en est responsable en vertu de son ordre professionnel. J ai dressé une liste des tâches qu il accomplit: Préparation et exécution de l acte de vente et de l acte de prêt (état du décaissement, signature du créancier). Étude de la promesse d achat. Recherche de titres et avis juridique. Préparation du Mémorandum des ajustements (ce que les parties se doivent pour les taxes et autres dépenses). Vérification du certificat de localisation, du paiement des taxes municipales et scolaires et de la couverture d assurance. Réception de l argent de la banque (du prêt) et des clients (de leur mise de fonds) pour le décaissement aux vendeurs. Enregistrement au Bureau de la publicité et des droits (Registre foncier) Devoir de conseil Une des premières étapes pour l acheteur est la signature des actes de prêts hypothécaires. Elle peut être faite avant ou pendant la rencontre qui implique les vendeurs. La journée où vous rencontrez le notaire avec les vendeurs pour la signature des documents est la journée où vous devenez propriétaire. Vous possédez les clés! VOUS Ê T E S CHE Z VOUS! Si vous avez pris un prêt-rénovation, c est le temps d effectuer vos travaux, vraisemblablement avant d aménager. Vous allez faire connaissance avec votre propriété. Il y a un aspect de ce processus qui m étonne à chaque fois. Quand on achète un bien, on a souvent l occasion de l essayer avant l achat. On peut normalement le retourner s il ne répond pas à nos besoins, etc. Pour une maison, on fait souvent une promesse d achat après seulement une ou deux visites. On débourse une somme dans les $, $ ou même plus, et on devient propriétaire sans n avoir jamais passé une nuit dans la propriété! Incroyable. Par bonheur, les gens sont excités et très heureux dans la très grande majorité des cas. Petit livre du premier acheteur de maison 9

10 Le RAP du Régime d accès à la propriété Ce programme est destiné majoritairement aux premiers acheteurs qui veulent accéder à la propriété. Les anciens propriétaires ne sont pas exclus, sauf qu il y a plusieurs critères d éligibilité, dont celui de ne pas avoir été propriétaire dans les 5 dernières années. Pour plus de détails, je vous invite à consulter les critères sur le site du gouvernement canadien (le créateur du programme). Le lien est le suivant : C est plutôt long à taper, alors je vous suggère d aller à où vous allez retrouver ce lien. Le régime d accès à la propriété permet de se prêter une somme d argent à soi même. Ce programme permet de retirer des REER que l on possède déjà. Le bénéfice de ce programme réside dans le fait qu aucun impôt ne sera prélevé sur le montant retiré. C est tout? Hé oui, c est ça le RAP. Il y a une contrainte cependant : vous devez vous rembourser cette somme. Le montant minimum demandé à verser à vos REER est un quinzième (1/15) du montant chaque année. Le prêt est donc échelonné sur une période de 15 ans au maximum. Et si je n ai pas l argent pour me rembourser dans ces 15 années? Pas de panique, vous n aurez pas à sortir l argent de vos poches, mais la somme minimale annuelle sera ajoutée à votre revenu imposable dans votre déclaration d impôts. E S T- CE UNE BONNE CHOSE DE «R APPER»? Généralement, oui! Premier avantage: si la performance de vos REER vous déçoit, la même somme immobilisée dans votre maison pourrait vous offrir un meilleur rendement financier. Second avantage: le solde de votre hypothèque sera plus bas, avec une économie d intérêt en fin de compte. Troisième avantage: Si vous n avez aucun autre moyen de fournir une mise de fonds, allez-y! C est l esprit même du RAP. 10 Petit livre du premier acheteur de maison

11 QU EST- CE QUE LE PR Ê T R EER? Le prêt-reer est une bébite particulière dont les avantages ne sont pas évidents. On profite ici du programme RAP, cumulé à un prêt-reer. Le stratagème consiste à emprunter de l argent, disons $, à une institution financière. On investit cette somme dans un REER (dans un fonds très sécuritaire, à court terme). Ce montant doit être conservé dans le REER pour une période minimale de 90 jours afin d être éligible au programme RAP. Au moment de l achat d une maison, on «RAP» le $ et on rembourse le prêt à l institution financière. La boucle est bouclée, et on se retrouve avec un beau 0$ à la fin. Mais où est l avantage? Votre revenu annuel imposable sera diminué de $. Vous pouvez bénéficier d un retour d impôt plus intéressant. De plus, vous aurez peut-être droit à d autres bénéfices, par exemple, des allocations familiales plus élevées si vous avez une famille. Selon votre situation fiscale, le prêt-reer peut être plus ou moins avantageux. Exemple : à faible revenu, l avantage sera marginal; par contre, si vos revenus sont élevés, c est une bonne affaire. Je vous suggère de parler à votre comptable ou à votre fiscaliste afin d analyser vos bénéfices réels. Il ne faut pas oublier que vous devez toujours rembourser le $ dans votre REER dans les 15 prochaines années, même si initialement vous l avez emprunté! Est-ce que je peux me servir du retour d impôt comme mise de fonds? Oui! Mais il faut régler un bon synchronisme pour la période des impôts. L effort pourrait en décourager plus d un. Les gens qui utilisent le prêt REER comme seule source de mise de fonds devront percevoir leurs retours d impôt avant de signer une promesse d achat. La transaction devra coïncider également avec le RAP du prêt-reer. Pas évident. Peut-être que le recours aux services de certaines sociétés de traitement des impôts (genre H&R Block) qui vous versent le retour d impôt instantanément pourraient vous être utile en cas d urgence Enfin, le prêt-reer est un bon outil, mais n est pas un bon dépanneur en l absence complète d une mise de fonds. Petit livre du premier acheteur de maison 11

12 La guerre des clans V EN T E ML S V ER SU S V EN T E PR I V ÉE Comme je l ai mentionné plus haut, il existe deux types de vente au Québec. Les ventes par l intermédiaire d un courtier immobilier, inscrite dans le service interagence SIA. Les ventes faites directement par le propriétaire. Ces dernières sont conclues de gré à gré entre les acheteurs et les vendeurs. Si on se limite à la question des coûts, ça ne fait pas vraiment de différence pour le client d acheter par l entremise d un courtier immobilier une propriété inscrite dans le SIA. La rétribution au courtier immobilier est payée par le vendeur et est incluse dans le produit de la vente de la maison. L acheteur bénéficie alors des services d un professionnel qui le représente dans la transaction. Cependant, pour une vente privée, l acheteur devra négocier directement avec le vendeur. Ceux-ci doivent remplir eux-mêmes tous les formulaires requis pour la vente. Certains apprécient ne pas avoir à travailler avec un courtier immobilier, certains autres se sentiraient bien seuls pour la conduite du processus. Vous pourriez impliquer un courtier immobilier pour vous représenter lors d une vente privée. Vous devrez alors assumer vous-même sa rétribution. Certains acheteurs acceptent de payer pour de tel service. COPROPR IÉ T É DI V ISE V ER SU S INDI V ISE Il y a une tendance lourde dans certains quartiers de Montréal concernant les appartements en copropriété indivise. Plusieurs premiers acheteurs m arrivent avec ce type de condo, pleins d enthousiasme. Ils ont trouvé l aubaine! Encore faut-il bien comprendre la différence entre la copropriété indivise et celle dite divise. Cette dernière est de loin beaucoup plus répandue. La copropriété divise est la norme. Quand on vit en copropriété, cela signifie que l on partage la propriété de la bâtisse, le tout régi par une convention des copropriétaires. Dans le «divise», vous êtes propriétaire à 100% de votre unité, et également propriétaire d une fraction des lieux communs (exemples : le couloir, le lobby, le terrain, etc.). Vous n avez aussi aucun droit de propriété sur les unités voisines. Si votre quote-part est de 7% dans l immeuble, vous détenez uniquement 7% des lieux communs. Le propriétaire de chaque unité reçoit ses propres comptes de taxes municipales et scolaires. De plus, les lots sont bien divisés avec son propre numéro de lot/cadastre. 12 Petit livre du premier acheteur de maison

13 La copropriété indivise est plus rare, mais en progression. Dans cette forme de copropriété, vous possédez une fraction de l immeuble entier. Si votre quote-part dans l immeuble est de 7%, vous possédez 7% de votre propre unité, 7% des lieux communs et 7% des unités voisines! On peut comparer cette forme de copropriété à la détention d actions dans une société. Le pourcentage n est pas attaché a une partie physique de l actif en particulier, c est un pourcentage de l ensemble. Un seul compte de taxes est émis pour tout l immeuble, que les copropriétaires se partageront. Il n y a donc pas de division cadastrale. De plus, très peu de prêteurs hypothécaires financent ce genre de propriété, puisque les lots ne sont pas divisés. Mais alors, pourquoi un «condo indivise»? Souvent, ces condos sont offerts à prix plus alléchants, en plus d avoir des comptes de taxes municipales et scolaires très abordables. Plusieurs points négatifs font redescendre sur terre les acheteurs. D abord, il faut un minimum de 20% de mise de fonds pour le consentement d un prêt hypothécaire. Ensuite, le choix du prêteur hypothécaire est très souvent imposé aux acheteurs. En effet, il est fréquent qu un seul prêteur détienne tous les prêts de l immeuble. Dès lors, les acheteurs n ont pas le gros bout du bâton quand vient le temps de choisir les produits de financement. Finalement, la convention des copropriétaires doit être très claire et solide, considérant le fait que tout le monde est propriétaire d une seule bâtisse. Un pour tous et tous pour un! Par conséquent, la valeur de revente en sera toujours diminuée, comparativement à un condo similaire «divise». Pourquoi la copropriété indivise est-elle en progression? Un phénomène de spéculation s est produit dans certains quartiers où les valeurs des propriétés (et aussi les comptes de taxes) ont explosé dans les dernières années. Par exemple, sur le Plateau Mont-Royal. Les «plex» ont pris une très grande valeur, et la tentation de les revendre en condos est très grande. Le coup d argent est à la portée de main! Cependant, la conversion de «plex» en copropriété divise est longue, puisqu il faut faire éclater en lots l immeuble et enregistrer le tout au registre foncier, le tout avec l aide d un notaire. De plus, l autorisation de la ville pour la conversion est obligatoire. La conversion en copropriété indivise est beaucoup plus simple. C est un raccourci sans conversion complexe. Le compte de taxes demeure le même pour toute la bâtisse. C est le passage au côté «obscur» de la force, plus simple et plus rapide, comme dirait Yoda. On retrouve beaucoup de ces condos dans des quartiers comme le Plateau, Côtes-des- Neiges et Ville-Marie. Petit livre du premier acheteur de maison 13

14 Est-ce que la copropriété indivise est à éviter à tout prix? Pas nécessairement. Il faut savoir dans quoi on s embarque et être conscient des possibles conséquences. Si votre rêve est d être propriétaire sur le Plateau, ce type de propriété sera peut-être votre seul moyen d y parvenir avec vos moyens. BANQUES À SUCCUR SALE S V ER SU S BANQUES V IRTUELLE S «Est-ce que c est sécuritaire les banques virtuelles?», demandent dans mon bureau certains clients. On va toute de suite clarifier une chose : dans le prêt «A» résidentiel, il n y a pas de «mauvais» prêteur hypothécaire au Canada. Je ne parle pas de prêteurs privés pour des prêts alternatifs ou de second rang. Je parle de prêteurs hypothécaires résidentiels pour un prêt «A» à taux compétitif. Précisons d abord ce qu est un prêteur virtuel. À l opposé des banques à charte et du Mouvement Desjardins qui ont des succursales un peu partout, les banques virtuelles opèrent en ligne et par téléphone, sans immeuble en béton pour vous accueillir. La plus connue d entre elles est ING Direct. La plus connue parce qu elle est la seule à faire de la publicité auprès du grand public. Les autres, et elles sont nombreuses, ne prévoient pas de budget en publicité auprès du grand public; elles sont accessibles uniquement par l entremise de courtiers et de certains canaux de distribution. Alors, est-ce sécuritaire? Si quelqu un a déjà perdu quelque chose à la suite d une défaillance d une banque virtuelle dans les 25 dernières années, j aimerais bien le savoir. Cependant, il est possible que votre banque puisse se faire acheter ou fusionner avec une autre société. Vous continueriez alors de faire vos paiements comme si de rien n était. L acte prêt notarié signé est toujours valide, incluant votre taux d intérêt. Et finalement, comme c est la banque qui vous prête l argent ce n est pas vous qui encourez le risque de perdre votre argent dans une institution financière. Le danger est donc bien relatif. Il ne fait pas oublier que le mécanisme de saisie, tel qu une hypothèque le permet, est régi par le Code civil du Québec. Personne ne peut saisir unilatéralement votre maison sans suivre des règles très précises suite à un défaut de paiement. Il faut aussi comprendre que même si certaines banques sont presque inconnues, il y a de très gros joueurs derrière ces prêteurs, par exemple, First Line (CIBC) et MCAP (Caisse de dépôt et placement du Québec). D autres sont carrément des géants dans leur domaine (Industrielle Alliance) ou bien sont très bien implantés dans le reste du Canada (First National). Est-ce que je vous ai convaincue de la sécurité des Banques virtuelles? Je l espère. 14 Petit livre du premier acheteur de maison

15 Mais existe-t-il des désavantages aux banques virtuelles? Aucune institution financière n est parfaite. Une question légitime cependant peut être soulevée concernant le fait de ne pouvoir se rendre dans des lieux physiques. Ça oui, certains clients évitent les virtuelles pour cette raison. Il y a des points en faveur des succursales, si vous êtes en affaires par exemple. Peutêtre vous allez apprécier mettre les pieds dans une succursale si vous avez besoin fréquemment de service concernant votre hypothèque, si elle vous sert de levier pour vos affaires par exemple. Il ne faut pas oublier que j offre le service au-delà de la signature chez le notaire. Si jamais vous avez des questions ou si vous avez besoin d aide pour votre prêt, que ce soit avec une banque virtuelle ou non, je demeure disponible. Je connais bien les gens et les mécanismes. Cette affirmation n engage que moi évidemment, mais un bon courtier fera de même. L avantage de la succursale est de plus en plus marginal, car certaines banques virtuelles ont des plateformes internet très puissantes qui permettent plusieurs opérations. On peut effectuer des remboursements anticipés en ligne, changer les fréquences des paiements, en plus d avoir accès aux informations courantes : solde, taux, etc. Certaines de ces fonctions ne se retrouvent pas dans les plateformes des grandes banques; il faut alors appeler un préposé pour obtenir du service. Plusieurs clients avouent ne pas avoir eu besoin de contacter leur banque après quelques années avec elles et que les services en ligne comblent entièrement leurs besoins. Petit livre du premier acheteur de maison 15

16 Souriez, vous êtes vus: le registre foncier Selon de Code civil du Québec, pour être valide toutes les transactions immobilières et hypothécaires doivent être publiées dans le Registre foncier. Pas le choix. On a beau se faire une transaction sur le coin de la table, le tout restera du vent jusqu à ce qu un notaire aura officialisé le tout et publié la transaction. Un acheteur de maison doit s attendre à ce que l acte de vente de la maison apparaisse à ce registre, ainsi que l acte d hypothèque de la maison. Après sa publication, la transaction est irréversible, vous êtes propriétaire. En passant, ces informations sont publiques! Les avocats sont aussi habiletés à effectuer ces transactions. À titre informatif, le notariat est spécifique au Québec. Dans le reste du Canada, on se tourne vers un avocat. J ai une petite anecdote afin d illustrer l aspect public du registre Un client m a approché il y a un certain temps. Il devait de l argent en impôt impayé au gouvernement, au point où celui-ci avait levé une hypothèque sur sa maison : une hypothèque légale, en plus de son hypothèque habituelle de la banque où il a effectué son prêt. Ceci ne signifiait pas que le gouvernement avait saisi sa maison, cela signifiait que le gouvernement se donnait éventuellement ce droit (puisqu une hypothèque n est pas synonyme de saisie). Depuis la levé de cette hypothèque, il avait reçu un nombre impressionnant d appels de firmes et de courtiers hypothécaires spécialisés dans le prêt «B» ou «alternatif». Chacun y allait de son mieux pour le convaincre qu ils avaient LA solution idéale de financement pour le sortir du pétrin et ainsi repayer ses dettes au gouvernement. C en était presque harcelant. COMMEN T EST- CE POSSIBLE? Le registre foncier est disponible pour consultation publique. Cet accès n est pas facile et nécessite des frais. Mais pour une personne sensibilisée et habituée au système de consultation, le registre est une mine d or de renseignements. Certaines firmes de financement et courtiers hypothécaires s en font une spécialité et contactent les «nouveaux hypothéqués» afin de leur offrir leurs services. Morale de l histoire : les actes enregistrés au registre foncier peuvent être consultés par tous. Pour le commun des mortels, ça signifie que votre acte de vente et votre acte hypothécaire sont accessibles à tous. Dans la pratique, pour la moyenne des propriétaires, cet accès ne pose aucun problème. 16 Petit livre du premier acheteur de maison

17 Combien ça coûte? J aborde ici les frais de démarrage, qui sont des frais spécifiques à l acquisition d une propriété. Attention, ces frais ne sont pas les frais courants qui seront assumés régulièrement, tels que le paiement hypothécaire, les taxes municipales, le chauffage, l assurance habitation, etc. Les frais de démarrage sont déboursés à l achat ou autour de la date d achat, et la SCHL en estime le montant à 1.5% de la valeur d achat de la maison. En voici quelques-uns : 9% DE TA X E S SUR L A SSUR ANCE PR Ê T H Y PO T HÉC AIR E (SCHL, GEN WORT H E T CANADA GU AR AN T Y ) Dans mon Petit Livre sur le financement hypothécaire, j expliquais qu une prime d assurance est ajoutée au solde du prêt hypothécaire si la mise de fonds est de moins de 20%. Vous n avez pas à débourser cette prime au départ, puisqu elle est ajoutée au prêt. Cependant, cette prime est assujettie à une TVQ. Cette taxe provinciale de 9% doit être déboursée chez le notaire. Exemple : si la prime d assurance est de $, il faudra débourser 900$. FR AIS D INSPEC T ION L inspection d une maison n est pas obligatoire, mais elle est très recommandée. Il vous appartiendra d engager vous-même un inspecteur en bâtiment qui fera une inspection de la maison, du toit à la fondation. Ce dernier vous remettra un rapport écrit avec photos. Cette inspection vous permettra de constater si des travaux majeurs sont requis et si le prix négocié est justifié. En tant que futur propriétaire, vous voudrez aussi savoir à quoi vous attaquer en premier dans l entretien courant de votre maison. Il est fortement recommandé qu un spécialiste puisse s impliquer et faire un constat de l état de la maison, afin d éviter d éventuels problèmes. Si cette inspection est une condition à la promesse d achat (ce qui est le plus souvent le cas), elle vous permettra de vous désister de cette PA s il y a des problèmes dont vous n étiez pas au courant. R A JU S T EMEN T DE T R ANSFERT C est la partie du remboursement des frais que le vendeur a déjà déboursés sur la propriété. L exemple le plus courant est les taxes municipales et scolaires. Si vous passez chez le notaire le 1er aout et que le vendeur a payé les taxes pour toute l année courante, il serait étonnant que le vendeur parte en vous offrant ce cadeau entre les mains. Le calcul au prorata sera effectué devant notaire. Petit livre du premier acheteur de maison 17

18 De façon similaire, il pourrait y avoir des ajustements pour des frais de copropriété ou bien pour des coûts reliés à l énergie, exemple, le réservoir de mazout plein à craquer pour l hiver, etc.). INSPEC T ION DE LA QUALI T É DE L EAU Si vous achetez une propriété qui n a pas d eau courante, comme la plupart des maisons à la campagne, les prêteurs vont exiger un test d eau potable à la source (puits artésien, etc.). Un test simple peut coûter environ 80$, des tests plus évolués se détaillent autour de 400$. LE S FR AIS DE NO TAIR E J ai passé beaucoup de temps à parler des services assurés par le notaire. Il faut comprendre qu ils ne sont pas gratuits. Un bon notaire fait la différence. Certaines personnes vont le «magasiner» pour sauver 100$ sur la facture finale. Je ne suis pas de cet avis. Si vous connaissez un notaire en qui vous avez confiance et qui deviendrait une ressource pour la transaction, gardez-le. On peut compter environ 1100$ à 1300$ au total pour une transaction résidentielle simple. A SSUR ANCE T I T R E S POUR L ACHE T EUR E T/OU LE PR Ê T EUR H Y PO T HÉC AIR E Assurance quoi? Cette assurance est méconnue du public, tout en étant de plus en plus en vogue au Québec. Cette assurance couvre les vices de titre de propriété. En fait, tout ce que peut contenir un certificat de localisation pourrait être sujet à l assurance titre, et même plus. En voici une liste non exhaustive : Empiétements (ex. : gouttière) Vues illégales Servitudes Marges de recul non conforme Fraude immobilière Problème de certificat de localisation Hypothèque légale de la construction dans le cas d une maison neuve Absence de conformité de zonage Arriérage de taxes foncières Erreur ou omission professionnelle Un exemple concret où l assurance pourrait vous aider : on découvre que la thermopompe est partiellement installée sur le terrain du voisin, l assurance va couvrir les «dommages» qui en découleront. Même chose pour des gouttières qui empièteraient chez le voisin, etc. Cette assurance est contractée le plus souvent chez le notaire. La prime est payée en un seul versement à un coût qui varie de 160$ à 300$. L assurance est valide tant et aussi longtemps que vous êtes propriétaire. Le prêteur hypothécaire en est souvent le bénéficiaire, mais pour un supplément d à peu près 50$, vous serez également couvert. Il arrive que les prêteurs imposent à vos frais cette assurance, dans certaines situations, par exemple les ventes privées ou les ventes «aux risques et périls de l acheteur». 18 Petit livre du premier acheteur de maison

19 DROI T S DE MU TAT ION C est la fameuse taxe de l ex-ministre Jean Bienvenue. Crée en 1976, cette taxe dite de Bienvenue, imposée à tout nouvel acheteur, a pris paradoxalement le nom de son créateur. Elle est même devenue la «Welcome Tax» en anglais. Les unilingues Anglais doivent vraiment se demander la provenance cette taxe! Cette taxe est imposée une seule fois dans les mois qui suivent l achat de la propriété. Elle est déterminée par un pourcentage, relatif au plus haut des deux valeurs suivantes : soit l évaluation municipale ou le prix d achat négocié. L échelle de calcul est le suivant : 0.5% sur les premiers $ 1.0% sur la tranche de $ à $ 1.5% sur la tranche qui excède $ Il est à noter que pour la Ville de Montréal, uniquement, une quatrième tranche a été ajoutée en 2010, pour les valeurs supérieures à $. Je suggère de consulter ce lien pour déterminer de façon rapide la taxe des droits de mutation : Ce lien est disponible à FR AIS D É VALU AT ION SI la banque décide de faire évaluer la propriété, elle enverra sur place un évaluateur. Le coût de cette évaluation se situe entre 250$ à 400$, et même plus dépendamment de la grandeur de la propriété. Dans la pratique, peu d acheteurs voient passer ces frais. En effet, pour la plupart des transactions, les banques assument les coûts d évaluation. Je tiens cependant à porter ces frais à votre attention, car il y a des cas où ils sont à la charge du client. Informez-vous lors de votre transaction. Ces frais sont payés par l institution financière, mais il faut que l hypothèque se débourse! Alors que tout était en place pour le notaire, il est déjà arrivé qu un client se désiste, sans raison valable, d une transaction. Or, la banque avait déjà payé l évaluateur. Elle a donc expédié la facture au client, lui signifiant que sa générosité avait des limites! TOU T LE R E S T E! Cette catégorie n est pas très bien définie car elle varie beaucoup selon les acheteurs. J inclus ici tout l ameublement supplémentaire requis, les petits travaux à effectuer (la petite job de plâtre), les crochets à poser, les permis de stationnement, le déménagement Enfin, il est difficile d établir une limite. C est pourquoi cette liste n est pas exhaustive. Je tente ici d éviter les surprises en exposant les items les plus courants. Petit livre du premier acheteur de maison 19

20 Mot de la fin J espère que vous conclurez cette aventure par l achat de votre première maison. Et surtout, j espère que vous sortirez de cette aventure avec le sentiment d avoir pris les bonnes décisions à chaque étape, grâce à une information claire ainsi qu au soutien d un bon entourage. Faites-vous confiance dans l apprentissage du processus et la réalisation de votre projet. Faites-vous confiance dans le choix d un expert qui, sincèrement, saura vous aider. Ce Petit Livre reste incomplet sans son prédécesseur Le Petit Livre du financement hypothécaire, que je vous invite à télécharger à Ne vous gênez surtout à visiter qui demeure un «Best of» des ressources disponibles. En haut de la liste des remerciements, il y a VOUS! Merci de votre attention et du support! J aimerais remercier Jean-Pierre St-Vincent, Louise Lagacé et tous mes collègues de l équipe. Un grand merci à Antonio Di Lalla et Patrice Atwell pour l aide dans la production du document. Salutations à tout le monde au siège social de Multi-Prêts, France, Carolyne, Valérie, Betty, Riadh, Nancy et tant d autres qui ne cessent de nous supporter dans notre travail. Comme toujours, un merci essentiel à mon épouse et ma petite famille pour leur support inconditionnel. NO T E DE DROI T D AU T EUR : Vous pouvez transférer, imprimer ou copier ce document à des fins personnelles, à condition de garder le document en entier, intégral et sans modification, avec les mentions de droit d auteur 2010 Jean Bouthillette. Toutes autres utilisations de ce document sont interdites. La traduction de ce document est interdite. Dernière mise à jour : février Petit livre du premier acheteur de maison

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