Octobre 2012 Volume 28, No 10 Depuis Since Le Propriétaire. Me Kevin Lebeau, avocat. orsque nous pensons

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1 Octobre 2012 Volume 28, No 10 Depuis Since 1984 Le Propriétaire Le journal par excellence de l immobilier Saisissez vousmême votre évaluation et gagnez plus que du temps! The number one real estate newspaper Les espaces de stationnement en copropriété Me Kevin Lebeau, avocat Nous nous efforçons chaque jour de vous offrir des services plus efficaces adaptés à vos besoins. C est pourquoi nous avons modifié notre service d évaluation des locataires afin de vous permettre de compléter directement en ligne votre formulaire. Vous souhaitez compléter le formulaire afin d accélérer le traitement de votre demande, dirigez-vous vers Vous avez peur de faire des erreurs; Ne vous inquiétez pas, en accédant à la même page que précédemment, vous pourrez compléter seulement les sections du formulaire que vous souhaitez. Vous avez un doute, passez à la section suivante et l équipe du service d évaluation s occupera de compléter les informations manquantes pour vous selon la liste de vérifications demandées. Vous n avez pas le temps de compléter le formulaire mais appréciez la rapidité Poste-Publication convention Le transfert d immeuble et qu arrive-t-il en cas de décès Suite à la page 2 19 l orsque nous pensons à l administration d un immeuble en copropriété, ce qui retient notre attention c est bien souvent les unités d habitation, car c est dans ces unités qu habitent les copropriétaires qui y passent la majorité de leur temps lorsqu ils sont présents à l immeuble. Toutefois, il ne faut pas oublier que les espaces de stationnement, qu ils soient situés à l extérieur ou à l intérieur de l immeuble, peuvent faire l objet de règles particulières contenues dans la déclaration de copropriété. Partie privative versus partie commune à usage restreint Dans certaines copropriétés, les espaces de stationnement figureront parmi les parties privatives de l immeuble, c est-à-dire qu ils sont des parties du bâtiment qui sont de la propriété d un copropriétaire déterminé qui en a l usage exclusif.1 Cet espace portera un numéro de cadastre distinct, une valeur relative, une quote-part des charges communes, ainsi que le nombre Un nouveau gouvernement 4 de voix dont dispose son propriétaire à l assemblée des copropriétaires. Dans d autres copropriétés, les espaces de stationnement seront désignés comme des parties communes à usage restreint sur lequel un copropriétaire détiendra un droit d usage, mais pas un droit de propriété. Dans ce cas, et parce que ces espaces seront situés dans les parties communes de l immeuble, ils ne porteront pas chacun un numéro de cadastre distinct, mais plutôt un seul et unique numéro, soit celui des autres parties communes de l immeuble. L usage exclusif, et non pas un droit de propriété, d un espace en particulier sera attribué à un copropriétaire par le promoteur lors de la première mutation suivant la construction. Dans l un ou l autre de ces cas, le choix de désignation revient au promoteur immobilier du projet qui établira son choix dans la déclaration de copropriété servant à l établissement de la copropriété. Les conditions de jouissance Que les espaces de stationnement forment des parties privatives, ou bien des parties communes à l usage restreint de copropriétaires pris individuellement, la déclaration de copropriété établira à son règlement d immeuble, les conditions de jouissance de ces espaces.3 Il est donc important pour tout copropriétaire de bien connaître les conditions de jouissance visant les espaces de stationnement dans sa copropriété afin de les utiliser de façon conforme à la déclaration de copropriété et des dispositions générales du Code civil du Québec en matière de copropriété. Nous retrouvons dans la majorité des cas, des conditions de jouissance de la nature suivante: 1. dans le cas d une partie privative, le louer et le vendre dans le respect des autres dispositions de la déclaration de copropriété (exemple: l obligation de le vendre uniquement à un autre copropriétaire de l immeuble qui possède une partie privative d habitation); Suite à la page 2 Recevez votre journal par courriel à chaque mois, c est plus pratique et bon pour notre environnement!

2 2 Le Propriétaire Le Propriétaire 3 Saisir son évaluation (Suite) et la sécurité de le transmettre par internet, dirigez-vous également vers la page com. Pas besoin de mémoriser plusieurs pages, une seule page pour toutes ces options. Vous préférez nous faxer vos demandes; Aucun problème, faites-nous parvenir la demande par fax. Vous aimez venir nous dire bonjour, ou votre ordinateur est en panne et votre fax trop poussiéreux ne veut plus démarrer. Il nous fera plaisir de vous accueillir si vous souhaitez nous apporter votre demande d évaluation. Pour compléter, il vous suffit à la page de choisir le document à transmettre puis de cliquer sur le bouton Télécharger et compléter le formulaire. Une seconde page apparait vous permettant de vous connecter puis de choisir les différentes vérifications à effectuer. Remplissez ensuite les différents champs souhaités. Une fois les sections complétées, vous pouvez ajouter une note puis cliquer sur le bouton Valider. Vous avez eu un problème et n avez pas été capable de compléter le formulaire dans le délai de 15 minutes qui est prévu, ne vous inquiétez pas, votre fichier n est pas perdu et sera traité par le service d évaluation dès le délai expiré. Ainsi nous nous adaptons à vos besoins pour vous simplifier la tâche. Rappelez-vous aussi que notre service à la clientèle est ouvert tous les jours de la semaine, de 8h30 à minuit la semaine et de 9h à 17h la fin de semaine afin de vous répondre à vos questions. vice à la clientèle est ouvert tous les jours de la semaine, de 8h30 à minuit la semaine et de 9h à 17h la fin de semaine afin de vous répondre à vos questions. Petit conseil de Baillus : Acheter vos blocs de points régulièrement afin d en avoir toujours en banque. Si vous n en avez pas suffisamment ou n en avez plus, notre service facturation prendra contact avec vous afin de valider le paiement. Une étape de moins pour une vérification plus rapide! Les espaces de stationnement (Suite) 2. à moins d une autorisation du conseil d administration du syndicat, utiliser l espace de stationnement seulement pour y stationner une voiture ou une motocyclette en bon état de fonctionnement (exemple: l espace ne pourra servir à garer une voiture qui n est pas en état de rouler, et il pourrait y avoir interdiction d y stationner une roulotte, tente-roulotte, remorque pour bateau, etc.); 3. sauf en cas d urgence, interdiction d y effectuer la réparation ou l ajustement d une voiture; 4. interdiction totale d entreposer quelque objet que ce soit à l intérieur des limites des espaces de stationnement (exemple : aucun objet tel que des bicyclettes, boîtes de rangement, bois de foyer, matière inflammable, etc. Le fait de respecter les règles de cette nature dans la déclaration de copropriété, laquelle lie tous les copropriétaires, contribuera donc grandement à l usage sécuritaire et conforme des aires de stationnement. Pour toutes questions sur le sujet, n hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier. Profitez de notre offre de lancement : Obtenez la certification Propriovérifié pour votre immeuble Lorsque vous saisissez votre évaluation directement sur le site Dépêchez-vous de profiter de cette promotion car elle prend fin le 31 décembre 2012 à 23h59. Ainsi vous serez Propriovérifié APQ juste à temps pour la prochaine période de location! * 20 % RABAIS * Rabais sur présentation de la carte APQ ou le code: Simplement design Certaines conditions s appliquent : - l immeuble vérifié sera celui du logement concerné par la demande - toutes les vérifications d admissibilité doivent être obtenues 2800, rue Etienne-Lenoir, Laval, Autoroute 13 S, entre 440 et Dagenais T destinationdesign.com Octobre 2012 Volume 28, No 10 Octobre 2012 Volume 28, No 10

3 Martin A. Messier A vec l élection d un nouveau gouvernement, il nous faut penser à revoir nos approches afin de préparer les éléments de réflexion qui pourront orienter, éclairer les décisions de nos élus. Cette nouvelle équipe prend place dans un moment important où les propriétaires font face à des soucis importants relativement à l entretien des immeubles. Les coûts de rénovation ont connu des hausses importantes alors que les loyers ne suivent pas la cadence. Irrémédiablement, cette divergence With the election of a new government we must think about reviewing our approaches in order to prepare the elements of reflection that will guide and inform the decisions of our elected officials. This new team is invested at an important moment when the owners are facing major concerns regarding the maintenance of buildings. Renovation costs have experienced significant increases while rents are not keeping pace. Irretrievably this divergence leads to differences that become increasingly difficult to resolve. We must well understand that this situation which seems, at first glance, to be the sole issue of property owners, makes it a phenomenon that affects our entire society. We must question ourselves on the limits imposed upon the resi- Mot de L Éditeur Un nouveau gouvernement : Au fil des ans les gouvernements changent mais les propriétaires demeurent! entraîne des écarts qui deviennent de plus en plus compliqués à résoudre. Il faut bien comprendre que la situation qui semble à première vue, être l unique problématique des propriétaires d immeubles, en fait un phénomène qui touche l ensemble de notre société. Nous devons nous questionner sur les limites imposées au marché locatif résidentiel. Le faible nombre de logements locatifs qui ont été construit dans les dernières années nous permet de constater rapidement que l intérêt des investisseurs pour ce type d investissement est relativement faible si on le compare avec les projets d immeubles en copropriété qui ont atteint de nouveaux sommets. L équilibre entre le contrôle du prix de loyer et les coûts reliés à l immeuble est rompu. Les locataires et les propriétaires sont touchés par cette situation qui pourrait s envenimer rapidement si rien ne change. Comme propriétaire, il est important de livrer à nos clients, les locataires, un logement en bon état et de maintenir la qualité des services fournis. Or, il devient de plus en plus difficile de maintenir cette qualité dans le contexte actuel. A new government : Over the years governments change but the owners remain! dential rental market. The low number of rental units that have been built in recent years allows us to see quickly that the interest of investors for this type of investment is relatively low when compared with the projects of dwellings in co-ownership that have reached new heights. The balance between rental price control and the costs related to the building is broken. Tenants and owners are affected by this situation which could turn sour rapidly if nothing changes. As an owner it is important to deliver to our customers, the tenants, a housing in good condition and to maintain the quality of the services provided. However, it becomes increasingly difficult to maintain this quality in the current context. We are aware that for our clientele the situation is not easy either, but we are getting to the point of truth. At this time, when as a society we must choose between limiting the market and continue with bureaucratic restrictions or find a healthy competition, free of constraints. Nous sommes conscients que pour notre clientèle la situation n est pas non plus facile, mais nous arrivons au moment de vérité. A ce moment, où comme société il faut choisir entre limiter le marché, poursuivre les lourdeurs administratives ou retrouver une saine compétition, libre de contraintes. L offre et la demande ont fait leur preuve, l équilibre se fait par ce mouvement puissant entre le prix demandé et le prix que le marché est prêt à payer. Si je loue trop cher, mon logement sera vide. Si les prix montent, des nouvelles constructions s érigeront et nous pourrons retrouver un marché dynamique, stimulé par les seules règles adéquates, celles du marché. Supply and demand have proven their value, a balance is realized through this powerful movement between the asking price and the price that the market is willing to pay. If I rent too expensive my housing will be empty. If prices rise new buildings will be constructed and we can again find a dynamic market stimulated only by adequate rules, i.e. those of the market. LE PROPRIÉTAIRE 8350, St-Laurent, Montréal (Qc) H2P2M3 Tél.: (514) Fax: (514) Volume 28, numéro 10 Octobre 2012 Éditeur Québec inc. LE PROPRIÉTAIRE Président directeur général Martin Messier Rédaction et mise en page Québec inc. Collaborateurs Me Martin A. Messier, avocat Me Robert Soucy, avocat Impressions Imprimeries Transcontinental Le contenu du journal Le Propriétaire ne peut être reproduit, en tout ou en partie, sans l autorisation écrite de l éditeur. La direction du journal ne peut être tenue responsable du contenu publicitaire et, de ce fait, peut, à sa discrétion, refuser toute publicité qu elle juge non conforme à sa politique rédactionnelle. La direction du journal ne peut se tenir responsable des erreurs ou omissions qui pourraient involontairement se glisser dans les pages du journal. Cependant, la direction se réserve le droit de corriger les erreurs d impression dans une édition ultérieure. Le Propriétaire est tiré à exemplaires, 12 fois par année. Note: le genre masculin est utilisé sans discrimination et dans le seul but d alléger le texte. Les renseignements contenus dans ce journal sont à titre informatif et constituent de l information générale pouvant ne pas s appliquer à votre situation précise. Ils ne doivent pas être interprétés comme pouvant remplacer des conseils spécifiques à votre situation; ceux qui les ont rédigés, ainsi que l Association des propriétaires du Québec, ne sauraient être tenus responsables de l usage qui en est fait. En cas de besoin, veuillez consulter un conseiller juridique qui saura vous guider en ayant toutes vos informations particulières en main. Dépôt légal Bibliothèque nationale du Québec Bibliothèque nationale du Canada ISBN L Association des Propriétaires du Québec Président Martin Messier Responsable du journal Estelle Fabre Surintendant: Jean Côté Service à la clientèle Me Martin A. Messier, avocat Me Robert Soucy, avocat Me Jean-Olivier Reed, avocat Me Bill Kostopoulos, avocat Me Kevin Lebeau, avocat Sylvie Lachance Estelle Fabre Andreea Evsei Carmen Ruiz Conseillers Germaine Régnier Gérald Leblanc Ginette Rivard Diane Gagnon Pierre Maurais Marcel Goulet Me Soucy Les faits Le locateur est propriétaire d un immeuble comprenant plus de 200 logements dont celui occupé par le locataire. Le locateur a avisé par écrit les locataires de son intention de modifier le bail, lors du renouvellement, afin de prévoir la suppression du service de climatisation centrale. La modification a été refusée par plusieurs locataires et le locateur s est adressé à la Régie du logement en vertu de l article 1947 C.c.Q. afin qu elle statue sur la dite modification. La décision de la Régie du logement La Régie du logement a refusé la modification. Selon son raisonnement, lorsque les parties signent un bail, elles s entendent sur toutes les clauses et conditions qui prévaudront durant toute la durée du bail. Lorsque le locateur et le locataire signent un bail, ils savent à quoi s attendre pour l avenir puisqu ils ont prévu d avance. Le locateur pourra modifier une condition du bail dans le seul cas où il pourrait démontrer des motifs sérieux pour changer l accord initial. La décision applique le critère énoncé par la Régie dans l affaire Kilifils c. Miskin : «Toutefois, la loi prévoit qu un locateur peut quand même demander que certaines conditions du bail soient changées par la suite. Dans un contexte de consensualisme, le locateur devra démontrer des motifs sérieux pour changer l accord initial entre les parties.» Le jugement en appel Selon la Cour du Québec, le principe de prouver un préjudice sérieux entraîne des conséquences importantes puisque le droit au maintien dans les lieux peut être perpétuel étant donné qu il survit même au décès du locataire. Selon le tribunal, il est facile d imaginer des situations où une partie pourrait souhaiter modifier un bail négocié cinq, dix ou même trente ans auparavant et ce, même si la condition visée ne lui cause pas un préjudice sérieux. La Régie du logement a déjà décidé que le législateur n aurait pas permis la modification d une condition du bail s il avait voulu que l entente initiale soit immuable : «Le droit d utiliser exclusivement un accessoire depuis plusieurs années n est jamais une garantie absolue de maintien du statu quo pour l avenir, sinon, à quoi serviraient les articles 1947 et 1952 du Code civil du Québec, qui permettent de modifier un bail. Une modification accordée est justement toujours une brèche dans les droits acquis du locataire, que ce soit un transfert de coûts de chauffage, le retrait d un espace de stationnement, d un garage ou d une remise.» Selon le juge de la Cour du Québec, le Tribunal n a pas à décider si Le Propriétaire 5 Quels sont les critères qui permettent au locateur de modifier une condition du bail lors de sa reconduction? la modification est «juste et raisonnable» ni si «le maintien des conditions du bail causera un préjudice», ni si la modification est «valable» ou «justifiée» ni si «la balance des inconvénients» penche en faveur de l une ou l autre des parties. Puisque le législateur n a pas énoncé de critère à l article 1947 C.c.Q, le Tribunal convient qu une demande de modification d une condition du bail doit être décidée en fonction de l objectif visé par les articles 1936 C.c.Q. et suivants, soit le maintien du locataire dans les lieux. La réponse à la question posée par le titre du présent article est celleci : «La modification doit être autorisée si la preuve prépondérante est à l effet qu elle n aura pas pour conséquence d obliger le locataire à déménager. Cependant les inconvénients qui résultent de la modification doivent être pris en compte dans la détermination du montant du loyer tel que prévu à l article 1952 C.c. Q.» Selon la preuve présentée, il est possible pour les locataires de climatiser leur logement au moyen d appareil ou de systèmes individuels. Suite à la page 7 Octobre 2012 Volume 28, No 10 Octobre 2012 Volume 28, No 10

4 6 Le Propriétaire Le Propriétaire 7 Me Lebeau W hen we think of the administration of a dwelling in coownership, what draws our attention are often the dwelling units since these units are inhabited by the co-owners who spend most of their time there when they are present in the building. However, we must not forget that the parking spaces, whether they are located outside or inside the building, may be subject to specific rules contained in the declaration of co-ownership. Privative portion versus common portion with restricted use In some co-ownerships, parking spaces will be part of the privative portions of the building, i.e. they are parts of the building which belong to a particular co-owner who has determined the exclusive use of them.¹ This space will carry a separate cadastral number, a relative Parking spaces in co-ownerships value, a share of the common expenses, as well as the number of votes available to the owner at the assembly of the co-owners. In other co-ownerships, parking spaces will be designated as common portions of restricted use of which a co-owner will have a right of use, but not of ownership. In this case, and because these areas will be located in the common portions of the building, they will not each carry a separate cadastral number, but rather a single and unique number, i.e. the one of the other common portions of the building. The exclusive use, and not a property right, of a particular space will be assigned to a co- owner by the promoter at the time of the first mutation after construction. In either one of these cases, the choice of designation belongs to the real-estate promoter of the project who will establish and officialize his choice in the declaration of coownership for the establishment of the co-ownership.² Conditions of use Whether parking spaces are privative portions, or common portions of limited use to individual owners, the declaration of co-ownership will establish in its regulations of the building, the conditions of use of these areas.³ It is therefore important for every co-owner to know the conditions of use for the parking spaces in the coownership well in order to use them according to the declaration of co-ownership and the general provisions of the Civil Code of Quebec in matters of co-ownership. We find, in the majority of cases, the conditions of use of the following nature: 1. in the case of a privative portion, rent and sell it in accordance with the other provisions of the declaration of co-ownership (e.g.: the obligation to sell it only to another co-owner of the building who owns a privative residential portion); 2. unless authorized by the Board of Directors of the syndicate, use the parking space only to park a car or motorcycle in good operating condition (e.g.: the space cannot be used to park a car that is not roadworthy, and it could be prohibited to park a trailer, a tent trailer, a boat trailer, etc.there.); 3. except in an emergency, prohibition to repair or adjust a car there; 4. total ban to store any object whatsoever within the limits of the parking spaces (for example: any object such as bicycles, storage boxes, firewood, flammable matter, etc ) The fact of complying with the rules of this nature laid down in the declaration of co-ownership, which binds all co-owners, will thus greatly contribute to the safe and proper use of parking areas. For any questions on the subject do not hesitate to contact our team of lawyers specialized in real-estate law. Les modifications au bail (Suite) En résumé, on constate que la climatisation est essentielle mais que les faits prouvés ne permettent pas de conclure que les locataires seront forcés de déménager si la modification est autorisée. La Cour accueille l appel et renverse la décision de la Régie du logement et retourne le dossier à la Régie pour déterminer la diminution du loyer à cause de la perte du service. 1. KILIFILS c. MISKIN (1997) J.L. 200 (C.Q.) 2. FORTET c. MCNICOLL (2003) J.L. 315, P SOCIETÉ 3505 STE FAMILLE INC. c. POIRIER. C.Q juge Bousquet p. 9 et 10. What are the criteria that allow the landlord to change a condition of the lease at its renewal? The facts The landlord owns a building of more than 200 units including the one occupied by the tenant. The landlord has given notice in writing to the tenants of his intention to modify the lease, upon renewal, in order to include the removal of the service of central air conditioning. The amendment was rejected by a number of tenants and the landlord has turned to the Régie under article 1947 of the CcQ for a ruling on the said amendment. The decision of the Régie du lodgement The Régie du logement refused the change. According to its reasoning, when the parties sign a lease, they agree on all the terms and conditions that prevail throughout the duration of the lease. When the landlord and the tenant sign a lease they know what to expect for the future as they have planned in advance. The landlord may amend a condition of the lease only if he can show substantial grounds to change the original agreement. The decision applies the criterion set out by the Régie in the case Kilifils vs. Miskin: However, the law provides that a landlord may still request that certain conditions of the lease be changed thereafter. In a context of consensualism, the landlord must demonstrate substantial grounds to change the initial agreement between the parties. The judgment in appeal According to the Court of Quebec the principle to prove a serious prejudice has important implications because the right to security of tenure can be perpetual as it survives even the death of the tenant. According to the Court, it is easy to imagine situations where one party may wish to amend a lease negotiated five, ten or even thirty years ago, and this even if the condition set does not cause it serious harm. The Régie du logement has already decided that the lawgiver would not have allowed the modification of a condition of the lease if he wanted the initial agreement to be immutable: The right to use an accessory exclusively for several years is never an absolute guarantee of maintaining the status quo for the future, otherwise, what would be the purpose of articles 1947 and 1952 of the Civil Code of Quebec that allow to modify a lease. A modification granted is, by the way, always a gap in the acquired rights of the tenant, whether it be a transfer of heating costs, the removal of a parking space, a garage or a shed. According to the judge of the Court of Quebec the Court does not have to decide whether the change is fair and reasonable or whether the maintenance of the conditions of the lease will cause harm, or if the change is valid or justified or if the balance of inconveniences favours one or the other of the parties. Because the lawgiver has not set a criterion to article 1947 of the C.c.Q the Court agrees that a request for modification of a condition of the lease must be decided on the basis of the objective aimed at by articles 1936 and following of the C.c.Q, i.e. the maintenance of the tenant in the premises. The answer to the question asked by the title of this article is as follows: The amendment should be allowed if the preponderance of evidence is to the effect that it will not result in requiring the tenant to move. However, the disadvantages resulting from the change must be taken into account in determining the amount of rent as provided in Article 1952 of the C.c.Q. According to the evidence presented it is possible for the tenants to cool their homes by means of an appliance or individual systems. In summary, one notices that air conditioning is essential but that the facts proved do not allow to conclude that the tenants will be forced to move if the amendment is allowed. The Court allowed the appeal and reversed the decision of the Régie du logement and turned the matter back to the Régie to determine the reduction in rent due to loss of service. 1. KILIFILS vs. MISKIN (1997) J.L. 200 (C.Q.) 2. FORTET vs. MCNICOLL (2003) J.L. 315, p SOCIETÉ 3505 STE FAMILLE INC. vs. POIRIER. C.Q judge Bousquet p. 9 and 10. Octobre 2012 Volume 28, No 10 Octobre 2012 Volume 28, No 10

5 8 Le Propriétaire Le Propriétaire 9 Me Kostopoulos Dans la décision Landry c. Tovan1, le locataire demande le recouvrement d une somme de $ à titre de dommages-intérêts, avec intérêts et frais. Il s agit d un bail à durée indéterminée à un loyer mensuel de 350 $ portant sur la location d une chambre. La version du locataire Le locataire allègue avoir payé d avance le loyer pour la période du 3 mai au 3 juin 2007 au gérant, Claude Latreille. En mai 2007, il a été incarcéré en prison durant une période de six (6) mois. Parallèlement, le locateur aurait sorti ses effets du logement; effets qu il n a pas récupérés. Il réclame $ pour une toile datant de 200 ans, 200 $ pour des papiers L importance d un avis de 90 jours en matière de biens abandonnés personnels, $ pour du linge, 400 $ pour des cigares et $ pour autres effets. Il dit ne pas être certain si deux raquettes neuves de tennis valant 300 $ chacune se trouvaient dans le logement.le 15 février 2008, il mettait en demeure le locateur de lui payer cette somme de $. Il mentionne ne pas avoir pu contacter le locateur durant sa détention. La version du locateur Le locateur allègue que le locataire faisait affaires avec le gérant de l immeuble, Claude Latreille. Suite à l incarcération du locataire, il a constaté la présence de plusieurs chats dans le logement qui était dans un état de grande malpropreté. N ayant aucune nouvelle du locataire durant plusieurs mois, le gérant de l immeuble s est occupé de vider la chambre de ses effets. Le locateur considère que la réclamation est excessive et que le locataire n a rien fait pour protéger ses biens. La preuve révèle que le mandataire du locateur s est départi sans droit des effets du locataire. En effet, lorsqu un locataire abandonne un logement, il doit le libérer de ses effets mobiliers à défaut de quoi le locateur peut en disposer, mais conformément aux dispositions relatives aux biens confiés et oubliés. L article 1978 du Code civil du Québec précise clairement que «le locataire doit, lorsque le bail est résilié ou qu il quitte le logement, laisser celui-ci libre de tous effets mobiliers autres que ceux qui appartiennent au locateur. S il laisse des effets à la fin de son bail ou après avoir abandonné le logement, le locateur en dispose conformément aux règles prescrites au livre Des biens pour le détenteur du bien confié et oublié.» De plus, l article 944 du Code civil du Québec impose au locateur de donner au locataire un avis de 90 jours avant de se départir des effets abandonnés. En l espèce, cet avis n a pas été donné au locataire. Il est important de noter que le locateur en tant que mandant est donc tenu envers le locataire des actes accomplis par son mandataire. Le locateur est donc responsable de la perte subie par le locataire. Cependant, en vertu de l article 2803 du Code civil du Québec, le locataire qui est en demande doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. En l espèce, le locataire allègue avoir perdu des biens valant $. Il ne produit aucune preuve de la valeur de ses biens. Il dit avoir eu une toile valant $, mais il ne se rappelle pas du nom du peintre, il dit ne pas l avoir fait assurer et il ne détient pas de photo de celle-ci. La preuve quant à la valeur de cette toile n a pas été démontrée avec prépondérance. Il en est de même des autres biens dont l évaluation faite par le locataire est vague et imprécise. Dans les circonstances, compte tenu de la preuve d un certain dommage, mais de l insuffisance de sa valeur, le tribunal accorde au locataire une indemnité de 500 $. Finalement, en vertu du Tarif des frais, le locataire a droit au remboursement de 64 $ pour la production de la demande et 6 $ pour sa signification. In the Landry vs. Tovan¹ decision the tenant requests the recovery of a sum of $ 53,600 in damages, with interest and expenses. It concerns a lease for an indefinite period at a monthly rent of $ 350 for the rental of a room. The tenant s version The tenant alleges that he prepaid the rent for the period from May 3 to June 3, 2007 to the manager, Claude Latreille. In May 2007, he was detained in prison for a period of six (6) months. Meanwhile, the landlord would have removed the tenant s belongings from the housing. It concerns goods that the tenant has not recovered. He claims $ 50,000 for a painting dating back 200 years, $ 200 for personal papers, $ 1000 for his linen goods, $ 400 for cigars and $ 2,000 for other items. He said he was not sure if two new tennis racquets, worth $ 300 each, were in the dwelling. On February 15, 2008, he gave notice to the landlord to pay him the sum of $ 53,600. He mentions that he was not able to contact the landlord during his detention. The landlord s version The landlord alleges that the tenant was dealing with the building manager, Claude Latreille. Following the imprisonment of the tenant he noticed the presence of several cats in the dwelling which was in a state of great uncleanliness. Not having any news from the tenant for several months the manager of the building took care of removing the tenant s goods from the room. The landlord considers that the complaint is excessive and that the tenant has done nothing to protect his belongings. The evidence indicates that the agent of the landlord has removed the belongings of the tenant illegally. Indeed, when a tenant abandons a housing he must remove his movable goods from it, otherwise the landlord may dispose of them, but in accordance with the provisions concerning entrusted and forgotten property. Article 1978 of the Quebec Civil Code clearly states that the lessee, on resiliation of the lease or when he vacates the dwelling, shall leave it free of all movable effects except those which belong to the lessor. If the lessee leaves movable effects at the end of the lease or after abandoning the dwelling, the lessor may dispose of them in accordance with the rules prescribed in the Book on Property which apply to the holder of property entrusted and forgotten. In addition, Article 944 of the Civil Code of Quebec requires the landlord to give the tenant a notice of 90 days before relinquishing abandoned effects. In this case, this notice was not given to the tenant. It is important to note that the landlord as principal is therefore liable to the tenant for the acts of his agent. The landlord is thus responsible for the loss suffered by the tenant. However, under Article 2803 of the Civil Code of Quebec, a tenant who is requesting something must prove the facts supporting his claim. In this case, the tenant claims to have lost property worth $ 53,600. He produces no evidence of the The importance of a 90-day notice for abandoned property value of his property. He said he had a painting worth $ 50,000, but cannot remember the name of the painter, he said he did not take any insurance for it and he does not have a picture of it. The evidence as to the value of this painting has not been demonstrated with preponderance. Likewise for the other goods whose assessment made by the tenant is vague and not precise. Under the circumstances, given the evidence of some damage, but given the lack of its value, the Court grants the tenant an indemnity of $ 500. Finally, under the Tariff of Fees, the tenant is entitled to a refund of $ 64 for the filing of the request and $ 6 for its notice.

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7 12 13 Annuaire de nos fournisseurs professionnels Encouragez les fournisseurs qui appuient votre cause! 12 CATÉGORIES Acrylique Annonces de locations Appareils ménagers Armoires de cuisine Ascenseurs Assurances Avocats Baignoires Balcon Béton Céramique Chauffe-eau Chauffage Climatisation Gaz Comptabilité et Gestion Conduit de sécheuse Construction Rénovation Courtiers immobiliers Couvreurs Décontamination Déménagement Détection de gaz Détective privé Drainage Électricité Évaluateurs Exterminateur Génératrice (entretien) Gestion d'appels Gestion Immobilière Gouttière Huissiers de justice Impôts fiscalité Informatique Insonorisation Inspecteurs Bâtiments Maçonnerie Nettoyage et entretien Peinture Plomberie et Chauffage Portes et fenêtres Sécurité Serrurier Traitement des eaux Ventilation 1 ACRYLIQUE Acrylique M.L. inc Président Michel Lagacé Tel.: (514) Fax: (450) lagace-m@videotron.ca - Revêtement extérieur en enduit acrylique - Solage, mur intérieur et extérieur - Garantie 10 ans - Licence R.B.Q ANNONCES DE LOCATION Recherchedelogement.com est un site d'annonces classées en immobilier: - Système de recherche efficace - Pour les annonceurs: vous pouvez diffuser vos annonces incluant des images, des fichiers ou des visites virtuelles. - Pour les abonnés: vous pouvez sauvegarder vos annonces favorites et obtenir des notifications lorsque des annonces correspondant à vos recherches sont ajoutées. 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Mathieu Pilon Tel: (514) mpilon@nettoyageperfectair.com - Chauffage central - Fournaise et ventilateur - Échangeur d air - Conduits de sécheuse 16 CONSTRUCTION RÉNOVATION Construction GS BOLDUC Inc. Tél.: (450) Cell.: (514) duclob51@hotmail.com - Rénovation générale, résidentielle, commerciale - Nettoyage après le sinistre (feu, eau) - Plafonds suspendu insonorisant, salle de bain, plancher, balcon, rampe, gypse, joint - Service de démolition intérieur, extérieur. Construction Seni inc. Entrepreneur général Constructions Neuves -Rénovation Résidentiel et commercial -Balcons en fibre de verre et en planche -Rénovation après sinistre -Cuisine et salle de bain Reno-Construct Lessard S. 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Cell.: (514) aspisak@sutton.com Anglais - Français - Polonais - Grec - Achat et vente - Propriétés à revenus (multi-logements et plex) - Maisons unifamiliales et condos Immeubles Stuart Agence immobilière Bentley Taylor Sylvia Alai bentleytaylor@live.ca sylviaalai@videotron.ca - Français, Anglais, Italien, Allemand, Iranien - Résidentiel, commercial - Plex Immobilier Baron Agence immobilière Mikael Kurkdjian Courtier immobilier agréé mkurkdjian@baronrealty.ca Tél.: (514) Propriétés à revenus 10 logements et + - Volume de + de 50 millions de ventes en multi-logements sur l Île de Montréal -Expérience, service, résultats 18 COUVREURS Couvertures Lachenaie inc. 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8 Annuaire de nos fournisseurs professionnels Encouragez les fournisseurs qui appuient votre cause! ÉLECTRICITÉ Akom Electrique Tél.: (514) Cell.: (514) Installation, rénovation, entretien - Nouvelle installation-modification - Service 24 heures, estimation gratuite - Membre de la Corporation des maîtres électriciens - RBQ: Chaque projet, petit ou gros, mérite toujours notre attention Landreville Électrique inc. Tél.: Fax: patrick@landreville.ca - Thermographie infrarouge - Service 24 heures Nous desservons le grand Montréal RJR Électrique Inc Tél.: (514) Membre de la Corporation des maîtres électriciens du Québec - RBQ# Service professionnel résidentiel et commercial - Remplacement / conversion de panneaux / inspection / entretien - Entrée électrique - Projets clés en main / Rénovation N hésitez pas à nous contacter pour qu on puisse vous aider à réaliser vos projets! 25 ÉVALUATEURS Évaluation Groupe Batimmo Farid Hajji, É.A ou Dardy Jean-Jacques, Technicien (514) (514) batimmo@batimmo.ca - Évaluateurs agréés - Valeur assurable - Résidentiel, industriel, commercial Évaluation Immobilière Michel Brassard Évaluateur Agréé Tél.: (450) (450) michelbrassard2000@hotmail.com - Secteur Rive Nord, Laurentides, Lanaudière - Évaluations résidentielles, commerciales, industrielles Les Services Aarcon Inc. Stephen McCavour, propriétaire Tel: (514) aarcon.stephen@gmail.com - Consultations - Inspections - Évaluations - Bâtiments résidentiels - Bâtiments commerciaux Octobre 2012 Volume 28, No EXTERMINATEUR ABC Gestion Parasitaire 3701 Jean-Talon Ouest, Montréal Tél.: (514) Fax: (514) abc.alex@bellnet.ca - Commercial et résidentiel Extermination Platinium 1561, Harricana, Repentigny, Qc Tél.: (514) Avantages aux membres de l APQ Extermination Gagné Inc. 9434, boul.pie IX, Montréal Tél.: (514) Sensibilisation, responsabilisation et implication des locataires - On ne peut pas empêcher la vermine de s introduire dans le logement mais, on peut l empêcher de s installer, de se reproduire et de se propager dans votre immeuble C est notre spécialité! Total Extermination Pascal Rock Tél.: (514) entreprises.rock@hotmail.com - Résidentiel - Commercial - Industriel 27 GÉNÉRATRICE Lagden Équipements & Services Ltée Tél.: (514) ext 223 glenn@lagden.com - Spécialiste dans l entretien et service de génératrices 24 heures - KOHLER 28 GESTION D'APPELS Suivre Mes Appels.com Tél.: Gestion de vos appels entrants et sortants en tout temps en les re-dirigeant dans différents bureaux selon vos critères - Contrôler la qualité de service en écoutant des appels de vos employés. - Connaître les sources de placement média les plus efficaces pour vos annonces. - Augmenter vos ventes et la rentabilité de vos placements publicitaires 29 GESTION IMMOBILIÈRE Attaché Gestion Immobilière Inc (GIA) Cel & gia.qc@bell.net Web: gia.ca - Services: location; gestion & conseils - Tranquillité et rendement assurés - Court / long terme, Montréal, Ottawa - Une gestion de haut niveau (1992) - 1st class service since 1992! 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Le Millesoudier Maria Antunes Tél.: (514) lemillesoudier@gmail.com - Service complet "clé en main" - Service "à la carte" selon vos besoins - Service à court et long terme Appelez-moi aujourd'hui pour une soumission gratuite. 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Montréal: (514) Québec: (418) Sans frais: info@hopem.com - Logiciels intégrés de gestion immobilière IRT Solutions Informatiques Tél.: (514) tpugliese@irtsi.ca - Vente - Service - Informatique - Partenaire Dell 34 INSONORISATION Les Insonorisations M.G. Inc T.: (450) F.: (450) Cell: (514) Correctif de bâtiments en isolation et insonorisation - Cellulose haute densité, uréthane giclée - Mur mitoyen, plancher, plafond - Produit écologique ATCQ: A ; RBQ: Sonar consultants en acoustique Montréal: info@sonaracoustique.com - Conseils pour l insonorisation. - Mesures d isolation des cloisons et des planchers. - Résidentiel, commercial, institutionnel. 35 INSPECTEURS BÂTIMENT AB Multi-Inspections Inc. Alain Beaulieu Inspecteur/Expert en bâtiment Tél.: (450) Sans frais: abmulti-inspections@videotron.ca - Pré-achat/Pré-vente - Inspection intérieur/extérieur: des fondations, toiture, isolation et ventilation, électricité, plomberie, chauffage, portes et fenêtres. Action Inspection (514) Inspection de bâtiments - Préachat/Prévente/Préréception/ Livraison - Copropriétés/Maisons neuves - Résidentiel/Multi-logements/ Commercial/ Industriel - Expertise en bâtiments (vices cachés) - Témoins experts à la cour - Services d ingénierie du bâtiment - Gestion de projets - Détenteur d un Certificat National en Inspection de Bâtiments Titre de la meilleure entreprise en inspection par le Choix des Consommateurs selon Léger Marketing depuis 2005 à 2011 Centre d inspection et d expertise en bâtiment du Québec La Prairie (Québec) René Vincent Tél.: (450) Sans frais : Inspection en bâtiment commercial et résidentiel - Témoin expert à la Cour 36 MAÇONNERIE Britek Restauration Tél.: (514) britekrestauration@videotron.ca - Réparation de maçonnerie - Brique-bloc-pierre-nettoyage de maçonnerie - Calfeutrage-scellant à maçonnerie Maçonnerie BJM Inc Bernabi Contreras Téléphone: (514) b.c.masonry@live.ca - Travaux de brique, bloc, pierre - Rejointement - Réparation des cheminées - Membre APCHQ - Français, anglais, espagnol - RBQ Métho-Brique Inc. Tél.: (450) methobrique@hotmail.ca - Réparation de crépi, rejointement + allege, linteaux. - Nettoyage + hydrofuge scellant. - Scellant de fenêtres. - RBQ S.T. Maçonnerie inc. Tél.: (450) www. stmaconnerie.com -Montréal et Rive-Sud - Restauration de joints de brique et pierre - Construction neuve et rénovation - Estimation gratuite - Licence RBQ: NETTOYAGE ET ENTRETIEN Entretien Mtl Jean-François Dupont, Directeur Tél.: (514) Cell.: (514) entretienmtl@gmail.com - Nettoyage après déménagement - Ménage printanier - Lavage des vitres - Concierges volants - Lavage de tapis Maintenance Bonn-Air A 1 Ventilation Enr. Gilles Lesage (450) , (514) bonn-air@videotron.ca - Spécialiste en nettoyage de conduit d air, inspection robotisée - Commercial, résidentiel, industriel - Assurance-responsabilité de 2 M$ - Plan pour entretien périodique - Entretien de conduits de sécheuse Gagnant du prix: Choix du consommateur PEINTURE Bétonel Tél.: (514) Sans frais: bétonel - Prix spéciaux pour les membres de l APQ (peintures, vernis et accessoires) MonPeintre.ca info@monpeintre.ca Tél.: (514) Fax: Peinture intérieure/extérieure, résidentielle/commerciale, immeubles à logements, condos. - Spécialité FER FORGÉ - Plus de 20 peintres à votre service! - Travail en hauteur et avec Nacelle Recommandé CAA-Habitation Visitez notre site web pour constater notre professionnalisme Peinture Prestige Plus Pascal Grimard, président (514) pascal.grimard@videotron.ca Secteur: Île de Montréal et la région 20 ans d'expérience, spécialiste en: - Réparations de joints - Peinture et teinture intérieure/extérieure - Pose papier-peint, antirouille fer forgé revêtement époxy pour planchers - Assurance responsabilité et RBQ: PLOMBERIE ET CHAUFFAGE Plomberie Chayer Tél.: (514) alain.chayer@plomberiechayer.com - Plomberie: résidentiel, commercial - Depuis 1945 à votre service - Chauffage, gaz naturel - Service 24 heures 40 PORTES ET FENÊTRES Astra Fenestration Inc. 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9 16 Me Reed Durant la période d un bail, il arrive fréquemment qu un propriétaire ait besoin d accéder au logement pour une raison ou une autre. À ce moment, le locataire doit agir de bonne foi et faciliter l accès à son logement. Ainsi, si le locataire part en vacances, il devrait prendre les dispositions nécessaires pour mandater quelqu un avec qui le locateur pourrait communiquer pour accéder à son logement. En effet, le propriétaire n a pas le droit d entrer chez un locataire en son absence sans son consentement écrit. Ce serait contraire à au moins trois des droits les plus fondamentaux du locataire reconnus dans la Charte des droits et libertés du Québec : «5. Toute personne a droit au respect de sa vie privée.» «7. La demeure est inviolable» «8. Nul ne peut pénétrer chez autrui ni prendre quoi que ce soit sans son consentement express ou tacite.» On peut exceptionnellement déroger à cette règle en cas d urgence : inondation, incendie, bris important, menace pour la santé et la sécurité. Vous aurez à justifier cette dérogation, il faut donc réfléchir aux avantages et inconvénients avant d agir, et vous assurez d avoir un témoin pour vous accompagner. Dans ces cas, l aide des forces de l ordre ou du service des incendies devrait aussi être demandée. Vu les complications que cette situation peut occasionner, nous vous suggérons fortement de prendre le temps de discuter avec votre locataire de cette situation avant qu elle ne survienne et prévoir une procédure en cas d absence du locataire. Malheureusement, si le locataire n est effectivement pas disponible pendant une longue période et qu aucune procédure n a été pré- Octobre 2012 Volume 28, No 10 Le Propriétaire Locataire en vacances : L accès au propriétaire doit être maintenu pendant l absence du locataire vue à cet effet, le propriétaire peut à ce moment entamer des procédures afin d obtenir une ordonnance de la Régie du logement obligeant le locataire à lui donner accès. De plus, si le fait de ne pas donner accès cause un préjudice sérieux et grave au propriétaire, il pourrait même obtenir la résiliation du bail. Finalement, un tel comportement négligeant d un locataire pourrait ouvrir la porte à des poursuites en dommages par le propriétaire qui a subi ce refus. Toutes ces règles s appliquent aussi lorsque que le locataire refuse l accès pour la location à la fin du bail s il a signifié au propriétaire qu il ne renouvelait pas son bail par exemple. Dans ce cas, les pertes de loyer occasionnées par ce comportement seront considérées comme des dommages subis par le propriétaire. Il a été établi que si le locataire installe un système d alarme, il doit fournir le code au propriétaire sinon il constitue un mécanisme restreignant l accès et contraire à la loi. Tenant on leave: Access to the owner must be maintained during the absence of the tenant During the period of a lease it frequently happens that a landlord needs to have access to the housing for one reason or another. At that time the tenant must act in good faith and facilitate access to his dwelling. Thus, if the tenant leaves for a vacation, he should take the necessary steps to appoint someone with whom the landlord could communicate to access his housing. Indeed, the owner has no right to enter a tenant s dwelling in his absence without his written consent. This would be contrary to at least three of the most fundamental rights of the tenant recognized in the Charter of Rights and Freedoms of Quebec: 5. Everyone has the right to respect for his private life. 7. A person s home is inviolable. 8. No one may enter upon the property of another or take anything therefrom without his express or implied consent. One may exceptionally derogate from this rule in case of emergency (flooding, fire, significant breakage, threat to health and safety). You will have to justify this exemption, you must therefore consider the advantages and disadvantages before taking action and make sure you have a witness with you. In these cases, using the police or fire department should also be requested. Given the complications this may cause we strongly suggest that you take the time to discuss such a situation with your tenant before it occurs and foresee a procedure in case of absence of the tenant. Unfortunately, if the tenant is not actually available for a long time and no procedure has been provided for this purpose, the owner may, at this point, begin proceedings to obtain an order from the Régie du logement requiring the tenant to give him access to the housing. In addition, if the failure to provide access causes serious and substantial damage to the owner, he might even obtain the abrogation of the lease. Such careless behaviour of a tenant could open the door to claims for damages by the owner who has been victim of such a refusal. All these rules also apply when the tenant refuses access for re-renting at the end of the lease if he has given notice to the owner that he did not renew his lease for instance. In this case, loss of rent caused by this behaviour will be considered as damage suffered by the owner. Finally, it has been established that, if the tenant installs an alarm system, he must provide the code to the owner, otherwise it would be a mechanism restricting access and contrary to the law. The transfer of a dwelling and what happens in case of death or incapacity A building is definitely an important investment in a lifetime, it is thus essential to plan what you want to do with it to make it as profitable as possible, either by assigning it to your children, by selling it to keep the profit, or by passing it on by will. What one realizes is that, although they are increasingly informed by the complexity of the choices available to them, people do not necessarily know what is best to do with their dwelling. Thinking about what you want to do with this investment helps to protect your assets as much as possible. The aim of this paper is to provide general information to disentangle different situations and enable you to go to the right people and have some tools on hand to make an informed decision regarding your situation. For the transfer of a dwelling, you have the choice to do it when you are alive, if you do not wish to have this obligation anymore, but you may also wish to transfer it at the time of your death. The financial and fiscal implications can have an impact on this decision. Proper preparation of the appropriate documents in order to foresee unexpected situations such as incapacity or death is also needed to avoid discord on both sides. TO GIVE OR SELL If you want to dispose of your building during your lifetime, you can always sell it to a third party and hopefully, we wish, realize a profit. Capital gains, that is to say, the profit from the sale is generally taxed at 50% of the profit made. It is thus half of the gain that is added to your income. There is an exemption for a maximum amount that can be used all throughout your life, which can influence your decisions, according to whether you have already used it or not. Also note that no tax is payable for the residence designated as a principal residence, since it is exempt, under certain conditions. If you prefer that the dwelling remains in the family you should know that there are tax issues that one must consider carefully, according to your case. One should thus usually go to an accountant who will assess your situation. Whether the transfer takes place by sale, assignment, or gift, the most important thing to understand is that there are different tax implications depending on the price, depending on the value of the property when the transaction is between related persons say. Whenever you make a transaction with a person being related to you, i.e. mostly people in your family or related by marriage, common law, adoption, the law provides for punitive rules if you do not respect the market value. For instance, if you sell a dwelling for less than it is actually worth to a member of your family, the law provides that you will be taxed as though if you had sold it at its real value, so as if you would have made a profit while this is not the case. The person to whom you sold it will also be penalized on his tax return, so there is what one calls the so-called double taxation. During a donation, the giver is again penalized at the level of his tax return, so in all cases the seller must pay tax on profit that is not received. For the person who receives the gift it is generally more advantageous because that person will pay tax on the profit actually realized only. TRANSFER AT THE TIME OF DEATH Do you know what will happen to your dwelling and your other assets upon your death? Perhaps you know since you have already made a will. If you did not make one already you should know that the rules of the Civil Code of Quebec (C.c.Q) will apply to settle your estate, so it is the Law that will decide who will inherit your property and how it will be managed! Be aware of the fact that the will remains your best estateplanning tool because it is possible to predict in it what you really want for your estate. Vesting of property First, if you do not have a will, and if you are married or in a civil union, the law provides that your spouse inherits one-third (1/3) of the estate and your children two-thirds (2/3 ). In case you do not have children then your spouse will inherit twothirds (2/3) while your parents, siblings, or nephews and nieces inherit one-third (1/3). (See table page 19) Beware, because the concept of spouse causes many misunderstandings! Indeed, the definition is different for each law. In the Civil Code of Quebec, the law governing succession, Article 653 of the C.c.Q clearly explains that, unless there is a will, the only spouse that may inherit is the married or civilly united one. The fact that you have been living together for a very long time, that you have children together, or that all your goods have been purchased together for years does not change that at all. If you are not married or in a civil union and if you do not have a will, you will not inherit from your partner. Thus, it is the children of your spouse who will inherit according to the Law, of all his/ her possessions, including his part in homes and apartment buildings. The will allows you to avoid this sharing and to choose to whom your assets will be legated. Indeed, testamentary freedom, that is to say, the right to bequeath our properties to whom we want without restriction, is a concept recognized and established by Quebec law. The will allows to bequeath property as being elusive to the creditors of the heirs or to opt for certain strategies, such as offering the use of the residence to someone for a certain period of time and the property to another, for instance. The will facilitates the settlement of the estate, particularly because one must respect the will of the testator. It is important to know that the bequest that is made to the spouse, married or in a civil union, is terminated by divorce or dissolution of a civil union. However, be aware that if you are married or in a civil union, division of property being part of the family patrimony or acquests according to your matrimonial regime, can lead to a debt in favour of the surviving spouse. For this reason, your estate may have a debt to your spouse even if you have disowned him/her with a will. The protection of minors It is important to Le Propriétaire 17 know that when a minor child is a heir, the Law provides a lot of control mechanisms to ensure that the goods received by it are protected. First, when a minor inherits a sum of more than $ 25,000, the Law requires a judicial proceeding to create a tutorship council to oversee what the guardian does with the money that is the property of the child, regardless of whether the guardian is the surviving parent or another person appointed to this task. Then, you should know that the surviving parent, who is also the guardian of the child cannot do what he wants with the goods that his/her child has received. For instance, your spouse could end up as the coowner of the family-home with your 10 year-old son. To sell the house, mortgage it or even buy out your son, your spouse must legally apply to the Court for permission to proceed. These procedures represent a significant cost in time and money. Finally, your child will have access to the amounts received from the age of 18 onward. He will own them and be free to spend as he wants. The will provides to include some mechanisms for the administration of property bequeathed to your minor child to protect, to choose who will manage the money, and at what age the goods will be delivered to the heir, thus excluding, with proper planning, the establishment of a tutorship council.

10 18 Le Propriétaire Le Propriétaire 19 Le transfert d immeuble et qu arrive-t-il en cas de décès ou d inaptitude de la succession et vos enfants, des deux tiers (2/3). Dans le cas où vous n avez pas d enfants, votre conjoint héritera alors de deux tiers (2/3) alors que vos parents, frères et sœurs, ou neveux et nièces hériteront de l autre tiers (1/3). du testateur. Il est important de savoir que le legs qui est fait au conjoint marié ou uni civilement est révoqué par le divorce ou la dissolution de l union civile. Toutefois, sachez que si vous Me Lapointe En collaboration avec Me Vanessa Gendron Un immeuble représente définitivement un investissement important dans une vie, il est donc essentiel de planifier ce que vous voulez en faire pour le rentabiliser au maximum, que ce soit le céder à vos enfants, le vendre pour en conserver les profits, ou le léguer par testament. Ce dont on se rend compte, c est que bien que de plus en plus informés devant la complexité des choix qui s offrent à eux, les gens ne savent pas nécessairement ce qui est le mieux à faire avec leur immeuble. Penser à ce que vous désirez faire de cet investissement contribue à protéger le plus possible votre patrimoine. Le but du présent texte est de donner de l information générale pour démêler différentes situations et vous permettre de vous orienter vers les bonnes personnes et avoir certains outils en main pour prendre une décision éclairée concernant votre situation. Pour le transfert d immeuble, vous avez le choix de le faire quand vous êtes vivant, si vous ne désirez plus avoir cette charge, mais vous pouvez également souhaiter le transférer à votre décès. Les implications financières et fiscales peuvent avoir un impact sur cette décision. Une bonne préparation des documents appropriés afin de prévoir les situations inattendues comme l inaptitude ou le décès est également de mise pour éviter la discorde de part et d autre. DONNER OU VENDRE Si vous voulez vous départir de votre immeuble avant votre décès, vous avez toujours la possibilité de le vendre à un tiers et de réaliser, on vous le souhaite, un profit. Le gain en capital, c est-à-dire le profit de la vente, est généralement taxé à 50% du bénéfice réalisé. C est donc la moitié du gain qui est ajoutée à votre revenu. Il existe une exonération d un montant maximal qui peut être utilisée tout au long de votre vie, ce qui peut influencer vos décisions, selon que vous l avez déjà utilisée, ou non. Sachez également qu aucun impôt n est payable pour la résidence désignée comme résidence principale, puisque celle-ci bénéficie d une exonération, suivant certaines conditions. Si vous préférez que l immeuble reste dans la famille, il faut savoir qu il y a des aspects fiscaux aux- quels on doit faire attention. Selon votre cas, il faudra donc généralement aller voir un comptable qui évaluera votre situation. Que le transfert se fasse par vente, cession, ou donation, le plus important à comprendre est qu il y a des impacts fiscaux différents selon le prix, en fonction de la valeur marchande du bien lorsque la transaction se fait entre personnes dites liées. Dès que vous faites une transaction avec une personne ayant un lien de dépendance, donc principalement des gens de votre famille, ou liées par le mariage, l union de fait, l adoption, la loi prévoit des règles punitives si vous ne transigez pas à la valeur marchande. Cela s applique également aux sociétés qui ont un lien entre elles selon la Loi. Par exemple, si vous vendez un immeuble moins cher que ce qu il vaut réellement à un membre de votre famille, la loi prévoit que vous serez taxé quand même comme si vous l aviez vendu à sa valeur réelle, donc comme si vous aviez réalisé un bénéfice alors que ce n est pas le cas. La personne à qui vous l avez vendu sera également pénalisée sur son impôt, il y a donc ce qu on appelle la double imposition. Il faut noter que c est différent pour les époux et les conjoints de fait, il n y a généralement pas de gain en capital immédiat, car il est automatiquement reporté au moment de la vente par le conjoint par roulement, comme il sera traité plus loin sous le titre L impôt au décès. Il faut fait un choix au niveau de l impôt pour éviter ce roulement. Lors d une donation, celui qui donne est encore pénalisé au niveau de son impôt, donc dans tous les cas, le vendeur doit payer de l impôt sur du bénéfice qu il n a pas reçu. Pour la personne qui reçoit, la donation est généralement plus avantageuse car la personne payera de l impôt sur le bénéfice réellement réalisé seulement. TRANSFERT AU DÉCÈS Savez-vous ce qu il adviendra de votre immeuble et de vos autres biens lors de votre décès? Peut-être le savez-vous puisque vous avez déjà fait un testament. Si vous n en avez pas déjà fait un, vous devez savoir que ce sont les règles du Code civil du Québec (CcQ) qui s appliqueront pour régler votre succession; c est donc la Loi qui décidera de qui héritera de vos biens et de quelle façon ceux-ci seront gérés! Sachez que le testament demeure votre meilleur outil de planification successorale puisqu il est possible d y prévoir ce que vous souhaitez vraiment pour votre succession. Dévolution des biens D abord, si vous n avez pas de testament, et que vous êtes mariés ou unis civilement, la loi prévoit que votre conjoint hérite du tiers (1/3) Prenez garde, car la notion de «conjoint» cause beaucoup de malentendus! En effet, sa définition est différente pour chaque loi. Dans le Code civil du Québec, soit la loi qui régit les successions, l article 653 CcQ explique clairement qu à moins de testament, le seul conjoint qui peut hériter est le conjoint marié ou uni civilement. Le fait que vous habitiez ensemble depuis très longtemps, que vous ayez des enfants ensemble ou que tous vos biens aient été achetés en commun depuis des années ne change rien à cela. Si vous n êtes pas mariés ou unis civilement et que vous n avez pas de testament, vous n héritez pas de votre conjoint de fait. Ainsi, ce sont les enfants de votre conjoint qui hériteront, selon la Loi, de tous ses biens, dont sa part dans les résidences et les immeubles à logements. Le testament vous permet d éviter ce partage et de choisir à qui seront légués vos biens. En effet, la liberté de tester, c est-à-dire le droit de léguer nos biens à qui on souhaite sans restriction, est un concept reconnu et établi par le droit québécois. Le testament permet de léguer des biens comme étant insaisissables pour les créanciers des héritiers ou d opter pour certaines stratégies, comme offrir l usage de la résidence à quelqu un pour un certain laps de temps et la propriété à un autre, par exemple. Le testament facilite le règlement de la succession, en particulier parce qu il faut respecter la volonté êtes marié ou uni civilement, le partage des biens faisant parti du patrimoine familial ou des acquêts selon votre régime matrimonial, peut entrainer une dette en faveur du conjoint survivant. Pour cette raison, votre succession peut avoir une dette envers votre conjoint même si vous avez déshérité celuici à l aide d un testament. La protection des enfants mineurs Il est important de savoir que lorsqu un enfant mineur est héritier, la Loi prévoit beaucoup de mécanismes de contrôle afin de s assurer que les biens qu il reçoit soient protégés. D abord, lorsqu un mineur hérite d une somme de plus de $, la Loi oblige une procédure judiciaire afin de créer un conseil de tutelle qui surveillera ce que le tuteur fait avec les sommes qui sont la propriété de l enfant, peu importe que le tuteur soit le parent survivant ou une autre personne nommée à cette tâche. Ensuite, sachez que le parent survivant, qui est aussi le tuteur de l enfant, ne peut pas faire ce qu il veut des biens que son enfant a reçu. Par exemple, votre conjoint pourrait se retrouver copropriétaire de la résidence familiale avec votre fils âgé de 10 ans. Pour vendre la maison, l hypothéquer ou même racheter la part de votre fils, votre conjoint devra présenter une demande judiciaire au tribunal afin d obtenir l autorisation de procéder. Ces procédures représentent un coût important en temps et en argent. Finalement, votre enfant aura accès aux sommes reçues dès l âge de 18 ans. Il en sera propriétaire et sera libre de dépenser comme il le veut. Le testament permet d inclure certains mécanismes d administration des biens légués à votre enfant mineur afin de le protéger, de choisir qui gèrera les sommes d argent, et à quel(s) âge(s) les biens seront remis à l héritier, excluant ainsi, avec une bonne planification, la constitution d un conseil de tutelle. Le liquidateur Le liquidateur est celui qui administre les biens faisant partie d une succession et a beaucoup de tâches à accomplir. Le testament vous permet de nommer une personne en qui vous avez confiance pour assumer ce rôle. Il vous permet également de modeler les pouvoirs que vous désirez lui confier. À défaut de testament, ce sont vos héritiers qui décideront qui sera votre liquidateur et vous ne serez peut-être pas d accord avec ce choix. Il est important de savoir que si vos héritiers sont mineurs, la loi ne permet pas à son représentant de se nommer soi-même liquidateur, si c est votre conjoint par exemple, et une demande devra être présentée au tribunal afin que le juge nomme un liquidateur en fonction à votre succession. Choisir soi-même le liquidateur est très important lorsqu il y a des immeubles locatifs dans votre patrimoine. En effet, un immeuble locatif représente un bon travail de gestion à faire régulièrement, tâches que devra accomplir le liquidateur en plus de procéder règlement de la succession. Il est judicieux de choisir la personne la plus apte, comme liquidateur, à gérer cet investissement qu on ne voudrait en aucun cas laisser dépérir. L impôt au décès L un des objectifs de la planification successorale est entre autres de réduire les impacts fiscaux. Qui n a pas déjà entendu la célèbre phrase révélant que rien n est plus sûr dans la vie que la mort et l impôt? Soyez assuré qu à votre mort, l impôt ne vous oubliera effectivement pas. En effet, au décès, la loi considère tous les biens du défunt sont vendus à la juste valeur marchande et le gain en capital est imposé dans la déclaration de revenus du défunt à 50%, comme discuté plus haut. Il existe d ailleurs certaines exceptions intéressantes à ce fait : D abord, rappelons qu il existe une exonération pour gain en capital que vous n aurez peut-être pas utilisée totalement au court de votre vie, ainsi que l exonération pour la résidence familiale. Ensuite, le fait de léguer certains biens à votre conjoint, ou à une fiducie exclusive en faveur du conjoint, permet d éviter de payer de l impôt sur ces biens au décès. C est ce qu on appelle un roulement au conjoint. Au sens de la loi de l impôt, la notion de conjoint inclut aussi le conjoint de fait avec qui vous vivez depuis un an, ou un couple avec un ou plusieurs enfants. Ainsi, votre conjoint ne paiera l impôt sur le bien qu au moment où il le vendra réellement. Cette façon de faire est avantageuse car votre succession n aura pas à payer d impôt quant au bien en question, ce qui pourrait représenter plusieurs milliers de dollars en économies, alors que la succession n a pas toujours d argent liquide pour assumer l impôt et aurait pour effet de réduire la part de certains héritiers. Suite à la page 20

11 Montréal Communiquez par téléphone au ou par courriel org pour connaitre le lieu. Les formations débutent à 19h. 19 Novembre 2012 : Vérifications à faire avant l achat d un immeuble 28 Janvier 2013 : Perspectives de l habitation de la région de Montréal, et les taux d inoccupation Formations disponibles pour toutes les régions : Préparation d'un dossier pour la Régie du logement Vérifications a effectuer avant l achat d un immeuble La fixation d'un prix de loyer La location d'un logement de l'annonce à la signature du bail Nous vous offrons la possibilité de suivre ces formations dans le confort de votre foyer grâce à nos formations web. Inscrivez-vous dès aujourd'hui sur notre liste de réservation et dès que le minimum est atteint, vous recevrez un courriel vous informant de la date et de l'heure prévues. Tél.: Courriel : reservation@apq.org Suite de la page 19 Il y a aussi des avantages à planifier à qui vont les régimes de revenus différés. Pour les REER, par exemple, au lieu qu ils soient ajoutés au revenu imposé au décès, le conjoint peut les récupérer et, en versant les sommes dans un REER qui lui appartiendra, ne payer de l impôt que lorsqu il bénéficiera des sommes, plutôt que la succession le paie tout de suite sur l entièreté du revenu retiré. Ce genre de transfert, moyennant différentes stratégies, à des enfants ou petits-enfants mineurs, ou, au-delà de la majorité s ils souffrent d un handicap physique ou mental, est possible pour leur assurer un revenu et bénéficier de l étalement de l impôt. Autres stratégies Brièvement, la fiducie est considérée comme une entité distincte qui est propriétaire de ses propres biens. Il est possible, par testament, de léguer les biens à l intérieur de la fiducie créée à partir dudit testament. Les biens choisis sont donc transférés dans la fiducie au moment du décès, et vous en faites profiter les bénéficiaires selon vos instructions. Cela permet de fractionner les revenus produits par les biens détenus par la fiducie entre les bénéficiaires et la fiducie, car cette dernière est imposée de façon autonome. Tant que la fiducie existe et qu elle contient les biens, les bénéficiaires n ont toutefois pas de droit de propriété dans les biens, ce qui permet dans les conserver dans la famille. L assurance-vie peut contribuer à la gestion financière d une succession sans être imposable: il est possible de nommer une personne en particulier comme bénéficiaire, ce qui fait en sorte que ça ne fait pas partie de la masse de la succession. Le bénéficiaire pourrait donc obtenir le produit de l assurance, tout en refusant une succession pleine de dettes. En mettant les héritiers comme étant les bénéficiaires, l assurancevie peut permettre de payer les dettes ou toute autre charge sur un bien, comme les dettes fiscales ou un prêt hypothécaire, ce qui permet d éviter la vente des biens pour avoir des liquidités ou la réduction des legs en argent. Suite dans l édition de Novembre 2012 : L inaptitude Seulement pour les membres de L Association des Propriétaires du Québec Sur présentation de votre code spécial obtenez jusqu à 35% de réduction à partir de notre prix de détail régulier sur toutes nos peintures d intérieur et d extérieur de première qualité *Cette offre ne tient pas compte des frais de coloration, ni des frais écologiques applicables. Voir tous les détails en magasin*