Patrimoine Immobilier Finance Retraite

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1 Patrimoine Immobilier Finance Retraite Numéro 47 Février 2013 EDITO Situation du marché immobilier d habitation L heure de vérité Le mois dernier, nous nous interrogions sur les hypothèses de croissance retenues par le gouvernement pour l établissement du Projet de Loi de Finances. Le passage devant la Commission Européenne a permis de dévoiler des chiffres plus conformes à la réalité. Comme nous le craignions, la croissance risque de rester en berne pendant de longs mois supplémentaires. Et sans elle, se poursuivront les mauvaises nouvelles concernant la hausse du chômage et le poids de la dette de la France. Cette dernière pourrait d ailleurs rapidement approcher 100 % du PIB. De tels niveaux deviennent difficilement contrôlables, et il est impératif de s en préoccuper en priorité. Espérons que notre gouvernement soit, lui aussi, conscient de cette triste réalité. Grégory LECLER Gérant Une baisse des prix modérée et inégale Au troisième trimestre 2012, une légère baisse des prix de l immobilier a été constatée sur un an (environ 1% en moyenne sur le territoire national) mais la situation est cependant très contrastée selon les régions. En effet, en Ile-de-France, les prix ont plutôt tendance à stagner alors que dans des villes comme Lyon, Rennes, Tours ou Marseille les prix ont augmenté de 5% environ. Enfin, des villes comme Mulhouse et Caen ont vu leurs prix chuter de 5 à 10%. Néanmoins, compte tenu de la surévaluation de la valeur de l immobilier, cette baisse n a eu aucune conséquence sur le nombre de transactions, qui demeure à un niveau très faible. Les courbes de Friggit Les loyers et les prix de l immobilier restent encore largement surévalués et ce particulièrement en comparaison avec les revenus actuels des ménages. C est la raison pour laquelle Jacques FRIGGIT, économiste spécialiste du secteur immobilier et chargé de mission au Conseil général de l environnement et du développement durable (CGEDD), a utilisé ces chiffres respectifs afin de tracer, entre autres, la courbe représentant l indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage. SARL au Capital de ; siège social : 1 rue Ampère BOURGES

2 L économiste souligne que le ratio entre l indice des prix immobiliers et le revenu des ménages a évolué dans un «tunnel» de 1965 jusqu au début des années En 2002, ce ratio, représenté par la courbe de Friggit, a quitté le tunnel par le haut pour s en éloigner sensiblement jusqu à l éclatement de la crise économique de Selon M. FRIGGIT, ce maintien de la hausse des prix par rapport aux revenus s explique de la manière suivante : «ce ne sont pas un décalage entre «l offre» et la «demande» ou un impact des aides à l achat qui ont joué, mais des facteurs financiers, notamment la recherche de substituts aux faibles rendements des obligations et la fuite des particuliers hors des actions.» La hausse fulgurante des prix à l achat par rapport au revenu moyen des ménages Voici ci-après le nouveau graphique de Jacques FRIGGIT mis à jour fin La courbe noire permet de constater la hausse fulgurante du prix des logements par rapport aux revenus à partir de l année La courbe verte met en évidence que l augmentation du nombre de transactions sur les 12 derniers mois a été modérée entre 1995 et 2005 en comparaison avec la hausse des prix de l immobilier. A compter de 2008, on observe une chute libre du montant des transactions avec une légère reprise en 2010 puis une nouvelle baisse à compter de Il convient de noter la présence du «tunnel» entre 1965 et Source : CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et DGFiP. Graphique Le constat de la baisse du nombre de transactions s explique par un blocage du marché, conséquence directe des craintes de l avenir du marché de l emploi. En effet, malgré les taux exceptionnellement bas des crédits immobiliers, les français ne souhaitent pas prendre de risques trop importants tels que s endetter sur une durée de 25 ans sans être certains de conserver leur emploi actuel. SARL au Capital de ; siège social : 1 rue Ampère BOURGES

3 Le pouvoir d achat a malgré tout légèrement augmenté du fait de la baisse des taux mais dans des proportions moindres. La progression de l écart entre prix et loyers Jacques FRIGGIT a également mis à jour le graphique suivant qui montre que les loyers suivent plus ou moins l évolution des salaires, alors que les prix poursuivent leur ascension dans des proportions sans limites. Dans les simulations achat ou location, la location devient de plus en plus souvent gagnante avec des écarts aussi importants : Source : CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et DGFiP. En conséquence, il est important de noter qu un ménage qui achète son logement aujourd hui ne pourra pas dégager de plus-value pendant 15 ans. Se pose donc la question de savoir s il demeure toujours aussi intéressant d acheter plutôt que de louer. En effet, cela contraste de manière saisissante avec la période durant laquelle les prix ont augmenté de 117% ce qui a permis aux ménages devenus propriétaires pendant cette période de dégager une plus-value en moins de 4 ans en moyenne. Dès lors, la plus-value réalisée compensait amplement l ensemble des frais liés à l acquisition mais aussi à l entretien du bien.

4 Cependant, un investissement immobilier se définit comme un investissement sur le long terme et il n est pas logique de réaliser une plus-value en si peu de temps. Nicolas BOUZOU, Directeur du cabinet de conseil et d analyse économique Asterès, a réalisé une étude pour Meilleurtaux.com basée sur l achat d un logement d une surface de 70 m² dans 8 villes de France. Cette étude révèle qu en moyenne, un français devrait rester propriétaire de son bien pendant au moins 5 ans pour que l achat soit plus intéressant que la location. Néanmoins, il conviendrait de rester propriétaire pendant 21 ans à Paris avant que cet investissement puisse devenir rentable par rapport à la location et pendant 13 ans à Lyon. Le domaine de la construction mis en péril faute d acquéreurs La baisse du nombre de transactions se fait encore davantage ressentir dans l immobilier neuf. En effet, le nombre de ventes des promoteurs a été de seulement logements en 2012 contre environ en Selon Michel MOUILLARD, professeur d économie à l Université Paris Ouest et expert du secteur immobilier, cette baisse s explique bien évidemment par l effet de la crise mais également par la réforme du prêt à taux zéro en 2012 et par la suppression du dispositif Scellier pour l immobilier locatif. Ce sont d ailleurs les investissements locatifs qui ont été les plus touchés l an dernier avec logements vendus contre en De plus, les conditions d octroi des crédits bancaires sont devenues de plus en plus rigides en 2012 pour les promoteurs ainsi que pour les particuliers. En effet, les organismes bancaires exigent un montant d apport personnel plus élevé ainsi qu une diminution de la durée du prêt.

5 Perspectives futures Le scénario le plus probable selon Jacques FRIGGIT Pour l économiste Jacques FRIGGIT, il existe plusieurs scénarios possibles qui pourraient conduire à un retour vers le tunnel historique de Le scénario le plus probable serait, selon l économiste, une baisse rapide des prix suivie de plusieurs années de légères diminutions. En effet, dans un premier temps, les prix baisseraient assez rapidement et cette tendance se renforcerait en 2013 et pourrait même se poursuivre jusqu en Cela s expliquerait par une situation très tendue comme le met en évidence le bilan de l immobilier pour 2012 et les tendances pour Dans un second temps, si la baisse n a pas été suffisante pour que les prix redeviennent acceptables par rapport aux revenus, les prix pourraient continuer à baisser très légèrement ou à stagner. La valeur des logements diminuerait donc encore un peu chaque année du fait de l inflation. Ceci serait notamment dû à l impact de la démographie sur l immobilier français. Ce scénario est celui qui paraît le plus crédible à l économiste FRIGGIT mais il ne faut pas omettre que les prix des logements sont aussi fortement dépendants des conditions de financement et des mesures prises par le gouvernement. Dans tous les cas, il ne faut pas s attendre à un véritable krach. En effet, il est assez rare que les prix de l immobilier baissent de plus de 10% par an. Il s agit d un secteur pour lequel les cycles sont longs ; par exemple, aux Etats-Unis, les prix des logements ont mis près de 6 ans pour baisser en moyenne de 34% alors que les prix d origine étaient moins élevés qu en France. L âge des acquéreurs et des vendeurs de logements Il convient de noter que les acquéreurs d immobilier sont principalement situés dans la tranche d âge de 20 à 50 ans. A l inverse, le nombre de logements vendus est beaucoup plus important pour les personnes de plus de 50 ans. Cependant, avec le papy-boom, le nombre de reventes pourrait dès lors fortement augmenter. Dès lors, cela pourrait également justifier une baisse des prix dans les prochaines années.

6 Le graphique ci-dessous met en évidence le nombre de logements achetés et vendus par rapport à l âge de l acquéreur ou du vendeur. La courbe bleue, représentant le pourcentage de logements achetés, montre clairement une forte hausse environ à l âge de 30 ans puis une diminution progressive. Au contraire, la courbe rouge, représentant les logements vendus, augmente peu à peu après le seuil des 56 ans. Une baisse des prix déjà confirmée sur Paris La baisse des prix des logements anciens sur Paris, évaluée à 1% sur un an, s est confirmée récemment. Le prix moyen du mètre carré a diminué de 2% au troisième trimestre Les volumes de ventes d appartements ont reculé de 21% au quatrième trimestre sur un an, il s agit du deuxième plus faible score depuis Selon les notaires, les indicateurs "laissent prévoir que cette tendance baissière va se poursuivre dans les prochains mois dans la capitale".

7 LE BAROMETRE DES MARCHES INDICES Situation au 28/02/2013 Variation depuis le 01/01/2013 CAC ,25 % DOW JONES NIKKEI EURO/ DOLLAR EURO/ YEN Euribor 3 mois OAT 10 Ans Pétrole (NewYork) ,49 + 7,25 % , ,20 % 1, % 121, ,92 % 0,209 % + 11,76 % 2,17 % + 9,59 % 92,05 $ + 0,18 % EVOLUTION DU CAC 40 DEPUIS 5 ANS

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