Le paysage fiscal et parafiscal du secteur

Transcription

1 La Fiscalité Immobilière au Maroc Le paysage fiscal et parafiscal du secteur immobilier se caractérise par une multitude d impôts et taxes qui font de lui un des secteurs où la pression fiscale est la plus élevée (la pression fiscale représenterait entre 10 et 25 % du coût de revient d une opération immobilière d après une étude réalisée par la direction de la promotion immobilière). Ce secteur a connu ces dernières années un essor sans précédent avec l émergence de divers textes et dispositions fiscales visant à encourager l investissement immobilier placé comme priorité des instances gouvernementales afin de résorber le déficit en logements que connaît notre pays et faciliter l accès à la propriété aux ménages marocains, essentiellement ceux à revenu moyen et modeste. Ces mesures ont concerné principalement le logement social, fortement privilégié par le législateur, puisqu un texte à part lui a été consacré définissant les modalités de bénéfice des avantages fiscaux des conventions avec l Etat et les modalités pratiques de leur signature. Nous nous focaliserons, dans le cadre du présent article, sur les divers apports de ces conventions (II) ; après avoir donné un aperçu global sur la fiscalité immobilière (I) et passé en revue l ensemble des impôts et taxes prévues, pour finir par une analyse critique (III) et des propositions concrètes devant alléger le fardeau de cette fiscalité et son impact sur les coûts de revient des habitations, et donc sur les prix de vente et d acquisition de logements. Particularités de la fiscalité immobilière : La fiscalité immobilière est utilisée au Maroc comme un outil privilégié par l Etat pour intervenir dans le domaine de l habitat. Toutefois, force est de constater que les textes qui la composent sont complexes, multiples et hétérogènes. Dans ce contexte, des études commanditées par les instances gouvernementales sur différents aspects relatifs à la fiscalité immobilière au Maroc ont montré que cette dernière se distinguerait essentiellement par les caractéristiques suivantes: l existence d un nombre considérable de taxes parafiscales au profit des communes et de la protection civile sur les opérations de constructions, de lotissements...et dont les recettes sont d un niveau jugé trop faible par rapport aux dépenses engagées pour leur gestion. l hétérogénéité des textes législatifs et réglementaires régissant le secteur de la promotion immobilière la soumission des opérateurs en plus de la fiscalité locale et à une parafiscalité, aux impôts et taxes d Etat (dits impôts de droit commun) auxquels sont soumis les autres secteurs et donc à trois types d impositions. l instabilité des taux, caractéristique de tous les secteurs, par le biais des lois de finances annuelles qui modifient les textes de base, ce qui rend délicat l établissement des prévisions de recettes, éléments fondamentaux pour la gestion des opérations immobilières intégrées et qui s étalent sur plusieurs exercices.cette instabilité Radi TAYBI Manager Masnaoui Mazars Conseil 21

2 22 des taux est renforcée par l existence de barèmes et bases d imposition très disparates. l absence de statistiques fiscales détaillées se rapportant au secteur et empêchant toute analyse fiable du secteur de la promotion immobilière. L ensemble des caractéristiques précitées contribue au renforcement de la complexité de la fiscalité immobilière qui impacte, par son niveau de charges, les coûts du logement dans une période où l Etat affiche une grande volonté pour la promotion de ce secteur et tend à faciliter davantage l accès à la propriété. En effet la pression fiscale dans le secteur de la promotion immobilière représenterait une part importante dans le coût de revient aussi bien dans le lotissement que dans les constructions. I- Les différents impôts et taxes liés au secteur immobilier Le secteur immobilier est soumis à une panoplie d impôts et taxes dont certains sont classiques connus de tous les secteurs et d autres inhérents à la nature de l activité de lotissements et de promotion immobilière. Nous entamerons d abord les impôts classiques, dits de droit commun, pour passer ensuite à ceux liés spécialement à l activité immobilière, en particulier ceux prévus dans les cadres des programmes conventionnés. I-1 Les impôts et taxes de droit commun Les impôts et taxes de droit commun sont formés essentiellement de : 1- L impôt sur les sociétés : le taux est celui de droit commun à savoir 35% du résultat fiscal : Cette imposition s applique aux personnes morales: réalisant des investissements immobiliers destinés à la location de façon accessoire (revenus locatifs) ; réalisant un chiffre d affaires en se livrant à la location d immeubles comme principale activité ; cédant des biens immeubles inscrits en immobilisations : l impôt s applique, dans le cas d espèce, au titre des plus values réalisées avec bénéfice des abattements prévus et dans les conditions de la loi sur l impôt sur les sociétés ; toutefois lorsque ces actifs sont inscrits en stocks, le produit y afférent constitue un chiffre d affaires imposé à l IS dans les conditions du droit commun sans bénéfice des abattements prévus (étant donné que les stocks ne sont pas concernés par lesdits abattements) ; étrangères réalisant des travaux ponctuels au Maroc, celles-ci sont imposables par voie de retenue à la source. Toutefois et lorsqu elles sont qualifiées d établissement stable au Maroc, ces sociétés étrangères sont soumises à l impôt dans les conditions du droit commun. étrangères adjudicataires de marchés de travaux de constructions.ces dernières peuvent opter pour l imposition forfaitaire au taux de 8% applicable au montant total du marché hors taxes, cette option est soumise à un formalisme à respecter par les entreprises concernées. 2- impôt général sur le revenu L IGR est dû au titre des opérations réalisées par des personnes physiques ou morales soumises à l IGR au titre des opérations immobilières. Il s agit, en l occurrence, des : Revenus locatifs périodiques ou réguliers sauf exonérations prévues par la législation en vigueur; Revenus de cessions des biens immobiliers appartenant à des personnes physiques avec les exemptions prévues par les textes que ces biens soient inscrits en immobilisations avec les abattements prévus en droit commun, ou en stocks et figurant au chiffre d affaires. L impôt est établi en fonction du barème de l IGR et dans les conditions de droit commun. 3- Taxe sur la valeur ajoutée : Les opérations immobilières sont soumises à la TVA au taux de 14 % sur la base du coût des travaux et constructions. La législation fiscale en vigueur, prévoit en matière de TVA, une détaxation pour le logement social par le biais du remboursement de toute la TVA décaissée en amont. Une autre mesure d incitation est consacrée par

3 la loi n instituant la TVA au niveau des article 8-7 et et qui permet l acquisition en exonération de la TVA des biens d investissement à inscrire dans un compte d immobilisation et ouvrant droit à déduction. Dans ce dernier cas, et lorsque le bien n est pas maintenu à l actif pendant cinq ans, une régularisation s impose au regard de la loi. Les opérations soumises à la TVA sont les suivantes: les opérations de travaux immobiliers, des opérations de lotissement et de viabilisation des Travaux immobiliers Nature de l opération Opérations de promotion immobilière Opérations de lotissement Opérations de locations Opérations d échange ou de livraisons à soi même 4- Droits d enregistrement : L enregistrement est une formalité à laquelle sont soumis les actes et conventions. Cette formalité donne lieu à la perception d un impôt dit droit d enregistrement. Les effets de l enregistrement sont les suivants : donner date certaine aux actes (opposabilité aux tiers) ; assurer la conservation des documents et actes (archivage) ; faire foi de l existence de l acte et sa date au regard du trésor. Le délai d accomplissement de la formalité est de 30 jours pour la plupart des actes (3 mois dans des cas particuliers) Cette fiscalité a connu des aménagements récents dans le cadre de l article 13 de la loi de finances pour l année 2004 suite à l entrée en vigueur du nouveau code de l enregistrement. Les opérations de nature immobilière les plus terrains à bâtir et des opérations de promotion immobilière ; les opérations de livraison à soi même ; Les prestations de sociétés étrangères ; Les locations portant sur les locaux aménagés, meublés ou garnis. Toutefois il faudra noter que les revenus locatifs perçus par les personnes morales et physiques sont exclus du champ de la TVA en raison du caractère civil de l opération de location. La détermination de la base imposable, pour les opérations usuelles, peut être retenue comme suit : Base imposable Montant des marchés, mémoires, ou factures des travaux exécutés Prix de cession de l ouvrage diminué du prix du terrain actualisé Le coût des travaux d aménagement et de viabilisation y compris la taxe de premier établissement Prix de location convenu dans le contra Le prix normal des marchandises, travaux ou services au moment de la réalisation des travaux. récurrentes soumises au droit d enregistrement et les taux qui leur sont applicables se déclinent comme suit : les cessions de biens immeubles intervenues par actes ou encore verbalement, le droit proportionnel est de 5%. Ces ventes doivent être parfaites, certaines et actuelles. Les mutations à titre onéreux portant sur des transferts de droits réels immobiliers (l échange, la soulte,...) et sont imposables au taux de 5%. Les cessions de fond de commerce Les cessions de droit de bail et locations Les droits afférents à ces opérations sont applicables aux sommes et valeurs exprimées dans les actes ou conventions. Ce taux de 5% est ramené à 2,5% ; 1% ou 0,25 % dans les cas spécifiques prévus par le code Cette fiscalité relative aux droits d enregistrement et applicable aux opérations immobilières a fait l objet d un article détaillé au BIP du mois d Octobre Droit Fiscal

4 24 5- Patente : La patente est due par toute personne physique ou morale exerçant une activité au Maroc, la loi a désigné sous le vocable toutes les activités à condition que : l activité soit exercée à titre habituel l activité doit procurer à celui qui l exerce des moyens de subsistance l activité doit être exercée à titre indépendant (à exclure les salariés) Le calcul de patente est basé sur la notion de valeur locative brute, normale et actuelle. Le principal de l impôt comprend une taxe proportionnelle établie dans les conditions de l article 6 de la loi. La valeur brute est calculée à partir du loyer auquel il faudrait ajouter les charges connexes et locatives et duquel il faudrait retrancher les grosses réparations et les primes d assurances payées. La valeur normale est appréciée dans des conditions normales de marché et actualisée selon les barèmes admis par l administration fiscale. Les modalités de détermination de la valeur locative ainsi que sa réévaluation sont définies par secteur. La VL ne doit pas dépasser les 50 millions de dhs, disposition applicable depuis le 01/01/2001. Une exonération de 5 ans est prévue pour toute personne morale ou physique qui exerce une profession, une industrie ou un commerce et ce à compter du début de l activité concernée. Cette exonération s applique aussi à toutes les acquisitions en cours d exploitation directement ou par voie de crédit bail. Le produit de l impôt est affecté au budget des communes et collecté par les services de recouvrement. 6- Taxe Urbaine : La taxe urbaine est un impôt foncier assis sur un revenu virtuel. constructions de toute nature à usage d habitation et aux immeubles affectés à une activité professionnelle y compris l outil de production (machines et appareils) ou terrains affectés à une exploitation de quelque nature qu elle soit. Les exclusions du champ d application sont celles prévues à l article 3 la loi 37/89 relative à la taxe urbaine, il s agit principalement des demeures royales, habous, et les biens appartenant à l Etat. Les exonérations temporaires pour une durée de 5 ans, concernent les nouvelles constructions, les additions de constructions ainsi que l outil de production à compter de la date d achèvement ou d installation éventuellement lorsqu ils sont financés par crédit bail. Ne bénéficient pas de la dite exonération, les entreprises citées au dernier alinéa de l article 4 de la dite loi relative à la taxe urbaine... Le taux de la taxe est de 13,5% pour les immeubles affectés à une activité, professionnelle y compris l outil de production (machines et appareils) ou terrains affectés à une exploitation de quelque nature qu elle soit. Pour les immeubles à usage d habitation le barème prévu est progressif en fonction de la valeur locative annuelle. La valeur locative ne doit pas dépasser les 50 millions Dhs, disposition applicable depuis le 01/01/2001. Le produit de la taxe est réparti entre les communes et l Etat. Elle est axée sur la valeur locative à actualiser de 2% tous les cinq ans. Le délai de prescription est de 3 ans. 7- Taxe d édilité : La taxe d édilité est établie annuellement sur les immeubles bâtis, les constructions de toute nature ainsi que sur les machines et appareils, situés dans les circonscriptions d application de la taxe urbaine. Cet impôt annuel porte sur les immeubles bâtis et Cette taxe est assise sur la valeur locative des

5 immeubles ou sur le montant des loyers lorsque les dits biens sont donnés en location. Cette taxe ne connaît pas d exonérations, ses taux sont fixés comme suit : 10 % pour les communes urbaines et centres délimités 6 % pour les zones périphériques des communes urbaines II-2 -Les impôts et taxes spécifiques Ces impôts et taxes différent d une commune à l autre par leur base de calcul et les barèmes applicables avec un allégement ou une exonération au niveau des communes rurales afin d éviter la recrudescence de l exode et d encourager la stabilité du monde rural. Parmi les principales taxes frappant le secteur immobilier on peut citer : taxe sur les opérations de morcellement, cette taxe est basée sur la valeur du terrain et concerne les opérations d extraction de parcelles d un titre foncier mère. Cette taxe est due par les bénéficiaires des autorisations de morceler, et la seule exonération prévue étant l Agence de Logements et d Equipements Militaires (ALEM). Le taux maximum de la taxe est de 5% de la valeur vénale du terrain. taxe sur les opérations de lotissements : elle est basée sur les coûts des travaux de viabilisation engagés sur une opération. Cette taxe est instituée à l occasion de toute opération de lotissement. Le taux maximum de la taxe est de 5%. Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l autorisation de lotir. Les redevables sont tenus de déclarer au service communal compétent : le coût estimatif des travaux au moment de dépôt de l autorisation de lotir ; le coût réel des travaux au moment de la délivrance du permis de conformité ou procès verbal de réception des travaux. Cette taxe est perçue à hauteur de 75% au début des travaux par le régisseur de la commune, le solde du montant de la taxe exigible est liquidé sur la base du coût réel des travaux. taxe sur les opérations de constructions : elle est calculée sur la base du mètre carré couvert, chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré entier, en ce qui concerne les constructions comportant des balcons situés sur le domaine public communal, la superficie des dites saillies compte double pour le calcul de la taxe. La taxe sur les opérations de constructions porte sur la construction, la reconstruction et l agrandissement de toute nature ainsi que les opérations de restauration dont la réalisation doit faire l objet d une autorisation de construire. Les montants maximums par mètre carré couvert varient entre 20 et 30 Dhs. Pour les opérations de restauration, il est dû un droit fixe dont le montant maximum est de 500 dirhams. Cette taxe est payable en une seule fois lors de la délivrance de l autorisation de construire. Les exonérations prévues concernent les logements économiques et l agence des logements et équipements militaires. redevance d occupation temporaire du domaine public communal pour usage lié à la construction et dont le taux maximum est de quarante dirhams par mètre carré. Les redevances sont trimestrielles et tout trimestre commencé est compté pour un trimestre entier. La redevance d occupation temporaire du domaine public communal notamment par des dépôts de matériels et de matériaux, par des clôtures ou par des saillies dues aux échafaudages. Les redevables de la redevance sont les bénéficiaires de l autorisation de l occupation temporaire du domaine public communal, elle est liquidée et versée à la caisse du régisseur municipal. les droits de la conservation foncière : Les droits de la conservation foncière sont ceux prévus par le décret n du 30 JUIN 1997 fixant les tarifs des droits de la conservation foncière. Les montants fixes des droits ainsi que les taux ad valorem par nature d opération sont détaillés à l article premier du dit décret. Les droits ou taux relatifs aux opérations les plus courantes sont comme suit : 25 Droit Fiscal

6 Nature de l opération Droits fixes ou taux Délivrance de certificat de propriété Droit fixe de 75 dhs Droit fixe de 75 dhs Droit ad valorem : Jusqu à ,5% Hypothèque ordinaire De à ,75% De à % De à ,75% Au-delà 0,5% Mainlevée d hypothèque Droit fixe de 150 dhs Morcellement établi par un géomètre privé Droit ad valorem 1% Droit ad valorem de la valeur des constructions et des accroissements 0,5% Mise en concordance avec l état des lieux Droit fixe 75 dhs Minimum de perception 450 dhs Successions Droit fixe par propriété 75 dhs 26 la taxe notariale : La taxe notariale est perçue pour le compte du trésor par les secrétaires greffiers chargés du notariat. Elle est payable d avance, entre les mains de ces mêmes agents tant sur les actes authentiques dont la rédaction est requise que sur les pièces et actes dont il sera fait usage ou en conséquence desquels ces contrats seront passés. La taxe notariale est acquittée au bureau de l enregistrement par les notaires dans le mois de la date des actes qu ils ont rédigés. Le service de l enregistrement exerce le contrôle de la perception de la taxe notariale et des autres droits exigibles, à cet effet il se fait communiquer, sans déplacement, le répertoire, les actes en minutes qui y sont portés, ainsi que les registres et pièces de comptabilité. conseil pour l élaboration de plans d opérations au profit des établissements à risque majeur. conseil pour l élaboration des plans d évacuation dans le domaine de la sécurité incendie et de la panique. Les tarifs de la dite taxe sont fixés par arrêté conjoint des ministres de l intérieur et des finances, toutefois et pour ce qui est des constructions cette rémunération est de 20 Dhs par mètre carré aménagé. La taxe est versée auprès du percepteur compétent du lieu où le service est rendu au moyen d un bulletin de versement établi sur la base d un état de service rendu dûment signé par le bénéficiaire et par les services de secours et de lutte contre l incendie la taxe de la protection civile : Elle a été instituée par le décret n du 30 Juin 1997, pour rémunérer les services rendus par l inspection de la protection civile relevant du ministère de l intérieur au titre des prestations suivantes et concernant particulièrement le secteur : instruction des dossiers de lotissement, de construction, de modification ou d aménagement. II- La fiscalité immobilière spécifique Des dispositions fiscales spécifiques sont prévues, d une part, au titre des conventions conclues avec le gouvernement marocain dans le cadre du programme des logements et, d autre part, dans le cadre des opérations de construction des campus et des cités universitaires.

7 La convention de réalisation de 2500 logements dans le secteur social : Les principales dispositions fiscales de cette convention devant être signée avec l Etat sont reprises par l article 19 de la loi de tel que modifié et complété par l article 16 de la loi de finances de 2001 sont les suivantes : l exonération des droits d enregistrement et du timbre l exonération des droits d inscription sur les livres fonciers l exonération de l impôt des patentes l exonération de l impôt sur les sociétés l exonération de l impôt général sur le revenu l exonération de la taxe urbaine et de tous impôts, taxes, redevances, et contributions perçus en faveur des collectivités locales et de leurs groupements Le bénéfice de ces exonérations est conditionné par la signature d une convention avec l Etat assortie d un cahier de charges et un état du nombre de logements réalisés dans le cadre de chaque programme ainsi que le chiffre d affaires y afférent. Le signataire est dans l obligation de : réaliser un programme de 2500 logements sur une durée de cinq ans (3500 logements pour les premières conventions signées au départ, loi de finances 99/00 du 01/07/99) à compter de la date de délivrance du permis de construire. Le programme peut comporter plusieurs projets de construction répartis sur un ou plusieurs sites dans une ou plusieurs villes. tenir une comptabilité séparée Ces avantages prévus dans le cadre de ces programmes conventionnés visent tous les impôts. Nonobstant les exonérations précitées, l application, en pratique, de ces conventions a soulevé les remarques suivantes : l exonération des achats n est pas prévue en matière de TVA ; la patente est calculée sur la base du chiffre d affaires, et en cas d absence de ventes ce sont les coûts qui sont pris comme base pour le calcul de l impôt ; la société est tenue de joindre une copie de la convention et le programme au dépôt du premier bilan ; l impôt général sur les revenus est dû sur les salaires. Les sanctions prévues en cas de non respect des engagements : A défaut de réalisation de tout ou partie dudit programme dans les conditions définies par la convention précitée, les impôts, taxes et droits exigibles sont mis en recouvrement sans préjudice des amendes, pénalités et majorations y afférentes. Opérations de constructions de cités, résidences ou campus universitaires : Sont concernés par la dite convention les promoteurs immobiliers qui réalisent pendant une période maximum de 3 ans courant à compter de la date d autorisation de construire des opérations de construction de cités, résidences ou campus universitaires, dont la capacité d hébergement est égale ou supérieure à 1000 lits. Les exonérations prévues concernent les impôts et taxes ci après : les droits d enregistrement ; les droits d inscription sur les livres fonciers ; l impôt des patentes ; la taxe urbaine ; et tous impôts et taxes, redevances perçues en faveur des collectivités locales et de leurs groupements. les promoteurs bénéficient d une réduction de 50% de l IGR ou l IS au titre des revenus provenant de la location des constructions réalisées et ce pour une période de 5 ans à compter de la date d obtention du permis d habiter Ces dispositions s appliquent aux opérations réalisées à compter du 01/01/2001. III- Vers une reforme de la fiscalité immobilière : Afin que le dispositif fiscal appliqué au secteur immobilier soit un outil au service de l Etat, sa fiscalité devrait faire l objet de réformes profondes devant toucher tous ses aspects. 27 Droit Fiscal

8 Ainsi un certain nombre d axes doit être amélioré afin d assurer l efficacité de l arsenal mis en place. Les études réalisées par la Direction de la promotion immobilière relevant du Ministère délégué auprès du Premier Ministre chargé de l urbanisme ont abouti à un certain nombre de constats à partir desquels des recommandations ont été proposées pour harmoniser cette fiscalité, la rationaliser et la rendre très efficace essentiellement par la réduction des impôts et par la facilité de leur application. Il est clair et admis que cette réforme ne peut être réfléchie et admise qu en fonction des contraintes budgétaires de l Etat, en ce sens que le niveau des recettes au moins actuel soit garanti par des propositions fiables et logiques. Parmi ces recommandations on peut citer : l allégement du système d imposition actuel en réduisant le nombre d impôts, taxes et taxes parafiscales relatives aux opérations de lotissement et de promotion immobilière. L allégement des procédures de liquidation des impôts et taxes liées au secteur. La réforme du cadre juridique et institutionnel du secteur de la promotion immobilière et du logement locatif. La mise en place de mesures incitatives pour l acquisition de logements essentiellement pour les ménages en vue de les encourager à accéder à la propriété. 28