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1 La responsabilite des professionnels de la construction* Andre DELVAUX Avocat, maıˆtre de confe rence a` la faculte de droit de l ULg Bernard DE COCQUEAU Avocat Fre déric POTTIER Avocat Renaud SIMAR Avocat, assistant a` la faculte de droit de l ULg (*) Ce livre est paru initialement dans l ouvrage de re fe rence publie chez Kluwer: Responsabilite s Traite the orique et pratique. III

2 Editeur responsable: Hans Suijkerbuijk # 2009 Wolters Kluwer Belgium S.A. Waterloo Office Park Dre` ve Richelle 161 L B-1410 Waterloo Te l.: (appel gratuit) contact@kluwer.be Hormis les exceptions expresse ment fixe es par la loi, aucun extrait de cette publication ne peut eˆ tre reproduit, introduit dans un fichier de donne es automatise, ni diffuse, sous quelque forme que ce soit, sans l autorisation expresse, pre alable et écrite de l e diteur. Les auteurs, la re daction et l e diteur veillent a` la fiabilite des informations publie es, lesquelles ne pourraient toutefois engager leur responsabilite. D 2009/8868/198 ISBN BP/RESCONP-BI9001 IV

3 Table des matie` res AVANT-PROPOS V CHAPITRE 1. PRINCIPES GE NE RAUX SPE CIFIQUEMENT APPLICABLES A` LA MATIE` RE 1 SECTION 1. PRINCIPE DE LA RESPONSABILITE POUR FAUTE 1 Sous-section 1. Notion et portée 1 Sous-section 2. Fondement du principe de la responsabilité pour faute 4 Sous-section 3. Conséquences sur la charge de la preuve 5 SECTION 2. RESPONSABILITE CONTRACTUELLE 5 Sous-section 1. Notion de faute contractuelle 5 1.DÉFAUTS OU VICES DES MATÉRIAUX 6 2.DÉFAUTS OU VICES DU SOL OU PLUS EXACTEMENT INADAPTATION DE L OUVRAGE AU SOL 8 3.DÉFAUT DE CONCEPTION OU D EXE CUTION (OU VICES DE CONSTRUCTION PROPREMENT DITS) 8 Sous-section 2. Mauvaise exe cution 9 1. SPE CIFICATIONS CONVENTIONNELLES 9 2. CAHIER DES CHARGES 10 3.RE` GLES DE L ART NORMES 11 Sous-section 3. Retard de l exe cution IMPORTANCE DU DE LAI 12 2.DÉLAI APPLICABLE EN L ABSENCE D ENGAGEMENT FERME CONSTAT DU RETARD SANCTION DU NON-RESPECT DU DÉLAI PROLONGATION DE DÉLAI 15 Sous-section 4. Manquements au devoir de conseil 15 VII

4 1. FONDEMENT DU DEVOIR DE CONSEIL EXTENSION DE CE DEVOIR 16 SECTION 3. RESPONSABILITE EXTRACONTRACTUELLE 17 Sous-section 1. Objet de la section 17 Sous-section 2. Responsabilite du fait personnel (art et 1383 C. civ.) NOTION DE FAUTE 18 A. Violation d une norme détermine e 18 B. Manquement a` une obligation générale de prudence MANQUEMENTS AUX OBLIGATIONS EN MATIE` RE DE SE CURITE 22 A. Violation de règles de se curité détermine es 22 B. Manquement a` l obligation ge nérale de securite CUMUL DES RESPONSABILITÉS ABSENCE D IDENTITE ENTRE LA FAUTE CONTRACTUELLE ET LA FAUTE QUASI- DÉLICTUELLE 25 Sous-section 3. Garde d une chose viciee (art. 1384, al. 1 er C. civ.) NOTION DE CHOSE VICIE E NOTION DE GARDIEN GARDE COMMUNE LOCATION D ENGINS PREUVE DU VICE ET CAUSES D EXONÉRATION CAS PARTICULIER: L OCCUPATION DE GRUES 32 Sous-section 4. Responsabilite du commettant (art. 1384, al. 3 C. civ.) NOTION DE COMMETTANT CRITE` RE DE L AUTORITE EFFECTIVE SOUS-TRAITANCE PREˆ T DE MAIN D ŒUVRE 35 A. Responsabilite exclusive de l employeur habituel 36 B. Responsabilite exclusive de l employeur utilisateur 37 C. Responsabilite cumulative des deux employeurs 37 D. Responsabilite alternative des deux employeurs selon la nature de la faute commise 37 VIII

5 E. Solution: appréciation au cas par cas TRAVAIL INTÉRIMAIRE MISE À DISPOSITION D UN ENGIN AVEC SON CONDUCTEUR SOCIE TE MOMENTANÉE 40 Sous-section 5. Proprie taire d un bâtiment en ruine (art C. civ.) NOTION DE BAˆ TIMENT NOTION DE RUINE PREUVE DU VICE DE CONSTRUCTION OU DU DÉFAUT D ENTRETIEN PRE SOMPTION DE RESPONSABILITÉ ET CAUSE E TRANGE` RE CONCOURS ENTRE LES ARTICLES 1386 ET 1384, AL. 1, C. CIV. 44 SECTION 4. RESPONSABILITE PE NALE 44 Sous-section 1. La nécessite d une infraction pe nale 45 Sous-section 2. L imputation de l infraction LES RE` GLES D IMPUTATION AUX PERSONNES PHYSIQUES LES RE` GLES D IMPUTATION AUX PERSONNES MORALES LA POSSIBILITÉ D UNE CONDAMNATION CONJOINTE DE LA PERSONNE PHYSIQUE ET DE LA PERSONNE MORALE 49 Sous-section 3. Identité entre la faute pe nale et civile 50 Sous-section 4. Conséquences sur l action civile ne e d une infraction SUR LE PLAN PROBATOIRE SUR LE PLAN DE LA PRESCRIPTION 52 SECTION 5. IMPUTABILITE DE LA RESPONSABILITE 52 Sous-section 1. Principe: imputabilité à chacun selon sa faute 52 Sous-section 2. Pluralite de responsables PLURALITÉ DE CONCEPTEURS: ARCHITECTE, INGE NIEUR, PROMOTEUR, ENTREPRENEUR ET FABRICANT 53 IX

6 2. PLURALITÉ D EXE CUTANTS: ENTREPRENEUR(S), SOUS-TRAITANT(S), VOIRE PROMOTEUR FAUTES CONCURRENTES DES CONTRÔLEURS IMMIXTION DU MAIˆTRE D OUVRAGE DANS LA CONCEPTION ET LA DIRECTION, VOIRE L EXÉCUTION, DES TRAVAUX 55 Sous-section 3. Controˆle réciproque, mais pas e quivalent, des fautes FONDEMENT RESPONSABILITÉ A` L E GARD DU MAIˆTRE D OUVRAGE, MAIS NON-EXONÉRATION DU FAUTIF 57 Sous-section 4. Obligation in solidum NOTION CONDITIONS APPLICATION EN MATIÈRE DE CONSTRUCTION AME NAGEMENT CONTRACTUEL 60 SECTION 6. OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE 61 Sous-section 1. Caractéristiques NOTION ET FONDEMENT ELÉMENTS CONSTITUTIFS 62 A. Un trouble anormal causant un dommage 62 B. Un fait ge nérateur re sultant d un fait positif ou d une omission 63 C. Une atteinte à un droit lie à un rapport de voisinage OBLIGATION PERSONNELLE DU TITULAIRE DE DROIT SUR LE FOND VOISIN SITUATION DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION TITULAIRE DE L ACTION CAS SPÉCIAL DES DOMMAGES RE SULTANT DE TRAVAUX PUBLICS: UN SEUIL DE TOLÉRANCE REHAUSSÉ AUTONOMIE DE L ACTION FONDE E SUR LES TROUBLES DE VOISINAGE CLAUSE MODIFICATIVE DE L OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES DE VOISINAGE 69 Sous-section 2. Compensation du trouble anormal 71 X

7 1. JUSTE ET ADÉQUATE COMPENSATION 71 2.RE PARATION PAR ÉQUIVALENT OU EN NATURE? 72 A. Principe 72 B. L interdiction de l activite génératrice du trouble 72 C. Réparation en nature et autorisation administrative 72 3.RE CEPTIVITE RE ELLE DE L IMMEUBLE ET RE CEPTIVITE PERSONNELLE DE LA VICTIME PRISE EN COMPTE DE LA PLUS-VALUE DOMMAGES CAUSÉS PAR LES POUVOIRS PUBLICS COMPENSATION DES PERTES DE REVENUS CAUSE ES À DES INDÉPENDANTS PAR DES TRAVAUX PUBLICS 75 SECTION 7. RESPONSABILITE DES TROUBLES CAUSE S PAR LES POMPAGES D EAUX SOUTERRAINES Régionalisation de la matière Régime de responsabilite objective Dommages couverts Créancier et débiteur de la responsabilité Règles de proce dure Dispositions relatives à des avances 79 SECTION 8. RE PARATION DU DOMMAGE 79 Sous-section 1. Principes PRIMAUTÉ DE L EXÉCUTION EN NATURE DISTINCTION ENTRE EXÉCUTION EN NATURE ET RE PARATION EN NATURE CONDITIONS DE LA RÉPARATION EN NATURE SANCTIONS DE L INEXE CUTION 81 A. Exception d inexe cution 81 B. Remplacement judiciaire 81 C. Faculté de remplacement unilate ral ou anticipation sur le remplacement judiciaire 82 D. Sanctions ou modes d action conventionnels 83 E. Anticipation sur la résolution judiciaire 83 F. Résiliation unilate rale en dehors de toute faute selon l article 1794 du Code civil 83 G. Résolution judiciaire pour faute sur la base de l article 1184 du Code civil 84 Sous-section 2. Etendue et modalite s de la re paration DROIT À LA RE PARATION INTÉGRALE 84 XI

8 2. PRISE EN COMPTE DE LA VE TUSTE DE L IMMEUBLE VICTIME OU DE LA PLUS-VALUE APPORTÉE PAR LES TRAVAUX DE RE PARATION 85 Sous-section 3. Obligation du cre ancier de prévenir et limiter le dommage 86 Sous-section 4. De lai de responsabilité pour les travaux de réparation 86 SECTION 9. ACTION ET RECOURS 87 Sous-section 1. Action sur une base contractuelle RESPONSABILITÉ POUR FAUTE PAR RAPPORT A` LA MISSION CONFIE E ET ASSUMÉE RESPONSABILITÉ DU COCONTRACTANT DU FAIT DE SES AIDES ET SUBSTITUTS 87 Sous-section 2. Action contre l agent d exe cution 88 Sous-section 3. Action du maıˆ tre d ouvrage contre un sous-traitant SUR UNE BASE EXTRACONTRACTUELLE SUR UNE BASE CONTRACTUELLE 90 Sous-section 4. Recours suite à une condamnation in solidum ACTION RÉCURSOIRE ET SUBROGATION LIMITES AU RECOURS EXERCE CONTRE LES CORESPONSABLES IN SOLIDUM OPPOSABILITÉ DES TRANSACTIONS AUX COOBLIGE S 93 Sous-section 5. Action sur une base extracontractuelle 94 Sous-section 6. Recours contre le promoteur 94 Sous-section 7. Recours en matie` re de troubles de voisinage 94 Sous-section 8. Recours et clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité PRINCIPE: VALIDITE LIMITES A` LA VALIDITÉ 95 3.RE GIME JURIDIQUE 96 Sous-section 9. Actions, recours et clauses de garantie 97 Sous-section 10. De lai pour agir ACTION FONDE E SUR LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE 98 XII

9 2. ACTION FONDE E SUR LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DANS LE CADRE D UN CONTRAT DE VENTE ACTION FONDÉE SUR L OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES DE VOISINAGE ACTION FONDE E SUR LA RESPONSABILITE EXTRACONTRACTUELLE PORTE E DE L INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION QUANT AUX PARTIES MISES EN CAUSE ET AUX GRIEFS INVOQUÉS 99 CHAPITRE 2. RESPONSABILITE CONTRACTUELLE AVANT ET APRÈS RE CEPTION-AGRE ATION 101 SECTION 1. RE GIME DE LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE JUSQU A` LA RE CEPTION 101 Sous-section 1. Etendue de la responsabilité contractuelle 101 Sous-section 2. Limite de la responsabilite contractuelle de droit commun Sous-section 3. Sanctions et moyens d action contre le cocontractant de faillant SECTION 2. RE CEPTION-AGRE ATION 102 Sous-section 1. Spécificite de la re ception dans le droit de la construction NOTION EXIGIBILITE DE LA RE CEPTION MODALITE S DE LA RÉCEPTION NATURE JURIDIQUE DE LA RÉCEPTION ET CONSE QUENCES 105 Sous-section 2. Re gime de la double re ception AUTONOMIE DE LA VOLONTÉ DES PARTIES PORTE ES RESPECTIVES DE LA RE CEPTION PROVISOIRE ET DE LA RE CEPTION DÉFINITIVE 105 Sous-section 3. Effets de la re ception-agréation EFFET VIS-A` -VIS DU SEUL COCONTRACTANT CONCERNE EFFET SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DE DROIT COMMUN 107 XIII

10 3. EFFET SUR LES RESPONSABILITE S APRÈS RE CEPTION-AGRÉATION 107 SECTION 3. RESPONSABILITE APRE`S RE CEPTION- AGRE ATION 107 Sous-section 1. Responsabilite pour vice grave NOTION: RESPONSABILITÉ ET NON-GARANTIE DÉCENNALE CHAMP D APPLICATION CARACTE RISTIQUES 109 A. Responsabilite contractuelle 109 B. Caractère d ordre public 109 C. De lai préfixe de dix ans 109 Sous-section 2. Responsabilite pour vice cache ve niel NOTION CHAMP D APPLICATION CARACTE RISTIQUES 111 A. Fondement contractuel 111 B. Responsabilite à base de faute prouvée 111 C. Absence de caractère d ordre public 111 D. Inte rêt d un aménagement contractuel DURE E DE LA RESPONSABILITÉ POUR VICE CACHÉ VE NIEL 112 A. De lai utile 112 B. De lai de dix ans ou moins 112 C. De lai préfixe 113 SECTION 4. RE GIME DES OUVRAGES AYANT POUR OBJET UN MEUBLE 113 Sous-section 1. Re gime géne ral du contrat d entreprise 113 Sous-section 2. Re ception 114 Sous-section 3. Responsabilite pour vices cachés 115 Sous-section 4. Protection du consommateur 115 CHAPITRE 3. PARTICULARITÉS DE LA RESPONSABILITÉ PAR PROFESSION OU PAR QUALITE D INTERVENANT 117 SECTION 1. L ARCHITECTE 117 XIV

11 Sous-section 1. Introduction 117 Sous-section 2. Monopole et concours obligatoire de l architecte 118 Sous-section 3. Inde pendance de l architecte et incompatibilité avec la profession d entrepreneur 119 Sous-section 4. Etude pre alable PRISE EN COMPTE DU SOL RE` GLES D URBANISME DROIT DES RIVERAINS ADÉQUATION DU PROJET PRIMES 123 Sous-section 5. Fixation et respect du budget 123 A. De termination du budget 123 B. Respect du budget 125 Sous-section 6. Elaboration des documents d entreprise: plans, cahier des charges, mètre, contrat CONFORMITÉ AU PROGRAMME, AUX RE` GLES DE L ART ET AUX NORMES CHOIX DES MATE RIAUX, PROCÉDÉS TECHNIQUES ET RISQUES DE L INNOVATION DÉFINITION DE PERFORMANCES 128 Sous-section 7. Controˆ le des travaux PRINCIPE ET FONDEMENTS DISTINCTION: CONTROˆ LE ET NON-SURVEILLANCE, POUVOIR DE DIRECTIVE ET NON-DIRECTION 129 A. Directive et direction 130 B. Controˆ le et surveillance APPLICATIONS CHOISIES 131 A. Implantation du baˆ timent 131 B. Coordination 131 C. Planification 131 D. Plan du détail 132 Sous-section 8. Assistance du maître de l ouvrage et devoir de conseil PRINCIPE RECONNU PAR LA JURISPRUDENCE ET LA DOCTRINE 132 XV

12 2. RESPECT DES DISPOSITIONS LE GALES D APPLICATION LITIGE DE VOISINAGE RECOURS À UN SPE CIALISTE RE DACTION OU VE RIFICATION DES CONTRATS EXAMEN DES OFFRES DE PRIX OU DEVIS CHOIX DE L ENTREPRENEUR ASSISTANCE AUX RE CEPTIONS VE RIFICATION DES COMPTES ET DÉCOMPTES 136 Sous-section 8. Responsabilite re siduaire pour les taˆ ches confiées à des spe cialistes INTERDICTION DE SE DÉCHARGER DE LA RESPONSABILITÉ DÉCENNALE LÉGALITE DE LA DÉLÉGATION DE TAˆ CHES SPE CIALISE ES DÉCHARGE PARTIELLE DE RESPONSABILITÉ CONDITION D UNE DÉCHARGE CONVENTIONNELLE DE RESPONSABILITÉ 137 Sous-section 10. Incidence de l immixtion du maître de l ouvrage EFFICACITÉ DES RÉSERVES CARACTE` RE INOPÉRANT DES RÉSERVES CONCERNANT LA SÉCURITÉ ET LA STABILITE DES CONSTRUCTIONS TRAVAUX EXÉCUTÉS SANS CONTRÔLE D UN ARCHITECTE 138 Sous-section 11. Succession d architectes et responsabilité 139 Sous-section 12. Responsabilite extracontractuelle 139 Sous-section 13. Responsabilite pénale INFRACTIONS À DES RÈGLEMENTS ADMINISTRATIFS 140 A. Protection du titre et de la profession d architecte 140 B. Infractions urbanistiques 141 C. Infractions au chapitre V de la loi du 4 aouˆ t 1996 consacré aux chantiers temporaires ou mobiles ACCIDENTS DE CHANTIER 142 XVI

13 SECTION 2. L ENTREPRENEUR 144 Sous-section 1. De fauts d exécution IMPLANTATION DU BÂTIMENT VICES DES MATE RIAUX VICES D EXE CUTION PROPREMENT DITS 145 A. Respect des spécifications conventionnelles La conformite des travaux 145 B. Non-respect des re` gles de l art La qualite des travaux 146 Sous-section 2. De fauts de conception VICES DU SOL ET DES FONDATIONS INADE QUATION DES MATE RIAUX 149 Sous-section 3. Retard d exécution ABSENCE DE DÉLAI CONTRACTUEL FIXATION D UN DÉLAI DÉTERMINE 150 Sous-section 4. Devoir de conseil FACE AUX OPTIONS, VOIRE AUX INJONCTIONS DU MAIˆ TRE DE L OUVRAGE ET DES AUTEURS DE PROJET VARIATION DANS L INTENSITÉ DE L OBLIGATION DE CONSEIL LITIGE DE VOISINAGE INFRACTION AUX DISPOSITIONS LÉGALES 155 Sous-section 5. Risques de la chose 155 Sous-section 6. Responsabilite en cas d immixtion du maître de l ouvrage EFFICACITÉ DES RÉSERVES CARACTE` RE INOPÉRANT DES RÉSERVES CONCERNANT LA SÉCURITÉ ET LA STABILITE DES CONSTRUCTIONS TRAVAUX EXÉCUTÉS SANS CONTRÔLE DE L ARCHITECTE 158 Sous-section 7. Responsabilite renforcée de l entrepreneur spécialiste 159 Sous-section 8. Responsabilite en cas de travaux sous-traite s 160 XVII

14 1. RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DES TRAVAUX DU SOUS-TRAITANT ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DU FAIT DES FAUTES DÉLICTUELLES DU SOUS-TRAITANT RESPONSABILITÉ DU SOUS-TRAITANT À L ÉGARD DE L ENTREPRENEUR PRINCIPAL ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DIRECTE DU SOUS- TRAITANT À L ÉGARD DU MAÎTRE DE L OUVRAGE RENVOI 162 Sous-section 9. Responsabilite délictuelle EMPIÈTEMENT SUR LES FONDS VOISINS DÉGRADATION AUX CÂBLES ET CANALISATIONS 164 A. Responsabilite pour faute 164 B. Obligations de l entrepreneur Recherche d informations avant le début des travaux Localisation des caˆ bles et canalisations sur chantier Utilisation de moyens d exe cution adapte s 167 C. Ignorance invincible 168 Sous-section 10. Garde d une chose vicieuse GARDE DU CHANTIER ET/OU DES ENGINS RESPONSABILITÉ DU FAIT DES PRODUITS DÉFECTUEUX SIGNALISATION DES CHANTIERS 171 Sous-section 11. Responsabilite pénale INFRACTION À DES RÈGLEMENTS ADMINISTRATIFS 172 A. Acce` sàla profession 173 B. Infractions urbanistiques 173 C. Obligations sociales et fiscales lie es à l enregistrement des entrepreneurs 175 D. Infractions a` la loi du 4 aouˆ t 1996 sur le bien-être des travailleurs et à ses arreˆ te s d exécution SIGNALISATION DES CHANTIERS ACCIDENTS DE CHANTIER 177 SECTION 3. L INGE NIEUR 178 Sous-section 1. Mission de l ingénieur ou bureau d e tudes 178 Sous-section 2. Différents types de responsabilité RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE 179 XVIII

15 A. Responsabilite contractuelle durant l exe cution du contrat 179 B. Responsabilite contractuelle aprèsréception-agréation RESPONSABILITÉ PE NALE RESPONSABILITÉ DES INGE NIEURS DANS LE CADRE DES MARCHÉS PUBLICS 180 Sous-section 3. Variation de responsabilité en fonction de l e tendue de la mission MISSION COMPLE` TE 180 A. Phase pre contractuelle: programmes, devis estimatifs, esquisses, B. Phase d e tude: avant-projets, me` tres, cahiers des charges, plans, détails d exe cution et budget 181 C. Phase d exe cution des travaux: direction des travaux, controˆ le, coordination, surveillance 182 D. Phase de fin des travaux: réception de l ouvrage et vérification des décomptes MISSION PARTIELLE 183 Sous-section 4. Variation de la responsabilité en fonction de la mission INGE NIEUR-CONSEIL AUTRES FORMES D INGÉNIERIE: COMMERCIALE, DE CONSTRUCTION, DE GESTION ET D ENSEMBLE MISSION D ARCHITECTE QUALITY SURVEYOR CONSEIL TECHNIQUE ET EXPERT JUDICIAIRE 186 Sous-section 5. Variation en fonction du cocontractant Intensité du devoir de conseil Sous-section 6. Variation de la responsabilité en fonction des obligations souscrites OBLIGATION DE MOYEN OU DE RÉSULTAT SPE CIFICATION DES MATE RIAUX ET DES PERFORMANCES SAVOIR-FAIRE, DROIT DE PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE ET CONFIDENTIALITÉ 188 Sous-section 7. Variation de la responsabilité en fonction de l ame nagement conventionnel 188 SECTION 4. LE PROMOTEUR 189 Sous-section 1. Notion de promotion 189 XIX

16 Sous-section 2. Obligation de résultat du promoteur quant à la livraison de l immeuble Sous-section 3. Responsabilite du promoteur après agre ation de l ouvrage Sous-section 4. Responsabilite du promoteur soumis à la loi Breyne OBLIGATION D ASSIMILATION DE TOUTE CONVENTION VISÉE PAR LA LOI BREYNE À UNE VENTE OU À UN CONTRAT D ENTREPRISE UNIFICATION PARTIELLE DES RESPONSABILITÉS DU VENDEUR ET DE L ENTREPRENEUR IMPOSITION EN MATIE` RE DE TRANSFERT DE LA PROPRIE TÉ ET DES RISQUES SYSTÈME DES RE CEPTIONS RESPONSABILITÉ PE NALE DU PROMOTEUR LOI BREYNE 197 SECTION 5. L AGENT IMMOBILIER 197 Sous-section 1. Absence de responsabilité en tant que professionnel de la construction Sous-section 2. Statut de l agent immobilier et responsabilités qui en de coulent NULLITE DU CONTRAT EN CAS DE NON-RESPECT DES RE` GLES D ACCE` S À LA PROFESSION RESPONSABILITÉ PERSONNELLE DE L AGENT IMMOBILIER I.P.I FAUTE DÉONTOLOGIQUE ET RESPONSABILITÉ ACTIVITÉS COMMERCIALES ET RESPONSABILITÉS 199 Sous-section 3. Responsabilite précontractuelle A L ÉGARD DU CLIENT A L ÉGARD DES TIERS 201 Sous-section 4. Responsabilite contractuelle dans le cadre de l activite de courtage immobilier CARACTE` RE ACCESSOIRE DU MANDAT OBLIGATION DE S INFORMER OBLIGATION DE PROPOSER UN CONTRAT ADÉQUAT EXE CUTION CONFORME DU CONTRAT À LA LOI 203 XX

17 Sous-section 5. Particularités de la responsabilité contractuelle dans le cadre de l activite de mandat INTERDICTION DE CONTREPARTIE EXERCICE FAUTIF DU MANDAT DÉPASSEMENT DU MANDAT 204 Sous-section 6. Aggravation et allègement conventionnel des obligations de l agent EXCLUSIVITE CLAUSE DE DUCROIRE CLAUSE RESTRICTIVE OU EXONÉRATOIRE 205 Sous-section 7. Responsabilite à l e gard des tiers OBLIGATION DE DILIGENCE ET DE LOYAUTÉ OBLIGATION DE VEILLER A` LA SÉCURITE DES LIEUX LORS DES VISITES 206 SECTION 6. LE GE OMETRE 206 Sous-section 1. Mission 206 Sous-section 2. Statut du géome` tre 206 Sous-section 3. Responsabilite précontractuelle 207 Sous-section 4. Responsabilite contractuelle 207 SECTION 7. LE COORDINATEUR SE CURITE ET SANTE 208 Sous-section 1. Particularités de l intervention du coordinateur influenc ant la responsabilité INTERVENTION OBLIGATOIRE CONTENU DE LA MISSION LÉGALE Coordination au stade du projet de l ouvrage Coordination au stade de la réalisation de l ouvrage POUVOIRS DU COORDINATEUR EXERCICE DE LA FONCTION DE COORDINATEUR: INCOMPATIBILITÉ ET STATUT OBLIGATION D ASSURANCE 213 Sous-section 2. Qualification des obligations du coordinateur 213 Sous-section 3. Responsabilite contractuelle 215 XXI

18 1.DÉTERMINATION DU COCONTRACTANT DU COORDINATEUR LIBERTÉ CONTRACTUELLE LIMITE E 216 A. Clause relative à l inéxecution 216 B. Clause relative à la responsabilite ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DU COORDINATEUR PAR RAPPORT AUX OUVRAGES RE ALISÉS 217 A. Immixtion du coordinateur dans la conception 217 B. Absence de réaction par rapport aux défauts techniques 217 Sous-section 4. Responsabilite quasi-délictuelle 218 Sous-section 5. Responsabilite pénale 219 SECTION 8. CONSEILLER EN PERFORMANCE ENERGE TIQUE DES BAˆTIMENTS 220 Sous-section 1. Nouvel intervenant 220 Sous-section 2. Mission 220 Sous-section 3. Interférences avec l architecte auteur de projet 220 SECTION 9. L EXPERT JUDICIAIRE 221 Sous-section 1. Base juridique de la responsabilité 221 Sous-section 2. Mise en cause de la responsabilité de l expert 222 Sous-section 3. Conditions d une responsabilité de l expert 225 Sous-section 4. Particularités quant à la responsabilité de l expert dans le domaine de la construction 228 INDEX 230 XXII

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