Plan Départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées en Deux sèvres (PDALPD)

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1 Plan Départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées en Deux sèvres (PDALPD)

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3 SOMMAIRE PREAMBULE LE BILAN DU PLAN PRECEDENT ET LES BESOINS LE BILAN EN TERME D'ORGANISATION BILAN DE L'OFFRE DE LOGEMENTS TRES SOCIAUX BILAN DE L'ACCES A L'OFFRE DES LOGEMENTS BILAN DU MAINTIEN DANS LES LIEUX ET DE LA PREVENTION DES EXPULSIONS BILAN DE LA LUTTE CONTRE L'HABITAT INDIGNE QUELQUES CARACTERISTIQUES DU CONTEXTE DEPARTEMENTAL LES RESULTATS DES ENQUETES L'ENQUETE AUPRES DES SERVICES SOCIAUX DU CONSEIL GENERAL L'ENQUETE AUPRES DES COMMUNES LES AXES STRATEGIQUES ET PROGRAMME D'ACTIONS DU PLAN DEVELOPPER UNE OFFRE DE LOGEMENTS PLUS DIVERSIFIEE POUR REPONDRE A DES BESOINS SPECIFIQUES METTRE EN ŒUVRE UNE STRATEGIE DE MAITRISE DE L'ENERGIE ET DE LUTTE CONTRE L'HABITAT INDIGNE RENFORCER LA DIMENSION PREVENTIVE DE LA LUTTE CONTRE LES EXPULSIONS LES INSTANCES DU PLAN ANNEXES LES TEXTES DE REFERENCE LES QUESTIONNAIRES THEMATIQUES ET FICHES ACTION DU PDALPD

4 PREAMBULE LE PDALPD Le décret du 29 novembre 2007 confie au Département et à l Etat l élaboration du plan départemental d actions pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) pour les publics définis par la loi du 30 mai Sont concernés : «Les ménages cumulant des difficultés économiques et sociales en recherche de logement ou en difficulté pour s y maintenir». La loi du 13 août 2004, la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable -dite loi DALOet le décret du 29 novembre 2007, relatif aux PDALPD, définissent au sein de ces publics, les situations qui doivent être traitées en priorité : Sans aucun logement Menacés d expulsion En situation d habitat indigne ou précaire, ou occupant des locaux impropres à l habitation Hébergés ou logés temporairement En situation de surpeuplement manifeste dans leur logement Personnes confrontées à un cumul de difficultés La réécriture du PDALPD a été confiée à un cabinet d audit spécialisé dans ce domaine. La démarche d évaluation des besoins a été conduite de façon concertée durant l année Elle s est déroulée selon la méthode suivante : - questionnaires aux travailleurs sociaux (annexe 5/2/a) ; - questionnaires aux communes (annexe 5/2/b) ; - rencontres institutionnelles ; - ateliers thématiques. Le Plan élaboré conjointement par le Conseil Général et l Etat a pour objet, en prenant en compte les évolutions législatives et réglementaires relatives aux PDALPD, d aboutir à une situation d habitat adapté, décente et durable pour les publics en difficulté, notamment en fédérant les actions en faveur du logement des personnes défavorisées et en les adaptant pour répondre plus précisément aux besoins insatisfaits. Le PDALPD est établi pour une durée de 6 ans. Il est coprésidé, co-animé par l Etat et le Département. 2

5 1. LE BILAN DU PLAN PRECEDENT CONTEXTE DE LA MISE EN E ŒUVRE DU PLAN LE BILAN EN TERME D ORGANISATION D Afin de mettre en œuvre les actions du Plan, les partenaires se sont dotés d une organisation pragmatique et peu coûteuse en réunion. - Le Comité responsable en est le pivot : il réunit l ensemble des acteurs impliqués dans les actions du plan, permet à chacun d avoir une vision d ensemble par la présentation du bilan annuel et décide des orientations pour les années suivantes. - Le comité technique prévu par la convention cadre s est réuni occasionnellement, cette absence de réunion étant pour partie compensée par le fait que les partenaires constituent un réseau d acteurs fondé sur une bonne interconnaissance et que chaque service technique est pilote d une des actions du plan. Les seules instances techniques institutionnalisées sont la Commission départementale des aides personnalisées au logement, le Comité technique habitat dégradé. - D autres instances techniques se réunissent sans être institutionnalisées: - les cellules territorialisées, rencontres bailleurs publics et prestataires d accompagnement social au logement (ASL), Direction Départementale de l Equipement et de l Agriculture pour étudier des situations complexes de relogement. - la réunion de régulation trimestrielle des prestataires d ASL, - les rencontres avec les partenaires du Fonds de solidarité logement (FSL). Parallèlement à ces instances les autres situations sont traitées dans le cadre des relations entre agents de différentes institutions et organismes. Ce travail global non formalisé est particulièrement productif mais sa forme même le rend très fragile. Les outils de suivi et d évaluation (bilan de la production de logements, public touché par le FSL ) sont restés insuffisants pour appréhender de façon précise les résultats des actions menées BILAN DE L OFFRE L DE LOGEMENTS TRES T SOCIAUX L offre de logements publics très sociaux financés en prêts locatifs aidés d intégration (PLAI) a pu être estimée à 146 logements sur la période pour moitié réalisée en acquisition amélioration (56% selon les données des organismes bailleurs). Cette production est restée très limitée depuis 2004 avec 37 logements, majoritairement produits par un organisme extérieur au département (60%). La production de logements privés réservés au public à faibles ressources, financés dans le cadre du Programme social Thématique (PST), a été de 173 logements sur une période de 9 ans (de 1998 à 3

6 2006). La proportion de ces logements est en forte baisse du fait de la chute de la production : en 2008, sur 104 logements conventionnés, 10 l ont été avec des financements destinés aux logements très sociaux (ANAH très social). Seule une part de ces logements est gérée par des associations (le PACT et par un Toit en Gâtine). Le département dispose par ailleurs d une offre d ajustement non négligeable grâce à : 43 logements en allocation logement temporaire (128 places) gérés par 14 structures avec un accompagnement social financés par le Conseil général via le FSL, la DDASS mais aussi directement par les structures concernées. 100 logements en sous location 408 places en résidences sociales type résidence habitat jeunes (FJT) financées par le Conseil général, la CAF et la DDASS. Cette offre permet aux publics les plus vulnérables de bénéficier de solutions plus ou moins temporaires dans une perspective d accès à l autonomie BILAN DE L ACCES L A L OFFRE L DE LOGEMENTS La proportion de logements sociaux publics est relativement faible ( logements soit 40 logements pour 1000 h contre 44 pour 1000 dans l ensemble de la région source EPLS 2008), mais elle cache de grandes disparités territoriales. Elles peuvent être estimées avec la source FILOCOM : 2007 : 9,93 % de logements sociaux sur le département seulement : 15,18 % se situent sur la communauté de communes du canton de Melle, 14,66 % sur la communauté d agglomération de Niort, 3,57 % sur la communauté de communes Cœur du Poitou. Ces logements HLM logent une proportion non négligeable de personnes à faibles ressources : 28 % des locataires du parc HLM ont des ressources inférieures à 30% du plafond HLM (le plafond HLM correspond à : annuel pour une personne seule à pour un couple avec 6 enfants), une proportion qui dépasse les 50% sur les territoires Gâtinais, Lezayen, le pays Menigoutais et Parthenay. L accès à l offre de logements autonomes est facilité par de nombreuses mesures à caractère social et financier : Les aides financières à l accès, financées dans le cadre du FSL, représentent 76 % des aides au logement (accès et maintien dans le logement) de ce même fonds pour un montant de en L accompagnement social lié au logement 4

7 Pour permettre le relogement de certains ménages suivis dans le cadre de l Accompagnement social lié au logement (ASLL), les prestataires ASL, les bailleurs sociaux, le Pact et la Direction départementale de l équipement et de l agriculture (DDEA) se réunissent régulièrement. 200 mesures d accompagnement social lié au logement ont été mises en œuvre par le Département via le FSL en 2008, soit une augmentation de 30% entre 2007 et 2008, La gestion locative adaptée a favorisé en 2008 l insertion de 112 locataires dans leur environnement, assuré la prévention et le suivi des incidents de location, et réduit les risques locatifs supportés par les propriétaires. Cette action est mise en œuvre par les associations Toit en Gâtine et le PACT, et financée à hauteur de par le Conseil général via le FSL. Le Service Information Logement jeune (SILOJ) a été mis en place par l ADIL, Un Toit en Gâtine et le Département en 2007 en direction du public jeune. Il réalise la prospection et la visite de logements dans le parc privé, met en ligne des offres de logements décents et offre une prestation de médiation locative entre le bailleur et le locataire. Il couvre aujourd hui les territoires de la CAN, Plaine de courance, le Pays mellois, le Pays du bocage bressuirais et le Pays de gâtine. Il dispense également toutes les informations administratives et juridiques relatives au logement. En 2008, visiteurs différents ont consulté le site soit une progression de 477 % par rapport à nouveaux logements ont été captés en 2008 ce qui porte le nombre total de logements à propriétaires adhèrent à ce dispositif. Entre 2007 et 2008 on constate une augmentation d un tiers de nouveaux propriétaires adhérents 46% des demandes ont fait l objet d un accueil et d un suivi personnalisé des jeunes BILAN DU MAINTIEN DANS LES LIEUX ET DE LA PREVENTION DES EXPULSIONS Dans le cadre de la prévention des expulsions, il existe différentes instances règlementaires : La CDAPL (commission départementale pour l aide personnalisée au logement) dont le secrétariat est assuré par la DDEA, est saisie lorsqu un bénéficiaire de l allocation personnalisée logement (APL), logé dans le parc public ou privé conventionné, ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge. Le versement de l'apl est maintenu sous réserve : de la bonne exécution du plan de remboursement de la dette, de la reprise du paiement du loyer par le bénéficiaire, du respect des conditions prévues par la CDAPL (intervention du fonds de solidarité pour le logement (FSL) par exemple). La commission a examiné 1517 dossiers en 2008 (1 648 en 2007) et a suspendu 53 versements de l APL (69 en 2007). Il est à noter une stabilité des nouvelles saisines (311 en 2007, 303 en 2008). 5

8 La CRA (commission de recours amiable) mise en œuvre par la CAF poursuit les mêmes missions que la CDAPL mais pour les locataires du parc privé hors APL. Le FSL (Fonds de solidarité logement) accorde des aides financières aux personnes et aux familles en difficulté pour leur permettre d'accéder à un logement ou de s'y maintenir. Ce fonds est géré par le Conseil général. La charte de prévention des expulsions, élaborée en Deux Sèvres par l ensemble des partenaires associé à sa mise en œuvre, est entrée en application le 25 janvier Elle a pour objet d améliorer la prévention des expulsions des personnes logées dans le parc public ou privé. Elle prévoit notamment l obligation pour le Conseil général et les CCAS de réaliser une enquête sociale. Concernant le bilan des aides et des actions destinées à favoriser le maintien dans les lieux et la prévention des expulsions, il est constaté que : Les aides financières du FSL, sollicitées en 2008 à hauteur de ont contribué à maintenir dans les lieux 323 ménages. Des mesures d aide éducative et budgétaires habitat ont été mises en place en 2007 à l initiative du Conseil général destinées à enrayer l endettement des locataires du parc public (150 mesures de 12 heures dont 75 pour Habitat Sud Deux Sèvres). Ces mesures ont été jugées efficaces par les bailleurs pendant leur effectivité. Mais dès l arrêt de la mesure, la situation d endettement se reproduit. En conséquence le dispositif a été réorienté vers une intervention, davantage inscrite dans la durée type mesure d accompagnement social personnalisé, entre autres. Si les enquêtes sociales sollicitées par la préfecture ont été effectivement réalisées par les services sociaux du Conseil général et des CCAS, leur efficacité reste limitée par les difficultés de contact avec les locataires et par l absence de prise en compte par le tribunal des informations recueillies, celui-ci n accordant de délais que si l'intéressé est présent à l audience. Compte tenu de la volonté de plus en plus affirmée des bailleurs d agir le plus rapidement possible en regard des impayés et de la montée des situations de précarité, les procédures d expulsion sont de plus en plus nombreuses. De nombreux ménages ont ainsi de grandes difficultés à se maintenir dans leur logement. En effet, les assignations et des commandements de quitter les lieux ont augmenté de 30% entre 2006 et 2007, majoritairement dans le parc privé et sur l arrondissement de Niort. Toutefois, les demandes et accords de concours de la force publique sont en baisse, ce qui témoigne non seulement de la facilité à se reloger mais aussi des moyens mis en œuvre en amont par les travailleurs sociaux avec les familles pour trouver des solutions et éviter l expulsion (reprise du paiement des loyers, établissement de plans d apurement, dossiers de surendettement ). 6

9 BILAN DE LA LUTTE CONTRE L HABITAT L INDIGNE Même si l accès au parc public est relativement aisé, de nombreux ménages habitent dans des logements privés inconfortables, énergivores ou franchement indécents, soit en raison de leur absence de ressources ou de leurs antécédents (impayés, problèmes de comportement ) soit en raison de l absence de logements sociaux dans les secteurs où ils habitent. Le parc privé potentiellement indigne (source MEEDDAT Filocom 2005) représente 6,6 % des résidences principales du parc privé (soit logements). Le tiers de ce parc potentiellement indigne (3 086 logements) serait occupé par des ménages ayant des revenus inférieurs à 60 % des plafonds HLM et installés dans des logements classés en catégorie 7 ou 8 selon les critères de la DGI (catégorie 7, médiocre, catégorie 8, très médiocre). Les zones rurales sont proportionnellement plus touchées, notamment les franges sud, sud-est, le centre. Il convient cependant de considérer ces éléments statistiques avec prudence. S ils révèlent l importance de cette thématique, ils doivent surtout aider à conforter les actions de repérage déjà entreprises. La lutte contre l habitat indigne a été structurée, ces dernières années, dans le cadre du Programme d intérêt général, porté par le Conseil général et l Etat. Les signalements sont d origines variées : services sociaux du Conseil général majoritairement, CAF, ADIL, locataires, Mairies, DDASS. Si le dispositif mis en place est opérationnel, il ne permet pas d effectuer le suivi des logements. Une centaine de signalements est traitée annuellement. Près de 80% des signalements concernent le parc locatif privé mais seulement 13% débouchent sur des travaux (bilan Pact), contre 70% chez les propriétaires occupants. Cette faible proportion est due au fait que les relations entre le bailleur et le locataire sont conflictuelles, les locataires quittent le logement avant la réalisation des travaux en raison de la durée de ceux-ci, et du refus du propriétaire de réaliser les travaux. Les résultats de mises aux normes ont été rares et les aides aux travaux proposées par le Département, à défaut d aides des collectivités locales, n ont pas été employées. Seuls quelques logements, effectivement insalubres, ont pu être classés comme tels et soumis à une interdiction d habiter. Les résultats en matière d amélioration des logements sont restés insuffisants s agissant des propriétaires bailleurs dont les logements sont de mauvaise qualité, sans être pour autant insalubres ou dangereux. Or, ces situations, vis-à-vis desquelles les leviers d actions sont limités, constituent près de 80% des signalements Néanmoins quelques logements ont bénéficié de subventions ANAH pour réalisation de travaux au titre de sorties d insalubrité : en 2007, un propriétaire bailleur et 6 propriétaires occupants en ont bénéficié, en 2008, 5 propriétaires bailleurs et 8 propriétaires occupants. Parmi les signalements effectués, 20 ont été traités au titre du Règlement sanitaire départemental (RSD) auprès des maires, 9 arrêtés d insalubrité ont été pris en 2008 et 20 logements ont été déclarés indécents. 7

10 Cette problématique et cette organisation sont également présentes dans les Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat (OPAH). 1.6 QU QUELQUES CARACTERISTIQUES DU CONTEXTE DEPARTEMENTAL Les revenus des ménages des Deux-Sèvres sont modestes (le revenu fiscal médian déclaré est le plus bas de la région) en lien avec la dominante rurale, particulièrement marquée sur les Communautés de communes du sud est, de la frange sud du Pays de Parthenay et du nord du département (Argentonnais). Si la précarité était moins forte que sur les autres départements de la région en 2004, l estimatif qui porte le nombre potentiel de bénéficiaires du RSA, dits travailleurs pauvres ( ressources inférieures au seuil de pauvreté : 880 ), à environ (sources CAF), place le Département des Deux-Sèvres dans les 4 départements de France les plus touchés. Le taux de chômage, toujours le plus faible au niveau régional, a diminué jusqu en 2008 puis a augmenté au dernier semestre 2008, tendance confirmée sur l année Les besoins en logements sont globalement bien satisfaits par l offre sociale, sur les secteurs où elle existe, comme en témoigne une demande relativement limitée (le volume global a été en 2007 de 2028 demandes et 1538 attributions pour près de la moitié sur la communauté d agglomération de Niort, en stagnation ou en baisse sur l ensemble des organismes de 2005 à 2007). Une centaine de ménages est relogée annuellement dans le cadre de l Accord collectif départemental signé entre les bailleurs publics et l Etat. Globalement, en ce qui concerne le secteur HLM, en dehors de la demande de logements individuels, les demandes de logements qui restent insatisfaites concernent particulièrement les personnes seules, les personnes âgées et les jeunes ménages qui recherchent des T2 et T3 (sur Niort, Melle et Celles sur Belle entre autres). Les besoins en logement sont moins quantitatifs que qualitatifs et dispersés sur le territoire départemental. Des enquêtes ont été réalisées auprès des travailleurs sociaux du Conseil général et des communes afin d identifier des situations complexes auxquelles il est difficile d apporter des solutions au regard du logement (questionnaires en annexe). 2 LES RESULTATS DES ENQUETES 2.1 L ENQUETE L ENQUETE AUPRES DES SERVICES SOCIAUX DU CONSEIL GENERAL : 8

11 Les antennes médico-sociales se sont fortement mobilisées pour répondre à cette enquête : 234 réponses, particulièrement sur Parthenay, Melle, Niort et Thouars. Caractéristiques des situations signalées : Une forte proportion de personnes seules sans enfants (43%) Une majorité de demandeurs d emploi (56%) Une majorité d'allocataires de minima sociaux (54%) 37% de locataires dans le parc privé, 26% de personnes hébergées, 17% de locataires du parc public Spécificités territoriales (par canton) : Melle (60 réponses) : un nombre important de ménages ayant des difficultés à se maintenir dans leur logement : dettes de loyer, charges, procédures d expulsion Thouars (42 réponses) : une majorité de situations d absence de logement autonome Parthenay (35 réponses) : une majorité de logements inconfortables ou inadaptés Niort (34 réponses) : une diversité de problématiques avec une bonne représentation de logements inconfortables ou inadaptés Des thématiques particulières sont ressorties de ces questionnaires : Les logements inconfortables ou indécents Il s agit de logements de mauvaise qualité dans 62% des cas, sans le minimum de confort ou insalubre dans 32% des cas. Les situations concernent principalement les locataires du privé (60%) mais également les propriétaires occupants (25%). Les plus de 60 ans sont surreprésentés. Dans la plupart des cas, des démarches sont en cours: montage des dossiers par le PACT, signalement pour les situations d insalubrité, mesure accompagnement social au logement dans la moitié des cas, demandes de logement pour un tiers des ménages. Pour les locataires, les conflits cristallisent les situations, l obligation de travaux n est pas toujours respectée Pour les propriétaires, ce sont les difficultés financières qui bloquent la réalisation des travaux. Les logements inadaptés Trop éloignés des services (Melle et St Loup sur Thouet), particulièrement pour les femmes isolées avec ou sans enfants Trop petits (Niort et Melle), particulièrement pour les ménages avec enfants, plutôt en situation d emploi précaire, avec parfois des dettes de loyer Inadaptés aux handicaps (Parthenay) pour des personnes âgées vivant seules, locataires dans le privé 9

12 Le maintien dans les lieux Les problématiques portent sur les dettes de loyer (62 cas), les dettes de charge et autres (33 cas) qui ont donné lieu à des procédures d expulsion dans 33 cas. Il s agit en majorité de locataires dans le parc privé (33 cas) Trois grands types de difficultés ressortent : accumulation des dettes, baisse brutale des revenus, ruptures conjugales ou décès du conjoint Des démarches sont le plus souvent en cours : Accompagnement social sans précision sur l acteur de cet accompagnement (60% des cas), dossier de surendettement (45% des cas) + aide du FSL, plans d apurement (10 accordés), demande de logement HLM. L absence de logement autonome Les ruptures de couple (30 cas) concernent une majorité de personnes seules avec enfant(s), d allocataires de minima sociaux, sur les secteurs de Thouars et Melle. Les difficultés sont prépondérantes en matière de situations d hébergement ou logement en urgence. Les situations d expulsion et fin de bail (15 cas) sur les secteurs de Niort et Melle qui concernent une proportion relativement forte de couples avec enfant(s), hébergés ou résidents d un foyer. Ces situations font l objet de demandes de logement HLM dans la moitié des cas, de mesures d accompagnement social, de dossiers de surendettement, de mesures de tutelle. Les décohabitations familiales (14 cas) concernent majoritairement les moins de 25 ans. Elles donnent lieu à des demandes HLM avec garanties ou aides financières et des orientations vers des centres d'hébergement. Les situations d errance (13 cas) sont signalées sur Thouars et Parthenay. 70% des personnes concernées ont moins de 25 ans. Il s agit souvent de situations de rupture familiale ou conjugales avec des problèmes d'addiction et/ou de santé mentale. Elles font l objet de demandes HLM en cours mais peu de mesure d Accompagnement Social Lié au Logement (ASL). Parallèlement une enquête auprès des communes a été lancée dans le même objectif de repérage de situations de ménages en difficulté par rapport au logement. 2.2 L L ENQUETE AUPRES DES COMMUNES C 114 communes ont répondu dont 25 ont signalé des difficultés de logement Ces communes ont signalé 55 situations qui révèlent pour partie des besoins non pris en compte : Plus de la moitié concerne une situation de logement inadapté, de mauvaise qualité ou indécent essentiellement occupé par leurs propriétaires. Viennent ensuite les situations d absence de logement autonome, des demandes de sédentarisation de gens du voyage sans débouchés Les difficultés de maintien renvoient à des procédures d expulsion qui concernent des locataires dans le parc privé dont deux n auraient fait l objet d aucune démarche et un pour lequel la procédure d expulsion est conjointe avec un arrêté d insalubrité. 23 situations révèlent des problématiques complexes qui croisent 2 ou 3 de ces difficultés. 10

13 En synthèse de ces différentes enquêtes : Les besoins insatisfaits des publics du plan, révélés par les différentes enquêtes réalisées dans le cadre de la révision du plan, concernent particulièrement : Les ménages durablement surendettés qui errent d hébergements précaires en logements inconfortables, les ménages qui ne peuvent accéder au logement autonome compte tenu de la faiblesse voire de l absence de leur ressource, notamment pour les jeunes de moins de 25 ans. les ménages qui sont confrontés à de graves difficultés d incapacité permanente ou temporaire à être autonomes (handicap, problèmes psychologiques ), les gens du voyage qui du fait de leur mode de vie ne peuvent accéder à un logement classique. L ensemble des éléments analysés (Bilan des dispositifs / Analyse des questionnaires) ont amené à proposer 3 orientations stratégiques qui ont été travaillées dans le cadre d ateliers thématiques réunissant les différents acteurs de l habitat des Deux-Sèvres. Ces réflexions partenariales ont abouti à la proposition de 3 axes stratégiques pour le futur PDALPD déclinés en programme d actions. 11

14 3. LES AXES STRATEGIQUES S ET PROGRAMME D ACTIONS DU PLAN Pour mieux répondre aux besoins qui restent insatisfaits ou mal satisfaits, les partenaires du PDALPD des Deux Sèvres souhaitent cibler leur action sur trois objectifs ; eux-mêmes subdivisés en programmes opérationnels : Axe 1 : Développer une offre plus diversifiée pour répondre à des besoins spécifiques, décliné en 5 programmes d actions : Développer les opérations d habitat adapté pour les publics cumulant les difficultés et/ou vivant dans de mauvaises conditions d habitat. Développer les opérations d habitat adapté pour les gens du voyage en situation de sédentarisation. Développer les réalisations de Maisons relais Sécuriser les bailleurs en s appuyant sur les services d intermédiation locative Contrôler l offre du parc privé très social Axe 2 : mettre en œuvre une stratégie de maîtrise de l énergie et de lutte contre l habitat indigne, décliné en 2 programmes d actions : Inciter les collectivités à mettre en place des OPAH ciblées sur les secteurs «utiles» du point de vue de la satisfaction des publics du plan et intégrant un volet lutte contre les logements énergivores. Mettre en place un dispositif départemental relatif à la précarité énergétique et à la lutte contre l habitat indigne, Axe 3 : Renforcer la dimension préventive de la lutte contre les expulsions, décliné en 3 programmes d actions : Développer l action en direction des propriétaires privés pour les sensibiliser aux risques d une gestion locative insuffisante et les informer des conditions dans lesquelles leurs locataires peuvent bénéficier d un soutien Mettre en place la commission de coordination et faire vivre la charte de prévention des expulsions. 12

15 3.1.1 DEVELOPPER UNE OFFRE DE LOGEMENTS PLUS DIVERSIFIEE POUR REPONDRE A DES BESOINS SPECIFIQUES L accès au parc public L accès au parc public pour les personnes ayant des difficultés particulières est facilité par l existence de réunions locales qui regroupent les bailleurs sociaux et les opérateurs d accompagnement social au logement mandatés par le Département. L accès au parc privé L accès au parc privé est favorisé par les services mis en place par plusieurs opérateurs associatifs, financés par le Département : l accueil, l information et l orientation en matière d offre de logement, la veille, la médiation locative et la sous-location. Le succès de ces initiatives est directement lié à leur inscription, dans la durée, au sein d un réseau d acteurs locaux. Mais il est aussi lié à la diversité de la palette de services offerts, qui s adaptent à la fois aux attentes de propriétaires et aux besoins des ménages. Cet accès est également favorisé par les aides financières attribuées par le Conseil général via le FSL. Le dispositif Loca-Pass, faiblement mobilisé par les deux principaux bailleurs publics nécessite une communication élargie en direction des publics éligibles via les bailleurs et les travailleurs sociaux. Dans ce contexte, les besoins qui restent non satisfaits sont très qualitatifs et dispersés. Un certain nombre de problématiques spécifiques s avère insuffisamment pris en compte au vu de l évolution du contexte social départemental : Les besoins des gens du voyage en habitat adapté Les solutions spécifiques pour les personnes non autonomes L accession au logement des jeunes aux très faibles niveaux de ressources Les besoins dispersés ne peuvent être satisfaits par une offre locative sociale très limitée dans de nombreux secteurs du département. Les ménages à faibles revenus s orientent alors vers le parc privé, qui reste accessible, mais les logements loués sont souvent de mauvaise qualité. Le PDALPD n a pas pour ambition de développer globalement l offre de logements, celle-ci répond déjà largement aux besoins des publics du Plan. Il a plus précisément vocation : à répondre aux besoins spécifiques qui ne trouvent pas de réponse satisfaisante, en produisant une offre publique adaptée, à répondre aux besoins dispersés, ou intermittents, par la mobilisation de l offre locative privée qui présente l avantage de pouvoir être réaffectée en fonction de l évolution des besoins. Il s agit donc de produire une offre nouvelle, mais surtout, d être en mesure de mobiliser dans des conditions satisfaisantes, l offre existante. Face à une demande, quantitativement limitée mais 13

16 qualitativement précise, la capacité d adaptation de l offre à la demande est centrale. Celle- ci est obtenue par la gestion de dispositifs d orientation et de traitement de la demande qui mobilisent des réponses dans le parc public et dans le parc privé, et des dispositifs de gestion sociale. Les actions du PDALPD en ce domaine doivent être articulées avec celles du Plan Départemental d Accueil, d Hébergement et d Insertion (PAHI). Ce plan, qui concerne les dispositifs de veille sociale, d urgence sociale, et d hébergement social, sera intégré au PDALPD. A. Développer une offre locative adaptée à des besoins ciblés Le développement d une offre adaptée apparaît nécessaire pour répondre aux besoins : - des ménages cumulant les difficultés économiques et sociales et plus particulièrement les ménages qui vivent dans des logements indécents ou précaires, - des jeunes à faibles ressources, - des personnes isolées peu autonomes du fait de leur âge, de problèmes psychologiques et/ou physiques - des gens du voyage en voie de sédentarisation. Trois de ces thématiques sont développées en fiche action figurant en annexes. Le plan pourra faire l objet d avenants en fonction de l évolution des besoins, et notamment ceux de la population vieillissante A ce titre, le PDALPD encouragera la réalisation d opérations d habitat adapté dans le parc public ou dans le parc privé pour ces ménages identifiés ou dans les secteurs où la demande très sociale est attestée (voir annexe 5/3/1) En ce qui concerne les personnes isolées non autonomes, les partenaires du PDALPD développeront la réalisation de Maisons relais, en portant une attention particulière aux critères et modalités d attribution des logements proposés dans ces structures. L objectif initial est la création de deux Maisons Relais (Une sur le Sud et une sur le Nord du Département) et d une Résidence Accueil pour les personnes présentant des troubles psychiques stabilisés. Cependant, tous les projets seront étudiés de manière globale sur la base d une argumentation précise sur les besoins identifiés (voir annexe 5/3/3). Concernant le public jeune, il est important de rappeler que le besoin se situe principalement au niveau qualitatif, avec notamment une nécessaire réflexion à mener autour de la restructuration du parc résidence habitat jeunes (FJT) pour l adapter aux besoins de la population accueillie, voire élargir la catégorie des personnes pouvant être suivies (notamment par le conventionnement en tant que Résidence Sociale). Ces restructurations, à l instar de la création de Maisons Relais, sont très dépendantes d un niveau de coordination élevé entre les acteurs. Un «Tour de Table» devra être systématiquement organisé, préférentiellement à l initiative des communes ou EPCI sur le territoire desquelles sont implantées les structures. 14

17 En ce qui concerne les gens du voyage, le PDALPD accordera sa contribution à la réalisation du Schéma départemental d accueil et d habitat des gens du voyage en incitant les communes à la réalisation d opérations d habitat adapté financés en terrain familial ou en PLAI. Il fera remonter aux communes et aux organismes HLM les demandes enregistrées par les CCAS, les antennes médicosociales du Département, et les Accompagnatrices Sociales des Gens du Voyage, dans le cadre de leur mission de suivi social des familles. Il mettra à disposition les informations nécessaires sur les modalités de réalisation de ces opérations (voir annexe 5/3/2). B. Mobiliser efficacement l offre existante La recherche de solutions dans le parc public pour les demandeurs cumulant des difficultés s opère grâce la réunion de deux cellules de travail territorialisées réunissant les opérateurs des mesures d accompagnement social lié au logement, les organismes HLM et la DDEA. Il est inscrit comme un dispositif du PDALPD. Son efficacité est accrue grâce à l établissement d un bilan des relogements réalisés dans ce cadre et publié en direction de ses membres et des acteurs adressant les difficultés persistantes à ces cellules. Ces cellules de travail pourraient mobiliser le parc privé comme cela est déjà le cas pour celle du sud du département, de façon à élargir les possibilités de résolution des situations de façon complémentaire ou alternative au parc social notamment dans les secteurs où celui ci est peu développé. Elles intégreront pour ce faire les opérateurs intervenant dans le cadre de la maîtrise d œuvre urbaine et sociale précarité énergétique et habitat dégradé et des opérations programmées d amélioration de l habitat. L offre non pourvue, serait ensuite transmise aux travailleurs sociaux du Conseil Général. Afin d assurer une meilleure mobilisation du parc privé très social, un recensement du parc privé à vocation très sociale et un état des lieux de son occupation sera réalisé. Un dispositif permettant d avoir connaissance de la rotation de ces logements sera mis en place (voir annexe 5/3/5) C. Identifier et développer les services d intermédiation Afin de soutenir la construction ou la réhabilitation de nouveaux logements du parc privé financés par l ANAH dans le cadre des OPAH, il est pertinent d identifier les services d intermédiation locative entre bailleurs et locataires et de les développer le cas échéant. Ces dispositifs, financés par le cumul de subventions de l Etat (garantie des risques locatifs), du Conseil Général (FSL notamment), des collectivités locales et des cotisations des propriétaires, offrent en effet le double bénéfice d une garantie en matière de vacance et de relation locative pour le propriétaire, et d un accès facilité au logement de qualité pour le locataire. Il s agit en effet de compenser les risques que présente pour les propriétaires privés la réalisation d investissement sur leurs patrimoines locatifs dans un contexte de détente relative du marché et de faiblesse globale des revenus de leurs locataires. L équilibre financier des opérations dépend non seulement du niveau de loyer que le propriétaire sera en mesure d appliquer et du taux de subvention dont il bénéficiera, mais encore de la durée d amortissement de l investissement (9 ans est un délai 15

18 court) et du risque locatif (les impayés, la vacance, conduisent à provisionner des risques d exploitation qui pèsent sur l équilibre de l opération). Or jusqu à présent, la négociation des loyers conventionnés en lien avec l équilibre d opération s opère indépendamment de l offre de services qui peut être faite en matière de gestion ou d intermédiation locative. 3.2 METTRE EN ŒUVRE UNE STRATEGIE DE MAITRISE DE L ENERGIE L ET DE LUTTE CONTRE L HABITAT L INDIGNE Si le parc privé n est pas tendu, pour les ménages aux faibles revenus, il n est pas pour autant de bonne qualité. Le dispositif de signalement des situations d habitat dégradé mis en œuvre lors du plan précédent a produit un flux de signalements continu, principalement liés à des plaintes de locataires, pour de l habitat de mauvaise qualité. Ce fonctionnement par signalement n a pas permis d identifier des logements effectivement indignes, pour lesquels des plaintes ne sont pas formulées. C est pourquoi en 2008, une action de repérage fin «à l adresse» de l habitat indigne a été initiée sur 2 communes, cette action a permis de mettre en évidence des situations parfois critiques inconnues des services. La maîtrise d une offre de logements locatifs privés, dont la qualité est garantie, est un atout pour répondre à des besoins particuliers ou localisés des publics du plan (CF axe 1.). Les partenaires du plan s accordent sur la nécessité de rendre peu attractifs et difficiles à louer les logements dégradés que les propriétaires se refusent à améliorer. Face à ce bilan, les partenaires du plan réorientent leur action. Les efforts en matière d incitation à réaliser des travaux seront dorénavant limités aux secteurs où une offre privée à loyer et qualité maitrisés rencontreront une demande complémentaire à celle qui s exprime en direction du parc social. La relocation des logements indécents ou énergivores sera rendue plus difficile, en évitant d accorder des aides pour de tels logements. Contribuer à mettre «hors marché» les logements dégradés ou énergivores : Pour atteindre cet objectif, les partenaires du plan veilleront à ne pas accorder d aides à la location de logements de mauvaise qualité (indécents), il s agira notamment de peser. Sur l ouverture des droits aux aides au logement, ou à leur versement en tiers payant, par la CAF et la MSA, Sur la satisfaction des demandes d aides à l accès, ou aux impayés par le FSL.. Aujourd hui, les conditions ne sont pas encore pleinement stratégie d action : remplies pour mettre en œuvre cette 16

19 . La connaissance de ces logements de mauvaise qualité existe mais les listes de logements de mauvaise qualité sont dispersées, peu ou mal informatisées. Le système d information du FSL ne permet pas actuellement le croisement habitat dégradé et aides du FSL. Mais cette stratégie, fait l objet d un consensus entre les acteurs. Progresser dans cette direction est donc l un des chantiers du prochain plan. Les partenaires s accordent donc sur l intérêt, du point de vue du PDALPD, de rechercher les moyens de remettre sur le marché la fraction du parc locatif privé dégradé, qui serait «utile» parce qu elle offrirait une réponse aux publics du plan, là où la construction de logements sociaux n est pas pertinente (demande diffuse, risque de générer de la vacance par transfert etc.), notamment des secteurs où l emploi est suffisant pour ouvrir des perspectives d insertion. Il s agirait, dans ces secteurs de soutenir la production de logements individuels dont le coût global loyer + charges soit accessible aux plus modestes. Cet objectif ciblé, est porté par l ANAH, qui donne priorité au logement très social (voir annexe 5/3/6) RENFORCER LA DIMENSION N PREVENTIVE DE LA LUTTE L CONTRE LES EXPULSIONS L augmentation sensible en 2007 des suspensions d APL, des assignations et des commandements de quitter les lieux se traduit en 2008 par une augmentation si ce n est des demandes de concours de la force publique, du moins des départs spontanés et du maintien dans leurs logements sociaux de ménages en grande difficulté. La mise en place de mesures d aides éducatives et budgétaires, d un médiateur social CAF et d une action collective sur Niort, témoignent d une volonté croissante de prise en compte des difficultés rencontrées par les ménages. Ces initiatives visant la prise en charge des difficultés et la restauration des situations ont donné des résultats mais sont restées dispersées. Leurs modalités de mise en œuvre, leurs publics cibles, sont susceptibles d être ajustés. Les résultats relativement satisfaisants obtenus en termes de réalisation des enquêtes sociales lors de l assignation (près de 60% de contacts effectifs), n ont eu qu un faible impact sur les jugements ; le magistrat privilégiant la présence des personnes à l audience pour accorder des délais. L augmentation nette du nombre de procédures en vue de la résiliation des baux, puis de la libération des logements, qui s observe à l échelle nationale comme locale, n a pas conduit à une augmentation parallèle des demandes et accords de concours de la force publique. Ce constat invite à s interroger sur le devenir des ménages qui pour la plupart quittent spontanément le logement pour se reloger dans des logements de mauvaise qualité du parc privé contribuant ainsi à accroître la mise en location de ces logements. Faire porter un nouvel effort de prévention sur le l parc privé Dans le parc privé, les ménages se logent avec facilité, du fait d un marché généralement détendu, même si des secteurs limités géographiquement ou sur des typologies de logements connaissent une tension particulière. Les propriétaires, à la recherche de locataires qui peuvent être rares, sont souvent peu regardants. De plus, s agissant souvent de propriétaires personnes physiques, leur gestion 17

20 locative peut manquer de rigueur et leurs réactions devant l impayé peuvent pousser au départ «à la cloche de bois». Vis-à-vis des locataires privés en difficulté, il importe plutôt de chercher à tirer parti d un parc social accessible, et des opportunités de conventionnement du parc privé, pour garantir la disposition d un logement, de qualité, adapté financièrement, et ce, dans la durée. Les propriétaires du parc privé sont soumis, en matière de gestion des impayés, à des obligations similaires à celles qui pèsent sur les bailleurs sociaux. Dès le troisième mois d impayés, ils doivent signaler la situation à la CAF ou la MSA, celles-ci décidant ou non de maintenir le bénéfice de l Allocation logement, et mobilisant en tant que de besoin des moyens pour faciliter un apurement amiable. Or, comme ce fut longtemps le cas des bailleurs sociaux face à la CDAPL, ces obligations sont très inégalement respectées. Soit les propriétaires ignorent que leurs locataires bénéficient de l allocation logement, celle-ci étant directement versée au ménage, soit ils sont peu informés de cette obligation. S ils le sont, ils sont peu enclins à signaler un impayé qui peut leur coûter la suspension d aides qu ils perçoivent en tiers payant. Cette crainte de la suspension de l allocation logement peut même conduire certains propriétaires peu scrupuleux à adresser à la CAF des attestations, occultant le fait que le locataire est en impayé. Il importe donc de faire un effort particulier pour identifier les locataires du parc privé en difficulté, et s assurer que les mesures prises pour résorber leurs difficultés sont efficaces (information sur les aides, préconisations du FSL, enquêtes sociales). Trois principaux canaux de signalement des difficultés et d offre de soutien existent aujourd hui : 1. En amont, les commandements de payer, adressés par les huissiers, avec l obligation pour ces derniers d informer sur le FSL. 2. Ensuite ou parallèlement, le FSL a connaissance des situations des locataires privés, quand ils demandent une aide à l accès ou ultérieurement s ils sollicitent une aide au maintien. 3. Enfin, les assignations à comparaître au tribunal pour résiliation de bail, transmises par la Préfecture aux services sociaux du département en vue de réaliser des enquêtes sociales. Veiller à la transmission par les huissiers d une information pertinente La charte de prévention des expulsions, prévoit la transmission par les huissiers des informations concernant le FSL lors de la remise des commandements de payer. Les partenaires s accordent sur l intérêt de cette disposition mais entendent améliorer la manière dont elle est mise en œuvre (Voir annexe 5/3/9). S assurer que les préconisations, dont le FSL assortit ses aides, sont suivies d effets A l occasion des demandes d aide au FSL, le plus souvent formulées en passant par un travailleur social, les ressources du ménage et le coût du logement sont connus. S agissant des aides à l accès, souvent demandées une fois le ménage installé dans le logement, le FSL peut être amené à refuser l aide demandée si la part de loyer restant à la charge du ménage après déduction de l allocation logement est trop onéreuse (+ 25 %). Ces situations sont celles qui présentent 18

21 le plus de risques. Non seulement le ménage est dans un logement trop cher, mais il y accède aussi sans aides. Une vigilance particulière sur le devenir de ces situations s imposerait, de manière à accompagner le relogement dès l apparition de difficultés. S agissant des aides aux impayés, le FSL assortit fréquemment ses aides de préconisations. Une vigilance s impose vis-à-vis des ménages auxquels l aide accordée n est pas versée, ou qui restent dans leur logement trop coûteux. Rien aujourd hui ne permet de mesurer comment cette orientation est appliquée et si cette application produit des résultats. Il est donc nécessaire d assurer un suivi de ces situations (voir annexe 5/3/9). Renforcer l utilité des enquêtes sociales lors de l assignation Le diagnostic a montré le faible impact de ces enquêtes sur la décision du juge pour obtenir des délais de paiement et sur la comparution du ménage au tribunal. Le maintien dans les lieux étant rarement envisageable à ce stade de dégradation de la relation locataire-propriétaire, l intérêt d obtenir des délais n est pas évident. Il importe donc de faire de l enquête sociale avant tout un temps de diagnostic des situations, le plus souvent non connues précédemment car non éligibles au FSL (ressources supérieures au plafond du FSL, surendettement), de manière à proposer les solutions adéquates alliant en tant que de besoin, relogement (ASL relogement) et aide à la restauration de l équilibre budgétaire (FSL dérogatoire, dossier de surendettement, MASP ). (voir annexe 5/3/9) Associer les propriétaires à la prévention des impayés Le risque d impayé n est pas inhérent aux seuls locataires. Les propriétaires, notamment les propriétaires personnes physiques, contribuent par une gestion locative approximative à accroître ces risques. Les actions destinées à qualifier les propriétaires en matière de gestion locative trouvent, si l on en croit les expériences conduites lors du précédent plan, leurs publics : les ateliers CAF-ADIL, les initiatives du SILOJ sont appréciées (voir annexe 5/3/8) Permettre aux locataires du parc public de s y maintenir Dans le parc public, dont le rapport qualité-prix et la gestion locative sont particulièrement adaptés aux situations fragiles, l enjeu est un enjeu de «fidélisation», de maintien dans les lieux. Un ménage qui connait des difficultés pour s acquitter de son loyer dans le parc public, et le quitte pour tenter de s exonérer du remboursement de sa dette, se retrouvera, dans le parc locatif privé, dans une situation plus difficile, du fait d un loyer au moins aussi cher, et/ou d un logement de moindre qualité. Le premier niveau de la prévention des expulsions se situe dans la gestion locative mise en œuvre par les organismes bailleurs eux-mêmes. Un contact personnalisé, rapide, avec le locataire qui est en retard de paiement, en est la clé. Un usage limité de procédures peu efficaces mais très coûteuses, face à des locataires de bonne foi, en est une autre. 19

22 Répondre à des besoins d accompagnement de durées variables C est la capacité non seulement de négocier avec le locataire un plan d apurement, mais aussi de l aider à restructurer son budget, à le tenir dans la durée qui est en jeu. Or les mesures d action éducative budgétaire habitat ont montré leurs limites. Il est donc envisagé, pour le prochain plan, de privilégier le recours à des mesures d accompagnement plus durables dans le temps. Les mesures d accompagnement social personnalisé (MASP) peuvent répondre à certaines situations, voire déboucher en cas d échec sur une demande de tutelle. Ces accompagnements pourraient être sollicités par les bailleurs, via le FSL. Mettre en cohérence l accompagnement budgétaire et les conclusions de la commission de surendettement Face à des ménages surendettés dont la solvabilité réelle est faible ou nulle, la commission de surendettement est amenée à prononcer des annulations de dette ou des faillites personnelles. Du point du vue du FSL, dans le cadre de la négociation d un plan de résorption de dettes, il paraît légitime de renoncer au remboursement d un prêt du FSL, si le ménage n est effectivement pas solvable. Cet effacement des dettes entre, du point de vue des bailleurs publics, en contradiction avec les démarches éducatives qui peuvent être menées par ailleurs. La question de la coordination avec la commission de surendettement est donc posée. Un rapprochement entre la commission de surendettement et les bailleurs publics semble nécessaire afin d évoquer cette problématique. 20

23 4. LES INSTANCES DU PLAN En termes d organisation, le PDALPD se compose : d un comité responsable du Plan dont la composition est fixée par arrêté. Le Comité responsable du PDALPD est coprésidé par le Préfet et le Président du Conseil général. Il est chargé de la mise en œuvre du Plan. Il suit l élaboration du Plan, coordonne les instances locales, établit un bilan annuel d exécution et contribue à l évaluation du plan en cours. Il propose le cas échéant la révision du Plan. Il se réunit 2 fois par an. COMPOSITION Le Préfet Représentants Le Président du Conseil général Un représentant des EPCI ayant prescrit ou approuvé un PLH Un maire CAN Thouars, Niort, Parthenay Un représentant des associations d insertion Association un Toit en Gâtine et la Colline Un représentant des bailleurs publics Un représentant des bailleurs privés GOSH UNPI Un représentant des organismes payeurs des aides personnelles au logement Un représentant des organismes collecteurs de la participation des employeurs à l effort de construction CAF / MSA CIL Structures associatives Fournisseurs d énergies UDAF, PACT, ADIL, EDF/GDF/ SEOLIS 21