de Valenciennes Métropole

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1 N 2 Septembre 2012 L OBSERVATOIRE de Valenciennes Métropole Lettre d informations de la Direction de la Prospective Territoriale Quelles sont les dernières tendances du marché foncier et immobilier de Valenciennes Métropole?

2 SYNTHESE Quelles sont les dernières tendances du marché foncier et immobilier de Valenciennes Métropole? Plus de 3000 transactions foncières et immobilières ont été enregistrées sur le territoire de Valenciennes Métropole en 2010, pour un volume financier d environ 444 millions d euros. S il apparaît globalement en baisse depuis 2006 (-15%), le nombre de mutations semble reparti à la hausse, après avoir connu une chute brutale de 33% entre 2006 et La crise a eu un impact légèrement plus fort sur le marché foncier et immobilier de Valenciennes Métropole qu à l échelle régionale où la baisse est moins marquée (-13,5%). Seul le secteur sud de l agglomération connaît la tendance inverse puisque le nombre de transactions y a progressé de 15%. Le marché immobilier d habitat (maisons anciennes, appartements anciens, maisons ou appartements en Ventes en l Etat Futur d Achèvement) représente 80% du marché total. Le prix médian d une maison ancienne a augmenté de près de 14% entre 2006 et Le prix au m² d un appartement ancien a crû de 12% pendant cette même période. Les surfaces vendues de terrains à vocation d habitat reculent de 20% entre 2006 (50 ha) et 2010 (40 ha). Cette baisse est imputable à la chute des surfaces vendues de terrains à lotir qui ont été quasiment divisées par deux (15,5 ha en 2010), alors que les surfaces de terrains à bâtir ont augmenté de près de 30% (25 ha en 2010). Sources Cette publication est la synthèse des résultats d une nouvelle source de données accessible aux collectivités territoriales, transmise par l administration fiscale. Les informations restituées regroupent les ventes immobilières publiées dans les Conservations des Hypothèques intervenues sur le territoire de Valenciennes Métropole sur une période de 5 ans (2006 à 2010). Pour chaque mutation sont délivrés : la nature des biens le cas échéant (maison, appartement, local industriel ou commercial, dépendance) ainsi que leur situation (adresse) et leur contenance (superficie) ; les références cadastrales ; la date et le prix de la mutation. Les références régionales nous ont été fournies par l Etablissement Public Foncier du Nord-Pas-de-Calais. Méthodologie Les actes ont été classés en fonction de plusieurs critères : la nature de la transaction (lorsqu elle est précisée), le régime fiscal (lorsque ce dernier est caractéristique) et/ou le type de bien concerné. Ceci aboutit à la typologie suivante : - actes concernant les maisons ; - actes concernant les appartements ; - actes concernant les locaux industriels et commerciaux ; - actes concernant les Terrains à Bâtir/ à Lotir (TAB) ; - actes concernant les terrains agricoles ; - actes concernant les Ventes en l Etat Futur d Achèvement (VEFA) ; - actes mixtes (appartement/maison ou vocation habitat/vocation industrielle ou commerciale) - actes concernant les autres types (dépendances, garages, voirie ) Les chiffres-clés des marchés foncier et immobilier de Valenciennes Métropole : Un marché total de 444 millions d euros en 2010 soit environ 5% du marché régional Baisse de 7,5% par rapport à 2006 (479 millions d euros) contre -6,3% à l échelle régionale mutations en 2010, soit 4,9% des mutations régionales Baisse de 14,9% par rapport à 2006 (3 560 mutations) qui touche tous les secteurs de l agglomération (sauf le secteur sud qui connaît une hausse de plus de 15% des transactions) et toutes les branches du marché (habitat, locaux industriels, terrains à bâtir). Cette baisse est légèrement plus marquée que sur l ensemble de la région (-13,5%). Le poids du marché immobilier d habitat (maisons, appartements, VEFA d appartement ou de maison) a augmenté de 2,5 points entre 2006 et Il représente près de 80% du marché total.

3 UN MARCHE FONCIER ET IMMOBILIER EN SORTIE DE CRISE? UNE BAISSE DU VOLUME DE MUTATIONS DEUX FOIS PLUS IMPORTANTE QUE CELLE DU VOLUME FINANCIER Le volume des transactions foncières et immobilières comptabilisées sur l ensemble du territoire de Valenciennes Métropole chute de manière significative entre 2006 et 2009, passant de à (-33,4%). L année 2010 semble être celle de la reprise puisqu elle est marquée par une hausse record des volumes de transactions (3 031 mutations soit 27,9% de plus qu en 2009). Cependant, l évolution reste négative sur l ensemble de la période (-15%). Cette baisse générale des volumes n affecte pourtant pas tous les secteurs du marché de la même façon. Ainsi, les ventes d immobilier neuf, plus sensible à la conjoncture, sont plus précocement en recul (-55% entre 2006 et 2007), tout comme en reprise en Evolution du nombre de mutations foncières et immobilières Le marché foncier et immobilier de Valenciennes Métropole représente un volume financier de 444 millions d euros en 2010, en diminution de 7,5% par rapport à Toutefois, si toutes les branches du marché enregistrent une baisse du nombre de transactions, elles ne subissent pas toutes pour autant une diminution de leur volume financier. Par exemple, entre 2006 et 2010, les ventes de terrains à bâtir, en baisse de plus de 18%, voient leur volume financier croître de près de 24%. L augmentation des prix du marché foncier peut être liée à une plus forte rétention des biens, tout en ayant pour conséquence de faire baisser les ventes Evolution du volume financier Source : d après les données DVF, DGFiP, 2006 à 2010 Source : d après les données DVF, DGFiP, 2006 à

4 UN MARCHE PLUS DYNAMIQUE DANS LA COURONNE EST ET SUD DE VALENCIENNES Evolution du nombre de mutations foncières et immobilières par commune entre 2006 et 2010 Des nuances sensibles apparaissent dans les tendances du marché foncier et immobilier au sein de l agglomération. Elles peuvent être résumées en s appuyant sur le découpage en secteurs géographiques utilisé dans le Programme Local de l Habitat (voir note). Le secteur Sud est le seul à connaître une augmentation du nombre de transactions entre 2006 et 2010 (+15,4% soit 344 mutations en 2010). Dans le Centre, les communes de la couronne est et sud de Valenciennes (Saint-Saulve, Marly et Aulnoy-lez-Valenciennes) bénéficient (avec les communes périurbaines et rurales voisines) d un marché foncier et immobilier dynamique, contrastant avec le reste du secteur, aux transactions majoritairement en baisse. Dans le secteur Est, ces dernières chutent de 26% entre 2006 et 2010, passant de 392 à 290. Vicq est la seule commune du secteur à échapper à cette tendance. Un recul du nombre de mutations apparaît également dans le secteur Nord (-21%), dû aux fortes baisses observées dans les communes de Bruay-sur-l Escaut (-80%), Fresnes-sur-Escaut (-68%) et dans une moindre mesure Vieux-Condé (-29%). Les autres communes voient leur nombre de transactions croître ou rester au niveau de Source : d après les données DVF, DGFiP, 2006 à 2010 NOTE : les 4 secteurs du Programme Local de l Habitat Secteur Nord : Hergnies, Vieux-Condé, Condé-sur-l Escaut, Saint-Aybert, Thivencelle, Fresnes-sur-Escaut, Odomez, Bruay-sur-l Escaut Secteur Est : Vicq, Onnaing, Quarouble, Crespin, Quiévrechain Secteur Centre : Anzin, Beuvrages, Aubry-du-Hainaut, Petite-Forêt, Valenciennes, Saint-Saulve, Marly, Aulnoy-lez-Valenciennes, Prouvy, Rouvignies Secteur Sud : Famars, Maing, Monchaux-sur-Ecaillon, Verchain-Maugré, Artres, Préseau, Curgies, Saultain, Estreux, Sebourg, Rombies-et-Marchipont, Quérénaing. 3

5 La REPARTITION DES TRANSACTIONS FONCIERES ET IMMOBILIERES PAR NATURE DE BIENS : certaines parties du territoire changent de profil entre 2006 et Globalement, la part des ventes de maisons neuves dans l agglomération entre 2006 et 2010 progresse, au détriment des appartements (-16%). Les ventes de terrains à bâtir, peu touchées par la crise, sont marquées quant à elles par une bonne reprise sur l ensemble du territoire. De plus près, les ventes dans le neuf connaissent un arrêt dans les secteurs Nord et Est entre 2006 et 2008 et un net recul, surtout pour l habitat collectif, dans le secteur Centre. Le profil du marché de ce dernier change peu entre 2006 et En revanche, le marché du secteur Sud se diversifie en 2008, avec l apparition d une part de ventes en collectif neuf (d un peu plus de 8%). Cette évolution revêt toutefois un caractère épisodique. L année de la reprise est en effet marquée sur ce secteur par un développement conséquent des ventes de logements individuels neufs, passant de moins de 1% en 2006 à 13% en De même, une évolution du profil du marché du secteur Nord est constatée durant la période étudiée. Mais elle joue cette fois en faveur du logement collectif, qui passe de 3% des mutations en 2006 à 15% en 2010, tandis que les ventes de logements individuels neufs diminuent de 6% à moins de 2%. 4

6 LE MARCHE IMMOBILIER D HABITAT : DES DYNAMIQUES DIFFERENTES SELON LE TYPE DE BIENS DES PRIX CROISSANTS DU NORD AU SUD POUR L HABITAT INDIVIDUEL Sur l ensemble du territoire de Valenciennes Métropole, les ventes de maisons individuelles régressent de 13% entre 2006 et Elles y représentent en 2010 plus de transactions. Evolution du prix médian des maisons anciennes entre 2006 et 2010 Tous les secteurs géographiques sont concernés par cette baisse, mais à des degrés divers. Le recul le plus net est constaté dans le secteur Nord (près de -20%). Les secteurs Est et Centre connaissent une diminution respective de près de 15% et plus de 11%. Le secteur Sud est le moins touché même s il enregistre une légère baisse (plus de 2%). Source : d après les données DVF, DGFiP, 2006 à 2010 Prix médian d une maison ancienne en 2010 et évolution du prix Le prix médian d une maison ancienne en 2010 dans Valenciennes Métropole est de (il est de dans le Valenciennois et dans le Nord selon la source notariale Perval). Mais il varie de pour le secteur Est à pour le secteur Sud. Dans les secteurs Centre et Est, les prix des maisons anciennes culminent en 2008 (respectivement à et ). Dans le secteur Nord, ils progressent sur toute la période observée pour s établir à Seul le secteur Sud reste à l écart des fluctuations. Quant au marché des maisons neuves, son prix médian en 2010, de pour l ensemble de Valenciennes Métropole ( pour le Nord selon Perval), a peu évolué depuis Malgré les apparences, le marché du neuf n est pas à l abri de l inflation constatée dans l ancien. Il concerne cependant des produits qui peuvent s adapter à la conjoncture. Par exemple, le prix des maisons neuves sur la période peut être lissé grâce à la réduction de la surface des terrains (médiane passant de 399 m² à 319 m²). LE MARCHE DE L APPARTEMENT POLARISé PAR VALENCIENNES Le marché de l habitat collectif de Valenciennes Métropole diminue de près de 15% entre 2006 et 2010 (865 transactions en 2010). En 2010, les 2/3 des ventes d appartements sont des VEFA. Le secteur Centre représente 86% de ce marché. Les autres ventes concernent principalement Condésur-l Escaut, Onnaing et Famars à (1831 dans le Valenciennois et /m² dans le Nord selon Perval). Le prix moyen d un appartement ancien en 2010 est de ( dans le Valenciennois et dans le Nord). Pour un appartement neuf, cette valeur est de ( dans le Valenciennois et dans le Nord selon Perval). Le prix moyen par m² d un appartement ancien augmente de près de 12% entre 2006 et 2010, passant de 5

7 LES MUTATIONS FONCIERES GLOBALEMENT EN BAISSE DES SURFACES VENDUES DE TERRAINS A VOCATION D HABITAT GLOBALEMENT EN BAISSE Evolution du nombre de mutations Evolution des surfaces vendues Les ventes de terrains à vocation d habitat représentent une surface cumulée de 40,2 ha en 2010, en baisse de près de 19% par rapport à Ce chiffre peut être rapproché de l évolution du volume des ventes (-20%). Cette coïncidence masque toutefois des tendances par secteur très différenciées. Secteur Nord -56% +32% Secteur Est +21% -85% Secteur Centre -6% +15% Secteur Sud 0% -29% Total CAVM -18% -19% Evolution des surfaces vendues de terrains à vocation habitat entre 2006 et 2010 Dans le secteur Nord, la chute du volume des mutations entre 2006 et 2010 est assortie d une croissance de la surface médiane des terrains à bâtir (de 533 m² à 608 m²) expliquant l augmentation la plus significative des surfaces vendues par rapport au reste du territoire. Les secteurs Est et Sud voient quant à eux les surfaces médianes des terrains à bâtir vendus nettement diminuer : de 1108 m² à 588m² (-46%) pour le secteur Est et de 1120 m² à 874 m² (-22%) pour le secteur Sud. Sur tout le territoire, les terrains à lotir se font plus petits également, diminuant jusqu à -40% dans le sud de l agglomération. MAIS DES PRIX EN AUGMENTATION Les terrains à bâtir (voir carte ci-contre) Le prix médian par m² des terrains à bâtir sur le territoire de Valenciennes Métropole augmente de près de 30% en moyenne entre 2006 et 2010, passant de 77 à 100. Seul le secteur Nord de l agglomération enregistre une légère inflexion de ce prix (-2%), en partie corrélée avec l augmentation des surfaces échangées. Cette tendance s inverse pour le secteur Est, la forte inflation observée pouvant être associée à la chute de la surface médiane vendue. Comme pour l habitat individuel, le prix médian par m² des terrains à bâtir s accroît du nord vers le sud, passant de 80 à 113 euros. Parallèlement, la surface médiane des terrains vendus diminue de 22% dans le secteur Sud de l agglomération entre 2006 et 2010, effet probable de la hausse des prix et de l évolution de la demande dans ce secteur. Toutefois, elle reste la plus élevée du territoire avec 874 m² en Prix médian/m² en 2010, évolution du prix médian/m² , surface médiane d une vente Les terrains à lotir Le prix moyen par m² des terrains à lotir reste globalement stable entre 2006 et 2010 (24 en 2010 contre 22 en 2006). En revanche, la surface vendue est divisée par deux : 30,2 ha en 2006 et 15,5 ha en Une certaine reprise est tout de même notée puisque l année 2008 n a enregistré que 8,6 ha vendus. PEU D EVOLUTION POUR LE MARCHE DES TERRAINS AGRICOLES Le marché des terrains agricoles reste globalement stable entre 2006 et Pour ces deux années, on compte une soixantaine de transactions pour une surface totale d environ 110 ha. Le prix de vente au m², relativement constant, est de 0,4. Sur la période, plus de 50% des transactions se concentrent sur le secteur Sud du territoire. Cependant, les surfaces échangées dans les secteurs Nord et Est doublent. 6

8 Directeur de publication : Observatoires de Valenciennes Métropole - Direction de la prospective territoriale Référent thématique : Sylvain Thiebaut, Responsable de la politique foncière