CAUE 07. Les outils de l action foncière. 23 avril 2009

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1 CAUE 07 Les outils de l action foncière 23 avril 2009 Me Sébastien BOURILLON Avocat au Barreau de Lyon / 15 place Jules Ferry LYON Tél / Courriel :

2 L expropriation pour cause d utilité publique

3 Les collectivités peuvent exproprier les biens nécessaires à la mise en œuvre d une opération d utilité publique. La procédure (longue) est largement maîtrisée par l Etat, seul habilité à déclarer l utilité publique du projet et la cessibilité des parcelles. L ordonnance d expropriation prononce le transfert de propriété, et l entrée en possession s effectue après paiement ou consignation des indemnités.

4 Les droits de préemption et de priorité

5 Le droit de préemption urbain

6 Principe: la collectivité se substitue à l acquéreur dans l achat d un bien dont le prix est fixé, à défaut d accord, par le Juge de l expropriation Finalité: action ou opération d aménagement ayant pour objet la mise en œuvre d un projet urbain, d une politique locale de l habitat, l organisation d activités économiques, le développement du tourisme, la réalisation d équipements collectifs, la lutte contre l insalubrité, la sauvegarde ou la mise en valeur du patrimoine (bâti ou non) et des espaces naturels

7 Le droit de préemption urbain est instauré dans les Communes dotés d un POS/PLU par délibération du conseil municipal, mais uniquement dans les zones U et AU. Il est exercé dans un délai de deux mois à compter de la réception en Mairie d une déclaration d intention d aliéner (DIA)

8 Le DPU a l avantage de ses inconvénients: Il permet à la Commune de saisir une opportunité foncière, mais la collectivité est tributaire des projets de cessions privés et ne peut parvenir à maîtrise rapidement un périmètre important.

9 Le DPU peut ainsi être opportunément exercé : - pour la réalisation d un équipement public ponctuel; - en complément d autres outils d aménagement (ZAC notamment);

10 Le droit de préemption renforcé (DPUR)

11 Certaines cessions échappent au DPU «classique»: - immeubles en copropriété depuis plus de 10 ans ; - immeuble bâti dont la construction est achevée depuis moins de 10 ans ; - cession de la totalité des parts d une SCI. L instauration du DPU renforcé, par délibération motivée, permet d appréhender ces types de cessions.

12 Le droit de préemption en ZAD (zone d aménagement différé)

13 Le droit de préemption en ZAD (zone d aménagement différé)

14 A la demande des Communes (ou à l initiative de l Etat), le Préfet peut créer par arrêté des zones d aménagement différé. Dans ces zones, un droit de préemption peut être exercé pendant 14 ans par la collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, et désigné dans l arrêté de création. Le droit de préemption en ZAD et le DPU ne sont pas cumulatifs: le premier remplace le second.

15 Intérêt par rapport au DPU: le droit de préemption en ZAD est indépendant du document d urbanisme, et peut porter indifféremment sur des zones U, AU, N ou A (U, NA, NB, NC). Inconvénient pour les collectivités: il s agit d un droit de préemption temporaire, et son instauration n appartient qu à l Etat.

16 Le droit de priorité

17 Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain ont un droit de priorité pour tout projet de cession d un immeuble appartenant : - à l Etat ; - aux Sociétés dont il détient la majorité du capital ; - à RFF ou la SNCF ; - à VNF

18 Même mécanisme que le DPU : la Commune est informée du projet de cession par DIA, et le prix de vente est indiqué. Le droit de priorité doit s exercer dans les 2 mois, et le prix est fixé, à défaut d accord, par le Juge de l expropriation.

19 Les emplacements réservés et le droit de délaissement

20 Les documents d urbanisme peuvent «réserver» des emplacements destinés à permettre la réalisation : - d un ouvrage public ; - d une voie publique ; - d une installation d intérêt général ; - d un espace vert - de logements sociaux

21 Ces emplacements réservés, qui figurent aux documents graphiques et dont la liste est annexée au POS/PLU, «gèlent» les terrains en interdisant toute utilisation ou occupation du sol de nature à compromettre l opération pour la réalisation de laquelle la réserve est instaurée.

22 Attention: il ne s agit pas d un mode d acquisition du foncier en tant que tel (la réserve ne transfère pas la propriété). La collectivité devra, si elle l estime nécessaire, soit préempter, soit engager une procédure d expropriation. En revanche, le propriétaire d un terrain grevé d un emplacement réservé peut exercer un droit de délaissement et contraindre la collectivité à acquérir, ou à renoncer au bénéfice de la réserve.

23 A noter: Ce droit de délaissement est également ouvert au propriétaire : - lorsque la collectivité a opposé un sursis à statuer sur une demande de permis, afin de permettre l exécution de travaux publics, ou d une opération d aménagement prise en considération par le conseil municipal ; - dont le terrain est compris dans le périmètre d une ZAC, à compter de la publication de la délibération créant la ZAC.

24 Quelques outils «ponctuels» supplémentaires en matière de voirie : - la cession gratuite de terrains ; - l alignement ; - l incorporation des voiries de lotissement dans le domaine communal.

25 Cession gratuite de terrains : Le Maire qui délivre le permis de construire ou d aménager (lotissement) peut exiger la cession de 10% au plus du terrain d assiette en vue de permettre l élargissement, le redressement ou la création de voies publiques. Cette cession gratuite est cumulable avec le TLE (mais pas avec la PVR).

26 Alignement : L alignement permettant à la collectivité de déterminer unilatéralement les limites de ses voies publiques par rapport aux propriétés riveraines. La publication d un plan d alignement attribue de plein droit à la collectivité propriétaire de la voie publique le sol des propriétés non bâties dans les limites qu il détermine. Le sol des propriétés bâties à la date de la publication du plan d alignement est attribué à la collectivité propriétaire de la voie dès la destruction du bâtiment. L alignement ne peut toutefois porter sur des emprises importantes (plus de 2m en règle générale), et le propriétaire a droit à indemnité fixée, à défaut d accord, par le Juge de l expropriation.

27 Incorporation des voies internes de lotissements dans la voirie communale : La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique «dans des ensembles d habitation» (lotissements essentiellement) peut être transférée à la Commune, sans indemnité, par délibération du conseil municipal, ou par arrêté préfectoral en cas d opposition d un ou plusieurs propriétaires, après enquête publique.

28 L exemple de Lyon-Confluence: la combinaison de divers outils d action foncière

29 Instruments fiscaux

30 La taxe sur les terrains devenus constructibles

31 La loi Engagement national pour le logement (ENL), dite «loi Borloo», du 13 juillet 2006, a instauré la possibilité pour les Communes de créer à compter du 1 er janvier 2007 une taxe forfaitaire sur la cession des terrains nus devenus constructible. Il s est agi, à l instar de dispositifs existants dans d autres pays européens, de faire «profiter» les Communes des plus-values opérées par les propriétaires privés dont les terrains sont devenus constructibles par suite d un changement de la règle d urbanisme.

32 Ce dispositif ne s applique qu aux terrains nus des personnes soumises à l IR, et pour la première cession intervenue après que le terrain est devenu constructible (U ou AU ouverte à l urbanisation). Seuls les terrains devenus constructibles depuis moins de 18 ans sont concernés par la taxe. La taxe est instaurée par délibération spéciale du Conseil municipal, ensuite transmise aux services fiscaux. Le dispositif entre en vigueur le premier jour du troisième mois qui suit la délibération.

33 L assiette porte sur le prix de cession moins le prix d acquisition (les 2/3 du prix de vente lorsque le prix d acquisition est inconnu) nouvelle assiette depuis le 28/9/09 (loi de mobilisation pour le logement) Le taux est égal à 10%. La taxe n est pas due lorsque lorsque le prix de cession du terrain est inférieur au prix d'acquisition (déficit foncier), majoré d'un montant égal à 200 % de ce prix.

34 La majoration de la taxe sur le foncier non-bâti

35 Dans les zones urbaines des POS/PLU, le conseil municipal peut par délibération décider de majorer le montant de la valeur locative cadastrale (entre 0 et 3 /m²) pris en compte pour le calcul de la TFNB. Les parcelles supportant des constructions assujetties à la TH sont exclues du dispositif (tout comme les terrains classés en secteur constructible depuis moins d un an, ou les terrains en ZAC).

36 Il s agit, concrètement, d inciter les propriétaires à construire. Jusqu au 28/12/2008, la taxe était égale à 0,5 1 1,5 2 2,5 ou 3. Un sénateur du Lot avait alerté le Ministre des Finances sur le montant exorbitant de cette taxe en milieu rural, lorsque la pression foncière est faible: «dans une commune lotoise, un propriétaire de deux terrains de m² chacun, devenus constructibles suite à l'adoption d'un plan local d'urbanisme (PLU), devrait verser chaque année, si cette majoration était votée au montant minimum, plus de en taxe sur le foncier non bâti alors qu'il payait jusque-là environ 30. L'objectif de cette disposition est de remettre sur le marché des terrains qui étaient parfois stockés très longtemps par leurs propriétaires. Cet objectif est tout à fait louable mais encore faut-il que les terrains en question puissent trouver un acquéreur.»

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