LE VIAGER EN QUESTION

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1 LE VIAGER EN QUESTION

2 VIAGER PATRIMOINE Muriel TRENQUIER Responsable du secteur PACA Ouest Spécialisé en ventes viagères. Vous présente ce qu est le Viager. Le groupe Viager Patrimoine à une grande expérience en transaction immobilière, administration de biens et syndic de copropriété Conseils et suivi personnalisés

3 LE PRINCIPE DU VIAGER La vente en viager consiste à «aliéner tout ou partie d un capital immobilier», moyennant le versement d un bouquet et d une rente viagère pendant toute la durée de la vie du vendeur. Le débirentier est la personne qui verse la rente. Le crédirentier est la personne qui touche la rente. Le crédirentier peut conserver le droit d usage d habitation. (DUH) Le débirentier aura la pleine propriété au décès du ou des crédirentiers ou à l abandon du droit d usage d habitation par ceux-ci, dans le cadre d un viager occupé. Il aura la pleine propriété immédiatement pour un viager libre.

4 QUOI VENDRE EN VIAGER On peut tout vendre en viager, à partir du moment où la chose vendue à une valeur certaine dans la durée. On peut vendre des bijoux, des œuvres d art, un bateau, une voiture de collection, de l argent, etc. et bien entendu, un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, etc. La vente immobilière reste la principale vente en viager.

5 DIFFERENCE AVEC UNE VENTE CLASSIQUE Sur le fond il n y a pas de différence. Ce n est qu une forme d acquisition. Avec ou pas le droit de garder l usage d habitation pour le vendeur. La particularité porte essentiellement sur les modalités de paiement. Bien évidemment, les aspect juridiques s adapte aux modalités de la vente, ce qui rendra ce type d acquisition particulier et différent. Établir les conditions financières de vente et les conditions juridiques d un contrat n est pas chose aisée. Seul un véritable professionnel pourra vous aider tout en engageant sa responsabilité professionnelle jusqu à la fin du contrat.

6 QUI VENDENT EN VIAGER Les personnes souhaitant améliorer leur retraite. les personnes voulant profiter de l instant présent. Les personnes voulant hériter d eux même. Les personnes sans héritiers. Les personnes ne voulant pas être une charge pour leurs héritiers. Les personnes voulant aider leur enfants au bon moment. Les personnes ayant des familles recomposées. et Les personnes voulant déshériter leurs héritiers.

7 QUI ACHETENT UN VIAGER Les personnes voulant investir/capitaliser Les personne voulant se créer un patrimoine immobilier. Les personnes voulant acheter un bien pour plus tard. Les personnes voulant faire un placement immobilier sans risques. Les personnes voulant acheter un bien pour leur petit enfants.

8 LES DIFFERENTES FORMES DE VIAGER Elles sont nombreuses, les plus connues sont : o Le Viager occupé (VO) o Le Viager libre (VL) o La nue propriété ou Viager sans rente (NP) o La vente à terme (VT) Et bien d autre encore tel que : o Le Viager occupé temporairement. o Le Viager avec occupation au temps partagé (saisonnier) o Le Viager mixte (une partie occupée, une partie libre) o DUH et paiement des rentes limités dans le temps.

9 LES VARIANTES DU VIAGER Toutes les formes de vente ont des variantes tel que : o Sur 1 ou 2 têtes et même sur la tête d une tierce personne. o Réversion totale de la rente ou diminution de celle-ci au décès de l un. o Rente immédiate, différée, progressive, régressive, temporaire, etc. o Récompense à l abandon du droit d usage d habitation. o Répartition des charges et travaux. o Etc. Toutes ces particularités doivent être précisées dés le mandat, reprises dans le compromis de vente et dans l acte authentique (sans novation)

10 COMMENT CALCULER UN VIAGER Le calcul d un viager est une chose complexe qui se fait en fonction de nombreux paramètres tel que : L âge du ou des crédirentiers. Le sexe du crédirentier. Le nombre de personne crédirentier. Le type de Viager. La valeur vénal du bien. La valeur d occupation. Le reste à vendre. Le bouquet et la rente viagère.

11 LES FORMULES DU VIAGER VV VO = RV RV BQ ou CPT = CC ou CA CC/CA x Taux = RT / Mensualité VV = Valeur Vénale VO = Valeur d occupation RV = Reste à Vendre BQ = Bouquet CPT = Comptant CC/CA = Capital Constitutif / Capital Aliéné TAUX = Taux de rémunération RT = Rente Viagère

12 EXEMPLE D UN VIAGER un crédirentier de 75 ans Esp. de Vie : 15 ans Bouquet : CA : Taux Esp. Vie : 8.00 % Rente : 500 Achat à terme (15 ans) Achat avant (7 ans) Achat Après (25 ans) Valeur d occupation Valeur Vénale Reste à vendre A convertir (Bouquet + Rentes Viagère) (Comptant + Mensualités)

13 LE CALCUL DU DROIT D OCCUPATION La méthode forfaitaire. Elle ne repose sur aucun critère raisonné sur aucun fondement. Elle est a bannir. L Art. 669 du CGI Celui-ci dispose qu a 61 ans révolus la valeur de l usufruit est de 50%, qu a 70 ans et 364 jours la valeur de l usufruit est toujours de 50% Hors il y a décalage d âge de presque de 10 ans Il ne prend pas en compte le sexe du Crédirentier Il est utilisé par les notaires pour les donations / successions Il ne doit pas être utilisé pour le calcul d un viager économique Le choix des tables de mortalité. Toutes les tables ont pour fondement celles produites par l INSEE ou L INED (Institut national Études Démographiques)

14 LE BON CHOIX DES TABLES DE MORTALITE Toutes les tables ont pour fondement celles produites par l INSEE ou L INED (Institut national Études Démographiques). Certaines analysent le temps passé. D autres anticipent l avenir. En 2005, l état a imposé aux assureurs pratiquants les rentes viagères l utilisation de tables prenant en compte l allongement de la vie. Elles sont en application depuis Ces tables sont celles que VIAGER PATRIMOINE utilise. Ce sont les TPGH 05 et TPGF 05 NB: les notaires n utilisent pas ces tables

15 QU EST CE QUE LE RESTE À VENDRE Il est constitué d un bouquet ou appelé «comptant» dans le cas d un vente à terme, c est la somme perçue à la signature de la vente du viager chez le Notaire. Celui-ci est défini la plus part du temps par les besoins du vendeur ou entre les parties. Le montant de celui-ci reste libre. Il viendra en déduction du montant total qui reste à percevoir de la vente. Le solde se transformera en rente viagère mensuelle ou trimestrielle. La rente s appelle «mensualité» dans le cas d une vente à terme. Celle-ci sera indexée sur les prix à la consommation France entière, série hors tabac, ensemble des ménages urbains.

16 COMMENT EST LA FISCALITE Le bouquet ou comptant est exonéré d impôts. La rente viagère bénéficie d importants abattements fiscaux (70%) Au-delàs de 69 ans les 30 % restants viennent se rajouter à vos autres revenus. L incidence fiscale est peu sensible. Pas d imposition pour les rentes certaines et/ou les mensualités (dans le cas d une vente à terme). Le crédirentier ne paye plus les impôts foncier. L acquéreur ne paie les frais d actes et notariés que sur une partie du prix. (le reste à vendre)

17 LES GARANTIES DU VIAGER Il s agit des mêmes garanties que pour un achat traditionnel avec quelque variantes. L acte constatant le transfert de propriété est un acte authentique par devant Notaire. Le vendeur pour se garantir du paiement des rentes viagères ou des mensualités (dans le cas d une vente à terme), bénéficiera du privilège vendeur et prendra hypothèque de premier rang à son profit sur le bien qu il vend. Il bénéficiera d une action résolutoire en cas de défaillance de l acquéreur. L acquéreur peut à tout moment revendre le Viager, sans que le vendeur initial ait à intervenir.

18 AVANTAGES POUR LE VENDEUR Ils sont nombreux pour une vente en Viager. Améliorer sa retraite, tout en restant chez soi, ne pas être déraciné. Le bénéficiaire est assuré de percevoir une rente indexée toute sa vie durant, qu elle qu en soit la durée. Cette sécurité est appréciable d autant plus que la longévité ne cesse d augmenter. Le crédirentier n aura pas à assumer de gros travaux. Plus d impôts foncier. Le bouquet ou comptant est acquis dès sa constitution. Etc

19 AVANTAGES POUR L ACQUEREUR Il prépare dans les meilleurs conditions possibles sa retraite. Il constitue un capital avec une petite épargne. Il paie le bien immobilier bien moins cher surtout si il est occupé. Il n a aucun problème avec l occupant. Il ne paie aucun travaux d entretien courant. Il est serein pendant que son capital prend de la valeur au fil du temps. Il élimine les problèmes de locataire. Etc

20 C est un achat paisible. L AVANTAGE DU VIAGER Le vendeur n a aucune inquiétude à avoir, dans le sens ou tout est prévu des l avant contrat. L acquéreur doit uniquement s assurer de la juste valeur du bien. Et qu il est la certitude de pouvoir payer les rentes /mensualités. Tout le reste est facile du moment qu un spécialiste du Viager vous aide dans cette démarche.

21 QUE RESTE IL A DIRE Le sujet nécessiterait beaucoup plus de temps, tellement il est vaste. Nous n avons pas parlé du mécanisme de la rente viagère, de l indexation de celle-ci, des indices, de l évaluation primordiale, des clauses d annulation, des plus values, des clauses de protection, des articles du code civil 605 et 606, 1974, 918, 1968, du certificat de vie, des indices retenus, etc Spécialiste en Viager est un vrai métier

22 LE CONSEIL EN VIAGER Il doit être clair et compréhensible Il permet d établir un juste calcul du Viager Il devra être précis sur la valeur vénale et d occupation Il donnera toutes les clauses et conditions de la vente Il garantira le bon déroulement du contrat Ce travail seul un spécialiste du Viager sait le faire! Sa responsabilité reste engagée pendant toute la durée du contrat, jusqu au décès du ou des vendeurs! 22

23 Et Vous, Qu en pensez-vous?

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