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1 Formation ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire «L investissement immobilier» Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) François Longin 1

2 Plan Le statut LMNP Juridique (location meublée) Fiscalité Comptabilité Volet social Comptabilité du LMNP Structure juridique pour le LMNP Etude de cas François Longin 2

3 Aspect fiscal du LMNP (1) Une des deux conditions du LMP n est pas satisfaite Condition d inscription Ne pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) Condition de recettes (deux conditions alternatives) 1) Ne pas percevoir plus de euros de recettes par an 2) Ne pas représenter plus de 50% des revenus François Longin 3

4 Aspect fiscal du LMNP (2) Traitement fiscal du LMNP Loueurs exonérés Location d une pièce de la résidence principale, chambre d hôte, gîte ruraux Revenus annuels inférieurs à 760 euros Régime de la micro-entreprise Texte de référence : Article 50-0 du CGI Recettes annuelles effectivement perçues (HT) inférieures à euros Réservé aux entreprises individuelles et non aux sociétés Pas assujetti à la TVA Abattement de 71% Question : qu est censé prendre en compte cet abattement? Question : dans quels cas est bien adapté ce régime? François Longin 4

5 Aspect fiscal du LMNP (3) Traitement fiscal du LMNP (suite) Régime normal d imposition Recettes annuelles HT supérieures à euros Régime simplifié Texte de référence : article 302 septies A bis du CGI Condition : recettes annuelles HT inférieures à euros Régime réel Condition : recettes annuelles HT supérieures à euros Option possible pour ce régime François Longin 5

6 Obligations comptables du LMNP (1) Régime de la micro-entreprise Pas de tenue de comptabilité Tenue d un registre des recettes (factures et justificatifs) Tenue d un état pour les immobilisations et les dettes financières Déclarer les recettes annuelles (sans tenir compte de l battement de 71%) dans la déclaration de revenus complémentaires 2042C) François Longin 6

7 Obligations comptables du LMNP (2) Régime du régime normal simplifié Tenue d un livre-journal pour les recettes et les dépenses (factures et justificatifs) Tenue d un registre des immobilisations et les dettes financières Production annuelle d un compte de résultat simplifié, d un état des immobilisations, des amortissements et des plusou moins-values François Longin 7

8 Obligations comptables du LMNP (3) Régime du régime normal réel Tenue d un livre-journal pour les recettes et les dépenses (factures et justificatifs) Tenue d un registre des immobilisations et les dettes financières Tenue d un livre d inventaire Production annuelle d un bilan, d un compte de résultat, d un état des immobilisations, des amortissements et des plus- ou moins-values François Longin 8

9 La TVA (1) Régime général des locations meublées : l exonération Texte de référence : Article 261 du CGI Exceptions : les prestations soumises à TVA Texte de référence : Article 261 du CGI Prestations de mise à disposition d un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en plus de l hébergement au moins trois prestations de service (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception) Prestations d hébergement dans des résidences de tourisme (location via un exploitant) Attention! Faire la demande dans les 15 jours qui suivent le début de l exploitation. Si l option de la TVA est choisie, le régime est alors le régime normal. Taux de TVA applicable : 5,5% François Longin 9

10 La TVA (2) Avantages d être soumis à la TVA Récupération de la TVA à l achat Taux de 19,6% Demande après l achat (6 mois de délai) Le bien doit être conservé 20 ans (sinon le résidu doit être remboursé au fisc / possibilité de récupérer le résidu par le nouvel acheteur) Récupération de la TVA sur les charges Taux de 19,6% Demande trimestrielle François Longin 10

11 Les taxes locales La taxe foncière Texte de référence : article 1380 du CGI Payée par le propriétaire ou l usufruitier au 1 er janvier Exonération possible pour les logements neufs La taxe d habitation Texte de référence : article du CGI et suivants Payée par le locataire au 1 er janvier La taxe professionnelle Texte de référence : article 1147 du CGI Due chaque année par les personnes physiques et morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée Payée par le loueur en meublé professionnel Possibilité d exonération (la première année et même après) François Longin 11

12 Profil d investisseur pour le LMNP (1) Rappel des principaux objectifs des investisseurs Augmenter ses revenus Améliorer sa retraite Améliorer sa prévoyance Se constituer un capital Organiser son patrimoine François Longin 12

13 Profil d investisseur pour le LMNP (2) Ce que permet le LMNP Augmentation des revenus Une fois le crédit remboursé (souvent près de l âge de la retraite) Optimisation sociale Amélioration de la prévoyance (utilisation du crédit - ADI) Couverture sociale (création d une société - statut du gérant) Constitution d un capital immobilier Transmission du patrimoine facilité (création d une société démembrement des parts sociales) François Longin 13

14 Profil d investisseur pour le LMNP (3) Différences avec le LMP Investissement moins important que pour le LMP (recettes inférierues à euros) Pas de déficit possible pour le micro-bic Pas de déficit reprotable sur les autres revenus pour le régime normal (mais reportable sur les revenus de même nature) Investisseur faiblement ou fortement fiscalisé Exemple : personnes non soumises à l IR en France (étrangers) Investisseur avec un patrimoine plus ou moins important Caution demandée par la banque Effort d épargne parfois important François Longin 14

15 L offre des produits «packagés» des professionnels Produits proposés Investissements dans des résidences de tourisme, dans des résidences d affaires ou des résidences médicalisées Bail commercial signé avec une société d exploitation (loyers garantis par l exploitant) Récupération de la TVA Assistance juridique et comptable François Longin 15

16 L investissement immobilier Direct / indirect Bien propre Société intermédiaire SCI (location nue) SARL de famille (location meublée) Gestion directe / Gestion déléguée Bail commercial pour d exploitation du bien (LMP) Recours à une agence immobilière Temps passé (recherche de locataires, facturation et recouvrement des loyers, entretien du bien et gestion des travaux) Soucis de gestion François Longin 16

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