Volet 6 : Habitation Un logement décent, c est un droit!

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1 1 Volet 6 : Habitation Un logement décent, c est un droit! Table des matières À retenir... 1 Ce qu en disent les acteurs communautaires Coup d œil sur le logement à la Pointe Ménages propriétaires et ménages locataires Le logement social et communautaire : une des richesses du quartier Les types de logements présents dans le quartier Gentrification Augmentation du coût des ventes Des loyers qui atteignent des sommets Ça déménage Crise du logement Les conditions de logement changent Les logements abordables : abordables pour qui? Les besoins en logement Les grands projets Constats, défis et enjeux Pistes d action Notes et références À retenir Le logement social et coopératif représente aujourd hui 35,4 %, alors que cette part atteignait autrefois 40 %. Pointe Saint Charles demeure le quartier au Canada ayant le plus vaste parc d habitat coopératif. C est un héritage des luttes d hier et d aujourd hui, un acquis à protéger! Le quartier connaît une effervescence immobilière depuis plusieurs années et l embourgeoisement est un phénomène qui s accentue. Les prix de l immobilier flambent : hausse de 65 % pour les ventes et de 17,7 % pour le loyer médian. Mais les logements restent plus abordables en 2006 que dans les autres quartiers de Montréal. Il est de plus en plus difficile de se loger à un coût raisonnable dans le quartier, en particulier pour les personnes seules et les familles nombreuses. Environ 1200 ménages sont en attente d un logement social ou coopératif. Ces ménages sont des personnes à revenus très modestes (autour de $ annuellement), des personnes seules, des couples et des familles.

2 2 Le nombre de ménages qui consacrent la moitié et plus de leur budget pour se loger est de 15,8 %. Les besoins sont très grands en matière d habitat social et coopératif, petits et grands logements, mais aussi pour du locatif privé abordable et décent. Seuls 12 % des ménages locataires ont la capacité financière d accéder à la propriété avec les programmes de logements abordables... Ce qu en disent les acteurs communautaires La poussée du développement urbain dans le Sud Ouest : intérêt et avidité pour les espaces d ici. Les condos et les lofts qui se multiplient aux abords du canal de Lachine tournent le dos au quartier, à sa population et à son histoire. La gentrification (ou embourgeoisement) : le quartier subit des changements importants au niveau de ses habitants. Il y a de plus en plus de nouveaux résident e s radicalement plus fortuné e s que le reste de la population. Un nombre croissant de résident e s de longue date quitte le quartier (où sont sur le point de le faire) à cause des hausses de loyers ou parfois, des reprises de possessions des logements par leur propriétaire. Beaucoup de familles modestes et de classes moyennes déménagent hors du quartier et même hors de l île de Montréal, faute de logement accessible dans le quartier. Peu de nouveaux logements sociaux et communautaires pour la longue liste des personnes en attente. Par contre, il y a beaucoup de constructions de condos. On note un appauvrissement causé par une part plus grande du budget consacré à se loger (taux d effort plus important). Le phénomène d embourgeoisement fait en sorte que l évaluation foncière des maisons a beaucoup augmenté ces dernières années. La facture des comptes de taxes plus élevés est trop souvent refilée aux locataires. Manque de logements appropriés pour les aîné e es. Raréfaction des grands logements pour les familles. Beaucoup de nouvelles constructions qui détonnent dans le quartier et d autres qui sont laissées à l abandon. Il y a une détérioration du parc de logement locatif. De nouveaux défis de cohabitation et de vivre ensemble sont causés par des préoccupations différentes.

3 3 1. Coup d œil sur le logement à la Pointe Pointe Saint Charles est un des plus anciens quartiers ouvriers de Montréal. La désindustrialisation et les transformations de l économie y ont entrainé une dégradation des conditions de vie des familles. Aujourd hui, le quartier est sous pression immobilière et connaît de grands changements à cause de sa proximité avec le Vieux Port, le centre ville, le pôle du marché Atwater. L effervescence du marché immobilier a bondi depuis la mise en valeur du canal de Lachine (arrivée de lofts et condos luxueux aux abords du canal). Les grands projets immobiliers se multiplient. Les hausses de loyers et la transformation des commerces de proximité sont quelques uns des indicateurs de ce bouleversement profond. Dans l ensemble, le parc de logements de la Pointe est plus ancien que la moyenne de l île de Montréal. Environ 60 % des logements datent d avant 1960, contre un peu moins de 50 % pour l île. L âge des immeubles fait que les plex dominent dans le quartier. Beaucoup d entre eux connaissent des rénovations importantes qui font grimper les loyers et modifient le visage du quartier tandis que d autres, qui nécessitent des réparations majeures, rendent les conditions de vie difficile pour ses occupant e s Ménages propriétaires et ménages locataires Sur les 6670 logements occupés en 2006 à Pointe Saint Charles, on comptait 1540 propriétaires occupants (23,1 %) et 5130 logements locatifs (76,9 %), dont 2769 logements locatifs privés (41 %) et 2361 locatifs sociaux et communautaires (36 %). Proportion de ménages locataires et propriétaires à Pointe Saint Charles 2 La Pointe compte une proportion plus importante de locataires et moins de ménages propriétaires que la moyenne montréalaise. En effet, à Montréal en 2006, c est 34,4 % des ménages qui étaient propriétaires occupants tandis que 65,6 % des ménages étaient locataires. Concernant les types de ménages en fonction du mode d occupation, les couples sont le plus souvent propriétaires, alors que ce sont les ménages multifamiliaux (incluant les colocataires), suivis des ménages monoparentaux et des personnes seules qui sont les plus représentés au niveau des locataires.

4 4 38,5 % des couples sans enfant et 30,8 % des couples avec enfants sont propriétaires. 85,8 % des ménages multifamiliaux et en colocation, 84,8 % des ménages monoparentaux et 81 % des ménages formés d une personne seule sont locataires 3. Notons que selon le FRAPRU, les femmes sont encore aujourd hui locataires dans une proportion beaucoup plus importante que les hommes, ce qui les rend plus à risque d éprouver des difficultés au niveau du logement 4. Finalement, notons qu en 2005 le revenu médian des propriétaires de Pointe Saint Charles était de $ ( $ pour Montréal) alors qu il n était que de $ pour les locataires ( $ pour la ville de Montréal) 5. Variation des ménages locataires et propriétaires, Pointe Saint Charles, ll n y a pas eu de variation significative entre la proportion de ménages locataires et de ménages propriétaires entre 2001 et 2006 dans le quartier. Le logement social et communautaire : une des richesses du quartier, un pourcentage en diminution Phénomène remarquable résultant en bonne partie des luttes sociales et communautaires, Pointe Saint Charles est un des quartiers au Canada où l on retrouve le plus de logements sociaux et communautaires sur un territoire semblable. C est d ailleurs à Pointe Saint Charles, en 1971 que la première coopérative d habitation au Québec a vu le jour, Logepeuple. Si cette dernière n existe plus aujourd hui, elle a montré la voie à près de 55 coopératives et 6 OBNL, dont certaines comportent plusieurs immeubles. En 2008, le logement social et communautaire correspond à 35,4 % de tous les logements occupés du quartier, ce qui plus précisément, correspond à 46 % de tous les logements locatifs. Par comparaison, dans le Sud Ouest c est 24,3 % de l ensemble des logements qui sont sociaux ou communautaires alors qu à Montréal on n en retrouve que 7,1 %. Nombre et type de logements sociaux et communautaires à Pointe Saint Charles,

5 5 Il existe plusieurs types de logement social et communautaire dans le quartier 8 : Les coopératives d habitation, bâtiments où habitent des personnes qui sont à la fois locataires de leur logement et collectivement propriétaires de l immeuble. Les membres de la coopérative sont invités à participer à sa gestion et à son entretien. Les habitations à loyers modiques (HLM) sont des logements publics gérés par l Office municipal d habitation de Montréal (OMHM) dont le loyer est fixé à 25 % des revenus du ménage. Suite au retrait du financement fédéral, les derniers HLM ont été construits en Les organismes à but non lucratif (OBNL) possèdent et gèrent des logements dans le but de les louer à des ménages ayant de la difficulté à se loger convenablement (ménages âgés, ménages à faible revenu, jeunes marginaux, etc.). Les locataires sont présents dans la majorité des conseils d administration. Finalement, les logements publics (non HLM) sont des logements locatifs qui visent les ménages à revenu faible ou modeste et qui appartiennent à : o l Office municipal d habitation de Montréal (OMHM). Ces logements sont gérés dans une forme s apparentant aux OBNL. Ces logements sont réalisés dans le cadre des programmes AccèsLogis ou Logement abordable Québec ou à : o la Société d Habitation et de Développement de Montréal (SHDM). Certains logements sont gérés par un OBNL, d autres demeurent sous la responsabilité de la SHDM. La carte suivante nous indique la localisation de ces logements dans le quartier. Tous les logements sociaux et communautaires Familles et autres HLM Personnes âgées Unités adaptées OBNL Coopératives d habitation SHDM OMHM

6 6 Localisation des logements sociaux et communautaires à Pointe Saint Charles, 2008 Source : Ville de Montréal (Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine), Quelques statistiques sur les ménages et les logements du quartier Pointe Saint Charles, octobre 2008.

7 7 1.3 Les types de logements présents dans le quartier Distribution des logements (occupés et vacants) selon le type de bâtiments 9 Pointe Saint Charles Nombre % Le Sud Ouest (%) Ville de Montréal (%) Unifamiliales 554 7,9 6,5 12,4 Plex (2 à 5 logements) ,1 45,1 38,5 Immeubles à logements de 3 étages et moins ,0 20,4 21,8 Immeubles à logements de 4 étages et plus 114 1,6 1,5 10,4 Copropriétés divises ,8 11,5 10,3 Autres ,5 15,1 6,6 Tous les logements (occupés et vacants) % 100 % 100 % Le quartier est principalement composé de plex et de logements de 3 étages et moins. Pointe Saint Charles compte 54 bâtiments formés de copropriétés 11 totalisant 754 unités de logement. 2. Gentrification La gentrification est l une des principales dynamiques observées dans le quartier Pointe Saint Charles par les groupes qui y travaillent. La gentrification ou embourgeoisement, «est un processus par lequel des ménages à revenu plus élevé déplacent les résidants locaux à faible revenu, modifiant le caractère particulier d un quartier.» 12 Le phénomène se manifeste par une poussée du développement urbain, la prolifération de condominiums, l augmentation du nombre de ménages (couple sans enfant et personnes seules), l arrivée d une population plus fortunée et des nouveaux commerces qui s adressent à cette clientèle. Ce processus a pour effet de stimuler la spéculation immobilière et faire augmenter les taxes foncières, et conséquemment le coût des loyers et des maisons. Pour les intervenants communautaires, la proximité du quartier Pointe Saint Charles avec le Vieux Montréal et le centre ville, de même que l effervescence du marché immobilier, suite à la mise en valeur du canal de Lachine, expliquent en partie ce phénomène dont les signes visibles sont apparus dans le quartier vers la fin des années Selon le Regroupement Information Logement (RIL) de Pointe Saint Charles, ce processus a des conséquences importantes sur la vie des gens du quartier.

8 8 2.1 Augmentation du coût des ventes En 2006, sauf pour les condos, la valeur moyenne des logements possédés était moins élevée à la Pointe ( ,40 $) qu ailleurs à Montréal ( $) 13. Néanmoins, comme ailleurs à Montréal, les habitations sont en général vendues plus cher que leur évaluation. Par exemple, en 2005, les maisons unifamiliales du quartier ont été vendues en moyenne 26 % plus cher que leur évaluation, alors que les condos et les plex ont été vendus 2 % de plus 14. Dans le Sud Ouest, c est à Pointe Saint Charles que l on retrouve la plus grande différence entre les prix de vente et les évaluations foncières. En 2003, Pointe Saint Charles était le second quartier le moins cher de Montréal pour acheter une maison unifamiliale. En 2007, c est l un des 5 quartiers de Montréal où la valeur des maisons a le plus augmenté et où les taxes foncières ont le plus bondi (une hausse de plus de 65 % alors que la moyenne à Montréal est de 42 %) 15. Néanmoins, le quartier demeure encore parmi les plus abordables de l île. Prix de vente selon le type d habitation, Pointe Saint Charles Montréal Unifamiliale $ $ % $ $ + 82 % Duplex $ $ % $ $ + 77 % Multiplex $ $ +94 % $ $ +79 % Condo $ $ +66 % $ $ +53 % Les prix de l immobilier ont bondi dans le quartier, effectuant un rattrapage par rapport à la moyenne montréalaise. Cette tendance se maintient et fait de Pointe Saint Charles un quartier de moins en moins abordable. La situation des condos illustre bien cette tendance : acheter à la Pointe un logement en copropriété coûte en moyenne plus cher que la moyenne montréalaise. Sur ce sujet, notons que plusieurs logements luxueux et inaccessibles à la population du quartier ont été construits au cours des dernières années, favorisant ainsi la hausse des évaluations foncières et des prix de vente dans le quartier. Plusieurs de ces projets luxueux se situent sur le bord du canal Lachine : La Redpath (89 unités + 29 lofts) 17 où il en coûte $ pour un condo avec une seule chambre à coucher, selon une petite annonce datant d août La Belding Corticelli (50 unités) 19 où il en coûte environ $ pour un condo avec une chambre à coucher 20. Ailleurs dans le quartier, l ancien Bain Hogan (18 unités situées au coin de Wellington et de la rue du parc Marguerite Bourgeoys) où l on doit débourser $ pour un condo avec deux chambres à coucher.

9 9 2.2 Des loyers qui atteignent des sommets Les prix de vente des habitations, plus particulièrement des plex, ont donc subi une hausse vertigineuse au cours des dernières années. Comme la plupart des plex sont composés de logements locatifs, ce sont les locataires qui se font refiler cette augmentation de coûts et cela se reflète clairement sur le prix des loyers, et ce, autant à Montréal que dans le quartier. À cela s ajoute «l ajout de constructions neuves de logements locatifs luxueux, la rénovation ou la modernisation d unités locatives et le roulement des locataires [qui] peuvent faire monter les loyers moyens par rapport à l année précédente». 21 En effet, selon une étude de l Institut de recherche et d informations socio économique 22, «Les loyers ont augmenté cette année de près de 3,4 % au Québec alors que l inflation n était que de 0,4 % et que la Régie suggérait des hausses de 0,6 % à 0,8 %. [ ] Depuis le début de la pénurie en 1999, le prix des loyers a connu une hausse 30 % plus rapide que l inflation. À Montréal, ce chiffre atteint 40 %.» 23 À Pointe Saint Charles et dans le Sud Ouest, les loyers demeurent plus abordables que la moyenne montréalaise. Mais le loyer médian, toute grandeur de logement confondu, a subi une augmentation de 17,7 % entre 2001 et Cette hausse est d autant plus importante étant donné l important parc de logements sociaux communautaires à la Pointe qui tire le loyer médian vers le bas. Variation du loyer médian des ménages locataires, Pointe Saint Charles Montréal $ % $ % $ 17,7 % 606 $ 16,5 % $ 520 $ On sait que dans le Sud Ouest, bien que les loyers demeurent plus bas que sur le reste de l île de Montréal, il y a eu une forte augmentation depuis En effet, «Entre les deux derniers recensements, les loyers médians des ménages locataires ont augmenté d au moins 14,5 % dans tous les quartiers du Sud Ouest; la hausse a même atteint 17,7 % dans Pointe Saint Charles» 25. Cet état de fait pénalise principalement les personnes seules qui comptent sur un seul revenu et qui doivent débourser un montant très important pour un petit logement.

10 Ça déménage En 2006, à Pointe Saint Charles près d une personne sur deux (47,35 % de la population du quartier de 15 ans et plus) n habitait pas à la même adresse 5 ans plus tôt. En proportion à Montréal, il y a eu moins de déménagements, car c est 41,17 % des gens de 15 ans et plus qui ne demeuraient pas à la même adresse 5 ans plus tôt. Bien que les données statistiques 26 n indiquent pas les raisons des déménagements, ni si les gens déménagent dans le même quartier ou ailleurs à Montréal, on peut penser que cette forte mobilité est due en partie à des facteurs économiques comme l augmentation du coût des loyers et touche surtout les locataires sur le marché privé. Il est reconnu que le taux de roulement est plus faible dans les logements sociaux et communautaires. 3. Crise du logement On peut mesurer l importance d une crise du logement en utilisant le taux d inoccupation des logements locatifs qui mesure le pourcentage de tous les appartements et maisons en rangée inoccupés et à louer. Selon la Société canadienne d hypothèque et de logement (SCHL), le seuil d équilibre du taux d inoccupation devrait se situer à 3 %. Or des taux plus faibles signifient un nombre plus restreint de logements locatifs et peuvent provoquer des pressions à la hausse sur les loyers. En 2005, le taux d inoccupation des logements locatifs était de 1,7 % à Pointe Saint Charles et de 2,1 % à Montréal. La présence d un important parc de logements sociaux et communautaires doit être prise en compte dans l analyse de cette donnée, car le taux d inoccupation de ces logements est beaucoup plus faible que dans le marché privé. À Montréal comme dans le Sud Ouest, certains types de logements sont aussi plus difficiles à trouver que d autres. Par exemple, il devient particulièrement difficile de trouver des logements assez grands (deux chambres à coucher et plus) pour abriter une famille : Le taux d inoccupation des logements de trois chambres à coucher et plus était de 1,1 % pour l île de Montréal en octobre 2008 et de 0,1 % pour le Sud Ouest en octobre

11 11 Et le taux de vacances pour des logements abordables de types familiaux, entre 550 $ et 699 $ par mois, n était que de 1,4 % à Montréal en Les conditions de logement changent Taux d effort et appauvrissement Le taux d effort, c est la part du revenu brut qu un ménage consacre aux dépenses de logement (loyer ou hypothèque, taxes, chauffage et électricité). Pour la ville de Montréal, un logement abordable est un logement où le taux d effort ne dépasse pas 30 %. En 2006 à Pointe Saint Charles 28 34,6 % des locataires consacrent 30 % ou plus de leur revenu pour se loger, 15,7 % des locataires 50 % ou plus, 8,7 % des locataires devaient débourser 80 % et plus de leur revenu pour se loger. Puisqu une partie des ménages logés dans le parc d habitat social et communautaire ne consacre pas plus de 30 % de son revenu aux frais de logement, ce sont les locataires dans le marché privé qui sont les plus nombreux à débourser plus de 30 % de leur revenu pour se loger. On peut voir sur le graphique ci dessous que, contrairement au reste de Montréal, le nombre de locataires devant fournir 30 % ou plus de leurs revenus au loyer est en baisse à la Pointe. Plus précisément, entre 2001 et 2006, le taux de ménages locataires montréalais devant débourser plus de 30 % de leur revenu en coût d habitation (taux d effort) a augmenté de 3,4 %, alors que pour la même période ce taux à diminué de 9,7 % à la Pointe. Il en va de même pour les ménages devant fournir 50 % ou plus de leur revenu au logement ( 5,8 % entre 2001 et 2006 dans le quartier). Évolution des ménages locataires consacrant 30 % ou plus de leur revenu au loyer brut, En ce qui concerne les ménages propriétaires, c est 25,9 % d entre eux qui doivent consacrer plus de 30 % de leur revenu à l habitation. Cela représente aussi une baisse ( 6,1 %) depuis 2001, alors que la proportion de ces ménages a augmenté à Montréal (+6,8 %). Cela s explique du fait que le coût d une propriété est encore moins élevé dans le quartier que la moyenne montréalaise. L augmentation vertigineuse du prix des maisons, même si ces derniers

12 12 demeurent plus faibles qu à Montréal, peut quant à elle expliquer la hausse de 5,1 % des propriétaires devant débourser 50 % ou plus de leur revenu pour se loger. En somme, entre 2001 et 2006 le taux d effort de 30 % ou plus pour le logement de l ensemble des ménages du quartier a diminué ( 2,8 %), et est plus faible que la moyenne montréalaise. Cela s explique surtout par l augmentation des revenus et du taux d emploi depuis les dernières années, ainsi que par la construction de nouveaux logements sociaux. Sur le tableau suivant, on remarque d ailleurs que c est la situation des familles monoparentales locataires qui s est le plus améliorée. Cependant, on remarque que la situation des locataires vivant seuls s est dégradée : entre 2001 et 2006, +2,3 % doivent payer 30 % de leur revenu ou plus pour se loger et en ,5 % devaient débourser 80 % ou plus de leurs revenus pour l habitation 30. La situation des aîné e s locataires s est aussi détériorée entre 2001 et 2006, avec une augmentation de 4,4 % des ménages devant débourser 30 % ou plus de leur revenu pour le loyer. Pointe Saint Charles Tous les ménages Évolution du taux d effort, Taux d effort de 30 % ou + Taux d effort de 50 % ou Variation (%) Variation (%) 35,5 32,7 2,8 18,3 15,1 3,2 Tous les propriétaires 27,6 26,3 1,3 7,9 13,0 +5,1 Tous les locataires 38,0 34,7 3,3 21,5 15,7 5,8 Personnes seules 48,2 47,6 +2,3 27,9 25,0 2,9 Familles monoparentales 37,4 30,1 7,3 19,0 7,2 11,8 65 ans et plus 29,4 33,8 +4,4 8,1 8,5 +0,4 Montréal Tous les ménages 37,1 38,4 +1,3 18,7 18,7 Seuil de revenu des besoins impérieux Portons maintenant notre attention sur les ménages locataires possédant un revenu se trouvant sous le seuil de revenu de besoins impérieux. On affirme qu'un ménage éprouve des besoins impérieux lorsqu'il n'est pas en mesure de se trouver un logement conforme aux normes de taille, de qualité et d'abordabilité. L'abordabilité se rapporte à un plafond de 30 % du revenu d'un ménage consacré aux frais de logement 32. Notons que le seuil de revenu de besoins impérieux est une mesure qui est souvent utilisée pour estimer les besoins en matière de logement social. La Société d habitation du Québec (SHQ) utilise ce seuil pour définir l admissibilité à certains programmes d habitation, dont les habitations à loyer modique (HLM) et les programmes de supplément au loyer. Comme on peut le remarquer sur le graphique ci dessous, malgré une amélioration au cours des dernières années, la proportion des ménages locataires ayant un revenu sous le seuil des besoins impérieux est significativement plus élevée dans le quartier (53,7 %) que la moyenne montréalaise (43,1 %) et celle du Sud Ouest (42 %). Pointe Saint Charles est le quartier du Sud Ouest où l on retrouve le plus de ménages sous le seuil de besoins impérieux, avec près d un ménage sur deux.

13 13 Proportion des ménages locataires ayant un revenu sous le seuil de revenu de besoins impérieux 33 Ces données nous éclairent sur la difficulté à payer le loyer tout en subvenant aux besoins essentiels. Car, dans la réalité, beaucoup de personnes seules en logement privé vivent une très grande précarité, n ayant pratiquement aucun budget disponible après avoir payé le loyer, aucune marge de manœuvre pour payer chauffage, électricité, transport en commun, et dépendent entièrement de l aide alimentaire pour survivre. Comme cela a été souligné dans le volet socio économique, beaucoup de personnes dans le quartier vivent une situation d appauvrissement de plus en plus sévère, car n oublions pas que 58 % des ménages ne comptent que sur un seul revenu pour subvenir à leurs besoins Les logements abordables : abordables pour qui? Pour la SCHL de même que pour la Ville de Montréal, les frais d'un logement (incluant les frais de chauffage et les taxes foncières) de qualité convenable ne doivent pas dépasser 30 % du revenu du ménage afin d être qualifiés d abordables. La notion de logement abordable est donc assez élastique, mais vise généralement les ménages avec des revenus se situant entre et $ par année 35. Précisons aussi que le logement dit abordable ne touche pas que le secteur locatif, mais aussi les ménages qui aimeraient accéder à la propriété. Actuellement, dans le quartier plusieurs projets de logements «abordables» sont prêts à être occupés ou déjà vendus : Jardins Bourgeoys (pâté de maisons entre les rues Bourgeoys, LeBer et Ste Madeleine) avec 108 unités de logements à partir de $ (taxes incluses) et Square Kiely (rue Mullins) avec 48 unités. Selon Claude Dagneau de l ŒIL (comité logement de Côte des Neiges) : Pour acheter un studio de $, il faut un revenu minimal annuel de $. Pour un 3 de $, c est de $ dont il faut disposer annuellement. Pour un 4 de $, c est un revenu de qui est le minimum. Enfin, pour acquérir un logement de 3 chambres à coucher, un 5 à $, il faut avoir un revenu annuel minimum de $. Ces exemples sont basés sur les prix de logements dits abordables par la Ville de

14 14 Montréal. Les calculs de M. Dagneau sont basés sur la somme des coûts annuels d accès à la propriété. Ce montant ne doit pas excéder 30 % des revenus totaux annuels de celui qui veut devenir propriétaire 36. Cet exemple illustre bien le cap infranchissable entre les logements dits abordables et la capacité de devenir propriétaire pour une population modeste comme celle de Pointe Saint Charles. Ces logements restent inaccessibles pour la plus grande partie de la population du quartier. D ailleurs, selon Statistique Canada, dans le quartier en 2006 seulement 595 ménages locataires avaient un potentiel d accession à propriété 37, c est à dire 12 % des ménages locataires 38. Sachant qu en 2006 le revenu médian de la population de 15 ans et plus était de $ dans le quartier après impôts ( $ à Montréal), nous considérons que pour la majorité de la population du quartier, ces logements n ont d abordables que le nom. Il est clair que la très grande majorité des ménages locataires dans de Pointe Saint Charles, ne peut pas accéder à la propriété tel qu offert par le secteur privé, même pour les unités les moins chères. 4. Les besoins en logement Le Projet Saint Charles/comité logement du Regroupement Information Logement (RIL) vient, entre autres, en aide aux locataires souhaitant faire valoir leurs droits et regroupe les requérant e s en attente d un logement communautaire à Pointe Saint Charles. Ces requérant e s sont soit déjà locataires du quartier, ou y ont déjà habité et aimeraient y revenir. La liste de requérant e s pour des logements communautaires est grande. En effet, le Projet Saint Charles regroupe 1243 ménages en attente d un logement dans une coopérative ou un OBNL du quartier. Ces ménages résident à 78 % dans le quartier Pointe Saint Charles, et 70 % de ces derniers logent sur le marché privé. Par contre, 22 % des ménages requérants ont dû quitter le quartier faute de logements adéquats, mais souhaitent y revenir. Au niveau économique, les ménages requérants du Projet Saint Charles ont des revenus faibles ou modestes et consacrent une part trop importante de leur revenu pour se loger. Ainsi, le revenu annuel moyen brut de ses membres est de $ par an et 79 % d entre eux comptent sur un revenu annuel brut inférieur à $. Les ménages requérants sont composés à : 40 % de personnes seules; 28 % de familles monoparentales, composées en grande majorité de femmes chefs de famille; 24 % de couples, pour la plupart avec enfants. En conséquence, les demandes de logements comptant 2 chambres à coucher ou plus représentent 57 % de toutes les demandes, contre 43 % pour les logements d une chambre à coucher ou les studios. 39 On remarque que la réalité des membres du Projet Saint Charles reflète les tendances lourdes en matière de logement à Montréal : il est plus difficile de se loger convenablement pour les personnes seules et pour les grandes familles. Il est aussi important de mentionner que les personnes âgées sont particulièrement touchées par la situation actuelle au niveau de

15 15 l habitation, d autant plus que 47,2 % d entre elles demeurent seules à la Pointe. En effet, en plus du manque de logements pas trop cher dans le quartier, on retrouve encore moins de logements adaptés à leurs besoins spécifiques. (voir le volet Ainé e s) 5. Les grands projets Plusieurs grands projets sont en développement (en cours ou à venir) dans le Sud Ouest avec environ nouveaux logements annoncés : Imperial Tobacco, Lowney, Dompark, ETS, Griffintown, Tri postal Pour le quartier, c est 2500 unités qui sont annoncées avec de grands projets comme le Nordelec ou les terrains du CN, mais aussi des plus petits projets qui sont éparpillés : rue Centre, rue Mullins, rue Augustin Cantin, rue Châteauguay, rue Charlevoix, etc. En ce qui a trait aux perspectives de développement de logement social et communautaire, la première chose à mentionner est qu il reste peu voire pas de terrains disponibles dans le quartier en dehors des terrains industriels. Mentionnons cependant que 48 logements sociaux sur deux terrains (coin Laprairie/Châteauguay et Grand Trunk / Shearer) sont à venir; il s agit de la phase IV de l OBNL Reflet et de la coopérative O Meara. Actuellement, une inclusion de 15 % de logement social est prévue dans le projet du Nordelec, soit 174 unités sur 957. Cela se traduira par l OBNL pour personnes âgées en perte d autonomie Cité des Bâtisseurs et par la coopérative Le Chalutier. Le contexte est celui d'un coût de construction élevé, avec très peu d investissements provinciaux dans les programmes de développement et des investissements minimes au niveau fédéral. En ce qui concerne les terrains du CN, des mobilisations et des négociations ont été menées par les groupes du quartier pour revendiquer le maintien de la proportion de 40 % de logement social dans le quartier. Présentement, il est question d un ratio de 25 % de logement social. Cela pourrait représenter 215 unités sur 860. C est donc approximativement 437 logements sociaux sur unités qui seraient construits dans les prochaines années dans le quartier. Nous considérons que ce nombre est nettement insuffisant en regard des besoins du quartier. Surtout, si la proportion de logements sociaux n augmente pas dans les prochains projets, elle baissera dans tout le quartier, mettant en péril un acquis de 40 ans. Les logements sociaux et communautaires constituent aujourd hui environ 36 % du stock du quartier. Ce chiffre a déjà été 40 %. Cette diminution doit s arrêter. Les besoins énormes et immédiats sont là pour le prouver! 6. Constats, défis et enjeux Les constats que l on peut tirer de la situation actuelle sont que dans les nouveaux développements du quartier, on retrouve : presque seulement des condos, pas de logement locatif privé, peu de logements pour les familles, peu de logements sociaux et communautaires... Ces constats posent de sérieux défis pour l avenir du quartier tel qu on le connaît. En premier lieu, le maintien dans les lieux de la population du quartier ne saurait être assuré sans la préservation de 36 % de logement social et communautaire dans le quartier. Pour cela, il est incontournable de faire de réels gains en

16 16 logement social sur l ensemble des terrains à développer. La cohabitation entre les résidant e s de longue date et une population plus aisée nouvellement arrivée constituent aussi des défis : priorités différentes entre les individus, possible incompréhension de part et d autre, etc. Comment garder cet esprit de communauté, tisser des liens et éviter qu un fossé ou des tensions sociales n apparaissent? Pistes d action Se battre pour la reconnaissance du droit au logement et la création massive de logements sociaux et communautaires. Maintenir la proportion de 40% de logement social dans le quartier. Mieux connaître la situation des locataires sur le marché privé et intervenir pour favoriser le respect de leurs droits Obtenir la création de réserve de terrains pour construire des logements sociaux par la Ville afin d éviter les coûts dus à la spéculation Faire des pressions pour que la politique d inclusion devienne plus présente. Elle ne doit plus être une politique d exception et doit comprendre des logements sociaux dans tous les projets immobiliers, et non pas seulement ceux de 200 unités ou plus. Obtenir des gains sur la question des logements familiaux et de grande superficie. Ainsi, la politique d inclusion de logements familiaux sur les terrains du CN considère que 750 pieds carrés sont suffisants pour une famille Nous considérons que cela n est satisfaisant que pour les petites familles. Améliorer les programmes de financement qui permettent la réalisation de logements sociaux et communautaires, puisqu actuellement il n existe aucun programme récurrent servant au développement de ce type d habitation et les budgets sont inadéquats. Négocier davantage de terrains avec des instances non privées (église, commission scolaire, arrondissement, ville). Améliorer et entretenir le parc de logements sociaux et communautaires existant.

17 17 NOTES ET RÉFÉRENCES 1 Ville de Montréal (Division du développement de l habitation, Service de mise en valeur du territoire et du patrimoine), 31 janvier 2007, Habiter Montréal L habitation dans le Sud Ouest, présentation PowerPoint. 2 Statistiques Canada, données du recensement de 2006 et Ville de Montréal (Direction de l habitation, Service de mise en valeur du territoire et du patrimoine), Répertoire 2009 des logements sociaux et communautaires sur l île de Montréal (Données à jour au 31 décembre 2008) 3 Ville de Montréal, Direction de l habitation, Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine, Profil statistique en habitation de l arrondissement du Sud Ouest, mai Données de Statistiques Canada, En ligne : Ouest_Mai_2009.pdf 4 Communiqué du FRAPRU, Front d action populaire de réaménagement urbain, Les femmes courent davantage de risque d avoir des problèmes de logement, 7 mars En ligne : getcommuniques/t1/u8871 femmes courent davantage risques avoir problemes logement 5 Ville de Montréal (Direction de l habitation, Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine). Profil statistique en habitation de l arrondissement du Sud Ouest, mai 2009, p Statistiques Canada, Données des recensements de 1996, 2001 et Ville de Montréal (Direction de l habitation, Service de mise en valeur du territoire et du patrimoine), Répertoire 2009 des logements sociaux et communautaires sur l Île de Montréal (Données à jour au 31 décembre 2008), p. 2 8 Ville de Montréal (Direction de l habitation, Service de mise en valeur du territoire et du patrimoine), Répertoire 2009 des logements sociaux et communautaires sur l Île de Montréal (Données à jour au 31 décembre 2008), p. 6 9 Ville de Montréal, Rôle d évaluation foncière 2007, mise à jour en janvier Compilation : Direction de l habitation, Service de mise en valeur du territoire et du patrimoine. In Ville de Montréal (Direction de l habitation, Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine). Profil statistique en habitation de l arrondissement du Sud Ouest, mai 2009, p Les logements en «copropriétés divises» sont regroupés sans distinction à l égard de la typologie du bâtiment (unifamiliaux, plex, etc.). 11 Ville de Montréal (Division du développement de l habitation, Service de mise en valeur du territoire et du patrimoine), 31 janvier 2007, Habiter Montréal L habitation dans le Sud Ouest, présentation PowerPoint, 45 acétates. 11 Kennedy et Léonard (2001) In Regroupement économique et social du Sud Ouest, Construire un espace équitable ou comment gérer la revitalisation Rapport du comité habitation Sud Ouest, Statistique Canada, données du recensement de Données issues du rôle des transactions et rôle foncier 2007, In Ville de Montréal (Division du développement de l habitation, Service de mise en valeur du territoire et du patrimoine), 31 janvier 2007, Habiter Montréal L habitation dans le Sud Ouest, présentation PowerPoint, 45 acétates. 15 Rôle des transactions, Rôle d évaluation foncière, Montréal, Données issues du rôle des transactions In Ville de Montréal (Division du développement de l habitation, Service de mise en valeur du territoire et du patrimoine), 31 janvier 2007, Habiter Montréal L habitation dans le Sud Ouest, présentation PowerPoint, 45 acétates c463c9a Société canadienne d hypothèques et de logement, Rapport sur le marché locatif RMR de Montréal, automne 2008, p Institut de recherche et d informations socio économique, Pénurie de logements et hausse de loyers, note socioéconomique, juin get communiques/t1/pc1/u9838 iris loyers plus eleves inflation montreal

18 18 24 FRAPRU, 2009, Dossier noir Logement et pauvreté au Québec : des chiffres et des visages, p. 10, FRAPRU, 2009, Dossier noir Logement et pauvreté dans le quartier Pointe Saint Charles à Montréal, 2 p. Ces données proviennent d une commande spéciale du FRAPRU à Statistique Canada et des rapports sur le marché locatif de la Société canadienne d hypothèques et de logements (SCHL), automne 2005 et Après une courte embellie, le sort des locataires du Sud Ouest de Montréal risque de s assombrir, communiqué de presse conjoint, FRAPRU, POPIR Comité logement et RIL, 10 mars Statistiques Canada, Données du recensement de Précisons que dans ce graphique, le terme municipalité fait référence à la Ville de Montréal et non au quartier ou à l arrondissement. On ne peut donc pas savoir si les déménagements se font à l intérieur ou à l extérieur du quartier d origine. 27 Société canadienne d hypothèques et de logement, Rapport sur le marché locatif RMR de Montréal, automne FRAPRU, Dossier Noir 2009 : Logement et pauvreté dans le quartier Pointe Saint Charles, février Statistique Canada, Recensement de 1996, 2001 et FRAPRU, Dossier Noir 2009 : Logement et pauvreté dans le quartier Pointe Saint Charles, février Sources : Ville de Montréal, Direction de l habitation, Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine, Profil statistique en habitation de l arrondissement du Sud Ouest, mai Données de Statistiques Canada, Et FRAPRU, Dossier Noir 2009 : Logement et pauvreté dans le quartier Pointe Saint Charles, février Site internet de la Société canadienne d hypothèque et de logement (SCHL) 33 Source : Ville de Montréal, Direction de l habitation, Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine, Profil statistique en habitation de l arrondissement du Sud Ouest, mai Données de Statistiques Canada, Statistique Canada, recensement 2001, commande spéciale de la Division du développement de l'habitation. Compilation: Division du développement de l'habitation. In Ville de Montréal, Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine, Données entourant le projet de mise en valeur du secteur Nordelec, septembre RIL, Portrait statistique des besoins en matière de logement communautaire Quartier de Pointe Saint Charles, octobre Informations basées sur des données de Statistique Canada, Recensement 2006, données compilées par la Direction de l habitation, Division de la planification et de l expertise. 35 Ville de Montréal, Stratégie d inclusion de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels, 36 Dagneau, Claude (2009), Résidants de Côte des Neiges, vos élus sont en train de vous remplacer!, document produit par l ŒIL organisation d éducation et d information logement de Côte des Neiges, 15 p. 37 «Par ménages locataires ayant un potentiel d'accession, on entend les ménages locataires ayant un revenu annuel (en 2005) de $ à $ (personnes seules et couples sans enfant) et de $ à $ (couples avec enfant(s) et ménages monoparentaux) et dont le soutien principal a entre 25 et 54 ans. Il s'agit de seuils de revenu estimés (et adaptés aux catégories de revenu disponible) pour permettre à un locataire d'accéder à une propriété à prix abordable en 2008 (en suivant les paramètres de la version 2008 du programme d'aide financière à l'accession à la propriété, adoptée le 7 décembre 2007).» In Ville de Montréal, Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine, Quelques statistiques sur les ménages et les logements du quartier Pointe Saint Charles, octobre RIL, Portrait statistique des besoins en matière de logement communautaire Quartier de Pointe Saint Charles, octobre Informations basées sur des données de Statistique Canada, Recensement 2006, données compilées par la Direction de l habitation, Division de la planification et de l expertise. 39 Regroupement Information Logement, Le développement des terrains du CN : pour une réelle inclusion du logement communautaire, Mémoire présenté dans le cadre des consultations publiques sur la mise en valeur du site des ateliers du CN, Office de consultation publique de Montréal, 6 FÉVRIER 2009.