Les paradoxes des marchés de bureaux et du logement Les prévisions IEIF : l année dangereuse Entre rechute et guérison?
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- Adeline Bois
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1 Les paradoxes des marchés de bureaux et du logement Les prévisions IEIF : l année dangereuse Entre rechute et guérison?
2 2013 : scénarios pour l économie française Scénario central 80% de probabilité La croissance reste atone et l inflation faible et stable La répression financière perdure et le taux d intérêt des OAT à 10 ans reste au niveau actuel L activité immobilière reste déprimée et les conditions de financement de l immobilier continuent de se durcir La conjoncture économique s améliore progressivement en 2014 et 2015 Scénario alternatif 20% de probabilité La croissance chute et l inflation se tend légèrement La répression financière s atténue progressivement et le taux d intérêt des OAT à 10 ans est orienté à la hausse L activité immobilière se détériore La chute de la croissance est enrayée en : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 2
3 Modèle d estimation du taux d écoulement 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 3
4 Simulation des transactions sur les bureaux en Île-de-France 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 4
5 Simulation de l absorption nette sur les bureaux en Île-de-France 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 5
6 Simulation du stock de bureaux disponible à un an en Île-de-France 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 6
7 Simulation du taux de vacance des bureaux en Île-de-France 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 7
8 Simulation du taux d écoulement des bureaux en Île-de-France 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 8
9 Simulation des variations de loyers des bureaux à Paris QCA 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 9
10 Simulation des variations de prix des bureaux à Paris QCA 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 10
11 Simulation des taux de capitalisation des bureaux à Paris QCA 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 11
12 Simulation des performances globales des bureaux à Paris QCA 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 12
13 Conclusion du modèle Les loyers et les prix restent stables en 2013 dans le scénario central La faiblesse des livraisons de bureaux en Île-de-France permet de contenir le stock disponible malgré la baisse des transactions, en conséquence le taux d écoulement reste stable et le taux de vacance diminue ce qui permet de maintenir le niveau des loyers et des prix Le taux de capitalisation des bureaux à Paris QCA reste stable et la performance globale des bureaux s inscrit en légère hausse par rapport à 2012 Les fondamentaux s améliorent au cours des années suivantes, permettant d envisager une évolution plus favorable des loyers et des prix à un rythme identique Les loyers et les prix baissent de 3% en 2013 dans le scénario alternatif La chute des transactions de bureaux en Île-de-France entraine une remontée du stock disponible, une baisse importante du taux d écoulement et la hausse du taux de vacance qui pèsent sur l évolution des loyers et des prix Le mouvement de baisse des valeurs s accélère sur les années suivantes 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 13
14 2013 : l année dangereuse entre rechute et guérison? 17 janvier 2013 Le prix des logements anciens en France 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 1
15 2013 : scénarios pour l économie française Scénario central 80% de probabilité La croissance reste atone et l inflation faible et stable La répression financière perdure et le taux d intérêt des OAT à 10 ans reste au niveau actuel L activité immobilière reste déprimée et les conditions de financement de l immobilier continuent de se durcir La conjoncture économique s améliore progressivement en 2014 et 2015 Scénario alternatif 20% de probabilité La croissance chute et l inflation se tend légèrement La répression financière s atténue progressivement et le taux d intérêt des OAT à 10 ans est orienté à la hausse L activité immobilière se détériore La chute de la croissance est enrayée en : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 2
16 Simulation des variations annuelles de prix 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 3
17 Simulation des indices de prix 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 4
18 Simulation des ratios prix / revenu disponible 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 5
19 Simulation des ratios prix / prix de solvabilité avec un taux d effort de 20% 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 6
20 Simulation des pourcentages de ménages solvables avec un taux d effort de 20% 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 7
21 Simulation des taux d effort annuité de dette en % du revenu disponible 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 8
22 Conclusion du modèle Le prix des logements baisse de 3% en 2013 dans le scénario central La baisse du nombre de transactions et du multiplicateur de crédit occasionnée par un raccourcissement de la durée des prêts hypothécaires exercent une pression à la baisse que ne peut contrebalancer la réduction de l offre Malgré l atonie du revenu disponible, le ratio entre le prix des logements et le revenu disponible baisse ainsi que le taux d effort et le pourcentage de ménages solvables augmente Le mouvement de baisse des prix est amplifié sur les années suivantes Le prix des logements baisse de 6% en 2013 dans le scénario alternatif La dynamique de retour vers la moyenne historique du ratio entre le prix des logements et le revenu disponible est accélérée, en revanche le taux d effort et le pourcentage de ménages solvables connaissent la même évolution que dans le scénario central Le mouvement de baisse des prix est accéléré sur les années suivantes 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 9
23 2013 : l année dangereuse entre rechute et guérison? 17 janvier 2013 Zoom sur le marché en Île-de-France 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 10
24 L Île-de-France, marché-phare L Île-de-France compte pour 30% de la valeur totale du parc de logements en France et 15% du nombre de transactions Le prix des logements en Île-de-France évolue en phase avec celui de la France entière mais avec une tendance à amplifier les hausses Différents indices coexistent sur ce marché construits avec des méthodologies différentes: Notaires INSEE hédonique à fréquence trimestrielle, IPD Résidentiel à partir de valeurs d expertise annuelles et RPX IEIF paramétrique à fréquence journalière Ces indices évoluent de façon similaire mais avec des amplitudes différentes et des effets d avance-retard importants La taille importante du marché permet d étudier sa structure interne avec précision, en particulier la distribution des transactions en fonction des prix au m2 ce qui permet de tracer l évolution des biens chers (3 ème quartile) par rapport aux biens bon marchés (1 er quartile) et de mesurer ainsi la tension du marché Cette tension est devenue extrême à partir de 2010, elle a atteint un palier en : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 11
25 Evolution des prix des logements en Île-de-France 2013 : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 12
26 Distribution des transactions en fonction des prix au m² indice RPX IEIF fin octobre : l'année dangereuse - Entre rechute et guérison? 13
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