L exemple du quartier Terres Neuves à Bègles (Gironde)

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1 Forum inter régional r des acteurs de la rénovation urbaine Atelier professionnel La conduite d un d projet commercial ou économique dans un quartier en rénovation r urbaine L exemple du quartier Terres Neuves à Bègles (Gironde) Saemcib, développeur d de projets urbains Ville de Bègles - Saemcib 17 septembre 2010

2 La conduite d un d projet économique dans un quartier en rénovation r urbaine 1- De la cité au projet urbain durable 2- La mise en œuvre du projet urbain par l aml aménageur / développeur 3- Le Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu

3 La Ville de Bègles B La place de Bègles dans la CUB - Une commune de la première couronne de Bordeaux de habitants - Une Ville au passé industriel, ouvrier, maraîcher emplois, actifs % de logements locatifs sociaux - Un territoire qui subit les enjeux et les mutations foncières

4 De la cité au projet urbain durable

5 De la cité au projet urbain durable Bègles, la stratégie de mutation territoriale des cités HLM (ZUS) Anticiper l évolution de l environnement du quartier CPA Yves Farge Maîtriser les mutations foncières périphériques

6 De la cité au projet urbain durable Bègles, la stratégie de mutation territoriale des cités HLM (ZUS) Périmètre ZUS

7 De la cité au projet urbain durable Le projet urbain à l échelle d une opération d aménagement - la définition nécessaire d une échelle d appréhension de la mutation urbaine - une réponse aux complexités des projets mixtes et au traitement ambitieux des espaces publics et paysagers - le moyen de renforcer le renouvellement de l attractivité sociale et économique d un territoire - un espace cohérent pour la mise en œuvre d une politique urbaine de développement durable - une appréhension maîtrisée du foncier et du financement des opérations

8 De la cité au projet urbain durable Une démarche plus globale que l éco quartier - intègre dans le projet urbain les problématiques économiques, sociales et environnementales - associe la dimension sociale de l emploi et du logement - offre un cadre de vie qui répond aux attentes de toutes les populations du quartier (entreprises, propriétaires, locataires, ) - propose le partage des espaces publics et des équipements publics - densifie la Ville au profit d espaces naturels diversifiés => La SAEMCIB Aménageur a initié une démarche avec la Ville de Bègles à l échelle du projet urbain par l élaboration d une Charte de Développement Durable

9 La conduite d un d projet commercial ou économique dans un quartier en rénovation r urbaine Bègles : spécificit cificités s du montage d opd opérations économiques en quartiers ORU La mise en œuvre du projet urbain par l aml aménageur / développeurd Saemcib, développeur d de projets urbains

10 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd Une opération d aménagement d ensemble pour renouveler l attractivité du territoire - Desserte les quartiers par les transports en commun (tramway) - Découpage et réaffectations des emprises foncières - Recomposition des espaces publics et des circulations douces - Commercialisation des emprises foncières à des opérateurs publics et privés - Renouvellement de l offre d habitat par des opérations immobilières diversifiées démolition / reconstruction de logements (286) Réhabilitation et résidentialisation (672 logements) Constructions neuves (1 000 logements) 30 % de locatif social, 30 % en accession, 40 % en locatif privé - Programmes d équipements et d activités économiques Pôle d activités dédié au multimédia Renforcement de l offre de commerces et de services de proximité Développement des équipements publics

11 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd Complémentarité SEM bailleur / SEM aménageur SAEMCIB Bailleur : Opérateur Logement Bilan financier de démolition/reconstruction Intégrer les enjeux d urbanisme pour l ensemble du quartier Concevoir un schéma directeur d aménagement global SAEMCIB Aménageur : Opérateur Convention Publique d Aménagement Bilan financier d aménagement Montage d une Opération de Renouvellement Urbain SAEMCIB Bailleur / SAEMCIB Aménageur

12 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd Complémentarité SEM bailleur / SEM aménageur / SEM Développeur SAEMCIB Développeur : Opérateur économique sur les projets urbains Intégrer les enjeux économiques de l agglomération Définir et conduire une stratégie de développement économique local SAEMCIB Aménageur : Opérateur Convention Publique d Aménagement Bilan financier d aménagement Transcrire la stratégie économique dans le schéma et le bilan d aménagement SAEMCIB Bailleur : Opérateur Immobilier d entreprise Développement et valorisation du patrimoine tertiaire

13 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd Un projet urbain aux interfaces de l environnement, du social et de l économie Michel Cantal-Dupart, Tania Concko, Dubus & Richez, Flint Objectifs d un quartier durable (charte) Mixité urbaine et sociale Densification autour du Tramway Favoriser les modes doux et complémentarité des modes de transports Réduire l impact environnemental de l urbanisation Réduire les charges des usagers par la sobriété des consommations Développer l activité économique et l emploi Concerter et accompagner les habitants Encourager des actions d insertion sociale

14 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd Le projet urbain du quartier Terres Neuves La Saemcib aménageur de 18 ha Logements m² SHON Logement locatif social (38%) m² SHON Logement locatif privé (35%) m² SHON Logement en accession (27%) m² SHON Activités m² SHON Pôle Image m² SHON Autres activités tertiaires m² SHON Pépinières et hôtel d'entreprises m² SHON Commerces et services de proximité m² SHON Equipements Santé m² SHON Résidence hôtelière m² SHON Résidence étudiante m² SHON Hôtel m² SHON Total m² SHON

15 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd - Maîtriser les enjeux économiques à court et moyen terme dans le cadre de la commercialisation des charges foncières aux promoteursinvestisseurs et aux entreprises - Définir un programme global réalisé vis-à-vis des acteurs économiques - Assurer la mixité urbaine par des projets complémentaires commercialisables - Établir et actualiser le bilan financier d aménagement du périmètre de la convention publique d aménagement - Articuler et différencier les missions de l aménageur, du développeur et du bailleur

16 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd Les moyens et outils de l aménageur / développeur La convention publique d aménagement Maîtrise et recomposition foncière Études de faisabilité urbaine et architecturale (Concours pour les espaces publics) Etudes d opportunités économiques (Identification des filières à structurer et dynamiser, des besoins en immobilier et en équipements) Recherche et installation de partenaires économiques à travers des montages innovants Négociation et contractualisation avec les entreprises et les investisseurs

17 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd OPERATION DE RENOUVELLEMENT URBAIN QUARTIER YVES FARGE / TERRES NEUVES BILAN FINANCIER GLOBAL - BILAN DES DEPENSES PAR OPERATEUR SEM Ville de Saemcib CUB Aménageur Bègles bailleur en milliers euros nature d opération coût total % 1 - démolition % 2 - construction % 3 - réhabilitation % 4 - résidentialisation % 5 - aménagement % 6 - équipement % 7 - développement économique % 8 - copropriété 0 0% 9 - conduite de projet % TOTAL %

18 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd OPERATION DE RENOUVELLEMENT URBAIN QUARTIER YVES FARGE / TERRES NEUVES BILAN FINANCIER GLOBAL - BILAN DES RECETTES PAR OPERATEUR en milliers euros SEM Ville de Bègles Saemcib CUB total % Aménageur bailleur subventions 1. Région % 2. Département % 3. Communes % 4. CUB % 5. FEDER % 6. CDC % 7. Autres % autofinancement 1. Fonds propres Commune % CUB % Bailleurs % FC TVA % 2. Prêts PRU % CDC % Autres prêts % 3. Recettes foncières Valorisations foncières 0 0% Vente terrains % ANRU % TOTAL %

19 La mise en œuvre du projet urbain par l aménageur / développeurd

20 La conduite d un d projet commercial ou économique dans un quartier en rénovation r urbaine Bègles : spécificit cificités s du montage d opd opérations économiques en quartiers ORU L exemple du Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu Saemcib, développeur d de projets urbains

21 La conduite d un d projet commercial ou économique dans un quartier en rénovation r urbaine Les actions de développement économique et de l emploi - La création d un pôle de commerces et de services de proximité Répondre aux besoins des habitants, des professionnels et de la population de transit du quartier Accompagner les commerçants existants - L aménagement du parc de l économie créative de Terres Neuves Hôtel d entreprises Pôles d activités dédiés : pôle Image, pôle Formation, pôle Emploi Services : restauration, salle de spectacle, gardiennage - L accompagnement à la création d entreprises Pépinière de micro-entreprises : hébergement et services communs Accompagnement de porteurs de micro-projets Accès aux financements et micro-crédits - La reconversion de friches industrielles urbaines

22 La conduite d un d projet commercial ou économique dans un quartier en rénovation r urbaine Un pôle de commerces et services de proximité - Une organisation autour du tram et des espaces publics - Programmes de locaux commerciaux et professionnels dans les nouveaux bâtiments - Transformation des RDC en locaux professionnels dans le cadre des réhabilitations ANRU - Environ m² SHON prévus

23 Le Parc de l Economie Créative Terres Neuves La Tribu L état des lieux - Une friche militaire à l abandon - 4,5 hectares de terrains pollués - Des bâtiments des années 40 - Un territoire inconnu - Une opportunité pour la Ville de Bègles - Une situation géographique privilégiée - Un patrimoine architectural à conserver - Un atout pour la mixité urbaine

24 Le Parc de l Economie Créative Terres Neuves La Tribu - Une programmation spécifique - La volonté politique de développer un cluster créatif - La réponse à un besoin de structuration des professionnels de l agglomération - La diversité de l offre immobilière - Des équipements de haute technologie à vocation régionale et nationale mutualisés - 16 bâtiments pour m² Shon - Un hôtel d entreprises créatives - Des bureaux en copropriété - Des locaux de formation - Des studios musiques amplifiées - Un Pôle Image avec studio de tournage et salles de post-production - Une salle d exposition - Une salle de spectacle de 600 places - Des restaurants - Une esplanade de 7500 m² pour les manifestations

25 Le Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu - Une ingénierie spécifique - Une image spécifique - Une prospection active sur des segments identifiés : productions, tournages, prestataires - Des montages juridiques innovants - Une commercialisation «à la carte» - Une politique tarifaire - La force de la souplesse - L autodynamisation du système productif local - Une animation du site - Création d une marque «Terres Neuves La Tribu» - Une communication principalement axée sur les professionnels de la création audiovisuelle et artistique - Des sources de financement publics / privés - Le bilan d aménagement de la CPA - Les partenaires institutionnels - Les financeurs privés - L atout bailleur / aménageur

26 - Le Parc en chiffres Le Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu - 60 sociétés emplois directs intermittents - Plus de 600 étudiants - Plus de 60 tournages (long-métrages, téléfilms, séries (TV, Web et animation), clips, émissions, court-métrages dont 15 en Les activités du Parc - Arts visuels, cinéma, télévision, photo - Musique, labels, radios, concerts, festivals, promotion artistique - Arts vivants, théâtre, danse, cirque - Mode, design - Publicité, événementiel, relations publiques - Créations numériques, multimédia - Arts graphiques - Arts plastiques, peinture, sculpture - Edition - Formation supérieure - Architecture et urbanisme

27 Saemcib Aménageur/Développeur : Flint Architectes (décembre 2005) Hôtel d entreprises Le Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu

28 Saemcib Aménageur/Développeur : Flint Architectes (février 2006) Restaurant, Salle de spectacles, Brasserie Le Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu

29 Le Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu Saemcib Aménageur/Développeur : Berguedieu - Brochet (septembre 2008) Institut Régional de Formation de la Croix-Rouge

30 Le Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu Saemcib Aménageur/Développeur : Lanoire & Courrian (décembre 2008) Réhabilitation La Passerelle activités créatives

31 Saemcib Aménageur/Développeur : Flint architectes (décembre 2009) Le Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu ECLA : Agence Ecrit Cinéma Livre et Audiovisuel Aquitaine

32 Le Parc de l Economie l Créative Terres Neuves La Tribu Saemcib Aménageur/Développeur : Marty & Hybre (début travaux septembre 2010) Pôle Image : plateforme de services audiovisuels haute technologie

33 Principes d intervention de l investisseur Caisse des Dépôts FRARU Le 17 septembre 2010

34 Le cadre général Investisseur de long terme au service de l intérêt général et du développement économique Les principes La La Caisse Caisse des des Dépôts Dépôts intervient en en réponse réponse à une une commande publique en en tant tant qu investisseur d intérêt général général Sur Sur des des domaines insuffisamment couverts par par le le marché marché (carence de de l initiative privée) privée) et/ou et/ou Pour Pour assurer assurer un un rôle rôle de de tiers tiers de de confiance et et d expert d expert neutre neutre (conseil (conseil et et expertise en en accompagnement des des apports apports financiers et et notamment dans dans la la cadre cadre des des procédures de de partenariat public/privé).

35 Le cadre général Investisseur de long terme au service de l intérêt général et du développement économique projet Pole image Stratégie politique claire claire structurée et et dynamique :: -Restructuration d une d une friche friche militaire soutenir soutenir un un tissu tissu économique en en développement et et peu peu structuré (( activité activitéaudiovisuel création création artistique culturelle liées liées ààl image l image et et son. son. )) -Contexte --Infrastructures existantes :: -Dynamisation du du tissus tissus économique aidée aidée par par les les collectivités équipement fibre fibre optique optique --Accès Accès TRAM TRAM --Projet Projet structurant et et économiquement viable viable :: Mixité Mixitédu du programme Bureaux d activités Pole Pole de de service service (( studio studio audio audio visuel visuel )) élaboré élaboréen en concertation étroite étroite avec avec les les entreprises. Mutualisation des des espaces espaces Studio Studio Hall Hall Rentabilité du du projet projet

36 Le cadre général Investisseur de long terme au service de l intérêt général et du développement économique Niveaux de participation en FONDS PROPRES Les structures créées pour la réalisation des opérations et dans lesquelles la Caisse des Dépôts porte ses investissements ont pour but d assurer le financement des opérations La Caisse des Dépôts recherche une participation minoritaire dans le tour de table (effet levier des fonds propres) Rentabilité financière Pas d objectif normatif (prise en compte de la capacité à mobiliser les investisseurs privés, couverture du risque sur les fonds propres engagés) Evaluée par le rendement locatif (taux de capitalisation).

37 L investissement immobilier priorité du plan stratégique ELAN 2020 Désengagement La Caisse des Dépôts s assure de la liquidité de ses investissements au moment du montage du projet, lors de l élaboration du pacte d actionnaires. Les investissements sont réalisés dans une optique de long terme. Développement durable Un critère de sélection des projets Mesure de l impact environnemental de ses investissements

38 Le schéma «type» d un montage SAEMCIB 51 % Caisse des Dépôts 49 % 3 eme Co-investisseur? Verse un loyer signe un contrat de bail Exploitant/ Occupant SAEMCIB Structure d investissement immobilier SCI ou SAS (propriétaire de l ensemble immobilier y/c foncier) Ensemble immobilier Via un CPI Opérateur promoteur Réalise Exploitation Réalisation

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