Plan Bâtiment Grenelle : Quels enjeux et quelles conséquences juridiques de la mise en œuvre de ces nouveaux outils?

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1 EFE Performance Energétique des Bâtiments Plan Bâtiment Grenelle : Quels enjeux et quelles conséquences juridiques de la mise en œuvre de ces nouveaux outils? Véronique Lagarde, avocat associé

2 EFE Performance Energétique des Bâtiments Rappel des principales mesures des projets Grenelle I et Grenelle II et de la loi de finances pour 2009

3 Grenelle I : «La loi de programme relatif à la mise en œuvre du grenelle de l environnement» Les objectifs de la loi de programme dans le domaine du bâtiment : Constructions neuves Type de construction Date de la demande de PC Consommation maximum d énergie primaire Bâtiments tertiaires Bâtiments publics Toutes les autres constructions Fin 2010 Fin KWh/m2/an 50KWh/m2/an Toutes constructions Fin 2020 Consommation < NRJ renouvelable produite(*) Sauf exceptions Modulation du seuil pour : les énergies qui présentent un bilan avantageux en terme d émission de gaz à effet de serre, selon localisation, caractéristiques et usage des bâtiments 3

4 Grenelle I : «La loi de programme relatif à la mise en œuvre du grenelle de l environnement» Bâtiments existants 1 - Bâtiments de l Etat et des Établissements Publics : Audit à l échéance 2010 pour engager la rénovation avant 2012 Objectifs des travaux : engagement des travaux de rénovation d ici à 2012 destinés à réduire de 40% la consommation d énergie et de 50% les émissions de GES dans un délai de 8 ans Accent mis sur les PPP pour réaliser les travaux de rénovation portant sur 50m² de bâtiments de l Etat et 70m² des principaux établissements publics Recours aux contrats de performance énergétique (CPE) intégrant la conception, la réalisation et l exploitation dès lors que les améliorations de l efficacité énergétique seront garanties contractuellement. 4

5 Grenelle I : «La loi de programme relatif à la mise en œuvre du grenelle de l environnement» Bâtiments existants 2 - Logements sociaux logements sociaux dont la consommation > 230 kw/m² ramenée à 150 kw/m² d ici 2020 Incitation faite aux bailleurs sociaux de recourir aux énergies renouvelables Octroi de subventions jusqu à 20% du coût des travaux 5

6 Grenelle I : «La loi de programme relatif à la mise en œuvre du grenelle de l environnement» Bâtiments existants 3 - Logements résidentiels Accords banques / assurances : - ECO PTZ - Simplification des contrats de performance énergétique, avec contrat type validé par l Etat - Offre de produits d assurance garantissant le bon résultat des travaux de rénovation des bâtiments résidentiels en matière d économie d énergie Crédit d impôt sur le revenu pour la rénovation / acquisition d équipements des logements donnés en location Etude d incitation financière pour les rénovations lourdes dans les logements anciens les + dégradés, en fonction des gains réalisés par les économies d énergie Objectif : rénovation de logements / an à partir de

7 Grenelle I : «La loi de programme relatif à la mise en œuvre du grenelle de l environnement» Bâtiments existants 4 - Secteur tertiaire Propriétaires de surfaces importantes pourront être assujettis aux CEE en qualité d obligés (non repris dans projet Grenelle II) Incitation par l État à une concertation bailleurs/associations de locataires pour déterminer les modalités de partage des économies d énergie réalisées par ces investissements Pas de dispositif financier en faveur des propriétaires fonciers 7

8 Loi de finances 2009 : Les premiers dispositifs financiers et fiscaux incitatifs dans le secteur résidentiel 1. Verdissement du PTZ «Accession» et création de l Eco PTZ Logements Neufs : Verdissement partiel du Prêt à Taux Zéro (PTZ) Accession Majoration du montant du PTZ à hauteur de pour les opérations de construction ou d acquisition de logements neufs ou en VEFA dont le niveau de performance énergétique est supérieur à celui imposé par la réglementation thermique. Logements Anciens : Création de l Eco PTZ pour la réhabilitation Prêts à taux zéro accordé pour la réalisation : de «bouquets de travaux» ou de travaux permettant d atteindre une performance énergétique minimale Bénéficiaires : Personnes physiques ou SCI non IS (au moins un des associés personne physique) Travaux en habitation principale ou dans des logements qu elles donnent en location Montant maximum plafonné à par logement Prêt d une durée de 10 ans maximum 8

9 Loi de finances 2009 : Les premiers dispositifs financiers et fiscaux incitatifs dans le secteur résidentiel 2. Autres mesures : Acquisition de logements neufs / Investissements locatifs («Robien recentré» et «Borlooneuf») => «Verdissement» du crédit d impôt sur les intérêts d emprunts pour l acquisition de logements neufs : Conformité RT exigée : Décret en attente (date limite ) Programmes dont la demande de PC est antérieure au Décret : Pas d obligation Programmes dont la demande de PC est postérieure au Décret : Obligation (Instruction du 12 mai 2009 DGFP) Bonification du crédit d impôt pour les logements neufs BBC ou THPE Crédit d impôts pour les travaux d économies d énergie Prorogation jusqu au 31 décembre 2012 Extension aux propriétaires bailleurs 9

10 Grenelle II : Loi portant«engagement National pour l Environnement» Les principales contraintes Les aides et outils 1. Neuf : Objectif 50kW 2. Tertiaire existant : Objectif 150kW 3. Contrôle de la performance thermique 4. Obligation DPE copropriétés à chauffage collectif 5. Bilan des émissions de GES 6. Réduction périmètre CEE pour les foncières/collectivités 1. Copropriété : Règles de majorité assouplies 2. Urbanisme : Inversion des priorités thermique/architecture 3. Garantie de performance énergétique 4. «Bail vert» 5. CEE 6. Energies vertes 10

11 Grenelle II : Loi «ENE» 1/ Contraintes 1. Performance thermique NEUF : Objectif 50kW/m2/an Renvoi à un décret qui fixera les caractéristiques énergétiques et environnementales des constructions nouvelles, en application de Grenelle I les seuils Grenelle I seront repris dans la RT 2012 (application 1/1/11) groupe de travail «tertiaire» réfléchit sur les critères de modulation de l objectif en relation avec l ADEME Application du régime 50kW/m2 pour le tertiaire et le public : PC déposés au 1er janvier

12 Grenelle II : Loi «ENE» Contraintes 2. Performance thermique EXISTANT : Objectif 150kW Obligation de travaux pour les bâtiments tertiaires existants Principe d une obligation de travaux dans les bâtiments existants à usage tertiaire, échelonnée sur Renvoi à un décret pour déterminer : Performance à respecter selon la destination du bâtiment Modalités de constat du respect de l obligation de travaux Nature de l information à faire figurer en annexe aux actes de vente ou aux baux 12

13 Grenelle II : Loi «ENE» Contraintes 3. Construction : Contrôle de la performance thermique Dépôt du permis de construire : Attestation de prise en compte de la RT par le maître d ouvrage Achèvement : Remise à l autorité ayant délivré le PC d une attestation établie par un contrôleur technique, un diagnostiqueur ou un architecte attestant de la «prise en compte de la RT» Champ d application : Construction nouvelle Extension de bâtiment soumis à PC Travaux de réhabilitation thermique en bâtiments L CCH et soumis à autorisation de construire existants 13

14 Grenelle II : Loi «ENE» Contraintes 4. Copropriété Pour tout immeuble équipé d un chauffage collectif Obligation de réaliser un DPE dans les 5 ans Obligation pour le syndic d inscrire à l ordre du jour de l assemblée des copropriétaires la conclusion d un contrat de performance énergétique 14

15 Grenelle II : Loi «ENE» Contraintes 5. Énergie : Bilan des émissions des gaz à effet de serre Obligation de réaliser un bilan des émissions de GES: - Entreprise > 500 salariés + activité dans secteur fortement émetteur (décret) - Etat, régions, départements, communautés urbaines et collectivités publiques > habitants - Personnes morales de droit public > 250 personnes - Délai : 1er janvier 2011 A quoi servira le bilan d émission de GES? - Grenelle I : Mise à l étude d une contribution Energie Climat - Grenelle II : Prise en compte dans le «plan territorial pour le climat» des collectivités locales qui devra être établi pour le 31 décembre

16 Grenelle II : Loi «ENE» Contraintes/Outils de financement 6. CEE : Rappel des acteurs du marché actuel Les «Obligés» à des actions d économies d énergies Les personnes morales qui vendent de l énergie aux consommateurs finals et dont les ventes annuels dépassent 400 GWh/an pour l électricité, le gaz naturel ou la chaleur et le froid et 100 GWh/an pour les GPL Les personnes physiques et morales qui vendent du fuel domestique dès le 1er litre livré Les «Éligibles» à l attribution de CEE Les collectivités territoriales pour «toute action ayant pour objectif la réalisation d économies d énergie» engagée sur leur patrimoine ou chez des tiers localisés sur leur territoire Les autres personnes morales pour toute action engagée sur leur patrimoine 16

17 Grenelle II : Loi «ENE» Contraintes/Outils de financement Réforme du régime : Augmentation du marché entre Obligés et Éligibles Attribue les CEE AUTORITE ADMINISTRATIVE Surveille le marché Fixe les obligations Attribue les CEE Fixe les pénalités ELIGIBLES (acteurs non obligés) ou INTERMÉDIAIRES (Banques Eco PTZ ) Actions d économies d énergie volontaires Vente «MARCHE» DES CEE SUR EMMY Achat Vente OBLIGES Obligation CEE Actions d économies d énergie 17

18 Grenelle II : Loi «ENE» Contraintes/Outils de financement Réforme du régime : Voie proposée dans Grenelle II: Partenariats Obligés/ Personnes morales privées AUTORITE ADMINISTRATIVE Fixe les obligations Attribue les CEE Fixe les pénalités ACTEURS NON-OBLIGES ACTEURS OBLIGES Obligation CEE Actions d économies d énergie volontaires Recherche d aides financières et/ou services PARTENARIATS CONTRACTUELS Octroi d aides financières et/ou services Actions d économies d énergie Achats / ventes entre Obligés 18

19 Grenelle II : Loi «ENE» Aides et outils Assouplissements de règles juridiques : Copropriété : Règles de majorité assouplies Assouplissement des règles de majorité pour les «travaux d intérêts communs» (=> Modification de l art. 25 de la loi du 10 juillet 1965) 19

20 Grenelle II : Loi «ENE» Aides et outils 2. Urbanisme : Instauration d un droit à l implantation d équipements verts, sauf en zones spéciales : Autorisation de principe de l installation de systèmes de production d énergie renouvelable ou de matériau limitant les émissions de GES quelques soient les dispositions d urbanisme applicables, sauf en périmètres délimités sur motivation «spéciale et circonstanciée» Élargissement du «bonus de sur-densification» THPE / BBC Autorisation de dépassement du gabarit, et de la densité COS de 30% pour les bâtiments remplissant des critères élevés de performance énergétique ou comportant des équipements de production d énergie renouvelable (modification de l art du code de l urbanisme) 20

21 Grenelle II : Loi «ENE» Aides et outils Pistes proposées par Grenelle I et II : 3. Garantie de performance énergétique CPE type pour le secteur résidentiel Garantie contractuelle VEFA/BEFA 4. «Bail vert» Partage des coûts travaux/économies réalisées Cahier des charges bailleur/locataire Inadéquation des clauses «mise en conformité» 21

22 Grenelle II : Loi «ENE» Aides et outils 5. Certificats d Economie d Energie Travaux déjà réalisés : Ramassage des CEE sur la période en cours jusqu au 31 décembre 2009 Actions engagées à compter du 1er janvier 2006 Valeur moyenne : 0.05 / 0.1 c /kwcumac taxe 0.2c /kwcumac Travaux futurs : Bonus à l anticipation (critère d additionnalité) Arbitrage entre les actions les +/- rentables en CEE selon fiches d opérations standardisées Collectivités publiques : Arbitrage entre valorisation des CEE par des actions inter-communes ou par conventions Obligés Personnes morales privées : Partenariats obligés? 22

23 Grenelle II : Loi «ENE» Aides et outils 6. Implantation de sources de production en énergie renouvelables Neuf: Solutions à étudier en intégration au bâti Existant : Solutions à privilégier en rénovation d étanchéité Contraintes financières : Arbitrage entre un projet individuel ou un recours au tiers investissement Contraintes juridiques liées au tarif bonifié «Intégration au bâti» : Montage juridique à anticiper 23

24 EFE Performance Energétique des Bâtiments Conclusion De nouveaux enjeux pour tous les acteurs du secteur immobilier

25 Mises en œuvre NEUF/ EXISTANT Exploitation des ressources en énergies renouvelables Propriétaire / Gestionnaire Propriétaire / Locataire Audits et arbitrage d actifs Bail «Vert» /Cahier des charges usage immeuble Propriétaire / Mainteneur Propriétaire / Constructeur Garanties de performance énergétique + respect du Bail «Vert» Conformité RT / labels Garanties de performance 25

26 Questions - Réponses Véronique Lagarde, Avocat associé Lefèvre Pelletier & associés 136, avenue des Champs Elysées Paris Tél : +33 (0)