Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016 LOUER UN LOGEMENT MEUBLÉ : CRITÈRES ET RÈGLES APPLICABLES

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1 LOUER UN LOGEMENT MEUBLÉ : CRITÈRES ET RÈGLES APPLICABLES

2 La location d'un logement meublé Introduction Le régime relatif aux locations meublées a été instauré par la loi du 29 juillet 1998 et inséré dans le Code de la construction et de l'habitation, mais sa portée était réduite et ce régime ne s'appliquait donc pas à l'ensemble des bailleurs. Jusqu'en 2005, la location meublée échappait à la loi protectrice du 6 juillet 1989 (location nue de locaux à usage d'habitation principale) et le bailleur pouvait donc conclure un contrat de n'importe quelle durée, y mettre fin quand il le souhaitait et augmenter librement le loyer. Cependant, la Loi n du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale est intervenue afin de réglementer de façon plus stricte la location meublée et ainsi réduire l'écart qui s'était creusé entre le régime des locations meublées et non meublées. Bien que la location meublée laisse encore une grande place à la liberté contractuelle, des règles strictes encadrent aujourd'hui ce type de location et rééquilibrent donc les rapports bailleur/locataire. 1. Les critères de la location d'un logement meublé Pour que la location entre dans le champ du meublé, le propriétaire doit mettre à disposition un mobilier et un équipement suffisants pour répondre aux besoins essentiels du locataire. A défaut de fournir ces éléments, la location n'est pas meublée et le bail est alors régi par la loi de Cependant, aucune loi ne définit la notion de «location meublée», et quel mobilier doit contenir le logement. La jurisprudence a donc du cerner les contours de cette notion et ainsi déterminer le champ d'application du régime de location de logements meublés. D'après les décisions de jurisprudence rendues récemment, le logement doit être garni d'un certain nombre d'élément de mobilier et d'équipement pour bénéficier de la qualification de logement meublé au sens de la loi. Le logement doit donc contenir un ensemble de mobilier tel que meuble(s) de rangement, canapés tables, chaises, literie et matelas en nombre suffisant afin de répondre aux besoins quotidiens essentiels du locataire. Font également partie des équipements requis les ustensiles de cuisine et la vaisselle (toujours en nombre suffisant). Le local doit être «normalement meublé», c'est-à-dire permettre au locataire d'y vivre convenablement, sans avoir à ajouter de mobilier ou équipement extérieur. Les besoins quotidiens essentiels auxquels fait référence la jurisprudence incluent les éléments de confort (rideaux, canapé), dans la mesure où ils sont nécessaires pour vivre correctement dans le logement. Page 1 / 6

3 Récemment, la jurisprudence a même renforcé sa position vis-à-vis du bailleur en le soumettant à l'obligation de mettre à disposition de son locataire les équipements essentiels (en état de marche) tels que réfrigérateur, plaque chauffante ou gazinière (Cass.Civ 3ème, 9 février 2005). La location en meublée implique donc désormais également l'équipement de la cuisine, pour satisfaire les besoins essentiels du locataire. On ne parle donc plus de mobilier mais effectivement d'équipements. L'aménagement du local loué revêt une importance toute particulière en ce qu'elle conditionne la qualification du contrat et le régime juridique applicable. De cette qualification (meublé ou non meublé) vont dépendre les règles applicables au contrat (obligations du bailleur et du locataire, durée du contrat, modalités de résiliation etc.) ainsi que le régime fiscal des loyers perçus par le propriétaire du logement. En cas de litige sur la qualification du logement, le contrat de bail d'habitation meublé pourrait être requalifié en contrat de bail d'habitation non meublé soumis à la loi très protectrice du 6 juillet 1989 (logements vides). A cette interprétation faite par la jurisprudence, il convient d'ajouter les critères d'un logement décent, précisés par la loi Solidarité Renouvellement Urbain du 13 décembre Selon l'article 187 de cette loi et son décret d'application n du 30 janvier 2002, le bailleur d'un logement loué nu ou meublé à titre de résidence principale est tenu de délivrer un logement décent. Selon la loi, un logement décent ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et il est doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un logement loué alors qu'il ne correspond pas à ces critères peut donner lieu à la condamnation judiciaire de son propriétaire. Le tribunal pourrait alors exiger la mise aux normes du local ou une baisse significative du loyer. Concernant le logement décent, ce n'est donc pas une spécificité de la location meublée. Ces règles s'appliquent également aux locations nues à titre d'habitation. Néanmoins, en matière de location meublée, les exigences se cumulent donc : décence, mobilier et équipement doivent être réunis pour permettre de louer le logement sous le régime de la location meublée. Dernière précision : lorsque le locataire entre dans un logement loué à titre de meublé et substitue ensuite le mobilier et les équipements mis à disposition par le propriétaire par des meubles extérieurs, la qualification de location meublé demeure dans la mesure où on estime qu'il s'agit là d'une simple tolérance du propriétaire. Page 2 / 6

4 Ce remplacement du mobilier une fois le bail signé n'a aucune incidence sur la nature du contrat de location qui demeure une location en meublé. 2. Les règles applicables à la location meublée Comme nous venons de le voir, la qualification d'une location meublée ou non meublée dépend de l'équipement du logement. Cette qualification est extrêmement importante en ce qu'elle conditionne le régime juridique applicable au contrat. En effet, la location nue est soumise à la loi du 6 juillet 1989, très protectrice à l'égard des locataires. A contrario, la location meublée est soumise à la loi du 18 janvier 2005, imposant des règles impératives mais dont le dispositif légal demeure néanmoins plus souple que celui de la loi de La loi de 2005 touche principalement les contrats de location meublée à titre de résidence principale et réduit la liberté des propriétaires bailleurs à l'égard de leurs locataires. Bien que la liberté contractuelle régisse encore l'essentiel des rapports entre bailleur et preneur, certaines règles destinées à protéger les locataires s'imposent aux locations meublées représentant le domicile principal du locataire. Principales mesures applicables à la location meublée : - Toute location meublée constituant la résidence principale du locataire doit faire l'objet d'un contrat écrit d'une durée minimale d'un an. En effet, selon l'article L du Code de la Construction et de l'habitation : «Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale.» - A l'échéance du contrat, le bailleur est tenu de le renouveler pour une durée équivalente au contrat initial et aux mêmes conditions. - Le délai de préavis en cas de départ des lieux par le locataire est d'un mois, contrairement à trois mois prévus dans les hypothèses de locations nues. - De son coté, le propriétaire doit respecter un délai de préavis de 3 mois s'il souhaite donner congé au locataire. Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit informer le preneur en respectant un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement (reprise pour occupation personnelle ou vente), soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (non paiement des loyers, nuisances, manque d'entretien du logement). Page 3 / 6

5 - Si le bailleur souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions, il doit en informer le preneur en respectant un préavis de trois mois. Si le preneur accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an aux conditions proposées par le bailleur et acceptées par le preneur. - La fixation du loyer est libre, mais il ne peut être augmenté qu'au moment du renouvellement du bail, et seulement en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction. Les étudiants louant un logement meublé sont soumis à une règle particulière : en effet la durée minimale de leur bail est de neuf mois, et le tacite renouvellement ne vaut pas. Il convient d'annexer au contrat un descriptif extrêmement détaillé des équipements et objets garnissant les lieux. Plus cette annexe sera complète, plus le bailleur sera protégé contre d'éventuelles dégradations. De même, la liste complète et détaillée des meubles permettrait éventuellement à un locataire de démontrer que la location ne correspondait pas aux critères d'une location meublée et le contrat pourrait alors être requalifié en location vide, soumise à la loi de Le locataire est en effet tenu responsable des détériorations causées au logement lui-même mais également aux mobilier et équipement de ce logement. Les autres clauses du bail sont déterminées librement par les parties : montant du loyer initial, du dépôt de garantie, montant des charges, réparations éventuellement mises à la charge du locataire. 3. Les avantages de la location meublée Nous l'avons vu, la qualification de location meublée a une incidence sur les règles juridiques applicables au contrat et conditionne le degré de liberté laissé au propriétaire du logement. Mais la location meublée présente un autre avantage de taille : la fiscalité des loyers perçus par le propriétaire. En effet, la location meublée présente l'avantage d'une plus grande souplesse et d'une fiscalité plus légère. Contrairement aux loyers d'une location nue taxés au titre des revenus fonciers, les loyers issus de la location d'un logement meublé sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsque le bailleur n'a pas la qualité de loueur professionnel. En effet, les revenus provenant de la location de locaux d'habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé sont exonérés, à condition notamment que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l'administration publie chaque année les plafonds, réévalués en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'insee, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Page 4 / 6

6 Au titre de l'année 2014, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas : en Île-de-France dans les autres régions Un bailleur n'a pas la qualité de loueur professionnel : - S'il n'est pas inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des Sociétés, - Si, bien qu'inscrit au RC en qualité de loueur professionnel, il retire de cette activité un montant de recettes inférieur ou égal à euros et correspondant à moins de 50% de votre revenu global. Les loyers issus de la location en meublé étant soumis au régime des BIC, ils bénéficient d'un abattement de 50%. Le propriétaire n'est finalement imposé que sur 50% des loyers perçus (Régime du Micro BIC 2009). Cet abattement est applicable tant que le montant brut des revenus issus des loyers n'excède pas euros HT par an (chiffre 2013). En matière de location nue, l'abattement prévu par le régime du micro-foncier est seulement de 30%. Il est également possible d'opter pour le régime du réel et d'abandonner l'abattement forfaitaire de 50% pour une déduction des charges réelles du bailleur en lien avec cette location. Ainsi, lorsque les charges excèdent le montant de l'abattement prévu par le micro-bic, il est recommandé d'opter pour le réel afin de pouvoir déduire la totalité des charges. Une instruction du 29 décembre 2009 de la Direction générale des finances publiques a été publiée au Bulletin officiel des impôts du 13 janvier Elle précise les modalités d'octroi de la réduction d'impôt en matière de location meublée. L'article 199 sexvicies du code général des impôts, issu des V et VI de l'article (n du 27 décembre 2008) et modifié par le 2 du I de l'article finances rectificative pour 2009 (n du 20 avril 2009), prévoit une revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de professionnelle. de la loi de finances pour 15 de la deuxième loi de réduction d'impôt sur le la location meublée non Ce dispositif s'appliquait aux contribuables domiciliés en France qui avaient acquis du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, qu'ils destinent à la location meublée n'étant pas exercée à titre professionnel. Ces logements doivent être situés dans l'une des structures suivantes : Page 5 / 6

7 - établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l'action sociale et des familles (CASF), 6 et 7 du I de l'article L ), - établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3 de l'article L du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien, - résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément «qualité» visé à l'article L du code du travail, - ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L à L ). - résidence avec services pour étudiants, - résidence de tourisme classée. La réduction d'impôt est subordonnée à l'engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les investissements réalisés en 2012 et 2013, la réduction d'impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement majoré, le cas échéant, des travaux de réhabilitation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de par an (quel que soit le nombre de logements acquis). Laréduction d'impôt maximale est donc de La réduction d'impôt est accordée au titre des revenus de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle estrépartie sur neuf ans, à raison d'un neuvième de son montant chaque année. La réduction d'impôt Censi Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales. A la différence de certains autres dispositifs d'incitation fiscale en faveur de l'investissement locatif, la réduction d'impôt n'est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n'est applicable. Page 6 / 6 Powered by TCPDF (