Actualités Juridiques

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1 À savoir Actualités Juridiques Investir dans la pierre : une garantie pour la retraite Louez bien, louez meublé? Etat des lieux : une précaution indispensable!

2 Investir dans la pierre : une garantie pour la retraite Le placement immobilier a toujours été considéré comme le moyen de se constituer une épargne sur le long terme, sûre et sans risque. Etant donné le contexte actuel, il est d autant plus plébiscité aujourd hui. Depuis la crise de 2008, les placements bancaires et boursiers, jugés trop risqués, n ont plus les faveurs de beaucoup d épargnants qui préfèrent miser sur une valeur pérenne. La pierre constitue le moyen le plus efficace pour garantir des revenus supplémentaires dans un environnement socio-économique où les perspectives de rentrées financières, à l heure de la retraite, sont plutôt incertaines : il faut déjà travailler plus longtemps pour percevoir l intégralité de sa pension. D où l intérêt d investir dans l immobilier locatif pour s assurer une rente stable. Certes, depuis quelques années, le marché est moins facile d accès : les prix sont montés en flèche et les conditions d octroi de prêt sont plus strictes. Pour autant, s il faut faire un plus gros effort à l acquisition, le calcul peut s avérer très payant pour l avenir. Et ce, notamment car le marché de l immobilier n est pas prêt de s écrouler dans un contexte où les potentiels loueurs sont toujours plus nombreux alors que l offre de logements reste insuffisante. Investir pour l avenir S il nécessite un éventuel capital de départ et/ou un emprunt, l investissement locatif présente plusieurs avantages. Non seulement il apporte un complément de revenus stable et amené à évoluer une fois l éventuel crédit remboursé, mais en plus, il pourra représenter une part conséquente des rentes perçues à la retraite. Selon les chiffres de l Insee, le montant moyen d une pension de retraite en France est d environ euros pour les hommes et de euros pour les femmes : on mesure ainsi mieux l impact d une rentrée locative de 500 euros Par ailleurs, il faut aussi considérer que ce placement constitue un bon moyen de transmission d héritage à ses descendants notamment via le montage de Société Civile Immobilière (SCI) ou encore les donations. Selon les cas et le type d investissement réalisé (dans une résidence étudiante, pour retraités, en meublé ), il permet en outre de profiter d exonération d impôts non négligeables. Un argument cependant à relativiser, puisque les aides publiques dédiées ont largement été revues à la baisse ces derniers mois.

3 Alors quand et comment investir? Logiquement, mieux vaut investir au plus tôt dans son existence puisque l idéal est d avoir fini de rembourser son crédit et d être définitivement propriétaire du bien au moment où l activité cesse pour profiter pleinement des loyers perçus. Qui plus est, en cas de revente, un investissement réalisé en milieu de carrière a pour effet de limiter d autant la taxe sur les plus-values sur les résidences secondaires. Un exemple : un bien acquis à l âge de 40 ans avec un crédit sur 20 ans permet une revente à 60 ans, avec peu de taxations et donc une forte plus-value qui augmente ainsi les capacités de réinvestissement. Néanmoins, il n est jamais trop tard pour bien faire. Dès lors qu il existe toujours des possibilités d obtention de crédit, un capital, ou les deux, se lancer dans ce type d opération demeure judicieux. D ailleurs, d après une étude menée par les notaires de France, le pourcentage des plus de 60 ans ayant acquis un bien dans l ancien est passé de 20,9 à 22,3% entre 2008 et Un phénomène qui peut s expliquer en partie par le fait que les départs à la retraite s accompagnent fréquemment de primes. Celles-ci peuvent représenter une motivation supplémentaire d achat puisqu elles permettent de diminuer le capital à emprunter. Les conditions à respecter Toutefois, l investissement locatif présente des contraintes auxquelles le futur propriétaire-bailleur doit se préparer. Il faut bien entendu d abord réaliser la bonne affaire, ce qui n est pas évident dans un marché de l immobilier tendu. Par ailleurs, faire le bon choix réclame de respecter certains critères car la capacité locative d un bien ne sera pas la même selon le type de logement acquis, sa situation géographique, sa superficie Autant de critères qui demandent, au-delà de l aspect financier, un réel investissement personnel au départ mais aussi sur la durée : louer nécessite une gestion permanente, plus ou moins lourde, selon les cas. Outre les baux à effectuer, la gestion des locations et des relocations, il faut prévoir les potentiels imprévus comme les impayés, le turn-over ou encore anticiper les travaux à réaliser. Autant de contraintes qui peuvent se révéler aussi lourdes que complexes pour des non professionnels de la question.

4 Louez bien, louez meublé? Un intérêt économique La location meublée présente quelques atouts de taille, spécialement économiques. D abord, opter pour ce type de location donne la possibilité d afficher un loyer plus cher. Pour un bien de même catégorie, la rente mensuelle peut s élever de 10 à 30 % par rapport à une location classique. En outre, l imposition, en la matière, est particulièrement avantageuse pour le propriétaire-bailleur. Ce dernier profite en effet d un statut spécifique, dit LMNP (Loueur de meublé non professionnel) qui dépend du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La condition pour obtenir ce statut : les recettes de la location ne doivent pas excéder euros par an. Au-delà, c est le régime réel qui s applique, soit la déduction des charges d exploitation (intérêt d emprunt, frais de syndic, amortissement ) et autres frais engagés (travaux, assurance, entretien chaudière ). Par ailleurs, si la location meublée est située dans une résidence dédiée aux personnes âgées, aux touristes ou aux étudiants comme l entend le dispositif public Censi- Bouvard, le bailleur peut bénéficier d une exonération de 11 %, étalée sur neuf ans. Quelques contraintes En contrepartie de ces bénéfices économiques, l option du meublé impose de respecter certaines règles. D abord, pour que l opération soit rentable, le propriétaire, doit fournir un appartement clés en main, équipé de tout ce qui est nécessaire pour que le locataire puisse vivre confortablement (mobilier, électroménager, ustensiles). Selon le niveau de qualité souhaité, l investissement personnel et financier à prévoir varie. En outre, même s ils ne constituent pas une réelle contrainte, la gestion et l entretien, peuvent s avérer assez lourds à prendre en charge. Enfin, avec un bail établi pour un an (neuf mois pour les étudiants) et un préavis qui passe à un mois, l inconvénient majeur de la location meublée reste le taux de renouvellement des locataires qui s élève considérablement tout comme le risque de vacances locatives. Selon le type de bien et sa situation, sa rentabilité locative ne sera pas la même selon s il est loué vide ou meublé. Il faut donc raisonner au cas par cas. Quoi qu il en soit la location meublée offre d indéniables avantages fiscaux qui, cependant, sont menacés de disparition : en plus des restrictions qu ont subies dernièrement les aides publiques comme la loi Censier-Bouvard, le régime particulier du LMNP serait, lui aussi, actuellement remis en cause.

5 Etat des Lieux : une précaution indispensable! Souvent considéré à tort comme une simple formalité, l état des lieux, lorsqu il est établi correctement, permet d éviter les litiges éventuels qui peuvent survenir au terme d un bail entre propriétaire et locataire. Une étape qu il est conseillé de ne pas négliger car en la matière, la bonne foi ne suffit pas. Pourquoi est-il essentiel de dresser un état des lieux à la signature d un contrat de location? Tout simplement car en cas de désaccord sur l état d un bien loué à sa restitution, ce document constitue une preuve permettant de déterminer la responsabilité du propriétaire ou du locataire. Pour ce dernier, c est le dépôt de garantie qui est en jeu, puisque le bailleur peut légalement conserver tout ou partie de la somme s il considère que le locataire n a pas rempli ses obligations en termes d entretien et de réparation. Mais encore faut-il pouvoir en attester pour le propriétaire ou prouver le contraire pour le locataire. D où l intérêt pour les deux parties d établir un état des lieux à l amiable qui permettra une comparaison du logement avant et après le passage de l occupant. A condition qu il soit précis et détaillé, ce document est un rempart efficace contre les conflits et les procédures juridiques qui peuvent en découler. La forme à respecter Etape qui précède la remise des clés, l établissement de l état des lieux doit être effectué lorsque l appartement est encore vide et en présence du propriétaire ou de son représentant (agent immobilier) et du locataire. Pour être conforme, il devra être daté et signé en deux exemplaires par les deux parties et annexé au contrat de location. Le document, rédigé sur formulaire dédié ou papier libre, doit contenir une description complète des caractéristiques et de l état du logement. A la fin du bail, un autre état des lieux doit être dressé pour comparaison avec celui réalisé à l entrée. Concernant la rédaction, il est vivement conseillé d utiliser des termes précis et de proscrire les descriptions vagues, sujettes à interprétations. De même, si le document est établi à partir d un formulaire spécifique, il est déconseillé de se contenter de cocher les cases «neuf, bon état, état d usage», mais plutôt de développer les descriptions. Par ailleurs, il est judicieux de joindre des photos pour compléter les observations écrites.

6 Les éléments à vérifier Ainsi, du sol au plafond, chaque pièce doit être détaillée et son état qualifié. S il faut être attentif à ce qui se voit d emblée (revêtements, plafonds, ouvrants, sanitaires, robinetterie ), l objectif est aussi de détecter les éventuels vices (fuites, fissures, problèmes d aération ). Par ailleurs, il faut penser à vérifier l état des compteurs (eau, gaz et électricité) et d en notifier les relevés. Une précaution qui permettra de s entendre sur la consommation énergétique du locataire entrant. En outre, il est impératif d établir une liste exhaustive des équipements fournis (placards, électroménager ) et d ajouter des commentaires sur leur l état et leur ancienneté. Etant donné qu il n est généralement pas possible de tester leur bon fonctionnement pendant la visite, il ne faut pas hésiter à émettre des réserves. Après vérification ultérieure, le locataire a la possibilité d avertir le bailleur d éventuels dysfonctionnements par une lettre recommandée qui vient compléter l état des lieux général. Selon les mêmes modalités, à partir de la mise en marche du chauffage, le locataire dispose d un mois pour dénoncer un problème. En cas de désaccord La plupart du temps, l état des lieux est établi d un commun accord entre les parties et n engage aucun frais. En revanche, si propriétaire et locataire ne parviennent pas à s entendre sur l état du logement, un arbitrage externe est possible par l intervention d un huissier. Dans ce cas, les honoraires de ce dernier (environ 150 euros) sont partagés. En revanche, si la décision de recourir à un professionnel n'est prise que par l'une des parties, c'est elle seule qui en assumera les frais. Néanmoins, cette démarche ne présente pas grand intérêt dans la mesure où le document produit par un huissier pourra toujours être soumis à des réserves par lebailleur et le locataire. Réserves qui pourront être tout autant prises en compte devant un tribunal. A noter aussi que l établissement d un état des lieux n est pas légalement obligatoire. S il n a pas été effectué, la loi, dans ce cas favorable au propriétaire, considère que le logement a été loué en bon état.