O.P.A.H. Renouvellement Urbain SECTEUR CHANTENAY RUE DE LA MONTAGNE

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1 O.P.A.H. Renouvellement Urbain SECTEUR CHANTENAY RUE DE LA MONTAGNE CAHIER DES MODALITES TECHNIQUES Document annexé à la Convention d'opération Juin 2006

2 PREAMBULE La Ville de NANTES, l'etat, l', le Conseil Général de Loire-Atlantique, Nantes Métropole et la Caisse des Dépôts et Consignations ont décidé de mettre en oeuvre une Opération Programmée d'amélioration de l'habitat Renouvellement Urbain sur le secteur Chantenay rue de la Montagne. Les objectifs qualitatifs de cette O.P.A.H.-R.U. sont les suivants : Développer l offre locative à loyer modéré par le recours au conventionnement, Lutter contre l habitat indigne, détecter et résorber l insalubrité et les logements exposés à des risques sanitaires dus au plomb, Encourager les de maintien à domicile pour les personnes âgées et d adaptation aux handicapés, Améliorer les parties communes des copropriétés privées. La participation financière de NANTES, sous la forme d'une aide directe accordée aux s pour leurs, est déterminante pour la réussite de ce programme d'amélioration. Elle amplifie les outils et arguments permettant d'inciter les s à réaliser des. Cette intervention financière repose sur quatre objectifs principaux : La lutte contre la vacance et l incitation à la production de logements locatifs privés à loyer encadré, L aide aux s occupants dits sociaux, L amélioration, le traitement de l humidité, les de mise aux normes, de rénovation et l adaptation des logements occupés par leurs s, La lutte contre les logements indignes et en particulier l insalubrité La réhabilitation des parties communes des copropriétés privées. Le dispositif financier de NANTES doit permettre un meilleur équilibre des aides accordées aux bailleurs, aux occupants et aux cos. Les différentes composantes du dispositif financier mis en place dans le cadre de l'o.p.a.h.-r.u. secteur Chantenay rue de la Montagne sont définies dans le présent document. Les plafonds de ressources opposables aux s et locataires sont présentés en annexe du présent document afin d en simplifier la mise à jour annuelle. 1

3 DISPOSITIF FINANCIER DE LA VILLE DE NANTES DANS LE CADRE DE L O.P.A.H.-R.U. SECTEUR CHANTENAY RUE DE LA MONTAGNE A - AIDES AUX BAILLEURS PRIVES POUR LUTTER CONTRE LA VACANCE ET METTRE SUR LE MARCHE DES LOGEMENTS A LOYER ENCADRE A1 Logements à loyer intermédiaire Dans le cadre d une convention entre le bailleur, l et la ville de NANTES. la participation Sans conditions 5 % Dépense global pour le : 35 % + prime vacance de 5 000, Ville de NANTES 5 %. Le montant des aides publiques ne peut dépasser 80 % du montant H.T. de l opération. Conditions : - Passer une convention avec l engageant, pendant 9 ans, au respect d'un plafond de loyer (basé sur la surface utile fiscale soit la surface habitable et la moitié des annexes dans la limite de 8 m 2 ). Le prix au m² de surface utile est fixé par une instruction fiscale de la direction générale des impôts. Les plafonds de ressources pour les locataires, fixés par la même instruction fiscale, sont au maximum ceux applicables pour le bénéfice de la déduction forfaitaire majorée à 40 % (Besson Ancien). Les plafonds de ressources pour les locataires sont révisés chaque année, au 1 er Janvier. - Afin d éviter la production de petits logements, dans les cas de création ou division : seuls les logements de plus de 50 m 2 seront subventionnés. - Pour les projets de réhabilitation d immeubles composés d au moins 3 logements : le conventionnement social d au moins 1/3 des logements minimum sera imposé. - Les doivent conduire à la mise aux normes complète du logement A2 Logements à loyer conventionné simples et P.S.T. Dans le cadre d une convention entre le bailleur et l en application de l article L351-2 du CCH, Sans conditions Participation Prime global pour le : - logements conventionnés simples : 55 % + prime vacance de 5 000, Ville de NANTES prime vacance de 3 000, Conseil Général, plafonné à 3 450, Nantes Métropole du coût subventionnable T.T.C., plafonné à Le montant des aides publiques ne peut dépasser 80 % du montant H.T. de l opération. 2

4 - logements conventionnés P.S.T. : 75 % + prime vacance de 5 000, Ville de NANTES prime vacance de 3 000, Conseil Général, plafonné à 3 450, Nantes Métropole 20 % du coût subventionnable T.T.C., plafonné à Le montant des aides publiques ne peut dépasser 100 % du montant H.T. de l opération. Conditions : - Passer une convention avec l engageant, pendant 9 ans, au respect d'un plafond de loyer (basé sur la surface utile fiscale soit la surface habitable et la moitié des annexes dans la limite de 8 m 2 ). Le prix au m² de surface utile est fixé chaque année en fonction de la circulaire annuelle de la DGUHC sur la fixation du loyer maximum des conventions en application de l article L351-2 du code de la construction et de l habitation(cch). Le niveau des revenus imposable des locataires à l entrée dans les lieux est fixé annuellement par l Etat en application des articles L 441-3, R et R (1 ) du code de la construction et de l habitation. - Le logement doit être vacant depuis 1 an minimum. - Afin d éviter la production de petits logements, dans les cas de création ou division : seuls les logements de plus de 25 m 2 seront subventionnés. - Pour les projets de réhabilitation d immeubles composés d au moins 3 logements : le conventionnement social d au moins 1/3 des logements minimum sera imposé. - Les doivent conduire à la mise aux normes complète du logement B- AIDE AUX PROPRIETAIRES OCCUPANTS B1 Propriétaires occupants dits très sociaux Mises aux normes < plafonds s très sociaux Amélioration < plafonds s très sociaux Les plafonds de ressources s très sociaux sont indiqués en annexe et révisés chaque année. global pour le et sur la durée de l O.P.A.H. R.U : 40 %, Conseil Général 20 % subventionnable H.T., plafonné à pour les plus de 60 ans Ville de NANTES subventionnable H.T., plafonné à ou 1 000, 3

5 B2 Travaux d accès et d adaptation des logements occupés par des s occupants âgés de plus de 60 ans ou des handicapés B2 1 Cas des s ayant des ressources inférieures aux plafonds de l ANAH majorés Accessibilité adaptation - handicapés < plafonds majorés Les plafonds de ressources majorés sont indiqués en annexe et révisés chaque année. global pour le (soit de l ordre de 80 à 95% du montant hors taxes des ) et sur la -R.U. : - s occupants âgés de + de 60 ans : 70 %, Conseil Général 20 % plafonné à Ville de NANTES,, plafonné à handicapés et adaptation (bénéficiaire de l APA): 70 %, Ville de NANTES plafonné à 1 000, Conseil Général 20 % plafonné à B2 2 Cas des s ayant des ressources supérieures aux plafonds de l ANAH majorés et inférieures aux plafonds PLUS Accessibilité adaptation - handicapés > plafonds ANAH et < plafonds PLUS subventionnable H.T Les plafonds de ressources majorés sont indiqués en annexe et révisés chaque année. global pour le (de l ordre de 10% du montant hors taxe des ) et sur la -R.U : Ville de NANTES, plafonné à B3 Amélioration des logements occupés par leurs s B3 1 Cas des s ayant des ressources inférieures aux plafonds de l ANAH Amélioration < plafonds de base

6 - global pour le (soit de l ordre de 50% du montant hors taxes des ) et sur la -R.U. : 35 %, plafonnés, Ville de NANTES, plafonné à B3 2 Cas des s ayant des ressources supérieures aux plafonds de l ANAH et inférieures aux plafonds PLUS Amélioration > plafonds ANAH et < plafonds PLUS 30 % subventionnable H.T global pour le (soit de l ordre de 25% du montant hors taxes des ) et sur la -R.U. : Ville de NANTES 30 %, plafonné à B4 Rénovation des logements occupés par leurs s incluant amélioration B4 1 Cas des s ayant des ressources inférieures aux plafonds de l ANAH Rénovation Amélioration < plafonds de base global pour le (soit de l ordre de 30% du montant hors taxes des ) et sur la -R.U. : 20 à 35 %, plafonnés, Ville de NANTES, plafonné à B4 2 Cas des s ayant des ressources supérieures aux plafonds de l ANAH et inférieures aux plafonds PLUS Rénovation Amélioration > plafonds ANAH et < plafonds PLUS 20 % subventionnable H.T

7 - global pour le (soit de l ordre de 13% du montant hors taxes des ) et sur la -R.U. : Ville de NANTES 20 % plafonné à B5 Mise aux normes des logements occupés par leurs s sans amélioration B5 1 Cas des s ayant des ressources inférieures aux plafonds de l ANAH Mise aux normes sans < plafonds de base global pour le (soit de l ordre de 30% du montant hors taxes des ) et sur la -R.U.) : 20 % plafonnés Ville de NANTES plafonné à B5 2 Cas des s ayant des ressources supérieures aux plafonds de l ANAH et inférieures aux plafonds PLUS Mise aux normes sans > plafonds ANAH et < plafonds PLUS 20 % subventionnable H.T global pour le (soit de l ordre de 20% du montant hors taxes des ) et sur la -R.U. : Ville de NANTES 20 % plafonné à B6 Résorption de l insalubrité des logements occupés par leurs s B6 1 Cas des s ayant des ressources inférieures aux plafonds de l ANAH Insalubrité < plafonds de base

8 - global pour le (soit de l ordre de 75% du montant hors taxes des ) et sur la -R.U. : 55 % plafonnés Ville de NANTES plafonné à Conseil Général 20 % plafonné à B6 2 Cas des s ayant des ressources supérieures aux plafonds de l ANAH et inférieures aux plafonds PLUS Insalubrité > plafonds ANAH et < plafonds PLUS 20 % subventionnable H.T global pour le (soit de l ordre de 13% du montant hors taxes des ) et sur la -R.U. : Ville de NANTES 20 % plafonné à C - AIDE A LA REHABILITATION DES PARTIES COMMUNES DES COPROPRIETES PRIVEES parties communes Propriétaires occupants (avec conditions de ressources) Propriétaires bailleurs (sans conditions de ressources) Classiques Insalubres 20 % plafond 10 % plafond 20 % plafond 10 % plafond global pour le : - parties communes classiques s occupants : x % (selon les revenus), Ville de NANTES 20 % plafond et ce jusqu au plafond de ressource PLUS. - parties communes classiques s bailleurs : x % (selon le type de loyer appliqué après ) + prime vacance de si logement conventionné simple, P.S.T. ou intermédiaire, Ville de NANTES 20 % plafond, Nantes Métropole (logement conventionné) ou 20 % (logement P.S.T.) du coût subventionnable T.T.C. plafonné à 5 000, Conseil Général plafond plafonné à (logement conventionné ou P.S.T.). - parties communes insalubres s occupants : 55 %, Ville de NANTES 10 % plafond, Conseil Général 20 % plafond plafonné à avec arrêté d insalubrité. 7

9 - parties communes insalubres s bailleurs : 55 % + prime vacance de si logement conventionné simple, P.S.T. ou intermédiaire, Ville de NANTES 10 % plafond, Nantes Métropole (logement conventionné) ou 20 % (logement P.S.T.) du coût subventionnable T.T.C. retenus plafonné à 5 000, Conseil Général subventionnée plafonné à (logement conventionné ou PST). Conditions : Chaque logement de l immeuble concerné sera visité par l opérateur (le Centre de l Habitat) pour en vérifier la décence, une fiche diagnostique sera jointe au dossier. ELEMENTS DE CADRAGE GENERAL RELATIFS AU DISPOSITIF FINANCIER DE LA VILLE DE NANTES Documents nécessaires à la constitution des dossiers de demandes de subvention Pour tous les projets de, une étude diagnostic, technique et financière facilitant la prise de décision des s et investisseurs sera menée par le Centre de l Habitat. Pour les bailleurs, une comparaison entre les différents types de loyers sera établie : elle intègrera les informations sur les dispositifs fiscaux. Pour l'octroi des aides conditionnées aux revenus des bénéficiaires, il sera demandé un justificatif des ressources (avis d'imposition ou de non-imposition) de l année N -2. Pour l octroi des aides concernant les parties communes des copropriétés privées, outre l étude diagnostic sur l état de l immeuble, le C.d.H. effectuera une visite systématique de chaque logement de l immeuble concerné afin de s assurer de leur décence. Pour l octroi des aides concernant l adaptation et l accessibilité des logements, le C.d.H. effectuera une visite à domicile, à l issue de laquelle il établira une préconisation de sur la base d une analyse des modes d habiter et en fonction de la nature des difficultés à résoudre (immédiates ou évolutives). Pour l octroi des aides concernant la qualité et le traitement de l humidité, le C.d.H. réalisera des diagnostics techniques, lesquels seront inclus au dossier de demande de subvention. Instruction des dossiers de demandes de subvention et calcul des subventions La délégation locale de l instruit la recevabilité des dossiers sur les aspects administratifs et techniques. Elle détermine les subventionnables selon la réglementation en vigueur. Elle calcule sa propre subvention selon les plafonds de en vigueur et propose à la Commission Locale d Amélioration de l Habitat d agréer le dossier et d engager la subvention. La délégation locale informe les différents partenaires par fiches navettes, lesquelles contiennent les informations suivantes : - identité et coordonnées du demandeur, - adresse des, - nombre, surface(s) et type(s)de logement(s), - type de loyer encadré choisi, - montant des envisagés, - montant des subventionnables, - montant des plafonnés, - montant de la subvention et prime vacance, - montant de la subvention Conseil Général proposé, - montant de la subvention Nantes Métropole proposé, - montant de la subvention ou de la prime vacance Ville de NANTES proposé. 8

10 Chacun des partenaires notifie au le montant de la subvention / prime attribuée et adresse copie de ce courrier à l. La fiche navette est retournée à l avec le montant de la subvention / prime validée. Au niveau Ville de NANTES, les dossiers de demande de subvention feront l'objet d'une analyse technique et d'une appréciation réalisées par un comité technique restreint (URBANA Cellule de Gestion, GEPA Ouest / C.d.H). Ce comité s attachera également à préparer les dossiers à soumettre au conseil municipal pour l octroi des subventions. Paiement des subventions Pour les co-financés, l calcule le montant des réalisé par rapport au devis. Un nouveau circuit des fiches navettes est effectué, sur le principe du calcul des subventions / primes des partenaires. Pour les que seule la Ville finance, le C.d.H. assurera le montage du dossier de subvention, le calcul des aides et le suivi des correspondants. Pour chaque projet, le C.d.H. effectuera une visite de contrôle de la conformité des et engagements pris au moment du dépôt du dossier de demande de subvention. Un rapport de visite sera établi et joint à la demande de paiement. Toutes anomalies ou écarts notables entre le programme et la réalisation seront rapportés notamment à la Ville de NANTES, qui se réserve le droit de modifier voire supprimer la subvention / prime envisagée. Les subventions / primes Ville de NANTES sont payées sur présentation de factures acquittées. Leur montant ne peut être supérieur au montant engagé, mais peut être revu à la baisse en fonction des réalisés. Dans l hypothèse d une vente d un logement ou de l immeuble, deux situations sont à étudier : 1) pas de reversement si : - Pour les s bailleurs : La convention A.N.A.H s impose de plein droit à l acquéreur par un avenant. Le nouveau reprend les engagements de louer ou continuer à louer à titre de résidence principale et de respecter les engagements souscrits par ailleurs. Pour ce faire, il signe un engagement auprès de l en lieu et place du bénéficiaire de la subvention. - Pour les s occupants : Le nouveau respecte les plafonds de ressources opposables aux s occupants et reprend les engagements d occuper à titre de résidence principale. 2) reversement si : - Pour les s bailleurs : voir paragraphe ci-dessus. - Pour les s occupants : L aide sera à rembourser selon le système de l ANAH, Le transfert de propriété portant sur tout ou partie de logement ayant bénéficié d une aide de l agence pendant la période de 9 ans à compter de la date de réception par la délégation de l des pièces justifiant de l exécution des entraînent, sauf en cas de reprise des engagements initiaux, l annulation de l aide et le reversement de toutes sommes versées par l pour le logement objet de cette aide. Les sommes à reverser seront majorées de la variation de l indice INSEE du coût de la construction entre la date du dernier versement et celle de la décision de reversement. Les indices pris en compte seront les derniers indices publiés à ces dates ainsi que les intérêts légaux en cas de non paiement dans les délais prescrits. Les sommes à reverser seront calculées au prorata de la durée d engagement restant à courir (année pleine). Elles seront affectées d un coefficient déterminé par le barème ci-après : 9

11 Coefficient Rupture de l engagement avant la fin de la : Coefficient Rupture de l engagement avant la fin de la : ère année ème année ème année ème année ème année ème année ème année ème année ème année A compter de la date de réception par la délégation de l des pièces justifiant de l exécution des Nature des projets et subventionnables Projet : L'intervention d'un maître d oeuvre est demandée pour les projets d un montant de supérieur à Le subventionnement des dossiers où le intervient en qualité de Maître d œuvre du projet ou en qualité d artisan ou d entreprise sera traité selon les termes de la réglementation : «Travaux exécutés par le demandeur en sa qualité d entrepreneur Le montant des subventionnables est minoré de 10% lorsque ceux-ci sont exécutés par le demandeur lui-même en sa qualité d entrepreneur ou par une entreprise qu il gère ou qu il dirige ; cette règle s applique également à l entrepreneur membre de l indivision ou associé de la SCI qui demande la subvention. Lorsque l entrepreneur n intervient que pour une partie des, la minoration n est appliquée qu aux devis correspondants.» Travaux : Les subventionnables par la Ville de NANTES sont identiques à ceux répondant à la réglementation en vigueur de l. La liste des subventionnables et les aides ainsi versées sont régies par les dispositions du décret n du 20 avril 2001 relatif à l Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat et les règles générales arrêtées par son Conseil d Administration. 10

12 Annexe au de l O.P.A.H.-R.U. secteur Chantenay rue de la Montagne Mise à jour : Juin2006 Plafonds de ressources opposables aux s occupants (2 de l article R du CCH) et aux personnes qui assurent la charge effective des (3 de l article R du CCH) : Plafonds de ressources s très sociaux pour l année 2006 Composition du ménage Plafonds s très sociaux (en ) Par personne suppl Ces plafonds correspondent aux plafonds de ressources définis par le Conseil d Administration (délibération ). Il permet aux personnes dont les ressources sont inférieures ou égales à 50 % des plafonds de ressources majorées de bénéficier d un taux de subvention plus important. ressources de base pour l année 2006 Composition du ménage Plafonds (en ) Par personne suppl Ces plafonds correspondent aux plafonds de ressources prévus à l article 1 de l arrêté du 31 décembre ressources majoré pour l année 2006 Composition du ménage Plafonds majorés (en ) Par personne suppl Ces plafonds correspondent aux plafonds de ressources prévus à l article 2 de l arrêté du 31 décembre Ils s appliquent lorsque des résultant de la mise en œuvre d un arrêté d insalubrité ou de péril ainsi que des spécifiques d adaptation de l immeuble ou du logement aux besoins de personnes handicapées. 11

13 ressources PLUS applicable pour l année 2006 Composition du ménage Plafonds (en ) Par personne suppl Plafonds de ressources annuelles imposables prévus aux articles L.441-3, R et R.441-1(1 er ) du code de la construction et de l habitation aux logements HLM (PLUS) 12

14 Plafonds de ressources opposables aux locataires de logements à loyer encadré ressources pour l accès à un logement à loyer intermédiaire pour des baux conclus en 2006 (dispositif «Besson Ancien») Composition du ménage Plafonds de ressources (en ) année Zone B Personne seule Couple marié Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge Personne seule ou couple marié ayant 2 personnes à charge Personne seule ou couple marié ayant 3 personnes à charge Personne seule ou couple marié ayant 4 personnes à charge Majoration par personne à charge à partir de la cinquième ressources pour l accès à un logement à loyer conventionné pour l année 2006 Composition du ménage Plafonds de ressources(en ) Année 2004 Zone B Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge ou jeune ménage (- 5 ans de mariage ayant moins de 55 ans à eux deux) Personne seule ou couple marié ayant 2 personnes à charge Personne seule ou couple marié ayant 3 personnes à charge Personne seule ou couple marié ayant 4 personnes à charge Majoration par personne à charge à partir de la cinquième ressources pour l accès à un logement à loyer P.S.T. pour l année 2006 Composition du ménage Plafonds de ressources (en ) Année 2004 Zone B Personne seule ou couple marié ayant 1 personne à charge ou jeune ménage (- 5 ans de mariage ayant moins de 55 ans à eux deux) Personne seule ou couple marié ayant 2 personnes à charge Personne seule ou couple marié ayant 3 personnes à charge Personne seule ou couple marié ayant 4 personnes à charge Majoration par personne à charge à partir de la cinquième Le montant des ressources imposables à prendre en compte pour apprécier la situation de chaque ménage est celui figurant sur les avis d imposition établis au titre de l avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (soit, pour l année 2006, l avis d imposition établi en 2005 par les services fiscaux au titre des revenus perçus en 2004). 13