LA RENOVATION DE LA MESURE DU PRIX DES TERRES ET PRES AGRICOLES : UNE OPERATION QUALITE MENEE EN PARTENARIAT AVEC LA STATISTIQUE PUBLIQUE

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1 LA RENOVATION DE LA MESURE DU PRIX DES TERRES ET PRES AGRICOLES : UNE OPERATION QUALITE MENEE EN PARTENARIAT AVEC LA STATISTIQUE PUBLIQUE De 2007 à 200, a été menée une rénovaton méthodologque de la méthode d estmaton du prx des terres et prés agrcoles à partr des notfcatons ndvduelles des transactons et des rétrocessons. De grande ampleur, cette opératon statstque a été menée conjontement par Terres d Europe-Scafr, le Servce de la Statstque et de la Prospectve (SSP) du Mnstère de l'agrculture, de l Almentaton, de la Pêche, de la Ruralté et de l'aménagement du Terrtore, avec l'appu méthodologque de l Insttut Natonal de la Statstque et des Études Économques (INSEE). Les rasons et les prncpes de cette rénovaton, qu a about aux nouvelles séres publées en 20, sont détallées c. Les surfaces de pondératon utlsées au nveau départemental et régonal ont été mses à jour grâce au recensement agrcole 200. En revanche, les prx par régon agrcole sont restés les mêmes, leurs moyennes étant ndépendantes des surfaces ssues du recensement agrcole. D une manère générale, les prx peuvent être légèrement révsés sur l année précédente. Un objectf de cohérence des chffres dffusés Terres d Europe-Scafr puble les prx des terres et prés, vgnes, forêt et foncer bât depus cnquante ans. L'observatore du marché foncer rural établ par les Safer s'appue sur l'ensemble des notfcatons de projets de ventes que les notares sont tenus d'adresser aux Safer en vertu du Code Rural. Ces nformatons couvrent l'ensemble du marché des espaces agrcoles et naturels. Elles permettent de suvre les flux du marché foncer et de mesurer l'évoluton des prx mmoblers. Tous les prx ndqués, à l'excepton de ceux des vgnes, sont calculés sur la base des valeurs des transactons. Ils reflètent ans l'état du marché. Compte tenu du fable nombre de transactons sur certans ensembles géographques et de l'hétérogénété des bens ms en vente d'une année sur l'autre, les évolutons de prx peuvent auss tradure une modfcaton de la qualté des bens ms en vente entre deux pérodes.

2 Pour les terres et prés, les chffres départementaux et régonaux correspondent à la moyenne en euros constants des prx de marchés enregstrés sur tros ans après avor élmné les 0 % de transactons les mons chères et les 0 % de transactons les plus chères. Les séres de prx des terres et prés ncluent à la fos les acqustons des agrculteurs et des non agrculteurs. Jusqu'en 2007, le servce statstque du mnstère en charge de l agrculture estmat quant à lu en parallèle le prx des terres agrcoles afn d almenter le barème ndcatf de la valeur vénale des terres publé au journal offcel, barème qu a été nsttué par la lo d orentaton agrcole de 980. Pour ce fare, l s appuyat jusqu en 2008 sur des tableaux statstques fourns par Terres d Europe-Scafr, sur un champ légèrement dfférent de celu suv dans le cadre de l Observatore du marché mmobler rural. Les tableaux étaent complétés par dverses enquêtes locales auprès de notares ruraux ou d experts. Calculées sur des champs proches mas non dentques, les séres ont évolué de façon parallèle jusqu au début des années Les dvergences d évoluton apparues depus, sgne d une complexfcaton des facteurs nfluant sur les prx des terres, ans que la volonté des deux organsmes de réfléchr ensemble aux contours du marché des fonds à vocaton agrcole, ont condut Terres d Europe et le SSP à lancer une analyse statstque approfonde sur les données dsponbles pour les années 995 à 2009, afn de défnr un champ commun sur les fonds agrcoles. Les deux partenares se sont également adjonts les servces de l INSEE, dont l expertse méthodologque en matère d ndces est reconnue, afn de concevor une méthode d estmaton du prx des fonds agrcoles la plus fable possble. En effet, le nombre de transactons a tendance à dmnuer sur certans marchés, ce qu peut obérer la robustesse des résultats. Ans, entre 993 et 2003, les surfaces échangées ont dmnué de près d un ters pour les acheteurs agrculteurs horms les fermers en place, et dans certans départements le nombre annuel de transactons de terres non bâtes est extrêmement bas, nféreur à dx par an, d où une absence de transacton parfos dans certanes pettes régons agrcoles (PRA) pendant pluseurs années. Les travaux menés ont about dès 2009 à la publcaton de séres communes à Terres d'europe SCAFR et au SSP, sur la valeur vénale des terres agrcoles dans les départements d'outremer, ans que sur le prx des vgnes. Ce projet se concrétse aujourd'hu par la dffuson commune de prx des terres et prés agrcoles, à tous les échelons géographques, dont la qualté est labellsée par le SSP. 2

3 Les terres agrcoles, un marché en mutaton La part crossante des non agrculteurs dans les achats de foncer rural, dans les années récentes avant 2006, a motvé une réflexon sur la défnton du champ d observaton des prx sur les terres et prés agrcoles. Comment procéder pour ne retenr, dans l ensemble des transactons, que celles qu effectvement, vont rester à vocaton agrcole, et élmner celles qu correspondent à des achats de losr par des partculers, ou des achats de pure convenance? Une étude a été réalsée sur les transactons effectuées entre 995 et Dans le passé, pour écarter les usages potentellement de losr, le SSP ntrodusat un seul de surface généralement d un hectare pour les agrculteurs et de tros hectares pour les non agrculteurs, mas qu pouvat être plus bas dans certans départements. La Scafr quant à elle restregnat mons le champ d observaton, avec un plancher mnmal de surface plus bas, de 50 ares. Les travaux ont conssté à détermner département par département les seuls de surface de transactons en dessous desquels les prx à l hectare s envolent. Ces transactons sont retrées du champ car elles ne sont plus représentatves du marché à destnaton agrcole. Ont également été élmnés les fonds : - dont la nature cadastrale n'est n terre, n pré, n terres et prés, n ncertane, - comprenant un bâtment, - dont la destnaton n'est pas agrcole de façon certane, - ne rentrant pas dans le marché classque (correspondant à des exemptons au drot de préempton des Safer ou à des modes de transacton qu sortent d une logque marchande). Enfn, pour passer du fcher de traval au fcher d'estmaton proprement dt, un fltre destné à élmner les valeurs aberrantes au sens statstque, a été créé. Au total, cette nouvelle défnton permet de meux approcher le champ des terres et prés agrcoles, tout en élmnant beaucoup mons d observatons. Sur la pérode , le marché ans retenu comprend plus de observatons (au leu de auparavant). Quels sont les détermnants du prx des terres et prés? 3

4 Le prx des terres et prés non bâts à vocaton agrcole vare en foncton de leurs caractérstques : la surface ben sûr, la stuaton géographque, le caractère lbre ou loué du fonds, etc. La qualté agronomque de la terre est probablement détermnante ; mas elle n est pas retracée dans les fchers des notfcatons. Les dfférentes ades, notamment les drots à paement unque, ou les quotas laters, jouent certanement un rôle dans la détermnaton du prx d un fonds, mas ne sont pas dsponbles pour l nstant dans la source des données. Ces caractérstques nobservables explquent sans doute une part mportante de la varablté du prx des terres. Le fcher a été enrch de dfférentes varables venant de sources extéreures : marges brutes standard par hectare de surface agrcole utlsée (SAU) par commune, calculée au recensement de l agrculture 2000, zonages dvers (ares urbanes et pôles d'emplo de l'espace rural de 999 de l Insee ), crossance de la populaton entre les recensements de la populaton de 990 et 999, et dstance de la commune à la vlle la plus proche, grâce à un dstancer fourn par l Insttut Natonal de la Recherche Agronomque (INRA). Ces varables ont été choses pour leur mpact possble sur l évoluton et les écarts de prx des fonds agrcoles. Des statstques descrptves et des procédures d'analyse des données ont perms d'dentfer les varables corrélées avec le prx des fonds. L objectf état de sélectonner peu de varables, de façon à obtenr des modèles robustes et peu sophstqués. Les modèles économétrques, une méthode pour estmer le prx des terres agrcoles en s affranchssant des fluctuatons annuelles sur le type de fonds échangés Ce type de modélsaton repose sur quelques hypothèses. On suppose d abord que les caractérstques qu nfluent sur le prx d un fonds sont en nombre fn et fxe au cours de la pérode sur laquelle porte le calcul de l ndce. C est une hypothèse assez forte dans la mesure où on ne tent pas compte des évolutons de poltque agrcole ou foncère. On suppose ensute que la relaton entre le prx à l hectare et les caractérstques du fonds est stable. La prse en compte de ces caractérstques se fat par méthode économétrque sur une pérode de référence. Dans une zone élémentare, l ndce de prx est alors obtenu en fasant le rapport entre la valeur d un parc de référence fxe de fonds échangés pendant la pérode courante à sa valeur pendant la pérode de base de l ndce. La valeur de chaque fonds du parc de référence est estmée à l ade des prx des transactons observées effectvement et 4

5 des valeurs des caractérstques de ce fonds estmées par des relatons économétrques sur une pérode relatvement longue. Les vergers, les vgnes et les terres maraîchères posant des dffcultés varées (rareté des transactons, pettesse et atomcté du marché, varables pertnentes comme l ancenneté et la qualté pour les vergers et les vgnobles), cette méthode n a été applquée qu aux terres et prés. En Corse et dans les départements d outre-mer (DOM), le marché des terres et prés agrcoles est également trop restrent pour y adopter une méthode économétrque d estmaton du prx. Dans ces terrtores, l estmaton se fat donc comme par le passé. Pour être fable, un modèle économétrque dot reposer sur un nombre suffsant de transactons. Les modèles économétrques ont été ms au pont au nveau des régons admnstratves, en dstnguant le sous-marché des fonds lbres de celu des fonds loués. Ce sont ans 37 modèles qu ont été ms au pont : 2 sur les régons métropoltanes hors Corse pour les fonds lbres, 6 pour les fonds loués (Alsace, Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Centre, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Ile-de-France, Lmousn, Lorrane, Nord-Pas-de-Calas, Basse-Normande, Haute-Normande, Pays de la Lore, Pcarde, Potou-Charentes). Dans les autres régons métropoltanes en effet, le marché des fonds loués est actuellement trop pett pour qu une estmaton dfférencée sot pertnente. On a chos en effet d'estmer la valeur vénale des terres et prés non bâts loués sur des régons admnstratves complètes, et non sur des partes de régon. Les varables explcatves retenues à l ssue des travaux de modélsaton sont : - l année, - la surface du fonds en hectare, - la dstance à la commune centre du pôle urban en klomètres, - la populaton de la commune au recensement de 999, - la marge brute standard hors vgnes, vergers, hors sol rapportée à la SAU de la commune également hors vgnes et vergers, - la nature cadastrale du fonds, - l orentaton technco-économque de la commune, 5

6 - la catégore d espace de la commune, - la nouvelle régon agrcole (NRA) d appartenance ; les NRA sont des regroupements pertnents de pettes régons agrcoles (PRA). Le modèle estmé est le suvant : log ( année+ J L 0 ) + j ( X j, ) + βk log ( Yk, ) + j= année k= l= P ) = log ( P α γ l Zl, + ε P 0 le prx à l hectare du ben de référence, P le prx à l hectare du fonds, X j, les ndcatrces des années, Y, les varables explcatves contnues, k Z l, les ndcatrces des varables explcatves qualtatves. La pondératon utlsée permet de prendre en compte non seulement le pods du fonds dans sa NRA d appartenance mas également le pods de la NRA dans la régon admnstratve. NRA NRA REGION Le modèle est glssant sur deux années consécutves : la régresson est effectuée consécutvement sur un fcher comportant les années 995 et 996, pus 996 et 997, et ans de sute jusqu à la fn de pérode de dsponblté des données. Cette méthode a l avantage d évter la révson des données après publcaton tout en fournssant des résultats très proches de ceux obtenus par une régresson sur fcher total. Elle permet également aux coeffcents de chaque varable d évoluer dans le temps à mesure que la varable assocée perd ou gagne de l nfluence sur le prx des terres agrcoles. De nouvelles séres annuelles d'évoluton de la valeur vénale des terres et prés agrcoles non bâts A partr du coeffcent assocé à l année dans l équaton économétrque, on calcule des évolutons annuelles de prx, toutes choses égales par alleurs. Il est ans possble, en 6

7 partant d une année de référence, ndce égal à 00, de calculer la sére d ndces en ajoutant pour chaque année l évoluton annuelle de prx à l ndce de l année précédente. Le calcul de la valeur vénale au nveau régonal s appue sur l ndce d évoluton annuelle du prx : on calcule la valeur moyenne sur la régon donnée pour l année de référence, et on applque ensute chaque année l ndce annuel d évoluton calculé par régresson économétrque. On obtent ans une sére qu retrace, pour chaque régon, l'évoluton "pure" du prx des terres et prés agrcoles non bâts, lbres ou loués, c'est-à-dre l'évoluton de prx qu serat observée s les caractérstques des bens échangés étaent les mêmes sur toute la pérode. On a également calculé les séres qu en résultent au nveau France métropoltane hors Corse. Ce sont ces séres qu'l convent d'utlser dès lors qu'on veut calculer l'évoluton de prx sur longue pérode d'un fonds donné. L'un des prncpaux avantages de cette méthode par rapport à l'ancenne, est qu'elle permet d'estmer vértablement une évoluton annuelle, alors que la précédente reposat sur les prx constatés pendant tros ans. Au nveau nfra-régonal, des prx moyens lssés sur tros ans Au-delà des nformatons sur les évolutons de la valeur vénale des fonds agrcoles, au nveau natonal et au nveau régonal, professonnels et partculers ont beson d'nformatons sur les prx constatés à des nveaux géographques plus fns, le département et la régon agrcole. A ces nveaux géographques, l n'y a pas assez de transactons, chaque année, pour estmer une évoluton de prx à structure de marché constante. Dans certanes zones, le renouvellement de la proprété foncère est trop lent pour estmer un prx moyen chaque année. C'est pourquo le calcul du prx de référence se fat tout smplement par moyenne des prx des transactons observées, avec un lssage sur tros ans, à ces nveaux géographques. Comme par le passé, on puble également une valeur basse et une valeur haute (le «mnmum» et le «maxmum») à savor, les seuls de prx correspondant au 5 ème centle et au 95 ème centle du champ d étude (après fltrages) des prx en euros de 202 des tros dernères années. 7

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