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7 Traduction d un original rédigé en néerlandais Rapport d expertise IMMO-NORTH PLAZA Bâtiment A North Plaza Boulevard du Roi Albert II, Bruxelles Date d évaluation de référence 01/11/2007 Exécuté par : de Crombrugghe & Partners n.v. G. Demeylaan, B-1160 Bruxelles Tel : Fax : info@decrombrugghe-partners.be Expert: Guibert de Crombrugghe msog FRICS Donneur d ordre: KBC BANK, direction immobilier Au nom et pour le compte de IMMO NORTH-PLAZA n.v. Numéro de dossier : 8.201

8 Traduction d un original rédigé en néerlandais Messieurs, Nous référant à votre demande, nous avons l honneur de rapporter comme suit : L immeuble de bureaux considéré d une surface hors sol louable de m² produit actuellement un revenu locatif indexé de sur base annuelle. Le taux d inoccupation en termes de m² de surface hors sol se monte à +- 20%, dont la plus grande partie se situe au rez-de-chaussée du bâtiment. Notre conclusion en ce qui concerne la valeur de la propriété au 01/11/2007 aboutit à acte en main ou frais à l acheteur. L évaluation en question correspond à une Fair Value de Cette valeur a été déterminée comme suit : Aspects marché : Le Quartier Nord, avec une surface bâtie de m² représente 20% du marché bruxellois des bureaux. La localisation en question bénéficie également d une couverture par deux lignes de métro et l aménagement du Boulevard Albert II donne à cet emplacement un avantage au niveau du prestige. Au fil des années, ce quartier a prouvé son attractivité pour les grandes sociétés et les institutions publiques. Suivant l interprétation du caractère louable d un immeuble donné, l inoccupation se situe entre 5,6% et 8,0%. Notre analyse de marché donne au quartier concerné m² de projets à construire et encore un stock urbanistique de m². Les chiffres concernant l entrée en service se situaient en 2006 à environ m² ; fin juin 2007, ces chiffres se montaient à déjà à m² pour les premiers six mois et il est attendu que pour 2007 des chiffres d entrée en service équivalents à ceux de 2006 soient constatés. Historiquement, les chiffres d entrée en service dans le quartier dépendent cependant fortement des grands projets offerts. Les chiffres d inoccupation sont en outre soumis aux mêmes variations. Les prix de location dans le quartier concerné fluctuent en fonction des nouveaux projets de construction (en fonction de certaines interprétations fiscales) entre 185 /m²/an et 200 /m²/an. Pour les bâtiments existants, les prix de location, suivant la durée de l obligation de louer et des abattements pour travaux, se situent entre 165 /m²/an et 180 /m²/an. Les rendements d entrée dépendent fortement des contrats de bail sous-jacents considérés. Les nouveaux projets de construction semblent même aller jusqu à 5,25% moyennant une garantie locative alors que les bâtiments existants sont laissés dans le même contexte entre 6,0 et 6,5%. Les fluctuations boursières actuelles et le cours élevé de l Euro se trouvent très 2

9 Traduction d un original rédigé en néerlandais Méthodologie probablement, malgré l attitude beaucoup plus prudente des banques, à l origine de la grande quantité de capital qui envahit le marché immobilier. Au jour d aujourd hui, aucune transaction n a encore été rendue publique qui indiquerait une correction substantielle des rendements immobiliers. Comme habituellement, l estimation a été jaugée à l aune de trois méthodes d évaluation. La méthode de capitalisation repose principalement sur la valeur locative de marché économique des surfaces au sol louables des bâtiments, capitalisée sur base d un rendement réel dans les circonstances de marchés actuelles. Ce rendement s appuie sur les données d autres transactions dans le marché qui sont pondérées en fonction d un jugement du marché, de la localisation et des caractéristiques du bien immobilier. La valeur au comptant de la différence du revenu locatif actuel et la valeur locative de marché estimée est escomptée sur base de la durée résiduaire des contrats de bail. Excepté les espaces vacants, le locataire actuel offre ainsi encore plusieurs années de sécurité de revenu locatif. Il est tenu compte des coûts pour vacance, en ce compris la perte de loyer, les charges au compte du propriétaire, les frais de relocation, les frais de réclame et marketing pour la relocation, de même que les coûts pour la surveillance, la conservation, l adaptation et/ou la rénovation. Dans le contexte actuel du marché, il ne doit pas être tenu compte pour le bâtiment concerné lors de l estimation d autres frais de rénovation significatifs. Cette approche peut être liée à des caractéristiques du marché dans la mesure où plus d information est disponible à ce sujet. * Dans le contexte présent, l évaluation aboutit à un taux de capitalisation équivalent de 6,54% sur la valeur de location de marché et les revenus locatifs déviants. Le rendement de départ sur les revenus locatifs existant équivaut donc à pratiquement 6,0%, vu l inoccupation pour laquelle une correction importante est appliquée, les frais de rénovation attendus et les revenus locatifs déviants. La valeur acte en main ainsi obtenue est égale à La méthode du discounted cash flow fait des suppositions ou projections explicites et subjectives de cash flow futurs, de frais d ajournement, d usure, de rénovation, de redéveloppement, de frais de gestion et de transfert, d impôts et charges financières. Cela est en outre utilisé pour calculer la Valeur Actuelle Nette de cash flows futurs. 3

10 Traduction d un original rédigé en néerlandais * Dans le contexte concerné, une prime de risque de 2,20% a été prise en sus du cour des OLO à 10 ans à 4,32% ou 6,52% utilisé pour escompter les cash flows attendus. Il a en outre été tenu compte d une inflation de 2,0% et d une différence de revenus bruts-nets après échéance des contrats de bail de 10%, ce qui correspond à une prévision de durée moyenne des contrats de bail d environ 6 ans. La valeur résiduaire après la période de 10 ans concernée est déterminée avant obsolescence du bâtiment en majorant le rendement alors considéré de 0,35%. La valeur acte en main ainsi obtenue est de Dans le cadre de la méthode de comparaison de prix unitaires la valeur est déterminée sur base d une comparaison directe des surfaces utiles du bien considéré, avec des biens immobiliers équivalents. En outre, des corrections éventuelles sont appliquées pour les différences entre les propriétés considérées. Etant donné qu une évaluation correcte des contrats de bail sous-jacents est particulièrement difficile ici, cette méthode est uniquement considérée à titre indicatif. * Dans le contexte considéré, l estimation aboutit à un prix unitaire (coûts à l acheteur ou coûts exclus) de /m² de surface hors sol, moyennant prise en compte d une correction pour les surfaces du rez-de-chaussée et évaluation indépendante de l espace d archivage et des places de parking. Cette estimation donne une valeur acte en main de Réserve usuelle v La méthode de capitalisation correspond le plus aux caractéristiques du marché et est également confirmée par les autres approches du marché. Ce sont par conséquent ces valeurs qui sont à la base de la conclusion donnée. L estimation considérée est donnée dans le cadre des conditions d estimation habituelles, telles que toujours reprises dans nos conditions générales. Des copies des contrats de bail en cour ont été remises en vue de cette estimation. A titre général, l estimation part de l hypothèse qu aucun élément n a pas été communiqué qui aurait été de nature à influencer la valeur du bien. L estimation fait abstraction de la problématique des fissures dans les murs latéraux du hall d entrée ou d autres défauts structurels qui n ont pas été communiqués lors de la confirmation de la mission. La problématique mentionnée n est pas nouvelle et est très probablement déjà stabilisée, quoique cette estimation a été rédigée sans prendre connaissance des études d ingénieur de nature à donner une réponse définitive à ce sujet. 4

11 Traduction d un original rédigé en néerlandais Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l expression de mes salutations très distinguées, Pour de Crombrugghe & Partners n.v. Guibert de Crombrugghe, FRICS 5