Révision du taux: trop souvent la douche froide. La révision du taux d'un emprunt. Prêt hypothécaire à taux variable

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1 Révision du taux: trop souvent la douche froide Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, la même question vous taraude à chaque révision : allez-vous devoir payer plus ou moins qu avant? Vérifiez en tout cas si le nouveau taux annoncé par le financier est correct; nous vous y aidons. La révision du taux d'un emprunt hypothécaire à taux variable réserve régulièrement une mauvaise surprise: bien sûr, lorsque les taux du marché sont à la hausse par rapport au moment de la conclusion du prêt, il ne faut pas s'étonner que le taux de son emprunt augmente. Mais quand les taux du marché sont à la baisse, l emprunteur s'attend à voir diminuer sa mensualité; or, il constate parfois à son grand étonnement que le nouveau taux de l'emprunt est nettement supérieur! Les plaintes reçues par le Service de médiation banques-créditsplacements en matière de prêt hypothécaire portent ainsi essentiellement sur la révision des taux. Nous vous expliquons comment contrôler le nouveau taux annoncé par le financier. Les règles régissant la révision varient selon la date à laquelle l'emprunt a été conclu; reportez-vous donc à la partie de l'article qui concerne votre emprunt. BUDGET& DROITS septembre / octobre 2006 n

2 PRÊT CONCLU AVANT LE 1/1/1995 ET DONT LE CONTRAT NE MENTIONNE PAS "EN APPLICATION DE LA LOI DU 4/8/1992" En principe, le taux d'intérêt de ces prêts est fi xe sur toute la durée du prêt. Seulement, en pratique, de nombreux financiers ont introduit en douce le taux d intérêt variable : dans la plupart des contrats, il est prévu que le financier peut, tous les 5 ans p. ex., exiger en une fois le solde restant dû. L emprunteur ne peut y échapper que s'il accepte une révision du taux, ce que l'emprunteur ordinaire s'empresse généralement de faire. Cela dit, comme il y a plus de 11 ans que vous avez souscrit le prêt, il y a gros à parier que vous avez déjà été confronté au moins une fois à une révision du taux, mais une nouvelle révision vous attend peut-être prochainement (ou peut-être la dernière révision a-t-elle eu lieu récemment). La loi ne réglemente pas la révision des taux d'intérêt de ces anciens prêts. Les règles qui régissent la révision dépendent dès lors de ce que le financier a convenu avec vous dans le contrat de prêt. Mais, en général, lors de la révision, le taux d'intérêt est aligné sur le taux en vigueur à ce moment-là pour des prêts similaires. Les pièges La révision n'est pas liée à un critère objectif, il n'y a pas non plus de marge maximale. Vous êtes donc à la merci du financier. Bien que la plupart des financiers affi rment suivre la règle qui consiste à aligner le taux, lors de la révision, sur celui en vigueur à ce moment-là pour les prêts similaires, ils appliquent néanmoins parfois un tarif supérieur (généralement d'environ 0,5 à 1 %). Sous prétexte que les anciens prêts ne sont pas tout à fait comparables à ceux qu'ils proposent aujourd'hui (p. ex. les règles en cas de rachat anticipé lors d'une révision ne sont pas les mêmes) Nous ne sommes pas d accord avec ce raisonnement : si, en pratique, le taux d'intérêt de votre prêt est révisable tous les 5 ans, il suffi t de regarder le tarif en vigueur pour un nouveau prêt, également révisable tous les 5 ans. Même si, au moment de la révision, le financier appliquait le tarif en vigueur sur sa feuille de tarifs pour un prêt similaire, le consommateur serait malgré tout parfois dupe : aujourd'hui, ces tarifs sont en fait rien de plus que des taux maxima, surtout auprès des grandes banques et, en principe, des prêts plus avantageux sont accordés (voyez notre commen taire en page 31, sous "Les pièges"). PRÊT CONCLU ENTRE LE 1/1/1995 ET LE 31/8/1998, OU CONCLU AVANT LE 1/1/1995 MAIS DONT LE CONTRAT MENTIONNE "EN APPLICATION DE LA LOI DU 4/8/1992" La révision du taux d intérêt est soumise à des règles légales (loi du 4/8/1992). Elle n'est donc plus laissée au libre arbitre des financiers, mais elle doit suivre l'évolution d'un indice objectif, l'indice de référence. La formule pour le nouveau taux d intérêt périodique: p = le taux d' intérêt périodique en vigueur au début du prêt ou taux d intérêt p r' initial; r r' = l'indice de référence publié au cours du deuxième mois qui précède le moment de la révision; r =l'indice de référence publié au cours du deuxième mois précédant l offre de prêt. Bon à savoir 1. N'appliquez pas aveuglément la formule : les marges de fluctuation sont limitées. D'une part, le financier a dû fi xer, dans le contrat, une marge de fluctuation maximale tant vers le haut que vers le bas. Cette marge devant rester valable pour toute la durée du prêt, elle s'applique encore aujourd'hui. Elle ne peut par ailleurs pas être plus grande vers le haut que vers le bas. D'autre part, le financier peut également avoir prévu dans le contrat que le nouveau taux ne sera appliqué que s'il varie au moins d un certain pourcentage par rapport au taux précédent. 2. Le taux d intérêt périodique n est pas le taux d'intérêt annuel. Vous êtes peut-être plus habitué(e) à voir figurer les taux des prêts hypothécaires sur base annuelle. Or, dans la pratique, les remboursements sont le plus souvent périodiques : mensuels, trimestriels ou semestriels. Pour que le calcul du nouveau taux soit mathématiquement correct, vous devez dès lors partir du taux d intérêt périodique. Vous pouvez le retrouver dans votre acte de prêt. En principe, les brochures des institutions financières mentionnent à la fois le taux annuel et le taux périodique. À titre d'illustration : 3,66 % en base annuelle correspond à 0,30 % en base mensuelle. Voyez aussi l'encadré en page ci-contre. Attention, toutefois, si votre fi nancier vous a accordé une remise lors de la souscription du prêt; voir plus loin. 3. L'indice de référence doit être mentionné dans le contrat. L'indice de référence est établi sur base du rendement moyen de certifi cats du Trésor et de certaines obligations d'état linéaires. Il en existe en réalité cinq: ils varient en fonction de la durée des placements et sont désignés par une lettre (de A à E). Au début du prêt, le financier est libre de choisir entre ces cinq indices; il doit mentionner dans le contrat celui qu'il choisit et l'appliquer pendant toute la durée du prêt. Ne pas confondre ristourne et réduction! À l'époque, de nombreux fi nanciers jonglaient avec différents types de remises sur le taux d'intérêt lors de l'octroi du prêt: peut-être avez-vous ainsi bénéficié d'une ristourne ou d'une réduction. En outre, les remises étaient attribuées soit pour toute la durée du prêt soit seulement pour un certain temps. Aux yeux des emprunteurs, toutes ces remises reviennent au même car toutes aboutissent à une réduction de la charge de remboursement. Il y a pourtant une différence, visible lors de la révision. > Une ristourne consiste juste à rembourser une partie des intérêts. Cela fait baisser la charge réelle des mensualités mais cela ne change strictement rien au taux d intérêt sur base duquel le plan de remboursement du prêt a été établi et qui figure dans le contrat de prêt. Au moment de la révision du taux, le taux d'intérêt périodique à prendre en compte dans le calcul est donc le taux d intérêt initial du prêt, dépourvu de l avantage dont vous avez bénéfi cié. On réalise donc bien souvent à ce moment-là à quel point les ristournes sont trompeuses > Dans le cas d'une réduction, en revanche, le taux d intérêt appliqué au début du prêt est bel et bien réduit. Mais la plupart du temps, il ne l'est que temporairement : très souvent, la réduction disparaît au moment de la révision et il faut donc, dans la formule de révision, partir du taux "plein", c'est-à-dire du taux d'intérêt non réduit. Il est dès lors tout à fait possible que le nouveau taux soit supérieur au taux initial alors que le nouvel indice de référence est resté inchangé ou même qu'il a diminué! Ce n'est que si la réduction vous a été accordée pour toute la durée du prêt que vous pouvez prendre le pourcentage réduit comme taux d intérêt périodique initial. 30 BUDGET& DROITS septembre / octobre 2006 n 188

3 PRÊT CONCLU AU PLUS TÔT LE 1/9/1998 La révision du taux d intérêt est soumise à des règles légales (loi du 13/3/98); en particulier, elle doit suivre l évolution d un indice objectif, l'indice de référence. Les règles qui s'appliquent sont différentes des règles expliquées ci-contre pour les prêts conclus entre le 1/1/1995 et le 31/8/1998. La formule pour le nouveau taux d intérêt périodique: p = le taux d'intérêt périodique en vigueur p + (r' r) au début du prêt ou taux initial; r' = l'indice de référence, sur base périodique, publié au cours du mois qui précède le moment de la révision; r = l'indice de référence initial, sur base périodique, tel qu il fi gurait lors de la demande de prêt sur la feuille de tarifs du prospectus de l institution fi nancière. Bon à savoir 1. N appliquez pas aveuglément la formule : les marges de fluctuation sont limitées légalement et contractuellement. D'une part, si votre contrat stipule que le taux d intérêt peut déjà être révisé au cours des trois premières années, la loi fi xe des marges de fluctuation vers le haut maximales : le taux annuel ne peut pas augmenter de plus de 1 % la deuxième année et de plus de 2 % la troisième année par rapport au taux initial. D'autre part, les limitations que nous avons expliquées pour la catégorie précédente de prêts (voir p. 18) sont également d'application. 2. Le taux d'intérêt périodique n est pas le taux d'intérêt annuel. Ici aussi, nous vous renvoyons aux explications données pour la catégorie précédente. Mais, avec une différence importante : le système des remises sous forme de ristournes et réductions temporaires a été supprimé. Les financiers ne peuvent plus utiliser qu'un seul taux d intérêt, qui inclut la réduction éventuelle. Une réduction doit donc être appliquée pendant toute la durée du prêt et ne peut plus être supprimée lors de la révision du taux. Il n y a qu'une seule exception : si la réduction était liée à une condition déterminée (p. ex. l'ouverture d un compte à vue ou la souscription d une assurance habitation chez le financier) et s il s'avère, lors de la révision, que la condition n est plus remplie, vous risquez de voir disparaître la réduction. Dans ce cas, c'est le taux d intérêt initial, non réduit, qui devra être utilisé dans la formule de révision. 3. Le but de l'indice de référence est d avoir un taux objectif, sur lequel le financier n'a pas prise. Les règles de base en matière d indices de référence exposées pour la catégorie précédente de prêts s'appliquent également ici. À trois points près : Comme vous avez pu le constater dans l explication de la formule, on se base sur des indices de référence publiés à un autre moment que pour la catégorie précédente. Il existe désormais 10 indices de référence (de A à J), et non plus cinq. Le fi nancier ne peut plus choisir librement dans la liste des indices : il doit prendre l indice de référence qui se rapproche le plus de la périodicité de la révision du taux. Dans le cas d'une révision quinquennale p. ex., il doit donc choisir l'indice E, qui refl ète le rendement des obligations d'état linéaires à durée restante de 5 ans. Les pièges Dès la loi du 4/8/1992, les fi nanciers ont été obligés de mettre à disposition de leurs clients potentiels une feuille de tarifs : sur ce document figure le tarif offi ciel, accompagné d'une énumération claire des conditions auxquelles il faut satisfaire pour s'en écarter. Mais cette contrainte a été quelque peu adoucie en 1998: désormais, les financiers ne sont plus obligés d'appliquer stricto sensu la feuille de tarifs de leur prospectus; les tarifs qui y sont mentionnés doivent uniquement être interprétés comme des tarifs maxima. Cette modifi cation a indirectement permis aux fi nanciers de manipuler, dans certaines limites, l'indice de référence initial de leurs prêts. En effet, l'indice initial est celui qui figure au moment de la conclusion du prêt sur la feuille de tarifs de l'organisme de prêt. Mais, depuis la loi du 13/3/1998, tous les financiers n'estiment plus nécessaire de sortir une nouvelle feuille de tarifs à chaque modifi cation des taux hypothécaires (il ne s'agit de toute façon que de tarifs offi ciels, et ils appliquent dans la pratique des tarifs plus avantageux) De ce fait, l'indice de référence initial d'un prêt peut varier selon que la dernière feuille de tarifs du financier reprend ou non l'indice publié le plus récemment. Cela influe inéluctablement sur la formule de la révision du taux. Plus l'indice de réfé rence initial est faible, plus la révision devient avantageuse pour le financier; voyez le graphique p. 32. DU TAUX PÉRIODIQUE AU TAUX ANNUEL Savez-vous à quoi vous en tenir si le financier vous informe que le taux d'intérêt mensuel de votre prêt hypothécaire passera de 0,30 % à 0,35 %? Vous êtes sans doute plus à l'aise avec des chiffres exprimés en base annuelle. Cela correspond, en fait, à une hausse de 3,66 % à 4,28 % par an. Comme vous pouvez le constater, il ne suffi t pas de multiplier le taux par 12 pour convertir un pourcentage mensuel en un pourcentage annuel. Il faut appliquer la formule suivante : (1 + taux d'intérêt mensuel) 12 1 Dans le cas d'un taux trimestriel ou semestriel, la puissance 12 doit être remplacée respectivement par une puissance 4 et une puissance 2. Mais inutile d'effectuer vous-même le calcul: nous le faisons pour vous sur notre site internet (voir "Service Global" en page 33). BUDGET& DROITS septembre / octobre 2006 n

4 DEUX PRÊTS A PRIORI IDENTIQUES PEUVENT ÉVOLUER DIFFÉREMMENT Emprunt de à 5,95 % sur 20 ans conclu le 10/08/00, taux révisable annuellement Taux (%) Fortis Dexia 08/00 08/01 08/02 08/03 08/04 08/05 > Indice de référence initial: - chez Dexia: 4,156 (selon sa feuille de tarifs de mai 2000) - chez Fortis: 4,865 (selon sa feuille de tarifs d août 2000 et également l indice de référence le plus récent à l époque). > Indices de référence ultérieurs: à chaque fois l indice offi ciellement publié le mois précédent la révision (ex: 4,223 pour la révision de 2001). Ces indices sont donc chaque fois identiques dans les 2 banques. > On constate que, dès la première révision, le taux de Dexia était systématiquement plus élevé d'environ 0,7 % que celui de Fortis dans cet exemple. Chez Dexia, le taux aurait même dû augmenter lors de la première révision, mais ce ne fut heureusement pas le cas car la banque avait prévu que le nouveau taux ne serait appliqué que s il variait au moins d un certain pourcentage par rapport au taux précédent, pourcentage qui n'a pas été atteint. Mais si la banque avait pris comme indice initial 4,865 plutôt que 4,156, le taux aurait sans doute été revu à la baisse comme chez Fortis. > Quel impact sur le portefeuille? En août 2006, le client Dexia a déjà déboursé dans cet exemple de plus depuis le début du prêt que le client Fortis et, sur 20 ans, la différence atteindra si les taux ne changent plus par rapport à la dernière révision. Attention, il ne faut pas conclure de cet exemple que Dexia est toujours moins intéressante que Fortis; il s'agit ici d'un exemple précis. NOTRE INTERVENTION AUPRÈS D'ARGENTA Si vous êtes en train de rembourser un prêt à taux variable conclu avant 1995 auprès d Argenta, vous devez savoir que nous avons en son temps négocié avec ce financier, après avoir reçu plusieurs plaintes sur la manière dont la révision était effectuée. Nous avons obtenu qu il applique désormais, lors de la révision du taux d intérêt, un taux plus correct pour nos affiliés, à savoir une remise d'au moins 0,75 % sur le nouveau taux. Si vous pensez qu'argenta ne l'a pas fait dans votre cas, envoyez une copie de votre acte de prêt, de l'avis de révision mentionnant le nouveau taux et de la feuille de tarifs pour les nouveaux prêts à : Test-Achats, Service Aide Individuelle, rue de Hollande 13, 1060 Bruxelles. À vous de jouer > Lors de la révision du taux, calculez de votre côté le nouveau taux à appliquer (éventuellement via notre site internet; voyez encadré ci-contre) afin de vérifier si le financier vous annonce un taux correct. S'il veut vous appliquer un taux plus élevé, faites valoir vos droits. Cela dit, si le taux est revu à la hausse, n'hésitez pas à négocier, même si le calcul a bien été effectué dans les règles : Demandez au financier la dernière feuille de tarifs en vigueur. Si votre taux révisé s'avère supérieur au tarif appliqué aux nouveaux clients, faites valoir votre qualité de bon client. Soulignez le fait qu'il est illogique d avantager de nouveaux clients qui, contrairement à vous, représentent encore un risque, alors que vous méritez justement d'être bichonné(e) : vous avez toujours payé vos mensualités dans les délais impartis, vous avez déjà depuis x années tels autres produits chez ce financier, Ajoutez également qu'il y a de grandes chances que les nouveaux clients paient moins que le tarif indiqué sur la feuille étant donné qu'il s'agit là du maximum possible, et pas nécessairement du taux effectif; avancez des chiffres concrets d'offres plus avantageuses, par exemple les tarifs de notre Maître-Achat. > Si nécessaire, dites-lui que vous envisagez éventuellement de changer de financier. L'expérience nous a enseigné que cette stratégie peut être payante. Attention : les frais d'un tel changement ne sont pas négligeables (frais de notaire, généralement une indemnité de remploi, frais de dossier et parfois frais d'expertise). Dès lors, le changement n'en vaut la peine que si le taux d intérêt proposé par le nouveau financier est beaucoup plus avantageux : si votre emprunt court encore sur environ 10 ans, le nouveau prêt doit être bien souvent 2 à 2,50 % moins cher, et s'il ne vous reste plus que 5 ans, la différence doit se monter en principe à 4 à 5 %; pour des échéances encore plus courtes, il est en général déconseillé de changer de financier en raison des frais. > Si vous avez souscrit d autres produits auprès de la banque (p. ex. un compte à vue, un compte d épargne, ), vous pouvez aussi le menacer d'aller 32 BUDGET& DROITS septembre / octobre 2006 n 188

5 Pour des taux plus transparents > Vous trouverez sur notre site internet > une feuille de calcul qui vous permettra de déterminer le nouveau taux de votre prêt à taux variable et de vérifier donc ainsi si le taux révisé annoncé par votre financier est correct. Cette feuille est utilisable pour les prêts conclus avant le 1/1/1995 dont la mention "en application de la loi du 4/8/1992" figure dans le contrat ainsi que pour tous les prêts conclus à partir du 1/1/1995, y compris les prêts "accordéon"; > les prêts hypothécaires Maîtres-Achats. Cette information est actualisée chaque semaine. > Notre Permanence crédits répond à vos différentes questions en matière de prêt hypothécaire au Horaire: le lundi de 13 h à 16 h, du mardi au vendredi de 9 h à 12 h 30 et de 13 h à 16 h. > Avantages négociés: nous avons négocié des avantages spéciaux pour nos affiliés auprès de deux courtiers de crédit qui proposent des prêts hypothécaires et une asssurance de solde restant dû: DefA Finance ( ou ) et VDV Conseil ( ou ). N'hésitez à leur demander une offre si vous envisagez éventuellement de changer de financier ou que vous voulez négocier avec votre financier actuel des conditions plus avantageuses. Nous demandons que la loi sur le prêt hypothécaire soit adaptée le plus vite possible afin que l'on aboutisse à un taux hypothécaire réellement transparent. D'une part, le législateur doit obliger les fi - nanciers à appliquer l'indice de référence initial le plus récent possible. Nous avons en effet vu que si l'indice initial appliqué par le financier est plus ancien et inférieur à l'indice le plus récent publié par la CBFA, le taux du prêt augmente davantage lors de la révision. OÙ TROUVER LES INDICES DE RÉFÉRENCE? Les indices de référence utilisés dans le cadre des prêts hypothécaires à taux variable sont publiés au Moniteur belge le 20 de chaque mois et sur le site web de la CBFA ( crédits hypothécaires indices de références). D'autre part, les financiers attirent parfois les consommateurs par un faible taux pour le prêt, mais en y couplant un ou plusieurs produits annexes, comme une assurance habitation. Si le consommateur résilie par la suite le produit en question, il risque parfois de se voir imposer une majoration du taux d'intérêt du prêt. Le législateur doit clairement préciser que, quoi qu'il advienne des éventuels contrats annexes, cela ne doit pas avoir d infl uence sur le taux d'intérêt du prêt. voir ailleurs au moins pour ces produits. Mais, attention, si ces produits constituaient une condition à l octroi d une remise sur votre prêt, ce dernier risque de vous coûter plus cher si vous résiliez un produit annexe et que la remise disparaît. > Si votre prêt date d'avant le 1/1/1995 et si la mention "en application de la loi du 4/8/1992" ne figure pas sur le contrat, il n'est pas exclu que le taux révisé soit supérieur à celui obtenu par vos calculs. Mais ne vous laissez pas démonter par l'argument selon lequel le tarif pour les nouveaux clients, figurant sur la feuille de tarifs et sur lequel vous vous êtes basé, ne peut pas vous être appliqué car il ne s agit pas de "prêts similaires" : si la formule de prêt peut être comparée à la vôtre au niveau de la périodicité des révisions, il s'agit d'un prêt similaire. Embrayez immédiatement sur les autres arguments cités ci-dessus. Lisez aussi l'encadré ci-contre concernant Argenta. > Suite à la révision, votre nouvelle mensualité est devenue trop lourde et votre financier ne veut rien entendre? En plus, à cause des frais, il n'est pas intéressant pour vous de changer de financier? Il vous reste alors la possibilité de lui demander d'allonger la durée du prêt, histoire de pouvoir respirer davantage. Mais ne faites cela qu'en dernier ressort, car, au bout du compte, cette solution revient plus cher (vous payerez davantage d'intérêts). Et demandez au financier s'il compte des frais pour cette opération et si oui, combien. Cela dit, plutôt que d'attendre passivement des nouvelles du financier lors de la révision, n'hésitez pas à aller le trouver quelque temps auparavant et à lui demander une estimation de la manière dont le taux de votre emprunt évoluera; vous aurez ainsi davantage de temps pour réfléchir. Et si votre emprunt est du type "accordéon" (lors de la révision du taux, on joue alors sur la durée du prêt plutôt que sur la mensualité) mais que vous souhaitez malgré tout une adaptation de la mensualité plutôt que de la durée, n'hésitez pas à le signaler à l'avance au financier et vérifiez s'il compte des frais. Y. Evenepoel et I. Nauwelaers BUDGET& DROITS septembre / octobre 2006 n