Fonds de prêts directs à l économie Prêts immobiliers commerciaux senior

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1 1 Fonds de prêts directs à l économie Prêts immobiliers commerciaux senior

2 Intervenants 2 Jean-Marie Catala Groupama Asset Management Directeur du Développement Directeur Général Délégué Thibault de SAINT PRIEST Acofi Associé Gérant

3 Une tendance structurelle à la désintermédiation du financement % 80% Taux d intermédiation financière De juin 1996 à juin 2011 Taux d'intermédiation "large" Taux d'intermédiation au sens "strict" (institutions financières uniquement) 70% 60% -20 points 50% 40% -10 points 30% Source : Banque de France Depuis 15 ans, la part du crédit bancaire dans le financement des entreprises à fortement diminué

4 qui va se renforcer avec la mise en œuvre de la réforme bancaire Bâle III 4 Diminution du volume du crédit Hausse du coût du crédit Nécessité de réduire les bilans pour respecter les exigences accrues en matière de capitaux propres Des besoins d émissions LT des banques plus important pour respecter les nouveaux ratio de liquidité. Accroissement des ressources nécessaires pour financer les crédits de long terme du fait des ratios de liquidité Aujourd hui le crédit bancaire représente plus du double de l encours des obligations émises par les entreprises Effet ciseau sur les volumes et les coûts de crédit Des banques incitées à mettre en réserve leurs résultats pour respecter les exigences réglementaires et donc à maintenir leur niveau de marge Pénalisation de l activité de banque d investissement devant impacter le financement de grands projets (ex. infrastructures) Un coût accru en capital et en liquidité des actifs risqués, en particulier le crédit

5 Evolution de la réglementation assurantielle (Solvabilité 2) 5 Approche de calcul des fonds propres en fonction de la valeur de marché et non des engagements (Solvency I). Enjeu lié à la volatilité de la valorisation de l actif La diversification des classes d actifs impactent les besoins en fonds propres et le taux de couverture de la marge de solvabilité. Enjeu lié à la corrélation des classes d actifs Diversification Réduction d exigences en capital en utilisant une corrélation entre différents chocs standards Volatilité Minimisation de la volatilité à travers des actifs non côtés Liquidité Opportunité d investissement sur des actifs à faible liquidité en face de passif long

6 Un environnement favorable aux Loans 6 Les Loans constituent des actifs qui participent à la gestion de ces nouvelles problématiques auxquelles l assureur devra faire face : Une consommation de SCR proche de celle des obligations voire plus favorable pour certains loans immobiliers Une meilleure protection en termes de collatéral et de séniorité juridique se traduisant par un taux de recouvrement nettement plus élevé que pour des obligations à rating équivalent Une volatilité maitrisée au plan économique et comptable Des revenus lisibles (un prêt est fait en bilatéral sur la base d actifs réels, ou d un business plan dégageant des cash flows avec une due diligence et non pas sur la foi de ratings) Une décorrélation offerte par certaines classes de risque (LBO, Immobilier..) par rapport aux classes d actifs traditionnelles des institutionnels Les Loans représentent une classe d actifs attractive comparée aux obligations traditionnelles, notamment par : Même spread que le high yield mais avec une meilleure protection juridique Ces actifs ni notés, ni cotés peuvent représenter une opportunité réglementaire dans le cadre de Solvency II

7 7 Focus : les loans immobiliers

8 Principales caractéristiques des dettes Immo senior 8 Caractéristiques principales des dettes Senior Loans: Rémunérations variables (référence Euribor + spread) Maturité Maturités 7 ans 10 Garantie en premier rang par les actifs immobiliers financés Avec un ratio dette / valeur immobilière de l ordre de 65% Les engagements contractuels (covenants) renforcent la maitrise des garanties et permettent un suivi régulier Dette Amortissable Type d investisseur: banques Dette Senior Dette Bullet/ in fine Type d investisseur: banques Dette Mezzanine Dette Junior Rendement/Risque

9 9 Le marché des prêts immobiliers commerciaux senior: une opportunité structurelle pour les investisseurs

10 Un marché profond et mature Montants investis dans le marché immobilier commercial en France (en milliards d'euros) Volumes investis dans le marché immobilier commercial par type de biens (/m²) ,4 30, ,1 13,6 10,6 11,4 12,7 17,6 14,0 8,4 12,4 15, Bureau Petite industrie Entrepots Centre commercial 0 Particulier Hotellerie et 2010 (9mois) santé 2011 (9mois) Source : CATELLA Un marché de près de 15 milliards d euros, qui retrouve en 2011 les volumes des années Le marché de l immobilier de bureaux constitue le segment le plus dynamique. Source : CATELLA

11 avec des marges en hausse 11 En 2012, le ratio dette rapportée à la valeur du bien (LTV) se maintient à 60%, un niveau quasiment inchangé depuis Les marges ont doublé entre 2007 et 2009, et atteignent 200 à 250 points de base au dessus de l Euribor de référence. Les banques sont les principaux pourvoyeurs de financements immobiliers en Europe Des crédits plus solides, mieux rémunérés Les différentes sources de financement immobilier (%) 96 LTV Marge 75 Europe Etats-Unis As ie Banques CMBS Assurances et autres Source : Morgan Stanley Mars 2012 institutionnels Covered bonds

12 Opportunité d investissement structurelle 12 Des banques sous contraintes réglementaires Des banques sous contraintes réglementaires + Besoin important de refinancement des entreprises Besoin important de refinancement des entreprises + Des marges en hausse Des marges en hausse = Une opportunité d investissement Une opportunité d investissement

13 13 Nouveaux enjeux pour l asset management

14 Une opportunité pour l asset management 14 La société de gestion d actifs est au centre : Des préoccupations d un investisseur de long terme à la recherche de volatilité maîtrisée, de rendement contrôlé et de source de diversification Des impératifs, côté emprunteurs et banques, de trouver des sources de financement non bancaires complémentaires Une classe d actifs nécessitant des moyens spécifiques Des compétences juridiques et financières spécialisées sur le marché immobilier Une expertise d origination et de gestion de prêts immobiliers commerciaux Une structure juridique adaptée : le Fonds Commun de Titrisation

15 Fonds Communs de Titrisation : cadre juridique modernisé 15 Un cadre juridique protecteur FCT (fonds commun de titrisation) Société de gestion agréée par l AMF Prêts de type bancaire permettant de réagir plus vite en cas de difficultés Bon rapport risque / rendement des loans Un actif attractif accessible Même spread que pour les obligations avec une meilleure protection juridique Spread attractif par rapport au risque de perte Mutualisation de compétences de gestion Analyse de risque indépendante des banques (pas de sélection adverse) Reporting permettant un suivi créance par créance (cash-flows prévisionnels), expertises Groupama AM et ACOFI co-promoteurs du FCT Predirec Immo 2019* *sous réserve de l accord de l AMF

16 ACOFI 16 Un groupe créé en 1990 dans les activités de gestion d actifs et de services financiers Une expertise de gestion sur les investissements non cotés : créances bancaires, immobilier, infrastructure Une expertise de gestion centrée sur les thèmes «foncières cotées», «actions Europe», «fonds flexibles» Une équipe de 20 personnes dont 5 dédiées à l immobilier Un encours sous gestion de 250 M en actions françaises et de 40 M en immobilier Société en commandite par actions disposant de 25 M de fonds propres

17 Groupama AM 17 Filiale de gestion d actifs de Groupama Une équipe de 313 personnes localisée principalement à Paris Une filiale en Italie Une succursale en Espagne Un encours sous gestion de 88.6 Mds sous gestion (au 30/03/2012) Notation Fitch Ratings M2 Une gestion active Convictions fortes Gestion des risques Contrôle des risques intégré aux processus de gestion à travers Des outils appropriés L analyse financière et extra-financière

18 Le projet : création d un fonds de prêts directs à l économie 18 Conseil en gestion de portefeuilles de prêts Société de gestion Banque dépositaire Emission FCT PREDIREC IMMO 2019 Investisseurs Co-promoteurs Groupama AM ACOFI

19 Principales caractéristiques envisagées 19 Caractéristiques du fonds* Montant : 400M Date de lancement cible : fin juin 2012 Période d investissement (Ramp up): 18 mois Investissements en prêts immobiliers commerciaux «senior» Zone géographique: France Allocation cible : 90% Marché primaire/ 10% Marché secondaire Limites d investissement Limites d investissement par zone géographique: 65% minimum en Ile de France, jusqu à 35% en Régions sur 7 villes: Lille, Bordeaux, Lyon, Strasbourg, Aix/Marseille, Toulouse, Nantes Exposition par ville en régions: jusqu à 15% des engagements Exposition par ligne du portefeuille: 20% des engagements Exposition sur le Marché primaire: 80% minimum Exposition sur le Marché secondaire: 20% maximum Frais de gestion Commission de gestion financière : 0.55% Frais de gestion administratif : [0.10% %] (selon taille du FCT) Boni de liquidation : si la marge actuarielle résultant des sommes versées aux Parts est supérieur à Euribor +150 bp, 80% du boni sera attribué au x parts, 20% à la société de gestion comme bonus de fidélisation des équipes. *Informations données sous réserve de finalisation du projet

20 Notre Capacité de sourcing des loans 20

21 Stratégie d investissement 21 Une sélection conservatrice des immeubles sous-jacents Des immeubles de bureaux de qualité Prime - / Secondary, situés en France De type «single asset», «single borrower» Une stratégie «Core» 65-75% et «Core plus» 25-35% Critères d éligibilité des prêts Loan to value - LTV à l origination : <65% Interest Coverage Ratio ICR [1,70] minimum, exceptions possibles pour des baux de première qualité ex : Etat Prêt à taux variable indexé sur l Euribor 3 Mois Paiement des intérêts trimestriel Une maturité maximum n excédant pas, à l origination, le 7ème anniversaire Structure emprunteuse située en France, contrats en droit français Gestion des prêts Clause d amortissement accéléré : les excédents de cash flow sont affectés au remboursement accéléré du prêt : Seuil LTV [70 75%] et seuil ICR [1,50] Clause d exigibilité anticipée du prêt : Seuil LTV [>75 80%] et seuil ICR [1,35] Informations données sous réserve de finalisation du projet

22 La stratégie d investissement 22 Constitution du portefeuille pendant la Période d Investissement / ramp up Trimestre Nombre de lignes Portefeuille 400M Portefeuille cible à l issue de la Période d Investissement Par type de marchés Diversification géographique Informations données sous réserve de finalisation du projet

23 6 Structure juridique et financière (4) Rythme d amortissement des parts 23 Période d Investissement Période de Gestion Période d Amortissement à partir de l année 6 Maturité 7 ans avec extension possible jusqu à 9 ans

24 Création du FCT Predirec Immo Rentabilité/ risque comparé à d autres classes d actifs Predirec Immo Covered Bonds Immo 7 ans Emprunts d Etat 7 ans Rendement Coupon Euribor PB + boni éventuel de liquidation Euribor + 70 PB Euribor +40 PB Collatéral Très bon Transparence forte Bon Transparence faible Sans objet Surcollateral Non Autour de 20 % Sans objet Diversification Correcte Elevée Sans objet Liquidité Faible Elevée Très élevée Informations données sous réserve de finalisation du projet et sur les conditions de marché au 19 Avril 2012

25 Impact sur les principaux ratios réglementaires 25 Predirec Immo Covered Bonds Immo 7 ans Emprunts d Etat 7 ans R332 Ratio «Poubelle» Eligibilité possible dès 2012 comme pour les FCT PPP sur un ratio 5 % Eligible Eligible Look Through sur les loans Autour de 5,5% pour un rating SCR Jusqu à 8,4% (si rating équivalent A) équivalent AAA ou 8,4 % pour A 0 une fois le portefeuille constitué Effet volatilité Volatilité nulle ou faible (L&R ou AFS)* Impact faible sur le ratio de solvabilité Volatilité de spread élevée Impact élevé sur le ratio de solvabilité Volatilité de spread élevée Impact élevé sur le ratio de solvabilité *L&R : Loans & Receivables AFS : Available for sale

26 Logique d un accord Groupama AM - Acofi 26 ACOFI Spécialisation sur l immobilier et sur les crédits «distressed» Expérience de la titrisation Indépendance vis-à-vis des intermédiaires, des investisseurs et des emprunteurs Apports de Groupama AM : des capacités de recherche et des moyens d analyse des besoins investisseurs Groupama AM Opportunités de développement compatibles avec les besoins nouveaux de ses clients institutionnels soumis à Solvabilité 2. Capacité à accompagner un développement à l international Apports d Acofi : connaissance du marché immobilier, connaissance du marché des loans

27 Les points forts de notre offre 27 Un produit de placement présentant un rapport rendement / risque attractif Un traitement favorable en termes de ratio de solvabilité (SCR et volatilité) Une transparence totale : Des frais : toutes les commissions perçues bénéficient au fonds Des positions en ligne à ligne La qualité des actifs sous-jacents avec valorisation semestrielle des immeubles par un tiers indépendant Un véhicule d investissement régulé par l AMF : le FCT Un accompagnement dédié, compatible avec Solvabilité 2 : Reporting de gestion Calcul SCR

28 28 MERCI DE VOTRE ATTENTION Questions

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