RAPPORTS LOCATIFS : QUELLES NOUVELLES REGLES EN PERSPECTIVE?

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1 : QUELLES NOUVELLES REGLES EN PERSPECTIVE? Mercredi 19 juin 2013 Jean-Marc Peyron, avocat, Herbert Smith Freehills Paris Maurice Feferman, directeur juridique métiers / directeur qualité de Foncia

2 Projet de loi Duflot 2 : - Concertation préalable avec les professionnels de l immobilier et les représentants des locataires - Le projet de loi «pour l accès au logement et un urbanisme rénové» sera présenté le 26 juin 2013 en conseil des ministres - Modifiera la loi du 6 juillet 1989, mais également la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété Objectifs affichés : - pacifier les relations entre bailleurs et locataires - Maitriser le coût du logement supporté par le locataire - Encadrer les professions immobilières 2

3 1. Encadrement des loyers Décret du 20 juillet 2012 entré en vigueur le 1 er août 2012 : Plafonnement des loyers des logements vacants (sauf vacance de plus de 12 mois) et des loyers de renouvellements : - Le principe : le loyer ne peut excéder le dernier loyer, après indexation éventuelle 3

4 1. Encadrement des loyers Décret du 20 juillet 2012 entré en vigueur le 1 er août 2012 : - Exceptions au principe : - En cas de travaux d amélioration pour un coût au moins égal à 50 % du dernier loyer : possibilité de hausse, qui ne peut être supérieure à 15 % du coût réel des travaux -En cas de loyer manifestement sous-évalué : possibilité de hausse, qui ne peut être supérieure à 50 % de la différence avec le loyer représentatif pour les nouvelles locations ou avec le loyer déterminé dans les conditions de l article 17 c) pour les renouvellements 4

5 1. Encadrement des loyers Autres pistes de réflexion : - En cas de renouvellement, possibilité de réviser le loyer manifestement surévalué - Possibilité pour le locataire de demander, en cours de bail, la révision du loyer, dès lors qu il est supérieur à 20 % par rapport au marché - En cas de nouvelle location, fixation du loyer de manière réglementaire, par exemple 100 % ou 80 % de la moyenne des loyers constatés sur le secteur 5

6 2. Garantie universelle contre les risques locatifs Constat : échec des dispositifs actuels, la Garantie loyer impayé (GLI) et la Garantie des risques locatifs (GRL) Objectif : - Créer une garantie unique, la Garantie Universelle des Risques Locatifs (GURL) - Garantie obligatoire, éventuellement à compléter par des assurances complémentaires Quel financement? - Soit par une taxe de 1 % prélevée sur le montant des loyers, - Soit un mécanisme d assurance obligatoire, - Soit par la création d un fonds de garantie qui encaisserait les dépôts de garantie - 6

7 3. Encadrement des professionnels Projet de loi Duflot 2 présenté le 26 juin en conseil des ministres : - Obligation pour les marchands de listes que les biens proposés aient fait l objet d un mandat exclusif - Obligation de faire figurer la rémunération de l agent immobilier sur les supports publicitaires - Obligation de formation continue pour tous les professionnels de l immobilier. A défaut, non renouvellement de la carte professionnelle - Création d un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière 7

8 3. Encadrement des professionnels Projet de loi Duflot 2 présenté le 26 juin en conseil des ministres : - Extension de l obligation d information sur les liens capitalistiques ou juridiques des professionnels avec tous tiers «susceptibles d intervenir au profit de leurs clients» - Pouvoir de contrôle du garant financier sur les professionnels garantis - Obligation pour les professionnels de communiquer à l observatoire des loyers, le montant et les caractéristiques des transactions intervenues - Confier aux chambres de commerce et d industrie (et plus au préfet) la délivrance de la carte professionnelle. Objectif : réduction des délais 8

9 4. De nouvelles règles sur le montant et le partage des honoraires Projet de loi Duflot 2 présenté le 26 juin en conseil des ministres : - Prise en charge par le bailleur de la totalité des frais des intermédiaires liés à la mise en location - Exception pour les frais de l état des lieux et de la rédaction du bail, qui seront plafonnés par décret et partagés par moitié 9

10 5. Le dépôt de garantie - Conservation des dépôts de garantie par un fonds de garantie? - Obligation de restitution dans un délai d un mois? - Paiement d intérêts ou de pénalités en cas de retard? 10

11 6. Un bail et un état des lieux normés - Modèle de bail obligatoire? - Modèle d état des lieux d entrée et de sortie obligatoire? - Sanctions en cas d introduction de clauses prohibées par la loi? 11

12 9. La location meublée - Mieux définir la notion de locaux meublés - Etendre l application de certaines dispositions de la loi de 89 aux baux meublés - Créer un cadre législatif spécifique aux locations meublées assorties en échange de services à la personne (le bail solidaire) - Permettre et encadrer les locations de courte durée des biens meublés constituant la résidence principale du bailleur 12

13 7. Nouvelles règles en matière d expulsion Vers une obligation de relogement préalable? Obligation à la charge de l Etat? Sources du financement? 13

14 8. Vers un droit de préemption locatif? Objectif : capter une partie du parc privé pour remplir l objectif de mixité sociale Droit de préemption possible pour la commune, lors de chaque mise ou remise en location Question : comment la commune (ou le préfet) peut-elle avoir connaissance des mises en location? 14

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