Le retour des acheteurs. Créteil attire une population jeune et familiale

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1 VAL-DE-MARNE Le retour des acheteurs Bien desservi par la route et les transports en commun, ce département vert a vu ses prix se stabiliser. Mais si les demandes sont en hausse, les vendeurs se montrent encore frileux Traversé par la Seine et la Marne, le Valde-Marne, avec ses 47 communes parmi les moins peuplées de la petite couronne, est aussi le moins dense. Son succès, qui ne se dément pas, est dû, entre autres, à son excellente desserte. Avec près de 300 hectares d espaces verts, de bonnes infrastructures, classé juste après Paris en matière de médecine clinique, il attire une population jeune : plus de la moitié a moins de 40 ans et 30% moins de 25 ans. Sur plus de logements dans le département, 50% des ménages val-de-marnais sont propriétaires et 30% sont locataires d un organisme HLM. Dans les communes en bord de Marne et celles situées au sud-est, l habitat est majoritairement individuel. Les communes en périphérie de la capitale et celles situées au sud sont plus urbanisées. Depuis septembre, les prix se stabilisent sur la plus grande partie du territoire. Mais, si les demandes sont en hausse, les vendeurs préfèrent attendre et la pénurie de biens à vendre commence à se faire sentir. Pour un premier achat, mieux vaut privilégier la partie ouest du département, où les prix de l immobilier sont plus abordables. A Ivry ou Villejuif, le mètre carré démarre à euros et les 3/4- pièces se négocient aux environs de euros. A Créteil, ville préfectorale, un 3-pièces des années 1930, de 52 m 2, s est négocié à euros. Pour un 4-pièces neuf au bord du Lac, il faut compter autour de euros. Vers le sud-est, on trouve des maisons des années 1930 à 1950 à partir de euros. La présence de nombreuses grandes écoles, d un pôle universitaire et du territoire Seine-Amont, un des principaux pôles de développement de la région parisienne, entraîne une forte demande en location. C est donc le bon moment pour un investissement locatif : le prix d achat est inférieur à celui de la capitale mais les loyers s en approchent fortement. Pour un studio, on peut obtenir une rentabilité locative de 3 à 4% dans le 13 e arrondissement parisien contre 6 à 7% à Ivry. CAROLINE MATHAT Créteil attire une population jeune et familiale Où acheter selon votre budget ( Prix médian de MeilleursAgents.com au 1 er février 2010) ALFORTVILLE /m 2 Le retour des Parisiens Entre la Seine et la Marne, Alfortville est considérée comme plus dynamique que Maisons-Alfort, mais l immobilier est plus abordable. L ancien varie entre et euros/m 2, le récent démarre à 3 800/m 2 et dépasse rarement euros/m 2. «Depuis septembre, les prix se sont stabilisés et on assiste au retour d une clientèle parisienne de primoaccédants», constate Sabine Blanchet de l agence Bellétoile. Au sud de la ville, les appartements de 70 à 80 m 2, au pied du RER Vert-de-Maisons, bénéficiant de nombreux commerces de proximité et d un marché deux fois par semaine, valent entre et euros/m 2. Un 4-pièces de 90 m 2 des années 1975, avec parking, s est vendu euros. Avec la proximité de l Ecole vétérinaire et de la fac de Créteil, les demandes de location sont nombreuses. Un studio de 25 m 2 acheté euros se louera 550 euros/mois avec les charges. - 4,4% en trois mois CRÉTEIL /m 2 Jeune et dynamique Ville préfectorale, Créteil est desservie par la ligne 8 du métro, avec un accès à la A86, d importantes infrastructures culturelles et sportives, de nombreux commerces de proximité et un centre commercial sur deux XXIX Jean-Yves Lacote

2 Spécial immobilier IVRY-SUR-SEINE /m 2 Forte demande de location En bordure de Paris, desservie par la ligne 7 et le RER C, Ivry fait partie des villes les moins chères du département et séduit une population jeune, de 35/40 ans. Vers Choisy-le-Roi ou Vitry, le long de la RN 305, le mètre carré se négocie à partir de euros. Un 3-pièces de 60 m 2 avec parking, des années 1960, en limite de Vitry, s est vendu euros. En centreétages. Avec un prix au mètre carré compris entre euros et euros, la ville attire une population jeune et familiale. «Depuis l été, les prix sont stables et les primo-accédants nombreux», confie Véronique Béranger de l agence Bellétoile. La ville investit beaucoup dans le social, avec 50 % de logements HLM. Le quartier du Mont-Mesly, en cours de rachat par l OPH, va être entièrement réhabilité. Dans le quartier de l Université, le mètre carré plafonne à euros. Au Village, il faut compter entre et euros/m 2. Une maison des années 1930, de 95 m 2 sur 550 m 2 de terrain, aux Buttes, s est vendue euros. Deux secteurs sont intéressants pour l investissement locatif. A l Echat, aux abords de l université, un studio de 20 à 25 m 2 coûte entre et euros et se louera entre 550 et 600 euros/mois, charges comprises. A la Pointe du Lac, il faut compter environ euros pour un 2-pièces de 48 m 2, neuf, qui se louera 700 euros/mois avec les charges. - 3,8% en trois mois Ivry, une des villes les moins chères Jean-Yves Lacote ville, l ancien démarre à euros/m 2, le neuf atteint environ euros/m 2. «Les prix sont stables depuis plus d un an et près de 90% des demandes proviennent de primo-accédants», explique Sylvain Holcman, du cabinet Nicolas. La ville comporte 45% de logements sociaux et des projets de programmes d habitation mixte sont en cours, en remplacement d immeubles vétustes ou sur des terrains en friche. Dans le quartier du Port, autour du RER, l ancien et le récent se situent entre et euros/m 2. Un 2-pièces de 33 m 2 dans un immeuble en brique s est négocié euros. Avec un grand nombre d écoles supérieures et de nombreuses entreprises installées dans la commune, la demande de location est très forte. L investissement locatif est intéressant, avec un rapport de 6 à 7%. Pour un 2-pièces de 30 à 35 m 2, il faut compter entre et euros. Selon le secteur, il se louera entre 550 et 700 euros/mois charges comprises. Un 3/4 pièces, qui vaut entre et euros, se louera facilement à euros/mois avec les charges. - 2,3% en trois mois XXX LE NOUVEL OBSERVATEUR

3 années 1970 dépassent rarement euros/m 2. C est le secteur idéal pour les jeunes familles. A Charentonneau, un terrain de 300 m 2 avec une maison à démolir est à vendre pour euros. En centre-ville et aux alentours de l Ecole vétérinaire, il faut plutôt compter entre et euros/m 2 dans le récent et le neuf. Pour investir, sachez que les studios de 25 à 33 m 2 se négocient aux environs de euros et se louent à 600 euros/mois, charges comprises. Un 2-pièces de 40 m 2 se vendra environ euros ou se louera aux alentours de 700 euros avec les charges. - 3,8% en trois mois Jean-Yves Lacote Joinville séduit les primo-accédants JOINVILLE-LE-PONT /m 2 Un marché stable A Joinville, desservie par le RER A, traversée par la Marne et avec un accès direct à la A4, il faut compter entre et euros/m 2. Depuis le dernier trimestre 2009, les prix sont stables. «Joinville attire beaucoup les primo-accédants qui profitent des taux de crédit plus sages pour acquérir de plus grandes surfaces», confie Corinne Bérec, de l agence Orpi Bérec. En centre-ville, dans les immeubles en brique des années 1950, proches du RER et des commerces, le mètre carré se négocie aux environs de euros. Le récent atteint euros/m 2. Pour une maison 1930 à Polangis, de 100 m 2 sur 230 m 2 de terrain, il faut compter euros. Si vous souhaitez investir, sachez qu un studio de 25 m 2 se vend euros et se loue environ 600 euros/mois, avec les charges. Pour un 2-pièces de 36 m 2 aux Canadiens, face au Bois de Vincennes et au pied du RER, il faut compter euros à l achat et 700 euros/mois charges comprises en location. - 2,9% en trois mois LE KREMLIN-BICÊTRE /m 2 La ville s embourgeoise Avec l ouverture prévue en avril d un centre commercial pourvu d un hypermarché, des immeubles de bureaux et m 2 d équipements culturels, aux portes de Paris, la ville est en pleine mutation. Desservie par la ligne 7 du métro, le Kremlin-Bicêtre, qui compte environ 30% de logements sociaux intelligemment répartis à travers la ville, séduit une population de plus en plus bourgeoise. Avenue de Fontainebleau, le long de la N7 et proches du métro, les appartements, essentiellement des 3 et 4-pièces, se négocient aux environs de euros/m 2. En allant vers Arcueil, aux Esselières, le mètre carré dépasse rarement euros. Pour une maison des années 1930 à 1950, de 80 m 2 sur 200 m 2 de terrain, il faut prévoir facilement euros. L investissement locatif offre le même rapport qu à Villejuif. Un studio de 24 m 2 se vend euros et se loue environ 600 euros par mois, charges comprises. Pour un 2-pièces de 39 m 2, il faut compter euros et un loyer mensuel de 800 euros, avec les charges. - 1,6% en trois mois MAISONS-ALFORT /m 2 Métro et espaces verts Dans cette ville bourgeoise des bords de Marne, disposant de plus de 34 hectares d espaces verts, du RER, du métro et de l accès à la A4, le prix du mètre carré varie entre et euros. «Grâce à une taxe foncière très faible et à la présence du métro, la ville séduit beaucoup les couples de 35/45 ans en provenance de Paris», explique Jean-Claude Jarry, de l agence Bellétoile. Aux Juilliottes, malgré les commerces de proximité, le métro et toutes les infrastructures nécessaires, les logements des A Maisons-Alfort, la taxe foncière est peu élevée G Beauzée/Urba Imags srever NOGENT-SUR-MARNE /m 2 Le bonheur des primo-accédants Petite ville bourgeoise, Nogent bénéficie de la présence de deux lignes de RER (A et E), d un accès direct à la A4 et la A86 et d un port de plaisance sur la Marne. «Le marché est stable et la majorité des ventes porte sur des biens inférieurs à euros», confie Gilles Mallet de l agence Century 21. Le quartier du Port est le plus abordable, avec un prix au mètre carré entre et euros. Un 5-pièces de 95 m 2 des années 1960, avec travaux, s est négocié à euros. Vers Plaisance, plus excentré, il faut compter entre et euros/m 2. Les primo-accédants, attirés par le côté province de Nogent, tout en étant proche de Paris, y trouvent leur bonheur. Un 2-pièces de 41 m 2 des années 60, avec travaux, à Plaisance, s est vendu à euros. Un autre, des années 30 dans le centre-ville, de la même surface, s est négocié euros. Malgré de nombreuses demandes de location en provenance des grandes écoles de Bry et de Créteil, l investissement locatif n est pas réellement rentable. Un studio de 25 m 2 démarre à euros, mais très excentré, et peut atteindre euros au pied des transports. Les loyers vont de 450 à 550 euros avec les charges. - 3,7% en trois mois SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS /m 2 On demande studios et 2-pièces Après une période difficile, le marché immobilier reprend à Saint-Maur depuis septembre et les prix se stabilisent. Dans la ville aux huit villages, entourée par la Marne et desservie par quatre stations du RER A, les prix varient entre et euros/m 2. Les quartiers La Pie et Les Mûriers, excentrés mais très commerçants, séduisent les jeunes, avec un prix dans l ancien autour de euros/m 2. Une maison des années 1930, de 80 à 100 m 2 sur 300 m 2 de terrain, se vendra aux environs de euros. A Adamville et au Vieux XXXI

4 Spécial immobilier Saint-Maur, l ancien et le récent se négocient aux environs de euros/m 2 et atteignent euros/m 2 à proximité du RER. «Les grandes écoles de la ville et la fac de Créteil génèrent une forte demande de location pour des studios et 2-pièces», dit Pascale Sevestre, de l agence Côté Marne Immobilier. Les studios de 20 à 25 m 2 se négocient aux alentours de euros. On peut même en trouver pour euros si l on est prêt à faire des travaux. La location se situe entre 450 et 500 euros/mois charges comprises. Les 2-pièces de 30 à 35 m 2 varient entre et euros et se louent entre 600 et 650 euros avec les charges. - 2,9% en trois mois VILLEJUIF /m 2 Presque à Paris Villejuif attire une population de plus en plus bourgeoise, de cadres moyens et supérieurs avec enfants, qui se sent encore à Paris grâce à la présence de trois stations de métro de la ligne 7. «Dans cette ville en pleine évolution, les prix subissent une légère hausse, de 5 à 6 %, depuis septembre», confie Patrick Hébert de l agence Laforêt. Le long de la ligne du métro, les appartements des années 1970 varient entre et euros/m 2 et séduisent surtout les jeunes et les personnes âgées. Un 4-pièces de 67 m 2 s est vendu euros. Les familles sont plutôt à la recherche de pavillons et n hésitent pas à s excentrer aux Barmonts ou sur le Plateau, où les maisons des années 1930 à 1950, de 100 m 2 sur 300 m 2 de terrain, se négocient aux environs de euros. On peut aussi trouver des maisons de ville de 70 m 2 avec 200 m 2 de jardin pour euros. Le logement social représente actuellement 36% de l habitat à Villejuif. La ville a tout mis en place pour la réhabilitation de ce parc, surtout dans les CHRISTIAN FAVIER Président du conseil général du Val-de-Marne «Dans un département où plus de 30% de la population a moins de 25 ans, il était important de favoriser l accès au logement des jeunes Val-de-Marnais. Avec le dispositif FSH/Loca-Pass, nous permettons aux jeunes de moins de 30 ans de louer un appartement, par le biais d une subvention ou d un prêt sans intérêt. Délivrée conjointement par le département et Résideo Cil (Action Logement, ex-1% logement), cette aide est accessible quel que soit le statut du futur locataire et quel que soit le type de logement (parc social ou parc privé). Elle permet de faire face aux premières dépenses à l entrée dans le logement (paiement du dépôt de garantie ou du premier mois de loyer) et apporte une certitude de paiement du loyer au propriétaire du logement grâce à une garantie financière couvrant d éventuels impayés. C est donc aussi une garantie pour le particulier qui veut faire un investissement locatif.» Propos recueillis par C. M. XXXII LE NOUVEL OBSERVATEUR A Saint-Mandé, l habitat social ne dépasse pas les 8% quartiers Pasteur, Guipons et le centre-ville. Avec de nombreuses grandes écoles, les demandes de location pour étudiants sont importantes et l investissement locatif intéressant. Le mètre carré est moins cher que dans la capitale, mais le loyer mensuel reste sensiblement le même. Un studio se vend environ euros et se loue 600 euros/mois avec les charges. Il faut compter euros pour un 2-pièces des années 1930 de 43 m 2 à la hauteur du métro, qui se louera facilement 800 euros/mois, charges comprises. - 4,7% en trois mois VINCENNES / SAINT-MANDÉ /m 2 / /m 2 Toujours chers Desservies par la ligne 1 du métro, aux portes de Paris et le long du Bois de Vincennes, Saint-Mandé et Vincennes restent toujours les deux villes les plus chères du Val-de- Marne. «Après une légère hausse d environ DR 1,5% depuis septembre, les prix se stabilisent et le marché reprend doucement», confie Charles Nollet de l agence PIF Immobilier. A Saint-Mandé, l habitat social ne dépasse pas 8%, malgré les 113 nouveaux logements créés rue de Lagny. Le secteur le moins cher se situe autour du boulevard de la Guyane, le long du périphérique, avec un prix au mètre carré aux environs de euros. Mais les demandes portent davantage autour du métro ou vers la mairie, où le mètre carré varie entre euros dans l ancien et euros dans le récent. Malgré tout, les primo-accédants sont nombreux. Un 2-pièces de 46 m 2 des années 1940, proche des commerces, a fait l objet d un premier achat pour euros. L investissement reste rare car les petites surfaces sont chères. Les 2-pièces de 30 m 2 se négocient à partir de euros et se louent environ 750 euros/mois, charges comprises. A Vincennes, le mètre carré démarre à euros et atteint euros avenue Marigny. La couverture du RER A et les aménagements en centre-ville ont donné un nouvel élan à la commune dont la population est très familiale. Les logements sociaux ne dépassent pas les 7%, mais la ville s est engagée à augmenter ce pourcentage en Les deux quartiers les plus abordables sont vers Fontenay-sous-Bois où l ancien se négocie autour de euros/m 2 et vers les Laitières où il faut compter de à euros/m 2. Mais le secteur le plus demandé se situe autour du métro Saint-Mandé ou vers le RER, entre et euros. Un 4-pièces de 80 m 2 des années 1920, près du métro, s est vendu euros. Un 2-pièces de 30 m 2 se négocie à partir de euros et se loue environ 800 euros/mois avec les charges. - 3,3% / -5,1% en trois mois C. M. M. Castro /Urba Images Server

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6 Spécial immobilier XXXIV LE NOUVEL OBSERVATEUR

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