Réussir une rénovation en copropriété. Mardi 18 novembre 2014 ARC 1
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- Pascal Champagne
- il y a 8 ans
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1 Réussir une rénovation en copropriété 1
2 Ville de Saint-Mandé: les actions en direction des copropriétés Constat : 80% du parc immobilier de Saint-Mandé est composé d immeubles collectifs privés, dont la majorité en copropriété Parc majoritairement ancien, construit souvent sans prise en compte satisfaisante des règles thermiques Actions engagées : Mise en place d une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat Réalisation de la thermographie aérienne (disponible sur le site de la ville: Mise en place d un cycle de formations sur les problématiques d économies d énergie Mise en place d un observatoire des charges «OSCARVILLE» disponible prochainement sur le site de la Ville et à l adresse: 2
3 copropriétés Une association indépendante L, Association des Responsables de Copropriété Association représentative des copropriétaires Objectifs: Aider les copropriétaires Améliorer le fonctionnement global de la copropriété & UN (Union nationale des ) Copropriété-Services (coopérative technique) Copropriété et Formation (institut de formation) 3
4 La rénovation en copropriété : un sujet délicat La création d un consensus autour d un projet de travaux est difficile à mettre en place en copropriété : Absentéisme Conflits Méfiance Hétérogénéité des copropriétaires Manque d information 4
5 La rénovation en copropriété : un sujet inévitable Vieillissement des immeubles : il devient nécessaire de les rénover Enjeux de performance énergétique 5
6 Les contraintes Une capacité d investissement limitée Une maîtrise d ouvrage éclatée Décisions difficiles : logiques et intérêts divergents Des entreprises qui connaissent mal la copropriété Des dispositifs inadaptés 6
7 Réussir une rénovation en copropriété Clés de la réussite : accepter de procéder par étapes 7
8 Plan Travaux Plan Financement Information Prépa AG Vote Travaux AG3 Mise à niveau Premiers résultats Vote Audit AG1 Aides, Suivi travaux Vote Etudes MOE AG2 Échanges Impulsion Bilan Initial de Copropriété Communication Plan de travaux Audit global partagé Concertation 6 Plan de financement Principales étapes
9 Le Bilan Initial de Copropriété (BIC) Pour le conseil syndical, il permet : de passer en revue tous les points importants de la gestion: dynamiques des acteurs, charges, impayés, travaux réalisés et en projet, fluides de déterminer si la copropriété est mûre pour un audit ou si des actions préalables de mise à niveau sont nécessaires. de négocier un audit adapté Pour les professionnels, il permet : de comprendre rapidement la copropriété ; de préparer l audit : expression des besoins et des attentes collecte des documents nécessaires à l audit 9
10 Le contenu du BIC 1. Fiche d identité 2. Fonctionnement de la Copropriété 3. Finances et montants des charges 4. Énergie et environnement 5. Travaux faits et à faire 6. Études déjà engagées 7. Archives 8. Les points forts et faibles 9. Quelques points particuliers 10
11 Les étapes du BIC à l audit 11
12 Mise à niveau de la copropriété D un point de vue humain D un point de vue financier
13 Mise à niveau du fonctionnement du conseil syndical Pourquoi le conseil syndical doit-il être impliqué dans la gestion de la copropriété? Il suit la gestion du syndic, s assure que les décisions d assemblée générale sont appliquées, que le syndic respecte le mandat qui lui a été confié par l AG, il apporte des idées ou moyens permettant d améliorer la gestion Il est l interlocuteur privilégié des copropriétaires dans le cadre de la vie en copropriété car il est plus accessible et présent que le syndic Il représente les copropriétaires auprès du syndic et veille à leur intérêt en assistant le syndic dans sa mission et en contrôlant ses actions 13
14 Mise à niveau du fonctionnement du conseil syndical Un conseil syndical qui a besoin d une mise à niveau : Nombre insuffisant de membres actifs Absence de commissions Conflits internes Pas de suivi des travaux Besoins de formation : ASL/AFUL Chauffage urbain Gestion de projet / Communication Technique / Travaux Financement 14
15 Mise à niveau des relations avec le syndic Pourquoi il est important d avoir un syndic efficace? Il est nécessaire de se poser des questions lorsque : vous changez de syndic régulièrement, le syndic ne réagit pas aux demandes du conseil syndical sa gestion de la copropriété laisse à désirer Le syndic doit être opérationnel et à l écoute du conseil syndical et de ses demandes. 15
16 Mise à niveau des relations avec le syndic Syndic opérationnel Relations Conseil Syndical / Syndic 16
17 Mise à niveau des relations avec les copropriétaires Pourquoi une participation active aux assemblées générales est-elle importante? En quoi la présence de copropriétaires bailleurs peut-elle être un frein au bon fonctionnement de la copropriété? 17
18 La participation aux assemblées générales La participation aux assemblées doit être supérieure à 50% de copropriétaires présents ou représentés Les relations entre les copropriétaires doivent être satisfaisantes 18
19 La présence de copropriétaires bailleurs Attention également à la présence de copropriétaires bailleurs Ces derniers sont souvent peu impliqués dans la vie de la copropriété puisqu ils n y vivent pas Ils seront donc peu enclins à voter des travaux d économie d énergie par exemple S ils sont trop nombreux, cela peut aller jusqu à bloquer certaines prises de décisions importantes Avec eux comme avec les autres copropriétaires, le tout est de bien communiquer 19
20 Mise à niveau des relations avec les copropriétaires Ambiance : Éléments favorables : Bon fonctionnement Activités communes : fêtes, compost, réunions d informations Vandalisme Mobilisation 20
21 Ascenseurs Gardiens / Employés d immeubles Procès en cours Contrats Mise à niveau Maîtrise des charges 21
22 Mise à niveau Maîtrise des charges Eau Mise en place d outils de suivi : écobilan eau Optimisation : relève, compteurs 22
23 Mise à niveau «Chauffage et eau chaude» Chauffage Température de consigne pour le chauffage Température réglementaire de base : 19 C Surchauffes courantes en copropriété : C 1 C -> 7% à 10% d économies Ralenti de nuit Durée de la saison de chauffe Entretien du réseau: Équilibrage Désembouage Eau chaude Températures de consigne Détartrage 23
24 Compte séparé Fonds travaux Dettes fournisseurs Étudier la possibilité de vendre des parties communes Gérer les impayés Mise à niveau «Finance» 24
25 L audit global partagé Il concerne les copropriétés «à niveau» Il implique les copropriétaires ; ceux-ci s approprient l audit Il donne une vision complète des possibilités réelles d amélioration énergétique en tenant compte des dimensions : Architecturales et techniques Financières et de gestion Sociologiques Il présente les coûts et économies par logement ou par type de logements Il propose différents plans de travaux
26 L audit global partagé : les étapes Etat des lieux : enquête auprès des occupants et des bailleurs afin de connaître leurs attentes Visite techniques effectuées dans les parties communes et les appartements témoins, prises des mesures nécessaires à la rédaction de leur rapport Réunion de travail organisée au cours de laquelle les auditeurs présentent leurs premiers résultats : état du bâti et des équipements, analyse des consommations d énergie et des contrats Présentation des préconisations (pertinence, coûts et priorité) Préparation des scénarios et du financement Présentation aux autres copropriétaires avant l AG
27 L audit global partagé Un plan pluriannuel de travaux cohérent et adapté est défini, tenant compte des résultats de cet audit Les différentes aides sont alors calculées et les auditeurs rendent ainsi un rapport complet avec les prix optimisés, les économies d énergie calculées en fonction des travaux souhaités et les différents scénarios assortis d investissements plus ou moins importants
28 Retour d expérience : audit global partagé Il s agit d un immeuble faubourien dans le 9 ème arrondissement (1840) 15 lots principaux sur 7 niveaux 4 étages courants identiques Le 5 ème étage est presque identique mais avec un balcon Le 6 ème étage est sous la toiture (chambres de bonnes dont deux studios habités)
29 Retour d expérience : audit global partagé Le dernier ravalement avait été effectué en 1993 Les parties communes se dégradaient Plusieurs assemblées générales sont passées au cours desquelles ces différents problèmes étaient abordés Ils n avaient aucune idée du coût et de la durée des travaux
30 Retour d expérience : audit global partagé Le BIC a été effectué en 2012 et ils ont repéré les problèmes Ils ont «mis sous contrôle» la copropriété et ont effectué des changements (changement de syndic, réflexion quant au contrat de la gardienne) Ils ont sensibilisé les autres copropriétaires Ils ont effectué les écobilans et la comparaison des charges sur OSCAR afin de disposer de bilans chiffrés
31 Retour d expérience : audit global partagé Lors de l assemblée générale de 2013 ils ont voté la constitution d un fonds de travaux et le principe de la présentation systématique d un plan pluriannuel de travaux à chaque AG
32 Retour d expérience : audit global partagé L audit global partagé a aussi été voté pour : réaliser les constats et diagnostics nécessaires sur le bâti et sur les aspects énergétiques mieux cerner la nature des problèmes et les actions urgentes proposer différents scénarios de travaux ( nature des travaux, montants, financements, possibilités de subventions, avantages / inconvénients,... ) avec, pour chacun d eux, l impact énergétique esquisser pour chacun des scénarios leur rentabilité (durée de remboursement des sommes investies, économies réalisées )
33 Retour d expérience : audit global partagé 1/ Les projets identifiés ou auxquels on pense ( ou déjà engagés ) Montants en ttc ( y/c frais annexes ) Le PPAT présenté à l AGO 2014 comporte 2 groupes de travaux Projets A : Considérés comme nécessaires, voire urgents, présentés au vote à l AGO 2014 Projets B : Envisagés, mais liés aux résultats de l audit ( connus début Juillet )
34 Comment agir après l audit global partagé? Le vote du plan pluriannuel de travaux Création d un fonds de travaux (si ce n est déjà fait) Le vote du plan de travaux Le vote d une maîtrise d œuvre L élaboration d un plan de financement Importance de la communication
35 Le fonds de travaux Il devient obligatoire avec la loi ALUR à compter du 1 er janvier 2017 Cela incitera à voter les travaux Cela permettra de les financer plus facilement
36 Le fonds de travaux : avantages Il évite les situations de blocage Il favorise l information et la mobilisation des acquéreurs Il protège les plus modestes et prévient les risques d impayés Il permet de renforcer la crédibilité de la copropriété pour les demandes de prêt ou de subventions
37 Le fonds de travaux : quel montant fixer? A partir du 1 er janvier 2017, toutes les copropriétés construites depuis plus de 5 ans devront constituer un fonds travaux (montant de la contribution annuelle équivalente à 5 % du budget prévisionnel) Il est possible de fixer un montant supérieur car 5 % représente une somme assez faible Pour pouvoir financer complètement tous les travaux d entretien il faudrait provisionner de 30 à 50 % du budget annuel courant
38 Le fonds de travaux : comment fixer le montant? En fonction d un seuil mensuel acceptable pour les copropriétaires En fonction des besoins réels de travaux En fonction des recettes ou des économies réalisées
39 Le fonds de travaux : comment le placer? La loi ALUR précise que le syndic sera tenu d ouvrir un «compte séparé» rémunéré au nom du syndicat de copropriété Il est possible de placer les sommes sur un livret A dont le plafond sera fixé en fonction du nombre de lots (décret à venir) Le plan épargne copropriété serait la solution la plus adaptée
40 Retour d expérience : le fonds de travaux Dans le cas de l immeuble du 9 ème arrondissement, aucune somme n était disponible car aucune réserve n avait été réalisée Le risque était que certains travaux auraient pu se révéler urgents avec nécessité de mobiliser rapidement des fonds L audit global ne prévoyant des travaux qu à partir de 2015, cela laissait le temps de débuter la constitution d un fonds de travaux
41 Retour d expérience : le fonds de travaux Action de concertation avec réunions pour discuter du fonds de travaux (hors AG) Le fonds de travaux a été mis en place il y a deux ans lors d une AG en même temps que le plan pluriannuel de travaux Le fonds de travaux est abondé à hauteur de 300 euros par trimestre et par lot en moyenne
42 Le vote du plan de travaux Le plan de travaux est un scénario de travaux retenu au terme de l audit Le vote du plan de travaux n est pas un engagement ferme et définitif puisque l assemblée générale ne dispose pas de devis pour déclencher les travaux Cela fixe les objectifs que se donne la copropriété
43 Le vote du plan de travaux Exemple de résolution : Résolution n Y : Décision à prendre concernant la réalisation d un plan pluriannuel de travaux faisant suite à l audit global Suite à la réalisation de l audit global, l assemblée générale, après en avoir délibéré adopte le plan pluriannuel suivant : Année 2015 : - Réfection et isolation de la toiture-terrasse - Réglage et équilibrage du chauffage Année 2018 : - Isolation par l extérieur des murs pignons et des façades
44 Le vote du plan de travaux Possibilité de soumettre à l assemblée générale : Soit un plan global de travaux (réaliser les travaux en une seule fois) Soit un plan pluriannuel de travaux (échelonner les travaux et les coûts sur plusieurs années)
45 Retour d expérience : plan de travaux Le conseil syndical a estimé que le plan de travaux n a pas à être voté Il doit être présenté aux copropriétaires afin qu ils comprennent ce qui justifie la proposition de vote de divers travaux en AG
46 Le vote de l étude de maîtrise d œuvre Une étude de maîtrise d œuvre consiste à faire appel à un maître d œuvre professionnel pour aider la copropriété dans la conception des travaux Cela peut être un architecte, un agrée en architecture, un bureau d études spécialisé
47 Le vote de l étude de maîtrise d œuvre Le maître d œuvre propose des solutions techniques, fonctionnelles et esthétiques pour répondre au projet défini par la copropriété Sur la base de ces solutions, le maître d œuvre rédige le cahier des clauses techniques particulières et le dossier de consultation des entreprises Il présente ensuite le résultat des consultations et aide la copropriété dans le choix de l entreprise retenue
48 L élaboration d un plan de financement Si vos travaux sont éligibles à des subventions, individuelles ou collectives, après le vote des travaux, il faut constituer les dossiers et les déposer auprès des différents organismes sollicités Il faut contrôler les impayés Il faut clôturer le plan de financement
49 La mobilisation des aides Plusieurs aides peuvent être mobilisées : aides de l ANAH, crédit d impôt, écoprêt, subventions locales, certificat d économie d énergie Pour les aides bénéficiant à l ensemble de la copropriété, c est au syndic de s en charger Pour les aides individuelles, les copropriétaires devront fournir les pièces aux organismes concernés et pourront se faire aider par des structures comme le PACT La SEM Energies Posit If peut également intervenir en tant que tiers-financeur
50 Se concerter jusqu au travaux Pendant l étude de maîtrise d œuvre sont fixés les solutions techniques, les choix esthétiques, le calendrier des travaux, le coût et le plan de financement Il est nécessaire de se concerter durant cette phase afin de redéfinir les orientations du programme de travaux pour tenir compte des attentes des copropriétaires
51 L importance de la communication La communication et l information des copropriétaires sont des éléments incontournables pour réussir un projet de rénovation énergétique Il faut respecter quelques règles Certains arguments ont plus de poids
52 Les règles de la communication en copropriété Préférer le ton de l information à celui de l obligation Les copropriétaires sont très attachés à leur pouvoir de décision individuelle ; la copropriété est une petite démocratie Utiliser le ton de l obligation c est risquer de «braquer» les copropriétaires Les discours catastrophistes sont également à éviter Il faut créer une dynamique positive qui donne envie aux copropriétaires de se projeter en leur montrant que leurs besoins et leurs attentes sont pris en compte
53 Les règles de la communication en copropriété Etre à l écoute des copropriétaires Communiquer n est pas seulement informer et argumenter en faveur des travaux Il faut également être à l écoute des copropriétaires et modifier le projet en fonction de leurs attentes et de leurs réticences Il faut donc aménager des espaces en dehors des assemblées générales où chacun puisse s exprimer
54 Les règles de la communication en copropriété Accepter de procéder par étapes sur une longue période (3 à 5 ans) La décision de faire des travaux a un coût important et ne peut être prise du jour au lendemain Le temps de maturation de la décision est fondamental Il faut également du temps pour que la confiance s installe vis-à-vis des actions du conseil syndical et du syndic La réalisation d un programme global de rénovation est échelonnée sur plusieurs années dans une copropriété
55 Les arguments en faveur de la rénovation Les copropriétaires acceptent de s engager dans un projet de rénovation énergétique quand ils considèrent que celui-ci répond à un «besoin» ressenti et partagé Ce n est pas nécessairement l aspect «économique» du projet qui va le plus mobiliser
56 Les arguments en faveur de la rénovation Réduire la facture et maîtriser les charges L intérêt commun des copropriétaires est de faire baisser les charges Les travaux de rénovation énergétique permettent de faire baisser les charges en matière d énergie Mais ce n est pas suffisant
57 Les arguments en faveur de la rénovation Répondre à un besoin de réparation Le projet de rénovation peut être motivé par la nécessité de répondre à un besoin de réparation (ravalement, étanchéité ) C est l occasion d optimiser et de rentabiliser les interventions en leur donnant une dimension énergétique
58 Les arguments en faveur de la rénovation Résoudre un problème de confort Certains habitants ont trop chaud, trop froid Problème d infiltration, d humidité ou de bruit
59 Les arguments en faveur de la rénovation Protéger la valeur de son patrimoine Maîtriser ses charges, répondre à un besoin de réparation ou résoudre un problème de confort concourent à protéger la valeur du patrimoine Il s agit d augmenter la valeur de son bien ou du moins, de ne pas la déprécier
60 Les arguments en faveur de la rénovation Bénéficier des aides publiques : rester prudent Protéger la planète : à manier avec des pincettes
61 Retour d expérience d une copropriété de Montreuil Il s agit d un immeuble construit en lots et un atelier indépendant Dernier ravalement effectué en 1987 Isolation des toits terrasses en 2004 Rénovation complète de la chaufferie en 2010 Mise en conformité des ascenseurs réalisée en 2013
62 Premiers constats en 2008 Dépenses énergétiques élevées car chaudières au gaz datent de 1973 Ravalement datant de 1987, des éclats de béton apparaissent et les gardes corps sont fragilisés Absence de carnet d entretien de l immeuble
63 Décisions Mise en place de réunions régulières du CS Premier contrôle des comptes approfondi, examen des contrats en cours et mise en place de statistiques ; relevé des compteurs et des factures Réalisation d un carnet d entretien à partir des PV d AG Vote en 2009 des travaux de rénovation de chaufferie avec un audit énergétique simplifié Nouveau contrat d entretien type P2 Gardienne : suppression de poste, vote de la mise en vente de son appartement
64 Décisions En 2012 vote de travaux provisoires pour les façades en attendant d effectuer un ravalement plus abouti En 2011 avait démarré le bilan énergétique simplifié et cela a permis de constater que la consommation de gaz était élevée en été En mars 2012 l audit global partagé est présenté en AG et le report du ravalement est voté La décision est prise de réaliser un audit global partagé Fin juillet 2013 lancement des appels d offre et début octobre un bureau d étude thermique est retenu
65 Audit global partagé Démarrage de l audit en octobre 2013 Février 2014 : rapport du bureau d étude
66 Vos questions
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