Les Grandes Copropriétés Quelles sont les clés de leur réussite?

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1 Les Grandes Copropriétés Quelles sont les clés de leur réussite? intervenants : M. Michel-Jean HANTUTE Vice-Président de l USGC M. Francis VAILLANT Secrétaire-Général de l USGC M. Thierry VARRON Directeur FONCIA Franco-Suisse 1

2 Sommaire 1. Les copropriétés en France 2. Les copropriétés en difficulté 3. Les Grandes Copropriétés 4. L 5. Quelles sont les clés de la réussite des Grandes Copropriétés? 6. Questions 2

3 1. Les copropriétés en France en chiffres : Le parc des copropriétés est le double de celui des logements sociaux avec 8 millions de logements et représente copropriétés, or plus de sont en difficulté dont dégradées Les Copropriétés en général : La moyenne est de12 lots principaux Les Copropriétés sont régies par la Loi du 10 juillet 1965 : La loi prévoit le morcellement des grandes copropriétés La loi n a pas prévu leur regroupement ou leur fusion - Constat : le droit à la propriété privée est un droit inaliénable, par conséquent la copropriété dépend du Ministère de la Justice et non du Logement 3

4 2. Les copropriétés en difficultés en France : Leur taille est la première cause de leur difficulté : Faiblesse de moyens Disproportion de pouvoir entre syndic/syndicat Au premier point de l ordre du jour, l affaire la plus urgente Les nouvelles boîtes aux lettres! Attitude généralisée (non spécifique des petites copropriétés) : le refus par les copropriétaires de financer des travaux même de sauvegarde du patrimoine Peu ou pas d action en justice en demande ou en défense - Constat : il faut beaucoup de pédagogie pour faire comprendre aux copropriétaires qu un patrimoine vieillit et doit impérativement être entretenu. 4

5 2. Les copropriétés en difficultés en France : La Loi est la seconde cause de leur difficulté : La Loi du 10 juillet 1965 change tout le temps et impose de s adresser à des spécialistes du droit de l immobilier La Loi réclame des majorités de votes complexes et difficiles à obtenir : articles 24, 25, 26, unanimité La Loi privilégie l individu/patrimoine commun au nom du caractère sacré de la propriété et favorise les Contre au détriment de la majorité notamment mobilisés contre les investissements La vie en copropriété est source de conflits (nombreux procès), - Constat : plus les syndicats sont atomisés, plus ils sont vulnérables 5

6 3. Les Grandes Copropriétés : Le constat sur les Grandes Copropriétés : copropriétés ont > 100 lots principaux copropriétés ont > 200 lots principaux. 570 copropriétés ont > 500 lots principaux La Loi ALUR a fixé 3 niveaux de copropriétés en nombre de lots* : < 50 lots > 100 lots > 200 lots * tous lots confondus Appartement - cave - parking Qu est ce qu un Grande Copropriétés? On peut la définir selon la loi : si 200 lots = 3 x 66 lots principaux Ou sinon mieux à partir de 100 logements 6

7 4. L : Créée en 1991, l ou Union des Syndicats des Grandes Copropriétés fédère les Copropriétés de plus de 100 lots principaux Elle représente 40 grandes copropriétés de 100 à 7500 lots Elle regroupe près de habitants 40 responsables adhérents se réunissent tous les 2 mois 30 sociétés partenaires participent à ses travaux et réunions 7

8 4. L : La Loi ayant pour objet la petite et moyenne copropriété, les Grandes Copropriétés se sont regroupées pour : Echanger sur les difficultés d appliquer la Loi de 1965 Comprendre leurs problèmes dus à leur taille Trouver des solutions efficaces Partager leurs réussites C est la raison d être de la création de l Parly 2 8

9 4. L : Les membres de l se réunissent pour traiter des sujets d actualité, à chaque réunion un ou plusieurs prestataires exposent leur savoir-faire mais aussi pour échanger entre eux Des commissions permettent d aborder en détail les thèmes suivants : Comparaison des charges : dépenses et recettes Détail par lot : ascenseur, chauffage, espaces verts Échanges de prestataires : chauffage, sécurité, espaces verts Informations sur l évolution juridique : lois, décrets Veille technologique : transition Énergétique Communication : livret d accueil Harmonie Ouest 9

10 4. L : Elle est l interlocutrice des acteurs du monde de la Copropriété : fédérations professionnelles (Fnaim, Unis, etc ) Elle est partie prenante dans des activités d actualités comme la transition énergétique : par exemple l Agence Parisienne du Climat Elle établit régulièrement des relations avec les interlocuteurs publics ministères, élus, collectivités, administrations etc pour faire évoluer la loi dans le sens des intérêts des grands ensembles immobiliers et les autres interlocuteurs privés. Elysée 2 10

11 5. Quelles sont les clés de la réussite des Grandes Copropriétés? Leur taille est la première source de leur réussite : Les Grandes Copropriétés sont des sociétés civiles de type associatif qui sont gérées comme de véritables entreprises du fait de leur importance : Elles possèdent de nombreux élus capables d analyser leurs problèmes Elles expriment une volonté politique qui équilibre le poids du syndic Elles permettent une économie d échelle et une mutualisation efficaces. - Constat : ce sont les élus qui donnent le ton et en tant qu interlocuteurs privilégiés capables de diriger ou corriger la politique de leur syndic. 11

12 5. Quelles sont les clés de la réussite des Grandes Copropriétés? Leurs moyens financiers sont la 2 ème source de leur réussite : Les Grandes Copropriétés ont une bonne maîtrise de la gestion des flux financiers qui les garantissent de tous risques extérieurs : Elles disposent d une forte trésorerie qui les met à l abri du besoin Elles ont des comptes certifiés par des experts comptables et des commissaires aux comptes Elles pratiquent un professionnalisme qui les rendent conformes à la loi : respect des textes et des institutions en particulier pour la tenue et la régularité des Assemblées Générales. - Constat : la régularité et la sincérité des comptes évite toute suspicion souvent évoquée et quelquefois même constatée en copropriétés. 12

13 5. Quelles sont les clés de la réussite des Grandes Copropriétés? Parmi les moyens financiers : la gestion des copros irrécouvrables Les Grandes Copropriétés assurent le contrôle et le suivi des paiements de copropriétaires défaillants conseillées par des avocats spécialistes du droit de l immobilier et compétents dans le strict respect des procédures de recouvrement : Lettre simple (1 e mois) lettre RAR (2 e mois) mise en demeure (3 e mois) Contacts téléphoniques réguliers avec les copropriétaires défaillants Mise en place d une procédure à la suite de la mise en demeure Et une fois la décision en justice acquise (TI), vote de la résolution pour ester en justice de mise en vente forcée du lot (TGI) Application du super-privilège du syndicat de copropriétaires Moins de 1% de défaillants en nombre (<2% en uros) - Constat : les défaillants sont toujours les mêmes et rarement pour une trésorerie déficiente mais pour une négligence endémique 13

14 5. Quelles sont les clés de la réussite des Grandes Copropriétés? Leurs moyens techniques sont la 3 ème source de leur réussite : Les Grandes Copropriétés bénéficient d une haute technicité qui leur permet de garantir la qualité d entretien de leur patrimoine : Elles sont déjà à jour pour leurs audits globaux et font habituellement appel à des spécialistes en termes d amiante, DPE, bilans énergétiques, audits divers Elles se font accompagner de bureaux d études, architectes, bureaux de contrôles et BET spécialisés pour répondre à tous leurs problèmes. Elles ont des relations équilibrées avec tous leurs partenaires, architectes, fournisseurs, concessionnaires, entreprises - Constat : leurs élus sont protégés par des professionnels qui les guident en toute indépendance (y compris vis-à-vis du syndic) pour toutes les actions à mener. 14

15 5. Quelles sont les clés de la réussite des Grandes Copropriétés? La diversité des copropriétaires est leur 4 ème source de réussite : Elles ont des élus nombreux ayant des compétences variées et par le biais de commissions et du personnel interne qualifié assurent l organisation des travaux d entretien et de maintenance de leur patrimoine Ce personnel est un atout supplémentaire en syndicat coopératif Elles assurent le suivi et le contrôle de toutes les entreprises prestataires Elles ont mis en place bien avant la Loi SRU et ALUR les plans pluriannuels : Afin d étaler dans le temps le financement des grands travaux Afin d assurer les ouvrages récurrents : ravalements, gros entretiens et maintenances Afin de lisser les charges importantes Afin de conserver le bon état du patrimoine et maintenir sa valeur 15 - Constat : un bon niveau de charges maintient un bon pouvoir d achat/vente.

16 5. Quelles sont les clés de la réussite des Grandes Copropriétés? Leur communication performante est leur 5 ème source de réussite : Les Grandes Copropriétés émettent des publications, des échanges nombreux et assurent un dialogue permanent avec les copropriétaires, résidents bailleurs, et locataires Le contact est assuré de vive voix, par écrit ou par téléphone Elles accompagnent les problèmes quotidiens des résidents Elles ont leurs responsables situés au CŒUR de la résidence Elles réunissent leurs élus à un rythme régulier permettant la diffusion de l information en temps réel Elles créent un esprit «village» qui donne envie aux générations suivantes de s y installer (une grande majorité de copropriétaires sontrésidents : >75%) - Constat : le morcellement de décisions des grandes résidences les affaiblit en créant des disparités : résidences riches /résidences pauvres. 16

17 5. Quelles sont les clés de la réussite des Grandes Copropriétés? Dans le cadre de cette communication, les Grandes Copropriétés développent les moyens informatisés pour mieux écouter les copropriétaires Elles ont une informatique performante Elles communiquent avec leurs élus, leurs personnels et leurs prestataires par les moyens dématérialisés par courriel une réponse est donnée sous 48h ou dans la semaine Le syndicat coopératif (15%) est une alternative intéressante pour les petites copropriétés comme pour les grandes, mais il faut à la fois des bénévoles volontaires et des professionnels salariés compétents. Grandes Terres 17

18 Merci pour votre attention Consultez le site : usgc.fr 1 rue de la Ferme, Résidence Neuilly, Le Chesnay contact@usgc.fr 18 Association loi de 1901 n déclarée à la préfecture des Yvelines le 6 mai 1991

19 4. Questions? 19