GUIDE LOI GIRARDIN I.S

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1 GUIDE LOI GIRARDIN I.S PRINCIPES ET EXPLICATIONS DU MECANISME EXEMPLES D INVESTISSEMENTS CONSEILS PRATIQUES GROUPE FIGA 21, Grande Rue SÈVRES Tél. : Site :

2 SOMMAIRE P2. ÉDITO P3. LA LOI GIRARDIN IS P4. AVANTAGES DE LA LOI P5. COMPARATIF ENTRE 2 COMPORTEMENTS FISCAUX P7. DÉTAIL DES FLUX DE TRÉSORERIE SUR 7 ANS P8. BILAN A LA REVENTE P9. QUELQUES CONSEILS PRATIQUES P.1

3 Édito PRINCIPE GÉNÉRAL Comme les particuliers, les entreprises peuvent optimiser leur fiscalité. Des dispositifs d incitation fiscale à l investissement leur sont réservés grâce à la loi Girardin IS. Avec Elite Finance Conseil, vous pouvez réduire jusqu à 100% de votre IS dans la limite de par an*. Pour y parvenir, votre société réalise un investissement immobilier dans le neuf en outre-mer éligible à la loi Girardin IS et bénéficie d une double défiscalisation. L investissement est déductible du résultat fiscal de l année et bénéficie de l amortissement et de la déduction des intérêts financiers. Depuis 2008, les logements intègrent un volet écologique, il s inscrit pleinement dans le projet du gouvernement avec notamment le Grenelle de l environnement. Les logements situés en outre-mer devront répondre à la norme RTAA DOM Les logements neufs construits en outre-mer échappent à la norme BBC. Les latitudes et le climat tropical évitent tout problème de chauffage. La nouvelle norme de construction, dite RTAA DOM (Réglementation Thermique Acoustique et Aération des Départements d Outre-Mer) est applicable pour tous les Permis de Construire à compter du 1er janvier LE CONSEIL AVISÉ D UN EXPERT Se constituer un patrimoine au travers de son entreprise : Se constituer un patrimoine, c est à la fois : conserver son niveau de vie à la retraite, percevoir des revenus complémentaires, protéger son conjoint, transmettre son patrimoine à sa famille, aider ses enfants à entrer dans la vie active. Afin d optimiser le transfert de richesse du Patrimoine professionnel vers le Patrimoine privé, nos équipes juridiques, fiscales, immobilières et financières vous apportent un conseil global personnalisé et effectuent une sélection sur-mesure des meilleures solutions du marché. Optimiser la fiscalité de votre Entreprise : Vos bénéfices sont respectivement soumis à des fiscalités spécifiques, et un diagnostic précis de votre société permet d optimiser, en fonction de votre stratégie d entreprise, votre fiscalité. Nous avons réuni l ensemble des compétences juridiques et fiscales, afin de garantir une analyse et un conseil précis. P.2

4 PARTIE 1 LA LOI GIRARDIN IS CONDITIONS ET OBLIGATIONS A RESPECTER POUR BENEFICIER DE LA LOI GIRARDIN IS GIRARDIN IS LES CONDITIONS A RESPECTER POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI GIRARDIN IS La loi Girardin IS permet donc : 1. Déduire le montant de l investissement du résultat imposable et reporter le déficit éventuel sur les exercices suivants 2. Annuler ou réduire l IS dans la limite de /an 3. Disposer d un rendement annuel sur l investissement. 4. Bénéficier d un potentiel de plus-value de cession à la sortie de l opération. 5. Augmenter la trésorerie de l entreprise. 6. Financer l investissement via un financement dont les intérêts sont entièrement déductibles. 7. Augmenter à terme les fonds propres de l entreprise. 8. Distribuer aux actionnaires des dividendes plus élevées l année de l investissement. 1. Acquérir un logement neuf ou en l état futur d achèvement entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre Mise en place du 1 er locataire dans les 24 mois qui suivent l achèvement des fondations. 3. Le logement doit être loué nu, et doit constituer la résidence principale du locataire. 4. Respecter les plafonds de loyers et des revenus du locataire fixés par décret chaque année. 5. Le logement doit être loué pendant une durée minimale de 6 ans. P.3

5 PARTIE 2 AVANTAGES DE LA LOI DIMINUTION DU RÉSULTAT COMPTABLE ET FISCAL DE LA SOCIÉTÉ PAR : 1. Amortissement de 5% par an sur 20 ans 2. Déduction de 100% des intérêts d emprunt 3. Déduction de 100% des charges liées au projet 4. Déduction du montant de l investissement (hors assiette foncière) 5. Report du déficit éventuel sur les années suivantes et/ou l année précédente (carry back). A l issue des 6 années de location, trois possibilités : 1. Continuer la location et percevoir un complément de revenus en résidence locative (nue ou meublée) 2. Utiliser le bien ou le proposer à son personnel au titre de résidence de vacances (avantage en nature) 3. Revendre le bien P.4

6 2. COMPARATIF ENTRE DEUX COMPORTEMENTS FISCAUX La SARL B réalise un investissement immobilier avant le pour un montant de (Hors frais d acquisition) et bénéficie à ce titre des possibilités de défiscalisation prévues par l article 217 undecies du CGI, l investissement étant financé à 100% par un emprunt. (Montant de l investissement réalisé en outre-mer à reporter sur la déclaration N 2058-A dans la case ZY). Situation au 31 décembre 2011 SARL A SARL B Résultat (bénéfice) fiscal avant impôt Investissement dans les DOM (Hors frais d acquisition) Report de déficit non imputé - - Déficit lié aux charges de l'opération - - Nouveau résultat fiscal Montant de l'impôt de société 15% jusqu'à % 1/3 au delà de Montant de l'is Bénéfice après impôt (distribuable aux associés) Montant des dividendes imposés à l'ir Montant de l'irpp dû par les associés (41%sur les dividendes) Prélèvements sociaux (CSG 15,50%) Montant des dividendes nets perçus par les associés Conclusion au IS à régler Montant des dividendes nets pour les associés Pression fiscale 57,45% 40,10% CONSTAT POUR LA SARL B Gain de trésorerie: , Gain de dividendes pour les associés : Diminution de la pression fiscale : 17,35% P.5

7 Situation au 31 décembre 2012 SARL A SARL B Résultat (bénéfice) fiscal avant impôt Investissement dans les DOM (Hors frais d acquisition) - - Report de déficit non imputé Déficit lié aux charges de l'opération Nouveau résultat fiscal Montant de l'impôt de société 15% jusqu'à % 1/3 au delà de Montant de l'is Bénéfice après impôt (distribuable aux associés) Montant des dividendes imposés à l'ir Montant de l'irpp dû par les associés (41%sur les dividendes) Prélèvements sociaux (CSG 15,50%) Montant des dividendes nets perçus par les associés Conclusion au IS à régler Montant des dividendes nets pour les associés Pression fiscale 57,45% 51,33% CONSTAT POUR LA SARL B Gain de trésorerie: , Gain de dividendes pour les associés : Diminution de la pression fiscale : 6,12% P.6

8 DÉTAIL DES FLUX DE TRÉSORERIE SUR 7 ANS La société B, réalise l investissement d un bien immobilier situé en outre mer aux caractéristiques suivantes : Acquisition d un appartement situé à l île de la Réunion comportant une surface de 51,28 m² Valeur du (Hors frais d acquisition) Financement total 4,00% sur 15 ans Montant des loyers sur 7 ans 742 / mois Montant de la gestion 7% Compte de trésorerie Revenus (loyers) Financement (100% sur 15 ans) Économie globale d'is Frais de Gestion 623 Économie d'is lié à l'amortissement frais de Garanties 356 Charges de Copropriété travaux - Taxe Foncière 742 TOTAL RECETTES TOTAL DÉBOURS L effort d épargne moyen total présenté est lissé sur 7 années, il prend en compte les mensualités de l emprunt, les loyers encaissés, la réduction d impôt, la taxe foncière annuelle, et les variations de l impôt sur le revenu lié aux loyers encaissés. Montant de l épargne volontaire annuelle de l entreprise ( ) est de : Soit Montant de l épargne volontaire mensuelle de l entreprise (- 841 / 12) est de : - 70 P.7

9 BILAN A LA REVENTE A 7 ANS La SARL B décide de revendre le bien immobilier acquis sept années auparavant (prix immobilier hors frais d acquisition). Dans le cadre de cet exemple nous avons considéré que la société revendait le bien immobilier au même prix qu elle l avait acquis. EXEMPLE DE REVENTE A 7 ANS Montant de l'investissement (Hors frais d acquisition) Prix de revente Durée de détention 7 ans Montant de l'amortissement (5% /an x 7 années) Valeur nette comptable Plus value Montant de l IS sur la plus value (33% 1/3) BÉNÉFICE DE L'OPÉRATION Prix de vente (frais d acquisition déduit) Montant du Capital Restant Dû Montant de l'impôt sur la plus value Gain sur la revente du bien Gain sur l'is TRI (Taux de Rendement Interne) 43,72% En épargnant 840 / an, sur 7 ans (5 880 ) au travers de le mise en place de la loi Girardin IS, La société B aura à terme, réalisée l économie de d IS, et dégager un bénéfice net d impôt de soit un TRI de 43,72% P.8

10 PARTIE 4 QUELQUES CONSEILS PRATIQUES Vous trouverez ci-dessous quelques conseils pour réaliser un bon investissement en loi Girardin IS : 1. L EMPLACEMENT DU LOGEMENT Privilégiez un logement à proximité d une grande agglomération et idéalement proche des transports en commun (Gare, RER, Métro, Tramway, Ligne de bus) et des commerces. 2. LE FINANCEMENT DE L OPÉRATION Il est recommandé de financer la totalité de l investissement par un organisme bancaire afin d optimiser la fiscalité des revenus fonciers avec la déductibilité des intérêts d emprunt. Optez pour un différé d amortissement jusqu à la livraison et ainsi, commencez à rembourser les mensualités de crédit lorsque le logement est mis en location. 3. BIEN FAIRE GÉRER SON LOGEMENT ET GARANTIR SES LOYERS La gestion locative doit être déléguée à un professionnel, son expertise vous garantira de louer le bien dans les meilleurs délais et au meilleur prix. De nombreuses assurances couvrent le risque des éventuels loyers impayés, détériorations immobilières, frais juridiques et absence de locataire. Ces assurances sont déductibles des revenus fonciers, autant en profiter! 4. UN PROMOTEUR DE RENOM Il faut s assurer que le promoteur dispose des garanties financières d achèvements extrinsèques et/ou intrinsèques des travaux. L achèvement des travaux est alors garanti par les fonds propres du promoteur et/ou un organisme bancaire. 5. FAIRE APPEL A UN CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE Se faire conseiller par un professionnel en gestion de patrimoine. Vérifiez la qualité de formation du conseiller (immobilier, ou encore Conseiller en Investissements Financiers «C.I.F» agréé à une chambre). Ce dernier vous accompagnera tout au long de votre projet : explication en détail du mécanisme, présentation de logements de qualité et aide au montage financier. P.9

11 Ensemble valorisons votre entreprise GROUPE FIGA - SAS au capital de Siège social : 21, Grande Rue SEVRES - RCS NANTERRE n Le contenu mis à disposition dans ce guide, ainsi que les exemples fournis, sont communiqués à titre informatif. Ce guide ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de produits ou de services et n a aucune valeur contractuelle. Le présent guide constitue une œuvre protégée au titre de la propriété intellectuelle. Il est la propriété exclusive du GROUPE FIGA

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