20 mai mai 2014 Paris Paris. Confidentiel

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1 IMMO IMMO DAY 20 mai mai 2014 Paris Paris Confidentiel

2 L investissement indirect dans l immobilier IMMO DAY en France (OPCI, SCPI) : aspects réglementaires 20 mai 2014 Paris Stéphane Puel Avocat associé tél. +33 (0) mai 2014 Paris Confidentiel

3 Table des matières 1. Les OPCI : objet et formes juridiques 4 2. Les OPCI : catégories et Investisseurs éligibles 5 3. Les OPCI : actifs éligibles 6 4. Les OPCI : règles de composition de l actif 7 5. Les OPCI : autres modifications liées à la transposition de la directive AIFM 8 6. Les SCPI : objet et actifs éligibles Les SCPI : assouplissements liés à la transposition de la directive AIFM Les SCPI : contraintes introduites par la transposition de la directive AIFM Les SCPI : rémunération de la société de gestion 13 3

4 1. Les OPCI : un cadre juridique IMMO DAYmodernisé et simplifié 20 mai 2014 Paris Confidentiel

5 1. Les OPCI a. Objet et formes juridiques (1/2) L objet des OPCI ayant été défini de manière large, les OPCI sont susceptibles : de détenir, directement ou indirectement, tous types d actifs immobiliers en vue de leur location de faire construire des immeubles en vue de leur location et réaliser des travaux de toute nature de procéder à des arbitrages entre actifs sans respecter une durée minimale de détention ou obtenir une autorisation préalable S inspirant des formes juridiques usuelles en gestion collective, les OPCI peuvent être structurées sous les deux formes suivantes : fonds professionnels immobiliers (FPI) copropriété d actifs ne disposant pas de personnalité morale société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) les SPPICAV sont constituées soit sous forme de société anonyme, soit sous forme de société par actions simplifiée la forme juridique de SPPICAV a été jusqu à présent privilégiée par la pratique 5

6 1. Les OPCI a. Objet et formes juridiques (2/2) D une manière générale, la transposition de la directive AIFM n a pas entraîné une refonte profonde de la réglementation des OPCI qui était en ligne avec les exigences de la directive Des modifications entraînant une modernisation et un assouplissement du cadre réglementaires ont été toutefois apportées Les OPCI restent des véhicules réglementés soumis à un agrément de l AMF 6

7 1. Les OPCI b. Catégories d OPCI et investisseurs éligibles La transposition de la directive AIFM a entraîné une refonte de la gamme des OPCI, la réglementation actuelle distinguant deux catégories d OPCI : les OPCI dits «Grand Public» les OPCI Professionnels, appelés «OPPCI» (organismes professionnels de placement immobilier) La réglementation issue de la transposition de la directive AIFM a modifié la liste des investisseurs éligibles, en particulier concernant les OPPCI : l investissement dans les OPCI Grand Public est ouvert à tout souscripteur l investissement dans les OPPCI est réservé aux professionnels 7

8 1. Les OPCI c. Actifs éligibles Les actifs éligibles aux OPCI n ont pas été substantiellement impactés par la transposition de la directive AIFM et comportent : immeubles construits ou acquis en vue de la location droits réels portant sur les immeubles construits ou acquis parts de sociétés de personnes non cotées à prépondérance immobilière dont les associés répondent du passif au-delà de leurs apports parts de sociétés de personnes ou de capitaux non cotées à prépondérance immobilière dont les associés répondent du passif dans la limite de leurs apports actions négociées sur un marché réglementé émises par des sociétés à prépondérance immobilière parts ou actions d OPCI ou de véhicules étrangers ayant un objet équivalent des titres financiers parts ou actions d OPCVM et de FIA dépôts et instruments financiers liquides liquidités avances en compte courant 8

9 1. Les OPCI d. Règles de composition de l actif La directive AIFM a entraîné un assouplissement des règles de composition de l actif des OPCI : Composition de l OPPCI Composition de l OPCI Grand Public Liquidités 5 % minimum Non immobiliers 0 à 40 % Non immobiliers 0 à 35 % Immobiliers 60 à 100 % de droits réels, hors marchés réglementés (51 % au moins de parts et actions de sociétés non cotées + 9 % au plus de foncières cotées) Immobiliers 60 à 95 % de droits réels, hors marchés réglementés (51 % au moins de parts et actions de sociétés non cotées + 9 % au plus de foncières cotées) 9

10 1. Les OPCI d. Autres modifications liées à la directive AIFM Possibilité de recourir à la technique du crédit-bail jusqu ici les OPCI n avaient pas accès à la technique du crédit-bail s agissant des immeubles qu ils détenaient directement cette technique leur est désormais ouverte Désignation de l expert externe en évaluation les évaluateurs immobiliers sont désormais désignés sous l appellation «expert externe en évaluation» la société de gestion communique à l AMF les garanties professionnelles démontrant que l expert externe en évaluation doit être en mesure d exercer sa fonction d évaluation 10

11 2. Les SCPI : un cadre juridique IMMO DAY élargi mais plus contraignant 20 mai 2014 Paris

12 2. Les SCPI a. Objet et actifs éligibles (1/2) L objet des SCPI était, jusqu à la transposition de la directive AIFM, défini strictement comme portant sur l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif les SCPI ne pouvaient détenir que des immeubles physiques (i.e. détenus directement) La réglementation issue de la transposition de la directive a fortement étendu et assoupli l objet des SCPI le panel des actifs éligibles aux SCPI a été élargi et inclut désormais, outre les immeubles physiques, les actifs suivants : droits réels portant sur des immeubles parts de SCI dépôts, liquidités avances en compte courant possibilité pour la SCPI de construire des immeubles en vue de leur location 12

13 2. Les SCPI a. Objet et actifs éligibles (2/2) La durée minimale de détention des actifs immobiliers a été abaissée à 5 ans (contre 6 ans auparavant) il existe également une possibilité de revendre des actifs sans délai, dans la limite de 2 % de la valeur du patrimoine immobilier La nécessité d obtenir une autorisation de l assemblée générale pour une cession, un échange ou la constitution de droits réels sur le patrimoine immobilier a été supprimée 13

14 2. LesSCPI b. Assouplissements liés à la transposition de la directive AIFM Augmentation du plafond des travaux d agrandissement ce plafond passe à un montant annuel TTC égal à 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI autrefois limité à 30 % de la valeur vénale de l immeuble concerné et 10 % de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI Augmentation du plafond des travaux de reconstruction ce plafond passe à un montant annuel TTC égal à 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI autrefois limité à 10 % de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI Assouplissement des règles relatives à l augmentation de capital suppression de la condition tenant à l investissement ou à l affectation des ¾ des souscriptions recueillies au cours de l augmentation précédente il est impossible de procéder à la création de nouvelles parts en vue d augmenter le capital tant que n ont pas été satisfaites les offres de cession de parts figurant sur le registre depuis plus de trois mois anciennement la réglementation ne prévoyait pas de seuil de durée Extension des modalités de diffusion des documents d information admission de la possibilité de diffusion par voie électronique, sous réserve de l accord préalable et exprès de l associé 14

15 2. Les SCPI c. Des contraintes introduites par la transposition de la directive AIFM Un cadre juridique précisé concernant le conseil de surveillance la nouvelle réglementation relative aux SCPI ne déroge pas à l obligation pour celles-ci de disposer d un conseil de surveillance la réglementation issue de la transposition de la directive AIFM présente deux précisions concernant : l élection des membres du conseil de surveillance adoption en assemblée générale d une résolution comprenant la liste des candidats, avec élection de ceux ayant obtenu le plus grand nombre de voix. la durée maximale du mandat des membres du conseil de surveillance fixée à 3 ans Les textes résultant de la transposition de la directive AIFM imposent aux sociétés de gestion de SCPI de désigner un dépositaire il s agit de la modification majeure de la réglementation applicable aux SCPI apportées par la transposition de la directive AIFM 15

16 2. Les SCPI d. Rémunération de la société de gestion Création de deux commissions ayant pour objet la rémunération de la société de gestion de la SCPI commissions issues de l ancienne réglementation : (i) commission de souscription, (ii) commission de cession et (iii) commission de gestion deux nouvelles commissions : commission d acquisition ou de cession d actifs calculée sur le montant de l acquisition ou de la cession immobilière commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier calculée sur le montant des travaux effectués 16

17 OPCI IMMO / SCPI DAY : aspects fiscaux 20 mai 2014 Paris Laurent Modave Avocat associé tél. +33 (0) mai 2 P

18 Table des matières 1. Régime fiscal des SCPI Impact de la réforme du régime d imposition des plus-values SCPI à l international 23 18

19 1. IMMO Régime DAYfiscal des SCPI 20 mai 2014 Paris Laurent Modave Avocat associé tél. +33 (0) mai 20 P

20 SPCI : aménagements liés à AIFM Article 20 de la loi de finances rectificative pour 2013 Mise en cohérence du CGI avec le Code monétaire et financier, compte tenu des assouplissements apportés au cadre juridique des SCPI par l ordonnance de transposition de la directive AIFM : la «translucidité fiscale» des SCPI n est plus réservée aux SCPI «ayant pour but exclusif l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif» la «translucidité fiscale» bénéficie désormais aux SCPI qui ont «un objet social conforme à celui défini à l article L du code monétaire et financier» (modification de l art. 239 septies du CGI) Cette mesure s applique à compter du 28 juillet 2013 (date d entrée en vigueur de l ordonnance transposant en droit français la directive AIMF) 20

21 2. Impact de la réforme du IMMO régime DAY d imposition des plus-values 20 mai 2014 Paris Laurent Modave Avocat associé tél. +33 (0) m

22 Imposition des plus-values 70,00% 60,00% Plus-values de cessions de parts d'opci Plus-values de cessions de parts de SCPI Gains de rachats de primes de contrats d'assurance-vie 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Pour les besoins du calcul du taux effectif d'imposition des plus-values de cessions de parts de SCPI et d'opci, la contribution additionnelle sur les hauts revenus et la contribution exceptionnelle sur les plus-values immobilières élevées ont été négligées 2 - Pour les besoins du calcul du taux effectif d'imposition des gains de rachats de primes d'assurance-vie l'abattement de ou de applicable en matière d'impôt sur le revenu ainsi que l'application de la contribution additionnelle sur les hauts revenus ont été négligés 22

23 3. IMMO SCPI DAY à l international 20 mai 2014 Paris Laurent Modave Avocat associé tél. +33 (0) m

24 Associés non-résidents : Etats tiers à l UE Taxation à l IR des PVI : des résidents français : 19% des résidents de l UE : 19% des résidents d Etats tiers : 33,33% Actions contentieuses visant à obtenir le remboursement de la différence entre 33,33% et 19% fondées : sur la clause de non-discrimination contenue dans les conventions fiscales : CE 20 novembre 2013 et CAA Paris 13 février 2014, à propos de la convention franco-suisse) sur le principe communautaire de libre circulation des capitaux : décision du Conseil d'etat? 24

25 Investissements des SCPI à l étranger L exemple de l Allemagne Taxation des revenus locatifs en Allemagne : 15% Inclusion des revenus locatifs dans le revenu imposable en France, mais neutralisation de la double imposition (IR et prélèvements sociaux) via un crédit d impôt égal au montant de l impôt français correspondant aux revenus locatifs de source allemande Situation finale : Impôt allemand (15,8%) Augmentation de la progressivité de l IR pour les autres revenus imposables à l IR en France 25

26 IMMO DAY Stéphane Puel Avocat associé tél. +33 (0) mai 2014 Paris Laurent Modave Avocat associé tél. +33 (0) ALGER BRUXELLES BUCAREST BUDAPEST CASABLANCA HANOI HÔ CHI MINH VILLE HONG KONG ISTANBUL KIEV LONDRES MOSCOU NEW YORK PARIS PÉKIN SHANGHAI TUNIS VARSOVIE Gide Loyrette Nouel A.A.R.P.I. 22 cours Albert Ier Paris tél. +33 (0) gide.com 20 mai 2014 Paris

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