Se loger en Pays d Ancenis // Quel(s) habitat(s) pour quels habitants? L Habitat dans le PayS d AnceniS. LE locatif Social

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1 Se loger en Pays d Ancenis // Quel(s) habitat(s) pour quels habitants? L Habitat dans le PayS d AnceniS LE locatif Social

2 LE LOCATIF SOCIAL Les principes Locatif social, abordable, conventionné, etc : ces différents vocables recouvrent une même caractéristique, des loyers adaptés aux ressources. Définition Pour qu un logement soit considéré comme du locatif abordable, il faut que son propriétaire se soit engagé dans la durée à pratiquer un loyer plafonné et une réservation à des ménages répondant à des critères de ressources plafonnées. Cet engagement prend la forme d une convention. Fonction Plus que la première étape du parcours résidentiel classique, le logement social peut constituer, à plusieurs moments de la vie, la solution de logement la plus adaptée : séparation familiale (divorce, violence ), rupture dans le parcours professionnel, vieillissement et isolement avec désir de se rapprocher des services Caractéristiques principales Les logements abordables bénéficient de dispositifs incitatifs pour le propriétaire bailleur, selon les cas : subvention pour travaux, prêt conventionné (indexé sur le cours du Livret A), TVA réduite à 5,5 %, exonération de taxe sur le foncier bâti. On les trouve dans le parc public (HLM, commune, association agréée) et dans le parc privé (particulier, association). Il existe une graduation dans la typologie des logements, correspondant à des niveaux de prêts et/ou de subventions différents : le très social : PLA-I dans le parc public, PST dans le parc privé ; le social : PLUS dans le parc public, loyer conventionné dans le parc privé ; l intermédiaire : PLS dans le parc public. Les montants de loyer sont donc différents, les niveaux de ressources également.

3 LE LOCATIF SOCIAL LE LOCATIF SOCIAL Tous ces logements entrent dans le décompte des logements sociaux prévus par la Loi SRU. Ils ouvrent droit à l Aide personnalisée au logement (APL) par la voie du conventionnement Attention aux faux amis Les investissements locatifs ouvrant droit à des avantages fiscaux (dispositifs Borloo, Robien ) ne sont pas considérés comme des logements locatifs sociaux. Ils n entrent pas dans le décompte de la loi SRU. Le dispositif Borloo populaire est certes soumis à plafonds de ressources, mais 40 % au-dessus du locatif social classique (PLUS). Les autres dispositifs ne sont pas soumis à plafonds de ressources. Quant aux niveaux de loyers, ils sont entre 1,7 et 2,5 fois supérieurs au loyer PLUS. Enfin, les communes du Pays d Ancenis ne sont pas éligibles au nouveau dispositif de défiscalisation créé par la loi Scellier. Zoom sur les prêts pour le parc public Définitions PLUS (Prêt locatif à usage social) : il permet de favoriser la mixité sociale des occupants des logements sociaux (78 % de la population du Pays d Ancenis peut y prétendre). PLA-I (Prêt locatif aidé d intégration ) : il est destiné aux ménages rencontrant des difficultés économiques (41 % de la population du Pays d Ancenis est éligible) qui se trouvent souvent exclus des filières classiques d attribution de logement. Il s agit de leur offrir une solution de logement pérenne, avec si nécessaire un accompagnement social, de manière à favoriser leur intégration. PLS (Prêt locatif social ) : il est destiné à financer des logements correspondants à des niveaux de loyers et de ressources supérieurs au PLUS dans des zones à marché tendu. Pour ces raisons, le Conseil général n accorde qu un nombre limité d agréments pour ce type de produits. La mise en œuvre Ces appellations correspondent à la dénomination des prêts distribués sous agrément de l État (via le Conseil général délégataire) par la Caisse des dépôts et consignations. Les taux d intérêts de ces prêts sont inférieurs au marché. Ils sont variables, indexés au taux de rémunération du Livret A. Ces prêts sont en général contractés pour une durée de 32 ans. Plus le logement est social, plus les taux d intérêt sont bas et les montants de subventions intéressants. Ainsi, le PLS n ouvre droit à aucune subvention, le PLA-I à la subvention la plus élevée.

4 LE LOCATIF SOCIAL LE LOCATIF SOCIAL Cas particulier du PLS Le PLS s adresse à tout investisseur, De manière générale, ce sont les bailleurs sociaux (organismes HLM) qui sollicitent ces financements : pour du neuf comme pour de la réhabilitation ; sur des terrains dont ils sont (ou deviennent) propriétaires ; sur des terrains ou immeubles sur lesquels ils ont conclu avec le propriétaire un bail à construction (ou réhabilitation), ou bail emphytéotique. Une commune peut également réaliser une opération en maîtrise d ouvrage directe en PLUS et PLA-I mais à une condition : que les bailleurs sociaux aient refusé d intervenir sur le projet. Dans tous les cas de figure, la commune doit prendre contact avec un ou plusieurs bailleur(s) social(aux) pour lui (leur) soumettre le projet. Il faut garder à l esprit que l équilibre d une opération en locatif social est bien souvent plus difficile à atteindre que sur une opération de promotion libre. En effet, et a fortiori dans un contexte de prix foncier élevé, l opérateur en logement locatif social ne peut répercuter le niveau de prix foncier et les coûts de construction sur les loyers de sortie car ceux-ci sont encadrés. C est pourquoi les communes s engageant dans un tel projet, mettent à disposition du bailleur personne physique ou morale, qui réalise une opération locative. Une étude de marché fine doit être réalisée afin de juger de la pertinence des loyers. Il est distribué par la Caisse des dépôts et consignations et par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle. Ces opérations ne sont agréées par le Conseil général de Loire-Atlantique que dans les communes dont le taux d équipement en logement social par rapport au total des résidences principales est supérieur à 8 % et à l intérieur d une opération PLUS/PLA-I, pour y introduire davantage de mixité. un terrain le plus souvent viabilisé à un prix hors marché. Les subventions du Conseil général et le cas échéant de l EPCI peuvent réduire le déséquilibre financier supporté par le bailleur et permettre une acquisition foncière plus intéressante pour la commune. Autre possibilité, qui en Loire-Atlantique se cumule avec la précédente, le Conseil général et le cas échéant l EPCI, viennent abonder l effort financier consenti par la commune sur le foncier et la viabilisation (voir fiche technique). La relation bailleur / commune Dans l hypothèse, la plus probable d une réalisation par bailleur social, le choix de ce dernier est une étape essentielle pour la commune. Le constructeur bailleur a les compétences nécessaires en matière de construction, de coûts et de financements. Il monte le dossier du projet depuis l étude de faisabilité jusqu aux demandes de subventions et d agrément de l État. Ainsi, un projet au stade du permis de construire et du lancement de l appel d offres peut être soumis au Conseil général pour être intégré à février 2009 avril 2009 novembre 2009 février 2010 avril 2010 février 2011 la programmation des crédits. Cette démarche peut intervenir à n importe quel moment de l année. Ensuite, le bailleur assure la construction proprement dite, puis la gestion des logements et leur entretien. Enfin, il est essentiel que la commune intervienne activement, avec le bailleur social, dans la procédure d attribution des logements, à la livraison du projet et dans le temps. Il est important de prendre en considération le facteur temps dans le montage d une telle opération. exemple de montage d opération neuve par bailleur HLM, sur terrain communal acquisition foncière initiale + viabilisation du terrain à la charge de la commune déclenchement des aides du CG et de la COMPA accord sur cession du terrain et programme de construction entre commune et bailleur dépôt du permis de construire, lancement de l appel d offres pour la construction dépôt d un dossier d inscription en programmation auprès du CG dépôt d un dossier de demande de financement par le bailleur auprès du CG (aides financières État + CG) démarrage des travaux livraison

5 LE LOCATIF SOCIAL LE LOCATIF SOCIAL Logements locatifs sociaux du Pays d Ancenis Où sont-ils? Qui logent-ils? Le parc de locatifs abordables est constitué au 1 er janvier 2007 d environ logements : environ locatifs propriétés des organismes HLM ; environ 300 logements conventionnés privés (propriétaires bailleurs) ; environ 170 logements conventionnés par les communes ou des associations agréées. 40 % de ce parc est situé sur la seule commune d Ancenis, le pourcentage atteint 50 % si on se limite au parc HLM. Le parc y est plus ancien. Le parc HLM le plus récent est situé sur les autres communes. On y retrouve souvent des petits programmes d une dizaine de logements, principalement sous forme de maisons individuelles groupées. Qu il s agisse du parc ancien d Ancenis ou des opérations récentes, le parc HLM du Pays d Ancenis est globalement en bon état. Sa localisation ne crée pas d effet de quartiers ghetto. Mieux encore, il est fort possible de ne pas identifier du logement social par rapport à du logement classique. On est loin de l image de la cage à lapins souvent associée au terme HLM. Les données sur l occupation des logements locatifs abordables ne concernent que le parc HLM qui est soumis régulièrement à enquête. Les données disponibles concernant les occupants du parc HLM datent de En effet, les organismes procèdent tous les trois ans à une enquête auprès de leurs locataires et en transmettent les résultats aux services de l État. Les données sur les demandeurs et les entrants dans le parc sont issus du fichier unique de la demande locative sociale, fichier constitué à partir des dossiers de demande remplis par les candidats au logement locatif social. Les occupants actuels Plus de la moitié des occupants relèvent d un statut d actif occupé (CDD, CDI principalement) mais pour autant ils sont 65 % à disposer de ressources inférieures à 60 % des plafonds HLM. Il faut préciser que seulement 2 % des occupants ont des ressources supérieures au plafond maximum, donc susceptibles d être concernés par le supplément de loyer. Les personnes seules représentent près de la moitié des occupants, les familles monoparentales, 16 %. Le parc locatif social se caractérise donc bien par une occupation conforme à sa vocation.

6 10 LE LOCATIF SOCIAL LE LOCATIF SOCIAL 11 Les entrants En moyenne depuis six ans, ce sont près de 250 ménages par an qui se sont vus attribuer un nouveau logement du parc HLM sur le Pays d Ancenis. En 2008, pour 16 % d entre eux, ils étaient déjà locataires du parc HLM sur le territoire (ce que l on appelle les demandes de mutation). Pour le reste (demande externe), il s agit principalement de locataires du parc privé (38 %) ou de personnes hébergées de manière relativement précaire (chez parents, amis, en foyer ) pour 42 %. Les nouveaux attributaires de logements HLM (demande externe uniquement), présentent les caractéristiques suivantes : 72 % de ménages déjà domiciliés dans le Pays d Ancenis (à peine 7 % originaires d une commune de Nantes Métropole) ; 70 % des ménages avec des ressources inférieures à 60 % des plafonds HLM alors qu ils sont 44 % à avoir un emploi en CDI ; plus de la moitié des attributaires (57 %) a moins de 30 ans ; près de la moitié de personnes seules ou couples sans enfant (48 %) ; près de la moitié des attributions en T3 (46 %) ; la demande est à 53 % motivée par des raisons personnelles ou familiales (séparation, vie commune, indépendance ). Près de la moitié des logements ont été attribués sur la commune d Ancenis qui possède plus de la moitié du parc du Pays. Plus de la moitié des nouveaux attributaires étaient inscrits depuis moins d un an. Les caractéristiques des nouveaux arrivants montrent que le parc HLM conserve sa vocation, sans que l on puisse parler de paupérisation. Les demandeurs Le profil des demandeurs en instance est assez comparable. Depuis six ans, la moyenne annuelle des demandes en instance est de 605. Les demandes de mutation représentent plus de 20 % du total des demandes en cours. Les demandes émanant de locataires du parc privé représentent 43 % et celles de personnes hébergées de manière plus ou moins précaires, 35 %. 70 % domiciliés sur le Pays d Ancenis (6 % de Nantes Métropole) ; 63 % de ménages en dessous des 60 % de plafonds et 40 % d actifs stables (CDI) ; la moitié de moins de 30 ans ; la moitié de personnes seules ; un tiers des demandes pour du T2, idem pour le T3 ; une demande motivée à près de 51 % par des raisons personnelles. Le délai moyen d attente est légèrement supérieur à 11 mois. Pour autant, près de 100 demandeurs sont en attente depuis plus de 18 mois, délai considéré comme anormalement long (un des critères de mise en œuvre du dispositif Droit au logement opposable - DALO). Comme pour les attributions, les demandes vont pour la moitié vers la ville d Ancenis.

7 communicationgraphique:nantes:2009 Communauté de Communes du Pays d Ancenis centre administratif Les Ursulines - quartier Rohan BP Ancenis tél papier environnemental partiellement recyclé certifié FSC - encres à base d'huiles végétales et d'agents mouillants à l'eau - imprimeur certifié Imprim'Vert et PEFC édition COMPA juin 2009