Jean-Marie Baldo DJCE CES Droit Fiscal Spécialiste en droit Fiscal

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1 Jean-Marie Baldo DJCE CES Droit Fiscal Spécialiste en droit Fiscal Les terrains, la TVA et les droits d enregistrement Voici les différents régimes possibles * * * A. L ACHAT DE TERRAINS A BATIR (PAR DES PERSONNES AUTRE QUE LES PARTICULIERS) TVA sur tout ou partie du prix d achat, mais il faut que j ai l intention de construire (attention si je construit dans le délai de 4 ans). Pas de droits d enregistrements si je prends, en principe, dans l acte l engagement de construire dans un délai de 4 ans. Les acquisitions de terrains à bâtir sont soumises, en principe, à la TVA immobilière et corrélativement exonérées de droits d'enregistrement, sous réserve d'un droit fixe de 125. * Les opérations imposables sont : - les mutations à titre onéreux : ventes, adjudications, échanges (ces dernières opérations s'analysent en une double vente)... ; - les apports en société (qu'il s'agisse d'apports purs et simples ou à titre onéreux), ainsi que les fusions, scissions de sociétés et apports partiels d'actif. * Les opérations exonérées On rappelle tout d'abord, bien qu'il ne s'agisse pas, à proprement parler, d'une «exonération» que les acquisitions de terrains par les particuliers en vue de la construction d'immeubles d'habitation ne sont pas soumises à la TVA, mais aux droits d'enregistrement (sous conditions). Quant aux exonérations proprement dites de TVA sur les acquisitions de terrains à bâtir, elles concernent : - Les apports et les cessions effectués par les collectivités locales au profit des offices publics d'hlm et de leurs unions, ou les apports consentis par les mêmes collectivités à des organismes d'hlm ou à leurs unions dans la mesure où ces apports sont effectués à titre gratuit ; - Certaines acquisitions réalisées par l'etat, les collectivités locales et les établissements publics qui en dépendent et assimilés (possibilité toutefois de renoncer à cette exonération) ; 31, rue Notre Dame Nîmes Tél. : Fax : baldojm@yahoo.fr

2 - Les acquisitions réalisées sous certaines conditions dans le cadre d'une expropriation, d'une opération de rénovation urbaine, d'une ZUP, d'une ZAD ou d'une ZIF (possibilité toutefois de renoncer à cette exonération) ; - Certaines acquisitions réalisées par les organismes d'utilité publique - Les opérations de remembrement foncier ; - Les baux à construction (auxquels sont assimilés les baux emphytéotiques concourant à la production d'immeubles), sauf option pour l'assujettissement à la TVA. * Définition des terrains à bâtir (une intention de construire) Sont considérés comme des terrains à bâtir pour l'application de la TVA immobilière lorsqu'ils sont acquis en vue d'une opération de construction d'immeubles de toute nature (bâtiments, routes et autoroutes, parcs de stationnement, ponts, tunnels, digues...) : - les terrains nus ; - les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis ; - les immeubles inachevés ; - le droit de surélévation d'immeubles préexistants. L'intention de construire résulte généralement de l'engagement pris dans l'acte par l'acquéreur. Elle peut également résulter de l'intervention, dans les quatre ans de l'acquisition, de l'un des événements suivants, qui constitue alors le point de départ du délai de reprise de l'administration : obtention d'un permis de construire ou commencement des travaux de construction. * Condition de superficie La TVA est applicable : - dans la limite de m 2 par maison (ou, si elle est supérieure, de la superficie minimale exigée pour la délivrance du permis de construire), s'il s'agit de la construction de maisons individuelles ; - sans limitation de superficie, à condition que les immeubles couvrent avec leurs cours et jardins la totalité des terrains, s'il s'agit de la construction d'immeubles collectifs ; - dans la limite des surfaces occupées par les constructions et par les dépendances nécessaires à l'exploitation de ces constructions (y compris les espaces verts), s'il s'agit d'immeubles non affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie * Une exonération de droits d enregistrements sous condition d engagement pris dans l acte En contrepartie du paiement de la TVA, l'acquisition du terrain est, exonérée de droits d'enregistrement (sous réserve d'un droit fixe de 125 ) à condition que l'acquéreur s'engage, dans l'acte, à effectuer, dans un délai de quatre ans à compter de la date de cet acte, les travaux nécessaires, selon le cas, pour édifier un immeuble ou groupe d'immeubles, pour terminer les immeubles inachevés ou pour construire de nouveaux locaux en surélévation. Le délai légal de quatre ans se trouve automatiquement prorogé d'un an si les travaux de construction ont été effectivement entrepris avant l'expiration de ce délai. A l'issue de ce délai (normal ou automatiquement prorogé), une prorogation peut être accordée, notamment en cas de force majeure, sur demande adressée au directeur des services fiscaux. Dans les trois mois suivant l'expiration du délai de quatre ans (éventuellement prorogé), l'acquéreur doit justifier de l'achèvement des travaux en produisant un certificat du maire de la commune du lieu de situation de la construction (an. III 266 bis du CGI). L'administration n'exige pas, toutefois, la production de ce certificat lorsqu'elle peut s'assurer, au vu des documents dont elle dispose, de l'achèvement de la construction ou de l'occupation effective de l'immeuble (D. adm. 8 A-1621 n 12). 2

3 * Inexécution de l engagement de construire Le défaut d'achèvement de la construction dans le délai légal entraîne l'exigibilité des droits de mutation, assortis de l'intérêt légal (calculé depuis l'acquisition initiale du terrain ; CA Paris n : RJF 2/6, n 221). La TVA initialement perçue, qu'elle ait été effectivement versée au Trésor ou payée par imputation d'un crédit de taxe, vient en déduction des droits exigibles (CGI ann. II art. 291), mais pas le droit fixe d'enregistrement. La régularisation doit être effectuée dans le mois qui suit l'expiration du délai de justification de l'achèvement. Aucune régularisation n'est exigée si l'acquéreur a définitivement supporté (sans pouvoir la déduire) la TVA au taux normal ayant grevé l'achat du terrain. En revanche, la régularisation est exigée lorsque l'acquéreur a déduit cette taxe totalement ou partiellement. L'acquéreur est par ailleurs dispensé de régularisation s'il peut invoquer un cas de force majeure empêchant toute construction de façon absolue et définitive. Le refus de l'administration d'admettre la force majeure peut faire l'objet d'une réclamation contentieuse (devant les tribunaux judiciaires) dirigée contre l'avis de mise en recouvrement des droits de mutation. * Redevable de la TVA La taxe est due, en principe, par l'acquéreur des terrains à bâtir (en cas d'apport en société, c'est la société bénéficiaire de l'apport). La TVA est toutefois due par le vendeur (ou l'auteur de l'apport, ou le bénéficiaire de l'indemnité) dans l'hypothèse où le terrain a déjà fait l'objet d'une mutation passible de la taxe (CGI ann. II art. 246), ou encore lorsqu'il s'agit d'une collectivité locale plaçant une vente de terrain à un particulier sous le régime de la TVA. Par ailleurs, le vendeur peut prendre la position d'assujetti afin d'exercer, le cas échéant, ses droits à déduction. * Assiette de la TVA, fait générateur et taux la base est le prix stipulé dans l acte, le taux est de 19,6%, le fait générateur c est l acte B. ACHAT DE TERRAIN A BATIR PAR LES PARTICULIERS Pas de TVA si je suis un particulier et que je vais destiner le bien que j achète à l habitation (attention à la revente). Les acquisitions de terrains effectuées par les personnes physiques en vue de construire un immeuble qu'elles affectent à un usage d'habitation ne sont pas assujetties à la TVA immobilière. La mesure ne concerne que les acquisitions par les personnes physiques. Les mutations - ventes, apports - au profit de sociétés même dotées de la transparence fiscale restent soumises à la TVA immobilière. Sont concernés par la mesure les terrains à bâtir et biens assimilés : terrains nus, bâtiments destinés à être démolis, immeubles inachevés, droit de surélévation d'immeubles existant, sans limite de superficie. L'acquisition par un particulier d'un immeuble destiné à être réhabilité en vue de l'habitation est, quelle que soit l'importance des travaux à effectuer, soumise aux droits d'enregistrement. Le terrain doit être acquis en vue de la construction d'un immeuble que l'acquéreur affecte à un usage d'habitation. 3

4 L'acquéreur n'a pas d'engagement à prendre à cet égard, mais peut mentionner son intention dans l'acte d'acquisition. Il n'y a pas lieu de distinguer entre habitation principale et résidence secondaire, ni entre utilisation personnelle par le propriétaire ou mise en location (sauf affectation à la profession de loueur en meublé) (D. adm. 8 A-1141 n 25 et 26). Mais l'acquisition de terrains en vue de la construction d'immeubles d'habitation destinés à être vendus reste assujettie à la TVA immobilière. En ce qui concerne la construction d'immeuble à usage mixte, la distinction suivante est à faire : - les locaux servant à un usage d'habitation et à l'exercice d'une profession libérale exonérée de TVA sont assimilés pour la totalité à des immeubles d'habitation ; - les locaux à usage mixte d'habitation et professionnel - y compris pour l'exercice d'une activité libérale assujettie à la TVA - commercial ou industriel, pour lesquels une ventilation est nécessaire : seule la quote-part du terrain correspondant aux locaux d'habitation relève des droits d'enregistrement (D. adm. 8 A-1141 n 28 à 30). En cas d'acquisition de logements en l'état futur d'achèvement ou à terme, la TVA s'applique au prix total, y compris sur la partie correspondant au terrain (D. adm. 8 A-1141 n 20). C. ACQUISITION PAR DES MARCHANDS DE BIENS (ACHAT DE VU DE REVENDRE PAR DES PROFESSIONNELS) Deux régimes possibles : TVA sur la marge ; TVA sur le prix d achat (attention à qui je revends). 1) L activité est taxée à la TVA Les marchands de biens sont les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom certains biens (immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières), en vue de les revendre et dont la rémunération consiste dans l'excédent de prix qu'elles réalisent à la revente. Les profits réalisés par les marchands de biens sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (activité professionnelle). * Opérations imposables Sont passibles de la TVA en vertu de l'article 257, 6 du CGI, les opérations d'achat et de vente qui portent sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels ou commerciaux. Pour constituer une activité de marchand de biens taxable au titre de l'article 257, 6 CGI précité, les opérations réalisées doivent revêtir un caractère habituel. Toutefois, une opération isolée confère la qualité de marchand de biens si elle est faite par une société et si elle correspond à l'objet social. Par ailleurs, il faut qu'au moment de l'acquisition il y ait eu intention de revendre. * Opérations exonérées Sont exonérées de la TVA due au titre de l'article 257, 6 du CGI : 1. les ventes relatives à la mise en valeur agricole des terres incultes, des terres laissées à l'abandon et des terres insuffisamment exploitées des DOM (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane) (CGI art. 295, 1-3 ) ; 4

5 2. Les cessions de titres de sociétés immobilières autres que d'attribution bénéficient de l'exonération prévue par l'article 261 C, 1 -e du CGI (TA Versailles n : RJF 1/03 n 20 ; Inst. 8 A-2-04 n 6 à 9) ; 3. Depuis le 17 juillet 2006, les opérations des organismes HLM et les opérations sur des lots de copropriété dégradée des organismes sans but lucratif et des sociétés d'économie mixte construisant ou gérant des logements sociaux (CGI art. 261, 5-1 -g issu de l'article 41 de la loi du ) ; 4. Les cessions de parts de SCI d'accession progressive à la propriété effectuées dans les conditions prévues aux articles L et suivants du CCH (CGI art. 261, 5-1 -h issu de l'article 34, II-1 de la loi du ). * Fait générateur, taux, assiette Le fait générateur est constitué par le transfert de propriété du bien vendu, le taux est de 19,6%, mais la TVA est due sur la marge (marge TTC). * Obligations particulières des marchands de biens Indépendamment des obligations générales auxquelles ils sont astreints comme tous les redevables de la TVA (notamment pour la déclaration et le paiement de la TVA), les marchands de biens doivent satisfaire aux obligations particulières suivantes : a. Ils doivent faire une déclaration d'existence dans le délai d'un mois à compter du commencement des opérations (CGI art. 852, 1 ). Cette déclaration est déposée soit au service des impôts de leur résidence, et, s'il y a lieu, de chacune de leurs succursales ou agences, soit, le cas échéant, au centre de formalités des entreprises. b. Les marchands de biens doivent tenir un répertoire à colonnes présentant jour par jour, sans blanc ni interligne et par ordre de numéros, tous les mandats, promesses de ventes, actes translatifs de propriété et, d'une manière générale, tous actes se rattachant à la profession (CGI art. 852, 2 ). Toute infraction à cette disposition est exclusivement punie d'une amende égale à 1 % du montant du prix ou de la valeur du bien qui a fait l'objet de la transaction omise sur le répertoire mais régulièrement comptabilisée, d'une amende égale à 150 en cas de défaut d'inscription des mandats, promesses de vente et de tous actes autres que ceux tanslatifs de propriété ou d'une amende de 15 pour toute autre infraction aux obligations formelles (CGI art. 1829). c. Les marchands de biens doivent faire enregistrer tous les actes se rattachant à la profession (voir b) dans un délai de dix jours à compter de leur date, sauf s'ils ont été rédigés par un notaire (CGI art. 634). d. Les marchands de biens doivent soumettre au droit de communication des agents des impôts leur répertoire, ainsi que l'ensemble de leurs livres et documents comptables. Remarque importante : A l'exception des infractions à la tenue du répertoire visées ci-dessus, le non-respect de ces obligations entraîne la remise en cause du régime de faveur des achats en vue de la revente exposé ci-après. 2) Mais l achat du terrain n est pas taxé à la TVA a. Principe * Régime spécial est achats en vue de la revente Les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits de mutation, à l'exception des acquisitions d'immeubles qui supportent le droit d'enregistrement au taux réduit de 0,60 %, auquel s'ajoute une taxe de 0,1 % (soit une taxation globale de 0,715 % compte tenu du prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement). Le bénéfice de ce régime est subordonné à la condition : - que les acquéreurs se soient conformés aux obligations particulières énumérées ci-dessus ; 5

6 - qu'ils prennent dans l'acte d'acquisition l'engagement de revendre dans un délai de quatre ans. En cas de mutations successives entre marchands de biens, le délai imparti au premier s'impose à chacun des autres (l'immeuble doit donc être revendu à un non-marchand de biens à l'expiration de ce délai, quel que soit le nombre de mutations entre marchands de biens). A défaut de revente dans le délai imparti, le marchand de biens est tenu d'acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée et l'intérêt de retard. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l'expiration dudit délai. * Régime de la revente La revente est soumise aux droits de mutation dans les conditions ordinaires (frais à la charge de l'acquéreur). Cependant, la revente est soumise à la TVA immobilière si elle porte sur un terrain que l'acquéreur destine à la construction. Les mutations successives entre marchands de biens peuvent être placées sous le régime de faveur tant que le délai de revente, décompté à partir de la première acquisition, n'est pas écoulé. b. Exception : Marchands de biens réalisant des opérations concourant à la construction d'immeubles Les opérations qui concourent à la production d'immeubles (achat du terrain à bâtir, vente d'immeubles neufs ou de titres de sociétés immobilières assimilés) relèvent en principe du régime de la TVA immobilière prévu par l'article 257, 7 du CGI (paiement de la taxe sur le prix de vente sous déduction de celle perçue en amont) et non pas du régime des achats en vue de la revente et de la TVA sur la marge que nous venons d'exposer. Toutefois, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir en vue de sa revente, les marchands de biens peuvent se placer au titre de cette acquisition sous le régime spécial de l'achat-revente dans les quatre ans en payant le seul droit de mutation au taux réduit, à l'exclusion de la TVA immobilière. Sous réserve de ce cas et de certaines règles particulières examinées ci-après, les marchands de biens réalisant des opérations de construction sont placés dans la même situation qu'un particulier ou un promoteur effectuant les mêmes opérations. * Achat d un terrain à bâtir Si l'acquisition du terrain est destinée à la réalisation par le marchand de biens lui-même d'une opération de construction, elle doit obligatoirement être placée sous le régime de la TVA immobilière. En revanche, si le terrain doit être revendu à un constructeur, en l'état ou après aménagement, le marchand de biens a le choix entre l'application de deux régimes : - celui de la TVA immobilière, en prenant l'engagement de construire dans le délai de quatre ans, ce qui l'exonère des droits d'enregistrement (sous réserve d'un droit fixe de 125 ) ; - celui des achats en vue de la revente (paiement du droit de mutation au taux réduit), en prenant l'engagement de revendre dans les quatre ans. Différentes situation peuvent alors se produire : a. En cas d'application de la TVA immobilière, le délai de quatre ans pour construire, est, pour les marchands de biens, prorogé automatiquement d'un an (D. adm. 8 A-45 n 3). Différentes hypothèses doivent être envisagées : - En cas de revente du terrain dans ce délai à un constructeur autre qu'un particulier, la revente est également soumise à la TVA immobilière - due alors par le marchand de biens - et exonérée de 6

7 droit de mutation (sous réserve d'un droit fixe de 125 ), et le marchand de biens peut demander des prorogations annuelles à raison de sa propre acquisition jusqu'à l'expiration du délai pour construire accordé à l'acquéreur (D. adm. 8 A-45 n 3). - En cas de revente du terrain dans le même délai à une personne physique pour construire un immeuble d'habitation (ou à un non-constructeur), la TVA immobilière n'est pas applicable, ce qui conduit le marchand de biens à se placer rétroactivement sous le régime des achats en vue de la revente, sans formalité particulière et sans avoir à acquitter le droit de mutation au taux réduit. Le marchand de biens acquitte la TVA sur la marge, sans remise en cause de la déduction de la TVA immobilière ayant grevé l'acquisition du terrain (D. adm. 8 A-4211 n 16 et 17). - En cas de revente du terrain après l'expiration du délai ci-dessus, le régime de l'acquisition est remis en cause (remise en cause de la TVA déduite et exigibilité des droits d enregistrements, voir le cas de l opération de promotion avortée plus haut) Le marchand de biens doit en outre acquitter la TVA sur la marge, mais n'a pas à reverser la TVA immobilière sur l'acquisition éventuellement déduite ; toutefois, la TVA sur la marge n'est pas due si l'acquéreur du terrain acquitte la TVA immobilière. b. Lorsque le marchand de biens place son acquisition sous le régime des achats en vue de la revente, les règles de principe s appliquent si je vends à un promoteur, je peux opter pour la TVA sur l achat jusqu à la passation de l acte de revente pour déduire la TVA Signalons seulement que la revente du terrain dans le délai légal à un constructeur, autre qu'un particulier, prenant l'engagement de construire n'entraîne pas la remise en cause du régime de l'acquisition par le marchand de biens. Dans cette hypothèse, la TVA immobilière due lors de la revente est acquittée par l'acquéreur, sauf si, au plus tard lors de la passation de l'acte de revente, le marchand de biens opte pour le paiement de la taxe afin de pouvoir exercer le cas échéant ses droits à déduction (au titre par exemple de travaux d'aménagement ou de viabilité). Puisque la revente est ainsi soumise à la TVA immobilière, le marchand de biens est dispensé de payer la TVA de droit commun sur la marge brute. Exemple : L entreprise MDB exerce l activité de marchand de biens. cette société achète en N un terrain au prix de le bien est acquis en régime de faveur des marchands de biens de droit commun (taxe de 0,715% et pas d option TVA). Le terrain est revendu en N+1 au prix de : à un particulier, personne physique qui souhaite y construire un logement d habitation à une entreprise qui souhaite y construire son local professionnel Quel sera le régime applicable à la revente et au marchand de bien? Pour les calculs, la taxe de 0,715% ne sera pas prise en compte. 1) Vente à un particulier L opération de revente du terrain sera en principe soumise aux droits d enregistrements (5,09%). Par suite, le marchand les recettes tirées par le marchand de bien seront taxé selon le régime de la marge : Recettes : = 5000 TTC, soit 4180 HT TVA reversée par le marchand de biens : 4180 x 0,196 = 820 7

8 TVA acquittée par l acquéreur à l occasion de l acquisition du terrain : x 0,196 = ) Vente à une entreprise L opération de revente du terrain sera en principe soumise à la TVA (taux 19,60%). En principe, le marchand devrait être là aussi taxé sur la marge : Recettes : = 5000 TTC, soit 4180 HT Il peut toutefois opter rétroactivement pour la TVA sur l acquisition. Dans cette hypothèse, il sera taxé comme suit : Recettes : HT HT = 5000 HT Incidences en matière de TVA : HT x 19,60% HT x 19,60% = 980 de TVA à reverser à l occasion de la cession. Exemple L entreprise MDB qui exerce toujours l activité de marchand de biens achète en N un terrain au prix de Elle se place en régime de TVA immobilière à l acquisition et prend donc l engagement de construire sous 4 ans. La TVA à l acquisition a été déduite. o o o Le terrain est revendu en N+1 au prix de à un constructeur autre qu un particulier Le terrain est revendu en N+1 au prix de à une personne physique pour y construire sa résidence principale Revente du terrain après l'expiration du délai de 4 ans au prix de à une SCI Quel sera le régime applicable à la revente et au marchand de bien? 1) Revente à un constructeur La revente est soumise à la TVA immobilière - due alors par le marchand de biens - et exonérée de droit de mutation (sous réserve d'un droit fixe de 125 ). Le marchand de biens peut demander des prorogations annuelles à raison de sa propre acquisition jusqu'à l'expiration du délai pour construire accordé à l'acquéreur. 2) Revente à un particulier la revente a lieu en droit d enregistrements (5,09%).. Le marchand de bien est rétroactivement placé sous le régime des achats en vue de la revente sans avoir à s acquitter des 0,715%. La déduction de la TVA immobilière ayant grevé l'acquisition du terrain n est pas remise en cause. 3) revente du terrain après le délai de 4 ans Remise en cause de la TVA initialement déduite et exigibilité des droits d enregistrements. Le marchand de biens doit en principe acquitter la TVA sur la marge (5000 TTC), mais n'a pas à reverser la TVA immobilière sur l'acquisition éventuellement déduite. 8

9 La TVA sur la marge ne sera toutefois pas due si l'acquéreur du terrain acquitte la TVA immobilière. D. LES LOTISSEURS (PAS TOUJOURS TVA) Sont considérées comme des lotisseurs les personnes qui procèdent au lotissement et à la vente de terrains leur appartenant. Bien que concourant par nature à la production d'immeubles neufs, les opérations ne sont pas toujours soumises à la TVA immobilière. a. L'acquisition du terrain par le lotisseur peut en principe, comme l'acquisition d'un terrain à bâtir par un marchand de biens, être placée : soit sous le régime de la TVA, soit sous celui des achats en vue de la revente sous réserve de remplir les obligations prévues pour l'application de ce régime (engagement de revente, respect des obligations des marchands de biens). b. La revente des terrains lotis relève selon le cas des droits d'enregistrement ou de la TVA immobilière : - les droits d'enregistrement sont applicables lorsque l'acquéreur est une personne physique qui destine le terrain à la construction d'un immeuble d'habitation (si le lotisseur est une collectivité locale, l'option pour la TVA est toutefois possible). Lorsque l'acquisition avait été placée sous le régime de la TVA, les règles admises pour les marchands de biens sont applicables ; - la TVA immobilière est applicable dans les autres cas. Dans les cas où la revente du terrain loti n'est pas soumise à la TVA immobilière, ou à concurrence des surfaces non soumises à la TVA, le lotisseur doit, en vertu de l'article 257, 6 du CGI, acquitter la TVA de droit commun sur la marge lorsque les résultats de l'opération sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Sont toutefois exonérées de la TVA due à ce titre (CGI art. 261, 5-1 -a et b) : - les opérations de lotissement et de vente réalisées par les départements, communes et établissements publics ; - les opérations de vente de terrains réalisées sans but lucratif par les sociétés coopératives de construction, par les sociétés d'économie mixte de construction immobilière, par les groupements dits de «Castors», ainsi que par les sociétés et organismes à but désintéressé habilités à recevoir la contribution des employeurs à l'effort de construction. E. LES AUTRES VENTES DE TERRAINS (CES VENTES SONT ASSUJETTIES AUX DROITS D ENREGISTREMENT) L achat d un terrain dans une hypothèse autre que celle indiquée plus haut est en principe exonérée de TVA et se trouve assujettie aux droits d enregistrements. 1) Conventions imposables Le droit de vente s'applique aux mutations à titre onéreux telles que les ventes proprement dites, adjudications, transactions, rétrocessions, annulations et résolutions amiables, soultes d'échanges, soultes de partages (autres que de successions, de communautés ou d'indivisions conjugales). Il ne s'applique pas en revanche aux déclarations de command ou d'adjudicataire, aux retraits en réméré ni aux apports en société et aux échanges (ces deux derniers font l'objet d'un régime fiscal particulier exposé respectivement). 9

10 Il ne s'applique pas non plus aux annulations judiciaires (CGI art. 1961, al. 3). 2) terrains imposables Sont imposables les mutations à titre onéreux ayant pour objet des immeubles tels qu'ils sont définis par le Code civil. Sont ainsi visés les immeubles par nature (notamment les terrains nus), par destination (matériel affecté à l'exploitation d'un fonds agricole ou industriel...), par l'objet auquel ils s'appliquent (usufruit d'immeubles, droit d'usage ou d'habitation, hypothèques...) ou encore par détermination de la loi (cas de certaines indemnités attachées à des immeubles). Le droit de vente d'immeubles est également susceptible de s'appliquer aux cessions de titres de sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale. 3) Taux 5,09% taux maximum de principe sauf pour la vente de certains biens (vente d immeubles ruraux par les fermiers, opérations de remembrement foncier, acquisition dans les DOM, immeubles acquis en TVA ) F. LE REGIME DE LA LIVRAISON A SOI-MEME (POUR MEMOIRE) Ici, j achète un terrain pour construire pour mon activité (bien destiné soit à mon activité professionnelle, soit à une activité de location, nue ou meublée). 1. La taxation de la livraison à soi-même est exigée, en matière de TVA immobilière, lorsqu'il s'agit d'immeubles construits par les sociétés dont les parts ou actions assurent en droit ou en fait l'attribution privative en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble, même si elles ne remplissent pas les conditions nécessaires pour être dotées de la transparence fiscale, cette notion n'étant pas applicable en matière de TVA (il en est ainsi quelle que soit l'affectation des immeubles). 2. Doivent donner lieu à taxation de la livraison à soi-même les immeubles non affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie et destinés à être utilisés pour la réalisation d'opérations soumises à la TVA. 3. Donne également lieu à la livraison à soit-même certains logements sociaux bénéficiant du taux réduit de TVA. * Redevable, assiette et taux Le redevable de la TVA est le constructeur de l immeuble, l assiette est le prix de revient, le taux est de 19,60%. La TVA n est déductible en partie que si l immeuble est utilisé à une activité professionnelle. 10