«Le salon Indépendant de la Copropriété» 5 ème édition du salon de l ARC. Comment Négocier son Contrat de Syndic

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1 «Le salon Indépendant de la Copropriété» 5 ème édition du salon de l ARC Comment Négocier son Contrat de Syndic

2 I - Les données hors gestion II Les Prestations de gestion courante III Les Prestations particulières et Dispositions diverses Rappel des textes de référence : - Loi du 10 juillet Décret du 17 mars Arrêté Novelli du 19 mars Décret du 20 avril 2010 (modifiant le décret du 17 mars 1967) 2

3 I Les données hors gestion A Carte professionnelle / Garantie financière / Assurance Responsabilité Professionnelle Toutes les références doivent être inscrites sur le contrat B Durée du mandat 1 Art. 28 D. 67 : «La durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois ans» Prudence! Négocier une durée d un an 2 Art. 29 D. 67 : «Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d effet et d échéance» t 3

4 3 Démission du syndic en cours de mandat (avant échéance) Prévoir clause contractuelle : prévenir 3 mois avant démission 4 Non renouvellement de son mandat à échéance, à l initiative du syndic Prévoir clause contractuelle : prévenir au plus tard 2 mois avant l AG appelée à élire son successeur 4

5 II Les Prestations de gestion courante A Assemblée Générale B Comptabilité du syndicat de la copropriété C Administration et Gestion de la copropriété 5

6 A Assemblée Générale 1 Préparation de l AG - Arrêté Novelli : 1 réunion entre le syndic et le CS pour établir l ordre du jour de l AG Annuelle MAIS - Art. 26, dernier alinéa D. 17/03/67, créé par D. 20/04/2010 : «L ordre du jour est établi en concertation avec le conseil syndical» Donc pas de distinction entre AG annuelle et autres AG pour établir l ordre du jour : 6

7 Refuser frais supplémentaires pour établir ordre du jour d une AG dite exceptionnelle ou spéciale Préciser dans le contrat la durée de la réunion, incluse dans le forfait gestion courante Préciser les jours et plages horaires : en fonction de la taille de la copropriété : Négocier 1 H ou 2 H incluses dans le forfait (Ex.: présence du syndic de 18H à 20 H dans le forfait) 7

8 2 Notification de l ordre du jour de l AG Art. 64 Loi 65 : 3 modes de notification de la convocation : - par LRAR, - par télécopie avec récépissé, - remise contre récépissé ou émargement Refuser les clauses qui facturent les remises contre récépissé ou émargement : Illégal 8

9 3 Présence du syndic en AG - Prévoir expressément dans le contrat, le nombre d heures comprises dans la gestion courante, dans le forfait - Négociations en fonction : - de la taille de la copropriété, - de la durée moyenne des AG antérieures, - des heures auxquelles se tiennent habituellement les AG 9

10 B Comptabilité du syndicat de copropriété 1 Compte bancaire a) Principe : compte bancaire séparé : art. 18, alinéa 7 Loi 65 b) Exception : Dispense votée en AG Négocier les honoraires supplémentaires au titre du compte séparé Faire apparaître clairement la différence de prix dans le contrat (supprimer le renvoi vers la partie «Prestations particulières») c) Projet de loi A.L.U.R 10

11 2 Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires - Arrêté Novelli : relève de la gestion courante MAIS ATTENTION! - Contournements par certains syndics : ils facturent des frais de mise à jour en cas de vente, de mutation d un lot, alors qu ils facturent par ailleurs des frais privatifs (Etat daté ) Refusez ces frais mis à la charge du SDC 11

12 C Administration et Gestion de la copropriété 1 Refuser la distinction entre les archives (utiles/non-utiles ; dormantes/non dormantes) MAIS - Arrêté Novelli du 19/03/2010 : notion d archives utiles - Art. 33, dernier alinéa D. 17/03/1967, créé par D. du 20/04/ CA Grenoble, 1 re ch.civ., 5 mars 2012, n 10/ Contrat d archivage entre syndic et société extérieure - CA Versailles, 4 e ch., 18 juin 2012, n 10/

13 3 Visites de la copropriété Faire préciser le nombre de visites par an + modalités : - Syndic devra prévenir l ensemble des membres du CS préalablement à ses visites, - Les visites se feront en présence des membres du CS disponibles 4 Assurances a) Souscription DES polices d assurances au nom du SDC b) Déclaration des sinistres : Cf. Arrêté Novelli Inclure dans forfait «Ouverture des dossiers sinistres» 13

14 III Les Prestations particulières et Dispositions diverses A Honoraires du syndic sur travaux B Clause d indexation des honoraires du syndic C Facturation des relances simples ou en RAR avant mise en demeure D Forfaits E Honoraires du syndic pour gestion du compte ouvert au nom du SDC et générateur d intérêts 14

15 A Honoraires du syndic sur travaux hors budget prévisionnel - Application de l Art A Loi de 65 (créé par loi Boutin du 25/03/2009) - Art A est d ordre public - Honoraires du syndic sur travaux sont votés (négociés) par l AG qui vote les travaux. B Clause d indexation des honoraires du syndic : A supprimer - Honoraires sont votés pour la durée du mandat - Risque d augmentation des honoraires en début d année 15

16 C Facturation des relances simples ou en RAR, aux copropriétaires concernés par les impayés : Illégal - Application de l Art Loi 65 - Imputation des frais nécessaires exposés par le syndicat A COMPTER de la MISE EN DEMEURE. - Négocier prix raisonnable pour les LRAR (20 ) - Faire supprimer du contrat le trop grand nombre de relances 16

17 D Forfaits 1 Forfait de gestion administrative 2 Forfait de scannerisation : Refusez. Simplification de la gestion POUR le syndic 3 Forfait pour appels de fonds : Illégal = une prestation prévisible qui doit entrer dans la gestion base 4 Forfait pour prélèvements mensuels : 17

18 E Honoraires du syndic pour gestion d un compte ouvert au nom du SDC et générateur d intérêts - Compte ouvert en application de l Art D 67 - Ex.: Fonds placés sur Livret A : Taux d intérêt nominal depuis le 01/08/2013 = 1,25% - Syndic prend une rémunération de % 18

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