RÉÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS DES SOCIÉTÉS D ASSURANCE SUIVANT LES DIRECTIVES DE LA CRCA & DE LA CIMA LA METHODE DITE PAR CAPITALISATION DU LOYER BASÉE SUR LA SURFACE CORRIGÉE C.R.C.A. : Commission Régionale de Contrôle des Assurances C.I.M.A.: Conférence Interafricaines des Marchés d Assurance
1 ) LES DIRECTIVES DE LA CRCA; 2 ) TAUX DE CAPITALISATION DU LOYER; 3 ) DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE PAR LA SURFACE CORRIGÉE & DE LA VALEUR VÉNALE
Directives C.R.C.A. Note circulaire du 15 Février 1997: Méthode imposée: Capitalisation du loyer.
TAUX DE CAPITALISATION DÉFINITION: le taux de capitalisation d un bien, c est le pourcentage de la valeur vénale de ce bien que représente son revenu actuel ou ça valeur locative ou encore: le rapport entre le revenu locatif et sa valeur vénale. Taux de capitalisation (%)= Valeur locative annuelle x 100 Valeur vénale Valeur Vénale = Valeur locative annuelle Taux de capitalisation (%)
Le taux de capitalisation est tiré de l observation du marché immobilier local Il est ainsi fixé: Côte d Ivoire, Cameroun, Gabon et Sénégal:. 7,5% Bénin, Burkina faso, Congo et Togo: 6,5% Mali, Niger, République Centrafricaine et Tchad:.. 6,0%
DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE LA SURFACE CORRIGÉE OU DÉCOMPTE DU PRIX DU LOYER
ELEMENTS DE CALCUL DE LA SURFACE CORRIGEE Les textes en vigueur qui lui sont consacrés sont : Le Décret n 2014-144 du 05 Février 2014 modifiant le Décret 81-683 du 7 Juillet 1981 fixant le système et les éléments de calcul du loyer» (33 ans) Le Décret n 2010-439 du 6 Avril 2010 abrogeant en remplaçant le Décret 88-74 du 18 janvier 1988 fixant le barème du prix des terrains nus et des terrains bâtis, applicable en matière de loyer. (22 ans)
Un bien immobilier est composé essentiellement de deux grandes parties : - Le terrain ; - Les constructions et aménagements.
LE TERRAIN Surface: Surface bâtie - surface non bâtie Emplacement - Situation:
Les bâtiments et aménagements : Le bâtiment principal; Les dépendances; La cour aménagée; La clôture; Les aménagements particuliers;
DEUX TYPES D IMMEUBLE Les maisons individuelles
Les immeubles collectifs
Le bâtiment principal : Les équivalences superficielles des éléments d équipement A chaque élément est attribué une équivalence superficielle. Exemple: 1er poste d eau froide + vidange: 3,5 m2 Poste en sus: 0,5 m2 1er WC avec effet d eau: 2,0 m2 WC en sus: 1,0 m2 Lavabo: 1,0 m2 Baignoire avec douche: 2,0 m2 Baignoire sans douche: 1,0 m2
Le bâtiment principal Les pièces du bâtiment principal sont classées en 3 rubriques: Pièces principale: Chambres, salons, bureaux de plus de 9m2 et H sous plaf. 2,5m Pièces secondaires: Cuisines, salles de bain, salle d eau, WC, dgt et couloir de + 1,10m Annexes: Dgt et couloir de - 1,10m, véranda, terrasse, balcon, pièces non classées Pièces Principales ou Pièces Secondaires Les étapes: Surface réelle Surface réelle Surface utile S.C. pièces et An. Surf Cor. local Surface utile Pièces principales: 1,0 Pièces secondaires: 0,9 Annexes: - Entrés, Dégagements et couloirs de 1,10m de large, balcon et terrasse couverts: 0,8; - Balcon et terrasse non couverts: 0,3; - Autres annexes: 0,6;
Le bâtiment principal Surface utile Surface Corrigée pièces et annexes. Coefficient d éclairement: Varie de 1 à 0,6 Coefficient de ventilation: Varie de 1,3 à 0,8; Coefficient de vue: varie de 1,1 à 0,8 Moyenne des Coefficients
Le bâtiment principal Surface Corrigée pièces et annexes. Surface Corrigée du local CORRECTIFS D ENSEMBLE: Coefficient de vétusté et d entretien: Varie de 1 à 0,3 Coefficient d emplacement et de voisinage: Varie de 1,1 à 0,8; Coefficient d ancienneté: plancher 0,5 Coefficient de réduction pour manque d ascenseur: 4 ème étage: 0,95, 5 ème étage: 0,9, 6 ème et dessus: 0,85 Coefficient de distribution d eau permanente: 1,05 Application successive des coefficients
Le bâtiment principal (Décret 2014-144) (Décret 2010-439)
Classement en Catégorie Maison Individuelle: catégorie de 1 à 7 Immeuble collectif: Catégorie de A à G. Chaque catégorie définie le type de construction et les conditions de confort pour y être classé. A chaque catégorie correspond un prix du mètre carré fixé par décret. (Décret en vigueur 2010-439 du 06 Avril 2010)
: Les Dépendances : Caves, sous sol, remises, garage, parking couvert et toutes constructions ne faisant pas corps avec le bâtiment principal COEFFICIENTS APPLICABLES: - Eclairement; - Ventilation - Vétusté et entretien; - Ancienneté
: Cour Clôture Aménagements particuliers : Jardins cultivés, tennis, piscine, toutes installations dont l importance constitue un avantage inhabituel
Terrain Le prix du mètre carré de terrain nu est fixé par décret (2010-439) - Surface bâtie ; - Surface non bâtie (Article 2 du décret 2014-144 : la valeur du sol des terrains bâtis est égale à la moitié de celle des terrains nus)
Taux à appliquer à la valeur réelle de l immeuble pour déterminer sa valeur locative annuelle Les taux fixés par le Décret 2014-143 du 05 Février 2014 portant modification de l article 7 alinéa 2 du décret n 77-527 du 23 Juin 1977 relatif au montant du loyer des locaux à usage d habitation sont : - 13,44% de la valeur réelle pour les catégories 1 er des maisons individuelles et A des immeubles collectifs ; - 12% de la valeur réelle pour les catégories 2, 3 des maisons individuelles B et C des immeubles collectifs ; - 10% de la valeur réelle pour les catégories 4, 5, 6, 7 des maisons individuelles D, E, F et G des immeubles collectifs; - - 18% (article 7 du Décret 77-527) pour les immeubles de luxe
Terrain & Valeur Vénale :
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