Coup d œil sur l assurance prêt hypothécaire de la SCHL

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1 Coup d œil sur l assurance prêt hypothécaire de la SCHL Au Canada, en vertu de la loi, les prêteurs assujettis à la réglementation fédérale et la plupart des institutions financières assujetties à une réglementation provinciale doivent faire assurer les prêts hypothécaires à l habitation lorsque les emprunteurs versent une mise de fonds inférieure à. Ces prêts hypothécaires sont souvent appelés des prêts à rapport prêt-valeur (RPV) élevé. À cet égard, l assurance prêt hypothécaire est offerte par la SCHL (une société d État) et par des assureurs hypothécaires du secteur privé. Depuis 1954, en fournissant de l assurance prêt hypothécaire, la SCHL a contribué à modeler le système canadien du financement de l habitation et a joué un rôle déterminant pour en assurer la vigueur, que la conjoncture économique soit bonne ou mauvaise. Les programmes d assurance prêt hypothécaire et de titrisation de la SCHL sont financés intégralement par les primes et les droits perçus, ce qui minimise les risques courus par les contribuables. De plus, ces activités produisent un rendement raisonnable pour le gouvernement du Canada, et contribuent ainsi à l amélioration de la situation financière du pays. Enfin, au cours de la dernière décennie, les activités d assurance de la SCHL ont compté pour plus de 14 milliards de dollars sur les 17 milliards que la Société a versés au total, par son impôt sur le revenu et son résultat net, pour réduire le déficit annuel du gouvernement. Le ministère des Finances est chargé d établir les paramètres en ce qui concerne la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire. La SCHL et les assureurs du secteur privé doivent exercer leurs activités dans les limites de ces paramètres. La garantie gouvernementale s applique à tous les assureurs, à la SCHL comme aux assureurs du secteur privé. La SCHL contribue à la stabilité du système financier, y compris les marchés de l habitation, en fournissant aux Canadiens admissibles l accès à une gamme d options de logement quel que soit leur lieu de résidence. Elle se distingue ainsi de ses concurrents du secteur privé, qui ont toute latitude pour choisir les marchés sur lesquels ils exercent leurs activités. L écart de 1, mis en place par le gouvernement du Canada, entre la garantie gouvernementale dont bénéficie la SCHL et celle fournie aux assureurs privés est destiné à compenser la Société pour cette différence. Vous trouvez ci-dessous de l information sur différents aspects des activités d assurance prêt hypothécaire de la Société, tels qu ils sont décrits dans le plus récent rapport financier trimestriel de la SCHL (au 3 septembre 12). LE SAVIEZ-VOUS? Coup d œil sur l assurance prêt hypothécaire de la SCHL vigueur pour logements de propriétairesoccupants (prêts à faible RPV et à RPV élevé, sauf indication contraire) Période d amortissement moyenne au moment de l approbation de la demande Pointage de crédit moyen au moment de l octroi du prêt (prêts à RPV élevé seulement) Pourcentage d emprunteurs qui ont une avance sur leur calendrier de paiements, peu importe le montant (prêts à RPV élevé seulement) 25 ans Rapport prêt-valeur (RPV) moyen d après la valeur courante de la propriété 1 55 Taux moyen d avoir propre foncier d après la valeur courante de la propriété 1 45 Solde moyen du prêt par ménage $ 1 Le RPV est fondé sur la valeur courante de la propriété selon les variations des prix de revente sur le marché local. 2 Au 3 septembre 12, le solde moyen des prêts en cours de remboursement dont le RPV était supérieur à 8 au moment de l octroi s établissait à $. Servir les segments de marché négligés Demandes approuvées : immeubles collectifs résidentiels et logements de propriétaires-occupants à RPV élevé Canada Atlantique Québec Ontario Prairies et territoires Logements pour propriétaires-occupants dans les regions rurales et les petites collectivités Immeubles collectifs résidentiels comptant plus de 4 logements (y compris les centres d hébergement et les résidences pour personnes âgées) Colombie - Britannique Logements pour propriétaires-occupants en milieu urbain La SCHL continue d être le seul assureur hypothécaire pour immeubles collectifs résidentiels de grande taille (y compris les centres d hébergement et les résidences pour personnes âgées). Le soutien offert à ces catégories d habitations par la Société est important pour favoriser l offre et maintenir la disponibilité d un large éventail d options de logement au Canada. La SCHL est également le principal assureur hypothécaire pour les logements situés dans les régions rurales et les petits marchés du pays. Au cours des neuf premiers mois de 12, 46 du volume des prêts pour propriétaires-occupants et immeubles locatifs assurés par la SCHL concernaient des marchés moins bien servis et/ou soutenaient les priorités particulières du gouvernement. Dernière mise à jour : 31 janvier 13 Société canadienne d hypothèques et de logement 1

2 Les pratiques prudentes de souscription contribuent à maintenir un bas taux de prêts en souffrance À titre d important assureur hypothécaire public, la SCHL exerce une influence positive sur le fonctionnement du marché hypothécaire résidentiel en appliquant des normes de souscription rigoureuses et en favorisant l uniformité, l assurance de la qualité, l équité et la diligence raisonnable dans le secteur du crédit. En plus de l évaluation du risque effectuée par le prêteur, la SCHL évalue indépendamment toutes les demandes d assurance prêt hypothécaire. Son évaluation se fait en fonction de facteurs de risque précis, notamment la capacité et les antécédents de l emprunteur en ce qui a trait à la gestion de ses dettes, la valeur de la propriété, la conjoncture du marché local et de l économie et les modalités de financement du prêt. Le taux de prêts hypothécaires en souffrance (emprunteurs qui ont manqué trois mensualités consécutives ou plus) témoigne de la qualité du portefeuille de prêts hypothécaires assurés par la SCHL. Dans l ensemble, le taux de prêts en souffrance de la SCHL pour septembre 12 s est établi à,34, ce qui constitue une amélioration comparativement au niveau de,35 enregistré au deuxième trimestre de 12 et à celui de,41 relevé à la fin de l exercice 11. L amélioration de la tendance cumulative a été observée tant pour les logements de propriétaires-occupants que pour l assurance de portefeuille. Le taux de prêts assurés par la SCHL qui sont en souffrance est conforme à la tendance sectorielle, telle que mesurée par l Association des banquiers canadiens (ABC).,5,4,3,2,1, T3 11 Taux de prêts en souffrance () T4 11 SCHL T1 12 T2 12 ABC T3 12* * Le plus récent taux de prêts en souffrance fourni par l Association des banquiers canadiens date d août 12. Il est important de noter que ce ne sont pas tous les prêts hypothécaires en souffrance qui donnent lieu à une demande de règlement auprès de la SCHL. Les prêteurs sont en effet tenus de collaborer avec les emprunteurs qui ont des difficultés, afin de les aider à remettre leur prêt hypothécaire en règle et à recommencer leurs versements réguliers. Le montant des règlements nets versés par la SCHL relativement à des prêts hypothécaires en défaut a totalisé 562 millions de dollars en 11, ce qui équivaut à environ,1 de la valeur totale des prêts hypothécaires assurés par la SCHL. La SCHL effectue annuellement une simulation de crise relativement à ses activités d assurance afin d évaluer comment divers scénarios économiques pourraient influer sur le rendement financier, ses niveaux de capital et ses seuils de tolérance aux risques. Par l application méthodique de 1 scénarios économiques et commerciaux, le modèle permet de simuler les répercussions de chacun de ces scénarios. Les scénarios extrêmes utilisent une croissance négative du PIB, un taux de chômage élevé et une importante dépréciation du prix des maisons sur plusieurs années et supposent qu aucune mesure de correction ne soit prise par la SCHL pendant cette période. Les résultats indiquent que les activités d assurance de la SCHL sont en bonne position pour faire face aux pires scénarios économiques et que la Société ne court aucun risque d insolvabilité. Le niveau de capital de la SCHL pour ses activités d assurance était de 12,3 milliards de dollars au 3 septembre 12, soit plus de deux fois le montant minimal requis par le Bureau du surintendant des institutions financières selon le test du capital minimal. De plus, la Société dispose d une provision pour droits et primes non acquis de 6,6 milliards de dollars afin de couvrir les règlements éventuels. Ce montant fait annuellement l objet d un examen par un actuaire externe, qui vérifie s il suffit à répondre aux obligations futures. On trouvera plus de renseignements sur la gestion des risques effectuée par la SCHL dans le Rapport financier trimestriel de la SCHL pour le troisième trimestre de 12. Société canadienne d hypothèques et de logement 2

3 Politique de la SCHL sur l achat de logements par des investisseurs étrangers Dans certains cas, l assurance prêt hypothécaire de la SCHL peut être accessible à un résident non permanent qui est autorisé à résider et à travailler au Canada en tant que travailleur étranger temporaire. L assurance prêt hypothécaire de la SCHL ne peut toutefois pas servir à aider un investisseur étranger à acheter un logement individuel au Canada. Pour acheter un logement au Canada, les investisseurs étrangers doivent fournir une mise de fonds de plus de et un obtenir un prêt ordinaire (non assuré). Plafond de l encours d assurance prêt hypothécaire de la SCHL L encours d assurance prêt hypothécaire de la SCHL est limité par la loi à 6 milliards de dollars. Le volume total des prêts assurés par la SCHL atteignait 575,8 milliards de dollars à la fin du troisième trimestre de 12, soit près de 2 de plus qu à la fin de l exercice 11 et essentiellement le même niveau qu au deuxième trimestre de 12. La SCHL s attend à ce que les remboursements hypothécaires se maintiennent dans une fourchette d environ 6 à 65 milliards de dollars par année. Ces remboursements viennent contrebalancer l accroissement de l encours d assurance de la SCHL, au fil des ans, à mesure que la Société assure les prêts hypothécaires des acheteurs d habitations et d immeubles collectifs admissibles, et que des montants sont affectés à l assurance de portefeuille. Environ 41 de l encours d assurance de la SCHL concerne l assurance de portefeuille de prêts à faible RPV, soit des prêts dont le rapport prêt-valeur initial ne dépasse pas 8. L assurance de portefeuille permet aux prêteurs de contracter de l assurance pour des blocs de prêts hypothécaires à faible rapport prêt-valeur qui n étaient pas assurés. La SCHL a réduit l accès à son produit d assurance de portefeuille, ce qui devrait se traduire dans l avenir par une baisse du volume, lequel devrait atteindre son niveau enregistré avant la crise des liquidités. On trouvera plus de renseignements sur l encours d assurance prêt hypothécaire de la SCHL dans le Rapport financier trimestriel de la SCHL pour le troisième trimestre de 12. Société canadienne d hypothèques et de logement 3

4 vigueur visant des prêts à RPV élevé pour propriétairesoccupants selon le pointage de crédit des emprunteurs au moment de l octroi du prêt Au Canada, les pointages de crédit varient généralement entre 3 et 9. Habituellement, plus le pointage est élevé, moins le risque d un défaut de paiement de l emprunteur est grand. La SCHL a pu maintenir une excellente position sur le marché et gérer ses risques efficacement tout en appliquant des pratiques de souscription prudentes. La preuve en est le pointage de crédit moyen de 726 qu affichent les propriétairesoccupants détenant un prêt hypothécaire à RPV élevé assuré par la SCHL au 3 septembre 12. Ce pointage de crédit moyen élevé reflète également la solide capacité des emprunteurs ayant contracté un prêt hypothécaire assuré par la SCHL à gérer leurs dettes ou plus 74 Aucun pointage 1 vigueur visant des prêts hypothécaires à RPV élevé pour propriétaires-occupants selon la province Conformément à son mandat, la SCHL fournit de l assurance prêt hypothécaire partout au Canada, ce qui contribue à répartir le risque sur l ensemble des provinces et territoires où les perspectives économiques peuvent varier. 12,5,5 16,9 2,7 3,1 37,2,4 1,5,3 2,2 2,7 Territoires Saskatchewan Québec Nouveau-Brunswick Colombie-Britannique Manitoba Terre-Neuve Nouvelle-Écosse Alberta Ontario Île-du-Prince-Édouard Société canadienne d hypothèques et de logement 4

5 vigueur pour logements de propriétaires-occupants selon le RPV et la valeur courante de la propriété 1 vigueur visant des prêts à RPV élevé pour propriétaires-occupants selon le montant du prêt ou moins 5,1 6 6,1 7 7,1 8 8,1 9 9, ,1 ou plus RPV moyen courant $ ou moins 6 1 $ 1 $ 1 1 $ 25 $ 25 1 $ 4 $ 4 1 $ 55 $ Plus de 55 $ Pour la majorité des prêts hypothécaires assurés par la SCHL, le RPV est d au plus 8 en fonction de la valeur courante des propriétés. Au 3 septembre 12, le solde moyen des prêts pour propriétaires-occupants dont le rapport prêt-valeur était de plus de 8 lors de l octroi s établissait à $. Ce montant est supérieur d environ 19 à celui des prêts à faible RPV en cours de remboursement souscrits aux termes de l assurance de portefeuille. Ces chiffres reflètent l amortissement normal de même que les remboursements anticipés. 1 Le RPV est fondé sur la valeur courante de la propriété selon les variations des prix de revente sur le marché local. Société canadienne d hypothèques et de logement 5