POUR LA SÉCURISATION DES ACCÉDANTS SOCIAUX A LA PROPRIÉTÉ DE PROVENCE ALPES - CÔTE D AZUR ET CORSE

Transcription

1 ASSOCIATION REGIONALE DES ORGANISMES HLM DE PROVENCE ALPES - CÔTE D AZUR ET CORSE POUR LA SÉCURISATION DES ACCÉDANTS SOCIAUX A LA PROPRIÉTÉ EN PROVENCE-ALPES-CÔTE D AZUR ET EN CORSE Charte des organismes Hlm de Provence-Alpes-Côte d Azur et de Corse juillet 2007 «LE SAINT-GEORGES» 97, AVENUE DE LA CORSE MARSEILLE Téléphone +33 (0) Télécopie +33 (0) ASSOCIATION LOI 1901 APE 913 E SIRET

2 Pourquoi une charte? Depuis de nombreuses années, l activité de production de logements en accession sociale à la propriété est extrêmement réduite en Provence-Alpes-Côte d Azur et en Corse. Cette faiblesse correspond à une conjoncture régionale particulièrement défavorable à cette activité, puisque, en 2006, les prix couramment pratiqués sur le marché de l immobilier neuf évoluent autour de /m² dans les Bouches-du- Rhône et approchent les /m² dans les Alpes-Maritimes. Dans ces conditions, l acquisition d un logement neuf par les ménages modestes ou les primo-accédants est totalement hors de portée. Ce phénomène est aussi l une des raisons de la très faible mobilité dans le parc locatif social. Préoccupés par cette situation, et souhaitant répondre aux sollicitations croissantes des décideurs locaux comme des ménages, les organismes Hlm de Provence-Alpes- Côte d Azur et de Corse ont engagé un série d initiatives professionnelles pour favoriser la relance de l accession sociale dans leurs territoires. Parallèlement, plusieurs textes législatifs et réglementaires ont dernièrement redéfini le contour de l accession sociale considérée comme partie intégrante d un «service d intérêt général» appliqué au logement 1. Outre des dispositifs financiers et fiscaux destinés aux ménages ou aux opérateurs, elle comprend désormais des garanties destinées à sécuriser la démarche d accession. Tirées de l expérience passée, et sans doute inspirées des initiatives prises en la matière par le Mouvement Hlm, ces dispositions organisent une couverture du risque économique et social que représente l achat de sa résidence principale par un ménage modeste. En pratique, trois avantages sont proposés aux clients-acquéreurs par les organismes Hlm : - assurance-revente garantissant le ménage contre l éventuelle dévalorisation de son capital immobilier en cas de revente forcée (mutation professionnelle etc ), - rachat du bien en cas d accident de la vie (chômage, séparation etc ), - relogement du ménage en secteur locatif social. Considérant que ce régime constitue non seulement un avantage pour leurs clients, mais qu il est également une particularité qui distingue les opérateurs sociaux des autres opérateurs immobiliers, les organismes Hlm de Provence-Alpes-Côte d'azur et de Corse signataires de la présente ont décidé de s engager à organiser et à promouvoir ces garanties dans le cadre d une charte professionnelle régionale. 1 Art. L du CCH AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

3 La présente charte s inscrit dans la logique de responsabilité associant les partenaires impliqués dans toute démarche sécurisée d accession à la propriété proposée en secteur Hlm, soit : un organisme Hlm vendeur, un ménage accédant, le cas échéant, un organisme Hlm bailleur susceptible d être impliqué lors de la mise en œuvre des mécanismes de rachat et/ou de relogement. Elle décline pour les régions Provence-Alpes-Côte d Azur et Corse et les opérateurs Hlm qui y interviennent, les principes de la sécurisation prévus par la réglementation en vigueur. I PRESENTATION DU DISPOSITIF A L ACCOMPAGNEMENT DE LA DEMARCHE DU MENAGE VERS L ACCESSION Indépendamment des garanties de sécurisation proprement dites, la démarche d accession fait l objet d un véritable accompagnement du ménage par l organisme Hlm pour prévenir en amont tout risque d échec. Celle-ci se concrétise à trois niveaux. 1 un produit de qualité à coût maîtrisé Les conditions et le contexte dans lequel un ménage peut accéder à la propriété sont particulièrement importants pour la réussite de sa démarche : il faut d abord pouvoir et savoir proposer un produit de qualité à coût maîtrisé. Cette qualité garantira les conditions d utilisation, de gestion et de pérennisation du bien proposé. Dans cet esprit, les organismes Hlm sont très attachés à la notion de coût global qui garantit la qualité dans la durée, et la vente d un produit fini à un coût clairement affiché. 2 une analyse préalable complète de la situation socio-économique du ménage L analyse de la situation sociale et financière de l accédant est un deuxième élément très important. Il faut, en effet, dans certains cas, savoir dissuader un ménage d accéder à la propriété si ses ressources ou sa situation sociale et professionnelle ne le lui permettent pas. Sur ce plan, le recours à des partenariats spécialisés et indépendants, peut apporter à l opérateur comme au ménage un éclairage neutre. Si l analyse ainsi réalisée ne garantit pas le succès de la démarche, le maintien en secteur locatif, éventuellement social, est une solution qui peut permettre au ménage de constituer, pendant une certaine période, l apport personnel absolument nécessaire pour accéder à la propriété. 3 une information complète du ménage Enfin, il importe de faire un effort de communication et d information sur les coûts complémentaires engendrés par l accession à la propriété : aménagement et équipement du logement, coûts éventuels de déplacements et d achat de véhicule supplémentaire etc AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

4 B LE REGIME DE SECURISATION 1 ménages bénéficiaires La présente charte concerne les ménages ayant acquis à titre de résidence principale soit en direct, soit en location-accession, un logement neuf construit et vendu par un organisme Hlm signataire. 2 garanties proposées 3 garanties de principe sont prévues : - une assurance contre la décote de la valeur du logement en cas de revente forcée, - une garantie de rachat du logement en cas de difficulté pour l accédant, - la proposition, si cela est financièrement, techniquement et réglementairement possible, d une solution de maintien de l accédant dans son logement, ou de relogement de celui-ci dans le parc locatif social. C MODALITES PRATIQUES 1 assurance perte en cas de revente Les organismes vendeurs peuvent proposer à leurs acquéreurs de contracter une assurancerevente protégeant l'accédant pendant 10 ans contre toute décote de la valeur du bien en cas de revente forcée. La couverture proposée est plafonnée à 20 % du prix de vente initial. 2 garanties directement mises en œuvre par les organismes Hlm La mise en œuvre effective des différentes garanties prévues nécessite le règlement préalable de l ensemble des difficultés financières de l accédant, afin d envisager dans les meilleures conditions son relogement dans le parc locatif social ou son maintien dans le logement, lorsque celui-ci aura été racheté par un organisme Hlm. Ce maintien dans les lieux pourra être envisagé soit par un organisme exerçant la double compétence accession et locatif, soit par un organisme bailleur acceptant de se substituer, pour le rachat, à l organisme vendeur n intervenant pas en secteur locatif. Dans cette perspective, des accords particuliers associeront organismes vendeurs et organismes bailleurs. Ils régleront concrètement et sur des territoires précis les modalités de ce partenariat opérationnel en faveur des ménages accédants garantie de rachat Elle est proposée par l organisme Hlm vendeur 2. Le rachat s effectue à un niveau de prix minimum garanti de 80 % de la valeur initiale d acquisition, ce niveau étant porté à 100 % pour les opérations réalisées en location-accession. Le cas échéant, le prix du rachat est éventuellement minoré des frais nécessaires à la remise en état du logement, ainsi que de ceux engagés par l organisme pour le rachat. A partir de la 6 ème année, le prix de rachat est minoré, chaque année, de 1,5 % de la valeur initiale d acquisition, et de 2,5 % en location-accession. La garantie de rachat s applique durant 15 ans à partir de la vente du logement par l organisme Hlm ou de la levée d option dans le cadre de la location-accession. Cette garantie de rachat bénéficie aux accédants de bonne foi dont les ressources sont brutalement modifiées du fait d une perte d emploi, d un divorce ou d une séparation de corps. Elle concerne également les cas de décès, d incapacité ou d invalidité permanente de l un des membres du ménage ainsi que les mutations professionnelles à plus de 70 km du domicile. L examen de la situation et des motifs justifiant le rachat est effectué par 2 auquel peut se substituer un organisme bailleur dans le cadre des accords particuliers indiqués précédemment. AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

5 l organisme vendeur assisté, le cas échéant, de l organisme bailleur qui se serait préalablement engagé par convention à racheter le logement. 22 relogement de l accédant en situation d échec Lorsque l'accédant à la propriété est en situation d'échec et s il remplit des conditions de ressources (plafond PLS en accession sociale et PLUS en location-accession), les organismes Hlm bailleurs signataires s engagent à lui proposer une solution de relogement dans leur parc locatif, en fonction des disponibilités effectives dans le patrimoine qu ils gèrent. Si l organisme qui rachète le logement de l accédant en difficulté est un organisme bailleur, il étudie l éventualité de maintenir le ménage dans le logement. Lorsque cette solution ne peut être envisagée ou confirmée, il lui propose alors un relogement dans son parc locatif 3. En l absence de solution, des négociations sont poursuivies avec d autres organismes Hlm bailleurs de telle manière que le relogement du ménage en difficulté puisse aboutir. Les propositions pouvant être refusées par l'accédant ne peuvent cependant excéder le nombre de trois. La durée de validité de cette clause est identique à celle de la garantie de rachat. Le ménage dispose d un délai d une année à compter du fait générateur pour faire jouer sa garantie. Le cas échéant, l AR Hlm PACA Corse peut apporter aide et conseil aux organismes Hlm pour la mise en œuvre collective de ces dispositions. 3 l accédant devant respecter les critères de ressources d accès au logement HLM. AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

6 II - ENGAGEMENTS DES ORGANISMES Hlm SIGNATAIRES : Sous l'égide de leur Association Régionale, les organismes Hlm signataires de la présente charte - qu'ils soient vendeurs ou bailleurs - s'engagent collectivement à trouver les moyens de mettre en œuvre au cas par cas les clauses de sécurisation qu elle décrit. Si nécessaire, des conventions particulières de mise en œuvre pourront être conclues entre eux afin de définir localement des modalités spécifiques. Les organismes Hlm vendeurs signataires s engagent à informer clairement leurs clients en mettant en évidence la notion de bonne foi qui sera prise en compte lors de l application des mécanismes de sécurisation. Lorsqu existe un accord particulier, l'organisme Hlm vendeur signataire informera régulièrement le ou les organismes Hlm bailleur(s) partenaire(s), des ventes réalisées afin de lui permettre d anticiper l éventuelle mise en œuvre des clauses de sécurisation le concernant. L Association Régionale s engage à faire vivre cette Charte de sécurisation, à l adapter aux éventuelles évolutions du champ et des conditions de l'accession sociale définis par la réglementation en vigueur, voire à étudier son extension à la vente de logements Hlm à leurs occupants, ORGANISMES SIGNATAIRES AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

7 Au 3 juillet 2007 les organismes Hlm ci-dessous ont adhéré au texte de la Charte régionale en Provence- Alpes-Côte d Azur et Corse : AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

8 AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

9 AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

10 Annexes : I - Textes de référence sur le régime de sécurisation : Accession sociale Article L du Code de la Construction et de l Habitation Guide de la sécurisation Hlm - A.RE.COOP (mars 2007) Location-accession Article R du Code de la Construction et de l Habitation Arrêté ministériel du 26 mars 2004 relatif aux conditions d application des dispositions de la sous-section 2bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession (JO n 74 du 27 mars 2004 p.5908 et n 86 du 10 avril 2004 p. 6777). AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

11 II Tableau récapitulatif des dispositifs de sécurisation Principes I Assurance revente 7 faits générateurs 4 Mise en œuvre à l initiative de l accédant directement auprès de l assureur. II Garantie de rachat 6 faits générateurs 4. III Garantie de relogement L accédant a 12 mois à compter du fait générateur pour solliciter la mise en œuvre de la garantie. Valeur de rachat : - accession sociale : 80 % de la valeur d acquisition avec une décote, à compter de la 6 ème année, de 1,5 % par an. - location accession : 100 % de la valeur d acquisition avec une décote, à compter de la 6 ème année, de 2,5 % par an. 5 faits générateurs 4 Nécessité de respecter les plafonds PLS (en accession sociale) et PLUS (en locationaccession). Proposition de 3 offres écrites de relogement correspondant aux besoins et possibilités de l accédant dans un délai de 3 mois (accession sociale) ou 6 mois (location-accession) après la mise en œuvre de la garantie. Source : Guide de l accession sécurisée A.RE.COOP Atouts Garantie proposée par un tiers. Durée : 10 ans (sauf divorce et dissolution de PACS : 5 ans). Spécificité Hlm. Garantie sur 15 ans. Garantie gratuite, pour l accédant. Assurance pour le ménage de retrouver un acquéreur du logement. Prix de revente minimum garanti dans la durée. Spécificité Hlm Garantie sur 15 ans Garantie gratuite pour l accédant. Assurance de «ne pas être à la rue». Possibilité de maintien dans les lieux. 4 Voir détail en page suivante. AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

12 III - L éligibilité aux garanties de sécurisation proposées par les organismes Hlm de PACA et Corse à leurs clients-accédants : Présentation synthétique des faits générateurs de chaque garantie Assurance revente Garantie de rachat Divorce Garantie de relogement Dissolution d un Pacte Civil de Solidarité (PACS) Décès accidentel Invalidité permanente totale et accidentelle Perte d emploi attestée par lettre de licenciement. Décès Invalidité :. décision de la CDAPH,. ou carte d invalidité (art. 173 code de la famille) Chômage supérieur à 1 an attesté par l inscription à l A.N.P.E. Mutation professionnelle à plus de 70 km du domicile Naissances gémellaires AR Hlm PACA & Corse 3 juillet

13 IV - Plafonds de ressources applicables à l accession sociale depuis le 1/04/2007 revenu imposable 2006 (2005 pour le PLI) en euros Personne seule 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes / personne suppléme ntaire Zone A Zone B Zone C PTZ ou PTZ ou PAS PSLA PTZ** PLI* PAS PLI* PAS PSLA PSLA PLI* PAS : Prêt Accession Sociale arrêté du 27 mars 2007 PLI : Prêt Locatif Intermédiaire arrêté du 29 avril 2004 (actualisé 2007). PSLA : Prêt Social de Location-Accession arrêté du 27 mars PTZ : Prêt à Taux Zéro Décret du 27 mars * le plafond «PLI» s applique à tous les clients de l activité «accession» des organismes Hlm. Depuis 2002, cependant, dans le cadre de leur politique d accession très sociale, les Sociétés Coopératives d Hlm se sont engagées à vendre 10 % des logements qu elles produisent à des ménages relevant du plafond PAS. ** depuis le 1 er Février 2006, en zone A, les plafonds PTZ connaissent une évolution différente de celle des PSLA. Rappel du zonage en Régions PACA et Corse : Zone A : Côte d Azur (79 communes des Alpes-Maritimes et du Var), Zone B : Autres agglomérations de Provence-Alpes-Côte d Azur et ensemble de la Corse, Zone C : Reste de la Région Provence-Alpes-Côte d Azur. V - Les plafonds de prix de vente applicables à l accession sociale en 2007 article R du Code de la Construction et de l Habitation en m² de SU* Zone A Zone B Zone C Toutes opérations d accession sociale PSLA *SU La Surface Utile correspond à la surface habitable majorée de la moitié des surfaces annexes (soit les caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieur, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié - cf arrêté du 9 mai 1995). Pour l accession, la surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6m², de "la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement en faisant l objet d une jouissance exclusive par l accédant". AR Hlm PACA & Corse 3 juillet